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住宅小区物业共有部分的分类、管理和经营造成我国城市商品房价格居高不下的主要原因是成本构成不合理（商品房住宅小区的开发成本，负担了太多的小区公共配套设施和城市基础设施的建设费用）。
高昂的住房价格，也给住宅区域带来了庞大的物业共有部分。
目前，我国城市商品房住宅小区几乎都实行了物业管理，只要开发商开始售房，一定会指定一家物业公司管理、经营本住宅区域内的物业共有部分。
由于物业管理服务公司先于业主入驻小区，所以，城市商品房住宅小区物业共有部分的经营管理大权，都被开发商委托给自己指定的物业服务公司，无一例外。
近年来，由于相关法律的缺失，造成住宅区域内物业共有部分产权界定模糊，加之多方监管力度不够，致使房地产开发商、物业服务公司的不自律和贪婪行为越演越烈，他们擅自处分业主依法享有所有权或者使用权的小区物业共有部分，随意改变这些物业共有部分的用途（有时甚至是破坏性的），侵占属于住宅小区业主的共有财产，剥夺小区业主对物业共有部分经营管理的知情权和收益的处分权，由于小区物业共有部分是属于小区全体业主共同所有的，对于单一业主的维权行为，物业管理服务公司一般都不予理睬。
怎样才能管理好这些属于所有权人共有的不动产，使之正常运行、延长使用寿命，在很好的服务于业主居住生活的前提下，还能给该居住区域的全体业主创造一定的经济效益，降低业主们的居住成本，使业主在住房上的投资一石二鸟，是城市商品房住宅区域内广大业主们普遍关心的问题。
从《物业管理条例》规定的业主大会六项职责来看，通过各住宅小区业主自主制定的业主公约和议事规则，已经把作为业主个人享有的权利和义务很好地组织到小区业主大会的范畴中，小区内有关物业共有部分的一切管理事项，都通过业主大会进行决议，由业主委员会具体实施，把业主分散的所有权或者使用权及义务等统一起来。
以组织的力量才能够维护小区全体业主的共同权益，各小区业主大会要针对开发商遗留的侵权问题和物业管理服务企业存在的经营管理问题，授权业主委员会开展工作，监督和规范开发商和物业管理服务企业在小区中的经营行为，协助做好小区物业共有部分的使用维护和经营管理工作。
共用部位公共设施一样吗当有人在你居住的小区楼前空地上建起一个经营性收费停车场，你在有偿使用该场的同时，还要负担这块地的清洁费用，你能泰然处之吗？当某日物业公司通知你交纳原本不属于楼房公共部分物业管理费用时，你愿承担这笔费用吗？只有了解了小区共用部位和公共设施的区别后，住户才能明明白白地地交物业管理费。
从住宅建筑本身来看，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。
”显然，分摊到商品房房价中的由购买房屋者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。
从商品住宅楼分摊的土地面积来看：1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。
2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。
3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。
正因为住宅小区的共用部位和公共设施的建设费用最终是以进入房价的形式由购房者来承担的，所以购房者对共用部位和公共设施既拥有自己享有的权利；又有交纳相关物业管理费的义务。
由此可见：1、住宅小区业主对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。
对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅小区的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。
2、住宅小区的共有部分和公用设施，任何业主只能与其他业主共同使用，共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。
小区共用部位、公共设施设备分类
共用部位是指物业主体承重结构部分（包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
公共设施设备是指物业管理区域内，由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、安防监控系统、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施设备使用的房屋等。
房屋共用部位包括：
①房屋的承重结构（包括住宅的基础、墙体、梁柱等）、屋顶、烟道、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）等基础部分；
②走廊通道、大堂、公共门厅、单元门、楼梯、楼梯间、电梯间、电梯、自行车棚过道等公共部分；
③楼道内照明设备、避雷设施、供水箱、公共污水管、废水管、空调落水管、楼道内下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等共用部分。
小区公共设施、设备包括：
①小区内道路、门岗、桥梁、步行街等公共道路场地；
②消防设施、共用的化粪池、窖井及其管道系统等；
③各类垃圾收集、转运设施等。
④公共照明；
⑤智能化监控、门禁系统、设备机房（电信等专业设备机房除外）等设施、设备；
⑥公用自行车棚、露天公用停车场、交通标记、公共绿地、信报箱等；
⑦各部位的各类护栏、护网、警示牌；
⑧物业区域内的各种人工河道、观景平台、公共场地上的音响、喷泉、各类景观建筑小品、文体设施等。
物业管理如何合理利用小区的共享资源随着城市化进程的不断加快，小区作为城市居民生活的重要组成部分，其管理与运营也变得越发重要。
在小区管理中，合理利用小区的共享资源成为了一项重要的课题。
本文将探讨物业管理如何合理利用小区的共享资源，以提高小区居民的生活品质和提升物业管理水平。
一、共享资源的定义和分类共享资源是指小区内共同拥有的资源或设施，包括但不限于公共绿地、健身设施、儿童游乐区、停车位等。
根据不同性质和用途，可以将共享资源分为自然资源、社会资源和经济资源。
二、建立共享资源管理制度为了合理利用小区的共享资源，物业管理需要建立科学的管理制度。
首先，要明确共享资源的归属和使用原则，明确各类资源的管理责任单位。
其次，制定相应的使用规则和管理办法，明确居民的权益和义务，规范资源的使用行为。
最后，建立健全的监督机制，加强对共享资源的管理和维护，以确保资源的长期可持续使用。
三、优化资源配置和设置物业管理应根据小区居民的需求，合理配置和设置共享资源。
首先，通过调研和调查，了解居民对各类资源的需求和意见，针对性地进行规划和设计。
其次，在设计和配置共享资源时要注重多样性和实用性，满足不同居民群体的需求。
最后，根据小区的实际情况，合理分配资源的使用时间和频率，以充分发挥资源的效益。
四、提升资源管理的信息化水平信息化技术的快速发展为物业管理提供了便利，可以通过建立云平台或手机App等方式，实现资源的在线预约、管理和维修等。
通过信息化手段，可以更好地掌握资源的使用情况，提前进行规划和调配，提高资源利用的效率和便捷度。
五、加强居民参与和意识培养物业管理应加强居民的参与和意识培养，使其充分认识到共享资源的重要性和合理利用的意义。
可以通过开展宣传活动、组织居民议事会等方式，增强居民的责任感和参与意识，共同维护和管理共享资源。
六、加强与外部资源的合作和共享物业管理可以与周边社区、商业机构等外部资源进行合作和共享，共同开发和利用资源。
物业管理解读共有部分的管理与维护一、共有部分的概念与特点共有部分，又称公共部分，指的是在一个建筑物或小区中由多个业主共同使用或共同维护的区域或设施，如公共道路、楼梯、电梯、绿化带等。
共有部分具有以下特点：1. 共享性：共有部分是所有业主共同享有和使用的，每个业主都有权利进入和使用这些区域或设施。
2. 共同维护责任：作为共有部分的业主，需要共同承担对其进行管理、维护和修缮的责任和义务，保持共有部分的良好状态。
3. 共有权益：业主拥有对共有部分的产权，但并非独占式的，而是共同享有。
这意味着业主不能单方面决定对共有部分的改造或使用方式。
4. 共有项目：共有部分可以包括建筑物的外墙、屋面、外装修、门窗、下水道、电力系统等，以及室外绿化、游泳池、停车位等各类设施。
二、共有部分的管理与维护由于共有部分需要由多个业主共同管理和维护，因此需要建立相应的管理与维护机制，以确保共有部分的正常使用和良好状态。
以下是几个重要的管理与维护方面：1. 管理委员会：由业主投票选举产生，负责制定共有部分的管理规定、决策共有部分的使用和维护事宜。
管理委员会应该代表所有业主的利益，确保决策的公平和合理。
2. 维修基金：业主需要按照自己的建筑面积或房屋的公摊面积，按比例缴纳维修基金。
这笔基金用于共有部分的维护和修缮，包括定期保养、紧急维修和设备更换等。
3. 维护合同：管理委员会应该与专业的物业管理公司或维修公司签订维护合同，确保共有部分得到及时维护和管理。
该合同包括工作内容、费用、服务标准等方面的规定。
4. 公共场所的使用管理：共有部分中的一些设施，如游泳池或健身房，可能需要制定使用规则和预约制度，以确保合理的使用秩序和维护设施的安全性。
5. 安全管理：共有部分需要加强安全管理，定期检查和维护建筑物的消防设施、电气设备等，确保业主的生命财产安全。
6. 纠纷解决机制：对于共有部分的管理和维护出现的纠纷，应建立相应的解决机制，如业主大会、仲裁机构等，以维护各方的合法权益。
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
”共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市管理法》和《城市交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二，从商品房的成本构成来说。
国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
第三，从公共配套设施的使用权角度来看。
住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。
依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。
共用部位公共设施一样吗当有人在你居住的小区楼前空地上建起一个经营性收费停车场，你在有偿使用该场的同时，还要负担这块地的清洁费用，你能泰然处之吗？当某日物业公司通知你交纳原本不属于楼房公共部分物业管理费用时，你愿承担这笔费用吗？只有了解了小区共用部位和公共设施的区别后，住户才能明明白白地地交物业管理费。
从住宅建筑本身来看，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。
”显然，分摊到商品房房价中的由购买房屋者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。
从商品住宅楼分摊的土地面积来看：1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。
2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。
3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。
正因为住宅小区的共用部位和公共设施的建设费用最终是以进入房价的形式由购房者来承担的，所以购房者对共用部位和公共设施既拥有自己享有的权利；又有交纳相关物业管理费的义务。
由此可见：1、住宅小区业主对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。
对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅小区的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。
2、住宅小区的共有部分和公用设施，任何业主只能与其他业主共同使用，共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。
小区物业共有部分的分
类
文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
住宅小区物业共有部分的分类
造成我国城市商品房价格居高不下的主要原因是成本构成不合理（商品房住宅小区的开发成本，负担了太多的小区公共配套设施和城市基础设施的建设费用）。
高昂的住房价格，也给住宅区域带来了庞大的物业共有部分。
目前，我国城市商品房住宅小区几乎都实行了物业管理，只要开发商开始售房，一定会指定一家物业公司管理、经营本住宅区域内的物业共有部分。
由于物业管理服务公司先于业主入驻小区，所以，城市商品房住宅小区物业共有部分的经营管理大权，都被开发商委托给自己指定的物业服务公司，无一例外。
近年来，由于相关法律的缺失，造成住宅区域内物业共有部分产权界定模糊，加之多方监管力度不够，致使房地产开发商、物业服务公司的不自律和贪婪行为越演越烈，他们擅自处分业主依法享有所有权或者使用权的小区物业共有部分，随意改变这些物业共有部分的用途（有时甚至是破坏性的），侵占属于住宅小区业主的共有财产，剥夺小区业主对物业共有部分经营管理的知情权和收益的处分权，由于小区物业共有部分是属于小区全体业主共同所有的，对于单一业主的维权行为，物业管理服务公司一般都不予理睬。
怎样才能管理好这些属于所有权人共有的不动产，使之正常运行、延长使用寿命，在很好的服务于业主居住生活的前提下，还能给该居住区域的全体业主创造一定的经济效益，降低业主们的居住成本，使业主在住房上的投资一石二鸟，是城市商品房住宅区域内广大业主们普遍关心的问题。
从《物业管理条例》规定的业主大会六项职责来看，通过各住宅小区业主自主制定的业主公约和议事规则，已经把作为业主个人享有的权利和义务很好地组织到小区业主大会的范畴中，小区内有关物业共有部分的一切管理事项，都通过业主大会进行决议，由业主委员会具体实施，把业主分散的所有权或者使用权及义务等统一起来。
以组织的力量才能够维护小区全体业主的共同权益，各小区业主大会要针对开发商遗留的侵权问题和物业管理服务企业存在的经营管理问题，授权业主委员会开展工作，监督和规范开发商和物业管理服务企业在小区中的经营行为，协助做好小区物业共有部分的使用维护和经营管理工作。
1、住宅小区物业共有部分的分类
怎样解决开发商遗留的问题，监督物业服务企业做好本小区物业共有部分的维护使用和经营管理，是小区业主委员会为业主维权长期要做的工作。
要做好这项工作，小区业主委员会首先要尽量多地收集本小区物业档案，查清本小区物业共有部分的家底。
例如：小区业主的总户数、占地面积、建筑面积、公摊面积总和以及各楼的公摊部位、公摊系数，共有共用的设施、设备数量和使用现状等。
为制止开发商在小区的侵权行为和监督物业管理服务企业对小区物业共有部分的使用维护和经营管理，使其延长寿命，发挥经济效益，更好地为小区业主服务，就要对这些财产存在的现状进行分析加以分类，根据其特性制定相关的管理和经营制度。
根据国家有关法律规定和城市商品房住宅小区建设规划的各项指标以及对房地产开发企业的成本分析，在对已经建成的大量城市住宅小区实际情况的调查后，可以认定我国现有城市商品房住宅小区内，除业主专用的套内使用空间外，以及政府已经界定为市政设施的以外，其余部分的所有权均为小区全体业主共有，这些小区物业共有部分可以划分为以下四类：
第一类、分别计算在商品房住宅小区内全体业主房屋产权证里的公摊面积，如：楼宇大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、外墙立面、房顶、设备间、物业管理用房、生活热水锅炉等；
第二类、没有列入公摊面积，但属商品房住宅小区全体业主的公共配套设施（因为土地使用费是小区全体购房业主缴纳的），如：小区内的甬道、绿地、花园、广场、地上停车位、自行车房、地下室、楼宇地基、围墙等；
第三类、为商品房住宅小区全体业主提供各项服务的商用配套设施（这些建筑附属物的土地有些是政府划拨的、有些是开发商自己缴纳了土地使用费），如：小区独立的物业管理用房、地下汽车库、锅炉房、会所等；
第四类、在我国城市商品房住宅小区的开发建设中，城市基础建设形成的不动产，如：小区内的人防工程、市政管线、配电室、公共厕所、垃圾转运站、中小学、幼儿园的校舍等。
2、住宅小区建筑物区分所有的共有部分的管理
管理好住宅小区的物业共有部分，能够提高本小区业主居住质量，使业主拥有的房屋所有权升值。
业主委员会要依据所掌握的物业档案，排查开发商在建设小区物业共有部分时遗留的所有问题，包括物业共有部分建设项目的数量和质量，依法主张小区全体业主的合法权益，使其不受到侵害。
监督物业管理服务企业对小区物业共有部分的管理情况，要求小区物业公司制定有效的管理制度，如：楼宇大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、外墙立面、房顶、设备间、物业管理用房、生活热水锅炉等维修管理制度，因为这些建筑物区分所有的共有部分的建筑面积和设施设备全部是业主们的公摊面积，它们的维修保养费用全部由小区业主按份承担。
没有列入公摊面积，但属商品房住宅小区全体业主的公共配套设施的管理，要分项写进物业管理服务合同中，业主缴纳的物业费中含有绿化费、管理费、保洁费、公共设施维护费和公共设施日常维修费，绝大多数住宅小区的地上停车场和自行车房都是收费的，应另行签订合同。
为商品房住宅小区全体业主提供各项服务的商用配套设施如：小区的地下汽车库、锅炉房、会所等，由于目前产权界定方面还缺少法律的支持，业主委员会一定要搞清它们现在的所有权人是谁，地下车库是否有产权证明土地使用费又是由谁交的会所和锅炉房的报建手续是怎样办理的建设土地是怎样取得的还有建设成本的分摊状况等。
只有搞清这些最基础的权属问题，才能够谈到具体的管理措施。
对小区业主共同使用这些商用配套设施，一定要签订相关的合同，例如：业主委员会一定要代表小区全体业主与小区锅炉房的管理单位签订供暖合同和生活热水合同，代表全体业主与地下车库的管理单位签订地下车库的管理、使用合同，每位到地下车库停车的业主，个人还要与管理单位签订停车合同。
建设在小区内或周边的城市基础建设由政府和其他各主管部门管理，所以各小区业主委员会，只能根据本小区的实际情况，针对各个管理部门制定相关的使用、管理制度。
3、住宅小区物业共有部分的经营
《物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
小区物业共有部分的建筑面积已经按份公摊给全体业主的部位，用于经营时可以交给物业公司管理，但是，一定要由业主委员会直接或参与洽商，由业主委员会与之签订出租合同，以示小区物业共有部分所有权的严肃性，所得的收入在扣除需交给物业公司的管理费和应缴税金后，属于小区全体业主共同享有。
小区物业共有部分经营一定要经过小区业主大会决定，授权业主委员会具体执行。
没有列入公摊面积，但属商品房住宅小区全体业主的公共配套设施的经营，小区业主大会、业主委员会一定要向物业公司主张监督权、知情权和利益的分享权，这些经营收入，应在扣除经营管理成本和税金后，通过协商制定利润分成比率，属业主提成的部分交小区业主委员会管理。
为商品房住宅小区全体业主提供各项服务的商用配套设施的经营，可根据各小区具体情况的不同，由业主大会授权业主委员会主张业主的权利，与物业公司进行协商决定分配方法。
如果该小区的地下车库属于小区配套的公共设施，那么小区业主对停车场的经营利润有参与分成的权利；如果该小区的地下车库是商业配套设施，地下车库的产权属开发商所有，也应该向开发商主张小区全体业主的权利，因为地下车库的经营使用了小区的道路，排气管道占用了小区的广场或绿地。
小区自备锅炉房的供暖和会所的使用，都可以要求物业公司对本小区业主进行一定的让利，维护全体业主的利益。
建设在小区内或周边的城市基础设施的使用，小区业委会也可以根据实际情况，向管理单位主张业主的公共区域使用和分享的权利，如人防工程在小区中经营，就可以向其经营单位收取一定的公共区域使用费，小区中建有中、小学或幼儿园的，可以要求其对本小区业主适当降低收费标准，以此回报业主对建设这些城市基础设施的投资。
要做好我国城市商品房住宅小区的物业管理工作，平衡其间的各种矛盾，政府主管部门要花大力气加以领导、引导和监督，规范开发商、物业管理企业和业主大会的运作模式，提高各业主委员会的工作水平，根据市场需求，建立行之有效的管理机制，批准和帮助在城市住房体制改革进程中为满足实施民主化管理城市、社区业主自治制度的强大需求，应运而生各种组织团体、企、事业单位，让他们承担起提高业主维权意识、促进业主有偿享受物业服务的消费观念、协助治理物业管理秩序重任，要解决好我国城市商品房住宅小区物业共有部分的有关问题，组织成立业主大会，接受授权的小区业主委员会的成员可以不专业，但是小区业主委员会的各项工作必须是专业的！。
