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滨江River 营销提升方案建议壹r side 扬州博生置业顾问有限公司号onePART1–PART1 –产品定位及销售目标PART2-2011销售目标销售分解PART2 项目现状及产品分析PART3PART3 -营销提升建议2011年销售目标2011销售目标：100套销售金额8000万(实际回款率70%）考虑到首次开盘，市场比较关注，广告的投放比较集中，以及对实际销售过程的预期，首开4栋房源比较合理。
根据目前市场行情，蓄水效果可能不会太理想，应当延长蓄水对实际销售程的预期首开栋房源较合时间，按每天4组客户计算，蓄水时间应当安排3个月比较妥当。
按照蓄水时间推算月可以开盘当月销售此后按照蓄水时间推算，9月可以开盘，当月销售60%，此后3个月按4名销售员每人每月3套任务计算，实现八千万销售额是比较理想化的。
销售分解积累客户期争取于积累客户期，争取于2011年5月28日开始接待已登记客户咨询，不承诺其意向认购房号19月份，选取房号，公开发售，开盘当天公开价格，交纳定金，同时享受售公开发售当日优惠。
2开盘延续期，针对认购未成交客户推出少量保留单位，消化无法通过优惠逼定的部分客户，通过“十一”长假的休息机会抓住来访客户促成销售。
3PART1 –产品定位及销售目标PART2–市场大环境PART3PART2 项目现状与产品分析客户接受度PART3–销售提升建议SWOT 分析展示面案例全国楼市销售面积环比下降两成房贷紧缩影响合理住房需求由于受到国家强力调控的影响，楼市一片冷清。
购买者和发展商陷入新一轮的观望中信息资源来源扬州地产信息网5月11日，国家统计局发布了4月份的经济数据，尽管房地产产开发投资开工面积企业资金来源继续保持增长势头但产开发投资，开工面积企业资金来源继续保持增长势头，但增幅自今年以来持续收窄。
今年4月全国商品房销售面积7255万平米，环比3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。
1今年1—4月份，全国房地产投资达到13340亿元，同比增长34.4%，明显超过固定投资25.5%的势头。
滨江花园后续销售跟踪策划操作方案根据12月8日的《繁昌荻港镇滨江花园销售诊断报告》所述，滨江花园前期存在的主要问题是项目信息传播不到位。
具体包括对项目客户研究不细，对信息传播重视不够，导致宣传主题不突出，传播信息一部分不具体不准确，在项目覆盖半径内仍然存在很多传播盲点等。
后续销售跟踪策划主要是对前期销售策划的一个补充，一个跟踪，一个修正，一个细化。
一、对项目的基本认识和主要传播思路:主要客户:企业员工客户（家在农村的为主）、农村进镇客户、老荻港居民。
据了解，荻港镇的大老板除荻港外，在繁昌（县城）有一套住房，在芜湖有一套住房。
一般有钱人偏向在繁昌县城购置新房，在荻港购置新房的客户手头资金一般不是很多，并且主要是工作单位在荻港的企业员工，并且是以家在荻港辖区内的农民身份为主。
第二类是部分即将拆迁的，或者子女在外地打工、收入较高的农村住户。
第三类是少数老荻港居民家里住房紧张，现在家里又有年轻人结婚的。
主要客户特点：1居住分散，住在各村或者在镇上租房；2有固定收入，但不是太高；3信息接受慢，信息渠道相对狭窄，并且以眼看口传为主；4有文化，但程度不高；5对事物决策慎重、速度慢；6可自由支配时间少；7活动规律固定，往往有一定线路。
主要销售策略：按部就班，平稳销售。
采取这一策略的主要原因，主要是以上客户相对比较分散，传播信息、接受信息的节奏相对较慢，文化程度不高，对事情的考虑决策相对较慢，购买商品住宅一是在家里是前所未有的，二是家庭最大的一次消费,通常十分慎重，都是全家商议，甚至专门请朋友到现场看房参考。
综合以上因素，项目的准客户接受信息和家庭决策是慢节奏的，销售也应该是按部就班的，太着急是对情况不了解的表现。
面对上述客户,希望一夜之间销售完毕，是不现实的。
销售现场关于项目主要说词另附（见"荻港镇安新家，子孙后代发展大"）。
主题广告语:荻港镇上安新家,子孙后代发展大这句话主要是针对上述客户而言。
销讲说辞要点一、火箭底座1、20年汇聚千亿级资本沉淀，城市正中央经济硕果；项目所在的南滨路发展20余年，凝聚了政府和各大知名开发商数千亿资本的沉淀，打造出一条重庆豪宅走廊，寸土寸金的南滨路已经无地可拿。
a、自古达官商贾云集：1891年3月1日重庆海关正式成立，宣布重庆开埠，作为通商口岸对外开放。
法国于1896年3月在重庆设立领事馆，1902年修建法国水师兵营。
1915年，英国卜内门公司在重庆南滨路五船路口开办卜内门洋行。
自此重庆长江南岸便成为了西方国家开设机构的首选之地，英、法、美、德等国，纷纷在南岸境内设海关、建码头、修仓库、开洋行……南滨路一线更是“万国林立”。
b、黄金的投资时机：南滨路滨江豪宅板块楼面价已经突破10000元/㎡；南滨路最后一块处女地；繁华南滨路菁华一公里c、高效率的投资获得：高回报且未来看涨的租赁市场；区域滨江版块物业买卖价格逐年攀升(补充租赁市场案例价格：东原1891，月租4500；珊瑚水岸8000-10000)d、南滨路竞品：精装修价格均价3.5-4万元/㎡以上：1981、喜马拉雅、长嘉汇；清水价格均价2.5-3万元/㎡以上：皇冠国际、铂悦澜庭、紫御江⼭；e、市场走量：2016年度滨江路豪宅物业销售量持续第⼀；f、产品对⽐：滨江路上唯⼀一个同时拥有城市江景和社区成熟配套的豪宅项目；2、重庆城市名片，万亿繁华后花园；a、中央的力量：1.中央价值区：项目所在的南滨路发展20余年，凝聚了政府和各大知名开发商数千亿的资本投入，寸土寸金的南滨路已经无地可拿。
2.中央江景区：我们都知道重庆从来不缺江，但所见的江景却每公里不尽相同。
南滨特区绝佳观江视野，对望渝中半岛，尊享全城最美一湾金江，独揽巴渝十二景中的“黄葛晚渡”“海棠烟雨、龙门皓月”等古色古香的景观。
3.中央酒店区：这里云集了凯宾斯基、喜来登，丽笙等5星级酒店，旗舰餐饮不计其数，休闲度假氛围无可比拟。
4.中央景观区：南滨特区周边有烟雨公园内设亚洲最大旱地音乐喷泉广场、南滨公园、后堡公园等，生态环境极佳。
**滨江花园项目定位一、项目概况1、项目地块情况项目位于南岸区目前发展态势良好的无污染工业园区——重庆市经济开发区的丹龙路，面邻长江，毗邻骏逸天下、美堤雅城和一个市政公园，背靠工业园企业。
项目地块江岸线狭长，与长江仅滨江路一路之隔，项目江景面极为开阔。
目前，由于地块滨江段的滨江路尚处于建设初期，计划2005年3月本项目一期工程地块方始具备开发建设条件。
1)餐饮、娱乐、金融网点分布现状由于本项目地块所处的经开区内，主要入驻封闭式管理的企业单位，毗邻的美堤雅城和骏逸天下各项配套正在建设中，尚未正式投入经营，因此目前项目周边的餐饮、娱乐、金融等配套规模小、档次低、市场辐射范围窄，对本项目的支持力度非常有限。
未来美堤雅城、骏逸天下和本项目都规划了相当的配套，将形成自有的独立商业配套圈，但目前该区域的居民重点依赖于南坪商业步行街和南滨路(长江大桥南桥头至上新街段)餐饮娱乐街。
2)交通状况项目位于经开区城市主干道丹龙路，西接鹅公岩长江大桥，北连主城干道，路面平整宽阔，路况良好。
目前公共交通配套严重不足，出行欠便利。
随着骏逸天下、美堤雅城以及本项目(局部或整体)的交房使用，业主入住，公共交通将极大改善。
此外，当2005年-2006年间滨江路通车后，项目交通状况还将得到进一步改善。
3)人口构成目前经开区本属工业园区的规划，之前类似于城市边缘新兴地带，即使当前有大量企业的入住，但也多只建厂房，而无宿舍区，仅有少数2001-2002年间开发的住宅区入住的部分居民，居民数量非常少。
4)产业分布经开区为工业园区的规划，目前主要以无污染的加工工业为主，如制药、制衣、机电、建材等。
5)居家环境状况本项目所于经开区内，入驻企业基本无污染，同时区内绿化良好，再加上毗邻120亩的市政公园，项目位于长江边，江面开阔，江对面绿意盎然，空气清新，居家环境质量胜过主城区中心区域。
2、地块历史沿革重庆市经济技术开发区是中国西部地区最早设立的国家级开发区，其区域定位为现代无污染工业园区，位置紧邻南岸中心商圈，区位状况良好，引来众多的大型企业纷纷入驻该区域，如美心集团、爱立信、腾辉、树王等。
