石斌--(财字)《房地产营改增的解决方案与并购重组》(房地产)

测算结果表明，房地产行业“营改增”后税负 的增减主要受其增值税税率、取得的进项可抵扣税 额的影响。对于房地产开发行业来说，在同样的增 值税进项税率下，能够取得的进项可抵扣税额越 大，“营改增”后税负降低的可能性就越大。在“营 改增”后房地产行业的增值税税率为 11%、上游建 筑行业增值税税率为 11%、房地产行业取得的可抵
进项抵扣额的比率等因素的影响。在房地产行业适 个项目进行分析。其中“支付的各项税费”包括应
用11%的增值税税率，上游行业适用11%的增值税 缴纳的营业税、增值税和所得税三个指标。
税率，且取得的抵扣比例为 100% 的假设下，“营改
2.模型的构建。假设样本公司“原销售商品、提
增”后房地产行业的净利润将上升。 与上述房地产行业“营改增”后税负变化测算
2.税负的测算及分析。在房地产行业适用11% 的增值税税率、上游行业“营改增”后适用增值税 税率为 11%，进项税额可抵扣比例为 100% 的假设 下，本文根据 10 家样本公司 2013 年的营业收入、 营业成本，按照［S1/(1+11%）］× 11% － C1 × 11% 的公式估算出其增值税额，并与 2013 年实际缴纳 的营业税额进行了对比，测算结果如表 1 所示。
号）中的相关规定，建筑业“营改增”后税率定为
根据“营改增”试点行业的安排，房地产行业
11% 的可能性较大。
“营改增”推行将在其上游行业之后，届时，房地
房地产行业“营改增”后适用增值税一般计税 产行业的上游行业皆为增值税纳税人，就能够为房
方法。考虑到房地产行业的主要成本为建筑安装成 地产行业开具增值税专用发票。许多“营改增”试
对“营改增”之前的营业成本进行价税分离，“营改增”之后实际的营业成本即为“营改增”之前的营业成本扣除进项税额。 ④ 因所得税的计算较为复杂，为简化计算过程，本文暂不考虑“营改增”后所得税的变化。

财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号 2016.3.23总局货劳司处长王葳：“营改增”文件是怎么设想的总局货劳司孔庆凯为你解读“住宿餐饮业营改增”国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告增值税纳税申报表解析（一）增值税纳税申报表解析（二）增值税纳税申报表解析（三）<总局货劳司>增值税发票使用和开具有关问题解析地税机关代开增值税发票有关问题解析<总局货劳司>财会[2012]13号财政部关于印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》的通知财税[2016]25号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知国家税务总局公告2016年第26号国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告2016年4月21日国家税务总局“营改增”主题在线访谈实录4月28日税务总局访谈权威解读“营改增”若干问题财税[2016]43号财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]46号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知财税[2016]47号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知国家税务总局公告2016年第13号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第19号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

中高管、财务总监、财务经理和财务骨干提供财务培训，深受培训机构和学员的高度好评和赞
誉。
授课风格
石斌老师注重财税理论与实践的融合，专注“财务管理、税收筹划，成本控制，预算
管理”，倡导“财务‘细节化’管理、税收‘统筹化’缴纳”。常年参与财务人员注册
会计师、总会计师、国家风险控制管理师等公开课的培训和辅导工作。所讲授课程深入
全面预算管理体系的基本框架 全面预算管理的组织保障体系与职责 全面预算目标的确定与分解 全面预算编制的启动、时间节点的要求 全面预算编制的四种方法： 零基预算法、增量预算法、固定预算法、弹性预算法 课程实操—— 房地产项目工程预算、采购预算、人力资源预算、资金预算、财务预算等的编制 房地产企业预算的审核、审批流程 案例：北京金隅房地产预算责任承包书的签定
三、房地产企业全面预算的执行与控制 全面预算执行的责任中心、主体和授权内容 土地取得阶段的预算控制 前期报建阶段预算控制 施工建设阶段预算控制 项目楼盘销售阶段预算控制 项目竣工决算阶段预算控制 项目预算税收风险控制 房地产预算的调整审批流程 房地产全面预算的预警系统 房地产全面预算的分析、评价和考核体系 预算差异性分析的基本方法和内容 案例：万科预算指标分析模版 企业预算与绩效考核为何流于形式 预算绩效考核的基本要求 预算业绩与绩效充分挂钩达促使员工达成业绩 预算激励的方法
【培训目的】
本课程以互动和案例教学的方式，让学员理解企业经营计划和预算管理的重要性，掌握经营 计划编制和实施的方法，以及预算编制、执行、控制、跟踪和评价的手段和工具，帮助房地 产开发经营企业建立完善的企业计划和全面预算管理体系
【培训时间】 共2天。
【培训对象】 房地产企业高层领导、职能部门经理、项目经理、财务总监、财务经理、财务 主管、财务骨干。

“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析根据土地增值税条例及实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应按规定缴纳土增税；以转让房地产所取得的收入，包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入；以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额；以收入减去扣除额后，采用四级超额累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。

结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓改前房仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。

另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，增值税计税方式为简易征收。

例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处（坐落地位于西宁市），取得了相关发票；成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。

营改增前A公司销售此房屋土增税处理：假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票：应缴营业税=（1500-1000）*5%=25万元；城市维护建设税=25*7%=1.75万元；教育费附加=25*3%=0.75万元；印花税=1500*0.0005=0.75万元；土增税处理：收入额=1500万元；扣除额=1000（1+3*5%）+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25万元；注意上式第一项：根据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的，经税务部门确认，购房原始成本金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

每年指以12个月为1年，超1年不满12个月但超6个月可视为1年。

契税（有完税凭证）也可扣除（但不得作为加计扣除基数）。

增值率=（1500-1208.25）/1208.25=24.12%；应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元营改增后A公司销售此房屋土增税处理：财税【2016】36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第八款、国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告第三条、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

房地产企业土地增值税清算代理实务第一章土地增值税清算概述一、征税对象：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税.1、出让国有土地使用权、转让小产权房、转让无产权的利用人防设施形成的地下车库是否征收土地增值税？注意理解：１、出让与转让的差别：出让的交易双方:一方是国家，一方是单位或个人转让的交易双方：双方都是单位或个人，无国家2、小产权房是利用集体所有的土地建立的房屋，不在征税范围内.３、按照物权法规定：房地是一起转移的,是不可分离的，不存在卖房不卖地，卖地不卖房的情况。

4、转让人防车库只能转让使用权，不能转让不动产的所有权，不在土地增值税范围内。

二、土地增值税的征管模式1、符合清算条件前：预征2、符合清算条件后：清算3、清算结果的处理：多退少补三、土地增值税的清算流程一是确定清算单位，二是判断清算条件，三是实施清算四、土地增值税的计算公式1应纳税额＝增值额*税率2、增值额=收入总额－扣除项目金额3、扣除项目金额＝开发成本+开发费用+销售税金+加计扣除4、加计扣除=开发成本＊2０％五、房地产开发企业的会计核算开发成本：影响土地增值税和所得税对土地增值税的影响:１、开发成本在土地地增值税前可以据实扣除。

2、开发成本在土地增值税前可以加计扣除。

３、开发成本影响开发费用税前扣除的限额（开发费用是按限额扣除的）。

结论:开发成本增加,增值额减少,应纳税额减少，同时，开发成本增加,增值额减少，土地增值税率可能降低，应纳税额会进一步减少。

对所得税的影响：1、无论是开发成本还是期间费用，都可以在企业所得税前扣除。

2、开发成本是在开发产品销售后扣除，而期间费用是在发生当期直接扣除.结论：开发成本对企业所得税的影响是时间性差异，而对土地增值税的影响是永久性差异.所以，房地产开发企业为了少交税,在记账时应尽可能多计开发成本,少计期间费用。

房地产营改增的解决方案与并购重组【课程背景】：李克强总理在2016年两会《政府工作报告》提出：“从5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

”同时，国家税务总局局长王军也在2016年两会反复讲到要确保营改增5月1日如期落地。

那么；对涉税的建筑业、房地产业“营改增”已经进入倒计时：：➢如何理解“营改增”政策，实现建筑业、房地产业向“营改增”平稳过渡？➢“营改增”不仅仅是由一个税种转换为另一个税种，同时有可能带来企业税负与净利润的增减变化，如何评估“营改增”对企业商业模式的调整、组织架构的重设、供应商的重新选择、税务风险管控体系的优化、IT支持系统的调整等一系列影响？➢如何掌营改增的纳税申报、发票管理、会计核算以及特殊增值税业务处理？➢制定有效的解决方案，有效控制企业税务风险，降低税负，提升企业管理水平和市场竞争力?石斌老师常年研究建筑业、房地产业财务管理与税收管理，根据2016年建筑业、房地产“营改增”涉税政策的要求，。

【主讲嘉宾】：石斌中国管理科学研究院学术委员会特约研究员、中国总会计师协会财务讲师、财政部天和经济研究所财专家委员会成员、凯恩斯（中国）微观经济研究院首席财税研究员，荣膺中华讲师协会中国财务管理十强讲师。

为包括中国移动、中国电信、国家电网公司、中海油、中石油、中粮集团、上海建设银行、民生银行北京总部、内蒙古商业银行、中国一汽、中国重汽、东风汽车集团公司、丰田汽车、北京汉能集团、福建紫金矿业、河南三全食品、云南白药、四川长虹等世界五百强企业和上市公司提供财务培训，并深受学员好评。

【课题大纲】：模块一：“营改增”过渡政策解析与增值税原理“营改增”后对建安、房地产税负变化影响建安、房地产营业税与增值税的差异增值税的税率和征收率增值税的计算方法一般纳税人和小规模纳税人的区别和认定可抵扣与不得抵的扣进项税额房地产、建安“营改增”的过渡性政策解读与分享⏹2016年4月30日开发不动产政策⏹总分机构试点纳税人增值税的计算⏹应该增试点若干税收政策的补充通知营改增相关政策法规解读如何申请增值税的税收优惠模块二：“营改增”涉税会计处理与涉税风险管理营改增会计账务处理⏹营改增需要设置的二级会计科目⏹纳税人购入货物或接受劳务的增值税会计处理⏹纳税人用于非应税项目或免税项目的增值税会计处理⏹纳税人视同销售的增值税会计处理⏹纳税人提供应税服务收取的价外费用的增值税会计处理⏹现金折扣、商业折扣、销售折扣的增值税会计处理增值税发票的管理⏹如何进行增值税的认证、申报⏹增值税专用发票的构成⏹增值税发票初始领购的规定和领购条件⏹增值税发票开具的要求⏹增值税的发票处理和保管增值税纳税期限、纳税申报管理模块三：营改增对房地产、建安行业的经营影响及应对策略营改增对房地产开发流程的影响与策略营改增对房地产开发成本的影响与处理⏹取得土地政府事业性收据的账务处理与抵扣⏹与建安企业分包合同的签订、进度确认与增值税发票的取得⏹涉及甲供材料、设备供应商合同管理与增值税发票的取得⏹合作开发模式合同管理与增值税税收管理营改增对房地产销售环节的影响与策略⏹营改增对房地产定价的影响⏹预售环节收据或增值税发票的开具⏹促销、打折、赠予等增值税的处理⏹混合销售转化为混业销售的启示营改增对现行建安企业的影响：分包与转包的合同签订与增值税发票处理自产货物并提供建安劳务的扣除方法、建筑项目预清算规定BT、BOT、BOOT、PPP模式下的建安税政异地扣缴个人所得税化解术、省内、外汇算清缴所得税政策、核定征收与预警率的两难处境模块四：房地产并购重组操作房地产并购重组的动因房地产并购重组的三种类型房地产并购重组的十二种基本方式房地产并购重组的程序与要点房地产并购重组过程中的六大法律风险房地产并购重组的五大特点房地产并购重组的三大模式房地产并购重组案例解析（1）房地产开发中项目收购案例（2）房地产开发公司股权收购（3）信达地产收购ST天桥（4）外资并购境内房地产企业案例。

营改增对建筑业工程造价的影响及应对朱海东发布时间：2021-08-10T10:18:11.333Z 来源：《建筑科技》2021年9月上作者：朱海东[导读] 我国于2016年5月对营改增进行全面推广，其中将不动产销售归入到增值税范围之内。

基于营业税的增收，对于建筑企业而言，涉及的许多建设环节均为税务稽查的主要关注对象。

经纬置地有限公司朱海东上海市 200442摘要：我国于2016年5月对营改增进行全面推广，其中将不动产销售归入到增值税范围之内。

基于营业税的增收，对于建筑企业而言，涉及的许多建设环节均为税务稽查的主要关注对象。

因增值税与营业税的税种存在极大差异，从而对建筑业工程造价产生极为深远的影响。

从工程实践的角度来看，详细分析了用增值税替代营业税对建筑成本的影响。

本文主要分析营业税、增值税的概念，并阐述营改增背景下，我国建筑业受到的影响及提出应对建议。

关键词：营改增；建筑业；工程造价前言营改增就是营业税改成增值税后的简称。

自2011年10月起，国务院创建营改增实行试点，以期妥善处理两种税务重复征收的问题。

在2016年5月。

我国对营改增政策予以全面推行，由于营业税与增值税税种存在极大差异，给我国建筑行业的造价管理工作带来较大挑战。

1 基本概念1.1 营业税所谓的营业税，是我国针对企业不动产销售、无形资产转让等行为而产生的税务，作为课税对象之一，也营业金额为计税的基础，计算方式直观，十分简单，容易被财会人员所接纳。

1.2 增值税所谓的增值税，是商品流转过程中所产生的增值金额，作为流转税而存在，也是差额增税的类型之一。

从税负理论视角看，消费者作为主要承担者，税务的产生以是否有增值情况为主要依据。

简言之，各个企业在流通环节中，都必须对产生增值的环节予以一定数额的税务缴纳，称之为增值税。

2 营改增对建筑业工程造价的影响2.1 对造价预算的影响若想使建筑企业可以平稳过渡营改增政策所造成的冲，建筑企业的相关财务人员需要具有极强的综合素质、思维迅速转变的能力，并且还要对各类税种的差别进行充分掌握。

老项目应对方案一、项目信息梳理经营部门全方面梳理老项目基础信息, 包含: 工程类别、工程全称、是否签署协议、工程进度情况等, 掌握现在在施项目整体情况, 为选择什么样计价方法, 提前做好准备工作。

经营部门全方面梳理业主信息, 包含: 单位名称、地址、电话、税务登记证号码、开户银行、账号等。

搜集开具增值税专用发票所需业主证件资料扫描件和复印件, 提前为开具发票做准备。

经营开发部门经过此次全方面梳理, 需要形成业主档案信息台账。

经营部门全方面梳理老项目协议信息, 包含：协议编号、协议名称、协议签署时间等, 形成一套完整老项目协议信息表, 为判定新老项目准备基础资料。

二、老项目标界定“营改增”时点将大量存在“营改增”前签署协议, 估计在“营改增”后完工工程项目或“营改增”前未签署协议, 但已经实际开工工程项目。

依据政策要求, 通常纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务, 能够选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目, 是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明协议开工日期在4月30日前建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》, 建筑工程承包协议注明开工日期在4月30日前建筑工程项目。

依据以上老项目标界定, 集团企业存在老项目依据工程进度划分关键有四类: 未开工、在施、已完工未结算、已完工已结算未开票。

老项目能够选择适用简易计税方法计税, 不然将按通常计税方法计税。

各单位要对4月30日前全部在施、已完工未结算项目《建筑工程施工许可证》取得情况和工程承包协议中开工日期进行梳理, 确定取得时间或开工日期是否明确在4月30日前。

对于未注明开工日期, 应立即和业主签署明确开工日期补充协议, 并注意补充协议签署日期应明确在政策出台前。

工程项目梳理工作要在4月15日前完成。

三、老项目计税方法选择被认定老项目, 尤其是已完工未结算、已完工已结算项目, 假如根据通常计税方法计税, 且业主不作任何盈亏平衡性质赔偿, 将可能造成营业收入须按11%税率计算销项税额, 而部分成本费用进项税发生在试点之日前无法取得抵扣, 造成项目收入锐减、收益下降和税负不合理增加。

（七）房地产业“营改增”后，土地增值税的 去留问题？
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财政部财科所建议：“营业税改增值税后，应 适当考虑合并土地增值税、契税等税种，进一 步消除重复征税，降低房地产流转环节税负。 房地产保有环节则通过开征新的房地产税加以 调节。”


二、“营改增”对房地产业影响与税负变化分 析 （一）账务处理难度增加
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由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一 个会计科目。而增值税采用抵扣的核算模式， 其应纳税额等于销项税额减进项税额，至少需 增加十个会计科目，核算难度较原来大幅增加 。“营改增”不仅改变了企业的会计核算体系 ，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵 扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账 务处理稍有不慎便会产生风险。

针对普通住宅、公寓和酒店及商业地产（工业 地产），房地产公司取得的利润不同，差异很 大，税率也可能分开规定。
4

（二）房地产与建筑行业同时纳入到营改增的 试点，主要是财税部门考虑到房地产与建筑业 之间关系过于紧密，如果两者纳入营改增存在 时间差，那么在这段时间差之内开发商将有一 大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产 生很大的影响。
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5、增值税一般纳税人取得的增值税专用发票 、已认证，但未在认证通过的次月申报期内申 报抵扣的，不得抵扣。
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解决措施： 国家税务总局公告2011年第78号 经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵 扣其进项税额。
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（四）房地产开发能取哪些专用发票抵扣 1、建安成本 2、工程设计费 3、交通运输费 4、房地产可行性研究 5、房地产工程勘察勘探
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实务 园地 ·Ｐｒａｃｔｉｃｅ ｆ ｉｅｌｄ
“营改增 ＂后房 地产企业 增值 税会计 处理
以一般纳税人销售 自行开发老项 目为例
澳 门科技 大学商学院 蔡 旺清 宋 宇 江 西财 经大学会 计 学院 蔡 成
准确 把 握经 营 管 理 活动 中的 “营改 增 ”政 策 ， 对 于房 地产 开发企 业至 关重要 ，不仅 能有 效规 避涉 税风 险 ，而且还 可合法 降低运营成本 。本 文依据 “营 改增 ”的一 系列规定 ，结合房地产企业 （一般纳税人 ） 典型业务— —老项 目，探讨 增值税 的会计处 理。
基金项 目 ：本 文系广西高校科 学技 术科研 项 目 （编号 ：ＫＹ２０１５ＹＢ３０７）阶段性研究成果。
５８”新会计（月刊）２０１８年第１期（总１０９期）
Ｐｒａｃｔｉｃｅ ｆｉｅｌｄ·实务 园地
表 （２） 一 般 纳 税 人 和 小 规 模 纳 税 人 收 到 预 收 款 时 其应预缴 的增值税额计算公 式比较
纳税人
般纳
一
税人
公式
备注
适用一般计税法的，
出 估 龉
预收款
．
，，，
适用税率为１１％；
一ｌ＋适用税率或征收率 适用简易计税法的， 来自小规模 纳税人 额
＝
×３％
征收率为５％。
（五 ）会 计 科 目选 用
由于财政部 ２０１６年 ７月 ８日公布 的 《关 于征求 （关于增 值税 会计 处理 的规定 ）意 见 的函 》（以下简 称 “征 收意见 稿 ”）仍存 在诸 多不 完善之 处 ，因此 ， 财政部 又于 ２０１６年 １２月 ３日发布 了 《关 于印发 （增 值税 会计 处理规 定 ）的通知 》（财会 ［２０１６］２２号 ， 以下 简称 “２２号文 件 ”）。与 “征 求 意见 稿 ”相 比， 笔 者认 为 ，“２２号文 件 ”有 两大 亮 点 ：一 是 明确 指 出简易计 税法 和一 般计税 法 ，是 两个 独立 的核算 体 系 ，这 与笔者 观点 相 同 ；二是将 “简 易计 税 ”由原 来 的三 级科 目上升 为二级 科 目，使简 易计 税法 真正 做 到 了名 副 其 实。 房地 产 开发 企 业 （一 般 纳税 人 ） 应设置 的一级会计科 目、二级会 计科 目 （明细科 目 ） 和三级会计 科 目 （专栏 ）见表 （３）。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。

近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。

而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。

营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。

在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。

土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。

如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。

为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。

【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。

随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。

而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。

在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。

问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。

老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。

解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。

如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。

1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划作者：智能助理引言营改增是指将增值税（Value-added Tax，简称VAT）取代营业税，是中国税制改革的一项重要举措。

对于房地产开发企业而言，营改增带来了一系列的纳税筹划问题。

本文将从新老项目的角度出发，探讨营改增后房地产开发企业在纳税筹划方面应该注意的问题。

1. 营改增后的增值税营改增后，房地产开发企业需要缴纳增值税，而不再缴纳营业税。

增值税分为一般纳税人和小规模纳税人两种纳税方式。

一般纳税人适用于年销售额超过500万元的企业，小规模纳税人适用于年销售额不超过500万元的企业。

企业需要根据自身情况选择适合的纳税方式。

2. 新项目的纳税筹划2.1 增值税税率新项目的纳税筹划首先要考虑的是增值税税率。

根据国家政策，房地产销售一般适用17%的增值税税率，但根据不同地区、不同项目性质可能会有不同的政策优惠。

2.2 合同约定在新项目的合同约定中，房地产开发企业应该谨慎考虑税务因素。

可以在合同中明确约定税款由买方承担，避免企业承担过多的增值税负担。

2.3 项目分期房地产开发企业可以将新项目分为多个分期，根据营改增政策，按照合同销售收入的年限来缴纳增值税。

分期销售可以将税款分散到多个年度，减轻企业的负担。

3. 老项目的纳税筹划3.1 余房退库销售方式对于老项目中的余房，房地产开发企业可以通过退库销售的方式进行销售。

在退库销售过程中，可以选择以土地出让金减去退库金额的方式缴纳增值税，从而减少企业的税务成本。

3.2 税收优惠政策国家针对老项目中的余房有一定的税收优惠政策，企业在纳税时要充分了解政策，并合理利用这些政策，降低纳税负担。

3.3 旧房改造销售房地产开发企业可以将老项目中的旧房进行改造销售，根据国家政策对改造销售实行较低的增值税税率。

通过旧房改造销售，企业能够降低纳税成本。

结论营改增对于房地产开发企业带来了一系列的纳税筹划问题，新老项目都需要企业精心筹划纳税方案。

18
8.具备以下特征的生活服务业：成立时间短，营业规模大； 负责人、财务人员和办税人员同一人的；登记地址为小区楼 室；多户企业负责人登记为同一人，电话号码相同；发票金 额控制在小规模纳税人之内等。
9.进、销项发票与2016年国家总局下发的虚开案源企业相关
联的营改增企业
10.涉及2户以上虚开骗税重点案源企业的高风险人员设立 的营改增企业。
财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增 值税个人所得税计税依据问题的通知.docx
29
六、关于全面开展企业所得税重点税源和高风险事项团队
管理工作通知的政策解读：利用行业和重点企业相关指标、
税收征管数据、历年汇算清缴数据、第三方涉税信息等，
对比财务会计数据、不同税种信息、上市公司公告信息、
（三）国家税务总局和省税务局规定的其他涉税鉴 证业务
17
（一）重点检查企业
1.代开发票规模异常企业 2.自开发票金额异常企业 3.接受代开发票金额异常企业 4.代开“劳务派遣费”金额巨大，并超过增值税一般纳税
人标准的大学、人才服务公司、投资公司、各类技术服务 部等企业
5.收入成本配比异常的房地产企业 6.住宿餐饮比率明显超同期或入住率明显异常的酒店
（3）上年度缴纳地税收入总额1000万元以上并经省局稽查局
确定的重点税源企业；
（4）跨区经营、在省内有较大影响且纳税规模较大的重点税
源企业； （5）各地市年纳税额排名前列的重点税源企业； （6）省国税、省地税稽查部门共同协商确定的重点稽查对象；
（7）省局稽查局确定的其他重点稽查对象。
5
符合下列情形之一的，列入异常“对象库”（每年抽查比例 不低于30%）：
政府网站、企业营销广告等信息发掘风险点。

总包企业适用差额纳税，分包单位电梯和安装服务开具的税率不同如何处理【问题】我们作为总包方，把电梯安装销售业务业务分包给一个单位，对方分别把电梯和安装提供服务给我们按收据不同的税率开具发票，如果我们适用差额纳税，那么可扣减的分包款是否包括电梯的价款？【回答】按照国家税务总局 2021 年 42 号文件的规定：一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装除外服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经兼营按照兼办的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装除外服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

可见，在上述“混合销售”中，不论是销售自产货物还是外购货物，纳税人都可以分别核算机器设备和架设服务的销售额。

国家税务总局公告 2021 年第 31 号规定：纳税人提供建筑服务，按照规定允许从其取得的全部价款和价外费用扣除中的分包款，是指支付给分包方的全部价款和价外费用。

总局对此规定中分包款的解读是：总包方支付的分包款是打包支出的概念，即其中既包括货物价款，也包括建筑服务价款。

因此，如果在总分包差额纳税时，可扣除的分包款包括电梯的价款。

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高级会计师、高级税务顾问，是实战专家型的企业空战管理创新者。

从业近30年，欧资企业背景，深谙古建筑房地产企业的营改增政策，同时有数十场诉案经历和10审计机构多个项目的结算审计谈判尝尽及20多个项目土地增值税清算的经历，助你解决建筑房地产企业的痛点和难点，并授予您晋升加薪的要诀。

善于从细节入手把控涉税涉诉风险并大手笔地进行涉税不惜工本筹划，先后为多家咨询服务房地产企业为客户提供管理和咨询服务，为该些顾问企业节税数千万元，是建筑、房地产企业的财税法务专家，常年笔耕不辍，已先后在省市级期刊上发表论文30篇。

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第一讲
营改增政策解读
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讲师介绍
石斌
香港大学专科进修学院 特聘讲师
珠江商学院
财务讲师
中国总会计师协会
签约讲师
财政部天和经济研究所 财税专家
西南财经大学会计硕士
中国注册会计师协会会员
曾担任上市公司和央企财务总监，拥有15年
丰富的财务管理和财务运作的经验。
愿与中国企业家、财务总监共同提升中国企业
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课程引言
今年两会再次明确营改增将扩 大到全国范围，“营改增”已 经成为新一轮税制改革的必然。 根据统计上海市有89%的试 点企业在改革后税负得到不同 程度的下降，如何应对“营改 增”带来的好处，享受结构性 减税；如何全面地了解“营改 增”相关的政策，制定企业应 对的措施；如何布置“营改增” 及增值税前期工作，是包括金 融、铁路、通信等行业在内的 所有涉税企业未来财税工作的 重点。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析在2016年5月1日，我国房地产行业实施了营业税改征增值税（简称“营改增”）的政策，这对于该行业的发展具有重要意义。

对于老项目来说，如何进行土地增值税清算成为了一个比较复杂的问题。

本文将对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算进行深入分析。

我们需要了解营改增政策对于土地增值税的影响。

在以前的营业税制度下，土地增值是按照增值额的70%计征营业税，而增值税则是按照增值额的5%计征。

而在营改增后，土地增值税将直接纳入增值税征收范围，按照增值额的5%计算。

接下来，我们需要看到，老项目的土地增值税清算存在一定的困难。

这是因为，在老项目中，开发商在销售房屋时需要缴纳土地增值税。

而在营改增政策实施后，老项目涉及到的土地增值税征收标准发生了变化，使得开发商需要对以前未计征的土地增值税进行清算。

这对于开发商来说是一项较大的负担。

为了解决这一问题，国家税务局发布了《关于老旧住宅项目、经济适用房项目和农村危房改造项目涉及核减土地出让款项目增值税清算处理有关问题的公告》，对老项目土地增值税清算进行了详细的规定。

根据该公告，老项目可以按照个别房屋销售弥补依法减按比例计征土地增值税后的损失，以减免税款。

根据具体情况，退还已缴纳的土地增值税或者其他方式予以补偿。

国家税务局还鼓励开发商与购房人协商共同承担土地增值税清算的责任。

开发商可以将土地增值税作为房屋销售价格的一部分，由购房人负担。

这样不仅能够减轻开发商的负担，还可以避免因为清算土地增值税而导致房价上涨的情况。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算是一个比较复杂的问题。

但是通过国家税务局的一系列政策和措施，可以解决这一问题。

开发商可以按照相关政策规定进行土地增值税清算，并与购房人协商共同承担责任。

这样既能够保障老项目的顺利进行，又能够保证房地产行业的健康发展。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，中国房地产行业一直处于高速发展阶段，房地产开发成为了各大房地产开发商竞相争夺的焦点。

随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。

在这一过程中，土地的使用权和土地增值税的问题成为了大家关注的焦点。

而随着营改增政策的实施，老项目土地增值税的清算也成为了房地产开发商和业主们关注的热点问题。

我们来了解一下什么是“营改增”政策。

营改增是指将原来的货物和劳务税改为增值税。

从2012年试点开始，到2016年全面推开，营改增政策的实施改变了我国的税收体制，对房地产行业也产生了深远的影响。

在房地产行业中，营改增政策主要影响土地增值税和房地产交易环节的税收政策。

在过去，土地增值税是在房地产项目竣工时一次性缴纳的，而营改增政策的实施后，土地增值税的缴纳方式也发生了变化。

现在，房地产开发商可以选择将土地增值税分期缴纳，这对于降低开发商的资金压力是非常有利的。

但对于一些老项目来说，由于其项目建设周期较长，土地增值税的问题也比较复杂，需要对其进行清算。

对于老项目土地增值税的清算，需要首先明确一下几个问题。

首先是项目的建设时间和竣工时间，这将决定土地增值税的计算方式。

其次是项目的土地使用权取得方式，包括土地交易、划拨、政府补偿等方式。

最后是项目的土地使用年限，不同的土地使用年限也会对土地增值税的计算产生影响。

对于建设时间和竣工时间在营改增政策实施前的老项目，它们的土地增值税的计算方式和缴纳方式将根据具体情况来确定。

对于土地使用权的取得方式，政府部门应该根据土地使用权证或者相关文件来确定，从而决定项目土地增值税的税率和缴纳方式。

对于土地使用年限，也需要根据土地使用权证或者相关文件来确定，以此来计算土地增值税的数额。

在老项目土地增值税的清算过程中，也需注意一些问题。

首先是土地增值税的计算方式，不同的情况可能采用不同的计算方式，包括简易计税方法、折现现金流量法、实际利润法等。