新背景下购物中心考核体系的构建
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试论服装零售终端运营绩效考核体系建设在现代市场经济中,任何一个企业都需要有一个合理的绩效考核体系,以便能够有效地盯住业务和管理的各个方面,及时发现和解决存在的问题,提高企业的运作效率和市场竞争力。
对于服装零售业来说,绩效考核体系的建设更是至关重要的,因为这个行业的竞争非常激烈,要想在市场中占据一席之地,必须要有一个完善的运营绩效考核体系,尽可能地将各个环节的管理和业务运作对标先进的管理理念和运营模式,才能有效地提高企业的盈利水平和市场影响力。
一、建立定期的绩效考核机制企业要想建设一套完整的绩效考核体系,必须先建立一个定期的绩效考核机制,该机制应包括以下内容:1.目标的设定在确定绩效考核机制的时候,必须先确立清晰的目标,建立有效的指标体系,依据指标体系进行考核。
比如,可以将企业的业务目标分为销售目标和客户满意度目标两个方面进行制定。
2.绩效考核要素绩效考核要素应该根据企业的战略发展计划而定,同时还要考虑到目标客群、消费趋势、经济环境和市场缺口等因素,最终确定鞋服、裤装和配饰等各项业务的要素指标。
3.指标的制定指标的制定应该结合公司的特点和发展目标进行,而不是一味地照抄行业标准。
对于服装零售企业,可以将销售额、客单价、客流量等指标作为直接指标,再将库存周转率、毛利率和退换货率等作为间接指标。
二、运用现代技术手段,建立精准化绩效评价体系现代生活中,各个行业都已经开始应用各种现代技术,使得数据化、信息化的管理模式成为现实。
为了建立精准化绩效评价体系,服装零售企业也应该将现代技术运用到自己的业务流程当中,建立高效、准确的管理和监控系统,以便能够更好地实现对各种业务信息的跟踪、记录和展示。
具体手段包括:1.使用结构化数据分析方法,对销售数据、库存数据、行业趋势信息进行分析,形成报表和数据可视化,以便于管理层更好地了解企业经营情况。
2.将业务信息和客户数据集成到智能系统中,提高客户维系和服务水平,为用户提供个性化定制产品和服务。
绩效管理一、绩效考核的目的1、建立科学,有效的绩效管理机制,客观,公正的评价组织和员工绩效与贡献,持续提升个人与组织的业绩水平,有力推进公司战略规划的实施.2、为人才选拔,晋升等人力资源管理工作提供决策依据.3、为员工的职业生涯规划,培训,奖惩等提供参考依据.二、绩效考核的原则1、考核公正原则☆强调以记录数据和事实的计划目标为依据,避免主观臆断和个人色彩.个人绩效目标与组织目标保持一致原则.☆公司目标会层层分解到员工个人,因此您个人的绩效目标和公司的绩效是一致的,您需要理解企业价值观,战略目标对您个人的要求制定与公司目标相一致的工作计划并加以实施.2、对过程管理原则.☆公司会不断的检查员工计划招聘情况及调整计划,因此也不会不断的对您个人的绩效进行评论和反馈,通过对目标对实施过程的管理帮助您提高个人业绩.3、绩效考核的依据☆根据公司战略目标,部门职能,职位说明书,绩效计划等制定相应的指标进行考核.4、绩效考核的分类☆根据考核周期分为月度考核,季度考核,年度考核.5、绩效考核方式☆为确保组织目标与个人目标平衡发展,绩效考核方式以平衡积分卡,关键业绩指标考核为主.6、绩效考核的沟通☆绩效管理过程中,从考核计划,指标制定,考核实施到考核结果反馈,考核者与被考核者需要保持充分的沟通,保证整个绩效管理过程中双方在思想与认识上高度同意.☆考核结束后,考核者通过绩效面谈将考核结果反馈给被考核者,面谈内容包括肯定成绩,指出不足,绩效改进建议.7、考核结果的实现☆绩效考核结果将作为激励,工资定级,职务变动,培训及职业生涯规划等一系列人力资源管理工作依据.8、考核结果的申诉☆绩效考核结果确定后,被考评者如对考核结果有异议,可向本单位人力资源部门进行反馈,人力资源部门组织进行调查,3个工作日内结束调查并回复被考评者最终结果,如地回复结果不满意可逐级向中申诉直至总裁处.9、考核结果对组织和员工的影响☆绩效考核结果为组织的经营决策提供依据,帮助组织做出正确决策,提高组织的管理水平.☆绩效考核结果有助于组织及个人即使了解工作现状与目标之间的差异,引导组织及个人及时予以调整改进.☆绩效考核结果有助于建立个人绩效的自我管理养成良好的职业习惯,提升个人的职业素质,达到组织与个人的共同发展.。
门店目标管理和考核体系引言随着零售行业的发展,门店面临着越来越激烈的竞争。
为了保持竞争力和提高销售业绩,门店需要建立一个有效的目标管理和考核体系。
本文将探讨门店目标管理和考核体系的重要性,并介绍如何建立和应用该体系,以帮助门店提高绩效。
1. 门店目标管理的重要性门店目标管理是指门店根据公司战略和市场情况设定目标,并通过跟踪和监控实现这些目标的进展情况来推动业务增长。
以下是门店目标管理的几个重要性:1.1 提高团队动力和士气设定明确的目标可以激励门店团队努力工作,并追求共同的目标。
当团队成员知道他们正在为实现门店目标做出贡献时,他们会感到更有动力和士气,从而提高工作效率和绩效。
1.2 促进团队合作和协作门店目标管理要求各部门和员工之间紧密合作,共同努力实现目标。
通过建立目标共享和协作机制,门店可以促进团队之间的合作和沟通,使各个部门的活动相互呼应,从而提高整体绩效。
1.3 优化资源分配和管理门店目标管理可以帮助门店更好地分配和管理资源,以达到最佳效果。
当门店设定了明确的目标后,它可以更好地了解哪些资源是最重要的,并将其合理分配给各个部门和项目,以实现最大的效益。
1.4 提高业绩和竞争力有效的门店目标管理可以帮助门店提高业绩和竞争力。
通过设定具体的目标和制定相应的措施和指标,门店可以实时跟踪业绩并及时调整策略,以保持竞争力并实现可持续发展。
2. 门店目标管理和考核体系的建立要建立一个有效的门店目标管理和考核体系,门店需要考虑以下几个方面:2.1 设定明确的目标门店目标管理的第一步是设定明确的目标。
这些目标应该与公司整体战略和市场需求相一致,并具备可衡量和可达到的特点。
目标可以分为长期目标和短期目标,并具体到各个层面,如销售目标、市场份额目标、客户满意度目标等。
2.2 制定有效的指标和措施设定目标之后,门店需要制定相应的指标和措施来评估目标的实现情况。
这些指标和措施应该与实际业务活动密切相关,具备可衡量和可比较的特点。
商场绩效考核方案1. 背景随着市场竞争日益激烈,企业对于员工的绩效考核也显得越来越重要。
商场是一个多元化的体系,要考核员工的绩效也十分复杂。
因此,针对商场员工的绩效考核方案显得尤为重要。
一份好的绩效考核方案可以激励员工的积极性,提高团队的合作效率,进而提升企业的整体竞争力。
2. 目的本份文档旨在制定商场员工的绩效考核方案,使企业在考核员工绩效过程中更加公平、客观和科学,并在实践中逐步完善和优化。
具体目的如下:•激励员工的积极性•提高团队的合作效率•提升企业的整体竞争力3. 考核指标商场绩效考核分为个人绩效考核和团队绩效考核两部分,其中个人绩效考核占比为70%,团队绩效考核占比为30%。
下面分别列举考核指标。
3.1 个人绩效考核指标3.1.1 销售业绩考核员工在过去一年中的销售业绩,以销售额为主要考核指标。
销售业绩考核与员工销售目标相对应,达成员工年度销售目标考核满分,未达成目标考核分数相应扣减。
考核分值占70%。
3.1.2 服务质量考核员工在过去一年中的服务质量,包括服务态度、沟通技巧、投诉处理、客户满意度等。
通过客户满意度调查、领导考核等多方面的方式来进行考核。
考核分值占20%。
3.1.3 行为表现考核员工在过去一年中的行为表现,包括工作态度、团队协作、职业技能等方面。
以所在部门领导、同事评价以及日常表现为考评指标。
考核分值占10%。
3.2 团队绩效考核指标3.2.1 集体业绩考核团队在过去一年中的业绩表现,包括销售业绩、活动效果、客户满意度、店面卫生等多方面指标。
考核分值占50%。
3.2.2 团队协作考核团队在过去一年中的协作表现,包括内部协作、跨部门协作、工作分配、任务完成率等方面。
考核分值占30%。
3.2.3 团队文化建设考核团队在过去一年中的文化建设,包括员工培训、团队建设等方面。
考核分值占20%。
4. 考核流程4.1 目标制定阶段商场每年初设定员工销售目标并确立员工考核标准。
4.2 考核评估阶段根据事先设定的考核指标,对每个员工进行评估,得出分数。
百货公司绩效考核体系怎么做?引言:由于百货公司的行业特点,百货公司员工素质整体偏低,随着百货公司规模的扩大,其在人力资源管理方面“重经营轻管理”的弊端也逐渐显现。
员工流失率相对较高,员工的工作积极性不高等问题就成为了百货公司管理人员的烦心事,如何建立一个科学有效的绩效考核体系就成为了百货公司管理人员关注的焦点。
此时,为百货公司设计一个完善的绩效考核体系就迫在眉睫。
针对百货公司的问题,建立一个完善的绩效考核体系,百货公司的员工不仅可以通过自己积极工作提高薪酬,百货公司也可以获得更多的利益,实现了员工与企业的双赢。
由此可见,一个科学有效的绩效考核体系对于百货公司是至关重要的。
S百货公司(下文简称S公司)是某跨国大型连锁超市的一家分公司,成立了将近8年。
S公司作为“一站式”百货公司,几乎涵盖了所有种类的商品,以全新的购物体验、舒适便捷的购物环境赢得了良好的声誉。
凭借着独特的优势,该百货公司近年来获得了迅速发展,员工人数已达近千人。
随着企业规模的扩大,员工数量不断增加,与之相关的人事管理工作的复杂性也随之增大。
但是由于行业的特点,该百货公司的人员整体素质偏低,且自成立以来,该中心重经营轻管理,其人力资源管理水平也有待提升。
在这样的背景下,该百货公司领导邀请华恒智信进驻企业,帮助企业诊断人力资源管理方面的问题,并提出对应的解决方案。
成立之初,与其他企业类似,该百货公司也存在“重经营轻管理”的问题。
企业发展初期,其管理上的问题并不显著,但是,随着企业规模的逐步发展,业务量逐渐增大,人员数量也有了大规模的增长,人力资源管理方面的问题也逐步暴露出来。
访谈中,该百货公司的领导反映,“员工流失率相对较高,招聘存在难度,员工的工作积极性也不高。
”。
通过深入的访谈和走访,华恒智信顾问团队对该公司的人力资源管理体系进行了全面诊断,指出该百货公司的人才储备体系并不完善,其薪酬管理体系及绩效考核体系都存在盲点,整体的人力资源管理水平亟待提升,以为企业发展提供有力的人力资源支持。
商场绩效考核方案1. 背景商场作为一种经济活动,需要通过一系列的绩效考核来评估其运营效益,从而提高自身的竞争力。
然而,随着市场的变化和消费者的需求转变,传统的考核方式已经不能完全满足商场的需求,因此需要制定一套新的绩效考核方案。
2. 目的本绩效考核方案的目的在于:•规范商场的运营流程和考核标准;•提高商场的效益水平,增加收益;•激发员工的积极性和创造性,促进员工的个人发展。
3. 考核内容本绩效考核方案主要包括以下几个方面:3.1 运营业绩考核商场运营的主要目标是提高业绩表现,因此需要对商场的销售额、利润率、客流量、单品销售情况等进行考核。
具体考核指标可以根据商场的特点和各业态进行调整,以反映出各个业态的业绩表现。
3.2 客户服务考核商场作为一种服务型企业,需要为消费者提供优质的服务体验,因此需要对商场的客户服务进行考核。
具体考核指标可以包括客户满意度、投诉率、退换货率等等。
3.3 员工绩效考核员工是商场运营的重要组成部分,他们的表现直接影响商场的工作效率和服务质量,因此需要对员工的表现进行考核。
具体考核指标可以包括销售额、客户满意度、行为规范等等。
4. 考核流程本绩效考核方案的考核流程如下:4.1 目标设定商场管理层与各业态负责人协商制定年度目标。
4.2 考核计划制定商场管理层与各业态负责人协商制定年度考核计划。
4.3 数据收集商场管理层和各业态负责人负责收集相关数据,并对数据进行分析和整理。
4.4 数据分析商场管理层和各业态负责人对收集到的数据进行分析,得出结论。
4.5 考核结果通报商场管理层向各业态负责人通报考核结果,并进行奖惩和激励措施。
5. 奖惩和激励措施为了促进员工的积极性和创造性,商场需要制定一套奖惩和激励制度。
5.1 奖励措施对表现突出的员工进行奖励,奖励可以包括提高工资、发放奖金、晋升等等。
同时,商场也可以通过组织各类运动会、培训讲座等活动来提升员工士气。
5.2 激励措施商场可通过设立员工积分或荣誉值等激励制度,对员工的表现进行量化记分,并在一定时间内以累积分数的形式进行竞赛,以此来提高员工的积极性。
商场绩效考核方案前言商场是一个充满竞争和挑战的行业,而在当今竞争日益激烈的市场环境下,商场的发展迫切需要一种有效的绩效考核方案来指导和激励员工的工作。
因此,本文将就商场绩效考核方案进行探讨和分析,旨在为商场企业提供有针对性的解决方案。
绩效考核的定义和目的绩效考核是企业管理中重要的一环,是指对组织内部或个人所完成的任务的结果进行评估和反馈,并根据评估结果进行奖惩、激励等涉及人员的行为决策的过程。
绩效考核的目的在于促进员工的成长与个人和组织的发展,提高组织的综合实力和市场竞争力。
商场作为一种特殊的销售业态,其绩效考核是需要符合行业特点和员工工作情况的,因此需要制定一套符合实际的绩效考核方案。
商场绩效考核的实施步骤商场绩效考核可以分为以下步骤:第一步:确定评价指标商场绩效考核需要确定合适的评价指标。
评价指标应当可量化、可识别、可达成和可比较,具有客观性、公正性、可信度和有效性等特点。
常规的绩效考核指标如销售额、销售量、销售毛利、费用支出、产品质量、客户满意度等。
但商场作为一个复杂的业态,其绩效考核指标远不止上述几个,还包括店铺运营、人员管理、广告推广、市场调研等。
根据商场企业的实际情况,可以结合自身特点、行业趋势和员工工作重点来确定合适的评价指标。
第二步:设置绩效目标在确定评价指标的基础上,需要对每一项评价指标进行绩效目标的设定。
绩效目标应当具有可读性、具体性、可衡量性、可操作性和可达成性等特点。
绩效目标的设定应当基于商场企业的发展战略和实际情况来确定,并考虑员工个人能力和意愿。
绩效目标应当是实现商场战略目标的有力保障,同时也是员工激励和奖励的来源。
第三步:绩效考核实施商场绩效考核实施分为内部、外部、自我三种类型。
•内部考核:主要是对企业内部员工进行评估和考核,目的在于寻找优秀员工、激励普通员工、规范差劣员工,并对员工的工作进行改进和优化。
•外部考核:与内部考核相对应,是对商场企业在市场环境内所承受的压力和竞争进行评估和分析,以帮助企业寻找和发现优劣势,以便优化营销策略和提高市场竞争力。
试论服装零售终端运营绩效考核体系建设当前,随着消费者需求的不断升级,以及市场竞争的加剧,服装零售企业面对巨大的压力和挑战。
如何提升企业的运营绩效,成为了企业发展和生存的关键。
建立科学的绩效考核体系,可以促进企业管理水平的提高,激励员工的积极性和创造性,提高企业经营效益和市场竞争力。
本文从服装零售终端的角度出发,探讨了如何建立有效的绩效考核体系。
一、绩效考核指标的选择绩效考核指标是衡量企业运营绩效的重要依据,因此选择合适的指标对于建立有效的绩效考核体系非常重要。
针对服装零售企业,可以从以下几个方面出发选择绩效指标。
1.销售业绩。
销售业绩是衡量企业运营效益的重要指标。
可以从销售额、销售数量、客单价等方面衡量销售业绩,同时可以根据不同的产品类别、季节等制定不同的销售目标。
2.库存管理。
库存管理是影响企业运营效率的重要因素。
可以从库存周转率、库存量、存货损失率等方面衡量库存管理绩效,同时可以根据不同的季节、产品类别等因素调整库存目标。
3.顾客满意度。
顾客满意度是评价企业服务质量的重要指标。
可以通过顾客反馈、投诉率、回头客比例等方面衡量顾客满意度,同时可以针对客户需求,提供不同的服务和解决方案。
4.员工绩效。
员工绩效是评价企业管理水平的重要标志,也是激励员工的重要手段。
可以从员工销售业绩、服务质量、培训和发展等方面衡量员工绩效,同时可以针对员工不同的职务和岗位设置不同的绩效指标。
二、绩效考核周期和方式绩效考核周期是指考核的时间间隔,可以根据企业的实际需要和管理水平确定。
通常考核周期分为年度考核、半年度考核和季度考核,不同周期的考核可以体现不同的时间粒度和绩效效果。
绩效考核方式可以分为定量考核和定性考核两种形式。
定量考核以数据为依据,如销售额、进销存比例、顾客满意度等;定性考核以观察和分析为依据,如员工态度、服务质量、工作效率等。
不同的考核方式可以体现不同的绩效方面,从而更加全面和精准地评价绩效。
绩效考核目标的确定需要充分考虑企业的战略定位、市场需求和员工特点等因素。
精心整理商店如何建立灵活的绩效考核体系随着我国经济的发展和居民消费水平的升级,市场竞争日趋激烈,迫使商店摆脱了“酒好不怕巷子深”的旧观念,销售模式已从“守株待兔式”转向“主动出击式”。
有些商店通过增加广告宣传、促销等方式拉拢顾客,通过提高服务质量吸引一、绩效考核原则1、公开的原则商店的考核内容、考核程序和考核相关人都应当有明确的规定,而且在考核中应当严格遵守这些规定。
同时,考核内容、程序和对考核相关人的规定在商店内都应当对全体员工公开。
这样才能使员工信任绩效考核工作,理解和接受考核结果。
绩效考核的结果应对本人公开,这是保证绩效考核民主的重要手段。
这样做,一方面,可以使被考核者了解自己的优缺点,从而使考核成绩好的人再接再厉,争取更好的成绩,也可以使考核成绩不好的人坦然接受,奋起直追,形成员工间的良性竞争。
另一方面,还有利于防止绩效考核中可能出现的勾心斗角,以保证考核的公平与合理。
2、客观性原则考核者应当根据明确规定的考评标准,本着实事求是的精神,排除对上、对下的各种顾虑,在自己的信念基础上客观、全面、真实地考察和评价被考核者,切忌带入个人主观因素或武断猜想,系群体,引进店内民主考核制度。
在考核主体上,主要采取店长考核、自我考核相结合的形式。
店长考核是由上而下的考核,这种考核由于主体是店长,所以能较准确地反映被考核者的实际工作情况,也能消除被考核者心理上不必要的压力,但有时也会受店长的疏忽、偏见、感情等主观因素的影响而产生考核偏差引起被考核者的不满。
自我考核是被考核者本人对自己的工作业绩和行为表现所作的评价,这种方式透明度较高,如何设计合理的话,不仅能有效考核员工的工作绩效,而且还有利于被考核者在平时自觉地按考核标准约束自己。
另外,虽然顾客常常是惟一能够在工作现场观察员工绩效的人,他们是最好的绩效信息来源,但是商店的顾客并不固定,所以顾客考核实行起来较难。
现往往并不能完全体现出个人的能力,所以工作能力考核一般在年度考核内进行。
浅析新背景下购物中心考核体系的构建摘要:近年来,随着我国商品经济不断发展,购物中心产业也获得了高速发展。
但与此同时,其仍存在较多问题。
本文从实际出发,对购物中心运营体系构建、考核体系构建等方面提出了相关建议,并得出相应结论。
关键词:购物中心;考核体系;构建;建议
一、引言
所谓购物中心,是指从事纯商业、办公物业、酒店餐饮等的房产行业。
随着我国市场经济不断发展,购物中心业获得了高速发展。
但是与此同时,其发展也存在较多问题。
其一,相对国内住宅房产行业,其在利润率、资金周转效率等方面仍存在较大差距;其二,由于国家调控措施逐渐奏效等原因,越来越多的住宅房产开发商开始向商业地产行业转型,导致行业内部竞争更加激烈;其三,我国经济处于由粗放式发展阶段进入集约式发展阶段,能否及时调整并适合未来发展,关系到行业未来发展。
因此,深入对购物中心行业考核体系构建进行分析并提出改进建议在理论和现实方面具有重要意义。
二、购物中心考核体系的构建
购物中心集多种零售店铺于一体,涉及多个行业,因而其考核体系构建存在较大困难,其构建应从如下方面进行:
1.购物中心运营管理体系构建
购物中心运营管理体系的构建是进行购物中心管理的基础。
一般来说,购物中心业绩有三个重要的标识:客流量、销售额以及物业品质。
围绕上述三大标识,购物中心一般需构建四大相关管理体系,招商方面,推广方面,运营方面及物业方面。
下面分别进行简述。
(1)招商管理体系,主要关注专业团队、品牌及资源等
招商管理体系主要包括招商、选商环节。
招商环节需根据购物中心的主题定位、面积配比等标准,对国内外商业资源进行整合管理。
主要方式为借助时尚品牌战略联盟交流会等多渠道与多家大型商业品牌资源签订战略合作协议;选商环节主要根据购物中心品牌定位、项目市场定位,以对商业资源与项目品牌的契合度进行分级式管理。
购物中心在进行招商的同时,可借助专业策划机构采集信息,例如:space、第一太平戴维斯等,对瞬息万变的商业环境进行实时跟踪分析,通过分析确立项目招商调整方案的方向。
(2)推广管理体系,主要关注凸现主题,客户,评估等方面公司的效益源自对服务感到满意的消费者,因此,现代服务的观念就是要为顾客提供全方位多层次的生活服务,创造个性化的生活空间,使顾客在购物的同时,感受愉悦。
推广团队在制定项目推广主题方案时也紧密围绕体验式营销、消费者导向的核心思路,强调来自于身体的直接体验。
触碰服饰、触碰美食、触碰生活、触碰
一切能带给消费者的硬件体验。
(3)运营管理体系,主要关注商户、会员体系
商户问题包括铺位划分、商户淘汰等问题。
商户搭配过程中,可结合服饰店、百货店比邻等规律进行;商户淘汰制是购物中心得以存在和发展的重要基础,对于销售较好的店面予以星级店进行宣传,对于销售等情况不佳的店面需及时清理,以维持购物中心的活力。
(4)物业方面是决定购物中心日常运营的主要方面之一
物业方面主要关注工程管理、物业管理等。
重点关注方面为:物业管理方面主要责任为,以专业物业水平进行运作,使得企业价值融入到服务之中,给购物人士以轻松愉悦的购物体验。
因而,需加强对于常规性突发事件给购物中心运营带来较大的不利影响事件的预防,例如儿童嬉闹导致的其他购物顾客心情受到影响,儿童出现危险状况等。
对此,可通过在醒目位置设立警示,安排物业人员等方法解决;工程管理为以商业物业为基础,进行的多功能技术与经济一体化的活动,是商业管理的基础,并且对于商业管理提升品质起到十分重要的作用。
对于加强工程设备的保养方面,可通过确定固定时间维修等方式解决。
2.运营分析kpi指标构建
购物中心成功的运营必须通过系统梳理kpi指标体系,可以保障决策正确,同时规范各项目运营,并为运营举措的实施提供监督
和考核的依据。
通过购物中心kpi指标体系的研究,理清各指标间的逻辑关系,明确各kpi指标的统计口径和计算方法,能保障决策正确,规范各项目运营,为运营举措的实施提供监督和考核的依据。
(1)企业盈利模式构建
盈利是企业得以发展的基础,也是对购物中心kpi指标构建的重要问题。
传统百货经营模式中,传统主要考核指标为销售额,并以之为基础确定盈利。
购物中心为传统百货经营模式的改进方式,具有新的特点。
固定租金在一定程度上控制了财务风险,同时,其经营对象也变得更为复杂。
宏观来说,目前购物中心主要有两种盈利模式:固定租金(如万达广场、东方广场、华贸中心等);固定租金+流水倒扣(如万象城、大悦城等)。
具体来说,实务中收入按如下公式核算:购物中心收入 = 保底租金+流水抽成+其他收入。
对该收入组成进行分析可知,保底租金=合同月租金*租赁面积*12,保底租金较为固定,购物中心收入增加点为流水抽成和推广等其它收入。
该类收入重点在于提高购物中心人气。
因此,现阶段购物中心需要努力提高购物中心知名度和美誉度,例如,进行广告宣传等,从而达到提升收入的目的。
(2)设计科学考核体系
不同企业考核体系之间差别较大,设计科学考核体系,是进行准确核算,从而提高营业业绩的重要基础,需要从如下角度进行:
①按阶段设计相应考核体系。
购物中心业绩考核,存在较多不同指标,且不同时期,存在较大差异。
因此,购物中心应根据不同阶段构建考核体系,从而便于购物中心进行准确核算并制定相应公司战略。
例如:在建设期需重点关注开发成本,建设时间节点等;招商期需重点关注新品牌、签约率、开业率等;养商期需重点关注客流量,推广,媒体报道,知名度等;成熟期需关注租金收取率、销售坪效、项目自身运营的成本费用等。
②设计科学指标。
购物中心内可选用的考核指标较多,选取恰当的指标,对于构建科学考核体系具有重要意义。
根据多年工作经验及研究,如下指标为考核体系的关键性指标:
a.客单价。
只有通过掌握客户单价的变动,才能使其能够较为平稳地在合理区间内波动,从而使其保持项目对定位客群的吸引力,使项目按照定位规划顺利健康运营。
客单价应该进行趋势分析,通过各客单价的对比,寻找差异,分析原因。
同时也可对各业态的客单价进行分析。
b.客流量。
客流量是指在某一段时间内,进入购物中心的消费者人数。
客流量是提高销售额的首要条件,客流量的提升有利于拉动销售额,可以表明项目对消费者的吸引力。
客流量应该进行趋势分析,寻找差异,分析原因。
c.提袋率。
提袋率是用销售笔数除以客流量来计算的,反映出到店的客流与实际消费的客流之间的关系。
客流量的提升,会提高销售额,但更需要提高实际消费的客流占比,即提高提袋率。
避免出现客流量很大,但大部分消费者只是来“逛逛”,并未实际消费。
带动客流不是目的,真正的目的是能够刺激消费。
d.销售额。
销售额是向消费者销售商品和提供服务所收取的价款。
分析销售额,可以直观地看出项目销售业绩的变动趋势。
其计算公式为:销售额=客流量×客单价×提袋率。
通过对这些因素的分析,可以对购物中心的销售额进行分析,从而可以对购物中心的销售情况进行全面科学分析。
例如,对于销售额的分析,可以将期末结果分别与预算比较、与上年同期比较,并分析差异产生的原因。
在整体分析的基础上,还需要对以下几个维度进行运营分析:对各楼层的销售情况进行分析,对各楼层销售占比与面积占比进行差异分析,对各业态的销售情况进行分析等等。
具体分析每一楼层、每一业态、每一商户,会发现实质问题并找出解决办法,推动招商、推广和物业服务工作。
其中,租金计量可使用固定租金、抽成租金、平均租金等指标。
同时,在对销售分析和租金分析的基础上,分析租售比值是否正常,及用其分析盈利、持平、亏损、销不抵租等商户的情况等。
三、小结
购物中心由于涉及多个经营项目,竞争较为激烈,考核体系不完善等原因,导致其在现代竞争中,存在较多问题。
本文从多个方面对如何建立完善的购物中心提出相应的建议,从而对其运营体系构建及考核体系构建提供一个方向。
参考文献:
[1]聂冲:购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究,经济科学出版社,2010(02).
[2]张庭伟:现代购物中心:选址·规划·设计,中国建筑工业出版社,2007(06).
[3]国际购物中心协会,购物中心管理,中国人民大学出版社,2010(11).
[4]国际购物中心协会,购物中心管理精要,上海人民出版社,2007(05).。