产业地产合法性问题

房地产开发土地政策目录1、土地管理 ..................................................................... (1)1.1 中华人民共和国土地管理法 ..................................................................... . (1)1.2国务院关于深化改革严格土地管理的决定 ..................................................... 4 2、土地取得 ..................................................................... (6)2(1中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (6)2.2城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 (9)2.3招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 (9)2.4 协议出让国有土地使用权规定 ......................................................................10 3、房地产开发 ..................................................................... (11)3(1 城市房地产开发经营管理条例 ...................................................................113.3关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知 (13)3.4 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 (13)3.5关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 (14)4、房地产调控 ..................................................................... (15)4.1国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 (15)4.2关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 (16)4.3国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 .......161、土地管理1.1 中华人民共和国土地管理法第二条所有制形式中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

浅谈房地产行业税务筹划研究摘要：房地产业是当今社会土地产业的一种巨大投资产业，建设力度较为大，周期长。

规划设计到采取巨大施工在到销售的这一过程，设计到多种税点，主要税点分为：营业税土地增值税房产税和所得税。

这些税的费用金额度大，如果能正确的运用这些税收，使得这些税点在投资项目中恰当的分配，改进房地产行业税务效率。

本文分析了房地产企业税收筹划可能存在的涉税风险和涉税误区，讨论了房地产企业营业税、土地增值税、所得税的税收筹划方法，归纳出房地产企业进行税收筹划的手段。

关键词：房地产业税务正确运用21世纪房地产业在我国土地产业和商场产业占据较为大的面积和巨大金额的投资，在这一基础上存在一定的风险，涉及到众多税点。

主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。

这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。

一、房地产企业税务规划及分析房地产业大额投资隐形到了一定的风险及施工难度，涵盖了一系列的税点，笔者将在自己工作当中的一些遇到的问题进行分析将房地产业的税务正确的运行及分配利用。

促进多方面多方面税务正确的分配，加强税务在企业中的合法利用，完善税务的避税和漏税。

企业房地产税务是遵守有关法规，在制定和施行相关税务政策程序和措施的基础过程上，来完善税收。

我们将进一步的对税务进行解刨及探析：（一）合法性税法是处理征纳关系的共同准绳税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，房地产企业做出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。

（二）筹划性经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合房地产企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性。

《房地产开发企业合规管理及法律风险防范》阅读随笔目录一、内容概要 (1)1. 背景介绍 (1)2. 本书阅读目的和意义 (2)二、房地产开发企业合规管理概述 (3)1. 合规管理定义与重要性 (5)2. 房地产开发企业合规管理特点 (6)3. 合规管理体系建设与运行 (7)三、房地产开发企业法律风险类型及成因 (9)1. 法律法规风险 (10)（1）土地政策变化风险 (10)（2）规划审批风险 (11)（3）合同履行风险 (12)2. 项目管理风险 (13)（1）工程质量风险 (14)（2）项目交付风险 (16)（3）客户纠纷风险 (17)3. 企业经营风除 (18)一、内容概要如何实施有效的合规管理并防范法律风险的问题，本文首先从总体上介绍了房地产企业面临的合规管理要求和法律风险类型，强调了加强合规管理和风险防范的重要性。

通过深入分析企业内部合规管理体系的建设、法律法规的遵守与执行、合同管理、项目风险控制等方面的实际操作案例，总结了经验教训，提出了一些切实可行的建议和方法。

文章也关注房地产企业外部环境变化对合规管理和风险防范的影响，并提出了相应的应对措施。

通过阅读随笔，有助于房地产开发企业深入理解合规管理和法律风险防控的理论和实践知识，提高企业的合规意识和风险防范能力。

1. 背景介绍在当今社会，随着城市化进程的加速推进，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业作为城市发展的重要参与者，其发展状况直接关系到国家经济、社会稳定和民生福祉。

在追求经济效益的同时，房地产开发企业也面临着越来越多的法律风险和合规问题。

加强房地产开发企业的合规管理及法律风险防范，已成为企业持续健康发展的重要保障。

随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，房地产开发企业在项目开发、销售、运营等方面都受到了更为严格的规范。

土地使用权、建设工程规划许可、预售许可等环节都需要遵循相关法律法规的规定。

房地产企业的税收、融资、环保等方面也受到越来越高的关注。

房地产投资并购中土地权属存在争议的风险及应对陈朋辉随着一级土地市场拿地成本的不断增加，通过并购获得土地成为大多数房地产巨头快速扩张的手段。

收并购项目在实操过程中要比招拍挂项目复杂的多，每一个项目都有各自的特征，稍有疏忽遗漏都有可能引起法律纠纷，甚至导致项目亏损，得不偿失。

通过对房地产企业的并购而间接获得开发用地是并购的真实意图，本文结合房地产企业并购的法律实务，对目标公司土地权属存在争议、被占用的风险及土地权属审查中的几个法律问题进行了探讨。

图片一、土地权属争议概述根据《土地权属争议调查处理办法》第二条之规定，土地权属争议，是指土地所有权或者使用权归属争议。

国土资源部办公厅发布的国土资厅函（2007）60号《关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》关于“土地登记发证后已经明确土地的所有权和使用权，土地登记发证后提出的争议不属于土地权属争议”根据上述规定，并不意味着土地登记发证后的争议一律不属土地权属争议。

根据《土地权属争议调查处理办法》第十四条所列举的排除土地权属争议的案件并不包括已经颁发土地证的案件。

国土资源部办公厅发布的国土资厅函（2007）60号《关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》关于“土地登记发证后已经明确土地的所有权和使用权，土地登记发证后提出的争议不属于土地权属争议”的规定，是指已经发证的土地登记对土地权属、四至范围界定清楚明确，无需进行土地权属确权的情形。

如果根据已经核发的土地证无法确定争议地权属，当事人申请确权的，仍应当属于土地权属确权争议。

二、土地权属存在争议的解决方式根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

房地产产业存在的问题近年来，随着城市化进程的不断加快，房地产行业成为了我国经济发展的重要支柱产业之一。

然而，与此同时，我们也不得不面对房地产行业所带来的一系列问题。

本文将从多个方面探讨当前房地产产业存在的问题，并提出相应的解决办法。

1. 房价过高自改革开放以来，我国城市化进程迅猛发展，加上投机炒作和需求过大等因素影响，导致房价居高不下。

这种情况给普通人民生活造成了巨大困扰，并且也减缓了消费能力释放和内需潜力进一步释放。

针对房价过高问题，政府可以采取一系列政策措施：首先是完善土地供应管理体制，加强土地储备规划；其次是推动住宅限购和限贷政策，并依法打击各种违法违规现象；此外，还可以鼓励住房租赁市场发展，在满足人民居住需求的同时降低购房压力。

2. 地产泡沫风险近年来，许多国家和地区都曾经历过房地产泡沫破裂的严重后果，而我国也存在着巨大的地产泡沫风险。

高地价、高房价、高杠杆带来的巨额债务以及市场投机行为等问题为房地产泡沫埋下了隐患。

要缓解地产泡沫风险，政府可以积极推动金融体制改革，完善相关法规和监管措施，防止虚假交易和恶意炒作；同时，应加大稳定供需关系的力度，在需求上引导居民理性消费。

3. 基础设施建设滞后在城市化进程中，基础设施建设水平与房地产开发速度不匹配是一个普遍存在的问题。

这种情况给居民生活带来困扰，并且影响到城市发展的可持续性。

要解决基础设施建设滞后问题，政府可以加大对基础设施建设的投资力度，并通过合理规划和布局提升城市整体功能。

此外，还需要强化与房地产开发商之间的沟通和合作，确保基础设施建设与房地产开发的协调发展。

4. 房屋空置率较高尽管我国存在着大量的待解决住房问题，但同时也面临房屋空置率相对较高的现象。

这种情况不仅导致资源浪费，还对城市环境造成了一定程度的影响。

为了降低房屋空置率，政府可以出台相关政策鼓励购买投资性房产，并鼓励将闲置的住宅改造为租赁型公寓。

此外，加大租赁市场供应力度，提供全方位的租赁服务也是缓解房屋空置问题的重要手段之一。

现代国企研究 2016. 10（下）178摘要：房价越调越涨的另一端，超级地价使得社会资源被卷入对赌黑洞。

房价的疯狂，挤压其他产业的成长空间，并有吹大泡沫、形成系统风险的架势。

作为中国经济支柱型产业，房地产业的发展与过剩产能、金融风险、贫富分化、城市化、政府职能转变、民生就业等关系密切。

当前的房地产调控，与整个国民经济发展息息相关，牵一发而动全身。

因而需要理清政策问题、成因等，结合政府部门合理的职能定位，做好宏观、中观、微观三个层次整合分析，设定恰当预期，选用合适的政策手段。

关键词：产业调节；楼市泡沫；房价收入比一、引言任何产业，一旦沦为价格炒作工具，价格严重偏离使用价值，当潮水退去，其后果必是一片狼藉。

在西方，以哈耶克为代表的奥地利学派，是英国撒切尔改革和美国里根供给经济学派的理论支持者，他们认为，价格是经济调节的核心，政府应少管或不管，尤其不应该进行价格管控。

与之产生激烈争论的，是凯恩斯及其门徒，主张政府干预。

诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森认为，当政府政策或集体行动所采取的手段不能改善经济效率或道德上可接受的收入分配时，政府便失灵了。

针对政府失灵论，弗里德曼认为，信息有限、对市场控制能力有限、对官僚机构的控制有限、施政过程中寻租等局限性问题是根源。

在中国，房价越调越涨，体现了社会大众和经济学界对政府地产调控的心态和隐忧。

楼市对赌、政商利益同盟、大政府职能错误、调控政策科学性不足等，各方对房价上涨众说纷纭。

甚至有西方经济学家将中国房地泡沫比肩1637年欧洲第一强国荷兰的郁金香泡沫。

认为其泡沫化程度已经超越历史极值的日本，接近次贷危机前的美国，是压垮中国经济乃至政治稳定的最后一根稻草。

公共选择理论创始人布坎南认为，政府部门的决策者也属于“经济人”，维护个人或部门利益才是公共部门政策者的行为动机，因而政策结果往往是削弱而非改善社会公共利益。

二、问题综述作为中国经济的支柱型产业的房地产业，需要结合整个中国经济发展乃至世界经济形势来看。

房地产投资法律限制与合规要求随着经济的快速发展和城市化的推进，房地产行业成为吸引投资者关注的热点领域之一。

然而，由于该行业的高风险和高回报性质，相关法律限制和合规要求也日益严格。

本文将就房地产投资中的法律限制和合规要求进行探讨，以帮助投资者更好地了解并遵守相关规定。

一、法律限制1. 房产购买限制根据国家政策，针对房地产市场的调控，每个人在城市范围内只能购买一套商品房，这是一项重要的法律限制。

此外，对于非本地户籍的购房者，有可能面临更严格的购房限制，包括限制购买面积和限制购房区域等。

2. 资金来源合规房地产投资往往需要庞大的资金，然而，资金的来源要求也是法律对投资者的一项限制要求。

投资者必须确保所用于投资的资金来源合法合规，不能存在洗钱等非法行为。

3. 建筑用途规定在进行房地产投资时，必须遵守相关的建筑用途规定。

不同地区对于住宅、商业、工业等不同用途的建筑有不同的要求和限制。

投资者应当根据规定选择合适的建筑用途，切勿违规改变建筑用途。

二、合规要求1. 注册登记合规进行房地产投资时，投资者应当确保房产的注册登记合规。

注册登记是确保产权和合法权益的重要手段，投资者应当确保所购房产的权属合法并及时完成注册登记手续。

2. 融资合规如果投资者需要进行融资来进行房地产投资，应当确保融资行为符合合规要求。

投资者应当选择合法的融资渠道，并按规定履行融资手续，包括合同签订、贷款利率等方面的要求。

3. 合同纠纷防范在房地产投资中，合同纠纷是常见问题之一。

为了避免合同纠纷的发生，投资者应当谨慎选择合作伙伴，并在合同签订之前仔细审查合同条款，确保自己的权益得到充分保护。

4. 税务合规房地产投资涉及到税务问题，投资者应当按照法律规定及时缴纳相关税费。

同时，投资者也可以了解到税务优惠政策，以减少税负并提高自身收益。

5. 环境影响评估在进行房地产投资时，投资者需要考虑到房地产项目可能对环境造成的影响。

为此，环境影响评估成为一项合规要求。

投资房地产项目几个必须要注意的法律问题房地产项目是目前中国大陆少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。

虽然现在由于国家宏观经济调控政策影响，该行业处在微妙的嬗变之中，但从另一角度来分析，由于银根紧缩，国家政策仍不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险没低之尴尬局面，这时候他们都迫切需要寻找合作伙伴，一来可以解除资金短缺困境，二来可以减轻未来的市场风险，因此，此时此刻也正是投资者进入的最佳时期。

但由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。

因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解。

根据目前所可知的信息资料分析，房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个：一是国家宏观经济调控的风险；二是项目开发的法律风险；三是市场风险；四是不可抗力的风险。

在这四个风险中，法律风险是最容易控制的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。

以下结合司法实践就该法律风险作简要的分析，供各位企业家参考（针对已经存在的房地产项目进行投资）。

一，房地产项目的合法性问题这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。

一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。

具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。

当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。

如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。

就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。

这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。