休闲商业升级 引领新型城市化浪潮-绿维创景

浅析休闲商业建筑旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网 浅析休闲商业建筑北京绿维创景规划设计院一、休闲商业建筑的概念阐述随着经济的不断发展，我国建筑行业也在紧跟时代潮流发生着日新月异的变化，商业建筑从原有仅仅满足日常生活基本需求的实物产品转向重视满足消费者服务需求的第三产业发展，商业建筑目益受到关注并影响着商业形态的成长。

面对社会和市场的需求，作为商业行为载体的商业建筑出现了一种新的商业形态——休闲商业建筑。

其类型主要有百货商店、超级市场、连锁店、S HOPPING M ALL (大型购物中心)、社区商业、商业步行街、各种休闲体验场所、剧场等。

1、休闲商业建筑的性质从广义上讲，休闲包括了用来满足消费者精神层面需求的餐饮、娱乐、购物等所有的服务功能，是休闲商业的核心所在。

而休闲商业这种全新的商业地产模式，创新之处就在于将传统消费模式向休闲生活方式引导和侧重。

现在越来越多的人将购物和逛街作为休闲，商业场所休闲化成为一种趋势，成为商业交易功能成功完成的最必需的补充，甚至成为商业交易的前提。

与传统商业相比，休闲商业具有很明显的特征与优势，如高端与个性、生态与娱乐、集聚与共生、低成本高利润等，它不仅仅与销售有密切关系更与公众的利益和生活密不可分。

而作为商业市场的载体之一的休闲商业建筑，是休闲商业场所的硬件组成部分。

所以在追求商业利益的同时，休闲商业建筑更应该关注公共性、舒适性、文化品位及社会价值。

2、休闲商业建筑空间要素休闲商业建筑的组成要素应该归结为两个方面：一个是看得见的硬件，即建筑本身；另外一个是看不到的软件，比如像蕴含在建筑中的艺术设计规律，民族的传统文化，建筑的自然观、科学观等等。

温泉行业重新洗牌，综合体成温泉开发主流模式旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

温泉行业重新洗牌，综合体成温泉开发主流模式北京绿维创景规划设计院温泉，是最具带动力的休闲引擎，已经成为当前中国多元休闲产业中的龙头，并带动区域经济的全面发展。

在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下，温泉行业必然要进行重新洗牌，从“单一利用”走向“综合开发”是市场的选择。

绿维创景认为，温泉综合开发项目的目标，实际上是打造“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的温泉休闲综合体——小则百余亩即温泉度假村，大则数平方公里即温泉小镇或温泉新城。

打造“温泉休闲综合体”，是将温泉休闲产业的各种业态聚集起来，构建一个功能齐全的品质化休闲平台。

绿维创景在研究近年来完成的多个温泉小镇、温泉休闲社区特别是大型温泉综合体案例的基础上，提出了“温泉休闲综合体”的一般打造模式。

以“土地综合开发”为导向，理清功能关系“温泉休闲综合体”的开发，必须理清旅游板块、地产板块和温泉资源之间的特定关系，进行全局性、系统性、综合性的开发：由温泉水疗、会议酒店及特色休闲构成的旅游板块，是带动人气、树立形象、提升地气并创造长期持续现金流回报的基础板块，尽管需要较大投入，也是首先必须创新打造的;以休闲商业地产和养生居住地产为构成的地产板块，是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，应当重点开发;温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升酒店、商业与休闲地产的附加值。

因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中创新融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。

新型城镇化下的房地产商机与模式创新旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

新型城镇化下的房地产商机与模式创新北京绿维创景规划设计院2014年4月12日，“陕西地产创新发展研讨会暨全经联（西安）商学院成立仪式”在陕西西安举办，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士、全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝先生等200余名业界同仁和媒体朋友齐聚西安香格里拉大酒店，交流探讨房地产创新发展和新商业模式，共商陕西地产创新发展方向。

我院林峰院长受邀出席并发表《新型城镇化下的房地产商机与模式创新》主题演讲，以下为演讲内容摘要。

林峰院长发表主题演讲一、新型城镇化规划解读《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》的出台历经了一年多的时间，发改委发布的这一规划与住建部一直谈的城市规划、城镇规划和地产界所熟悉的规划有着本质差别。

它是以整个中国城镇化率及质量提升为目标的社会经济综合发展规划，涉及的面非常广、内容非常丰富，而不仅仅是指城镇化建设，因此这一规划的实施不仅为房地产界更是为整个中国的食、住、交通、教育、文化、医疗、养老等带来了巨大的需求。

而这种城市人口大规模增长所带来的消费升级和扩张成为中国未来发展的重要基础。

（一）规划背景如今中国城镇化最大的问题在于有大量的农民工，虽然人在城市，但并没有真正的实现城市化。

因此我国出现了与国际上城市化最大的差别，即城市建设突飞猛进的同时，城镇人口和城市消费水平却分为了等级。

第一等级：拥有城镇户口的人；第二等级，没有城镇户口的农民工；第三等级，既不是城市人口也不是农民工，因为某些因素进城的非务工人员；第四等级，是农村人口。

新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营北京绿维创景规划设计院2014年12月5-7日2014广州国际设计周举行的“2014中国商业和旅游地产设计年会”隆重举办。

我院作为协办单位出席本次年会，我院院长林峰博士在会议上做了《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲，引起了相关人士的高度关注。

林峰院长发表《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲以下为演讲内容摘要：一、休闲小镇的打造要点及发展架构1、休闲小镇的三个打造要点休闲小镇是指依靠某类具有开发价值的自然景观或人文景观，以旅游服务和休闲产业为主的小城镇。

休闲小镇不同于传统城市，其成功打造一定要有三点：首先要有吸引核；二是要有休闲聚集中心；三是要创造延伸发展中心，这是休闲小镇发展的基本模型。

首先，打造旅游吸引核是旅游小镇发展的前提。

温泉、文化、博物馆、文化遗产和非物质文化遗产都可以是吸引核。

我认为旅游小镇的打造要形成完整风貌，整体成为一个景区，成为一种吸引力。

其次，要构建休闲聚集中心，把客人留下来消费。

仅有吸引力，没有相应的休闲聚集结构，是无法打动游客留下来消费的，因此，应把夜间游客作为整个项目运作的核心机制，形成一个以休闲广场为核心的人气聚集核。

夜间人气聚集，一是要靠游客、休闲客，一是要靠城市本地的居住人群。

夜间人气的多少在于是否善于运作夜间聚集结构。

通过人气聚集核形成酒吧街区、餐饮街区、小商铺街区、客栈街区等，构建围绕着夜间消费的多街区多业态的消费聚集结构。

以西安曲江为例，大雁塔北广场每晚的音乐喷泉能为它聚集10-20万人的人气，从而使周边很快形成酒吧一条街、餐饮一条街，又进而形成了休闲娱乐街区、休闲商业街区、休闲酒店，由此形成了夜间发展的动力，在此基础上，其居住区有了很好的落地条件支持。

绿维创景度假地产开发经营模式绿维创景是一种度假地产开发经营模式，旨在为人们提供独特的度假体验，同时保护和提升生态环境的质量。

这种模式将环境保护与高品质度假服务相结合，通过营造自然环境和特色加值，吸引游客和投资者。

绿维创景的核心理念是可持续发展。

开发商在选址和规划过程中，依托于丰富的自然资源和独特的生态环境，保护和改善自然环境的同时，还提供高品质的设施和服务。

这种模式旨在减少对自然资源的消耗，并通过合理的资源利用和节能措施增加环境效益。

在绿维创景中，关注社区和环境的需求是至关重要的。

开发商积极与当地政府、社区和居民进行合作，了解他们的意见和建议，以便更好地满足他们的需求。

开发商还致力于改善当地社区的基础设施和公共服务，以促进该地区的可持续发展。

绿维创景还强调环境教育和社区参与的重要性。

开发商不仅提供高品质的度假体验，还积极引导游客和居民参与到环境保护和可持续发展的活动中来。

他们组织丰富多样的环境教育项目，如生态考察、环境保护讲座和体验式学习活动，以提高人们的环保意识和环境保护技能。

绿维创景的成功需要建立合作和共赢的伙伴关系。

在开发过程中，开发商需要与设计师、建筑师和环境专家合作，确保开发项目符合环境保护和可持续发展的标准。

他们还需要与旅游机构、酒店和度假村等产业伙伴合作，提供优质的度假服务。

这些合作将促进旅游业的发展，增加地方经济的收入。

在实际经营过程中，绿维创景需要严格的环境管理和监督。

开发商需要建立有效的环境管理制度，确保项目的运营符合环境保护和可持续发展的要求。

他们还应定期进行环境评估和监测，及时发现和解决环境问题，保护生态环境的完整性和质量。

绿维创景的实施可以带来很多好处。

首先，它能够吸引更多的游客和投资者，增加地方经济的收入。

其次，它可以提升当地居民的生活质量，改善基础设施和公共服务，同时也促进社区的可持续发展。

最重要的是，绿维创景能够保护和提升自然环境的质量，回报当地社区和生态系统。

总之，绿维创景是一种旨在保护和提升环境质量的度假地产开发经营模式。

新型城镇化的四大逻辑与模式结构旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

新型城镇化的四大逻辑与模式结构北京绿维创景规划设计院绿维创景就新型城镇化的逻辑进行梳理归纳，总结为四点：1、土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构;2、产城乡一体化模式;3、人的城镇化;4、城市运营商。

为旅游地产开发商向新型城镇化开发运营商转型升级提供借鉴思路。

第一，基于土地开发的财富效应及房地产开发逻辑：土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构研究新型城镇化，首先要基于土地开发的财富效应及房地产开发的基础逻辑，即土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构。

该结构是做房地产最基本的一个逻辑结构，这种逻辑对于新型城镇化开发的意义非常大。

因此，我们提出，要在房地产基本逻辑前提下，再进行新型城镇化的开发与运营。

第二，产城乡一体化模式：产业园区+消费聚集区+居住区产城乡一体化实际上都是区域综合开发结构，这种结构可以概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。

产业园区，是一个区域开发或一个新型城镇化结构，没有产业支撑很难发展。

这种产业可以是二产，也可以是二、三产结合，但必须以生产性服务业为主导，这种产业模式下的园区往往不一定能够完全跟城市融合。

消费聚集，不仅仅是商业消费聚集，还包括文化消费、教育消费等各种类型的消费业态的聚集。

城市人口形成“就地消费”，外来人口形成“泛旅游消费”，这一消费属于增量型消费，对产业有巨大的带动作用。

“居住区”，涉及产业落地后人口居所，居住结构多样化，不仅仅是本地一居所，还包括结合旅游六要素后形成的休闲型的二居所、度假型的三居所、养老型的养老居所、居民安置房的安置居所等5-6种不同类型的居住性结构。

《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告服务新型城镇化，创新旅游综合体模式旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告服务新型城镇化，创新旅游综合体模式北京绿维创景规划设计院摘要：绿维创景认为，旅游综合体，已经成为旅游产业投资开发中的主流模式。

几年来，我们对这一模式全面深度研究，形成了“旅游吸引核〃休闲聚集区〃居住发展带〃社区配套网〃产业延伸环”的主体发展结构。

本文是《旅游引导的产业集群化与新型城镇化研究报告》的重要构成，围绕产城一体化发展脉络进一步梳理，按照新型城镇化创新建设的要求，形成了一种发展模型。

在这种模型中，结合泛旅游产业的业态差异、区域资源整合差异、目标市场差异，可以形成非常丰富的创新形态，或称为二级模式，比如温泉养生会都模式、新建休闲古镇模式、滑雪小镇模式等。

我们认为，旅游综合体以其产城一体化的突破创新，将在未来的新型城镇化进程中做出巨大贡献。

在新型城镇化的要求下，旅游综合体应从产业聚集要求、设施配套要求和服务管理要求，结合区域综合带动与美丽中国战略，进行综合化创新打造：服务新型城镇化的旅游综合体打造模式（一）落实城镇化的功能要求，构建新型旅游化城镇旅游综合体要真正成为新型城镇化的一种特殊形态，构建一种新型的旅游化城镇聚落，关键在于要有产业构架的支撑、动力机制的明确、综合设施的配置、居住配套的完善和服务管理的保障。

1、产业支撑：以泛旅游产业的整合为根本支撑旅游综合体要实现新型城镇化的目标，主要且首先的根本，是要有产业的支撑，这个产业就是泛旅游产业的整合。

突围休闲地产核心困局聚焦五大开发关键旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

突围休闲地产核心困局聚焦五大开发关键北京绿维创景规划设计院政策的影响使诸多开发商钟情于休闲地产领域，然而，由于缺乏具有指导意义的研究成果，许多开发商还未弄懂休闲地产的开发关键，不清楚有哪些经典模式值得借鉴。

为此，绿维创景对休闲地产的核心困局、开发关键与经典模式进行了初步研究，以供开发商参考。

一、休闲地产项目分类休闲地产项目的规模一般为数百亩到数千亩不等，从地块分布上来看，主要包括以下三大类：1、在大景区外围的休闲地产项目此类项目一般距离城市较远(如海南国际旅游岛、黄山等名山大川)，其开发机会主要在于依托著名景区的稀缺价值与其已有的庞大市场基础，借助交通的改善、旅游业态从单一观光向综合休闲升级的大势，通过发展互补于核心景区观光功能的休闲业态，来带动第二居所型房地产(投资置业、度假置业为主)的开发。

2、在大城市周边的休闲地产项目此类项目一般位于城郊，距离中心城区在2个小时以内的环城游憩带中(如北京、上海、成都的郊区)，规模大都较大，其开发机会，主要是依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场，来带动第一居所与第二居所相结合(投资与自住型置业并存)的休闲地产开发。

3、在城中新地块的休闲地产项目此类项目一般位于中心城区或者位于中心城拓展区，常常拥有某些独特的人文资源或者是城中村大型改造地块，如曲江新区，其机会主要是依托中心城区强大的休闲消费与地产消费需求，利用城市的产业升级与空间拓展大势，通过特色文化休闲体验产品(商业地产)的打造，来带动第一居所型房地产(自住型为主)开发。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化篇。

一、2014年中国新型城镇化的发展现状（一）政策推进情况2014年国家出台了一系列新型城镇化政策。

3月16日发布《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，提出了城镇化的发展目标，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小两个百分点，努力实现一亿左右农业人口的转移和其他常住人口在城镇落户；人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，建成区人口密度逐渐提高。

6月，国家发改委、住建部等11个部门联合印发了《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》，要求各省选择符合条件的不同层级市、县、镇作为试点。

9月16日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会。

林峰院长强调，新型城镇化的“新”是关键词，这个关键是基于中国在约束条件下创新发展必须要有的价值。

新理念是新型城镇化的大前提。

新型城镇化要靠什么?靠改革，靠制度的调整。

包括财税制度、土地制度、城市规划结构、城市发展模式、土地财政模式等，否则很难发展新型城镇化。

新型城镇化的变革关键是落到人的城镇化，以人为本的城镇化是其核心观念，公平发展、平衡发展、和谐发展为其核心结构。

新型城镇化的“新”可以概括为六个方面：新的核心、新的驱动、新的落地、新的要求、新的目标、新的突破，这六个“新”基本上概括了新型城镇化的核心价值。

泛旅游产业是城镇化推动中非常重要的主力军林峰院长认为，新型城镇化能推动经济发展的前提是解决人的问题。

如果没有产业支撑，新型城镇化就是一句空话。

靠什么产业?这是新型城镇化真正实践时遇到的核心问题。

之前所依靠的加工工业、高污染高耗能产业或以石化资源为主的持续高碳产业不能无限的发展下去，外贸出口也面临瓶颈。

如果靠高科技当然好，但中国的高科技基础还无法支撑7%的发展行业，而且仅靠高科技，意味着效率提升和用工减少，可能带来劳动就业率的降低。

而城镇化要解决两亿多农民进城的就业问题，需要有就业化动力产业。

内需产业如果没有实现蓬勃发展，中国的新型城镇化会遇到巨大的挑战。

旅游休闲和泛旅游产业以其强大的内需带动作用，可以作为推动城镇化的非常重要的主力军来看待。

产城一体化是城镇化发展方向林峰院长指出，城镇化可以归纳为三个阶段：第一阶段是八十年代乡镇企业形式拉动的小城镇发展结构。

第二阶段是产业园区引领的产城分离的城镇化。

大中型城市迅速扩张形成产业园和城市分离。

第三阶段实际上是产城一体化发展阶段。

产业园区开始结合城市化结构，城市内部形成内需产业、高科技产业和部分第三产业中生产性服务业与城市有效的协调一体化发展。

产城一体化是城镇发展的主流方向。

旅游引导的新型城镇化商机第一是旅游本身的商机。

由旅游形成的吃住行游娱购，景区主题乐园和各种各样的旅游产品形成大量商机。