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旅游用地规划存在哪些问题如何解决旅游用地规划存在哪些问题?如何解决?2013-05-22 11:23 来源:搜房房产知识收藏打印字号：T|T[摘要]用于旅游所占用的土地叫做旅游用地。
那旅游用地规划存在哪些问题？又该如何解决呢？用于旅游所占用的土地叫做旅游用地。
那旅游用地规划存在哪些问题？又该如何解决呢？一、旅游用地规划存在的问题我国正处于旅游业快速发展时期,旅游区数量和用地规模急剧扩张,而且新增加的旅游区大多位于城郊和乡村。
由于旅游开发定位不准,景观和产品创新不足,出现旅游区和人造景观建设比规模、占地面积大、土地污染、土地粗放利用和管理混乱等严重问题。
同时,由于法律、政策和管理上的缺陷,一些旅游用地规划不规范,有些旅游项目建设用地涉及到农地转用和土地征用,旅游开发采用“以租代征”方式,甚至以旅游开发为名,进行变相圈地,从事工业招商和高档别墅开发。
除此之外，我国旅游用地规划还存在其它一些问题，例如：（1）由于旅游区土地利用类型多样、功能重叠、土地价格评估、基准地价评价体系和价格机制尚未形成等原因,旅游区土地的出让或租赁价格较低,导致许多景区投资短缺、土地闲置和利用率低。
（2）有些旅游策划规划设计专家没有制定规划或规划没有得到有效实施,造成旅游区建设布局和结构不合理,景点建设城市化,旅游资源破坏以及土地污染、水土流失等生态环境问题。
（3）由于制度、法律、政策和管理体制上还存在各种缺陷,旅游区常出现多头管理、执法不严、土地产权不明确、管理混乱等问题,加剧了旅游用地规划过程中的各种矛盾。
二、旅游用地规划管理对策探讨1、增强旅游用地规划的复合功能首先，加强对已开发旅游用地和新旅游用地的复合利用。
旅游用地除旅游功能外，还应结合经济作物、药材、花卉、养殖业等的生产进行综合利用，如，在山地旅游绿化地内栽种珍稀植物、种植药材、茶树、各种水果树，在水域可适当种植莲藕、养鱼、养鸭等。
其次，加强非旅游用地（如工业、农业、军事及其它特殊用地）向旅游用地的转化，实现旅游用地资源的多重立体利用。
对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详细的，传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项,土地使用权年限为 40 年;国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地使用权年限为 40或50 年;国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质,一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为，土地使用权年限为 40 年；商业城市中的综合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设，土地使用权年限为50 年;服务式公寓、纯住宅类酒店式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设，本身属于房地产开发性质,土地使用权年限为 70 年。
实际操作中存在的矛盾与问题探讨(一)指标问题1.有建设用地指标，但是不满足占补平衡这是很多一线城市面临的问题，也是导致很多项目不能上马的主因，用开发旅游业的优势去说服政府开发未利用地，将未利用地进行土地开发整理，使得新增耕地满足占补平衡要求.没有未利用地可开发的,部分地区可购买其他地区耕地指标进行占补平衡。
2.规划基期年建设用地指标饱和，没有建设用地指标可用将现有建设用地集约，目前这种问题的解决办法一般是走建设用地增减挂钩指标。
将分散的农村居民点集中,新建中心村,将原有农村建房进行土地复垦，腾退居民点，恢复耕地,既补充耕地又富余出建设用地指标,可进行建设.（二）有项目有建设用地这种情况是指项目所在地在土地利用总体规划中规划为建设用地或有条件建设区，已经列入所在地土地利用总体规划大纲，本身已经满足建设用地指标要求，在政策上允许进行建设的建设用地。
地块土地使用权属问题可能遇到如下情况：1。
土地使用权国家所有这是最容易实施的一种情况，此时的土地可能是已经经过一级开发的“熟地",也可能是未经过开发的“生地”，“熟地”可通过招标、拍卖、挂牌的出让方式进行土地使用权的获得，进行开发建设,“生地”可通过申请土地一级开发的方式进行开发为熟地，再获得土地使用权进行开发。
风景区用地分类表表4.8.7类别代号大中小类类类用地名称范围规划限定游览欣赏对象集中区的用地。
向游人风景游赏用地▲开放各级风景结构单元(如景物、景点、甲1风景点建设用地▲景群、园院、景区等)的用地甲2风景保护用地独立于景点以外的自然景观、史迹、生态等保护区用地▲甲甲3风景恢复用地独立于景点以外的需要重点恢复、培育、涵养和保持的对象用地▲甲4野外游憩用地独立于景点之外，人工设施较少的大型自然露天游憩场所▲甲5其他观光用地独立于上述四类用地之外的风景游赏用地。
如宗教、风景林地等△游览设施用地直接为游人服务而又独立于景点之外的旅行游览接待服务设施用地▲乙1旅游点建设用地独立设置的各级旅游基地(如部、点、村、镇、城等)的用地▲乙2游娱文体用地独立于旅游点外的游戏娱乐、文化体育、艺术表演用地▲乙乙3休养保健用地独立设置的避暑避寒、休养、疗养、医疗、保健、康复等用地▲乙4购物商贸用地独立设置的商贸、金融保险、集贸市场、食宿服务等设施用地△乙5其他游览设施用地上述四类之外，独立设置的游览设施用地，如公共浴场等用地△居民社会用地间接为游人服务而又独立设置的居民社会、生产管理等用地△丙1居民点建设用地独立设置的各级居民点(如组、点、村、镇、城等)的用地△丙丙2管理机构用地独立设置的风景区管理机构、行政机构用地▲丙3科技教育用地独立地段的科技教育用地。
如观测科研、广播、职教等用地△丙4工副业生产用地为风景区服务而独立设置的各种工副业及附属设施用地△丙5其他居民社会用地如殡葬设施等○交通与工程用地风景区自身需求的对外、内部交通通讯与独立的基础工程用地▲丁1对外交通通讯用地风景区入口同外部沟通的交通用地。
位于风景区外缘▲丁2内部交通通讯用地独立于风景点、旅游点、居民点之外的风景区内部联系交通▲丁丁3供应工程用地独立设置的水、电、气、热等工程及其附属设施用地△丁4环境工程用地独立设置的环保、环卫、水保、垃圾、污物处理设施用地△丁5其他工程用地如防洪水利、消防防灾、工程施工、养护管理设施等工程用地△林地生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林等林木的土地，风景林不包括在内△戊1成林地有林地，郁闭度大于30%的林地△戊2灌木林覆盖度大于40%的灌木林地△ 戊戊3苗圃固定的育苗地△戊4竹林生长竹类的林地△戊5其他林地如迹地、未成林造林地、郁闭度小于30%的林地○园地种植以采集果、叶、根、茎为主的集约经营的多年生作物△己1果园种植果树的园地△己2桑园种植桑树的园地△ 己己3茶园种植茶园的园地○己4胶园种植橡胶树的园地△己5其他园地如花圃苗圃、热作园地及其他多年生作物园地○耕地种植农作物的土地○庚1菜地种植蔬菜为主的耕地○庚2水浇地指水田菜地以外，一般年景能正常灌溉的耕地○庚庚3水田种植水生作物的耕地○庚4旱地无灌溉设施、靠降水生长作物的耕地○庚5其他耕地如季节性、一次性使用的耕地、望天田等○草地生长各种草本植物为主的土地△辛辛1天然牧草地用于放牧或割草的草地、花草地○辛2改良牧草地采用灌排水、施肥、松耙、补植进行○改良的草地辛3人工牧草地人工种植牧草的草地○辛4人工草地人工种植铺装的草地、草坪、花草地△辛5其他草地如荒草地、杂草地△水域未列入各景点或单位的水域△壬1江、河△壬2海域海湾△ 壬壬3海域海湾△壬4滩涂包括沼泽、水中苇地△壬5其他水域用地冰川及永久积雪地、沟渠水工建筑地△非风景区需求，但滞留在风景区内的滞留用地×各项用地癸1滞留工厂仓储用地×癸2滞留事业单位用地× 癸癸3滞留交通工程用地×癸4未利用地因各种原因尚未使用的土地○癸5其他滞留用地×注：规划限定说明：应该设置▲；可以设置△；可保留不宜新置○；禁止设置×。
总体开发规划分为四个篇章第一篇：情景分析篇第二篇：战略定位及旅游策划篇第三篇：开发建设篇第四篇：规划实施篇绪论：一、规划性质：《总体规划》属于旅游景区开发建设的指导性文件，为区内开发建设提供指导。
在旅游景区内进行的与旅游相关的各项建设和经营活动，均应与本规划相衔接。
通过本规划的引导，以期推动旅游景区的有序建设，形成旅游核心吸引物和竞争力，推进旅游经济增长和旅游资源可持续利用，实现旅游景区自然、文化、社会效益的协调发展。
二、规划依据旅游规划是综合性的规划，必须以法律为准绳，并与其他已经批准的规划相衔接。
本规划首先以国家的相关法律、法规、规章和规范性文件为基础，同时参考并衔接了陕西省、吕梁市的相关规划及文件。
三、规划目的明确旅游市场开发方向，使旅游景区成为富有市场竞争力、吸引力的旅游胜地。
合理安排旅游景区内各项度假休闲和游憩服务设施，完善旅游景区功能。
创造丰富的景层次，增加旅游体验效果，形成景观和旅游产品特色品牌。
注重生态、文化、经济效益的协调发展，协调旅游开发与旅游景区生态回复之间的矛盾，协调个群体利益，推进旅游经济增长和旅游资源可持续利用，实现旅游景区自然、文化、社会效益的协调发展，建立具有显著经济规模效益和可持续发展的旅游景区。
第一篇：情景分析篇第一章宏观背景分析一、中国旅游业的发展趋势和热点中国旅游业在经历了二十多年以观光为主的初级发展阶段后，正在进入一个高速增长的黄金发展期。
在旅游业经济总量增长的同时，国内旅游市场出现了明显的转型升级趋势，旅游方式、旅游产品和旅游企业等层面正在经历一场深刻的变革。
概况起来，市场转型的表现如下：由观光旅游到休闲度假旅游由大众旅游到个性化旅游由名胜观赏到深度体验旅游由团队旅游到自助旅游旅游向郊区化、短期化发展旅游服务到产业一体化发展在新的市形式下，休闲度假旅游、商务公务旅游以及特殊兴趣旅游已逐渐成为旅游消费的主流和国内旅游发展的重要方向。
1、休闲旅游休闲旅游产品将更加多样化，走向品质提升和产业升级的道路。
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，旅游业已成为国民经济的重要组成部分。
旅游用地作为旅游业发展的基础，其法律地位和年限规定显得尤为重要。
本文将从旅游用地年限的法律规定出发，对相关法律法规进行梳理和分析，以期为旅游用地管理提供参考。
二、旅游用地年限概述旅游用地年限是指国家根据土地管理法、旅游法等相关法律法规，对旅游用地实行使用权年限的规定。
旅游用地年限分为土地使用权年限和建设用地使用权年限两种。
土地使用权年限是指土地使用权人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利；建设用地使用权年限是指建设用地使用权人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得改变土地用途。
三、旅游用地年限法律规定1.《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中对旅游用地年限有明确规定。
（1）第五条规定：“国家实行土地所有权和使用权分离制度。
土地使用权可以依法转让、出租、抵押、继承。
”（2）第四十条规定：“土地使用者应当合理利用土地，不得闲置、荒芜。
因特殊情况需要闲置、荒芜的，应当报经县级以上人民政府土地行政主管部门批准。
”2.《中华人民共和国旅游法》《中华人民共和国旅游法》是我国旅游业的根本法律，其中对旅游用地年限也有明确规定。
（1）第二十七条规定：“旅游用地应当符合土地利用总体规划和城乡规划，并按照规定取得土地使用权。
”（2）第三十条规定：“旅游用地使用权期限，按照国家规定的土地使用权出让期限确定。
”3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对旅游用地年限规定较为详细。
（1）第十八条规定：“土地使用权出让期限由出让方和受让方协商确定，最长不得超过七十年。
”（2）第二十条规定：“土地使用权出让合同约定的土地使用权出让期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。
除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
2014年10月下半月刊旅游管理研究近年来，随着自驾游营地的不断发展，旅游相关研究也不断深入。
旅游用地作为自驾游营地建设的载体，已成为重要的研究对象。
目前，对于旅游用地的概念尚无统一的说法，学术界对于旅游用地的定义主要定位于风景旅游区内的土地或旅游业土地。
朱德举（1996）认为旅游用地是风景旅游区内人们从事旅游活动的场所，是自然作用与人类活动之间进行物质循环、能量循环、信息传递的复杂系统，是最基本最广泛的具有旅游功能的各种因素的组合；毕宝德（2000）认为旅游用地就是旅游业用地，即在旅游地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地等等。
旅游用地的相关定义尚无一致的定论，更不用说其所面对的各式各样的问题，如营地利益相关者对其建设的态度问题研究、“保护”与“开发”的可持续发展的把握程度问题等。
自驾游营地要发展，应借鉴学者们对旅游用地的相关研究，结合营地建设的特殊情况，切实的解决阻碍其发展的主要问题。
一、文献研究旅游用地的如何开发，必然牵涉到多个方面的人、事、物问题。
土地的如何利用与当地旅游用地相关者息息相关，所以国外学者们重点从其态度方面来研究相关的问题，比如Wesley 和Fesenmaier（1987）以及Yalcln Kuvan 和Perran Akan（2005）都从当地居民所持态度的角度来探讨了旅游用地所面临的问题。
而土地资源是不可再生资源，因此旅游用地的可持续发展问题一直是学者们关注的热点。
这方面的研究往往主要集中在风景名胜区土地、国家森林公园土地、滑雪旅游用地和海滨型旅游用地等方面，例如Healy（1994）认为风景名胜景观用地的管理存在着一些问题，如容易过度使用，资源容易被破坏，通过产权制度保障风景景观用地中的可持续发展问题。
但是，对于中国人口多、用地少的基本国情，再加上露营地又是介于观光旅游和宾馆住宿之间的产物，是集观光、休闲、娱乐于一体的综合性的户外活动场所，所以面积通常也相对较大，一般在4-10公顷以上，供给与需求两者的差值问题，就让仅仅处于自驾游发展初期的中国学者开始注重研究如何权衡“保护”与“开发”。
一类、二类、三类旅游用地的区别一类、二类、三类旅游用地是根据用地性质和功能的不同而划分的。
下面将分别介绍它们之间的区别。
一类旅游用地一类旅游用地是指用于旅游观光功能的土地。
这类用地通常为景区、风景名胜区、文化旅游区等自然或人文景观集中的地区。
一类旅游用地具有以下特点：- 丰富的自然景观和人文资源：一类旅游用地通常拥有自然山水、自然保护区、风景名胜和世界遗产等自然景观资源，以及历史建筑、文化遗址和博物馆等人文资源。
- 重点发展旅游业：一类旅游用地的发展重点是旅游业。
政府会提供支持和鼓励，以开展旅游服务、旅游设施和旅游活动，并促进文化交流和经济发展。
- 保护和管理的重要性：为了维护一类旅游用地的独特性和可持续发展，保护和管理措施非常重要。
相关部门会制定合理的规划、保护措施和管理制度，以确保资源的可持续利用和地区的安全。
二类旅游用地二类旅游用地是指具有一定旅游开发潜力，但相对于一类旅游用地较为一般的土地。
这类用地通常为具有一定观光价值的地区。
二类旅游用地具有以下特点：- 中等的自然和人文景观：二类旅游用地通常拥有一定的自然景观和人文资源，但相对于一类旅游用地而言较为一般。
它们可能是景区的一部分，或者具有一定的自然风光和历史文化价值。
- 发展旅游业的潜力：二类旅游用地具有一定的旅游开发潜力。
政府和相关部门会鼓励和支持二类旅游用地的旅游业发展，以促进地区经济的增长和居民的生活质量。
- 规范管理和合理开发：为了保持二类旅游用地的观光价值和可持续发展，规范的管理和合理的开发非常重要。
相关部门会制定相应的规划和管理措施，以确保资源的合理利用和环境的保护。
三类旅游用地三类旅游用地是指用于旅游业的其他土地。
这类用地通常为城市周边或者农村地区，具有一定的旅游开发潜力或者旅游服务功能。
三类旅游用地具有以下特点：- 较为一般的旅游资源：三类旅游用地通常拥有一般的旅游资源，例如乡村风景、休闲度假区等。
相比一类和二类旅游用地，它们的旅游资源相对较少或者开发程度较低。
最新旅游用地政策，全都在这里！这是国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局于共同推出的《关于支持旅游业发展用地政策的意见》，供各位旅游实操者参考。
积极保障旅游业发展用地供应（一）有效落实旅游重点项目新增建设用地按照资源和生态保护、文物安全、节约集约用地原则，在与土地利用总体规划、城乡规划、风景名胜区规划、环境保护规划等相关规划衔接的基础上，加快编制旅游发展规划。
对符合相关规划的旅游项目，各地应按照项目建设时序，及时安排新增建设用地计划指标，依法办理土地转用、征收或收回手续，积极组织实施土地供应。
加大旅游扶贫用地保障。
（二）支持使用未利用地、废弃地、边远海岛等土地建设旅游项目在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下，对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化、边远海岛土地建设的旅游项目，优先安排新增建设用地计划指标，出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。
对复垦利用垃圾场、废弃矿山等历史遗留损毁土地建设的旅游项目，各地可按照“谁投资、谁受益”的原则，制定支持政策，吸引社会投资，鼓励土地权利人自行复垦。
政府收回和征收的历史遗留损毁土地用于旅游项目建设的，可合并开展确定复垦投资主体和土地供应工作，但应通过招标拍卖挂牌方式进行。
（三）依法实行用地分类管理制度旅游项目中，属于永久性设施建设用地的，依法按建设用地管理；属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的，不征收（收回）、不转用，按现用途管理，由景区管理机构和经营主体与土地权利人依法协调种植、养殖、管护与旅游经营关系。
（四）多方式供应建设用地旅游相关建设项目用地中，用途单一且符合法定划拨范围的，可以划拨方式供应；用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的“娱乐康体用地”办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定。
景区内建设亭、台、栈道、厕所、步道、索道缆车等设施用地，可按《城市用地分类与规划建设用地标准》“其他建设用地”办理规划手续，参照公园用途办理土地供应手续。
旅游用地从国内外的土地使用性质而言，都不存在旅游房产用地这个类别，而在国内出现的旅游房地产开发概念，其实质还只是房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的住宿和经营活动来进行定义。
从房地产开发的角度分析，旅游房地产包含两个概念。
一个是指旅游地产，包括旅游景点开发和休闲娱乐等设施的建设；另一个是指旅游房产，围绕旅游活动所需要的，以住宿业开发为主，包括旅游酒店、宾馆、服务式公寓、旅店、经济型酒店、度假村和休闲度假住所等。
因此，要确认中国旅游房产的用地性质，需要从政府规定的住宿业用地和房地产开发用地来进行区分。
从住宿业的角度来考虑，只有旅游星级酒店属于旅游商业用地；从房地产开发角度分析，国内房地产开发包括商业（含旅游商业用地）用地、住宅用地、综合用地和工业用地等。
只有旅游星级酒店在通过国土管理部门和旅游部门审批后，可以以旅游商业用地性质立项。
而其它住宿业设施，如服务式公寓、社会旅馆、经济型酒店等的用地性质，政府并没有明确作出规定。
住宿业的经营活动并不受用地性质的限制，但必须获得与住宿业相关的行业特许经营许可证，如消防、安保和卫生等。
按照现有的相关政府规定，国内可以用于旅游房产开发的土地用地性质如下：商业性质用地传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地批租年限为40 年，该类项目不属于房地产开发行为，一般不允许按照商品房模式进行分割销售。
国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地批租年限为40或50 年，由于各地鼓励投资的政策不同，有些可以按照房地产开发模式，按照商品房模式分割销售。
城市商业用地，土地批租年限为40 年，允许以房地产开发模式进行销售，但受到相关法规的约束。
商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为。
综合类用地商住两用，即，商业和住宅综合用地，带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为50 年，该类用地性质本身就属于房地产开发，可以按照商品房模式分割销售。
旅游用地政策解读一、土地使用权属旅游用地的使用权属应当明确，一般应当属于国有土地。
在开发旅游项目时，应当根据土地使用权属的不同情况，依法签订土地使用权出让、租赁、承包合同，明确土地使用权范围、年限、用途、地价及支付方式、违约责任等内容。
二、土地用途旅游用地的用途应当符合旅游发展规划和土地利用总体规划，一般应当用于旅游景区、旅游服务区等旅游相关产业的建设和经营。
严禁将旅游用地用于非旅游相关产业的建设和经营。
三、土地使用期限旅游用地的使用期限应当根据具体情况而定，一般不超过同类土地出让最高年限。
在使用期限届满后，应当按照法律规定进行续期或者收回。
四、土地使用费旅游用地的使用费应当根据土地的用途、位置、年限等因素综合确定，一般应当包括土地出让金、土地租金等。
使用费的具体标准和支付方式应当在合同中予以明确。
五、土地规划旅游用地的规划应当符合城市总体规划、土地利用总体规划和旅游发展规划的要求，应当根据旅游项目的具体情况，科学合理编制旅游用地规划，确保旅游用地的合理利用和可持续发展。
六、土地环保旅游用地的环保要求应当符合国家有关环境保护的规定，在旅游项目建设和经营过程中，应当注重生态环境保护，加强废水、废气、废渣等污染物的治理和排放控制，确保旅游用地的生态环境质量。
七、土地安全旅游用地的安全问题应当引起高度重视，在旅游项目建设和经营过程中，应当加强安全防范措施，建立健全安全管理制度和应急预案，确保游客的人身财产安全。
八、土地管理旅游用地的管理应当规范有序，各级政府应当加强对旅游用地的管理和监督，建立健全相关法规和政策措施，对违规违法使用旅游用地的情况进行严肃查处，保障旅游用地的合理利用和可持续发展。
1、指标体系指标体系是旅游景区控规的核心。
以系统论为指导，从资源、活动、环境、设施等四方面构建旅游景区控规系统，并结合旅游景区控规实践的指标统计分析，提出由景物保护、用地使用、环境质量、建筑建造、设施配套等五大主题构成的指标体系。
运用德尔菲法对指标进行筛选和调整，将其分为基本控制要素和选择控制要素两大类。
控制性详细规划的控制体系可分为：（1）用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性；（2）环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；（3）建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑物后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段建筑规定（4）交通控制内容：外来车辆交通出入口方位、停车位；内部车辆交通出入口方位、停车位；（5）具体设计引导及控制：对旅游区内重点地块内的建筑形式、色彩、体量、风格提出设计要求；（6）配套设施体制：旅游区生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。
注：1、景观分区：景观分区建立在景观美景度和景观敏感度评价的基础上，分为一级、二级及三级景观区2、建筑组群空间组合形式，一般运用具体的图示方式进行示意表达3、交通通行方式：选择车行还是步行方式4、红色标注的为基本控制要素（适用于所有景区控规或景区内每一地块控制，是必不可少的要素），其余为选择控制要素（可以根据景区特色和实际需要选择采用的要素）说明：1、针对不同用地不同的保护和开发过程，应采用多手段的控制方式，包括指标量化、条文规定、图则标定及景观设计引导四种控制方式。
（1）指标量化的控制方式是指通过一系列控制指标对景区建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。
该控制方式主要适用于景区内接待服务设施集中地用地控制。
（2）条文规定的控制方式是指通过一系列控制要素和实施细则对景区用地进行定性控制，如保护级别、用地性质、景观分区及一些规划要求说明等，该控制方式的适用范围是：当对规划地块作保护级别、使用性质等规定或提出其他特殊要求时采用。
旅游用地：亟待厘清的几个基本理论问题席建超旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。
这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。
尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。
但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。
一、界定与特点对于旅游用地”界定目前尚没有明确定义。
目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。
那么，如何正确界定旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。
作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条国家实行土地用途管制制度”已隐含着对旅游用地”的规定：第一，旅游用地”属于建设用地的一种。
也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。
第二，旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。
这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。
第三，旅游用地”具有与城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。
因此，也应该具有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。
与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。
（1）用地导向的外向性：旅游用地是以满足人（旅游者）”的旅游休闲度假为基本导向的用地类型，属于服务型”用地范畴。
（2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征，大部分旅游用地属于与旅游相关的用地”（3）用地来源的普适性：旅游业用地对土地类型属性要求不严格。
浅谈旅游用地问题及相关保障措施摘要：全域旅游的提出标志着我国旅游消费由“观光旅游时代”进入了“休闲和度假时代”。
近年，休闲度假旅游需求催生了用地的大规模增长，用地保障成为了制约旅游产业发展的核心问题，本文在分析旅游用地当前存在问题的基础上，结合当前政策文件，借鉴其他地区做法，提出了具有针对性的旅游用地保障措施。
关键词：旅游用地；问题；保障措施一、当前旅游用地普遍存在的问题1.1旅游用地分类不明确、管理困难目前旅游用地的定义、内涵均无统一明确的界定，现行的旅游用地规划管理和审批依据主要为《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》，归属于建设用地下的中类“H9-其他建设用地”，并列于H1-城乡居民点建设用地，无更细化分类。
因暂无无统一的旅游用地细分标准,实际管理中，有按“风景名胜设施用地”“旅游用地”“其他建设用地”“其他商服用地”等出让，也有参照城市建设用地分类的标准，按“商业、居住、娱乐康体、交通场站用地”进行出让，标准不一，管理较为混乱。
而旅游用地较为综合，涉及的用地类别主要为;A公共管理与公共服务设施用地、B商业服务业设施用地、S道路与交通设施用地、G绿地与广场用地、R居住用地等5大类。
缺乏统一标准作为指导，导致主管部门对用地出让、项目审批及地块内建设内容的管控、监督等管理方面困难重重，问题日益凸显。
1.2旅游用地获取经济和时间成本高旅游业具有投资大、风险大、收益慢的特点，传统的“块状供地”可能导致相应的征地甚至达到数千亩，土地成本翻倍。
在现行城镇基准地价体系中，并没有专门设置旅游用地类型，不能对旅游用地作出准确客观的评价，各地多参照城市商服用地进行评估出让，导致价格较高，制约了旅游业的发展。
供地规模大、基准地价高，导致了旅游用地获取的经济成本较高。
地方年度新增建设用地规模指标有限，规划调整、农用地转用、土地征收等审批程序烦琐、周期长，造成企业用地获取的时间成本过高。
同时也延误了投资的时机和降低了企业投资热情。
主题公园用地性质
绝大多数从业者肯定知道，如果按照城市建设用地分类标准，主题公园属于
B31（娱乐用地），这个是没错，但忽略了前提条件，实质上如果严格的说的话，学过城市规划的同学肯定知道，用地分类标准是分“城市用地分类标准”和“镇分类标准”，所以小编认为，应该分为四种情况：
第一、项目位于城市开发边界内且“绿地率小于65%的大型游乐等设施用地”，不能忽略了这个条件，这时才属于B31（娱乐用地）用地。
第二、项目位于城市开发边界内且“绿地率大于或等于65%的大型游乐等设施用地”，这时属于G136（游乐公园）用地
第三、项目位于镇开发边界内，这时属于C3（文体科技用地）用地
第四、为何有第四种情况呢？因为根据我国的三线三区中，除了城镇空间开发边界外，还有生态空间开发边界、农业空间开发边界（小编理解为这也是我们传统意义上的“三生”，也可以说是狭义上的三生）
当项目选址位于“城镇空间开发边界以外”的时候，就需要先实行土地扭转，变为建设用地，从而又回归了前面三种情况。
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中国旅游地理1.1旅游地理的概念、性质一、旅游地理学的概念旅游地理学是地理学的分支学科，是研究人类旅游活动与地理环境、社会经济发展相互关系的新兴学科。
1.不同的国家有不同的旅游地理名称英国：休闲和旅游地理学、加拿大：游憩旅游地理学――因为这些国家娱乐性和参与性的活动增多。
在受汉文化影响的地区：旅游地理。
2、旅游地理学和中国旅游地理的区别旅游地理学：旅游地理学理论的研究和阐述。
中国旅游地理：从地理学的角度研究中国各类旅游资源、研究中国发展旅游的地理环境和地理特征，研究中国旅游区布局等问题，从而正确的评价旅游资源，为开发我国旅游资源、建设旅游区提供科学的依据。
从现实的角度出发，更多的院校开的是中国旅游地理。
二、旅游地理学的研究对象和内容1。
研究对象：地理学是研究地球表面一切自然现象和人文现象的分布规律与空间关系的科学。
地理学是研究地球表面自然因素和人为因素之间的相互作用，以及特征、结构、模式、过程、区域分异和人地关系的学科。
它是一个复杂学科系统的总称。
作为地理学的一个分支科学，旅游地理学也同样是研究旅游这一人文现象的分布规律和空间旅游业与地理的关系：（1）古代地理知识的来源于旅游，如徐霞客游记等著作多是旅游而积累，而地理知识的丰富又指导旅游。
（2）旅游业的复杂性表现在一定的地理环境中。
旅游业取决于一系列因素，如地理、气候、地形、居民等。
（3）旅游业受到地区和地区的制约。
关系。
概括而言，旅游地理学是要深入阐述旅游与自然环境及社会环境的关系。
2.研究内容：（1）客源研究；（2）旅游资源研究；（3）旅游规划与发展研究；（4）旅游影响研究；（5）旅游信息和旅游地图。
三、旅游地理学的性质1.旅游地理学是一门新兴的边缘学科。
2、旅游地理学是自然地理学、人文地理学、和经济地理学三者的交叉生长出来的学科。
3、旅游地理学是地理科学。
四、旅游地理的形成（国内和国际）（一）国际1、二战以前：主要特点：一是富裕阶层的生活内容，中下阶层很少关注；第二，研究内容主要是编写导游资料和导游，研究旅游用地；第三，旅游研究是无意识的，也有少数学者从事这项研究，代表人物：麦克默里。
旅游用地：亟待厘清的几个基本理论问题席建超旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。
这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，“项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。
尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。
但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。
一、界定与特点对于“旅游用地”界定目前尚没有明确定义。
目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。
那么，如何正确界定“旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。
作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条“国家实行土地用途管制制度”已隐含着对“旅游用地”的规定：第一，“旅游用地”属于建设用地的一种。
也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。
第二，“旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。
这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。
第三，“旅游用地”具有与“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。
因此，也应该具有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。
与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。
（1）用地导向的外向性：旅游用地是以满足“人（旅游者）”的旅游休闲度假为基本导向的用地类型，属于“服务型”用地范畴。
（2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”。
（3）用地来源的普适性：旅游业用地对土地类型属性要求不严格。
各种土地类型，如不可转让土地所有权的军事用地、教育用地、自然保护区用地；开发前有基准地价的“四荒”用地等；土地上有建筑及其他附着物的用地等。
只要经过规划建设，能够满足旅游者旅游需求，都可以用做旅游用地。
（4）用地需求的阶段性：早期观光旅游阶段，旅游用地主要依托于具有高价值的自然或者人文历史旅游景观资源，如全国文物单位、国家重点风景名胜区、自然保护区等诸多载体。
进入休闲度假旅游阶段后，随着旅游需求日趋个性化和多元化，传统用地已难以满足旅游市场需求，用地开始向其他土地类型扩展。
（5）用地强度的“适度”性：旅游用地强调以满足旅游者多元游憩需求为基本出发点。
这就要求旅游用地在追求集约经济产出的同时，要考虑到旅游者对自然生态和社会人文环境舒适度的现实要求，强调土地利用强度的“适度集约”。
（6）用地选择的区位性：通常旅游用地位置的选择要求较为严格，其中有两个含义，第一，旅游用地基本配置在交通便捷、人口密集、地质条件良好的城市或者城市郊区。
第二，地块本身，或者周边地区一般要求有良好的自然和人文环境。
二、类型划分根据各地区旅游用地目的和政策需要看，旅游用地包括三种类型：（1）“旅游产业发展用地”。
指服务于“热点”旅游城市（乡村、景区）产业转型升级的用地类型。
在这些地区，旅游业已确定其主导地位，并成为推动城镇化和新农村建设的主要推动力。
产业发展用地，不仅指旅游产业自身用地需求，同时包括产业辐射项目用地需求。
其用地类型多样，构成复杂，空间约束较强；不仅有更大规模数量要求，也有用地质量限制，如要通过用地配置来丰富旅游产业业态，推进产业空间集聚和产业体系等。
（2）“旅游项目开发用地”。
指服务满足旅游“温”、“冷”区或者一般城市休闲度假需求的用地类型。
这种用地类型功能相对单一，仅仅满足公众游憩需求而已，不具有旅游产业用地特点，这种用地类型也是目前存在最多的旅游用地类型；（3）“公益性旅游项目用地”。
指与旅游活动相关的各种公益性质的博物馆、展览馆等用地类型，只有少数项目存在。
从实际情况看，因各地旅游发展阶段不同，对旅游用地需求差异显著。
目前旅游用地中最大的认识问题是对旅游阶段用地需求的混淆，许多旅游热点地区仍以“项目用地”去代替“产业用地”，不仅在用地总量规模上难以保障，同时也制约了产业转型升级，如项目缺少空间集聚，同质化恶性竞争加剧；项目缺乏关联，产业缺少统筹；旅游用地碎片化，项目发展“孤岛化”等。
这种“工业型项目型”的用地模式也往往因违反现有法律制度规定成为媒体负面报道的重点。
三、问题本质本质上说，目前旅游用地问题是转型升级的“增量”旅游建设用地指标供给和配置不甚合理的问题。
究其原因，有三个主要因素：（1）总量供给缺失。
一般性城市土地利用总体规划和城市用地指标中没有旅游用地指标配置。
按照现有2012年1月1日起实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市建设用地标准要求“用地统计范围与人口统计范围必须一致”，也就是“以当地人口确定用地指标”的统计方法。
其中人口规模是按照区域常住人口进行统计，没有短期“流动人口”用地配给，造成旅游用地指标从根源上缺失。
（2）总量供给不足。
风景旅游城市中土地利用配置指标偏小。
在城乡建设用地分类标准中规定“区域社会经济、风景旅游等具有特殊情况的”，其“上限不得大于150.0平方米/人。
”但这种用地指标的规定，难以满足旅游业转型升级的要求。
（3）结构性不足。
旅游用地在已有城乡建设用地系统配置中缺乏竞争力。
相较于工业用地以及其他产业用地，旅游用地具有集约度较低，投资回收期长，经济效益相对较差；而相对于农业用地，又缺少《基本农田保护制度》的法律约束，这使得旅游用地在与其他产业用地指标竞争中处于弱势地位。
四、产生根源旅游用地问题产生的根本原因在于“服务型社会土地利用需求”与“生产型社会土地制度设计”之间的矛盾。
这种矛盾，既是旅游用地阶段性特征的表现，同时也是与旅游业发展相适应的配套系统土地制度设计的滞后和缺失。
（1）基本法律依据不够完善。
尽管旅游用地在《土地法》中仅仅作为建设用地的一种类型予以提及，但是与其他同类型用地相比，如“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”缺少更为明确的法律界定；而后续《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》对其规划利用程序并没有提及。
新出台的《旅游法》中第二十条指出，“各级人民政府编制土地利用总体规划、城乡规划，应当充分考虑相关旅游项目、设施的空间布局和建设用地要求……规划和建设交通、通信、供水、供电、环保等基础设施和公共服务设施，应当兼顾旅游业发展的需要……”但是因为旅游土地利用规划本身缺乏细则，其真正实施缺乏可操作性。
（2）配套法律制度体系缺失。
旅游用地在现有土地利用分类体系和城乡土地利用分类体系中缺少位置。
GB/T21010-2007《土地利用现状分类》系统中，旅游用地散布在“住宿餐饮用地、城镇住宅用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地”中，其中“风景名胜设施用地”为最直接的旅游用地类型。
而在2011版《城市用地分类与规划建设用地标准》中，城市用地共分为8大类、35中类、44小类和城乡用地分类，市域内城乡用地2大类、8中类、17小类中，却没有“旅游用地”。
因为没有分类，所以在城乡土地建设规划中，也就没有相应指标的配置。
（3）用地规范和标准缺失，难以体现旅游产业特质。
现有旅游用地基本沿袭“工业”项目发展模式，忽略了旅游用地外向性用地、适度集约用地、普适性用地等特质。
五、具体表象因为旅游用地依托法律体系不够健全，加上规范和标准的缺失，引起诸多用地问题：（1）拿地程序不规范：主要存在于“城外”乡村集体用地的土地流转环节。
尽管乡村旅游用地规模和利用程度持续扩大，但是因为现有农村集体用地流转不畅，多数未取得合法用地手续。
（2）拿地程序较为复杂。
主要体现在农用地或未利用地转变为建设用地的审批过程。
旅游用地因需要占用大量农用地或者未利用地，审批程序比普通用地审批程序更加复杂，审批周期更长。
此外，还有一些旅游项目虽未改变土地用途，但由于土地使用权人变更，同样面临审批层级高、程序多，项目用地获批取得慢、周期长的问题，并且导致为了规避审批程序的违法用地现象增多。
（3）拿地成本较高。
这是相对的概念，旅游用地出让价格高、年限短。
由于目前旅游产业没有单独的用地门类，各地基本按30年-50年的经营性用地出让，因旅游产业本身具有高投资、高风险、低收入、慢回报的产业特征，加上旅游用地未单独设立基准地价，在评估地价时，主要参照商业服务类用地基准地价，造成旅游用地出让价格偏高。
（4）拿后无序利用。
突出表现为：第一，拿了不用，坐等升值。
主要以占有资源为目的，不开发、不投入，致使许多土地被限制，特别是影响后续企业的入住；第二、拿了不会用，粗放经营。
部分因经营者自身观念、经营方式等局限，旅游用地仍处于低水平开发阶段，造成用地浪费；另外尽管项目较为高端，但是缺少统筹，综合配套不足或者“高端”项目占地过多，也引起设施和房产大量闲置。
第三、拿了乱用，破坏性建设。
这种破坏性建设在全国各地比比皆是。
近年来，大批“主题”不突出的主题公园的闲置就是典型案例。
第四、改为它用——房产化。
这主要体现在以旅游开发为名，从事房地产开发。
(5)忽视用地公平。
此为现阶段最突出的矛盾，主要表现在农村集体用地旅游化过程中，因为征地程序不规范，补偿机制不健全，补偿分配不到位，失地农民缺乏社会保障，以及补偿缺乏社会监督等，产生利益重构带来用地的不公。
六、政策出口旅游业相比其他产业，是近30年才快速崛起并不断成长壮大的产业。
其产业地位在2009年《关于加快发展旅游业的意见》(国发[2009]41号)才开始最终确立。
尽管在这个文件中，提出要“积极支持利用荒地、荒坡、荒滩、垃圾场、废弃矿山、边远海岛和可以开发利用的石漠化土地等开发旅游项目。
支持企事业单位利用存量房产、土地资源兴办旅游业。
”《国民旅游休闲纲要》也提出了“城乡规划要统筹考虑旅游休闲场地和设施用地，优化布局。
”但是并没有给出系统的、具有可操作性的解决方案。
也就是说，相对于传统“生产性用地”制度规定，作为“服务型用地”的旅游用地问题，无论在思想认识上，还是具体操作上都有探索、调整和适应的过程。
因此，对于旅游用地，在政策目标设计上，要立足国家新型城镇化和“调结构，促发展”以及推进生态文明建设国家战略需求，客观分析旅游用地阶段需求，以保护国土资源，促进土地集约节约利用为发展导向，推进旅游用地的合理利用、科学利用，公平利用，探索建立符合旅游产业发展和用地特点要求的科学化、差别化、精细化、生态化土地利用和管理制度。
