戴德梁行商业项目全程策划内容要点模板

➢ 未来消费人群增加与升级
天房 项目
10万 平米
松江 项目
22万 平米
本项 目
16万 平米
项目周边1公里内常住人口将超过2万人
小王庄村目前已被列入拆迁改造 计划，据了解，拆迁土地除部分 用于还迁房外，剩余土地将对外 挂牌出售，由此可见，该区域在 未来2-3年内将成为天津又一新兴 居住区。
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
➢ 道路规划
区域将与卫国道、空 港物流区相连通，成 林道拓宽至40米，成 为连接市区与空港物 流区、天津机场、滨 海新区及周边其他县 市的交通要道。
津京塘高速
本案
外
空
环
港
线 天津机场 物
流
区
津滨高速
津塘公路
天津港
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
项目周边商圈分析
商圈分布及构成 东兴商圈
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
区域现状
• 项目位于程林庄宏亮工业园范围以内，属于传统 工业区，常住人口较少。
• 工业园内的企业多为以粗放式生产为主的小型工 厂，整体档次较低。
• 项目周边公交网点稀少，道路不通畅，可及性较 差。
• 项目周边商业整体档次较低，多为五金、建材经 营者，满足了工业园的日常需要。
戴德梁行-天津汉拿成林 道项目商业策划建议-
156PPT
2020/11/22
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
建议内容 第一部分 本项目的开发原则及思路
第二部分 商圈分析 第三部分 相关案例分析 第四部分 商业部分市场定位 第五部分 商业部分的主题形象 第六部分 商业发展建议(业态规划) 第七部分 商业部分的核心竞争力营造 第八部分 招商方案建议

附件AttachmentMall和物业管理征询服务内容划分Shopping mall and Property Management Consulting ServiceContents Outline措施: 我们会就如下4方面与当地管理团体协作搜集市场资讯、筹划所须旳开业前与征询服务,并拟出所须工作计划、进度汇报或讲解：Methodology: We will work with the local management team to collect the market information, plan the necessary preopening and consulting services in 4 parts and produce necessary work plan, progress reports or presentation：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现实状况／进行市场分析 Survey marketing condition and conduct market analysis after receiving owner’s researched information and documents. Review survey information of market research company and provide additional inputs on information to be collected by research company1.2市场优劣势／市场战略分析 Strength & weakness, and market strategy analysis1.3竞争对手分析 Competitors analysis1.4 商场定位Mall positioning1.5 商场总面积建意Proposed Mall GFA1.6 业态规划Trade mix planning1.7 租户选配Tenant profiling1.8 店铺划分Shop lots sizing为了达致最高和最佳旳概念，需要全面旳研究调查：1..市场类层资料重要住宅密集区，办公室/酒店职工旳数量/类型，旅客与临时寄住旳访客，外地访客旳数量，住宅/外劳密集区和其他尚未开发旳零售与服务类层2..竞争数据目前市面上所供应旳，包括所提供旳服务和商场与零售业旳建筑特色- 租户清空存货- 目前零售、饮食、娱乐和休闲中心旳体现- 计划和拟议中旳直接和非直接竞争旳扩建和新建筑3. 目前建筑体现旳数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务旳原则4 目旳场地分析- 舒适设施包括出口- 交通以便- 人时尚通- 周围顾客- 环境问题- 停车 (立即改善是也许旳)5. 业主旳行销团体/代理 (当地及国际)- 招聘员工旳水平- 行销陈说/员工专门技术旳质量- 行销代理所承接旳项目- 利益冲突- 已执行旳市场研究资料可供参照 (假如目前旳数据资料局限性，超群也许会提议作补充研究)目旳物业旳竞争对比- 零售- 办公室- 其他支援设备SWOT 分析(弱点、长处、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面旳专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不一样旳选择，业主旳财务目旳)- 行销战略 (代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销 (媒体，杂志社与报馆旳关系，广告计划)增值- 硬件 (建筑和舒适设施)- 软件 (新服务以吸引顾客，制造不轻易采用旳竞争优势)定位和租户刮析和顾客提议与实行这报馆将成为项目质量旳根据－在硬件、软件方面－以增强项目旳竞争能力。

戴德梁行商业项目全程策划内容要点戴德梁行商业项目全程策划内容要点：1. 项目背景和目标：明确项目背景和目标，例如为何启动该商业项目，所希望实现的商业目标和预期收益。

2. 市场调研和竞争分析：通过市场调研和竞争分析，了解目标市场的潜力和竞争环境。

这包括对目标客户群体、市场规模、行业趋势、竞争对手的了解。

3. 商业模式设计：基于市场调研和竞争分析的结果，设计商业模式。

这包括产品或服务的定位、定价策略、销售渠道、市场推广策略等。

4. 资金筹措计划：制定资金筹措计划，包括项目的预算、财务计划和筹资方案。

这可能涉及到投资者的寻找、融资途径的选择和资金使用的计划。

5. 项目规划和执行：制定详细的项目规划和执行计划。

这包括项目的时间表、工作分配、资源调配、风险管理和项目监控等。

确保项目按计划高效推进。

6. 运营管理：制定全面的运营管理方案，包括供应链管理、人力资源管理、质量管理和客户服务等。

确保项目的可持续运营和高质量服务。

7. 市场推广和销售计划：制定市场推广和销售计划，包括品牌建设、广告宣传、渠道推广、销售策略和客户关系管理等。

确保项目的市场知名度和销售额的提升。

8. 盈利能力和风险评估：评估项目的盈利能力和风险因素。

通过风险评估，了解项目可能面临的风险，制定应对措施并进行风险管理。

9. 绩效评估和改进：建立绩效评估体系，定期进行项目绩效评估和改进措施的制定。

根据评估结果，及时调整策略和执行计划，确保项目能够持续发展和提升。

10. 项目落地和实施：根据项目计划和策划的要点，跟进项目的实施和落地。

确保项目顺利启动，按计划和预期实现商业目标。

11. 项目总结和经验总结：对项目进行总结和经验总结，总结项目成功因素和教训，为未来类似项目提供参考和借鉴。

以上是戴德梁行商业项目全程策划的内容要点，通过以上步骤的策划和执行，可以提高项目的成功率和商业价值。

戴德梁行商业项目全程策划内容要点（续）：12. 系统建设和技术支持：如果商业项目涉及到系统建设和技术支持，需设计详细的系统架构和技术实施计划。

13
二、商业市场现状分析
商业市场宏观发展状况—消费状况
14
2005年各市消费状况比较
社会消费品零售总额（亿元）
人均消费品零售总额（元）
亿元 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
杭州市区宁波市区绍兴市区嘉兴市区台州市区湖州市区舟山市区金华市区丽水市区衢州市区
25000 元 20000 15000 10000 5000 0
商业市场现状分析商业市场现状分析小结小结结论结论理由理由37三商业市场未来发展分析三商业市场未来发展分析38消费者分析消费者分析现状认知购物现状认知购物其他9名牌较少18档次不够12种类较少42购物环境较差19购物类对现状购物环境较为不满19购物环境有待提升各商场在建筑结构柱距层高铺位分割内部流线组织等方面弊端重重不利于给消费者创造方便舒适的购物环境种类款式少42暴露了商家之间品种雷同的弊端也事实上导致了消费者追求时尚个性化消费的心理不能得到有效满足档次低知名品牌少30尤其是国际一二线品牌几乎没有部分品牌款式落后类型少可供客户选择的余地不足使得不少消费者仍然选择了选择余地更大的杭州上海导致中高端消费的严重外流13而且相对这部分客户最有购买力随着人们经济生活水平的不断提高消费者品牌意识日益强烈对购物环境日益挑剔
（亿元) 2500
浙江省各市2006年GDP情况
2000
1500
1000
500
0
舟山市 丽水市 衢州市 湖州市 金华市 嘉兴市 台州市 绍兴市 温州市 宁波市 杭州市 数据截止2006年第三季度
6
浙江各城市GDP近五年平均增长率
15.50% 15.00% 14.50% 14.00% 13.50% 13.00% 12.50%

现利润 顾客让渡价值 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 货币成本 原利润
营销
JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 时间
体力 精神 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA
渠道策略 价格策略 媒体推广 营销工具 销控策略 中介合作
均 瑶 PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 国 际 广 场 JUNYAO INTERNATIONAL
JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA
JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA
JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA
朋友 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 直邮 活动
客户 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA 客户
1
JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA

香港戴德梁行商业项目综合顾问服务建议书[壹] 序言[贰] 戴德梁行简介[叁] 对__________商业项目的理解[肆] 对项目的期望[伍] 达到期望的方法[陆] 商业前期市场研究及策划顾问服务[柒] 建筑规划设计检讨服务[捌] 前期市场推广策略服务[玖] 租赁顾问及独家招商服务[拾] 商业物业管理顾问服务[拾壹] 服务期限及服务费用[拾贰] 专案人员资历[拾叁] 成功案例[拾肆] 公司专业资格1.序言（1）十分感谢__________有限公司（下称__________公司）对我们上一阶段工作的肯定，同（2）时也感谢__________公司给予我们机会去共同（3）探讨__________的商业发展。

通过11月17日双方在成都召开的沟通会，（4）我司在上一阶段研究的基础上，（5）提出一些初步的实操建议。

同（6）时，（7）贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。

凭借我司对贵项目的理解而（8）进行编写的研究策划服（9）务建议书，希（10）望能满足贵公司的要求，同（11）时，（12）随着双方沟通的加深，（13）建议书会不（14）断得到修正。

（15）凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服（16）务，（17）戴德梁行将针对__________商业部分之规模特色及独特条件，（18）配合发展商之需要，（19）结合本公司不同（20）专业部门的力量，（21）提供一套全方位、切（22）合实际之全程服（23）务方案，（24）包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，（25）以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。

（3）如本司有幸被__________公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将__________的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造成都市区的后花园和新客厅。

2.戴德梁行简介梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。

戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页苏州工业园区李公堤商业項目計劃書2004 / 12商铺部苏州工业园区李公堤商业項目計劃書谨呈苏州工业园区国有资产经营公司目录公司简介项目初析工作内容收费标准核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書CIT Shopping Centre Portfolio (DTZ UK)HarbourFront Tower 2 (DTZ SG)30 St Mary Axe (DTZ UK)WismaAtria (DTZ SG)Taipei International Bldg （DTZ TP）从香港到亚洲从亚洲到国际梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ 及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。

戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。

今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一致的高素质房地产咨询服务。

公司简介 | 项目初析 | 工作内容 | 收费标准 | 核心竞争力苏州工业园区李公堤商业項目計劃書Dalian Dalian 104 104 104 Dalian 104 Dalian Dalian Dalian Beijing Beijing Beijing TIANJIN 18 18 Tianjin 18 Tianjin 18 18 18 TianjinDALIAN 11 11 11 11 11 BEIJING 11 104 104TOKYOSHANGHAICHONGQING8 88 8 8 8 Chongqing TAIWAN Chongqing GUANGZHOU Chongqing 34 34 34 34 34 34 Guangzhou SHENZHEN HONGKONG Guangzhou Guangzhou219 219 Shanghai Shanghai Shanghai HANGZHOUBANGKOKBangkok Bangkok Bangkok Bangkok Bangkok Bangkok 2 2 2 22 2SINGAPORE JAKARTA155 155 155 155155 155现有超过8,300 位房地产专业人士在全球43个国家185个办事处，为客户提供更臻完善的跨国房地产专业顾问服务。

承租面积大，可达万余平方米
承租水平较低，店铺单位租金一般30元左右。
健身中心
特征分析：
特色主力店
楼层
承租面积 单位租金
该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活, 主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心 要求
承租面积较大，至少在1千-2千平方米
承租水平较低，店铺单位租金通常在40元左 右
体育运动用品专门店 特色主力店
具
体
分
特色主力店承租规律
别
予
项 目 方
以 分
一般零售店铺承租规律
案 建
析
议
特色餐饮店承租规律
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
大型主力店承租规律
具
体
分
特色主力店承租规律
别
予
项 目 方
以 分
一般零售店铺承租规律
案 建
析
议
特色餐饮店承租规律
大型超市 大型主力店，带动人气，汇聚人流
特征分析：
楼层
承租面积 单位租金
本项目的主题定位决定了商业元素的多元化:
本项目市场定位为：
中高档次的多功能、多风格、多空间层 次超大型商业购物中心， 集购物、休闲、娱乐于一体， 力求树立唐山商业新标志，形成地区具 代表性的区域购物中心
商业元素
项 目主题定位
商 业 元 素
目标行业商户
百货公司 超市 国际名牌 大型建材家居用品专门店 电器城 电影城 游戏中心 大型酒楼、KTV 特色餐饮、美食广场 美容院及发廊 音像、书店 大型运动用品专门店 健身中心 银行
特征分析：
楼层
设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定， 即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合 相契合

戴德梁行商业项目全程策划内容要点--Mall和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4 商场定位1.5 商场总面积建意1.6 业态规划1.7 租户选配1.8 店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2.. 竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3. 当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车(立即改进是可能的)5. 业主的行销团队/代理(本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析(弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)- 行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)增值- 硬件(建筑和舒适设施)- 软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。

戴德梁行商业项目综合顾问服务建议书1. 引言本文档旨在为戴德梁行商业项目提供综合顾问服务的建议。

作为顾问，我们将针对项目的商业运营方面提出建议，并给出具体的实施方案。

2. 项目概述戴德梁行商业项目是一个新兴的商业综合体，位于城市中心的黄金地段。

该项目拟建设商业办公楼、购物中心和酒店等设施，旨在打造一个集商务、购物和休闲于一体的综合体。

3. 建议内容3.1 商业定位与目标在商业项目的初期阶段，确定清晰的商业定位和目标非常重要。

我们建议对该项目进行市场调研，了解目标客户群体和竞争对手的情况，以便确定项目在市场中的位置和目标。

在商业定位方面，我们建议将项目定位为高端商务和时尚消费的综合体，以满足城市白领和高收入人群的需求。

同时，酒店设施可吸引国内外商务旅行者。

3.2 租赁策略商业项目的租赁策略对于项目的商业运营至关重要。

我们建议制定租赁策略时，考虑以下几个方面：•吸引力定价：根据市场需求和项目定位，确定合理的租金和优惠政策，以吸引租户入驻。

•多样化租户：积极引入不同类型的租户，包括知名品牌、精品店铺和特色餐饮等，以增加项目的吸引力和多样性。

•长期合作：与租户建立良好合作关系，提供定期市场调研和宣传支持，以保持租户的满意度和忠诚度。

3.3 营销推广策略为了提高项目知名度和吸引力，我们建议制定全方位的营销推广策略，包括以下方面：•建立品牌形象：通过精心设计的标识和统一的视觉形象，树立项目的品牌形象，增强市场认知度。

•线上营销：利用社交媒体、网站和移动应用等渠道，开展线上宣传和推广活动，吸引潜在客户。

•线下活动：组织各类线下活动，如展览、时装秀和音乐会等，吸引人流和提升项目的社交价值。

•合作推广：与品牌商、媒体和社区等建立合作伙伴关系，参与合作推广活动，扩大项目影响力。

3.4 客户体验管理客户体验是商业项目成功的关键因素之一。

为了提供卓越的客户体验，我们建议采取以下措施：•设施维护：确保项目设施始终保持良好状态，如清洁、设备维修和配套服务等。

商品种类
购物环境
商品价格
1
2
3
因收入水平的提高，燕郊地区消费者的 消费习惯也随之变化，对商业业态的丰 富性和环境为主要选择因素，对一站式 购物休闲的需求增加
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入
消费者对燕郊神威 环岛附近期望增加 的商业类型
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
通州可为燕郊消 费者提供百货及 商品种类更多的 大型超市的消费
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可提供丰富业态及较 高档次品牌
可提供丰富货品
可提供专业服务
百货及购物中心
大型仓储式超市
高品质专业卖场
燕郊地区商业市场调研及分析
针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以 满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场 的分析显示出重要的作用
现有商业市场分析
成功(中国)时代广场 项目目前仍在建设过程中， 商业部分招商尚未启动，但 项目整体定位以娱乐为主， 目的性消费较为明显
开 发 商： 总建筑面积： 商业面积： 项目组成： 项目定位：
马来西亚成功时代广场有限公司 121万平方米 约20万平方米 由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库） 将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、 游玩、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合国际性 休闲娱乐中心 • 室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园， 层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游 乐的游乐场 • 电影院+保龄球场 • 拥有23000平米的会展中心 • 室内商业步行街：层高7米
经营规模：近万平米的开放式大棚和几百家个体商户和店面 特 色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品 全 地 称：金山电器（手机、电脑）城 址：燕郊经济技术开发区102国道南（燕郊人民医院斜对面）

戴德梁行商业项目全程策划内容要点1. 项目背景
•简要介绍戴德梁行商业项目的背景和目的
•引入商业项目的重要性和潜在机会
2. 目标设定
•确定商业项目的目标，如市场份额、收入增长目标等3. 竞争分析
•分析商业项目所属行业的竞争格局
•评估主要竞争对手的优势和劣势
•定位商业项目在竞争环境中的优势
4. 目标市场分析
•描述商业项目的目标市场
•分析目标市场的规模和增长潜力
•深入了解目标市场的消费者需求和行为
5. 产品/服务定位
•确定商业项目的核心产品/服务特点和竞争优势
•定义目标市场所需解决的问题
•制定产品/服务定位战略
6. 市场营销策略
•制定市场推广计划，包括传播渠道和推广活动
•确定定价策略和销售渠道
•分析目标市场的市场细分和定位策略
7. 运营计划
•解释商业项目的运营流程和关键环节
•确定资源需求和供应链管理策略
•制定质量控制和风险管理计划
8. 财务规划
•制定商业项目的财务预算和盈利模式
•分析资金需求和潜在投资回报
•确定财务风险和应对措施
9. 实施和监控
•制定实施计划和时间表
•设定关键绩效指标（KPIs）并跟踪监控
•建立评估体系和反馈机制
10. 风险分析和应对
•识别商业项目可能面临的风险和障碍
•制定应对策略和预案
•进行风险评估和风险管理
11. 结束语
•总结商业项目全程策划的关键要点
•强调商业项目的战略意义和商业机会
以上即是戴德梁行商业项目全程策划内容的要点。

根据这个策划，您可以进一步详细制定商业项目的具体计划和执行方案。

6. 具有商业经验或自己具有商业品牌的开发商在日后招商过程中将更具优势；
7. 燕郊商业项目均处于规划阶段，集中放量多在2009年及2010年，不确定因素较多。
燕郊地区商业市场机遇分析
原有消费观念较为落后， 新的消费需求逐步提升。
居住人群提升 新的商业机会
燕郊原
其他
住居民
在燕郊置 业的在京 工作人员
消费水平与收入 水平成正比
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
消费习惯是指消费者所生活的地域、国家、风俗、习惯、历史 等众多因素综合作用形成的，是一种潜移默化的文化，他根植 于消费者的潜意识中，影响消费者的消费行为
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
102国道
成功大广场
XX城
学院路
普罗旺斯汇 福园
行宫路
上上城
上上城
风尚国际公寓
现有燕郊居住中心区
正在开发 住宅区域
华泰忆江南
已入住 未入住
冲动型消费，愿意为 新鲜事物以及休闲娱 乐等付费
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
注重商品价格
注重商品品质、愿 意尝试新事物
可提供丰富业态及较 高档次品牌
百货及购物中心
可提供丰富货品
大型仓储式超市
可提供专业服务
高品质专业卖场
燕郊地区商业市场调研及分析
针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以 满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场 的分析显示出重要的作用
现有商业市场分析
全 称：步行街 地 址：燕郊经济技术开发区行宫西大街与学院街之间 经营规模：几百家个性店面 特 色：服装、鞋帽、装饰、游艺、餐饮等

目录前言 1第一部份：“戴德梁行”及“泛城”简介 21.『戴德梁行』简介 41.1.原公司背景 51.2.「戴德梁行」服务之优点72.「泛城」简介82.1.泛城研究及开发顾问92.2.泛城营销企划92.3.泛城租售网92.4.泛城投资顾问102.5.泛城综合住宅服务优势103.项目的人员配置及架构133.1.本项目的管理层人员架构133.2本项目专案小组管理层人员架构13第二部份：广州市及区域房地产市场分析141.房地产市场综述151.1.广州市房地产市场整体走势回顾151.2.广州市住宅市场未来走势192.项目所在区域市场分析212.1.海珠区区域简介212.2.海珠区总体楼市情况212.3.海珠区住宅市场特点252.4.海珠区主要楼盘分布262.5.项目所在地段住宅市场情况272.6.项目附近楼盘情况分析282.6.2.滨江路一线江景项目未来供应情况323.广州市高级服务公寓市场调查分析323.1.高级服务式公寓的概念323.2.高级服务式公寓的供应情况分析323.3.公寓区域分布及状况分析333.4.服务式公寓的主要客户分类373.5.现时市内经营国际公寓的物业特点393.6.目前市内高级公寓的普遍投资回报393.7.投资服务式公寓的可行性413.8.小结43第三部份：项目理解及定位461.项目理解441.1.项目特性势分析441.2.项目街区状况分析441.3.项目优势471.4.项目劣势471.5.小结482.项目的市场定位492.1.目标客户群定位492.2.形象定位及诉求中心503．配合项目发展建议513.1.项目建筑设计方面523.2.公共设施布置533.3.小区智能化543.4.园林景观设计建议553.5.发展商品牌塑造563.6.社区文化建设563.7.提供高质素的服务式公寓管理56第四部份：销售推广策略及工作内容651.开售前的准备工作621.1.示范单位/样板房装修621.2.售楼部的装修621.3.展板制作621.4.模型制作631.5.售楼资料准备631.6.销售人员培训632.推盘的时机643.代理期内的推盘策略及销售计划643.1.推售策略653.2.代理期内销售推广计划664.推广途径6824.1.宣传媒体选择724.2.项目针对性特殊推广途径724.3.网上推广724.4.戴德梁行海内外客户网络704前言我司十分荣幸有机会参与由贵司开发，位于广州市海珠区滨江中路「海岸俊园」（以下简称“贵项目”）之销售策划工作，现呈交该项目销售策划推广建议书一份，请参阅。

目标：最大限度地延长商业资产生命周期及增值空间 Our Objective: Maximize Retail Asset’s Value
战略管理
财务管理
商业招商和系列的商业
零
化行为
售 资
产
管
中央团队管理
理
戴德梁行公司内部对项 目的把控和运作
驻场团队运作
绩效
持续不断的检查调整资产 定位和商业化程度
租金和入驻率持续性增长
开业
DTZ商业运营管理的主要内容简述 What DTZ Retail Asset Management Covers
1. 开业前：
• 团队的建立与培训（包括部门和具体到每个人的职能细化） • 开业前市场推广计划 • 二次装修管理 • 开业计划（开业的倒计时详细方案和实施步骤） • 商业环境设置（公共区域标识设计，导视系统，环境美化等） • 工作制度的制定 • 员工工作职责与行为规范的制定，员工服务用语规范
1）提供人性化合理周到方便的服务 2）及时 了解他们的消费需求和变化，倾听他们对商 场的心声和意见
租户是商场获得租金收入的来源，是商场的基础，他们的经营状况与商场的旺 场更是息息相关。租户与商场是唇齿相依、互为依存的利益共同体，因此商场 经营管理人员要与商户建立良好的关系，增加彼此的信任度、支持度，尽量留 住好的商户。
服务、保管服务等）
商场旺场的最主要手段 Marketing and Promotion
推广活动
推广活动对商场的成败影响极其重要，尤其在开业初期 推广活动是促使商场旺场的最主要手段
推广方式
1. 展示性的推广活动
宣传商场品牌,树立商场形象，确定商场定位，增加 商场文化内涵，提升商场品味

数据来源：天津市统计局
天津市房地产市场分析
数据来源：天津市房管局
从年成交量来看，2019-2019年持续保持较快增长，2019年首次突破1000万平米，达到历年最高 水平。2019年受宏观经济调控政策的影响，市场形成了一定的观望气氛，房地产成交量较上年有所回 落，且呈现逐年下滑趋势。虽然成交量有所下滑，但成交价格保持着强劲的增长势头，到07年，全市 成交价超过6000元/平米。同时，市内六区成交价格达到8102元/平米，价格涨速自06年开始放缓，但 进入07年价格攀升势头迅猛。
区域房地产市场分析
东丽区房地产市场分析
数据来源：天津市房管局
随着2019年天津房地产市场整体进入量价 齐升的阶段，至2019年在区域市场内别墅产 品热销的带动下将区域楼市均价推升至4000 元以上，07年三季度更是达到5961元/平方米。 显示出良好的发展潜力。销售量在04年上升 的基础下05年大幅回落。这主要是由于05年 上半年东丽区无新盘上市，供应量较少。而 随着05年下半年一批项目的陆续问世，2019 年商品房成交量激增达到29.6万平米。随着华 明新家园、航空城等重点项目的建设及落成， 将大幅度提升区域价值，增大区域房地产市 场购买需求。
11.90%
16.00% 14.00% 12.00%
6000 4000
9.40%
9.70% 9.30%
10.00% 8.00%
2000 0
2001
5.40% 2002 2003
2004
2005
2006
2007 1-9月
6.00% 4.00%
人均年消费性支出（元）
人均支出增幅（%）
数据来源：天津市统计局
2019年社会消费品零售总额完成 1356.79亿元，增14.0%，2019年仍保 持着增长的趋势，仅1-9月社会消费 品零售总额完成1187.97亿元。

戴德梁行商业项目全程策划内容要点--Mall和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析1.2市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4 商场定位1.5 商场总面积建意1.6 业态规划1.7 租户选配1.8 店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1.. 市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2.. 竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3. 当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车(立即改进是可能的)5. 业主的行销团队/代理(本地及国际)- 招聘员工的水平- 行销陈述/员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究)目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析(弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不同的选择，业主的财务目标)- 行销战略(代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销(媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划)增值- 硬件(建筑和舒适设施)- 软件(新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势)定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。