下载文档原格式
商住房物业管理方案一、管理宗旨商住房物业管理是为了保障商住房业主的权益，提升物业价值，营造和谐的居住环境和良好的社区氛围。
管理宗旨是以服务业主和改善物业环境为核心，注重节能环保，提高物业管理的水平和效率，为业主提供便捷、舒适、安全的居住环境。
二、管理内容1. 物业服务（1）安保服务：加强安保力量，提升保安队伍素质和服务意识，维护小区安全；（2）环境卫生：定期清洁小区环境、公共设施、楼道、楼梯等，保持物业环境整洁；（3）绿化养护：对小区内的草坪、花坛、树木进行养护和修剪，打造绿色生态环境；（4）垃圾清运：定期清理小区内的生活垃圾，做好垃圾分类工作；（5）设施维修：对小区公共设施、电梯、水电设备等进行定期维护和维修，确保正常运行；（6）接待服务：建立业主服务中心或接待处，及时处理业主的咨询、投诉和建议；2. 安全管理（1）加强巡查：加大巡查力度，确保小区内安全，及时发现和排除隐患；（2）应急处理：建立健全的应急处理机制，确保突发事件的及时处置；（3）安全宣传：定期开展安全知识宣传活动，提高业主的安全意识；3. 物业信息化（1）建立完善的物业管理信息系统，实现物业管理的信息化、智能化；（2）业主服务平台：建立业主服务平台，方便业主查询物业信息、缴纳物业费、提交维修申请等；（3）智能化设备：逐步引入智能化设备，如智能门禁系统、智能停车系统等，提升物业管理的科技含量；4. 环保节能（1）节能宣传：开展节能宣传活动，倡导节约用电、用水、减少废物；（2）环保设施：推广使用环保设施，如太阳能热水器、LED路灯等，降低对环境的影响；（3）绿色施工：在小区建设和维修过程中使用环保材料和绿色施工技术；5. 社区活动（1）社区活动：定期组织社区活动，如运动会、文艺表演、义工服务等，促进邻里关系和社区文化建设；（2）业委会建设：鼓励业主参与业委会的选举和管理，增强业主自治意识，共同管理物业；三、管理机制1. 物业管理公司（1）选聘标准：选择信誉良好、管理经验丰富的物业管理公司，签订详细的管理合同，明确双方的权利和义务；（2）监督评估：业主委员会应对物业管理公司的服务进行定期评估，并及时提出改进建议；2. 业主委员会（1）组建选举：推动业主选举产生业主委员会，参与物业管理决策和监督；（2）权责明确：明确业主委员会的职责和权限，并积极履行监督职能，保障业主利益；3. 居民参与（1）居民自治：鼓励居民参与小区管理，组建文明社区志愿者团队，共同维护小区的环境秩序；（2）意见征集：定期征求居民对物业管理工作的意见和建议，促进民主决策。
商场物业服务方案-商业目录商场/商业物业服务方案 (5)一、项目总体服务方案 (5)1、项目概况 (5)2、客户分析 (5)3、服务需求分析 (5)4、项目定位 (5)5、工作重点分析 (6)6、商业形象的建立 (7)7、租赁服务 (7)二、前期介入物业管理方案 (10)1、规划设计期物业管理工作 (10)2、施工期物业管理工作 (10)3、设施设备调试期物业管理 (11)4、搬迁入住服务 (11)5、二次装修监管方案 (12)6、其他前期准备工作 (13)7、前期物业管理人员安排 (14)三、开业后的物业管理 (15)1、人员培训 (15)2、客户服务方案 (18)2.1 客户服务的工作要求 (18)2.2 客户服务的工作主要内容 (18)2.3 客户服务规范 (19)2.4 服务投诉处理及回访流程图 (20)2.5 客户服务信息管理 (20)3、秩序维护管理方案 (22)3.1 管理目标 (22)3.2 管理方式 (22)3.3 工作规程 (22)3.4 安全管理内容及要求 (24)3.5 停车服务管理 (26)3.6 消防管理方案 (26)3.7 应急方案及流程 (27)4、保洁服务方案 (30)4.1 商场保洁服务基础知识 (30)4.2 商场清洁服务规范 (30)4.3 商城保洁服务物料准备 (33)4.4 商场保洁工作须知 (39)4.5 工作流程 (40)4.5.1 卖场清洁、保洁流程 (40)4.5.2 地板清洁程序 (42)4.5.3 镜面清洁程序 (42)4.5.4 电梯清洁程序 (42)4.5.5 办公室清洁程序 (43)4.5.6 地毯清洁保养 (44)4.5.7 电扶梯的清洁 (44)4.5.8 垂直电梯的清洁 (45)4.5.9 商场卫生间的清洁 (47)4.5.10 楼梯和通道的清洁 (52)4.5.11 消防通道的清洁 (53)4.5.12 地下车库的清洁 (53)4.6 商场保洁安全管理 (54)4.7 商场保洁服务工作应急方案 (55)4.8 保洁质量标准及检查方法 (56)5、绿化维护方案 (58)5.1 育苗培植 (58)5.2 花卉栽培管理 (58)5.3 乔木、灌木的整形修剪 (59)5.4 中耕除草 (60)5.5 防风防涝 (60)5.6 浇水抗旱 (61)5.7 补栽补种 (61)5.8 草坪的施工与养护 (62)5.9 施肥应注意事项及要求 (63)5.10 病虫害的识别与防治 (64)5.11 花坛的养护管理 (66)5.12 花景的养护管理 (66)5.13 全年绿化养护计划与流程 (67)6、设施设备维护服务方案 (70)6.1 岗位职责 (71)6.2 工作规程 (73)6.3 房屋本体公用设施的维修方法 (78)6.4 业主或商户室内维修方法 (83)6.5 室外公用设施的维修方法 (94)6.6 公共设施设备损坏情况的发现与处理方法 (99)6.7 安全防火制度 (100)6.8 设备巡回检查 (101)6.9 配件耗材和用品及工具领用制度 (101)6.10 电梯维护保养制度 (102)6.11 卖场施工管理制度 (104)7、应急处理方案 (107)7.1 电梯故障应急方案 (107)7.2 突然停电应急处理方案 (108)7.3 消防应急方案 (109)7.4 防汛应急方案 (110)7.5 商场失窃事件应急方案 (112)7.6 水浸事件应急方案 (115)7.7 燃气泄漏应急方案 (116)7.8 地震应急处理方案 (117)7.9 雷暴及飓风的应急处理方案 (117)7.10 商户自用部位排水设施阻塞的应急措施 (118)7.11 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施 (118)7.12 发生犯罪分子抢劫的处理 (118)7.13 停车场发生被劫事件的处理 (119)7.14 常见的可疑情况及处理措施 (120)7.15 醉酒滋事或精神病人闯入目标区域的处理措施 .. 1217.16 遇到不执行规定，不听劝阻的人的处理措施 (121)7.17 发生瓦斯、易燃气体泄漏时的处理措施 (121)7.18 发现病人的应急处理 (122)商场/商业物业服务方案一、项目总体服务方案1、项目概况2、客户分析本商业项目的客户群体包括业主、承租商、来宾、顾客等，商场客户成分复杂，需求多样化。
商业物业管理方案引言商业物业管理在现代经济社会中扮演着至关重要的角色。
一个有效的商业物业管理方案可以提高物业的价值、增强租金收入和租户满意度，同时最大程度地降低运营风险。
本文将介绍一种精选的商业物业管理方案，以帮助物业所有者和运营商实现高效的物业管理。
概述商业物业管理方案的目标是为物业所有者和租户提供良好的租赁环境，同时协调各方的权益。
一个成功的管理方案应包括合理的租金定价和租赁政策、高效的设备和维修管理、优质的客户服务和有效的市场推广。
接下来，将详细介绍这五个主要方面的内容。
正文一、租金定价和租赁政策1.市场调研和分析：通过对市场租赁需求的调研和分析，确定适当的租金水平和租赁政策。
这将有助于吸引潜在租户并确保租金的市场竞争力。
2.租金评估和调整：定期对物业租金进行评估和调整，以适应市场的变动。
根据物业的位置、面积、设施等因素，进行合理的租金定价。
3.灵活的租赁政策：制定灵活的租赁政策，允许不同类型的租户选择适合他们经营模式的租约。
例如，提供长期租约、短期租约和弹性租约等选择。
4.租赁合同管理：建立科学严谨的租赁合同管理系统，确保租赁合同的履行和维护。
包括合同审查、更新和文件归档等方面的管理。
5.租户关系管理：加强与租户的沟通和合作，及时解决租户的问题和需求，提供良好的租赁体验和增值服务。
二、设备和维修管理1.设备保养计划：制定设备保养计划，定期检查和维护物业内的设备和设施，确保高效运作和延长使用寿命。
2.紧急维修措施：建立紧急维修响应机制，及时处理因意外事件引起的设备故障或损坏，最小化对租户的影响。
3.供应商管理：与可靠的供应商建立合作关系，确保提供高质量的设备维修和维护服务，并及时处理投诉和纠纷。
4.节能环保措施：推行节能环保措施，包括使用节能设备、倡导绿色办公理念和减少能源浪费等，提高物业的可持续发展能力。
5.设备更新和升级：定期评估物业内的设备和设施，根据市场需求和技术发展的变化，进行设备更新和升级，提升物业的竞争力。
商业物业管理服务方案策划一、项目背景随着经济的不断发展和城市化进程的加速推进，商业物业管理服务行业的需求也在不断增长。
商业物业管理服务是指对商业综合体、写字楼、购物中心等商业物业进行全面管理和运营的一种服务形式，其中包括物业维护、设备维修、保安管理、环境卫生等方面的工作。
在当前经济发展的大背景下，商业物业管理服务的需求越来越大，市场前景非常广阔。
同时，由于物业管理服务的专业性较强，要想在竞争激烈的市场中立足，必须提供高质量的服务。
因此，本方案旨在为商业物业管理服务提供一套全面、专业的服务方案，以满足客户的需求并取得市场竞争优势。
二、项目概述本方案主要针对商业综合体、写字楼、购物中心等商业物业进行管理服务。
服务内容包括但不限于以下几个方面：1.物业维护：包括楼宇、设备、管线等方面的维护工作，确保物业设施的正常运转。
2.设备维修：针对各种设备的维修和保养，确保设备的正常使用和安全。
3.保安管理：保安人员的配备和管理，确保物业安全。
4.环境卫生：对物业内外环境的卫生进行管控，保持环境整洁。
5.秩序管理：对物业内秩序进行管理，维护公共秩序。
6.客户服务：为商业物业提供贴心的客户服务，解决客户问题。
7.其他附加服务：针对物业管理的其它需求，提供定制化的服务。
为了提供更好的服务，本方案将综合运用先进的管理理念和技术手段，通过团队的协作和服务的专业化，为客户提供一流的商业物业管理服务。
三、服务流程1.需求沟通：与客户进行沟通，了解客户的需求和期望。
2.方案制定：根据客户需求，制定相应的服务方案。
3.团队配备：组建专业团队，进行服务的实施和管理。
4.服务执行：根据服务方案，执行各项管理任务。
5.质量检查：定期对服务质量进行检查和评估。
6.问题解决：对出现的问题，及时进行处理和解决。
7.客户反馈：定期向客户征求反馈，改进服务质量。
通过以上服务流程，确保商业物业管理服务的全面、专业和高效。
四、服务团队为了确保服务的高质量和专业性，我们将组建专业团队，包括以下几个方面的人员：1.运营管理人员：具有丰富的商业物业管理经验，能够协调各项管理工作。
商业地产购物中心物业管理服务方案一、前言商业地产购物中心作为城市商业的重要载体，提供了一个集购物、休闲、娱乐于一体的消费场所。
为了确保商业地产购物中心的正常运营和持续发展，制定一套科学、合理的物业管理服务方案至关重要。
本方案旨在为商业地产购物中心提供全面、高效的物业管理服务，确保其整体运营的稳定性和持续性。
二、物业管理服务目标1.确保商业地产购物中心的正常运营，提供安全、舒适、温馨的购物环境。
2.维护商业地产购物中心的设施设备，延长其使用寿命，降低维修成本。
3.提高商业地产购物中心的品牌形象，提升客户满意度，增加客户黏性。
4.优化商业地产购物中心的能源消耗，实现绿色环保的可持续发展。
三、物业管理服务内容1.设施设备管理：对商业地产购物中心的设施设备进行全面管理，包括但不限于电梯、空调系统、消防设施、照明设备等。
确保设施设备的正常运行，预防性维护与保养，降低故障率。
2.环境卫生管理：制定合理的清洁保洁计划，保持商业地产购物中心的公共区域干净整洁，为客户营造舒适、卫生的购物环境。
3.安防管理：建立完善的安防体系，包括视频监控、门禁系统、巡逻制度等，确保商业地产购物中心的安全有序。
4.绿化景观管理：对商业地产购物中心的绿化景观进行规划、种植、修剪、保养等，营造宜人的购物氛围。
5.客户服务管理：建立专业的客户服务团队，及时处理客户投诉、求助等问题，提高客户满意度。
6.节能环保管理：采取有效的节能环保措施，降低商业地产购物中心的能源消耗，实现绿色环保的可持续发展。
四、物业管理服务流程1.制定物业管理服务计划：根据商业地产购物中心的具体情况，制定科学、合理的物业管理服务计划。
2.实施物业管理服务：按照计划对商业地产购物中心进行全面的物业管理服务，确保服务的及时性、准确性和有效性。
3.监督与评估：对物业管理服务进行全程监督与评估，及时发现并解决问题，不断提高物业管理服务水平。
4.持续改进：根据客户反馈和实际运行情况，对物业管理服务进行持续改进和优化，提高客户满意度和运营效率。
商铺物业管理方案范本第一部分：商铺物业管理的意义和目标一、商铺物业管理的意义商铺物业管理是指在商业综合体、商业街区等商业用地上进行综合管理的一种管理形式。
商铺物业管理的意义主要体现在以下几个方面：1. 增强商铺的市场竞争力。
通过统一管理、规范经营，提升商铺的整体形象和吸引力，增强商铺的市场竞争力。
2. 优化商业环境和提升商业品质。
通过管理物业，改善商业环境，提升商业品质，增强商铺的吸引力和影响力。
3. 提高商铺效益。
通过统一物业管理，降低管理成本，提升商铺效益，增加商铺的经营收入。
4. 促进商业合作和共享资源。
商铺物业管理可以促进商业租户之间的合作，实现资源共享，提高资源利用率。
二、商铺物业管理的目标商铺物业管理的主要目标是通过统一管理、规范经营，提升商铺的整体形象和经营效益，实现商铺经营的可持续发展。
具体来说，商铺物业管理的目标主要包括以下几个方面：1. 增强商铺的市场竞争力。
通过提升商铺的整体形象和吸引力，增强商铺的市场竞争力，实现商铺的长期经营。
2. 提高商铺的租金收益。
通过统一管理、规范经营，提升商铺的租金收益，增加商铺的经营收入。
3. 优化商业环境和提升商业品质。
通过管理物业，改善商业环境，提升商业品质，增强商铺的吸引力和影响力。
4. 实现商铺经营的可持续发展。
通过统一管理、规范经营，提升商铺的整体形象和经营效益，实现商铺经营的可持续发展。
第二部分：商铺物业管理方案一、商铺物业管理机构的设置商铺物业管理机构应当依据商铺物业的规模和情况进行设置，主要包括以下几个职能部门：1. 行政管理部门。
负责商铺物业的日常行政管理工作，包括人事管理、财务管理、办公室管理等。
2. 综合管理部门。
负责商铺物业的综合管理工作，包括商铺的整体规划、综合协调、物业管理等。
3. 安全保卫部门。
负责商铺物业的安全保卫工作，包括安全管理、消防管理、保安管理等。
4. 环境卫生部门。
负责商铺物业的环境卫生管理工作，包括清洁卫生、绿化美化、环境保护等。
商业物业促销策划书范本3篇篇一《商业物业促销策划书范本》一、活动背景随着市场竞争的日益激烈，商业物业需要通过有效的促销活动来吸引客户，提升物业的知名度和影响力，促进销售和租赁业务的发展。
二、活动目的1. 增加商业物业的曝光度和知名度。
2. 吸引潜在客户的关注，促进销售和租赁。
3. 增强现有客户的满意度和忠诚度。
4. 提升商业物业的品牌形象。
三、活动时间[具体活动时间]四、活动地点商业物业所在地五、活动对象1. 潜在客户：对商业物业有兴趣的个人或企业。
2. 现有客户：已购买或租赁商业物业的客户。
六、活动内容1. 优惠政策推出一系列购房或租房优惠政策，如折扣、赠品、免租期等，吸引客户购买或租赁。
2. 主题活动举办各类主题活动，如开业庆典、节日促销、艺术展览等，营造热闹的氛围，吸引客户前来参与。
3. 客户回馈对现有客户进行回馈，如赠送礼品、举办答谢晚宴等，增强客户的满意度和忠诚度。
4. 广告宣传通过线上线下渠道进行广泛的广告宣传，包括报纸、杂志、网站、社交媒体、户外广告等，提高活动的知名度和影响力。
七、活动预算1. 优惠政策成本：[X]元。
2. 主题活动费用：[X]元。
3. 客户回馈支出：[X]元。
4. 广告宣传费用：[X]元。
八、活动执行1. 成立活动执行小组，负责活动的策划、组织、实施和监督。
2. 提前做好各项准备工作，如场地布置、物料准备、人员培训等。
3. 在活动期间，加强现场管理和服务，确保活动的顺利进行。
九、效果评估1. 通过销售和租赁数据，评估活动对业务的促进效果。
2. 通过客户满意度调查，评估活动对客户满意度和忠诚度的影响。
3. 通过市场反馈和媒体报道，评估活动的知名度和影响力。
十、注意事项1. 活动宣传要及时、全面，确保客户能够了解活动的相关信息。
2. 活动现场要安全、有序，确保客户的人身和财产安全。
3. 活动优惠政策要明确、合理，避免引起客户的误解和纠纷。
4. 活动执行要严格按照计划进行，确保活动的质量和效果。
商业地产物业管理服务方案一、引言商业地产物业管理服务是指为商业地产提供专业化的管理和运营服务，包括但不限于物业保洁、设备维护、租赁服务、安全管理、公共区域管理等多方面的服务。
商业地产物业管理服务的专业化程度直接关系到商业地产的价值和运营效率，因此各企业应当认真对待商业地产物业管理服务，选择合适的物业管理公司，同时物业管理公司也应当提供高品质的服务，以满足客户的需求。
本文旨在就商业地产物业管理服务的核心内容进行详细阐述，为物业管理公司和商业地产业主提供参考，以期提升商业地产的管理质量，提高商业地产的价值。
二、商业地产物业管理服务内容1. 物业保洁服务商业地产的公共区域和商铺都需要定期清洁和维护，以保持整体的卫生和整洁。
物业管理公司应当负责制定并执行清洁计划，对公共区域、商铺、楼道、电梯等进行定期保洁和维护。
同时，物业管理公司还需负责垃圾清运和处理，确保商业地产内外环境清洁卫生。
2. 设备维护服务商业地产内设备设施的正常运转对商业运营至关重要，物业管理公司应当负责设备设施的检修和维护工作，包括但不限于空调、暖通设备、电梯、发电机、水泵等。
此外，对于商铺内设备的维护和维修工作也应得到物业管理公司的及时处理。
3. 租赁服务商业地产的租赁管理是商业地产物业管理服务的重要内容之一。
物业管理公司应当负责商业地产的租赁工作，包括但不限于租金的设置、商铺的招租、租约的签订、租户的管理等。
物业管理公司应当积极开展市场调研，了解租金水平和商业地产的竞争状况，提出合理的招租策略，确保商业地产的租金收入和出租率。
4. 安全管理服务商业地产的安全管理是物业管理公司的一项重要职责。
物业管理公司应当制定并执行安全管理制度，确保商业地产的安全和秩序。
包括但不限于制定消防预案、安全逃生通道的检查和维护、定期安全检查等工作。
同时，物业管理公司还需配备专业的保安力量，确保商业地产的安全。
5. 公共区域管理商业地产的公共区域包括大厅、花园、停车场等，这些区域的管理对于商业地产的整体形象和吸引力至关重要。
长春市物业管理方案一、背景与现状分析长春市作为吉林省的省会城市，是东北地区的重要中心城市之一。
随着城市的快速发展和人口增长，物业管理成为城市管理中不可忽视的一个环节。
目前，长春市的物业管理存在一些问题，例如管理水平不高、服务质量参差不齐、社区环境不够整洁等。
因此，急需制定一套完善的物业管理方案，提升物业管理水平，改善居民生活环境。
二、物业管理方案具体内容1.建立健全的物业管理体系建立统一的物业管理机构，明确各部门的职责及工作流程。
加强对物业管理人员的培训和考核，提高人员素质和服务意识。
同时，健全物业管理制度和相关规章制度，保障物业管理的规范运作。
2.提升社区环境整体质量加强社区环境卫生管理，定期清理垃圾、维护绿化、修复设施等。
加强社区安全管理，增加监控设备、加强巡逻巡视等。
加强社区环境整治，规范车辆停放、维护卫生间、管理宠物等。
3.改善物业服务质量建立便民服务中心，为居民提供代缴水电费、快递收发、报修维护等服务。
完善物业管理信息系统，方便居民查询业务信息、提交反馈意见。
举办居民活动，增进社区和谐氛围，增加居民积极性和满意度。
4.推广智能化物业管理利用信息技术，推广智能化物业管理系统。
通过智能门禁、智能巡检、智能报修等设备，提升物业管理效率，提高服务质量，实现智慧社区管理。
同时，建立物业管理大数据平台，为决策提供科学依据。
5.加强与居民的沟通与合作建立居民自治委员会，由居民代表与物业管理公司共同管理小区物业。
定期召开座谈会、听取居民意见，形成共识，解决矛盾。
加强居民社区宣传，提高居民参与物业管理的积极性。
6.增加物业管理的财政投入加大对物业管理的财政投入，保障物业管理的资金来源。
同时，鼓励社会资本进入物业管理领域，吸引专业物业管理公司参与，提高物业管理的专业化水平。
三、实施建议1.政府部门应当出台相关政策，加大对物业管理的支持力度，为物业管理提供政策支持和资金保障。
2.物业管理公司应当感受到市场竞争的压力，加强自身素质建设，提高服务水平，树立专业形象。
长春市永乐小区商服物业策划案一、序言：本物业的基本策划思路1-1、商服物业与住宅物业的最大区别前者是“生产资料”，后者是“生活资料”。
长春市场内各商服物业由“形象包装”再到高频度的“广告宣传”为主线的推广模式已经显得乏力。
1、商服物业的价值点不仅仅在传统的“人气”和一般物质条件显然，长春市中心商业圈的“人气”和商服物业的质素其本身都是有基础的，但各物业推广的结果却不同，可见，策划者更应该系统地确立策划的方向和内容，即：从商场的经营定位开始，寻找其销售推广中的其他定位。
2、由此，“永乐小区商服物业”的策划线索应是好的经营内容和模式—经营定位支持好的租金回报及物业升值——营销定位展示和贴现物业租金和价格——购买利益点顺利完成商服物业的租售1-2、经营定位的选择永乐小区商服物业必需要一个清楚有效的经营定位，这是整个物业展开营销推广的基础。
就长春市场的商业经营活动和受之影响的商业物业行势来看，永乐小区商服物业的出路在于：1、选择好的有突破性的定位，其内核为“经营什么？”和“怎么经营？”这个问题的回答，将是整个商服物业经营定位的基础。
“经营什么？”和“怎么经营？”还必须是长春市中心商业圈内基本独有的、新颖的，这样，才有可能回避常规的（同时也是最大的）风险—供需张力风险。
2、经营定位确定前还必须考虑的其它问题其定位，要同时考虑足够大限度的利用长春市中心商业圈的传统经营条件和“人气”条件，扬“此长”，以支持足够的经营基础。
其定位，要同时兼顾较大范围的持续发展空间，在长春市及所辐射的片区市场，都应当有其足够的市场需求基础。
3、总结符合以上定位的“标准”，其难度是较大的，因为几乎是“完美”的条件限定，但同时，如果确立了符合以上“标准”的定位，又才是有把握将永乐小区商服物业实现成令发展商、策划代理商满意的成功营销“作品”的必要条件。
1-3、由物业的经营定位到物业的营销定位1、消费者市场调研，寻找物业经营定位的第一步和住宅物业的区别，商服物业的市场调研必须注重两个层面的目标调查对象所组成的群体，即物业内所经营商品的购买者市场（消费者）和由上一个因素所导致的商服物业本身的购买者市场。
这两者的关系在于：商服物业的购买者是由未来物业所经营商品的购买者所决定的。
（1）、经营定位的确立过程在没有任何宣传广告引导下，消费者市场在该片区的基本购买行为和习惯性消费，是一切所可能存在却似是而非的项目经营定位的分水岭；而结合经济发展、政府支持等因素而形成的，对整个项目片区的发展态势的预计，是另一个完成正确经营定位的评判手段；以经营定位的获利能力的高低来最终完成项目经营定位的去伪存真的过程。
（2）、确立定位选择标准按传统的商业经验来确定定位标准是目前最有效和最准确的确定方式。
按确立顺序，依次为：A、由经营手段和条件的支持程度入手，进行反证。
B、对照定位“标准”，用排除法确立。
C、对最终结果再进行“标准对照”和经营支持度的核实。
2、购买者市场调研，是寻找物业市场定位的第一步（1）、购买客群分析由物业的经营定位来确定项目的目标购买客群体，并通过对购买群体的调研，完成对购买客群的基本描述，为未来的市场营销定位及推广打下基础。
（2）、购买客群分析的手段基本上，我们是类比的方式来分析购买客群的组成及比例、客群的基本特征描述，集中地、消费（或购买）习惯等客群要素，为未来物业营销推广的各种定位提供依据。
3、总结通过消费者市场的调查，先确定本物业未来的经营定位，再由经营定位来界定本物业购买客群的调研及目标市场，第三，由目标市场的特征，来确定物业的个体产品组成、价格、销售推广等营销组合因素。
本案正是以这样的思路来完成所有的策划，二、物业经营定位的确定2-1、定位的选择与确立过程集美组地产顾问有限公司组织策划、销售部门的骨干力量，在公司积累的市场商业资讯和经验的基础上，按以下步骤完成定位：1、进行片区商圈内商服物业的经营调查应该说，这是定位确定的第一步，而由此所发现长春市场现状中没有或稀缺、能带来满足市场需求效应的经营内容。
其实，我们非常想知道在长春市中心商业圈中，组成商家的普遍经营手法及市场接受程度、促销手段及市民的接受能力、经营规模效应给予市场的信心、商品品种、商铺租金等，这要靠一线市场调查及在此基础上的专家访谈法完成，而后者的实施，是我们有目的的聘请部分有很好经营成绩的商业经营主参与完成。
2、片区商圈内消费者研究以抽样调查的方式，在特定的时段，调查进入独立商家购物或意向购物的消费者，研究他们购物的品种、支付能力、来源、年龄、文化等，同时，从总量来测定，固定时点的高、低人流量等。
由此得出较为清晰的消费者描述。
3、片区经济、政治发展趋势预计及其可能对本物业产生的影响任何一个商圈的发展，其基础必定是所在片区的政治、经济发展状况，尽管，“片区”所指明的地理范围可大可小。
这点已经被商家所认同。
同样，在研究本物业所处商圈的发展情况及因发展而对物业本身产生的影响时，我们从以下三个方面来进行研究：第一、未来两年内长春整体市场的经济发展趋势及对本物业的影响；第二，未来两年内长春市中心商圈的发展趋势及对本物业的影响；第三，有关的政策引导及对本物业的影响。
选择定位内容立项通过前期的工作，在市场调研的基础上，我们设想了一系列定位内容，并分别记录在案，尽量做到“全、深”；而后，再用排除法来一一评判，以确定可供选择的部分经营定位。
5、经营定位的确定按行业经营利润率的现状，为所有选择的经营定位排序，确定经营利润最高的前三个定位为本物业的基础经营定位，然后，全面评估这三个定位的实际操作可能，选择最能有效操作的定位内容作为物业最终的经营定位。
以下，我们以此思路展开。
2-2、物业所在市场的基础调查分析1、长春市场中心商圈内商服物业的经营调查分析本商圈经过多年的发展，长春形成了（新）长江路、重庆路、桂林路、四马路永春批发与中东家电、红旗街、光复路、黑水路等几个有特色的商业圈，这些商圈支撑起了长春的商业行业，同时也是长春商业发展的见证。
（1）、新长江路商业圈是指以新建成的长江路商业步行街为中心，以长江路上的长春银座、长春科技城和附近的远东批发、黑水路批发、黄河路批发为中心商业区的大面积商业区，同时也将传统的火车站商圈包括的：站前地下永春批发、辽宁路华正批发、国际商业中心、太阳家居商城等商业区归属长江路商业区。
这一区域是长春历史较为悠久的商业区，也是目前地域跨度最大的商业区。
长江路的发展曾经几经起伏，目前处于重新崛起的阶段，但火车站周边多年来一直保持稳定的发展态势，消费者对其认可度较高。
商圈中包括了多条特色街：以步行街市内街市为特色的长江路商业街；以医药保健品批发集散地为主打的黄河路；以IT产品和服务为特色、号称东北最大科技城的长春科技城；以南北各类各色服饰批发独步春城地远东批发等。
（2）、重庆路商业圈是指以长春百货大楼为中心，由重庆路、崇智路为主要商业街区的一个区域，这一区域是目前春城公认的“春城第一金街”。
重庆路以精品服装、鞋帽、饰品、皮具的名牌专卖店为主要经营业态，重庆路上的卓展购物中心、东方购物广场、百货大楼和国贸中心是全市最集中的中、高档品牌服饰主题经营区域，崇智商城、地下商场则是中低档品牌较为集中的商业单位，深受春城消费者青睐。
区域内商品品牌众多、精品荟萃、品种多样，因而人们乐意来此购物。
重庆路目前为准步行街，是各商圈之中交通最为便利，平均客流量最大的商圈，但是其发展在地域上已经没有扩展的空间。
（3）、桂林路商业圈桂林路商圈是主要以桂林路、同志街交汇处为核心，辐射周边其他地段的商业圈。
桂林路目前主要由桂林路市场、桂林商场、哈比太平洋为发展核心，整条街上具有鲜明个性和特色的专卖店很多，受到年轻消费者的欢迎。
休闲服饰、特色小商品、装饰品等是这里的经营特色，这里的商品价格合理、品种多样，基本以零售为主，是一个商业气氛浓郁，客流量大、生意较好的商圈。
（4）、永春批发商圈永春批发商圈主要是以四马路和大马路交汇地段为核心区域的商圈，从传统发展来看，日用杂品批发零售是永春路商圈的经营特色，这里是消费者选购该类商品的主要区域。
近年来，中东家电批发市场、北京华联超市在该地段的崛起，丰富了该地段的经营品类，同时该商圈内还有三马路文化用品等春城独有的特色经营。
由于该商圈临近亚泰大街，近来在亚泰大街上成立的中环鞋城与之互相呼应，无形中扩大了商圈的范围。
3、长春中心商圈内消费者研究通过前阶段的现场调研与专业的市场调查开展，采取现场观察、预测、询问、答卷等形式，针对本项目购物人流的各项特点，开展一次覆盖本项目及周边地区的专项调研，本次消费者调研分4个时间段，涉及300多人，有限问卷281份，现将各项数据整理如下：（1）、人流组成按实际来分析，购物人流中男女比例比较均衡，女性比男性多10%，年龄上以18—35岁的年轻人为主。
（2）、收入水平从收入情况看，中等收入阶层为项目地及周边购物人流的主导。
（3）、本片区主要消费商品按本次市调结果，主要消费商品排名前五位的是：1、日用百货.2、服装鞋帽. 3、餐饮娱乐.4、文化、音像制品.5、通信产品及服务.（4）、消费者停留时间本次调查共分4个时间段：10：30—11：30、12：30—13：30、15：30—16：30、20：00—21：00；在这四个时间段内调查的人数分别为52、60、87、82。
说明：休闲娱乐是本地区吸引人流的主要原因。
（5）、购物频率以上数据说明，项目地及周边地区有一群固定的消费群体。
（6）、消费额大小比例50—100元消费额的购物人流份额有41%，不容忽视，这就显现了项目地及周边地区的消费现状，同时决定短期内（2—3年）本地区的经营档次。
以上比较硬性的数据，我们应或多或少的感觉到项目地及周边地区那独有的商业文化和经营特色，研究以上数据，对我们把握本项目的经营方向起到强大的支撑作用。
2-3、经营定位的确立经过我们的调查分析，综合本物业的基础条件，我们最终选择了以下较适合物业的经营定位，其分别为：标准百货、儿童世界、电子通讯、特价商场、厨品中心、新婚用品大全、食品总汇、女性用品专营商场、休闲娱乐、服装市场共十大类。
1、各罗列的物业经营定位的综合比较简析如下：（1）、从交通情况来说，所有的经营定位均符合物业成型商场的交通要求，亚泰大街及长春大街的整个路面宽直，公交线路众多，各种载人运输工具均能容易抵达。
（2）、从人气支持来看，本物业未来的成型商场能部分接引三马路及二道街内人气，但从传统的消费构成分析，娱乐也所能接引的人气最高，其次是百货和食品类，一方面，这片区域的住家及人口较多，而尚未形成一家稍有规模的百货超市，这为百货业的立足提供了可能；另一方面，由于传统永春路、光复路、黑水路等商圈的影响，食品及小百货的经营在整个市场上较有影响力，因而所得到的人流更多。
