10第十章房地产市场研究-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论

房地产金融试题及答案
试题一：
1. 什么是房地产金融？
2. 举例说明房地产金融的各种形式。

3. 概述房地产金融的作用和意义。

答案一：
1. 房地产金融是指在房地产领域中进行的金融活动，包括提供
房地产贷款、房屋抵押贷款、房地产证券化、资产证券化等。

2. 房地产金融的形式包括商业银行住房抵押贷款、房地产投资
信托基金、房地产开发债券、房地产信托等。

3. 房地产金融的作用包括促进房地产市场发展、提供资金支持、分散风险、推动经济增长等，具有重要的经济意义。

试题二：
1. 什么是房地产融资？
2. 解释房地产融资的主要方式。

3. 分析房地产融资的挑战和风险。

答案二：
1. 房地产融资是指通过向金融机构或投资者融资来满足房地产
项目开发和运营的资金需求。

2. 房地产融资的主要方式包括银行贷款、债券发行、股权融资、信托融资等。

3. 房地产融资面临的挑战包括高利率、信用风险、市场波动等
因素，同时存在着流动性风险和市场风险。

试题三：
1. 房地产金融的法律风险有哪些？
2. 介绍房地产金融监管的主要内容。

3. 分析房地产金融法律风险管理的重要性。

答案三：
1. 房地产金融的法律风险包括贷款违约、合同纠纷、抵押物处理问题等。

2. 房地产金融监管的主要内容包括银行监管、证券监管、信托监管等，旨在保护投资者利益、维护金融市场稳定。

3. 房地产金融法律风险管理的重要性体现在保护金融机构和投资者的合法权益，促进金融市场的健康发展。

以上为房地产金融试题及答案，希望对您有帮助。

《房地产金融与投资概论》练习题1-2（答案）一、名词解释1、房地产也称不动产。

广义的房地产是指不动产；狭义的房地产是指房屋与土地的结合。

2、土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。

土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。

3、房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。

4、房地产金融体系是由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。

5、抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债权的担保。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

6、房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。

当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。

7、房地产抵押贷款是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。

当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。

8、初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。

9、二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。

10、房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有、使用、处置和收益权。

11、房地产按揭贷款，又称银行按揭贷款，指的是在房地产买卖过程中，按揭人（即购房者）与开发商签订楼宇买卖合同，并付清非按揭款后，凭楼宇买卖合同与按揭权人（一般是银行）签订按揭合同，由按揭权人向开发商付清余下的垫付款本利之和。

二、填空1、房地产类型工业房地产、住宅、特殊房地产。

第一章房地产投资与融资(rónɡ zī)概论1. 思考题：➢房地产市场(shìchǎng)的影响与联动✧房地产存量市场→房地产租赁市场所决定的租金水平→房地产价格→开发(kāifā)建设的房地产资产→房地产存量市场➢房地产投资价值(jiàzhí)与市场价值✧投资价值：投资者对投资物业未来收益的价值判断。

✧市场价值：在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。

➢房地产资产的需求为什么是引致需求，而不是直接需求？✧由于房地产资产的特殊属性，以建筑物和土地构成的房地产资产实际上可以被看作是一个中间产品，其价值取决于他对其他产品的贡献。

因此房地产资产的需求可以被看作是引致需求。

➢房地产市场的四象限模型的缺陷是什么？✧四象限模型是以经典经济学的基本假设为条件的，在用四象限模型对房地产市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。

但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响房地产市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加。

因此，要找到房地产市场新的平衡点是非常困难的。

✧用四象限模型也不能把握房地产市场的瞬间调节与变化。

➢房地产市场(shìchǎng)的界定✧一个基于地域划分的多层次市场界定，即房地产市场是一个地区性市场，越是邻里区域的市场变化，对我们(wǒmen)所研究的目标物业越会产生直接的影响。

➢房地产市场(shìchǎng)结构✧一个垄断竞争的价格搜寻(sōuxún)者市场。

➢房地产市场无效率的原因✧房地产市场的信息获取比较困难、交易成本较高、产品异质等因素阻碍了市场效率的提高。

➢房地产市场价格搜寻者（中介）的作用？✧降低信息成本和交易费用，以及提高了市场效率。

➢为什么房地产资产管理是企业价值管理的重要内容？✧大企业中很大一部分资产是房地产资产。

中级经济师房地产《房地产估价》章节练习题及答案含答案第十章房地产估价一、单项选择题1. 一般情况下，运用市场法时要求选择( )可比实例。

A.1～3宗B.3～10宗C.10宗以上D.任意[答案]：B[解析]：参见教材P2422. 在统一货币单位时，通常采用( )。

A.元B.角C.分D.不一定[答案]：A[解析]：参见教材P2423. 某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为( )元人民币/m2。

A.3697B.3772C.3769D.3758[答案]：D[解析]：不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。

但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价500×(1-0.7%)8×7.95=3757.784. 某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。

假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为( )万元。

A.45B.50C.55D.48[答案]：D[解析]：10+40/[(1+1%)^6]=48(万元)5. 某宗房地产2003年6月的价格为2300元/平方米。

已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以2002年12月为基期)。

则该房地产2003年11月的价格为( )元/平方米。

A.2443B.2394C.2376D.2582[答案]：A[解析]：参见教材P244此题是定基价格指数，所以11月的价格是：2300×83.5÷78.6=2443 。

房地产估价师房地产估价理论与方法第十章房地产估价程序综合练习与答案一、单选题1、下列选项中，不属于估价委托合同内容的是（）。

A.估价目的和估价对象B.估价机构名称C.估价费用及支付方式D.实地查勘记录【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是估价业务接洽与承接。

实地查勘记录，应当作为估价报告的附件。

2、某估价师于2016年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告，该报告中有下列日期：估价作业日期2016年9月20日至26日，价值时点2016年9月23日，估价对象实地查勘日期2016年9月22日至23日，估价报告使用期限自2016年9月26日起半年，据此判断该报告出具日期为（）。

A.2016年9月20日B.2016年9月23日C.2016年9月26日D.2016年9月27日【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是估价假设和限制条件。

致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。

估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。

3、（）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。

A.估价对象B.价值类型C.价值时点D.估价目的【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是估价目的的确定。

估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。

4、下列选项中，不属于估价委托合同内容的是（）。

A.估价目的和估价对象B.估价机构名称C.估价费用及支付方式D.实地查勘记录【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是估价业务接洽与承接。

实地查勘记录，应当作为估价报告的附件。

5、根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事（）的房地产估价业务。

A.房屋征收B.公司上市C.企业清算D.司法鉴定【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是不应承接估价业务的情形。

《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

一、香港房地产发展成功的原因1.高地价政策2.政府控制土地开发3.活跃的房地产投资企业4.稳定的税费以及完善法律制度等二、房地产证券化的特征1基础资产的法律形式是合同权利2、参与者众多，法律关系复杂3、独特的融资模式4、安全系数高5、证券品种多样化，适合于投资6、政策性强三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。

有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。

2.将保险资金引入住宅融资市场。

保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。

3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。

4.积极发展住房公积金贷款。

可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。

（划线部分为关键词，答出即可得分）四、什么是房地产信托有何作用？房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。

作用1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。

2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。

3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。

4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。

五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。

六、由于国家在购房户籍的限制，一些非当地人士通过公司或者是自己临时注册一个公司，以公司的名义来买房，你来谈谈对这种钻空子的购房方式的看法，分析它做隐藏的风险？答案：面对“京十五条”中严厉的限购门槛，借公司名义买房“曲线救国”，此种方法不仅交易成本高，而且所购房产依然无法记入个人名下。

第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。

由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。

因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。

(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。

由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。

而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。

(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。

房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。

2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。

直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。

具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。

间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。

3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。

而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。

作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。

第一章复习思考题参考答案要点1、房地产具有哪些经济特性？答：房地产是一种特殊商品，它同一般商品相比具有一系列经济特性，主要是：（1）内涵的统一性。

房地产是由房屋、土地（地基）和产权三者有机结合形成的统一体。

地基是房屋建筑物的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，房与地统一才构成房地产。

同时，房地产作为一种资产，其产权体现了衍生的经济权利关系。

（2）价值的双源性。

主要是指房地产价值中，土地价值的形成既源自加工在土地上的人类劳动的凝结新创造的价值，又源自土地所有权的收益带来的经济价值。

（3）空间的固定性。

由于土地位置的固定性和不可移动性，决定了房地产空间的固定性，所以房地产是不动产。

（4）需求的普遍性。

房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需要，具有需求的普遍性。

（5）效用的长期性。

房地产商品属于超级耐用品，其本身具有长期使用的自然属性和经济属性。

少则使用几十年，多则上百年。

这五个特征给房地产经营者带来许多复杂因素，必须予以充分重视。

2、为什么说房地产业属于第三产业？答：房地产业在三次产业划分中属于第三产业。

这是因为房地产业具有第三产业的特征。

其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务活动，并不直接建造房屋本身。

土地开发、规划设计和房屋建筑安装等生产活动是委托给建筑公司和设计院承担的，房地产开发公司从事的是流通和服务职能。

其二，房地产的经营和销售活动，直接从属于流通领域，而流通业划归第三产业。

其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介业、房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产业的直接组成部分。

3、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？答：房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。

主要表现在：（1）先导性和基础性。

房地产商品社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产过程的各个方面和各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体空间条件，处于基础性产业地位。

选择题由于贷款的现实性和凭物性特点，使贷款回收的（b）大大提高。

从而特激励了银行贷款的积极性。

a 流动性 b安全性 c增值性 d重要性简答题1、住房抵押贷款证劵化的运作程序是怎样的？答：1、确定证劵化资产2、设立特殊目的机构3、发起人将信贷资产出售给SPV4、信用增级5、信用评级6、证劵销售7、SPV获得证劵发行收入，向原始权益人支付购买价格8、实施资产管理9、按期还本付息，并聘用机构付费2、试述房地产抵押贷款的主要作用？提高居民购房能力，促进住房的商品化和自有化；增强房地产开发企业的实力，加速房地产业的发展发挥储蓄的能力，优化居民消费结构，推动经济健康运行确保贷款安全，提高贷款效益，促进房地产金融的发展增强了对街借款人的风险约束。

3、办理房产抵押贷款需要的资料？1.房产证 .2.产权人及配偶的身份证 .3.产权人及配偶的户口本 .4.产权人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) .5.借款人及配偶的身份证.6.借款人及配偶的户口本 .7.借款人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) .8.借款人及配偶的收入证明及银行流水.4、我国房地产金融市场健康稳定发展的对策？1：完善房地产金融体系2：拓宽投资渠道3：创新房地产金融产品4：完善金融环境，加强监管。

5：政府要加强调控，建立公平，公正，透明市场。

6：建立多种形式的金融机构5、简述房地产金融市场的特点？答：房地产金融市场的特点是：（一）资金需求量大，融资数额高。

（二）房地产信贷资金流动过程中期限结构不对称。

（三）证券化的需求迫切。

（四）房地产金融业务专业性强，成本高，收益好。

（五）受政府宏观调控政策影响大。

（六）担保方式多元化。

6、简述房地产信贷的基本概念，内容及特性？答：房地产信贷是以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产开发，经营，消费活动开展的信贷业务。

房地产信贷资金的主要来源是住宅基金存款和储蓄贷款，目前我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括：开办住宅建设基金专项存款业务，推广个人住宅储蓄存贷款业务；支持和促进住宅建设产业化；把住宅信贷纳入国家宏观信贷计划等。

房地产金融历年考题及答案整理（整理：2010年1月10日 其中加粗的题目考过数次）一、 名词解释1、房地产证券化答：房地产证券化是将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权，广义的房地产证券化包括房的产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化；狭义的房地产证券化指的就是权益证券化。

2、房地产信托答：房地产信托是指信托机构接受委托经营、管理或处理的财产为房地产及相关财物的信托关系3、房地产信托投资基金答：房地产信托投资基金是指信托投资公司等通过组建基金、发放受益凭证，把众多的、不特定的投资者的资金集中起来，委托公司投资专家按投资最佳收益目标和最小风险的原则把集中起来的资金分散投资于各种证券、其他金融商品和房地产等项目的一种基金形式。

投资于房地产的称之为房地产投资基金。

4、房地产金融答：房地产金融是围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。

房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。

5、房地产保险答：房地产保险是指在房屋设计、营建、销售、消费等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。

6、房地产金融机构答：（无答案）二、计算题1、某家庭购房抵押贷款20万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用月等额还款方式还款。

试计算该家庭的月还款额。

63.15811)12%51()12%51(12%52000001)1()1(12151215=-÷+÷+⨯÷⨯=-++=⨯⨯n n i i i p a2、在上题中，假设该家庭已按月等额偿还了5年。

试计算该家庭的贷款余额。

46.149115)12%51(12%51)12%51(63.1581)1(1)1(12512151251215=÷+÷-÷+⨯=+-+=⨯-⨯⨯-⨯--m n m n m i i i a p 三、论述题或问答题1、当前我国房地产企业融资存在哪些问题，分析我国房地产企业应如何多元化融资？答：我国房地产开发企业面临融资的主要问题主要表现为 ：（一）贷款方式单一。