某房地产工程项目策划书
---《项目策划书》编制的意义---
项目策划书的编制是为了在项目开发的整体过程中，公司各职能部门和项目公司紧紧围绕项目开发进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、选材定样、分期销售等方面达成共识，以便在施工过程中进行有效地协调配合，从而确保项目顺利完成。
项目策划书的编制为开发过程中的设计计划、合约招标计划、工程施工组织等提供依据；为进行报批报建策划提供依据；为优化施工方案，有效控制、节约成本提供依据，等等。
项目策划书的编制使项目实施更好满足公司分期销售进度指标的要求，使工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的周转率。
一、项目概况
（一）项目背景
1、项目周边环境：
项目位于钟楼经济开发区，毗邻大型青枫公园，东侧为茶花路、南侧为合欢路（建设中）、西侧为玫瑰路、北侧为香樟路，工程总占地面积：93700M2，总建筑面积：约223100M2。
2、项目背景：
项目所处地块称1#地块，已于2007年4月完成收地并围墙封闭，同期完成场地内所有地质勘察，形成《地质勘察报告》。
目前，地块一期工程已经建设完毕，并入伙使用；
3、项目现状：
位于二期区域的28005 M2集中地下车库和地下人防工程已完成土建工作量约70%；
二、三期所有房号桩基工程已实施完毕；
二、三期地块场地平整情况良好，满足施工要求；临电、临水接入和污水场外市政排放能满足施工要求；场内主要道路部分涉及到集中地下车库的回填，应为序进行施工中计划2009年8月底前全部完成，场内其他施工通道和施工场地硬化由总承包单位负责实施。
▪（二）、项目规划主要技术经济指标和主要配套公建设施规划控制表：
1、地块规划主要技术经济指标：
项目计划
单位
数值备注项目
计量
单位
数值备注
居住用地内
居住总户数户1679 建筑密度%
21.9
9 居住总人口人5373 绿地率% ≥35
户均人口人/户 3.2
停
车
地下室停车辆993 总建筑面积万M226.35 室外地面停车辆152
其
中
住宅建筑面积万M219.35 非机动车停车辆3400 按1.5M
2辆
计公建面积万M2 2.95 户均停车率0.6 用地面积万M29.372 注：1、非机动车停车位于住宅楼下地下室内
机动车停车位含商业停车位容积率 2.38
基底面积万M2 2.06 2、总建筑面积中含地下室建筑面积4.05
万M2
套型建筑面积90平方米（含
≥35%
90平方米）以下住房总面积比
量
2、主要配套公建设施规划控制表：
▪（三）、二、三期各楼号建筑指标：
1、二期工程由4栋单体高层建筑和一个集中地下车库/地下人防组成，其中：
楼号层数地下室首层架空结构形式建筑面积（ M2）
12＃28 非机动车车
库
有框架剪力墙21817.10
13＃30 非机动车车
库
有框架剪力墙10137.15
14＃18 人防地下室有框架剪力墙15821.49
15＃30 非机动车车
库
有框架剪力墙10137.15
集中地下车
库人防地下室
2 框架剪力墙28005 2、三期工程由4栋单体高层建筑、商业群房和一个独立地下车库组成，其中：
楼号层数地下室结构形式建筑面积（ M2）
2＃24 非机动车车库框架剪力墙15710
3＃18 非机动车车库框架剪力墙11047
4＃21/24 非机动车车库框架剪力墙14756
5＃21/24 非机动车车库框架剪力墙17132 商业群房 2 框架22292
独立地下商业 1 框架剪力墙2850
▪（四）、项目发展模式：
景瑞曦城二、三期项目沿用一期开发模式，实施项目化运作。项目建设中的日常项目管理、成本核算、配套报建等参照集团公司相关操作流程，由项目公司负责实施。
▪（五）、项目发展目标：
1、项目盈利目标
1）、售价
本项目各物业目标售价为：
⏹高层——4200元/平米
⏹商业——7500元/平米
⏹地下车位——5万元/个
项目总销售额为6.48亿元。
2）、成本控制水平——施工阶段成本目标增幅在3%以内
2、社会形象目标
1）、公司和项目品牌
（1）通过本项目的成功运作，巩固“景瑞地产”品牌在常州市场的影响力，使其影响力由钟楼区扩散到常州整个行政地域。
（2）使本项目成为常州市钟楼区中高档住宅小区的标杆，成为景瑞地产中高端住宅的主导可复制性产品。
（3）通过本项目与公司其它项目的开发，使景瑞地产构筑“舒适之道”的使命深深植入长三角区域广大市民的心底。
2）、政府部门、周边居民及业主满意度
（1）政府部门处罚少于5次
（2）周边居民未发生重大上访事件，投诉少于10次
（3）业主投诉率少于5%
（4）未发生重大安全事故，安全事故少于5次
（5）获得常州市“金龙杯”优质工程奖
（6）努力争取获得江苏省“扬子杯”优质工程奖
（7）争取优质结构达到80%
（8）确保市文明工地
3、项目进度目标
1）、二期
⏹开工——2009年9月（主体）
⏹结构封顶——2010年8月
⏹开盘——2009年4月
⏹竣工验收——2011年9月
⏹入伙——2011年9月
2）、三期
⏹开工——2009年11月
⏹结构封顶——2010年9月
⏹开盘——2009年7月
⏹竣工验收——2011年9月
⏹入伙——2011年9月
4、项目建设的综合目标：
1）、以项目化开发，创造项目赢利，完成集团公司指标计划要求。
2）、以项目全过程开发，探索常州市和周边区域房地产开发市场状况，为集团公司后期市场拓展提供依据。
3）、为集团公司开拓发展，打造培养建设团队。
4）、以项目建设的成果，树立区域标杆楼盘的形象，为创建在常州和周边区域的企业品牌影响力提供坚实基础。
5）、完成集团公司规模化和模式化的实践。
二、项目组织架构
本项目在一期的基础上延续实行项目管理制，即在项目总经理的领导下由项目公司
