石斌--(财字)《房地产营改增的解决方案与并购重组》(房地产)

财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号 2016.3.23总局货劳司处长王葳：“营改增”文件是怎么设想的总局货劳司孔庆凯为你解读“住宿餐饮业营改增”国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告增值税纳税申报表解析（一）增值税纳税申报表解析（二）增值税纳税申报表解析（三）<总局货劳司>增值税发票使用和开具有关问题解析地税机关代开增值税发票有关问题解析<总局货劳司>财会[2012]13号财政部关于印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》的通知财税[2016]25号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知国家税务总局公告2016年第26号国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告2016年4月21日国家税务总局“营改增”主题在线访谈实录4月28日税务总局访谈权威解读“营改增”若干问题财税[2016]43号财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]46号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知财税[2016]47号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知国家税务总局公告2016年第13号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第19号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析根据土地增值税条例及实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应按规定缴纳土增税；以转让房地产所取得的收入，包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入；以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额；以收入减去扣除额后，采用四级超额累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。

结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓改前房仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。

另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，增值税计税方式为简易征收。

例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处（坐落地位于西宁市），取得了相关发票；成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。

营改增前A公司销售此房屋土增税处理：假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票：应缴营业税=（1500-1000）*5%=25万元；城市维护建设税=25*7%=1.75万元；教育费附加=25*3%=0.75万元；印花税=1500*0.0005=0.75万元；土增税处理：收入额=1500万元；扣除额=1000（1+3*5%）+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25万元；注意上式第一项：根据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的，经税务部门确认，购房原始成本金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

每年指以12个月为1年，超1年不满12个月但超6个月可视为1年。

契税（有完税凭证）也可扣除（但不得作为加计扣除基数）。

增值率=（1500-1208.25）/1208.25=24.12%；应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元营改增后A公司销售此房屋土增税处理：财税【2016】36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第八款、国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告第三条、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

房地产企业土地增值税清算代理实务第一章土地增值税清算概述一、征税对象：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税.1、出让国有土地使用权、转让小产权房、转让无产权的利用人防设施形成的地下车库是否征收土地增值税？注意理解：１、出让与转让的差别：出让的交易双方:一方是国家，一方是单位或个人转让的交易双方：双方都是单位或个人，无国家2、小产权房是利用集体所有的土地建立的房屋，不在征税范围内.３、按照物权法规定：房地是一起转移的,是不可分离的，不存在卖房不卖地，卖地不卖房的情况。

4、转让人防车库只能转让使用权，不能转让不动产的所有权，不在土地增值税范围内。

二、土地增值税的征管模式1、符合清算条件前：预征2、符合清算条件后：清算3、清算结果的处理：多退少补三、土地增值税的清算流程一是确定清算单位，二是判断清算条件，三是实施清算四、土地增值税的计算公式1应纳税额＝增值额*税率2、增值额=收入总额－扣除项目金额3、扣除项目金额＝开发成本+开发费用+销售税金+加计扣除4、加计扣除=开发成本＊2０％五、房地产开发企业的会计核算开发成本：影响土地增值税和所得税对土地增值税的影响:１、开发成本在土地地增值税前可以据实扣除。

2、开发成本在土地增值税前可以加计扣除。

３、开发成本影响开发费用税前扣除的限额（开发费用是按限额扣除的）。

结论:开发成本增加,增值额减少,应纳税额减少，同时，开发成本增加,增值额减少，土地增值税率可能降低，应纳税额会进一步减少。

对所得税的影响：1、无论是开发成本还是期间费用，都可以在企业所得税前扣除。

2、开发成本是在开发产品销售后扣除，而期间费用是在发生当期直接扣除.结论：开发成本对企业所得税的影响是时间性差异，而对土地增值税的影响是永久性差异.所以，房地产开发企业为了少交税,在记账时应尽可能多计开发成本,少计期间费用。

房地产营改增的解决方案与并购重组【课程背景】：李克强总理在2016年两会《政府工作报告》提出：“从5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

”同时，国家税务总局局长王军也在2016年两会反复讲到要确保营改增5月1日如期落地。

那么；对涉税的建筑业、房地产业“营改增”已经进入倒计时：：➢如何理解“营改增”政策，实现建筑业、房地产业向“营改增”平稳过渡？➢“营改增”不仅仅是由一个税种转换为另一个税种，同时有可能带来企业税负与净利润的增减变化，如何评估“营改增”对企业商业模式的调整、组织架构的重设、供应商的重新选择、税务风险管控体系的优化、IT支持系统的调整等一系列影响？➢如何掌营改增的纳税申报、发票管理、会计核算以及特殊增值税业务处理？➢制定有效的解决方案，有效控制企业税务风险，降低税负，提升企业管理水平和市场竞争力?石斌老师常年研究建筑业、房地产业财务管理与税收管理，根据2016年建筑业、房地产“营改增”涉税政策的要求，。

【主讲嘉宾】：石斌中国管理科学研究院学术委员会特约研究员、中国总会计师协会财务讲师、财政部天和经济研究所财专家委员会成员、凯恩斯（中国）微观经济研究院首席财税研究员，荣膺中华讲师协会中国财务管理十强讲师。

为包括中国移动、中国电信、国家电网公司、中海油、中石油、中粮集团、上海建设银行、民生银行北京总部、内蒙古商业银行、中国一汽、中国重汽、东风汽车集团公司、丰田汽车、北京汉能集团、福建紫金矿业、河南三全食品、云南白药、四川长虹等世界五百强企业和上市公司提供财务培训，并深受学员好评。

【课题大纲】：模块一：“营改增”过渡政策解析与增值税原理“营改增”后对建安、房地产税负变化影响建安、房地产营业税与增值税的差异增值税的税率和征收率增值税的计算方法一般纳税人和小规模纳税人的区别和认定可抵扣与不得抵的扣进项税额房地产、建安“营改增”的过渡性政策解读与分享⏹2016年4月30日开发不动产政策⏹总分机构试点纳税人增值税的计算⏹应该增试点若干税收政策的补充通知营改增相关政策法规解读如何申请增值税的税收优惠模块二：“营改增”涉税会计处理与涉税风险管理营改增会计账务处理⏹营改增需要设置的二级会计科目⏹纳税人购入货物或接受劳务的增值税会计处理⏹纳税人用于非应税项目或免税项目的增值税会计处理⏹纳税人视同销售的增值税会计处理⏹纳税人提供应税服务收取的价外费用的增值税会计处理⏹现金折扣、商业折扣、销售折扣的增值税会计处理增值税发票的管理⏹如何进行增值税的认证、申报⏹增值税专用发票的构成⏹增值税发票初始领购的规定和领购条件⏹增值税发票开具的要求⏹增值税的发票处理和保管增值税纳税期限、纳税申报管理模块三：营改增对房地产、建安行业的经营影响及应对策略营改增对房地产开发流程的影响与策略营改增对房地产开发成本的影响与处理⏹取得土地政府事业性收据的账务处理与抵扣⏹与建安企业分包合同的签订、进度确认与增值税发票的取得⏹涉及甲供材料、设备供应商合同管理与增值税发票的取得⏹合作开发模式合同管理与增值税税收管理营改增对房地产销售环节的影响与策略⏹营改增对房地产定价的影响⏹预售环节收据或增值税发票的开具⏹促销、打折、赠予等增值税的处理⏹混合销售转化为混业销售的启示营改增对现行建安企业的影响：分包与转包的合同签订与增值税发票处理自产货物并提供建安劳务的扣除方法、建筑项目预清算规定BT、BOT、BOOT、PPP模式下的建安税政异地扣缴个人所得税化解术、省内、外汇算清缴所得税政策、核定征收与预警率的两难处境模块四：房地产并购重组操作房地产并购重组的动因房地产并购重组的三种类型房地产并购重组的十二种基本方式房地产并购重组的程序与要点房地产并购重组过程中的六大法律风险房地产并购重组的五大特点房地产并购重组的三大模式房地产并购重组案例解析（1）房地产开发中项目收购案例（2）房地产开发公司股权收购（3）信达地产收购ST天桥（4）外资并购境内房地产企业案例。

营改增对建筑业工程造价的影响及应对朱海东发布时间：2021-08-10T10:18:11.333Z 来源：《建筑科技》2021年9月上作者：朱海东[导读] 我国于2016年5月对营改增进行全面推广，其中将不动产销售归入到增值税范围之内。

基于营业税的增收，对于建筑企业而言，涉及的许多建设环节均为税务稽查的主要关注对象。

经纬置地有限公司朱海东上海市 200442摘要：我国于2016年5月对营改增进行全面推广，其中将不动产销售归入到增值税范围之内。

基于营业税的增收，对于建筑企业而言，涉及的许多建设环节均为税务稽查的主要关注对象。

因增值税与营业税的税种存在极大差异，从而对建筑业工程造价产生极为深远的影响。

从工程实践的角度来看，详细分析了用增值税替代营业税对建筑成本的影响。

本文主要分析营业税、增值税的概念，并阐述营改增背景下，我国建筑业受到的影响及提出应对建议。

关键词：营改增；建筑业；工程造价前言营改增就是营业税改成增值税后的简称。

自2011年10月起，国务院创建营改增实行试点，以期妥善处理两种税务重复征收的问题。

在2016年5月。

我国对营改增政策予以全面推行，由于营业税与增值税税种存在极大差异，给我国建筑行业的造价管理工作带来较大挑战。

1 基本概念1.1 营业税所谓的营业税，是我国针对企业不动产销售、无形资产转让等行为而产生的税务，作为课税对象之一，也营业金额为计税的基础，计算方式直观，十分简单，容易被财会人员所接纳。

1.2 增值税所谓的增值税，是商品流转过程中所产生的增值金额，作为流转税而存在，也是差额增税的类型之一。

从税负理论视角看，消费者作为主要承担者，税务的产生以是否有增值情况为主要依据。

简言之，各个企业在流通环节中，都必须对产生增值的环节予以一定数额的税务缴纳，称之为增值税。

2 营改增对建筑业工程造价的影响2.1 对造价预算的影响若想使建筑企业可以平稳过渡营改增政策所造成的冲，建筑企业的相关财务人员需要具有极强的综合素质、思维迅速转变的能力，并且还要对各类税种的差别进行充分掌握。

老项目应对方案一、项目信息梳理经营部门全方面梳理老项目基础信息, 包含: 工程类别、工程全称、是否签署协议、工程进度情况等, 掌握现在在施项目整体情况, 为选择什么样计价方法, 提前做好准备工作。

经营部门全方面梳理业主信息, 包含: 单位名称、地址、电话、税务登记证号码、开户银行、账号等。

搜集开具增值税专用发票所需业主证件资料扫描件和复印件, 提前为开具发票做准备。

经营开发部门经过此次全方面梳理, 需要形成业主档案信息台账。

经营部门全方面梳理老项目协议信息, 包含：协议编号、协议名称、协议签署时间等, 形成一套完整老项目协议信息表, 为判定新老项目准备基础资料。

二、老项目标界定“营改增”时点将大量存在“营改增”前签署协议, 估计在“营改增”后完工工程项目或“营改增”前未签署协议, 但已经实际开工工程项目。

依据政策要求, 通常纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务, 能够选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目, 是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明协议开工日期在4月30日前建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》, 建筑工程承包协议注明开工日期在4月30日前建筑工程项目。

依据以上老项目标界定, 集团企业存在老项目依据工程进度划分关键有四类: 未开工、在施、已完工未结算、已完工已结算未开票。

老项目能够选择适用简易计税方法计税, 不然将按通常计税方法计税。

各单位要对4月30日前全部在施、已完工未结算项目《建筑工程施工许可证》取得情况和工程承包协议中开工日期进行梳理, 确定取得时间或开工日期是否明确在4月30日前。

对于未注明开工日期, 应立即和业主签署明确开工日期补充协议, 并注意补充协议签署日期应明确在政策出台前。

工程项目梳理工作要在4月15日前完成。

三、老项目计税方法选择被认定老项目, 尤其是已完工未结算、已完工已结算项目, 假如根据通常计税方法计税, 且业主不作任何盈亏平衡性质赔偿, 将可能造成营业收入须按11%税率计算销项税额, 而部分成本费用进项税发生在试点之日前无法取得抵扣, 造成项目收入锐减、收益下降和税负不合理增加。