商业物业节能环保管理规范
1范围
本规范规定了商业物业管理服务中，日常管理、设备设施管理、环境卫生管理节能环保的基本管理
要求。
本规范适用3.1定义的物业管理服务中的节能环保活动。
本标准适用于广州市行政区域内商业物业的物业管理服务中的节能环保活动。
2规范性引用文件
下列文件中的条款通过本规范的引用而成为本规范的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本规范，然而，鼓励根据本规范达成协议的各方研究
是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本规范。
建住房[2000] 008号全国物业管理示范大厦标准及评分细则
中物协[2003] 1号物业管理服务等级标准
GB/T24001 —2004环境管理体系要求及使用指南(idt IS014001 : 2004)
3术语和定义
3.1物业管理节能环保：
在商业物业管理服务过程中，物业服务企业通过合理控制各种资源的消耗，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少能源和资源的损失和浪费，减少因能源和资源使用对环境
的影响和破坏，更加有效、合理地利用能源，使用资源。
3.2商业物业
物业按照处置方式可分为收益性物业和非收益性物业，用于经营并为产权人带来收益的物业称为商
业物业。
3.3管理服务区域：
只成立一个业主大会的、相对独立的、并由一个物业服务企业或者其它管理人实施统一管理服务的区域。
4日常管理
4.1建章立制
建立物业管理节能环保制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、员工工作程序、工作标准、设备设施台帐、操作规程、维护保养计划、节能激励制度、紧急事故处理程序及相关记录表格等。其
中，应结合季节、气候等因素，制订符合实际情况的公共设备设施开关控制制度，并做好相应
的执行及监控记录。有条件的，建议执行《
GB/T24001—2004环境管理体系要求及使用指南（idt
ISO14001：2004）》。
4.2 公众服务措施与要求
4.2.1 室内装饰装修管理
4.2.1.1 在办理物业室内装饰装修管理登记服务工作中，根据国家有关节能材料相关标准，积极宣传使用节能环保材料和器具，并与装修单位签订节能环保相关协议。
4.2.1.2 在室内装饰装修管理活动中，采取措施防止损坏房屋原有节能设施、将建筑垃圾混入生活垃圾、将危险废物混入建筑垃圾的行为。督促装修人员或业主及时清运施工过程中产生的建筑垃圾，并正确处置。在已竣工交付使用的商业物业内，8：30至17：30应采取措施防止产生环境噪声污染的室内
装修活动。
4.2.2 垃圾回收处理
4.2.2.1 在物业内设置不可再生和可再生垃圾回收箱，引导业主、租户将一般生活垃圾和可再生垃圾分类投放，实现回收可再生资源的目的。
4.3 用能监测定期抄录商业物业用能计量表读数，并汇总分析用能状况。定期检测用能计量表，防止耗能误
差。
每年对基础用能作出评估。
4.4 屋顶管理
积极配合政府有关部门实施屋顶绿化隔热改造，加强屋顶管理，保障消防通道畅顺，排水口不堵塞。条件允许时，可提倡使用太阳能设备。
4.5 宣传引导在管理服务区域内设置节能环保宣传栏，设置商业物业公共设施设备环保标识和宣传标语。
4.6 热线电话服务
设置热线服务电话并在管理服务区域内标示，为商业物业业主、租户提供大件物品回收、建筑余泥清运服务信息。
5 设施设备节能环保管理
5.1 空调设备
5.1.1 空调机房应保持通风良好，并设置定时开启风机装置。
5.1.2 机房照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和维修保养时的局部照明回路，更换灯具时宜使用适用的节能灯具。
5.1.3 中央空调机组蒸发器和冷冻水温差不能大于4度，否则应清洗蒸发器或检查冷媒量；冷凝器和冷却水温差不能大于5度，否则应清洗冷凝器。
5.1.4 每月检查1次机组及冷冻管道保温，发现损坏而导致渗漏冷凝水应及时维修。
5.1.5 中央空调（含热泵水源组合空调）冷冻、冷却水系统采用物理或化学方式应定期进行水质处理。
5.1.6 供冷期间不少于每月清洗一次冷却塔，不少于每年清洗一次新风机、风柜，每年检查一次盘管风机翅片，视情况安排清洗。每年对回风口过滤网进行清洗、消毒。
5.1.7 每月检查水泵出回水压差，发现异常应清洗管道上的Y形过滤器。
5.1.8 冷却塔和冷冻水补水管道宜安装水表，每日记录补水量，发现补水量异常增大应追查原因。
5.1.9 冷却塔噪音排放应符合地方环保标准。
5.1.10 在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）风冷式室外机不少于每年清洗一次冷凝器翅片。
5.1.11 在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）不少于每季度清洗一次室内机滤网及蒸发器翅片、风机叶片。
每年停机期间对中央空调主机进行一次年度保养，主要检查机油油质；检查回油系统，更换机油滤器及干燥过滤器；检查蒸发器与冷凝器；压缩机驱动电机清洁空气通道和绕组，测量电机绕组绝缘，检查滚珠轴承润滑情况；检查压缩机传动齿轮箱；对水系统进行化学分析、清洗；检查冷剂存量，清洗冷剂过滤器，检查、清洁控制箱内部器件、连接线，检查、清洁电机启动器及线路，检查、清洁接触器，检查机油泵控制线路，测量油泵电机、机油加热器、自动阀门电机绝缘；检查主机的各种保护装置。做好废弃冷冻机油的环保处理工作。
5.1.12 物业内防火门、管井门应常闭，首层通向室外的大门应保持常闭。
5.1.13 每天巡查公共区域空调温度，不得超过26C。。
5.2 供水设施设备
5.2.1 水泵房应通风，宜对泵房合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。
5.2.2 每日检查水泵控制箱仪表、指示灯、开关、电源、电压、电机工作电流；每半年至少检查一次继电器、接触器触点；每季度检查所有接线，调整水位开关。宜用浮球阀作缺水停泵的电气控制；采用变频控制器的，宜增设缺水停泵装置。
5.2.3 每日检查生活水泵（含电动机）进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况；每季度至少清洗一次管道滤网（器）。
5.2.4 每日检查阀门开关位置、管路接头、压力表；每季度至少检查一次管道，清洗滤网，清洁减压阀；每半年至少检修一次水龙头；清洁管井、管道与支架。每年至少检查一次止回阀。
更换水龙头时，宜采用适用的节水器具。
5.2.5 每周检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。每季度配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀、进水液压阀、水位控制浮球。
5.2.6 水池清洗应控制好排空水量和消毒药物使用量；排水时注意保持排水管道畅通。在多层楼宇，应同时安排冲洗楼梯工作，以节约用水；应及时恢复供水后，检查管道、阀门、浮球等设备零件。
5.2.7 供水系统出现管道爆裂等紧急事件，接报后立即报告供水部门，并于10 分钟内到位协助处理。
5.2.8 工作记录及时、完整。
5.3 排污设施设备
5.3.1 建立设施设备运行保养管理制度，排污设施设备资料档案完整，绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。
5.3.2 每周至少检查一次集水井，检查潜水泵控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器，试运行潜水泵排污功能；每半年至少检查一次继电器、接线、水位控制浮球。
5.3.3 每周至少检查一次排污管道，防止生活污水与卫生间粪水及厨房污水、医院污水混排。
5.3.4 每周至少检查一次化粪池和隔油池，按物业所在地环境检测部门要求定期抽取污水水样送检，水质应达到规定等级标准。
5.3.5 配备污水处理设备的物业应每天记录污水排放的数据，定期维护保养污水处理设备。
5.3.6 工作记录及时、完整。
5.4 供电设施设备
5.4.1 建立供电设施设备运行及维护保养管理规定、应急处理预案等规章制度。
5.4.2 供电电房应通风，环境温度合理。地面宜铺地砖或涂地板漆。
5.4.3 每日检查一次高压配电柜屏面指示灯、开关、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、
表针指示；每半年至少检查二次接线紧固状况；每年检查柜内电缆联接状况。10kV及以下三相供电电压
允许偏差为额定电压的± 7％。高压进线柜输出端到用户输入端的线损率不超过10％。
5.4.4 变压器应加强机房通风，根据电网运行电压的变化及时调整变压器的分接开关。多台变压器合理分配负荷，每台变压器应在其最佳负荷率附近运行。
5.4.5 每日检查一次低压配电柜开关、指示灯、仪表；至少每季度检查一次控制回路的接线情况；
每年至少检查一次接线螺丝和固定螺丝状况。220V单相供电电压允许偏差为额定电压的+ 7 %与—10%,
功率因素应提高到0.95 ，变压器的出口处不平衡度应不大于10％；干线与主分支线首端的不平衡度应不
大于20%。直流电屏的蓄电池每季度放电1次，单个蓄电池负载电压低于11V时应整体更换.
5.4.6 每两周至少检查一次应急发电机配电屏各开关、指示灯、仪表；每年至少检查一次所有接线、
触头、螺丝紧固状况。按照发电机蓄电池使用要求定期检查电解液高度、各连接部位和极板情况；测量蓄电池电压、比重；清洁蓄电池表面；定期充放电,蓄电池废弃时应交由相应的部门回收处理。
5.4.7 做好剩余柴油、废弃机油、冷却水及排烟的环保处理工作。每两周至少检查一次柴油机油箱、储油箱。应检查消音、除尘设施。
5.4.8 每季度至少检查一次楼层配电房指示灯、电源、电压、电流,检查接触器、继电器；每年至少检查一次接地线、接线螺丝紧固状况。检查中注意开关、线路的温度。
5.4.9 每日检查空气开关、电线线路、灯具等照明设施。更换灯具宜采用适用的节能灯具,内走道、梯灯宜采用声控或红外线自动开关。
5.4.10 工作记录及时、完整。
5.5 电梯设施设备
5.5.1 建立电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。
5.5.2 电梯机房应通风,宜对机房进行合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。
5.5.3 电梯应并联运行；非高峰期宜调整电梯运行的台次和时间。应监管电梯公司的维保质量，检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑情况。根据电梯设备的状况，提出节能改造建议。
5.5.4 工作记录及时、完整。
5.6 停车场设施设备
5.6.1 建立停车场设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。
5.6.2 室内停车场应通风；
5.6.3 设置限速、禁鸣喇叭、禁烟等标志，设置减速带，停车场内原地着车不得超过30秒。
5.6.4 室内停车场照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和夜间局部照明回路。更换灯具或技术改造时宜采用节能灯具，夜间局部照明宜采用时控装置定时开关。
5.7 园林绿化设施
5.7.1 建立园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。
5.7.2 施肥、用药宜采用环保型用品。禁止绿地内焚烧物料的行为，修剪的绿化垃圾宜通过粉碎等手段，作为有机肥料实现循环使用。
5.7.3 绿化浇水有条件的应尽量使用喷灌、滴灌设施。
5.7.4 工作记录及时、完整。
5.8 道路设施
5.8.1 建立道路管理规定、维护保养办法等规章制度。
5.8.2 及时处理道路路面、井盖等异常情况。通道顺畅，标志齐全；禁鸣喇叭及限速行驶，禁止车辆维修保养及试刹车行为。
5.9 排风机每季度至少检查一次仪表、指示灯、开关，检查继电器、接触器、所有线路；每年检查电机风机轴承润滑情况。更换时宜采用低噪声排风机，噪声排放应符合相应的地方标准。
6 新技术应用建议
6.1 根据物业的实际情况，适时向业主提出新技术应用的方案。
6.1.1 大型商业物业宜采用楼宇智能管理对设备设施实施集中管理、分散控制、数据采集、分析调整，以实现综合节能。
6.1.2 宜引入错峰储能设备、变频控制技术改造，开展EM（合同能源管理）等新科技以实现商
业物业节能。