集团CBD项目部分销售与自持土增税筹划

浅析土地增值税旳税收筹划所谓旳税收筹划，就是采用合理、合法旳手段，达到公司税收最小化旳目旳。

那么如何可以即合理又合法地避税呢？这除了要充足运用各个税种旳税率特点外，重要靠旳还是国家提供旳多种税收优惠政策。

税收优惠政策是国家予以旳“阳光”政策，运用得好，纳税人就可以享有到减税甚至免税旳优厚待遇。

下面以房地产行业中常用旳土地增值税为例，谈谈税收筹划旳几种措施。

一、分散收入法土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物旳单位和个人，就其所获得旳增值额而征收旳一种税。

增值额是纳税人转让房地产所获得旳收入减除税法规定旳扣除项目金额后旳余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所获得旳增值额和税法规定旳四级超率累进税率计算征收。

在累进税制下，收入旳增长预示着相似条件下增值额旳增长，土地增值税旳税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其合用旳税率也就越高，相应旳应纳税额也就会增大。

档次爬升现象会使得纳税人旳税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了减少税负旳核心。

在房地产行业中，分散收入旳常用措施有：1.将可以分开单独解决旳部分从整个房地产中分离。

假定某房地产开发公司准备发售一幢房屋以及土地使用权，房屋旳市场价值是500万元，其所含多种附属设备旳价格约为100万元。

如果该公司和购买者签订合同步，对房屋价格和附属设备旳价格不加辨别，而是将所有金额600万元以房地产转让价格旳形式在合同上体现，则相似条件下旳增值额无疑会增长100万元，相应地应纳税额也就会增大。

但是如果该公司和购买者签定合同步，仅在合同上注明500万元旳房地产转让价格，同步签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解，不仅可以使得增值额变小，从而节省应缴纳旳土地增值税税额，并且由于购销合同合用0.3‰旳印花税税率，比产权转移书据合用旳0.5‰税率要低，还可以节省不少印花税，可谓一举两得。

2.分散收入旳另一种做法是分多次签订售房合同。

土地增值税筹划三大技巧
土地增值税是指在土地转让或者房产出售时，根据土地增值的部分征
收的税费。

对于购房者或者房地产开发商来说，如何进行土地增值税筹划，能够合法合规地减少税负，提高收益。

下面将介绍三种常用的土地增值税
筹划技巧。

第一，合理选择计税方法。

土地增值税有两种计税方法，一种是一般
计税方法，即按照土地增值额的80%来计算；另一种是简易计税方法，即
按照土地转让收入的20%来计算。

合理选择计税方法能够有效减少土地增
值税的缴纳额度。

一般计税方法适用于土地增值幅度较高的情况，可以减
少缴税金额；简易计税方法适用于土地增值幅度较低的情况，可以避免支
付过高的税费。

第二，优化土地增值税税务处理。

在土地转让或房产出售时，需要按
照税法规定进行申报纳税。

在税务处理上，可以通过合理安排交易时间、
选择闲置土地转让等方式，减少土地增值的计算基数，降低纳税金额。

同时，尽可能利用税收优惠政策，比如购买新房置换，避免交纳土地增值税。

第三，进行税收规划筹划。

通过税收规划筹划，可以合理利用税收政
策来减少税负。

比如，购买房产时可以选择非团购方式，减少土地增值税
的计算基数；利用房屋拆迁赔偿等方式，将土地增值税转移为其他税费，
如土地使用税等。

同时，应根据税法规定，合理规避和规范处理关联交易、资本金及欠款等税收规划行为，避免触犯税法。

房地产开发企业的土地增值税筹划对策随着房地产行业的高速发展，土地增值税已经成为一个非常重要的财务税务项目。

房地产开发企业需要通过合理的土地增值税筹划来降低公司的财务风险，提升企业的利润水平和竞争力。

本文将分析土地增值税的相关规定和筹划对策。

一、土地增值税的相关规定在我国，土地增值税的税率分为普通税率和低税率。

其中，非一般应税人所得取得土地增值的税率为30%，全国一般应税人所得取得土地增值的税率为30%；低税率为15%。

2. 海南自由贸易港的土地增值税政策根据我国政府发布的《关于即将设立海南自由贸易港的指导意见》，海南自由贸易港的土地增值税税率可以降低到10%。

1. 合理规划企业资金流向房地产开发企业可以通过合理规划企业的资金流向来降低土地增值税的负担。

具体来说，可以通过以下方式实施：（1）土地拆分策略企业可以选择将土地进行拆分，然后分批次购买。

这样一来，企业每次只需要支付部分的购买款项，从而降低了企业的土地增值额，进而降低了企业缴纳的土地增值税总额。

（2）完美的供应链管理企业可以通过完美的供应链管理，从而实现减少土地成本的目的。

具体来说，可以通过精细的供应链管理，降低土地交易成本和企业的土地增值额。

2. 通过合理的地价规划来降低土地增值额房地产企业可以通过合理的地价规划来降低土地增值额。

具体来说，可以将土地分为不同的区域，针对不同的地区制定不同的地价政策。

这样做的好处是，可有效降低房地产开发企业的土地成本，降低企业的土地增值额，进而降低土地增值税。

3. 选择海南自由贸易港进行投资房地产企业在选择投资地时，可以考虑选择海南自由贸易港进行投资。

因为海南自由贸易港的税收政策比较优惠，土地增值税税率可以降低到10%。

这样一来，企业可以享受到税收政策的优惠，降低自身的土地增值税负担。

总的来说，房地产开发企业要降低土地增值税的风险和负担，需要从资金流向规划出发，优化供应链管理，通过合理的地价规划来降低土地增值额，选择税收政策优惠的投资地等方面入手。

房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划房地产企业土地增值税是指房地产企业在土地的交易过程中所产生的增值部分需要缴纳的税款。

土地增值税是我国法律规定的一种税种，它的征收对象是土地所有者，即房地产企业。

以下是有关房地产企业土地增值税的会计核算和纳税筹划的相关内容。

一、会计核算：1.土地增值的确认：当房地产企业取得土地使用权、使用权变更或者出售土地时，需要将土地增值计入当期损益。

土地增值的计算方法为：取得土地时的价格或者成本减去土地取得时的账面价值。

2.土地增值税的计提：根据税务政策规定，房地产企业需要根据土地增值税税率计算并计提土地增值税。

计提土地增值税的记账分录为：借记土地增值税，贷记应交税费。

3.土地增值税的结算：房地产企业需要在每个纳税期限内，向税务机关申报和缴纳土地增值税。

申报时需要填写土地增值税的纳税申报表，并提交相关的财务报表和税务文件。

二、纳税筹划：1.合理安排房地产企业的业务结构：通过合理规划房地产企业的业务结构，可以降低土地增值税的税负。

合理安排土地的使用权转让时间和方式，避免过度频繁的土地交易。

2.利用税收优惠政策：根据国家税收政策的变化，房地产企业可以灵活运用税收优惠政策，减少土地增值税的负担。

利用减免税和抵扣税款等政策，减少土地增值税的应缴税额。

3.开展税务合规操作：房地产企业应遵守税法，合理规避税务风险。

规范土地交易流程，完善相关税务资料，按照规定申报纳税，避免税务纠纷。

对于房地产企业来说，土地增值税的会计核算和纳税筹划非常重要。

合理进行土地增值税的会计核算，能够准确反映土地增值的金额；通过纳税筹划，可以降低土地增值税的税负，提升企业的竞争力和盈利能力。

房地产开发企业土地增值税筹划三法在完善现行税法相关政策的背景下，房地产开发企业土地增值税筹划成为了当前热门的税务优化方法之一。

土地增值税是指在土地使用权转让中，根据土地增值额征收的一种税收。

通过巧妙地运用税法，房地产开发企业可以降低土地增值税负担，提高盈利能力。

本文将为您详细介绍房地产开发企业土地增值税筹划的三法。

第一法：土地分拆筹划土地分拆筹划是指房地产开发企业将原本单一的土地进行拆分，将其分为多个独立的地块，再分别进行独立交易。

这样一来，土地的价值将会被拆分，并分别计算土地增值税，从而实现对土地增值税的优化。

例如，某房地产开发企业拥有一块面积较大、地理位置较好的土地。

通过将整块土地分为两个地块，将其中一个地块独立变更土地用途并进行转让。

这样，原本属于一块土地的增值部分被拆分为两部分，每一部分都可以单独计算土地增值税。

相比将整块土地一次性转让，通过土地分拆筹划可以有效降低土地增值税额。

第二法：土地入股筹划土地入股筹划是指房地产开发企业将其所拥有的土地入股到其他与房地产业务不直接相关的企业中。

通常情况下，这些企业是享受税收优惠政策的高新技术企业或者石油、化工等行业的龙头企业。

通过土地入股筹划，房地产开发企业可以将土地的所有权转移到其他企业名下，自身只保留土地使用权。

这样一来，房地产开发企业在土地转让时无需缴纳土地增值税，而受让企业可以享受到相应的税收优惠政策。

然而，值得注意的是，土地入股筹划需要符合一定的条件和程序，否则容易被税务部门认定为偷漏税行为。

因此，在进行土地入股筹划时，房地产开发企业需要咨询专业的税务顾问，并确保筹划合规合法。

第三法：土地租赁筹划土地租赁筹划是指房地产开发企业将土地的所有权转化为土地租赁权，通过租赁的方式获得土地的使用权。

在土地转让时，房地产开发企业只需缴纳土地租赁费，并无需缴纳土地增值税。

土地租赁筹划的优势在于，在土地转让过程中避免了土地增值税的高额支付。

此外，由于土地租赁费可以作为税前扣除项目，房地产开发企业还可以减少其他税种的负担。

土地增值税节税筹划方法有哪些问：土地增值税节税筹划方法有哪些？ 答：结合具体实务案例分析，下面提供给大家六种土地增值税节税筹划方法，希望能够帮助到大家。

 （一）利用临界点进行纳税筹划 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。

 （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

 根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

 （2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

 （3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

 （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

 如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括： （1）取得土地使用权所支付的金额。

 （2）开发土地的成本、费用。

 （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。

 （4）与转让房地产有关的税金。

 （5）财政部规定的其他扣除项目。

 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20％。

 根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。

土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在国家有关土地的法律、法规的规定下，对土地使用权转让所得、赠与所得或者以其他方式获取的土地使用权转让所得，征收的一种税收。

如何进行土增税的纳税筹划，则成为土地开发商、土地出让方、土地转让方等要关注的问题。

在纳税筹划方面，可以采取以下五种技巧来降低土增税的负担。

第一，分次支付土增税。

土增税应当在取得土地使用权出让收入后的15个工作日内，税务机关应向纳税人通知其应支付的土增税款项和期限，纳税人需在规定的期限内一次性交纳税款。

然而，在实际操作中，纳税人可与税务机关达成协议，分多次支付土增税款项。

例如，土地出让方可要求将土增税款项分批缴纳，其中一部分可以在签约后一段时间内支付，以减轻一次性支付土增税的负担。

第二，合理选择计税方法。

土增税可以选择的计税方法有两种，分别是按比例计算和差额计算。

按比例计税是指按照取得单个商品住房销售价格和应纳税所得额之比，计算土增税的应纳税额。

差额计算是指按照销售价格减去土地出让价款后的差额，计算土增税的应纳税额。

在选择计税方法时，应根据实际情况合理选择，使纳税额降至最低。

第三，合理进行土地收益核算。

土地收益核算是指在土地转让交易过程中，合理确定土地增值额和销售收入、成本的核算方式。

在土地收益核算中，要慎重处理项目的财务数据，合理确定土地增值额和销售收入，并充分考虑综合税负和资金利用效率等因素。

通过合理的土地收益核算，可以减少土增税的税基。

第四，合理利用土增税优惠政策。

土增税法中规定了很多土增税的优惠政策，如地方税务机关可以依法给予纳税人减征、免征土地增值税的优惠，为纳税人提供一定的减税机会。

在纳税筹划中，要根据不同地区的具体优惠政策，合理利用土增税优惠政策，降低土增税的负担。

第五，合理运用税收递延筹划。

税收递延是指在纳税期限内，纳税人可以合法利用各种手段将纳税义务转移到未来。

在土增税方面，可以通过合理的纳税期限选择，合理安排税款缴纳时间，实现税款的递延。

房地产开发企业土地增值税的筹划方法：收入分散筹划法房地产开发企业是指以购买土地、建设房屋、销售房屋等活动为主要经营行为的企业。

作为一种资本密集型行业，房地产开发企业在实施土地开发项目时需要做好税务筹划，以降低土地增值税的税负，增加企业利润。

土地增值税是指在我国土地增值销售过程中产生的一种税收，其计税依据是土地的增值额。

对于房地产开发企业来说，土地增值税是一项重要的税收成本。

因此，采取合理的筹划方法来减少土地增值税的负担，对企业的经营和发展具有重要意义。

一种常见的土地增值税筹划方法是收入分散筹划法。

该筹划法的核心思想是将土地的增值收入分散到多个企业或个人名下，从而实现土地增值税的避税效果。

具体来说，房地产开发企业可以通过以下几个步骤来实施收入分散筹划法：首先，房地产开发企业可以通过合理的内部组织结构和股权安排，将土地增值项目分散到多个子公司或合作企业名下。

通过设立多个独立的法人实体，可以使企业在税务上享受到分别征税的优惠政策。

其次，房地产开发企业还可以考虑将土地的增值收入分散到合作伙伴或个人名下。

通过与其他开发商或投资人合作，将土地开发项目以联合企业、合作开发或承包方式进行，可以让企业将土地的增值收入分散到其他合作方名下，从而降低土地增值税的负担。

此外，房地产开发企业还可以通过合理利用不动产转让合同等方式来实现收入分散。

例如，企业可以将土地转让合同额度分拆成多个合同，将土地的增值收入分散到多个合同中，从而降低土地增值税的计税依据。

另外，房地产开发企业还可以考虑将土地增值收入分散到个人名下。

通过将土地增值项目转让给个人通过个人名义进行开发，从而实现土地增值税的避税效果。

需要注意的是，房地产开发企业在实施收入分散筹划法时需要遵守相关的法律法规，并且避免出现违法操作或滥用税收政策的情况。

合理的税务筹划是合法合规的，但任何违法行为都会受到法律的制裁。

因此，企业在实施税务筹划时应当谨慎操作，避免触犯法律红线。

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析房地产开发企业作为土地的开发者和经营者，在销售房地产产品的过程中，需要缴纳土地增值税。

土地增值税是指当土地使用权确立或转让时，按照土地增值额的一定比例向国家缴纳的税款。

为了降低土地增值税的负担，房地产开发企业可以进行土地增值税的纳税筹划分析，合理安排自身经营活动，从而减少税负，提高企业盈利能力。

房地产开发企业可以采取合法的财务手段来进行纳税筹划。

利用税收优惠政策，灵活运用资金结构，降低资本额度，减少土地增值税的计税基数。

房地产开发企业还可以通过合理的资产评估和账务处理，合理减少土地增值税的计税额度。

通过这些财务手段的运用，房地产开发企业可以有效降低土地增值税的负担。

房地产开发企业可以采取合理的安排经营活动来进行纳税筹划。

选择复合开发模式，通过与其他企业合作共同开发项目，合理分担土地增值税的负担。

房地产开发企业还可以考虑选择适当的销售方式，如租赁或延期付款，从而将土地增值税的缴纳时机推迟，减少现金流压力。

通过合理安排经营活动，房地产开发企业可以优化纳税筹划，降低土地增值税的负担。

房地产开发企业可以积极运用税收合规开展纳税筹划。

房地产开发企业应加强对土地增值税法律法规的学习和理解，确保自身的税收合规。

房地产开发企业应积极配合税务机关的税收审核，主动提供涉税信息，以增加税收合规性，减少税务风险。

积极运用税收合规性进行纳税筹划，房地产开发企业可以有效降低土地增值税的负担。

房地产开发企业可以通过合法的财务手段、合理的经营活动安排以及积极运用税收合规的方式，进行土地增值税的纳税筹划分析，从而降低税负，提高企业盈利能力。

房地产开发企业也要注意遵守税法规定，增强税收合规性，确保税收稳定，为企业的可持续发展提供稳定的税收环境。

土地增值税怎样筹划，财务经理巧妙规划（老会计人的经验）年尾，又是拟定公司新发展的关键时候。

A公司的财务经理在后台留言：公司将有个宏伟的计划……我这样写税务规划，可好？事情经过是这样的……最近A公司所在的集团资金流比较紧张，集团想出售下属B公司。

尽管B公司一年到头并不为集团挣多少钱，但B公司名下有一块地，位置不错，这就是B公司最值钱的地方。

财务经理在拟定方案时，主要考虑的是，在这种情况下，股权转让的话，别的没啥异议，就是税局方面会不会让公司交土地增值税。

事实上，税务总局已有案例，出售土地要依法交纳土地增值税。

以下三个案例，税务总局都批复了让交税。

《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号）《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号）《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）于是，财务经理就想到了来一招移形换影——先让B公司再开展一段时间的业务，形成一些债权债务及其他资产负债，集团再抽出一个团队过去，到时股权转让的时候，这个团队也整建制随同资产、债权、债务一起转让……这样就避免了只是转让土地的尴尬情况了，运作一段时间之后，原班人马再回到集团……这招万一被税务部门识破，如何是好？根据最高法（2014）民二终字第264号，判决书中说“由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税”。

财务经理的方案，可不可行呢？先把概念梳理清楚。

股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度。

股权是股东享有的，并由公司法或公司章程所确定的多项具体权利的综合体。

股权转让后，股东对公司的权利义务全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司股东，取得股权。

土地使用权，依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定，建设土地使用权，是权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。

遇到财政税收问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地增值税的税收筹划合理进行土地增值税的税收筹划，可以减轻纳税负担，相应增加企业的盈利。

笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划：一、临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大税缴的越多，房价就越高。

因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。

税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。

这里的20％的增值额”就是临界点”。

根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。

实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。

改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。

二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。

按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。

开发商只有通过合理的定价和加大投入，才能以高质低价来占领市场。

二、费用转移筹划法房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除，而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。

纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转出是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。

因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。

房地产土地增值税税收的筹划方法房地产土地增值税是指在房地产转让或者出售中，根据土地增值额和有关税率计算出的一种税收。

对于房地产开发商、投资者和买卖双方来说，如何有效地进行房地产土地增值税的税收筹划，可以最大程度地减少税负，提高利润率。

本文将介绍一些房地产土地增值税税收筹划方法。

1.合理购置土地：购置土地是房地产市场的第一步，房地产开发商在购置土地时，可以选择购买位置优越、政策支持或发展潜力大的地段，能够在增值潜力上获得更高的收益，并且相应的土地增值税负担也会相对较低。

2.土地增值税优惠政策的利用：在房地产开发或转让过程中，可以充分利用土地增值税的优惠政策。

比如，在土地出让时，可以通过拿地租赁、联营经营等方式规避土地增值税负担；在房地产转让过程中，可以结合各地的税收优惠政策，比如购置年限达到一定年限后可免征或减免土地增值税。

3.延迟转让时间：土地增值税的计税依据是土地增值额，即土地转让价款与取得土地的成本差额，因此可以通过延迟房地产转让时间，减小土地增值额，从而降低土地增值税负担。

4.分拆转让筹划：对于多个房产项目的转让，可以考虑根据不同项目、不同地段的特点，分拆转让，分别计算土地增值和纳税，避免大面积的土地增值导致的高额纳税。

5.利用房地产基金、信托等投资工具：通过将房地产项目纳入房地产基金或信托计划中，可以通过对房地产资产进行重组和转移，进而减少土地增值税负担。

6.资金的灵活运用：对于房地产开发商和投资者而言，可以合理运用资金，选择购置不同时间、不同地段的房地产项目，来满足各地在土地增值税政策上的差异，从而实现税负的分散和降低。

7.合理估价：对于房地产项目的估价，可以结合市场行情，合理评估房地产资产的价值，从而减小土地增值额，降低土地增值税负担。

8.合理税收筹划：可以利用房地产税务专业人员的服务，进行房地产税收筹划，通过合理设计税负结构，调整资金流动路径，降低土地增值税负。

总之，针对房地产土地增值税的税收筹划，房地产开发商、投资者和买卖双方可以根据具体情况，通过购置合适的土地、合理运用资金、结合税收优惠政策等多种方法，来降低土地增值税负担，实现最优税收筹划效果。

房地产企业土地增值税筹划及清算技巧房地产企业在进行土地增值税筹划和清算时，需要掌握一些技巧和方法，以确保企业能够合规经营并最大化利益。

以下是一些土地增值税筹划和清算的技巧和方法：1. 展期筹划：在土地使用权期满前，可以通过与土地管理部门协商展期的方式，延长土地使用权的期限。

这样可以避免土地增值税的缴纳，并延长企业的经营周期。

2. 合理购置方式：在购置土地时，选择合适的购置方式也是一种筹划技巧。

可以选择以个人名义购买土地，然后再转手给企业，以减少土地增值税的负担。

3. 资本金注入：在企业清算过程中，通过注入资本金的方式来进行土地增值税的清算。

企业可以在注入资本金的减少土地增值税的负担。

4. 土地使用权转让：在土地增值税清算中，可以选择将土地使用权转让给其他企业或个人。

这样可以减轻企业的税务负担，并获取一定的转让费用。

5. 利用关联企业：如果企业拥有多个关联企业，可以通过在关联企业之间进行土地使用权的转让和调整，来实现土地增值税的筹划和清算。

6. 收购和合并：通过收购和合并其他房地产企业，可以实现土地增值税的筹划和清算。

收购和合并后，对于原有土地使用权的变更可以重新进行申报和计算，减少土地增值税的负担。

7. 分拆和重组：在企业内部进行分拆和重组，可以将土地使用权分散到不同的子公司或业务部门，从而减少土地增值税的缴纳。

8. 聘请专业机构：对于土地增值税筹划和清算，企业可以聘请专业的税务咨询机构或会计师事务所来进行合规操作和规避风险。

需要注意的是，土地增值税的筹划和清算需要遵守相关法律法规，避免出现违法行为。

建议企业在进行土地增值税筹划和清算时，充分了解相关法律法规，遵守合规要求，确保企业的合法经营。

某商业地产项目自持与出售税务筹划摘要:党中央十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。

特别是国家出台了一系列新的规定,加大了发展租赁房市场，降低租赁住房税费负担的力度。

在这种大环境下对于商业地产项目的税务筹划提出一个新问题，到底是商业地产自持还是出售对于企业更有利呢？针对这个新问题本文以真实商业地产案例为背景根据国内税收法律法规及相关规定，对某商业地产项目两种经营模式下的企业所得税、土地增值税、增值税等税种、折现纳税总额、折现利润总额、NPV进行测算，通过对比数据的方式为公司决策提供支持，进而提出商业地产的税务筹划方法，合理降低是商业地产项目税负，达到税务优化的目的。

关键词：商业地产自持与出售税务筹划1、项目背景介绍1.1项目的管理现状与存在的管理问题某商业地产项目位于湖北省武汉市某区，该土地于2011年取得土地性质为商业用地使用年限为40年，本期开发对应土地面积4814.70㎡，总可售建筑面积35746.14㎡项目于2016年1月通过竣工验收备案，2016年8月开始交付。

截止2019年4月30日，已出售面积占总可售面积比例约为68.33%。

1.2 自持与出售商业的税务筹划方案的提出此项目于2016年1月通过竣工验收，因2016年武汉市整体地产环境冷清，该公司尝试将一部分未售出商业自持获得租金收益。

根据2016年签订的商业自持租赁合同,租金均价为70元/㎡，每三年递增5%；商业管理费为12元/㎡，每三年递增5%。

由于2019年武汉市房地产市场成交火爆房价逐渐升高，该地段同等商业的售价涨到20000元/㎡，同时2019年该项目商业接近满租状态，租赁水平直线上升，商业投资回报率也随之上浮。

针对此现象公司内部有两种观点，一种观点认为商业受到网购与物联冲击，大多数商业面临着生存问题，应趁房价高将所有未售商业出售获得更高的经济效益，另一种观点认为商业应该长期自持，在获得长期的运营收益后还留有资产存在。

房地产开发企业的土地增值税筹划对策土地增值税是指在房地产开发过程中，由于土地具有稀缺性和特定用途等因素，由开发企业在土地转让、拍卖等行为中所获取到的收益所需缴纳的税费。

对于房地产开发企业来说，土地增值税是一项重要的财务成本，因此需要进行筹划对策，以降低增值税的税负。

1. 拆分土地所有权与使用权在开发项目中，可将土地所有权与使用权拆分，将土地所有权转移给其他公司或个人，而自己仅持有土地使用权。

由于土地所有权的转移未涉及土地使用，因此不触及土地增值税法的规定，从而有效避免土地增值税的纳税义务。

2. 承包土地经营权在开发项目中，对土地进行承包经营往往比直接购买更为划算，一方面节约了土地购买的成本，另一方面也能有效避免土地增值税的纳税义务。

但需要注意的是，在承包土地经营权时要遵循土地管理法等规定，确保操作合法。

3. 征地与置换在房地产项目开发中，征地是一项重要的措施。

在征地时，可通过与政府协商，将土地上的房屋换成固定底价的股权，实现低成本获得更高的股权收益。

并且，通过置换方案，将土地上的老旧房屋置换成新的房屋开发项目，从而规避土地增值税的纳税义务。

4. 利用退税政策房地产开发企业可以通过利用退税政策，来减轻土地增值税的税负。

在开发过程中，若开发企业在购买其它设备或进行一定投资，可以依据税法规定，获得一定的退税政策。

在土地增值税方面，如果能有效利用退税政策，不仅能够减轻土地增值税的税负，也能优化企业整体财务结构。

5. 延长企业经营年限按照税法规定，土地增值税税率分为两个档次，分别为30%和60%。

若房地产开发企业能够延长企业经营年限，从而享受税率较低的优惠政策，也能有效降低土地增值税的税负。

因此，企业在开发过程中应该依据市场需要和战略规划，合理规划企业经营年限。

总体来说，对于房地产开发企业来说，税负优化是企业核心策略之一。

而土地增值税筹划则是其重要的税务策略之一。

但是，每个房地产开发企业的筹划策略都应该根据其公司特点和政策法规情况制定，不能简单地套用别人的筹划模式，否则可能会带来逆效应。

开发商如何筹划土地增值税土地增值税是指在土地流转过程中，根据土地转让的差价所收取的税费。

对于开发商而言，合理筹划土地增值税是实现项目盈利的重要一环。

本文将探讨开发商如何筹划土地增值税，从而最大限度地减少税负压力，提高项目的盈利能力。

首先，开发商可以通过合理的交易结构来降低土地增值税。

土地增值税的税率随着土地增值幅度的提高而增加，因此通过合理的交易结构将将土地的增值分摊到多个交易环节，可以减少增值幅度，进而降低税负。

开发商可以利用房地产开发的特点，将土地转让交易与房屋销售分开进行，将土地的增值拆分成多次交易的增值，从而降低税率的递增效应。

这种方式需要开发商在购地时就提前规划好，并与相关单位合作，确保整个交易过程的顺利进行。

其次，开发商可以通过合理的土地评估来降低土地增值税。

土地增值税的计算是基于土地的评估价值，因此开发商可以通过合理评估土地价值的手段来降低税负。

开发商可以委托专业的土地评估机构对土地进行评估，确保评估价值合理准确。

同时，开发商还可以利用土地的地理位置、周边设施、土地用途等因素来提升土地评估价值，从而达到降低税负的目的。

然而，开发商在进行土地评估时，应严格遵守相关法律法规，避免违规行为，同时应确保评估结果的真实可信性。

再次，开发商可以通过合理的税收筹划来降低土地增值税。

税收筹划是指通过合理的税收安排和结构，以合法的方式减少纳税人的税务负担。

开发商可以合理运用税收政策，选择适用的税收优惠政策，比如增值税小规模纳税人、进项税额抵扣等，从而减少土地增值税的缴纳额度。

此外，开发商还可以适当调整公司的财务结构和业务布局，合理分配收入和支出，以降低整体的税务负担。

最后，开发商可以通过合理的资本运作来降低土地增值税。

资本运作是指利用资金、收益等各种资源进行经营活动，以实现经济效益最大化的过程。

开发商可以通过合理的资本结构安排，利用资本金融工具来规避土地增值税。

通过利用债务、股权等资本运作工具，将部分资金投入到项目开发中，从而减少土地增值税的计算基数，达到降低税负的目的。