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案例六：国产机器设备评估案例B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180,000元账面净值：100,000元案例分析过程:一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。
2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。
（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2～3 Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。
2、估算重置价值（1）购置价格＝188,000元（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元三、确定综合成新率1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a1—1.10（A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a2—1.00（2班/日作业，利用程度正常）；③维护保养a3—1.00（正常）；④修理改造a4—1.00（无修理改造）；⑤故障情况a5—1.00（无故障）；⑥运行状态a6—1.00（正常）；⑦工作环境a7—0.90（高温、灰尘、振动）；（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为75% (过程略)3、确定综合成新率综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元四、说明：1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。
《资产评估学教案》PPT课件第一章：资产评估学概述1.1 资产评估的定义与目的1.2 资产评估的分类与方法1.3 资产评估的基本原则与程序1.4 资产评估的历史与发展第二章：资产评估的基本方法2.1 市场法概述与应用2.2 收益法概述与应用2.3 成本法概述与应用2.4 资产评估方法的比较与选择第三章：无形资产评估3.1 无形资产的定义与特点3.2 无形资产的分类与评估方法3.3 专利资产评估3.4 商标资产评估3.5 版权资产评估第四章：不动产评估4.1 不动产评估概述4.2 土地评估4.3 建筑物评估4.4 房地产评估的综合方法第五章：企业价值评估5.1 企业价值评估概述5.2 企业价值评估的方法5.3 企业价值评估的应用5.4 企业价值评估的案例分析第六章：机器设备评估6.1 机器设备的分类与特点6.2 机器设备评估的方法6.3 机器设备评估的程序6.4 案例分析：机器设备评估实例第七章：金融资产评估7.1 金融资产的定义与分类7.2 金融资产评估的方法7.3 股票评估7.4 债券评估7.5 金融衍生品评估第八章：长期股权投资评估8.1 长期股权投资的分类与特点8.2 长期股权投资评估的方法8.3 投资组合评估8.4 案例分析：长期股权投资评估实例第九章：实物资产评估9.1 实物资产的定义与分类9.2 存货评估9.3 固定资产评估9.4 生物资产评估9.5 案例分析：实物资产评估实例第十章：资产评估报告10.1 资产评估报告的定义与作用10.2 资产评估报告的结构与内容10.3 资产评估报告的编制与提交10.4 资产评估报告的审查与评价10.5 案例分析：资产评估报告实例第十一章：资产评估的案例分析11.1 资产评估案例的选择与准备11.2 资产评估案例的分析与评估11.4 案例分析：资产评估案例讨论第十二章：国际资产评估准则12.1 国际资产评估准则的背景与发展12.2 国际资产评估准则的主要内容12.3 国际资产评估准则的应用与实践12.4 案例分析：国际资产评估准则的应用实例第十三章：资产评估的监管与伦理13.1 资产评估监管的重要性与现状13.2 资产评估师职业道德的基本原则13.3 资产评估监管的具体规定与实践13.4 案例分析：资产评估监管与伦理问题讨论第十四章：资产评估在金融领域的应用14.1 资产评估在贷款与信贷决策中的应用14.2 资产评估在资本市场与投资分析中的应用14.3 资产评估在企业并购与重组中的应用14.4 案例分析：资产评估在金融领域应用实例第十五章：资产评估的未来趋势与发展15.1 科技发展与资产评估的创新15.2 全球化背景下的资产评估挑战15.3 资产评估教育的现状与未来发展15.4 案例分析：资产评估行业的未来趋势探讨重点和难点解析本文档详细介绍了《资产评估学教案》的十五个章节内容。
资产评估案例分析——房地产市场法评估案例随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。
一、资产评估的基本理论框架体系（一）资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（二）资产评估的基本理论1、资产评估是对额定产权的评估资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。
这是资产评估最基本的功能。
就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。
2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法（1）资产评估的目的资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务。
它是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。
资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种。
（2）资产评估的价值类型1）公允市场价值。
它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。
它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部的相关信息，并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格。
2）投资价值。
它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。
它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。
3）账面价值。
它仅仅是会计和纳税上的概念。
4）内在价值。
它是指资产预期创造的未来现金流的现值。
随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行,资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业,在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用, 已经成为社会主义市场经济不可或者缺的重要组成部份.(一)资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员,按照国家法律、法规和资产评估准则,根据特定目的, 遵循评估原则,依照像关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程.(二)资产评估的基本理论1、资产评估是对额定产权的评估资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算,为各项资产业务提供公正的价值尺度. 这是资产评估最基本的功能.就像任何商品不能没有价值尺度一样,在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下,各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度,才干在维护当事人合法权益的基础上,保证资产业务的顺利进行.2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务.它是资产评估业务的基础,在较大程度上决定了资产价值类型的采用,并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择.资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种.1) 公允市场价值.它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格.它是在买卖双方地位平等,双方充分、合理地拥有全部的相关信息,并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格.2) 投资价值.它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉与的频率最高的价值类型.它是某项特定资产相对于某个特定的购买者〔或者所有者〕的价值,表现为该资产给其所有者〔或者未来所有者〕带来的未来收益的价值.3) 账面价值.它仅仅是会计和纳税上的概念.4) 内在价值.它是指资产预期创造的未来现金流的现值.5) 重置价值.它是指在现时的条件〔市场条件和技术条件〕下,获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本.6) 清算价值.它是指企业住手经营,变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额.7) 在用价值.它是指作为企业组成部份的特定资产对其所属企业能够产生的价值,而不考虑该资产的最佳用途或者资产变现所能实现的货币数量.1) 成本法.成本法是在现时条件下,被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,估算资产价值的方法.2) 收益法.收益法是将评估对象剩余寿命期间每年<或者每月>的预期收益,用适当的折现率折现,累加得出评估基准日的现值, 以此估算资产价值的方法.收益现值法通常用于有收益企业的整体评估与无形资产评估等.3) 市场比较法〔亦称市场法〕.市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法.在实践中,决定价值类型是多方面的,其中最核心因素是特定的评估目的.这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件, 于是最终影响资产功能和状态.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应.资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定.普通认为,在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性,资产价值类型决定评估方法选择和使用,也就是说,不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型.3、三大评估方法的合用 X 围、合用前提和评估公式1) 合用X 围①可复制、可再生、可重新建造和购买的,具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产.例如：房屋建造物、各种机器设备, 以与具有陈旧贬值性的技术专利、等无形资产.②可重建、可购置的整体资产.例如：宾馆、剧院、企业、车间等.但是,与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估.2) 合用前提①购买者对拟行交易的评估对象,不改变原来用途.②评估对象的实体特征、内部结构与其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比.③评估对象必须是可以再生的,可以复制的,不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法.④评估对象必须是随着时间的推移,具有陈旧贬值性的资产,否则就不能运用重置成本法进行评估.3) 评估公式被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1) 合用X 围①普通合用于企业整体价值的评估,或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动,如企业整体参预的股分经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法.②单独计算收益的房地产、无形资产.2) 合用前提①被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量.要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系.②资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量.③被评估资产预期获利年限可以预测.3) 评估公式性①资产未来收益有限情况下A、每期收益不等额P = n Ri (1 + r)ii=1B、每期收益等额P = n =A •ni =1 i =1②资产未来收益无限期的情况稳定化收益法P = A •1) 合用X 围①主要合用于单项资产交易价格的评估.②不宜采用市场法的如下：A、因资产具有特定用途或者性质特殊,很少在公开市场出售, 以致没有公开市场价格的资产,如专用机器设备,或者无法重置的特殊设备；B、对于大多数无形资产而言, 因其具有##性、不确定性与不可重复性等特点,所以其交易价格资料往往不对外公开,评估人员无法采集其价格资料.2) 合用前提①需要有一个充分发育活跃的资产市场.②公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产与交易活动〔参照物〕 ,且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长.参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以采集到的.③参照物的基本数量至少为 3,参照物成产成交价格必须真实,参照物成交价应是正常交易的结果,参照物与被评估资产之间大体可替代.3) 评估公式被评估资产评估值=[n (参照物成交价X各项调整系数)]/ni=1①直接比较法A、功能价值法资产评估价值=参照物成交价格×〔评估对象生产能力/参照物生产能力〕B、价格指数法资产评估价值=参照物成交价格×〔1+物价变动指数〕C、成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×〔评估对象成新率/参照物成新率〕D、市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×〔1-价格折扣率〕E、成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×〔参照物成交价格/参照物现行合理成本〕F、市盈率乘数法资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物市盈率②类比调整法交易案例 A 的调整值=参照物 A 的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数估价对象是一块空地,总面积为300 平方米.评估该宗土地于20##10 月1 日的买卖价格.1、评估对象概况此次委托评估的是位于##市##开辟区内的工业用途房地产.根据委托方提供的房地产权证与估价师实地查勘,估价对象产权状况如下：权利人：####座落：##路##号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：〔略〕土地使用期限：1996-01-01 起至2045- 12-31 止土地总面积：300 平方米房屋类型：工厂未发现估价对象有抵押或者其他权利限制现象, 目前处于正常使用状态.估价对象位于##市##开辟区##路##号,土地等级属##市基准地价十级地段.距##大桥30km,距##机场52km,距##火车站45km,距##国际机场30km.估价对象四至：东为待租土地, 西为##路,北为##路,南为####.2、买卖实例资料本次估价,选择了与估价对象条件类似的A 、B 、C 、D 、E 五宗土地买卖实例,均可作为可比实例.实例A 的面积为266 平方米,成交单价1200 元/平方米,交易日期为20##4 月1 日.实例B 的面积为354 平方米,成交单价1020 元/平方米,交易日期为20##3 月1 日.实例C 的面积为300 平方米,成交单价910 元/平方米,交易日期为20##6 月1 日.实例D 的面积为257 平方米,成交单价950 元/平方米,交易日期为20##7 月1 日.实例E 的面积为276 平方米,成交单价1250 元/平方米,交易日期为20##3 月1 日.<二>选择方法在估价对象所在地区和近郊地区,该类型土地存在较多的交易实例,所以采用市场比较法进行估价.〔三〕具体参数分析1、确定交易情况修正系数实例A、E 为正常买卖,无需进行交易情况修正；实例B、C、D 均较正常买卖价格偏低, 其中：实例B 估价偏低3%,实例C 估价偏低4%,实例D 估价偏低5%.各宗可比实例的交易情况修正系数如表1 所示：表 1 交易情况修正系数表2、 确定交易时间修正系数据调查,20##4 月 1 日至 20##10 月 1 日之间,该类型土地的价格平均每月上涨 1%.各宗可 比实例的交易时间修正系数如表 2 所示：表 2 交易时间修正系数表3、 确定区域因素修正系数实例 A 、C 、D 与估价对象土地处于同一地区,无需作区域因素修正； 实例 B 、E 与估价对 象土地所在地区的区域因素进行比较的结果,如表 3 所示：表 3 区域因素比较分析各宗可比实例的区域因素修正系数如表4 所示：表 4 区域因素修正系数表实例 A实例 B实例 C实例 D实例 E100 100 100 100 100 100 87 100 100 1084、 确定个别因素修正系数估价对象土地的面积较大,有利于利用,此外其环境条件较好,其它方面没有差异.经分析 确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低 2%.所以各宗可比实例 的个别因素修正系数如表 5 所示：表 5 个别因素修正系数表〔四〕评估过程计算公式如下：估价对象比准价格 = 比较案例价格×交易日期调整指数×交易情况修正指数×区域因 素修正指数×个别因素修正指数比较实例选择.选择比较案例时,根据估价对象情况,应符合以下要求： 用途相同、 交实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E100 100 100 100 100 100 100 100 100 100= = = = =100 - 2 98 100 - 2 98 100 - 2 98 100 - 2 98 100 - 2 98区域因素 估价对象实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E 繁华程度 20 20 19 20 20 13 道路通达度 10 10 8 10 10 11 公交便捷度 10 10 10 10 10 10 对外交通 5 5 9 5 5 13 环境质量 10 10 8 10 10 9 景观5 5 5 5 5 12 城市基础设施 15 15 11 15 15 8 社会公共设施 15 15 9 15 15 11 规划限制 5 5 5 5 5 9 治安状况 5 5 3 5 5 12 总分值10010087100100108实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E(1 + 1%)6 = 1.06 (1 + 1%)7 = 1.07 (1 + 1%)16 = 1. 17 (1 + 1%)15 = 1. 16 (1 + 1%)7 = 1.07实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E100 100 100 100 100 100 100 100 100 100= = = = =100 - 0 100 100 - 3 97 100 - 4 96 100 - 5 95 100 - 0 100易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域与个别因素相近.估价对象土地价格测算 .本次估价,选择了与估价对象条件类似的五个交易案例作为比较实例.对上述因素综合修正后结果如表6 所示：表 6 个因素综合修正系数表项目实例A 实例B 实例C 实例D 实例E 单价/<元/平方米> 1200 1020 910 950 1250 交易情况修正100 100 100 100 100100 97 96 95 100 交易时间修正106 107 117 116 107100 100 100 100 100 区域因素修正100 100 100 100 100100 87 100 100 108 个别因素修正100 100 100 100 10098 98 98 98 98比准价格1298 1320 1132 1184 1264〔假设50 年使用权〕.对上述5 个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价, 即：估价对象土地评估单价=〔1298+1320+1132+1184+1264〕/5=1240 元/平方米〔估价对象土地为1996 年1 月1 日出让取得,使用年限为50 年,工业用途,使用期限自1996 年1 月1 日起至2045 年12 月31 日止, 尚可使用年限为36.86 年.通过以下公式对估价对象土地进行年期修正,计算年期修正系数为：y=式中：y 为宗地使用年期修正系数；r 为土地折现率,取r=6%；m 为土地剩余有效使用年限〔36.86 年〕；n 为土地法定最高使用年限〔工业用地50 年〕.经计算,y=0.93,则估价对##土地评估单价=1240×0.93=1153.2 元/平方米估价对象土地总价=1153.2×300=345960 元.〔五〕评估结论和评价1、评估结论本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序, 以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价,####位于##市##开辟区##路##号的房地产〔土地面积300 平方米,转让方式获得土地, 工业用途,开辟程度为红线外"六通一平〞〕.在估价时点20##10 月1 日的评估价格为人民币345 960 元,大写人民币叁拾肆万伍仟玖佰陆拾元整.2、评估评价由于挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例〔已成交的或者评估过的、具备正常报价的〕与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对照调整,得出估价对象房地产的价值,这种市场比较法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候往往使用,并且估价结果较为准确.因此,这次评估结论的准确性偏高,是一个有价值的参数., 已经充分考虑了管理、维修、保险、税金等其他不变因素费用,符合了其市场法应该考虑的各方面.尽管成本法和收益法都实用,但在本例中,市场法比较恰当合理地评估了该土地的实际价格,故采用市场比较法更为妥当合理.,评估的是单个土地的价格,属于单项评估,具有通用性,可以在公开市场上出售,较适宜采用市场法.,但是由于市场缺陷的存在和资产本身的问题,某些数据和资料往往无法获得,从而也就限制了相关评估方法的运用.本例中,给出的案例数据具有产权市场活跃、被评估资产具有一定的通用性,因此他们的参照物与其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料具有参考价值.,但是,在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》第二十一条规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回.这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回. 因此,房地产使用者可使用的年限为50- 13. 14=36.86 年,并且不计算残值.本例中,房地产使用权年期届满,地上建造物一并由政府无偿收回.这样就在客观事实上来合理公正地评价其实际价格.朱萍.资产评估学教程[M].##:##财经大学,2022.薛姝.房地产估价[M].:高等教育,2022.俞明轩.房地产评估[M].:中国人民大学,2004.王景升,王来福.房地产评估[M].##:东北财经大学,2022.林明晖.房地产估价[M].:,2022.X 光明.经济活动伦理研究[M].:中国人民大学,1999.陈宝庭,##X.经济伦理学[M].##:东北财经,2001.朱云松,聂新田. 资产评估学[M].: 经济管理,2022.##群.资产定价:行为公理主义分析[M]. ：社会科学文献,2022.宋传联,闫大柱,于洪. 资产评估理论与实务[M]. ：机械工业,2022朱萍,王辉,朱良. 资产评估学[M]. ##：复旦大学,2022.周友梅,胡晓明. 资产评估学基础[M]. ##：##财经大学,2022.。
