楼层修正系数表1

1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。

七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。

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评估报告修正系数住宅 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.
一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。

七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。

1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。

七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。

一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
加1%
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%顶层系数在表中顶层系数基础上减1%
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%;
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加
1%
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或
下降一个等级，指数增加或减少2%
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100,每上
升或下降一个等级，指数增加或减少2%
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。

（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）。

一层楼 1.000
二层楼
1.000 0.600
三层楼
1.000 0.633 0.420
四层楼
1.000 0.667 0.460 0.294
五层楼
1.000 0.730 0.510 0.322 0.206
六层楼及以 上
1.000 0.773 0.555 0.351 0.224 0.144
五层楼
1.000 0.700 0.500 0.320 0.206
-
系数1六层楼及以上
系数2六层楼及以上
二方案所在楼层为第2层的修正系数对比图
系数1所在楼层第2层 系数1所在楼层第2层
系数2所在楼层第2层 系数2所在楼层第2层
说明及结论：
1、表中五层楼的二、三层的数据为修正系数测算的基数，斜体字数据为原规则 修正系数，其余数据通过内插等方法求取；
2、考虑到修正系数的连续性、平滑性、稳健性（见对比图），建议采用系数2 的结果。
average
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.66 0.52 0.70 0.60
0.63 0.62
0.54 0.18 0.19 0.36
0.28 0.32
0.47 0.16 0.18 0.22 0.40 0.22 0.29
南山天虹 新龙岗商业中心 新亚洲太古商城 深圳国际交易广场 南头仿古商业城
六层楼及以 上
1.000 0.733 0.540 0.345 0.222 0.144
二方案楼层数为六层楼及以上的修正系数对比图
修正系数
1.100 1.000 0.900 0.800 0.700 0.600 0.500 0.400 0.300 0.200 0.100

一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。

七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。

（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）。

1、多层住宅房屋层次因素修正系数多层住宅房屋层次因素修正系数表层次二三四五六七一总楼层一100二100100三9910098四989910098五989910010098六98991001009997七9899100100999897备注：（ 1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；1%，顶层系数在表中顶（ 2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加层系数基础上减 1%；（ 3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；（ 4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表层次1234567-（顶层 -1）顶层系数97.59898.59999.5100100+（n-6）×0.2100+[(n-6) ×0.2]-1二、朝向因素修正系数住宅房屋朝向因素修正系数表朝向北西东南修正系数979899100三、面积因素修正系数住宅房屋面积因素修正系数表等级适合一般较不适合面积<9090-143144-200修正系数1009998住宅房屋结构因素修正系数表结构砖木砖混钢混修正系数98100102五、装修因素修正系数住宅房屋装修因素修正系数表装修毛坯普通装修精装修豪华装修修正系数97100103106六、建筑年代因素修正系数以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减 3 年，指数增加或减少 1%。

七、物业管理因素修正系数分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

八、临街噪声因素修正系数分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

九、布局因素修正系数分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。

。
周边无污染， 空气质量较好
。
房屋结构形式
设施、设备
建筑年代
个 别 建筑结构
下室 、露台等
因素 物业名称
交易单价
交易时间
交易情况
房地产用途
区域功能定位
区域基础设施
公共配套设施
区 与主干道通达程度
域 因
公交便捷度
素 离火车站距离
商业繁华程度
环境质量、景观
100
案例A 0
5556 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1.00 100 100 100 104.4 100 100 100 100 100
100
0.96
案例B 0
5455 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1.00 100 100 100 104.4 100 100 100 100 100
区域因素修正系数
小区环境、物业等
房屋结构形式
设施、设备
建筑年代
个 建筑结构 别楼 层 因 房屋朝向 素
建筑面积
装修
花园、车库、地下 室、露台等
个别因素修正系数
表二 比较因素条
待估房地产 0
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
100 100 100 100 100 100 100 100 100
案例B 0
5455 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
小区环境、物业等
1.00
1.00
1.00
房屋结构形式

附件3：住宅房屋评估实体因素（K31）修正说明表一、住宅房屋成套因素或非成套因素修正系数P1表（%）各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较。

“标准样本住宅”按高档住宅、成套住宅、非成套住宅三种情况分类测算对应的分类基准价格,对应的分类基准价格调整系数，系数确定见下表。

（依房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局的相对独立与明确程度而定）房屋高度（层高、檐高）钢混或框架结构以4.0米为100，其它以3.0米为100，层高或檐高每增减0.2米，修正系数增减1％。

注：上述表内的数字在确有必要时，可根据实际情况作0.5～1的浮动四、住宅房屋朝向因素修正系数P4表（%）注：1、P1-5系数修正值％计算；2、 K31i的取值范围应该界于80～120之间；3、可比实例修正方式的房屋实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。

4、实体因素调节系数计算公式为：(P1)f K＝（0.3P2＋0.2 P3＋0.25P4＋0.25P5）100可比实例实体因素调节系数为f K，标准样本住宅实体因素调节系数为f O，被标准样本住宅实体因素调节系数为f b。

标准样本住宅实体因素修正系数为k31i=f K /f O×100 被征收住宅实体因素修正系数为k31i =f b / f O×100199条建筑设计知识1. 公共建筑通常以交通、使用、辅助三种空间组成2. 美国著名建筑师沙利文提出的名言‘形式由功能而来’3. 密斯.凡.德.罗设计的巴塞罗那博览会德国馆采用的是‘自由灵活的空间组合’开创了流动空间的新概念4. 美国纽约赖特设计的古根海姆美术馆的展厅空间布置采用形式是串联式5. 电影放映院不需采光6. 点式住宅可设天井或平面凹凸布置可增加外墙面，有利于每层户数较多时的采光和通风7. 对结构形式有规定性的有大小和容量、物理环境、形状的规定性8. 功能与流线分析是现代建筑设计最常用的手段9. 垂直方向高的建筑需要考虑透视变形的矫正10. 橙色是暖色，而紫色含有蓝色的成分，所以偏冷；青色比黄色冷、红色比黄色暖、蓝色比绿色冷11. 同样大小冷色调较暖色调给人的感觉要大12. 同样距离，暖色较冷色给人以靠近感13. 为保持室内空间稳定感，房间的低处宜采用低明度色彩14. 冷色调给人以幽雅宁静的气氛15. 色相、明度、彩度是色彩的三要素；三元色为红、黄、蓝16. 尺度的概念是建筑物整体或局部给人的视角印象大小和其实际大小的关系17. 美的比例，必然正确的体现材料的力学特征18. 不同文化形成独特的比例形式19. 西方古典建筑高度与开间的比例，愈高大愈狭长，愈低矮愈宽阔20. ‘稳定’所涉及的要素是上与下之间的相对轻重关系的处理21. 人眼观赏规律H 18°～45°局部、细部2H 18°～27°整体3H ＜18°整体及环境22. 黄金分隔比例为1：1.61823. 通风屋面只能隔离太阳辐射不能保温，适宜于南方24. 总图布置要因地制宜，建筑物与周围环境之间关系紧凑，节约因地；适当处理个体与群体，空间与体形，绿化和小品的关系；合理解决采光、通风、朝向、交通与人流的组织25. 热水系统舒适稳定适用于居住建筑和托幼蒸汽系统加热快，适用于间歇采暖建筑如会堂、剧场26. 渐变具有韵律感27. 要使一座建筑显得富有活力，形式生动，在构图中应采用对比的手法对比的手法有轴线对比、体量对比、方向对比、虚实对比、色彩对比28. 要使柱子看起来显得细一些，可以采用暗色和冷色29. 巴西国会大厅在体型组合中采用了对比与协调的手法30. 展览建筑应使用穿套式的空间组合形式31. 室外空间的构成，主要依赖于建筑和建筑群体组合32. 在意大利威尼斯的圣马可广场的布局中，采用了强调了各种空间之间的对比33. 当坡地坡度较缓时，应采用平行等高线布置34. 建筑的有效面积=建筑面积-结构面积35. 加大开窗面积的方法来解决采光和通风问题较易办到36. 中国古代木结构大致可分为抬梁式、穿斗式和井干式三种37. 建筑构图原理的基本范畴有主从与重点、对比与呼应、均衡与稳定、节奏与韵律和比例与尺度38. 建筑构图的基本规律是多样统一39. 超过8层的建筑中，电梯就成为主要的交通工具了40. 建筑的模数分为基本模数、扩大模数和分模数41. 建筑楼梯梯段的最大坡度不宜超过38°42. 住宅起居室、卧室、厨房应直接采光，窗地比为1/7，其他为1/1243. 住宅套内楼梯梯段的最小净宽两边墙的0.9M，一边临空的0.75M住宅室内楼梯踏步宽不应小于0.22M，踏步高度不应小大0.20M44. 住宅底层严禁布置火灾危险性甲乙类物质的商店，不应布置产生噪声的娱乐场所45. 地下室、贮藏室等房间的最低净高不应低于2.0米46. 室内坡道水平投影长度超过15米时，宜设休息平台47. 外墙内保温所占面积不计入使用面积烟道、风道、管道井不计入使用面积阳台面积不计入使用面积壁柜应计入使用面积48. 旋转楼梯两级的平面角度不大于10度，且每级离内侧扶手中心0.25处的踏步宽度要大于0.22米49. 两个安全出口之间的净距不应小于5米50. 楼梯正面门扇开足时宜保持0.6米平台净宽，侧墙门口距踏步不宜小于0.4米，其门扇开足时不应减少梯段的净宽35. 加大开窗面积的方法来解决采光和通风问题较易办到36. 中国古代木结构大致可分为抬梁式、穿斗式和井干式三种37. 建筑构图原理的基本范畴有主从与重点、对比与呼应、均衡与稳定、节奏与韵律和比例与尺度38. 建筑构图的基本规律是多样统一39. 超过8层的建筑中，电梯就成为主要的交通工具了40. 建筑的模数分为基本模数、扩大模数和分模数41. 建筑楼梯梯段的最大坡度不宜超过38°42. 住宅起居室、卧室、厨房应直接采光，窗地比为1/7，其他为1/1243. 住宅套内楼梯梯段的最小净宽两边墙的0.9M，一边临空的0.75M住宅室内楼梯踏步宽不应小于0.22M，踏步高度不应小大0.20M44. 住宅底层严禁布置火灾危险性甲乙类物质的商店，不应布置产生噪声的娱乐场所45. 地下室、贮藏室等房间的最低净高不应低于2.0米46. 室内坡道水平投影长度超过15米时，宜设休息平台47. 外墙内保温所占面积不计入使用面积烟道、风道、管道井不计入使用面积阳台面积不计入使用面积壁柜应计入使用面积48. 旋转楼梯两级的平面角度不大于10度，且每级离内侧扶手中心0.25处的踏步宽度要大于0.22米49. 两个安全出口之间的净距不应小于5米50. 楼梯正面门扇开足时宜保持0.6米平台净宽，侧墙门口距踏步不宜小于0.4米，其门扇开足时不应减少梯段的净宽35. 加大开窗面积的方法来解决采光和通风问题较易办到36. 中国古代木结构大致可分为抬梁式、穿斗式和井干式三种37. 建筑构图原理的基本范畴有主从与重点、对比与呼应、均衡与稳定、节奏与韵律和比例与尺度38. 建筑构图的基本规律是多样统一39. 超过8层的建筑中，电梯就成为主要的交通工具了40. 建筑的模数分为基本模数、扩大模数和分模数41. 建筑楼梯梯段的最大坡度不宜超过38°42. 住宅起居室、卧室、厨房应直接采光，窗地比为1/7，其他为1/1243. 住宅套内楼梯梯段的最小净宽两边墙的0.9M，一边临空的0.75M住宅室内楼梯踏步宽不应小于0.22M，踏步高度不应小大0.20M44. 住宅底层严禁布置火灾危险性甲乙类物质的商店，不应布置产生噪声的娱乐场所45. 地下室、贮藏室等房间的最低净高不应低于2.0米46. 室内坡道水平投影长度超过15米时，宜设休息平台47. 外墙内保温所占面积不计入使用面积烟道、风道、管道井不计入使用面积阳台面积不计入使用面积壁柜应计入使用面积48. 旋转楼梯两级的平面角度不大于10度，且每级离内侧扶手中心0.25处的踏步宽度要大于0.22米49. 两个安全出口之间的净距不应小于5米50. 楼梯正面门扇开足时宜保持0.6米平台净宽，侧墙门口距踏步不宜小于0.4米，其门扇开足时不应减少梯段的净宽51. 入地下车库的坡道端部宜设挡水反坡和横向通长雨水篦子52. 室内台阶宜150*300；室外台阶宽宜350左右，高宽比不宜大于1：2.553. 住宅公用楼梯踏步宽不应小于0.26M，踏步高度不应大于0.175M54. 梯段宽度不应小于1.1M（6层及以下一边设栏杆的可为1.0M），净空高度2.2M55. 休息平台宽度应大于梯段宽度，且不应小于1.2M，净空高度2.0M56. 梯扶手高度0.9M，水平段栏杆长度大于0.5M时应为1.05M57. 楼梯垂直杆件净空不应大于0.11M，梯井净空宽大于0.11M时应采取防护措施58. 门洞共用外门宽1.2M，户门卧室起居室0.9M，厨房0.8M，卫生间及阳台门0.7M，所有门洞高为2.0M59. 住宅层高不宜高于2.8M60. 卧室起居室净高≥2.4M，其局部净高≥2.1M（且其不应大于使用面积的1/3）61. 利用坡顶作起居室卧室的，一半面积净高不应低于2.1M利用坡顶空间时，净高低于1.2M处不计使用面积；1.2--2.1M计一半使用面积；高于2.1M全计使用面积62. 放家具墙面长3M，无直接采光的厅面积不应大于10M263. 厨房面积Ⅰ、Ⅱ≥4M2；Ⅲ、Ⅳ≥5M264. 厨房净宽单面设备不应小于1.5M；双面布置设备间净距不应小于0.9M65. 对于大套住宅，其使用面积必须满足45平方米66. 住宅套型共分四类使用面积分别为34、45、56、68M267. 单人卧室≥6M2；双人卧室≥10M2；兼起居室卧室≥12M2；68. 卫生间面积三件3M2；二件2--2.5M2；一件1.1M269. 厨房、卫生间净高2.2M70. 住宅楼梯窗台距楼地面净高度低于0.9米时，不论窗开启与否，均应有防护措施71. 阳台栏杆净高1.05M；中高层为1.1M(但要＜1.2)；杆件净距0.1172. 无外窗的卫生间应设置防回流构造的排气通风道、预留排气机械的位置、门下设进风百叶窗或与地面间留出一定缝隙73. 每套应设阳台或平台、应设置晾衣设施、顶层应设雨罩；阳台、雨罩均应作有组织排水；阳台宜做防水；雨罩应做防水74. 寒冷、夏热冬冷和夏热冬暖地区的住宅，西面应采取遮阳措施75. 严寒地区的住宅出入口，各种朝向均应设防寒门斗或保温门76. 住宅建筑中不宜设置的附属公共用房有锅炉房、变压器室、易燃易爆化学物品商店但有厨房的饮食店可设77. 住宅设计应考虑防触电、防盗、防坠落78. 跃层指套内空间跨跃两楼层及以上的住宅79. 在坡地上建住宅，当建筑物与等高线垂直时，采用跌落方式较为经济80. 住宅建筑工程评估指标体系表中有一级和二级指标81. 7层及以上（16米）住宅必须设电梯82. 宿舍最高居住层的楼地面距入口层地面的高度大于20米时，应设电梯83. 医院病房楼，设有空调的多层旅馆，超过5层的公建室内疏散楼梯，均应设置封闭楼梯间（包括首层扩大封闭楼梯间）设歌舞厅放映厅且超过3层的地上建筑，应设封闭楼梯间。

一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。

七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。

附件一：各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限
1、钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构等）：生产用
房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；
2、砖混结构: 生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；
3、砖木结构：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；
4、简易结构：10年。

附件二：各种结构房屋残值率
1、钢筋混凝土结构：0；
2．砖混结构： 2％；
3、砖木结构一等： 6％
4、砖木结构二等： 4％
5、砖木结构三等： 3％
6、简易结构： 0；
附件三：楼层修正系数表
注：七、八、九层住房均指无电梯住房。

一、层次因素修正系数1、多层住宅房屋层次因素修正系数多层住宅房屋层次因素修正系数表层次一二三四五六七总楼层一100二100 100三99 100 98四98 99 100 98五98 99 100 100 98六98 99 100 100 99 97七98 99 100 100 99 98 97备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1% ；（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1% ，顶层系数在表中顶层系数基础上减1% ；（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5% ；（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1% 。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表层次 1 2 3 4 5 6 7- （顶层-1 ）顶层系数97.5 98 98.5 99 99.5 100 100+（n-6 ）×0.2100+[(n-6) ×0.2]-1二、朝向因素修正系数住宅房屋朝向因素修正系数表朝向北西东南修正系数97 98 99 100三、面积因素修正系数住宅房屋面积因素修正系数表等级适合一般较不适合面积<90 90-143 144-200 修正系数100 99 98四、结构因素修正系数住宅房屋结构因素修正系数表结构砖木砖混钢混修正系数98 100 102五、装修因素修正系数住宅房屋装修因素修正系数表装修毛坯普通装修精装修豪华装修修正系数97 100 103 106六、建筑年代因素修正系数以估价对象建筑年代为100 ，比较案例建筑年代每增减 3 年，指数增加或减少1%。

七、物业管理因素修正系数分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100 ，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2% 。

八、临街噪声因素修正系数分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100 ，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

1.000 0.700 0.500 0.320
0.206
1.000 0.733 0.540 0.345 0.222
0.144
二方案楼层数为六层楼及以上的修正系数对比图
修正系数
1.100 1.000 0.900 0.800 0.700 0.600 0.500 0.400 0.300 0.200 0.100 1 2 3 4 5 6
商业用房评估价格 楼层修正系数
一、原规范的楼层修正系数 二、新商业用房评估价格楼层修正系数 三、测算楼层修正系数的数据来源

四、测算楼层修正系数的技术路径
计算 样点 楼盘 楼层 均价 的算 术平 均数 以样 点楼 盘的 首层 为1 进行 各层 系数 换算 经筛 选审 核后 计算 各层 系数 简单 平均 数中 位数 在原 规范 系数 基础 上确 定新 商业 用房 楼层 修正 系数
所在楼层
系数1 六层楼及以上
系数2 六层楼及以上
二方案所在楼层为第2层的修正系数对比图
1.000 0.800 0.600 0.400 0.200 系数1 所在楼层第2 层 系数1 所在楼层第2 层 系数2 所在楼层第2 层 系数2 所在楼层第2 层

说明及结论： 1、表中五层楼的二、三层的数据为修正系数测算的基数，斜体字数据为原规则 修正系数，其余数据通过内插等方法求取； 2、考虑到修正系数的连续性、平滑性、稳健性（见对比图），建议采用系数2 的结果。
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.14 0.14 0.34 0.50 0.42 0.42 0.33
0.60 0.60 0.60
0.33 0.33
相同楼层修正系数对比图
0.800 0.700 0.600 0.500 0.400 0.300 0.200 0.100 2 层系数 3 层系数 4 层系数 2 层系数 3 层系数 4 层系数

附件一：各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限
1、钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构等）：生产用
房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；
2、砖混结构: 生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；
3、砖木结构：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；
4、简易结构：10年。

附件二：各种结构房屋残值率
1、钢筋混凝土结构：0；
2．砖混结构： 2％；
3、砖木结构一等： 6％
4、砖木结构二等： 4％
5、砖木结构三等： 3％
6、简易结构： 0；
附件三：楼层修正系数表
四五六七八九总
楼层
一层000000
二层1%1%1%1%1%1%
三层2%2%2%2%2%2%
四层02%2%2%2%2%
五层01%2%2%2%
六层01%1%1%七层000八层-1%-1%九层-2%注：七、八、九层住房均指无电梯住房。

建筑物朝向修正系数表（住宅楼房）住宅楼层修正楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼盘在定价的时候，对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。

总之，价格有差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较。

这里我们只能介绍一些一般性的规则。

在7层以下的多层住宅中，一般以第5层作为基准价,6层的楼房一般第5层是基准价格，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1％（也就是实际上没有按基准价出售的楼层）,第1层的价格一般是在基准价的基础上减3％～5％，第2层的价格是在基准价的基础上加1%～2%，第3层的价格是在基准价的基础上加3％~5%，第4层的价格是在基准价的基础上加4%～6%，第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％，第7层的价格是在基准价的基础上减5％~10％.这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。

另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销,会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求。

7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价,也就是24层的楼房12～13层是基准价。

基准层以下的楼层，价格低于基准层,基准层以上的楼层，价格高于基准层,顶楼除外，这是基本规律。

各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时，价差系数是正数，也就是要加价。

楼层价差系数也是通过一个公式来得出的，这里介绍一种：第一步,得出标准的价差系数M，M＝K／N.N是总楼层数，K是楼层价格差异的最大系数，这是开发商事先确定的一个数，一般在10%～15％之间，K／N得出一个标准的价差系数M,比如24层的楼房,最大系数是15%，那么M＝0.625％。

建筑物朝向修正系数表（住宅楼房）住宅楼层修正楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的,但是不同楼盘在定价的时候,对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。

总之，价格有差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较.这里我们只能介绍一些一般性的规则.买房，购房装修论坛，房产论坛5 ?： s， }； K％ t在7层以下的多层住宅中,一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格,7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1％（也就是实际上没有按基准价出售的楼层），第1层的价格一般是在基准价的基础上减3%～5％，第2层的价格是在基准价的基础上加1％～2%,第3层的价格是在基准价的基础上加3％～5%,第4层的价格是在基准价的基础上加4％~6％，第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％,第7层的价格是在基准价的基础上减5％～10％.这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的,各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。

另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销,会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求." i！ s# D； k7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价,也就是24层的楼房1 2～13层是基准价。

基准层以下的楼层，价格低于基准层,基准层以上的楼层,价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。

各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X,那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时,价差系数是正数，也就是要加价.楼层价差系数也是通过一个公式来得出的,这里介绍一种:第一步,得出标准的价差系数M，M＝K／N。

建筑物朝向修正系数表(住宅楼房）住宅楼层修正楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼盘在定价的时候，对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。

总之,价格有差别是一定的,但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较.这里我们只能介绍一些一般性的规则.在7层以下的多层住宅中，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1％（也就是实际上没有按基准价出售的楼层)，第1层的价格一般是在基准价的基础上减3％～5％，第2层的价格是在基准价的基础上加1％～2％,第3层的价格是在基准价的基础上加3%～5％，第4层的价格是在基准价的基础上加4％～6%,第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％,第7层的价格是在基准价的基础上减5％～10％。

这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。

另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销，会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求。

7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房1 2~13层是基准价。

基准层以下的楼层,价格低于基准层，基准层以上的楼层,价格高于基准层,顶楼除外，这是基本规律。

各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时,价差系数是正数,也就是要加价。

楼层价差系数也是通过一个公式来得出的,这里介绍一种：第一步，得出标准的价差系数M,M＝K／N。

N是总楼层数，K是楼层价格差异的最大系数,这是开发商事先确定的一个数，一般在10％～15％之间,K／N得出一个标准的价差系数M,比如24层的楼房，最大系数是15％,那么M＝0。