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我国不动产物权登记制度的反思与构建一、引言在建设社会主义法治国家的过程中，不动产物权登记制度在保障公民财产权益、维护社会稳定等方面发挥着重要作用。
然而，当前我国不动产物权登记制度仍存在一些问题，需要进行反思与构建。
本文将从不动产物权登记制度的问题出发，提出相应的改革建议。
二、问题分析1. 登记体系不完善目前，我国的不动产物权登记分为多个部门，导致登记流程繁琐、周期长、费用高。
同时，不同部门之间协调不畅，容易出现信息不对称和纠纷处理不力的情况。
2. 数据录入和共享问题不动产登记信息存在重复、冗余，以及录入错误等情况。
此外，不同区域之间的信息共享不畅，影响跨地区不动产交易的顺利进行。
3. 登记制度的公正性与公平性当前不动产登记制度中存在一些腐败问题，包括贪污受贿、权力滥用等。
这些问题导致登记的公正性和公平性受到质疑，损害了法治建设的基础。
三、改革建议1. 建立统一、高效的登记体系为了提高登记效率，应当完善不动产登记部门的机构设置，整合各部门的职能，形成一体化的登记体系。
此外，应借鉴国际先进经验，引入信息化技术，提高登记的便捷性和准确性。
2. 推进集中登记制度为了解决不动产登记流程繁琐的问题，可以推进集中登记制度，将不动产登记主体集中在一家或几家具有专业性的机构进行处理。
这样可以避免登记中的信息不对称和协调问题，并降低登记的费用和时间成本。
3. 加强不动产登记信息管理为了解决数据录入和共享问题，应建立规范的信息录入标准，并加强数据质量监控。
同时，应积极推动不同地区之间的信息共享机制建设，确保不动产交易能够在全国范围内实现信息互通。
4. 强化不动产登记制度的监督与评估为了提高登记制度的公正性和公平性，应加强对登记机构的监督，建立完善的监督机制，防止腐败行为的发生。
此外，应定期对登记制度进行评估，及时发现问题并进行改进。
5. 深化不动产登记制度改革的法治化进程在推进改革的过程中，应充分发挥法治的作用，加强立法，完善相关法规和制度。
规范查询、保障权益、便民利民——自然资源部政策法规司负责人解读《不动产登记资料查询暂行办法》文章属性•【公布机关】自然资源部,自然资源部,自然资源部•【公布日期】2018.03.20•【分类】法规、规章解读正文规范查询保障权益便民利民——部政策法规司负责人解读《不动产登记资料查询暂行办法》2018年3月2日，国土资源部部长姜大明签署第80号国土资源部令，发布《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》），自公布之日起实施。
这是贯彻落实党的十九大精神,践行以人民为中心的发展思想，深化法治国土实践的又一个重要举措。
《办法》出台的背景和重点内容有哪些？国土资源部政策法规司司长魏莉华就此进行了解读。
《办法》的出台是进一步严格规范不动产登记资料查询的迫切需要不动产统一登记是党中央、国务院确定的重大改革事项。
自2014年11月24日《不动产登记条例》颁布以来，各地不动产登记工作稳步推进，为保障不动产权利人合法权益发挥了重要作用。
不动产登记资料查询是广大人民群众在不动产买卖、继承等活动中的重要基础性支撑，是不动产登记机构的重要服务事项，也是不动产统一登记法律制度的重要组成部分。
随着中国特色社会主义进入新时代，全社会对维护不动产交易安全、保护不动产权利人合法权益的呼声日益升高，广大人民群众对不动产登记资料查询的需求也日益增多。
在实践过程中，不动产登记资料查询还存在一些亟待解决的问题：一是现有规定不够系统。
不动产登记资料的查询和复制规定，散见于《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》中，没有形成一个体系，不方便人民群众申请查询，也不利于指导地方开展查询工作。
二是相关规定不够明确。
按照规定，利害关系人可以查询、复制不动产登记资料。
但是，哪些人属于利害关系人，利害关系人应当提供那些资料，法律法规和规章都没有规定，地方执行也没有统一的标准，亟需明确和细化。
三是《土地登记资料公开查询办法》与《物权法》《不动产登记暂行条例》的规定不一致，亟需废止。
中华人民共和国国土资源部令第80号不动产登记资料查询暂行办法(2018年1月26日国土资源部第1次部务会议通过)第一章总则第一条为了规范不动产登记资料查询活动，加强不动产登记资料管理、保护和利用，维护不动产交易安全,保护不动产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，制定本办法。
第二条本办法所称不动产登记资料，包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
不动产登记资料由不动产登记机构负责保存和管理。
第三条县级以上人民政府不动产登记机构负责不动产登记资料查询管理工作。
第四条不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。
不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。
第五条不动产登记资料查询，遵循依法、便民、高效的原则。
第六条不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，以不动产登记信息管理基础平台为基础，通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式，为查询人提供便利。
第二章一般规定第七条查询不动产登记资料，应当在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构进行，但法律法规另有规定的除外。
查询人到非不动产所在地的不动产登记机构申请查询的，该机构应当告知其到相应的机构查询。
不动产登记机构应当提供必要的查询场地，并安排专门人员负责不动产登记资料的查询、复制和出具查询结果证明等工作。
申请查询不动产登记原始资料,应当优先调取数字化成果，确有需求和必要，可以调取纸质不动产登记原始资料。
第八条不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。
查询申请书应当包括下列内容：（一）查询主体；（二）查询目的；（三）查询内容；（四）查询结果要求；（五）提交的申请材料清单。
关于不动产登记档案管理的几点思考【摘要】本文主要对不动产登记档案管理进行了全面的思考和探讨。
在介绍了不动产登记档案管理的背景情况。
在分别从建立全国统一的不动产登记档案管理制度、加强电子化管理、保密工作、公开透明化以及管理人员专业化培训等方面进行了详细分析和讨论。
在强调了不动产登记档案管理工作的重要性，并展望了未来的发展方向。
总结全文观点，强调了全面加强不动产登记档案管理工作的必要性和紧迫性。
通过本文的分析，可以更好地认识和探讨不动产登记档案管理工作的重要性，为未来的不动产登记档案管理工作提供有益的参考和借鉴。
【关键词】不动产登记档案管理制度, 电子化管理, 保密工作, 公开透明化, 专业化培训, 重要性, 发展方向, 总结观点1. 引言1.1 背景介绍不动产登记档案管理是国家不动产管理工作的重要组成部分，其在实现房地产市场健康发展和保障不动产权益方面具有重要意义。
随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，不动产交易日益频繁，不动产登记档案管理的难度和重要性也日益突出。
目前我国的不动产登记档案管理存在诸多问题，如不统一的管理制度、繁琐的登记程序、信息不对称等，严重影响了不动产交易的效率和透明度。
为了提高不动产登记档案管理工作的效率和质量，加强对不动产权益的保护，建立全国统一的不动产登记档案管理制度，推行电子化管理，加强保密工作，提高公开透明度，培训专业化管理人员是当前亟需解决的问题。
只有通过系统性的改革和完善，才能够实现不动产登记档案管理工作的现代化和规范化。
部分结束。
2. 正文2.1 建立全国统一的不动产登记档案管理制度建立全国统一的不动产登记档案管理制度是当前不动产登记工作中亟需解决的重要问题。
目前我国不动产登记档案管理存在着各地管理标准不统一、流程不通畅、信息共享困难等诸多问题，影响了不动产交易的效率和规范性。
在建立统一管理制度的过程中，需要加强各级政府部门之间的协调配合，制定统一的管理规范和流程，确保信息的准确性和及时性。
工作探讨Work Discussion不动产登记档案资料查询制度规范化操作分析■陈嵩中山市自然资源档案馆摘要：近年来，人们对不动产登记程序和信息查询的关注在逐渐提升，也使社会各界加大了对不动产登记档案和查询制度的重视。
不动产登记档案、登■记管理的整合和规范化已经通过各种措施在紧锣密鼓地实施中，为顺利开展相关注册、登记和查询服务提供了有利的条件叫除了为相关注册和查询信息的开发提供更大的便利之外，国家相关部门还整合了每个登记机构的相应职责，从而保证了在不动产登记档案资料和查询文件规范化操作期间的有效运行。
关键词：档案查询；规范操作；不动产目前，我国现行有关不动产数据登记制度中存在许多难以解决的问题。
相关部门必须遵循保密查询和有限公开的原则，对登记资料的查询主体进行必要的限缩。
另外，不动产权利人仅指其记录在不动产登记册中登记的财产所有人，而不包括隐性共有人。
对于利益相关者范围的定义，必须使用解释法来定义申请人与注册不动产之间的关系。
不动产登记信息检索系统应在维护交易安全和保护权利人权利之间取得平衡。
此外，有必要明确部门的共享和登记数据是一致性，明确两者的含义及其主题、性质、方式、作用上存在的差异。
一、不动产登记档案查询规范化管理的必要性根据《不动产登记资料查询暂行办法》第二条，不动产登记信息主要包括不动产登记薄等登记结果；其原始资料信息包括登记申请、不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
越来越多的不动产相关单位机构均收到有关政府的披露申请，要求其披露相关产权登记处记录的信息⑵。
这不仅给不动产相关机构带来了很大的困扰，而且给工作带来了巨大的压力。
从法律层次来看，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产登记簿是不动产所有权和内容的最终依据，主要由原注册机构直接管理。
由于权利人和利害关系方均有查询和复制相关注册信息的基本权利，因此，登记机关有必要根据相关法律向权利人及利害关系人提供查询和复制。
浅谈《不动产登记暂行条例》中利害关系人查询不动产信息摘要：利害关系人是一个法律术语，无论从实体法、程序法中均有涉及利害关系人或者利害关系的权利义务。
《不动产登记暂行条例》的实施，为房地产统一登记管理提供了更加明确的法律依据、法律保障。
从法律层面揭示了房地产产权交易、登记、转移、变更到登记簿保管存在的必然性，即法定性、唯一性、适时性、凭证性、交易安全性。
关键词：登记资料；权利人；利害关系人伴随着时代的发展，房产已是中国百姓家庭的极为重要的财富，没有哪项资产像房屋一样对人们的生活如此重要。
当今房地产市场空前活跃，房产档案的利用越来越频繁。
如何辨析利害关系人查询房产档案，一直是房产登记机构的难题。
一、“利害关系人”的法律界定从各部法律条文中不难发现，利害关系人是一个法律术语，无论从实体法、程序法中均有涉及利害关系人或者利害关系的权利义务。
如《民法通则》第19条、第 22、第 23、第 24 条；《民事诉讼法》第 119 条；《行政诉讼法》第 27 条等等，这些法律条文对利害关系人或利害关系的概念都没有一个明确的定义表述。
在不同的部门法律中利害关系人的诠释的范围也不尽相同。
如在民事法律关系中，利害关系人通常指近亲属和债权债务人，及其他亲属、朋友或居委会、村委会。
而行政诉讼法律关系中的利害关系人，通常指权益受到具体行政行为侵害的直接当事人，并且其合法权益与行政行为之间必须存在有因果关系。
2007 年颁布的《物权法》在“不动产物权登记”一节中第 18 条的阐述：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料、登记机构应当提供。
”第19条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记……不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记……。
”《物权法》同样没有对利害关系人的概念和范围进行界定。
2014 年 11 月国务院公布的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第四章节“登记信息共享与保护”中的第 27 条：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
随着我国不动产统一登记制度的实施，不动产登记资料（本文认为，《办法》中的不动产登记资料，也可以称为不动产登记档案）查询也成为不动产登记机构重要的日常工作之一。
不动产登记资料作为一种与民生、经济息息相关的档案资料，查询利用率较高，在保护权利人合法权益、维护不动产交易安全等方面，具有重要的、不可替代的价值。
有关不动产登记资料查询、复制的规定，散见于《物权法》（主席令第62号）、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）中，并且与《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号，尚未废止）和《土地登记资料公开查询办法》（国土资源部令第14号，2018年3月2日废止）的规定不一致，不利于指导各地不动产登记机构开展查询工作。
在此背景下，原国土资源部制定出台了《办法》，于2018年3月2日公布并实施。
《办法》提出依法、便民、高效的查询原则，充分体现了依法治理、方便群众的立法思想，突出了不动产登记资料查询工作的服务性。
《办法》明确不动产登记机构是不动产登记资料的查询、管理机构。
对不动产登记机构来说，需要强化服务意识，规范和调整查询工作内容、程序，严格按照《办法》规定开展查询工作，并创新查询方式、提高查询效率，认真贯彻落实依法、便民、高效的原则和要求。
对《不动产登记资料
查询暂行办法》的思考
王伟英
摘要：简析《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部令第80号，以下简称《办法》）的出台背景。
对《办法》出台后如何实施查询进行了思考，提出不动产登记机构应当以依法查询为原则、以分类查询为导向、以便民高效为目标，规范流程，完善措施，规范开展不动产登记资料查询工作。
关键词：档案利用；不动产登记资料；查询工作
中图分类号：F293.33 文献标识码：C
文章编号：1001-9138-（2018）08-0048-51 收稿日期：2018-06-25
作者简介：王伟英，鹤壁市不动产登记中心。
注：本文为2018年度河南省档案科技项目阶段性研究成果，项目编号2018-X-11。
1以依法查询为原则
1.1认真学习《办法》及相关法律法规内容
《办法》虽然只是部门规章，法律效力层级较低，但其内容具体、操作性强，对不动产登记资料查询工作有较强的指导意义。
且《办法》与之前的《房屋权属登记信息查询暂行办法》《土地登记资料公开查询办法》规定有不一致的地方。
所以，各地不动产登记机构首先应该组织工作人员学习《办法》内容，通晓《办法》的各项规定；其次还应学习相关的《物权法》《不动产登记暂行条例》《档案法》《保密法》等，从而深刻理解和把握《办法》的精神实质，规范不动产登记资料查询和管理工作；再者还需要了解《继承法》《公司法》《破产法》《民法总则》等有关条款内容，依法认定继承人、受遗赠人、清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等视同权利人本人的查询主体身份。
1.2严格按照《办法》规定进行查询
《办法》对不动产登记资料的查询内容、查询程序、查询主体分类认定、资料保护等均作了详细规定，还规定了不予查询的情况，同时对登记机构及其工作人员和查询人的行为进行了规范，违反规定的要承担相应责任、接受处罚。
因此，不动产登记查询工作人员应当遵循“法无授权不可为、法定职责必须为”的原则，不符合查询条件的不予查询，符合查询条件的必须查询，并按照规定程序查询；查询人应当根据自己的查询权限申请查询，并提交相应的申请材料；查询过程中，所有能够接触到不动产登记资料、获得相关信息的人员，都具有保护不动产登记资料安全的义务，避免发生毁损、丢失、被篡改、泄密等情况。
1.3对违法违规行为的处罚和责任追究
相对于不动产登记发证工作的“窗口”地位，登记资料查询工作则处于“幕后”位置，不仅社会关注度较低，而且不动产登记机构本身也不够重视，登记资料安全管理不到位、不按规定程序查询、查询范围过宽或过窄、登记信息泄露等现象在一些不动产登记机构不同程度地存在。
由于该工作领域违法违规行为的危害大多是隐性的、间接的，不会立即显现出来，所以常常被忽视、甚至意识不到。
但是，不动产登记信息中包含大量的企业、个人信息，如姓名、住址、联系方式、身份证号。
如果泄露，有可能会给当事人造成危害，成为不法分子谋取私利的工具。
随着网络和信息技术的发展以及不动产登记资料管理的数据化，该工作领域违法违规现象更加隐秘且呈现多发趋势，社会危害将会增大。
因此，不动产登记机构应当建立健全防范和监管机制，对查询工作中的违法违规行为严肃处理，情节严重的按照《办法》规定交由相关部门进行处罚或追责。
2 以分类查询为导向
《办法》明确了分类查询的指导思想，对不动产登记资料查询主体进行了详细划分，并规定了各类主体的查询权限，解决了不动产登记资料哪些人可以查、能查什么、怎么查、怎么用的问题，操作性、指导性较强，在方便群众、保障交易安全的同时，兼顾保护权利人隐私。
笔者根据《办法》内容以及相关法律法规规定，结合查询工作实际，对不同查询主体范围及其相应的
表
1：不动产登记资料分类查询梳理表
查询权限、需要提交的申请资料等进行了梳理，如表1所示。
《办法》第31条规定，“有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法另行规定”。
鉴于该具体办法尚未出台、而有关国家机关查询不动产登记资料情况较多的现状，笔者依据《不动产登记暂行条例》第27条、《不动产登记暂行条例实施细则》第97条、《不动产登记操作规范（试行）》20.1.3款和20.2.4款规定，将“有关国家机关”作为一类查询主体进行了梳理。
至于国家机关之间共享不动产登记信息工作，笔者认为应该依据共享信息的内容、种类等分别制定信息共享办法，不宜一概而论。
待国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法出台后，再按新的办法执行。
3 以便民高效查询为目标
不动产登记资料查询服务对象主要是广大群众，方便快捷查询是群众的期望，也应当是不动产登记机构的工作目标。
不动产登记机构在依法查询的前提下，要做好以下几方面工作：
3.1 强化服务意识，做到主动服务
不动产登记资料的利用率越高，说明其保存价值越大。
不动产登记机构要树立和强化服务观念，在热情、耐心提供查询服务的同时，主动了解查询人的意图，为查询人提供有价值的、全面的资料信息，因为多数情况下，查询人并不清楚登记资料中包含哪些内容、也不了解登记资料之间的关联关系。
此外，不动产登记机构要定期对不动产登记资料查询利用现状进行统计分析，调查研究各类查询主体需求，掌握不动产登记资料价值规律，不断改进查询服务措施，充分发挥不动产登记资料在保护权利人合法权益、保障不动产交易安全等方面的重要作用。
3.2提高查询质量，做到精准服务
加强查询工作人员业务培训，使之不仅熟悉档案管理业务、具备计算机操作技能，还要了解各类不动产登记业务，熟悉不动产登记资料的类别、内容等，以及不动产登记资料之间的关联关系，保证调取资料、提供查询结果、或者出具查询结果证明的精准性。
此类证明具有法律效力，对于相关的经济纠纷化解、案件审理等具有至关重要的凭证作用。
因此，查询工作人员要慎重对待，要通过不同的检索方式查询验证，并认真核对、确保无误后，再出具查询结果证明。
3.3拓宽查询途径，做到便捷服务
要不断提高不动产登记资料管理的信息化水平，通过对不动产统一登记之前的房屋登记、土地登记、林权登记等存量登记信息数据整合，以及所有不动产登记资料的数字化整理，建立起数据完整、关联准确的不动产登记信息数据库。
并在此基础上开发查询利用模块，建设网上便民信息查询系统，或在不动产登记服务大厅配置自助查询机，或利用网络技术，为不同查询主体提供相应查询权限的查询终端，在保证信息安全的前提下，实现远程化、多方式自助查询。
