对房产税改革的再思考——兼论沪渝改革试点的成效

对沪渝房产税改革试点的思考摘要：上海、重庆两地征收房产税试点暂行办法出台后，迅速成为国人关注的焦点。

但房产税试点改革却遭到了是否违法甚至违宪的质疑。

本文从房产税立法面临的问题以及在近几年税收高速增长的下，地方财政困难反而与日俱增，房产税能否成为地方财政税收的主要来源，和政府向普通老百姓开征房产税将会面临怎样的挑战几个方面来反思房产税改革试点。

关键词：合法性质疑；立法问题；地方财政；政府的挑战众所周知，征收财产税有助于抑制房地产投机、减少金融体系的不稳定、但却对中低收入者不利。

但在现行的分税制体制下推行财产税，面临的问题就是要妥善处理好中央和地方财政利益的分割问题。

2011年1月27日，国务院常务会议通过决议，同意在部分城市改革试点对个人住房征收房产税，具体征收办法授权试点省、自治区、直辖市自行确定。

同日，《上海市人民政府关于印发的通知》（以下简称《通知》），要求从2011年1月28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。

该《通知》称，征收对象为上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建的商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。

试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

与此同时，重庆市也作为首批个人住房房产税改革试点城市，其房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆市无户口、无工作、无投资的“三无人员”在重庆所购房产，购买两套以上住房的，从第二套开始要征收房产税。

自此，争论多年的房产税在上海和重庆开始“破冰”。

然而，无论是经济学界还是法学界，无论是学者还是老百姓，都开始从不同角度关注这次房产税改革的试点。

一、沪渝开征房产税的合法性质疑国家产生以后，税收的不可或缺使主权者一直面临着征税依据合法性的诘问。

征税的合法性应该包括如下方面：国家征税时应予征税说明，必须要有法律依据。

房产税改革问题与对策研究——以沪渝房产税改革试点为例摘要：经济体制的改革呼唤税制的改革，“营改增”对地方税源的冲击加快了房产税改革的进程。

作为地方财政收入的一大来源，房产税在调节地方收入分配中发挥着重要的作用，房产税改革势在必行。

本文基于沪、渝两地方房产税改革试点，分析房产税改革中存在的问题，为我国全面实行房产税改革提出了相应的建议，以加快推进我国房产税改革进程。

关键词：房产税；税制改革；沪渝试点；问题与对策5月11日，中共中央和国务院发布实施的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》提到，“深化税收制度改革，完善直接税制度并逐步提高其比重。

研究将部分品目消费税征收环节后移。

建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。

稳妥推进房地产税立法。

健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。

”房地产税从试点到立法，已走过了近10年的历程，但是目前我国的房产税立法工作仍处在第一步的草案起草阶段，房产税改革道阻且长。

1沪渝房产税改革试点试点问题分析2011年1月，上海、重庆作为试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法，正式开始对部分个人住房征收房产税，开创了我国住房制度改革以来向本国国籍个人拥有住房征收房产税的先河。

重庆将个人拥有的独栋商品住宅、个人新购高档住房以及在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房纳入征税范围，并房产交易价格作为计税依据，按不同税率征收。

上海将市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在本市新购的住房作为征税对象，以评估值作为计税依据，税率为0.6%。

房产税的改革在稳固税基提升地方财政收入、抑制房价高速上涨以及推动房地产行业的改革方面发挥了显著的效果，但是其改革还存诸多问题。

1.1成本转嫁房产税改革通过对存量住房和高档住房等投资性房产加征房产税，提高了炒房者成本。

从表面上看，为了规避税负，投资者可能会减少投资性住房的投资，商品房需求可能会有所减少，在供求总量不变的前提下，需求的减少会使价格有所下降，从而降低房价，让真正需要住房满足基本生活需求的人买得起房，减轻住房压力，有利于社会生活水平的提高。

上海重庆房产税试点改革效果探究-经济法论文-法律论文-法学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——本篇论文目录导航：【题目】上海重庆房产税试点改革效果探究【绪论第一章】房产税的基本理论【第二章】沪渝房产税改革试点评析【第三章】国外房产税制度的经验及启示【第四章】完善我国房产税制度的对策思考【结语/参考文献】中国房产税制度优化研究结语与参考文献摘要房产税在世界各国的征收历史由来已久。

1986 年制定的《中华人民共和国房产税暂行条例》为我国目前房产税征收提供了法律依据。

随着经济的不断发展，房产税在组织地方财政收入，调节收入分配等方面的功能日益凸显，房产税面临着与时俱进的改革，2011 年房产税改革在重庆和上海两个城市率先试点改革，改革在向前推进的过程中也面临着一些仍需解决的问题，只有解决好这些问题才能为我国制定房产税法律制定提供可靠的实践理论。

本文以沪渝房产税试点改革为切入点，首先对房产税征收的背景、目的以及房产税的基本理论进行分析，在此基础上再对沪渝房产税改革的内容进行比较分析，对试点效果及存在的问题进行研究，然后从国别的角度比较分析美国、日本及英国的房产税制度的立法，以此为启示，结合我国的具体国情为完善我国房产税制度提供行之有效的建议，力求建立一个合法合理的房产税税收制度，为我国经济的发展以及社会的进步提供一个有利的环境。

关键词：房产税改革；试点；效果；合法性目录摘要绪论（一）研究背景（二）文献综述（三）研究目的与意义一、房产税的基本理论（一）房产税的概念及其特征1.房产税的概念2.房产税的特征（二）房产税改革的社会背景二、沪渝房产税改革试点评析（一）沪渝房产税改革试点的内容分析1.扩大了房产税的纳税范围2.计税依据以市场评估价为基础3.采取差别税率，设定税收减免4.明确税收用途（二）沪渝房产税改革试点的效果分析1.房价调控方面2.税收制度方面3.调节收入分配方面4.组织地方财政方面三、国外房产税制度的经验及启示（一）美国房产税制度1.税基宽，税种少2.以房屋评估价值为计税依据3.税率因地制宜4.健全的房产税评估与征管制度（二）日本房产税制度1.日本房地产税收的种类2.日本房地产税收制度的特点（三）英国房产税制度1.市政物业税2.营业房产税（四）外国房产税制度给我国房产税立法的启示四、完善我国房产税制度的对策思考（一）明确房产税立法目的1.完善地方税收体系2.组织地方财政收入3.调节收入分配（二）房产税制度立法原则的定位1.税收法定原则2.以简税种、宽税基、低税率原则设计税制（三）完善房产税制度的具体措施1.完善房地产产权登记制度2.健全房地产价格评估制度3.建立房地产价值评估复议制度和司法诉讼程序4.建立完善的税收优惠政策结语参考文献返回本篇论文导航。

关于房产税改革试行效果的分析及建议房产税改革已经探讨多年，重庆与上海两城市也已经在2011年1月宣布试点征收房地产税。

如今已经过去三年多的时间，实施效果却不尽如人意。

曾经被广泛关注并寄予厚望的房产税改革，在遏制房价的作用上并不能满足人们期待，而作为替代土地财政的地方政府新收入来源，也并没有达到预期要求。

究竟是何种原因造成房产税改革“流产”，本文围绕该问题做出了初步的探讨与思考，希望能对房产税改革下一步的推广与发展提出一些有效的建议。

一、房产税改革的进程从2003年5月开始，我国财政部和国家税务总局分3批在北京、江苏等10个省市开展房地产模拟评税试点工作。

经过了7年后，登记造册、评估方法、数据库等已经完善，千呼万唤使出来。

上海市人民政府发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从2011年1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

重庆市政府从2011年1月28日开始向个人房产征收房产税。

重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。

随后房产税试点扩容的消息不断，但是却没有真正的实施。

2013年“国五条”细则出台，为房产税的发展与改革提供了一个发展的方向，同时11月12日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及房地产税，并要求“加快立法并适时推进改革”二、房产税改革的具体效果分析1.新建商品住宅价格及销售情况分析我们可以看到，在2011年房产税改革在重庆和上海试点后，沪渝的商品住宅开发有所放缓，由此可见，房产税改革使得商品住宅开发经营状况得以“退烧”，但是数据显示2012年开始上海新建商品住宅价格累计环比上涨0.1%，同比下降1.2%，重庆房价亦显环比上涨态势，从图上可以看出沪渝两地的房产税改革并没有抑制住房价上涨的脚步，同时两地的销售情况也是出现了好转并高于房产税改革前夕的销售情况，从目前上海大多数已经缴纳房产税的家庭来看，其年税费成本多在数千元左右。

浅议沪\渝两市房产税试点改革摘要：沪、渝两市房产税试点改革在抑制投机性购房、稳定房价等方面取得了一定的成果，但基于税收公平原则的视角，两市的房产税改革方案仍存在着一定的缺失，使得房产税合理调节居民收入、完善房地产税收体系等根本目标的实现可达性不高。

造成实施方案与预期目标相背离的主要原因包括：以户籍区分纳税人、征税范围排除增量房、以交易价值作为计税依据等。

房产税未来的试点改革方案应从上述角度加以改进，以使社会财富分配更为公平、合理，房地产税收体系更加完善。

关键词：房产税试点；税收公平原则；改革2011年伊始，我国选择将上海、重庆作为试点城市进行房产税改革，以对部分居民住房实收房产税为契机改革房产税制。

自两市房产税试点改革开始以来，各种不同的声音不绝于耳，赞成者认为房产税的征收可以缓解房地产投资的热潮、抑制房地产投机，从而降低房价，同时税收可以投入经济适用房的建设，缓解政府的压力。

反对者却认为现在信息登记、联网等配套制度不完善，房产税征收的效果堪忧，而且目前房产税的设计并不能从根本上改变高房价的现状，税收最终会以房租或者房价的形式转嫁给普通购房者。

笔者认为，试点改革的作用正在于此，可以通过观察试点改革的实施分析房产税如何设计和推行才能够最好的达到抑制投机性投资、房价过快增长，调节收入水平，改革税收体制等一系列目标。

一、沪、渝两市房产税改革试点解读（一）沪、渝两市对部分个人住房征收房产税实施细则分析1、上海《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，自2011年1月28日起对上海居民家庭在本市新购第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新购的住房征收房产税。

该《暂行办法》详细规定了房产税的计纳标准、税率以及免征房产税的条件等。

同时，推出了新购住房后一年内出售原有唯一住房的，退还先征的房产税等税收优惠政策。

由此可见，上海市个人非经营住房房产税征收范围，基本不包括自住房（本市居民首套房免征，非本市居民工作生活满3年后免征，改善性住房税收予以退还），而主要针对投资性房产；不包括存量房，而只对增量房征收。

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委员会的通知》首次具体提出“逐步推进房产税改革”。

2010年10月，党的十七届五中全会关于“十二五”规划建议又进一步提出要“研究推进房地产税改革”。

2011年1月，经国务院常务会议同意，上海、重庆作为房产税改革试点城市，开始对个人住房征收房产税。

房产税改革从提出到至今已两年有余，其实行成效是否达到预期目的是国人所关注的。

本文试图从房产税实施目的出发，结合目前房产税改革所采取的措施，分析房产税改革所取得的成效及存在的弊端，并提出相关的意见及建议。

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。

对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产的使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

2010 年国务院同意发改委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

重庆市、上海市为开征房产税试点，于2011 年1 月28 日起正式开征房产税。

一、房产税改革的原因国家实施房产税改革的主要原因在于目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的调控职能。

具体为以下三点：（一）征税范围过窄现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，这不利于对房地产市场的调控。

（二）计税依据不能反映房地产的真实价值目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。

这种计税依据存在以下两个方面的问题：即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，也无法抑制房地产租赁市场的膨胀发展。

（三）税率设计缺乏灵活性我国现行房产税的税率采取“一刀切”的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。

这意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的。

这也成为房地产投机者对房地产进行大量投资，以致大量房产空置积压的原因之一。

沪渝房产税改革成效与对策研究
胡佳琦
【期刊名称】《上海管理科学》
【年(卷),期】2013(035)005
【摘要】近年来,我国房地产业迅速发展,其相关政策也相继出台,2011年上海和重庆的房产税试点暂行办法推出,对部分个人住房征收房产税.本文对比了沪、渝房产税试点方案,探讨了两地房产税试点的成效,借鉴国外税收制度的经验,提出通过优化税收要素设计、健全征管体制、制定法律、有效利用税收收入等建议,进一步完善我国房产税改革.
【总页数】5页(P84-88)
【作者】胡佳琦
【作者单位】上海交通大学国际与公共事务学院,上海
【正文语种】中文
【中图分类】F29
【相关文献】
1.浅析当前我国房产税改革试点方案的成效及发展——基于沪渝两市试点及国际经验的比较 [J], 于琦
2.我国房产税改革方向刍议--兼议沪渝试点成效 [J], 沈萌
3.对房产税改革的再思考——兼论沪渝改革试点的成效 [J], 周清
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5.房产税改革的影响及对策研究——以沪渝改革试点为例 [J], 李宇轩;
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