深圳龙华金茂府拓盘报告

“金地·梅陇镇”开盘个案分析一、项目背景1、项目位置金地·梅陇镇项目位于龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，与锦绣江南相望，西靠梅龙路，南接世纪春城，与幸福枫景仅一路之隔。

建筑设计由德国WSP建筑设计公司承担，用现代主义的理性方式，展示简约、洗练、纯粹的纯净主义风格。

2、项目概况金地·梅陇镇三期位于项目东南部，占地约3万平方米，建筑面积约11.6万平方米，由五栋25-32层塔楼以及一栋复式LOFT组成，约1200余套。

整体延续了前两期的简练风格，高大挺拔。

本次推出房源700余套，主要集中在靠近阳光新境园和四期预留用地一侧。

户型主要为两房——四房，以南北朝向居多，户型比较方正实用，总体较为平淡。

赠送面积不多，主要户型设置小规模入户花园、双层挑高露台、落地凸窗等。

装修整体风格简约现代，客厅、卧室用材一般，在厨房和卫生间的用材上体现出较高档次，墙面基本为天然石材，洁具和橱具基本选用的都是国内外名牌，如：厨房选用方太整套橱具、卫生间配置科勒牌洁具、开关为西门子开关，卧室和客厅均带有格力壁挂空调，据称装修标准为1000-1200元/m2（标准明细见附件3）3、项目区域价值金地·梅陇镇地处龙华片区的中心地带，龙华镇是深圳规划中的主要卫星城镇之一，龙华二线拓展区也定位为“福田区后花园”。

随着预计中的“布龙区”的合并成立、火车站迁址本区域、华南国际物流中心的落户，以及地铁4号线、福龙路（接通香蜜湖路和龙华镇）等快速交通干线的开通，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。

二、开盘状况1、开盘时间◎2月24日，◎中午12点开始签到，13：30选房活动正式开始2、开盘地点会展中心五号馆3、人员配备◎场外人员安排：引导员、入口登记员、协调控制人员、保安；◎场内人员安排：服务员、销售人员、咨询员、巡场人员、保安；◎外邀人员：政府公证人员（2人）、医务人员、法务人员、媒体人员；◎内聘人员：活动演员、司仪（2人）；◎选房区人员安排：销售员、财务人员、签约人员、跟单员4、开盘功能分区及流程情况◎主要功能分区签到区（核实会员卡、身份证、算价单号，不需要签名）、休息区（有服务台供应饮水小吃）、集合区、等候区、购房区、财务区、签约区等。

1 .从工作进度上来看，由于商业部分的招商工作且杂程度较高，需要的筹备时间和实际招商时间相对较长，因此，从目前的时间角度分析，没有充足的时间做好前期的招商准备和市场预热工作，不具备商业推广相应的条件。

2 .从市场准备方面看，本项目商业部分目前在市场上没有开始进行市场预热，市场心理准备不足。

3 .从商业的聚集效应来看，主力店的招商难以在短时间内完成，而在主力店不确定的条件下，其他纯市场化出售的商铺一方面不容易成功销售，另一方面，容易受到没有核心经营方向，而将商铺低于预期价格出售的情况。

4 .从工程进度上看，项目期房销售，投资者对项目商业部分缺乏直观判断的依据，投资心里难以把握，容易流失部分投资心理准备不足的客群，而期房对写字楼客群的心理影响力相对较小。

5 .商业部分的投资客群一部分看中的是写字楼客群的日常消费能力，以此来决定自己的投资决策；因此，先推商业部分的策略，容易让客户对商业未来的经营状况产成顾虑。

6 .写字楼部分先低价入市，前期价格可适当降低一定幅度，迅速汇集人气，吸引各方面的关注力度，加快写字楼的销售速度，形成旺销局面，塑造旺铺的形象，从而带动商业部分的销售。

7 .写字楼购买客群的企业性质和经营方向在一定程度上影响商业的经营业态。

第一章推盘总体思路一、推盘总体思路1、写字楼打整体形象＞写字楼体量较大，建筑风格协调，能突出我们东西轴线规划的特色。

＞商业服务于区域、服务于项目，项目集办公、商务、休闲、娱乐于一体的、智慈的、体验型服务基地，从产品定位、建筑规划、建筑形态、产品结构上商业、写字楼相互支拴。

2、写字楼先行，商业稍后＞我们项目商业定位为服务型商业，发挥和实现分割灵活、业态规划灵活的特点，我们的商业无须“一条路上华山”，可以“随后上山”，“看看再走”，可以根据市场情况，发挥上述项目优势。

＞商业仅滞后1・2个月去销售，之前进行预售（如业务员推荐的方式），并不是完全的“不推”、“不动”，只是方式不一样而已，比如在第一次推盘的半年时间里，放在后四个月，并不影响整体周期，也不影响资金回笼等，从时间的角度虽有滞后，但从周期到的角度是不变的、不影响的，但是是可取的、策略的。

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金茂府沙盘销售说辞➢引导客户参观区域沙盘（关键词：CBD东扩区、金十字、唯一住宅用地、配套完善、交通便利）：您现在看到的是金茂府的区域沙盘（指出项目在沙盘上的位置），项目毗邻CBD核心区，位于金茂生活区，是距离CBD核心区最近的成熟生活片区，与国贸、华贸、百盛三大商圈车程不过5分钟。

交通关键词：两横三纵、5条地铁线项目被两横三纵5条主干路所包围，项目东侧紧邻东四环主路，此路连通机场高速、京沈高速、京津塘高速等多条交通主干道，至首都机场仅25分钟车程，堪称CBD新中轴的交通枢纽。

南临广渠路，此路连接东二、三、四环，是北京市全力打造的第二条长安街。

西侧西大望路贯穿南北，衔接广渠路、通惠河北路、长安街、朝阳路及朝阳北路西延长线等重要东西动脉。

由这几条路组成的交通路网，完全覆盖北京东部片区。

在公共轨道交通方面，项目被5条地铁线所环绕，目前已经建成的地铁1、10线以及八通线均在项目附近，规划中的城市地铁7号线即在项目东南角（沿广渠路），是与1号线媲美贯穿东西的大动脉。

地铁14号线位于项目西侧（沿西大望路），是一条贯穿南北的主要线路。

从我们项目内任何一个位置到达地铁均不超过5分钟。

从欧美、日本以及我国香港多年来轨道交通与城市商务活动发展的相互关系上来看，凡是在地铁轨道交通比较发达的区域、特别是若干条地铁站点汇集的城市中心区，与之相关的商业活动、讯息交流、人口集散与流动也更加频繁，财富及讯息的传递速度和轨道交通的扩散规模成正比，轨道交通枢纽站所在地的CBD和金融街物业的大幅度升值就是典范。

区域价值关键词：CBD核心区金茂府位于北京市中央商务区（CBD）东边缘，东三环与东四环之间。

随着北京城市建设规划的迅猛发展，再加上两广路的开通、CBD的东扩，本项目所在地及周边地块的商业居住价值将得到极大的提升。

金茂府作为北京独具特色的高端舒适居住社区，将成为都会核心可持续发展的大规模国际化社区。

项目距离华贸中心、新光天地等顶级消费场所仅1公里。

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