下载文档原格式
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策近年来，各商业银行为提高资产质量，抵押贷款作为了一种防范贷款风险的有效措施。
由于贷款抵押品管理存在一系列问题，导致商业银行贷款法律追索难度加大或贷款法律追索无望，不良贷款比例上升，影响了商业银行的正常运营。
本文从合法合规角度出发，探究贷款抵押品风险成因，寻求防范抵押风险措施。
一、抵押的概念及抵押财产范围1995年，我国颁布了《担保法》，成为我国担保制度的主要法源，《物权法》的出台则进一步补充和完善了担保物权体系。
《物权法》所称抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、抵押品管理存在问题风险分析第一，不动产抵押是贷款人采用的最主要的贷款担保方式之一，通过签订合同、资产评估、办理抵押登记，为银行债权的实现提供保障。
在实践中，不动产抵押一般是房地产和土地一并进行抵押，相关法律条文也对此做出了明确规定。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
”由于房产和土地管理部门分设，因此难免会出现使用权和房产分别设定抵押权的情况，无论是抵押在先的债权人还是抵押在后的债权人，抵押权的实现都面临着巨大的不确定性，这给银行带来了潜在风险。
第二，一手楼抵押贷款未办理抵押（预告）登记，或未在规定时间办理正式抵押登记、取得房屋他项权利证书。
部分经营机构在办理一手楼抵押贷款时，限于某些主、客观原因，未及时办理抵押（预告）登记，且未在规定时间内到当地房产管理部门办理正式抵押登记的现象；有的经营机构虽然办理了抵押（预告）登记，也未在规定时间内督促借款人到当地住房管理部门办理正式抵押登记。
设备抵押合同的风险防范设备抵押是指抵押人为取得工程设备或材料款的支付保证，在工程设备或材料出卖人将该设备或材料交付给抵押权人占有时，为该设备或材料提供的担保。
在设备抵押合同中，存在多种风险，本文将对这些风险进行分析并提出防范措施。
一、设备抵押合同的风险（一）抵押物风险抵押物风险主要表现为：一是抵押物价值风险，即抵押物价值不足以偿还债务，导致债权落空的风险。
二是抵押物处置风险，即由于法律等方面的原因，抵押物不能顺利变现。
（二）债务人风险债务人风险主要表现为：一是债务人破产风险。
二是债务人恶意欺诈风险。
（三）操作风险操作风险主要表现为：一是操作不规范，如未办理抵押登记等手续。
二是信息传递不畅，如双方未及时沟通，导致一方未能及时了解对方的真实情况。
二、风险防范措施（一）明确抵押物的范围和种类在签订设备抵押合同时，双方应明确抵押物的范围和种类，避免因抵押物价值不足或种类不符而导致风险。
同时，应尽可能选择易于变现的抵押物，以降低变现风险。
（二）加强合同审查和监管在签订设备抵押合同时，应对合同内容进行全面审查，确保合同条款完备、内容合法、权利义务明确。
同时，应建立合同监管机制，对合同履行情况进行定期或不定期检查，发现问题及时处理。
（三）建立有效的风险预警机制为了防范设备抵押合同的风险，应建立有效的风险预警机制。
首先，应建立风险评估指标体系，对可能影响合同履行的情况进行评估。
其次，应建立信息收集系统，及时了解市场动态和政策变化，以便及时调整策略。
最后，应建立应急预案，以便在风险发生时能够迅速应对。
（四）规范操作流程在签订设备抵押合同时，应规范操作流程，确保双方按照约定履行合同义务。
具体而言，应包括以下步骤：1.双方应在平等、自愿、公平的基础上签订合同，确保合同内容合法、有效。
2.双方应明确约定抵押物的交付、保管、使用等事宜，确保抵押物的安全和完整。
3.双方应明确约定债务的偿还方式和期限，确保债权能够得到及时清偿。
抵押案例分析报告范文# 抵押案例分析报告范文摘要本报告旨在分析一起典型抵押案例，通过对案例的详细描述、法律条文的引用、风险评估以及解决方案的提出，为相关利益方提供参考。
案例涉及贷款人、借款人和抵押物，分析了抵押过程中的法律风险、操作风险以及市场风险，并提出了相应的风险管理措施。
一、案例背景借款人张某因经营需要，向贷款人银行申请了一笔金额为500万元的贷款。
为保证贷款的偿还，张某以其名下的一处房产作为抵押物。
贷款期限为5年，年利率为5%，还款方式为等额本息。
在贷款期间，张某因经营不善导致资金链断裂，未能按时偿还贷款。
二、抵押物描述抵押物为张某名下的一处位于市中心的商业房产，建筑面积为300平方米，评估价值为600万元。
该房产目前出租给一家连锁餐厅，月租金为5万元。
三、法律依据根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
四、风险分析1. 法律风险：张某在抵押过程中未充分披露房产的租赁情况，可能导致银行在处置抵押物时面临法律纠纷。
2. 操作风险：银行在贷款审批过程中，未能对张某的财务状况进行充分调查，导致贷款风险评估不准确。
3. 市场风险：房地产市场波动可能影响抵押物的价值，进而影响银行的债权实现。
五、风险管理措施1. 加强尽职调查：银行在贷款审批过程中，应加强对借款人财务状况、抵押物权属及租赁情况的调查。
2. 完善合同条款：在抵押合同中明确约定抵押物的租赁情况，以及在违约情况下银行的处置权。
3. 设置风险预警机制：建立贷款风险评估体系，对借款人的财务状况进行定期评估，及时发现风险信号。
4. 多元化抵押物：鼓励借款人提供多种类型的抵押物，以分散风险。
存货抵押合同的风险防范存货抵押，又称“动产抵押”，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该财产作为债权的担保。
下面将分析存货抵押合同的风险，并提出相应的防范措施。
一、风险分析1.抵押物价值波动风险：存货抵押合同的抵押物通常是企业的存货，如原材料、半成品、产成品等，这些物品的市场价值会受到市场供求、竞争环境、政策法规等多种因素的影响，导致抵押物价值波动较大。
如果抵押物的价值低于债务余额，债权人可能会面临无法全额受偿的风险。
2.抵押物保管风险：抵押物的保管涉及到仓储、运输、保险等多个环节，如果仓储方管理不善、货物毁损或被盗，将直接影响抵押物的价值和债权人的权益。
此外，抵押物在仓储期间的市场价值也会受到保管环境的影响，如存储条件、仓储设施等。
3.合同履行风险：在存货抵押合同的履行过程中，可能会存在违约行为或纠纷。
如债务人违反合同约定，不按期归还借款或提供相应价值的担保物；或由于合同条款不清晰、不明确，导致双方在执行过程中产生争议。
这些风险都会影响合同的履行效果和债权人的权益保障。
4.法律风险：存货抵押合同涉及到多个法律主体和法律关系，如债务人、债权人、仓储方等。
如果合同条款与相关法律法规不符，将可能导致合同无效或被撤销，给债权人带来法律风险。
二、风险防范措施1.合理评估抵押物价值：在签订存货抵押合同时，债权人应充分了解抵押物的市场价值和变现能力，并考虑抵押物可能面临的市场风险和经营风险。
根据抵押物的实际价值和潜在风险，合理设定抵押率，确保债权人的权益得到充分保障。
2.选择信誉良好的仓储方：仓储方在存货抵押合同中扮演着重要角色，其信誉和管理水平直接影响抵押物的保管质量和债权人的权益。
债权人在选择仓储方时，应关注其资质、信誉、管理水平等方面，确保仓储方能够为抵押物提供良好的保管环境和服务。
3.明确合同条款和违约责任：在签订存货抵押合同时，双方应明确约定合同条款和违约责任，确保合同条款清晰、明确、具体。
银行抵押物风险分析与防范措施房地产（含土地、在建工程）因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。
为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。
理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。
大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。
为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。
一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。
但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。
拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。
根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。
2、无法如期交付拍卖标的的风险。
该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。
由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。
抵押物管理中存在的租赁风险与防范抵押管理中的租赁风险及防范由于当前的经济衰退，出现了许多恶意租赁抵押品的情况，这使得银行无法实现抵押权利，并造成信贷资金的损失。
一、抵押和租赁相关法律规定1.《担保法》第48条规定:“抵押人抵押租赁财产的，应当书面通知承租人原租赁合同继续有效”。
本段主要规定通知的主体是抵押人，银行将在实际操作中通知抵押人。
同时，抵押权设定前的租赁权不受抵押权设定的影响。
2.《最高人民法院关于若干适用问题的解释》第65条规定:“抵押人抵押租赁物的，租赁合同在抵押权实现后的有效期内，对抵押财产的受让人继续有效。
”抵押权人实现抵押权后，抵押前设定的租赁权可以执行至租赁合同约定的租赁期满日，不受担保物权变动的影响。
3.《物权法》第190条规定:“抵押财产在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。
抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”二。
恶意租赁的类型1.在抵押登记成立之前，抵押是在没有通知银行的情况下出租的，误导银行放贷。
2.抵押登记后出租抵押财产，租金巨大，租赁期长，抵押权中止；3.抵押财产设定抵押权后，为获得巨额租金，租赁合同反向签订，具体规定如下1避开法律。
三、恶意租赁对抵押权实现的问题1.如果租赁是在抵押登记之前进行的，则租赁合同有效。
根据现行《担保法》和《物权法》的有关规定，抵押权不能对抗租赁权，即“买卖不能毁约”。
但是，随着租赁权的长期存在，抵押权也就失去了作用:首先，承租人可以主张优先购买权；其次，抵押财产的拍卖变得更加困难，很少有买家愿意购买租赁多年的资产；第三，抵押品的价值将大大降低。
2.抵押登记后租赁的，租赁合同在抵押期间有效，因未能履行而造成的损失应予赔偿。
《物权法》第190条规定:“抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗登记的抵押权”。
应该说与银行的抵押权没有冲突，虽然承租人也知道，如果抵押人办理抵押登记后出租，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁合同无效。
房产抵押合同的抵押物减值应对在房地产抵押合同中，抵押物减值是一个常见的风险，可能导致抵押物的价值下降，影响贷款的偿还能力。
为了应对这种风险，本文将从多个角度探讨房产抵押合同的抵押物减值应对策略。
一、抵押物减值风险分析1.抵押物减值的原因抵押物减值的主要原因是市场变化、经济环境变化、政策调整等因素，导致抵押物的价值下降。
此外，抵押物的自然损耗、管理不善等因素也会导致减值风险。
2.抵押物减值的影响抵押物减值会导致贷款风险增加，可能影响贷款机构的资金安全。
同时，抵押物减值也会影响借款人的信用记录，可能导致信用评级下降，增加借款成本。
二、应对策略1.合理评估抵押物价值在签订房地产抵押合同时，应合理评估抵押物的价值，确保抵押物价值能够覆盖贷款本息及相关费用。
评估时应综合考虑市场状况、抵押物位置、面积、质量等因素，同时参考历史数据和行业标准。
此外，还应定期对抵押物价值进行重新评估，以确保评估结果的准确性。
2.建立健全的风险管理体系金融机构应建立健全的风险管理体系，加强对房地产抵押合同的管理。
应建立完善的风险评估机制，定期对抵押物价值进行评估，及时发现潜在风险。
同时，还应建立风险应急预案，以便在出现抵押物减值时能够迅速采取措施，降低损失。
3.加强贷后管理金融机构应加强贷后管理，定期对抵押物进行实地检查，了解抵押物的使用情况、维修保养情况等。
如有异常情况，应及时采取措施，如要求借款人加强管理、提前还款等。
此外，还应加强与借款人的沟通，了解其经营状况、财务状况等信息，以便及时发现潜在风险。
4.引入保险机制金融机构可以考虑引入保险机制来降低抵押物减值风险。
通过购买财产保险或信用保险，可以获得风险保障，在发生抵押物减值时能够获得相应的赔偿。
此外，保险还可以转移风险，降低借款人的还款压力。
5.建立多元化的融资渠道借款人应建立多元化的融资渠道，以应对房地产抵押合同的风险。
可以通过银行贷款、债券融资、股权融资等方式获得资金，降低对单一融资渠道的依赖。
个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。
这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。
但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。
本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。
第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。
1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。
但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。
因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。
1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。
1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。
因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。
1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。
第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。
2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。
借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。
个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。
2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。
个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。
借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。
抵押物贬值风险应对措施以抵押物贬值风险应对措施为标题，我们将重点讨论抵押物贬值的原因及可能的应对措施。
抵押物贬值风险是指在抵押物作为贷款担保物时，由于各种原因导致抵押物市值下降，从而给贷款人带来潜在损失的风险。
以下是一些可能导致抵押物贬值的原因以及相应的应对措施。
1. 经济衰退：经济衰退是导致抵押物贬值的主要原因之一。
在经济不景气的时期，房地产市场可能会受到影响，导致房屋贬值。
为了应对这种情况，贷款人可以采取监控市场变化的措施，以及在抵押物贬值超过一定比例时要求额外担保或降低贷款额度。
2. 技术进步：随着科技的不断发展，某些抵押物可能会因为技术进步而贬值。
例如，某种设备由于新技术的出现而变得过时，导致其市场价值下降。
为了应对这种情况，贷款人可以要求抵押物评估专家对设备进行定期评估，以及在市场价值下降时要求额外担保或调整贷款利率。
3. 自然灾害：自然灾害如地震、洪水等可能会对抵押物造成严重损害，导致其贬值。
为了应对这种情况，贷款人可以要求借款人购买足够的保险来覆盖自然灾害造成的损失，并在灾害发生后及时评估抵押物的价值，采取相应的措施。
4. 市场供需不平衡：某些抵押物的市场价值可能会受到供需关系的影响而贬值。
例如，某种商品由于市场供应过剩导致价格下跌，从而影响抵押物的价值。
为了应对这种情况，贷款人可以要求借款人定期提供市场供需情况的报告，并在抵押物价值下降时采取相应的措施。
5. 技术风险：某些抵押物可能存在技术风险，即由于技术漏洞或不可预测的技术问题而导致市场价值下降。
为了应对这种情况，贷款人可以要求借款人定期进行技术检测和维护，以降低技术风险。
针对抵押物贬值风险，贷款人可以采取以下应对措施：1. 定期评估抵押物的市场价值，及时发现贬值风险并采取相应的措施。
2. 要求借款人提供足够的担保物或增加贷款利率，以减少贬值风险。
3. 要求借款人购买相关的保险，以覆盖可能发生的损失。
4. 监控市场供需关系，及时调整贷款额度或利率。
押品分析报告1. 引言本报告旨在分析抵押品的相关信息，评估其价值和风险。
抵押品是指借款人为获取贷款而提供给贷方的资产或物品。
通过深入分析抵押品的特征和市场趋势，我们可以评估贷款的可靠性，帮助贷方做出明智的决策。
2. 押品概览抵押品的详细信息如下：•类型：（抵押品的类型，例如房地产、车辆等）•规格：（抵押品的规格，例如房屋的面积、车辆的品牌和型号等）•估值：（抵押品的估值，根据市场价值或专业评估得出）•所有权：（抵押品的所有权证明）•抵押物位置：（抵押品所在的地址）•可变现价值：（抵押品在市场上能够变现的价值）3. 市场分析在评估抵押品的价值和风险之前，我们首先需要对市场进行分析。
以下是关于市场状况和趋势的一些重要信息：•市场规模：（市场的总体规模和增长趋势）•市场竞争：（竞争对手的数量和市场份额分布）•需求趋势：（对抵押品的需求趋势，例如房地产市场的供求关系）•政策和法规：（与抵押品相关的政府政策和法规变化）通过对市场的分析，我们可以了解抵押品在市场上的地位以及面临的风险和机遇。
4. 抵押品评估抵押品评估是确定其实际价值的重要步骤。
以下是我们对抵押品进行评估的方法和结果：•市场价值评估：（根据市场行情和类似物品的销售价格，对抵押品进行估值）•专业评估：（请示专业评估师对抵押品进行评估并给出评估报告）•风险评估：（根据抵押品的特征和市场趋势，对抵押品的风险进行评估）以上评估结果将帮助贷方了解抵押品的实际价值和风险水平。
5. 抵押品风险分析抵押品存在一定的风险，包括市场波动、损坏或贬值等。
以下是我们对抵押品风险的分析：•市场风险：（抵押品所属市场的风险水平，例如房地产市场的价格波动）•操作风险：（抵押品的损坏、丢失或贬值的操作风险）•法律风险：（涉及抵押品的法律纠纷或法律变化的风险）通过对风险的全面分析，我们可以评估贷款的风险，并帮助贷方做出明智的决策。
6. 结论通过对抵押品的分析和评估，我们得出以下结论：•抵押品的估值为XXX（根据市场价值或专业评估得出）•抵押品市场趋势为XXX（根据市场情况得出）•抵押品存在风险，包括XXX（列举各种风险）•基于以上评估和风险分析，我们建议（贷方应该根据具体情况做出的决策）以上结论将帮助贷方了解抵押品的价值和风险，做出明智的决策。
商业银行抵押品风险评估报告1. 引言本报告旨在评估商业银行的抵押品风险，以帮助银行管理层更好地了解其风险暴露和制定相应的风险管理策略。
本报告将从以下几个方面进行评估：抵押品市场价值波动性、抵押品流动性、抵押品的质量和抵押品管理流程。
通过对这些方面的评估，可以为商业银行提供风险管理的参考和决策依据。
2. 抵押品市场价值波动性评估抵押品市场价值波动性是评估抵押品风险的重要指标之一。
在本报告中，将对商业银行所持有的抵押品进行市场价值波动性的评估。
评估过程中将考虑以下因素：市场行情、宏观经济环境、抵押品特性等。
通过对这些因素的综合分析，可以评估出抵押品市场价值的波动性水平，并对商业银行的风险暴露进行定量化分析。
3. 抵押品流动性评估抵押品的流动性是商业银行风险管理的重要考量因素之一。
在本报告中，将对商业银行所持有的抵押品的流动性进行评估。
评估过程中将考虑以下因素：抵押品的可变现能力、市场交易活跃度、市场对抵押品的接受度等。
通过对这些因素的综合分析，可以评估出商业银行抵押品的流动性水平，并对其风险暴露进行定量化分析。
4. 抵押品质量评估抵押品的质量是商业银行风险管理的核心考量因素之一。
在本报告中，将对商业银行所持有的抵押品的质量进行评估。
评估过程中将考虑以下因素：抵押品的价值稳定性、抵押品的法律合规性、抵押品的物理状况等。
通过对这些因素的综合分析，可以评估出商业银行抵押品的质量水平，并对其风险暴露进行定量化分析。
5. 抵押品管理流程评估抵押品管理流程是商业银行风险管理的重要一环。
在本报告中，将对商业银行的抵押品管理流程进行评估。
评估过程中将考虑以下因素：抵押品登记和备案流程、抵押品估值流程、抵押品监管流程等。
通过对这些因素的综合分析，可以评估出商业银行抵押品管理流程的健全性，并对其风险暴露进行定量化分析。
6. 结论本报告通过对商业银行的抵押品风险进行评估，对其风险暴露和风险管理策略提供了参考和决策依据。
根据评估结果，商业银行可以针对不同方面的风险加强管理措施，降低抵押品风险对其经营的影响。
关于抵押物评估价值的风险提示在我行小企业贷款贷后检查过程中暴露出抵押物评估价值虚高的风险，例如近期发现一户贷款抵押的商铺，评估价值较我行其它客户在此地段抵押物的评估价值高出一倍。
就此情况做如下风险提示：一、存在的问题评估公司由于利益驱动,有时会按照客户的贷款金额需要进行评估，存在评估价格高于真实价值的现象。
信贷员为了提高自己的贷款增量，忽视对抵押物评估情况的核实，一味的按照评估公司所评的结果办理贷款，给我行的贷款增加了风险，到还款期客户没有能力归还贷款时，借款人的抵押物不足值，就会造成我行贷款资金的损失。
3.抵押物为第三人所有时，第三人不能够积极配合担保义务的履行，将使我行清收工作难度加大，如果通过法律途径解决则存在时间长、成本高、手续繁琐的问题，抵押物变现困难。
二、风险防范建议及措施1.加强押品实地勘查，对抵押物认真进行实地勘察并拍照留存。
同时对照各地的地理位置以及周边的环境设施，加以对比分析，选择地理位置好、产权清晰、易变现的贷款抵押物作为贷款担保依据，防止贷款抵押物评估价值虚假，增加我行抵押贷款风险。
2.信贷人员要认真做好贷款的抵押物评估、认定工作。
防止因贷款抵押物调查不深、不细、不透造成我行信贷资产损失，确保抵押品价值足值、有效，贷款第二还款来源充足，保证我行贷款资金安全。
3.对于第三人为抵押人，要落实好第三人是否愿意履行责任以及第三人是否完全意识到由此可能产生的一系列风险和责任。
第三人与借款人之间的关系，以确保借款人不能履行债务时，第三人能够提供足额偿还贷款的支持。
4.严格按照《中国****银行房地产和土地估价机构合作管理办法（试行）》的要求，加强对外部评估机构的管理，规范外部评估机构的准入与退出。
3、工作要求通过对中小企业抵押物风险排查筛出部份抵押物明细（见附件1），请中小企业金融服务中心组织对抵押物评估价值进行自查，并据自查结果给出抵押物评估价值自查报告，于**月**日前报风险管理部。
抵押贷款是银行贷款的最重要组成部份，抵押贷款容易浮现问题的环节：(一)虚假资格证明文件。
1、虚假的的身份资料：如企业法人营业执照、组织机构代码证、房产证、国土证。
2、企业董事会(股东会)决议等证明企业借款资格的文件。
贺先生是某房屋的产权人。
2004 年 8 月 13 日，一位自称是“贺先生”的人来到银行办理借款。
在“贺先生”出具了身份证、户口本、房产证等证件后，银行即与这位“贺先生”签订了一份贷款额度为 21 万元的借款合同，并同时以贺先生的房产作为抵押物，办理了相应的强制公证及抵押登记手续。
合同生效 3 个月后，借款人“贺先生”住手了还款。
银行在多次向“贺先生”催款但不见动静的情况下，于 2005 年 1 月将借款人贺先生告上法庭，请求法院判令贺先生即将偿还本金及利息，依法处分其抵押房产，就所得款项优先偿还银行贷款。
令人意向不到的是，贺先生矢口否认曾经和银行签订过任何合同。
面对银行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，贺先生辩称不认识签订合同的这个“贺先生”，贺先生对此毫不知情。
2005 年 2 月，司法鉴定部门对借款、抵押合同上的“贺某”签名进行了鉴定，鉴定结论为上述两合同中的“贺某”与产权人贺先生的样本字迹不是同一人所写。
法院经审理后认为，合同上的签名并非贺先生本人所签，贺先生事后也未对合同予以追认，银行既没提供证据可以证明贺先生委托了他人与银行签订合同，也没有证据证明还款行为系贺先生所为。
鉴于借款合同涉及金额大，虚假贷款风险大，房屋产权人对相关身份及权利凭证的控制力相对较弱，根据诚实信用原则，银行理应采取必要的防止风险的措施，且不得将该措施本身存在的失误或者风险转嫁于善意的产权人。
据此法院判决，对原告的全部诉讼请求不予支持。
至于假借别人身份的人是否构成贷款诈骗罪另论。
资产价值虚高)1、资产评估价值同市场成交价值并不都是彻底相符的，一旦价值不实，则处臵时，会对债权构成重大不利影响。
2、汽车抵押贷款业务：同一车型，配臵不一样，价格可能差距很大，但在办理业务时，会存在出具高配的发票，实际购买低配的车辆，从而将贷款放大。
抵押物风险及防范措施在这个快节奏的社会里，抵押物的风险真是个大问题。
想想看，你把自己的房子、车子，甚至是一些珍贵的东西抵押出去，心里那份忐忑可想而知。
万一出了什么事，哎呀，心里那个慌啊，简直比过年还紧张。
我们平时可能觉得，抵押物就像一颗定心丸，能给我们带来资金上的支持。
但谁能想到，这颗丸子里面可能藏着“炸弹”呢？一不小心，可能就让你后悔到想撞墙。
说到抵押物，首先得考虑它的价值。
一个房子，地段好不好，房龄新不新，这些都是“价值”的一部分。
房价忽上忽下，感觉就像过山车一样，有时候还真让人心惊胆战。
要是你当时抵押的时候房价高，结果一两年后大跌，那可就惨了，心里一定得有多么失落，真是要哭出来了。
这就像我们买菜，挑了个大白菜，结果回家发现是个烂白菜，损失可不是小事。
然后，咱们再聊聊借款人。
有些人表面上看着风光，实际背后可就大有文章。
没准儿他就是个“老赖”，欠了一屁股债，结果把你的抵押物也搭进去。
哎，真是让人无奈。
你一开始以为自己是个聪明的投资者，结果变成了“冤大头”。
所以，挑借款人就跟挑对象一样，得好好考察一下，免得被表面迷了眼。
还有就是市场的变化，谁能预料未来呢？就像天气预报，今天晴天，明天就可能狂风暴雨。
变动、经济波动，各种因素都可能影响到抵押物的价值。
前一阵子有个朋友抵押了他的车，想着能顺利贷款，结果没几个月，车子贬值得厉害，贷款额度也跟着缩水。
多尴尬呀，回头看看，真想一头撞墙。
想当初，真是信心满满，结果却是个空欢喜。
说到防范措施，这里有几招可以分享给大家。
第一，了解市场动态，保持敏感。
就像股民一样，随时关注市场消息，哪怕是一些小波动，都得注意。
要是能提前预测到风险，那可就稳得不行。
第二，签合同的时候，细节得看清楚。
有些小字可能藏着大玄机，签字之前得好好琢磨。
就算是律师也不能全信，自己得多加小心。
建立合理的风险预警机制。
就像平时多锻炼身体，增强抵抗力，抵押物的风险也得早早预防。
设定一个合理的额度，切忌盲目追求高收益，过犹不及嘛。
抵押物管理中存在的租赁风险与防范由于目前经济处于下行期,已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件,让银行无法实现抵押权,造成信贷资金损失;一、抵押权与租赁权相关法律规定1、担保法第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”;本款主要规定,抵押人为告知主体,而现实操作中由银行进行告知,同时抵押前设定的租赁权不受抵押特权设定的影响;2、最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释第65条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”;抵押权人在实现抵押物权后,抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁到期日,不受担保物权变化影响;3、物权法第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的,原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权;”二、恶意租赁的类型1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行,误导银行放贷；2、抵押物设定抵押登记后租赁,取得巨额租金,租期长,悬空抵押权；3、抵押物设定抵押权后,为套取巨额租金,倒签租赁合同,规避法律;三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题1、抵押登记前已租赁的,租赁合同有效;根据现行担保法和物权法相关规定,抵押权无法对抗租赁权,即“买卖不破租赁”;但租赁权的长期存在,抵押权形同虚设：一是承租人可主张优先购买权,二是抵押物拍卖难度加大,很少有买受人愿意购买租赁多年的资产；三是抵押物的价值会大打折扣;2、抵押登记后租赁的,租赁合同抵押期限内有效,失效部分损失应当赔偿;物权法第190条规定：“抵押权设立后抵押财产租赁的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”;应该说与银行的抵押权不相冲突,虽然承租人也知道,抵押人办理抵押登记后租赁的,租赁合同对于受让人没有约束力,租赁合同失效;但是承租人也有对抗的理由,一是承租人是善意,假装不知道租赁的资产设定了抵押；二是有偿承租,合同失效则租金返还及损失赔偿；三是租赁人逃匿或无其他资产;承租人诉求不能得到满足时,将矛盾转嫁银行,誓死不交出承租资产,无可奈何;3、恶意串通无法查证,只能按有效处理;由于目前没有严格执行租赁合同的登记制度,银行无法查清租赁合同签署时间的真实性;一旦出租人与承租人恶意串通,倒签合同,即将合同签订日期提前到抵押登记之前,并辅之假租金收据,形成履约事实,同样以法律明确规定“抵押前签订的租赁合同有效”对抗抵押权,银行及至法院都无法否定租赁合同的效力;既然法律有明确规定,且银行相对于承租人来说,是“强者”,一旦形成大的争执纠纷,政府及银行管理有关部门只能出面让银行妥协,法院也无可奈何,强制执行不了,中止执行;或者被迫承诺将抵押资产拍卖款,先退租金、补偿损失给承租人,余下交银行抵债,然而,所剩无几,不仅优先受偿权丧失了,且贷款本金都难于收回;四、我行现行操作方法1、凡发放抵押贷款,抵押人须出具抵押出租情况的书面说明,包括承租人基本信息、租赁用途、租期、租金收取情况等;信用社应查验租赁合同原件,留存合同复印件,并由出租人、承租人在复印件签名;未出租抵押物也要出具出租情况的书面说明;2、抵押物在贷款前已出租,贷款人应向承租人送达告知函,并留存由抵押人、承租人签名的回执;3、在抵押合同的其他约定事项中应载明“贷款本息未结清前,抵押人出租、续出租抵押物,须经贷款人书面同意”字句;4、房地产抵押物出租期限一般不得超过贷款到期后2年,其他抵押物出租期限一般不得超过贷款到期后1年,特殊情况报联社审查决定;五、防范抵押物恶意租赁措施1、对于抵押时不存在租赁关系的;若抵押时核查未发现抵押房产存在租赁关系的,要求抵押人出具相关抵押承诺书,明确“该抵押物在办理登记前不存在租赁情况或原签订的租赁合同已于抵押权生效前已解除或到期,后续若出租需征得抵押权人同意;”同时此条款应在借款合同和抵押合同其他约定中注明,由抵押人在约定处签章;2、对于抵押时已存在租赁关系的;若抵押时核查发现抵押房产存在租赁关系的,要求承租人或出租人出具相关承诺,明确“承租人与出租人就租赁房屋的续租达成任何协议或重新签订租赁合同,或者对原始租赁合同达成任何性质的补充协议,须事先经过抵押权人的书面同意;”3、进行抵押物租赁核实是,特别应当注意承租人和实际使用人、租赁合同约定用途与实际用途是否相符,如果不相符,要求承租人与出租人出具书面说明;4、在抵押人进行抵押物评估时,请明确告知抵押人：请评估公司在评估报告中对抵押物使用情况自用、闲置、出租等进行说明,以后对抵押物评估报告中未说明抵押物使用情况的,一律不采用;主要是增加可能的诉讼中有第三方证明;六、加强抵押物管理,做好风险预警措施1、严格贷前“三查”制度,并建立科学的风险防范和预警机制,特别是贷前针对性地进行租赁权专项调查,做好相关调查笔录;抵押人或法人的法定代表人或代理人签署抵押承诺书,承诺其没有在贷款前签订租赁合同,并明确作出的虚假陈述将承担的法律后果;为将来实施防范风险措施、追究责任准备证据;2、贷后检查中重点关注抵押物,发现使用状况变化,确保没有将抵押物被租赁;若发现贷后租赁的,及时制止,首先书面告知承租人其资产抵押情况及抵押物租赁的合同效力,告知抵押物租赁不得超过抵押期限的法律规定,为将来行使抵押权扫清障碍;其次,要求抵押人停止其降低抵押价值的租赁行为,督促当面签订中止或者重新签订不长于抵押期限的租赁合同,提供与减少价值相当的担保;否则,立即停止发放余下贷款,并提前收回贷款;3、对于贷前租赁且作出虚假陈述的,经查证核实,认定其以非法占有为目的,采用虚构事实、隐瞒真相的方法,诈骗银行的贷款行为,构成贷款诈骗罪;4、对于倒签合同的,应收集证人证言及视听资料,揭露真相,确定实际承租的时间,起诉法院确认其倒签的合同无效；如果查明是抵押人与承租人合谋逃债的,承租人则构成诈骗罪共犯,只有承租人面临刑事追究时,才可能会明哲保身,说出真相,放弃租赁权的对抗,扫清抵押权实现的障碍;5、根据城市房屋租赁管理办法第六条第七款“已抵押,未经抵押权人同意的”房屋不得出租,因此大额贷款抵押,不但要求抵押人在抵押承诺书、借款合同和抵押合同明确抵押物使用现状,也可以在房管部门进行查询,取得抵押人未出租证明材料,规避抵押物倒签风险;另外,关于抵押物的风险管理,目前存在的主要问题在于评估价值过高、对抵押物租赁重视度不够,轻贷后管理,因此已经出现了抵押担保风险;面对抵押价值高估,一般银行处于两难处境,即使依法清收,不但损失是肯定的,而且实现债权时间过长,也会出现责任认定风险,而不实现抵押权,则会面临更多风险;对于抵押物的租赁问题,主要在于贷前调查的核实和后续管理,首先要核实抵押物真实使用现状,以合同约束抵押人,在贷后管理中,定期进行抵押物使用情况检查和到登记管理部门查询,抵押人私自租赁的,要及时采取措施完善手续或依法维权,主管部门查询主要内容包括出租、转让、涉诉等,当抵押物出现产权争议问题,就不能总以“抵押权优先”来认定,必须进行风险预警和采取维权措施,规避法律风险;。
不动产抵押登记风险识别及防范措施研究不动产抵押可以实现物权担保与偿还担保，尽管《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，一定程度上促进了不动产抵押登记的规范化和标准化，但在实施不动产抵押登记的过程中，仍然存在着一些风险，本文将从不动产抵押登记角度出发，对这些风险进行识别，并对不动产抵押登记风险提出相应的防范措施，达到降低甚至避免风险发生的目的，从而促进我国不动产抵押登记工作的顺利开展。
标签：不动产抵押登记;风险识别;风险防范1、引言不动产抵押可以实现物权担保与偿还担保，2014年《不动产登记暂行条例》颁布之后，不动产登记的权利和责任得到整合，登记程序和行为进一步规范化，服务效率得到提高，权利人的合法权益得到进一步保护。
但是在实施不动产抵押登记的过程中，仍然存在着一些风险，本文将对这些风险进行识别，并对不动产抵押登记提出相应的防范措施，从而达到降低甚至避免风险发生的目的，促进我国不动产抵押登记工作的顺利开展。
2、不动产抵押登记中的风险识别不动产抵押权登记，是指登记机关将不动产抵押权的取得、变更、消灭情况记载于登记簿，并予以公告的方式。
登记不仅影响不动产的再次处置是否有效，而且直接影响债权按登记时间顺序的实现。
抵押登记是实现抵押权的重要保障，也是保障社会交易安全、防止抵押诈骗的有效手段。
为了保证抵押权的有效性，避免不必要的纠纷，人们通常将抵押行为与登记行为同时进行，即在抵押后有记录可循。
根据近年来不动产抵押登记的具体情况，我国不动产抵押登记仍存在诸多风险，本文通过收集和分析不动产抵押登记相关数据和案例，以期识别影响不动产抵押的各种风险因素，为后续的风险应对提供依据。
本文通过梳理抵押权登记过程中存在的风险，将其概括归纳为抵押物风险、材料审查风险、一物多押风险三种类型。
2.1抵押物风险（1）以未成年人的财产设定抵押可能导致抵押权无效。
《条例》第十一条规定：“因不动产处分而申请登记的，应当为被监护人的利益提供书面保证。
抵押物风险分析2015-05-14房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。
为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。
理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。
大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。
为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。
一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。
但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。
拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。
根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。
2、无法如期交付拍卖标的的风险。
该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。
由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。
因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。
另一是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。
在抵押人与借款人同为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其委托银行处置抵押物后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法机关查封的，往往导致拍卖标的无法如期交付，银行作为拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。
上述两大风险，轻则应根据过错程度承担相应的违约责任，重则拍卖合同被解除，既应返还全部拍卖成交款又得赔偿买受人的实际损失。
在抵押人同意通过非诉途径、以处置抵押物所得还贷的情况下，应当由抵押人自行委托拍卖公司拍卖。
1、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值若抵押物用于租赁，市场租金是抵押物市场价值的体现。
一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。
根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。
长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人（极可能是借款人的关联方）。
2、处置难导致抵押资产贬值大宗抵押物（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低；对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。
另大商场周边的小店铺，其交通及人流必依赖大商场，若大商场经营状况不好，且大商场和小店铺分别抵押给不同的银行，处置起来，特别是小店铺抵押物，极可能有价无市；工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价值，如果无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况将导致难以处置；非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差，变现能力差。
车库抵押风险：（1）根据物权法规定，业务对小区车位享有优先购买权和使用权，如果非业主购买车位抵押，将会带来贬值风险。
（2）车库抵押时，往往很多产权证为一个大证，并未对每个车库面积进行分摊，也没有具体的车位个数，评估价值将会与实际车位的价值有较大出入。
集体土地上的房产抵押风险：根据法律规定，单独的集体土地不能抵押（荒山、荒地和荒滩除外）。
集体土地的农村或乡村房产虽可抵押，但当处置抵押物时对买受有严格的限制——只能在农村集体内转让，使其变现价值严重缩水。
3、土地评估中的疏漏导致抵押资产贬值（1）土地基本情况未详细核实房产证载用途与实际用途不一致，如证载用途为办公，实际用途为商业等；由于历史原因，有的老土地证在证载用途上写的是综合用地，没有具体说明是哪两种或两种以上具体用途构成，出让合同可能也没有说明，往往会将其设定为商业和住宅两种用途，若实际用途与评估设定用途不一致，将导致评估价值不准确；存在一种土地证，使用权类型上载明为出让，但没有土地的终止日期，出现这种情况多数是政府部门为了融资贷款而做出的权属证书，实际是没有缴纳土地出让金或出地出让金未缴纳全，这必然导致抵押物贬值。
（2）待开发土地未按期动工或改变用途根据有关规定，以出让土地方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。
超过约定的动工日期满1年未动工开发的，可以征收一定数额闲置费，满2年未动工开发的可以无偿收回（特殊情况除外）。
若待开发出地未如期动工开发，造成被收闲置费则加重客户负担；若被无偿收回，则第二还款来源无保障。
4、司法处置不利导致抵押资产贬值（1）权利瑕疵导致无法处置有产权瑕疵，如产权纠纷、地役权限制等的抵押物，很难处置。
有合法产权的资产未必是合法的抵押物。
如一在建工程报建手续中估价对象的用途为营业用房（库房或车库），但工程完工后开发商将其作为设备用房（公用），在申请法院强制拍卖时无法执行——商业或住宅大楼的设备用房不能单独变卖。
另：抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使法院难以执行。
（2）抵押物有法定优先受偿款导致即使处置贷款难收回法定优先受偿款是指假定在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款。
特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使我行的权益受到较大的损失。
（3）储备用地、专用设备、根据生产工艺设计的生产厂房，处置时会受专业性限制，变现困难，导致资产贬值。
二、加强风险防范的措施1、任何支行或个人不得干涉评估机构的独立执业为保证抵押物评估工作的独立、客观性，行内任何机构或个人不得干涉评估机构的执业，无理要求评估机构调高评估价值。
银行应建立了评估信息沟通渠道，若对评估机构的执业或评估报告有异议，可填报《抵押资产评估情况反馈表》向上一级管理机构反映。
2、慎重选择抵押物在市场营销过程中，不是任意的资产都可用于贷款抵押，应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产。
房地产类资产，变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的等都不易变现。
（1）对租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本较高的资产，原则上不能选择作为我行贷款的抵押物。
（2）对大宗房产（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等、拟分层抵押的整栋物业、拟分割抵押的整层物业、拟分幢分割抵押的工业企业房产、远郊区或商业氛围不浓的商业用房，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。
（3）对土地证记载无土地终止日期的土地，谨慎选择作为抵押物。
（4）拆除重建的土地或房产抵押的，客户经理必须了解开发商与拆迁户之间是否存在纠纷，若存在纠纷原则上不能用于抵押。
（5）集体土地的农村或乡村房产，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。
（6）储备用地、专用设备、根据生产工艺而设计的生产厂房，谨慎选择作为抵押物。
（7）公建用房不能作为抵押物。
3、详细核实拟抵押资产的基本情况（1）客户经理必须实地查看拟抵押资产；核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，尤其价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押等。
（2）核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。
对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。
（3）对性质为综合用地的土地，客户经理必须在规划部门核实该地块片区的整体规划用途。
（4）对拟用车位进行抵押的，客户经理必须核实所有权人是否是小区业主；若车库只有一个大证，未对每个车库面积进行分摊的，到房产、规划部门核实具体车位数量。
4、谨慎确认拟抵押资产的评估价值鉴于国家对房地产价格正在实施调控，全国性房地产价格变数因素较多，支行应结合拟抵押资产的变现能力，谨慎确认评估价值，尤其对不易变现的抵押资产如大宗资产、分层抵押、分割抵押、集体土地上的房产、部分抵押给其他银行的资产等，更应保持谨慎的态度。
对续贷项目的抵押资产更应客观、公正的确认评估价值。
正确确定抵押系数，目前在上级行确定的是一般的系数，各地要根据地域环境、抵押物的具体情况、抵押物变现风险确定系数，要充分考虑风险因素。
5、严格抵押登记办理手续，杜绝虚假登记每笔抵押登记必须由经办行专人办理登记，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记。
6、加强对抵押物的贷后监控（1）抵押资产的用途定期检查抵押资产用途是否改变，尤其是在建工程，若用途改变给银行债权带来不利影响，立即采取措施，置换抵押物或提前还款等防范风险。
（2）抵押资产出租情况抵押资产用于出租的，定期监控出租情况，租赁人、租期、租金等是否有异常变动。
（3）抵押资产的存在与价值情况。
