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住宅小区物业共有部分的分类、管理和经营造成我国城市商品房价格居高不下的主要原因是成本构成不合理（商品房住宅小区的开发成本，负担了太多的小区公共配套设施和城市基础设施的建设费用）。
高昂的住房价格，也给住宅区域带来了庞大的物业共有部分。
目前，我国城市商品房住宅小区几乎都实行了物业管理，只要开发商开始售房，一定会指定一家物业公司管理、经营本住宅区域内的物业共有部分。
由于物业管理服务公司先于业主入驻小区，所以，城市商品房住宅小区物业共有部分的经营管理大权，都被开发商委托给自己指定的物业服务公司，无一例外。
近年来，由于相关法律的缺失，造成住宅区域内物业共有部分产权界定模糊，加之多方监管力度不够，致使房地产开发商、物业服务公司的不自律和贪婪行为越演越烈，他们擅自处分业主依法享有所有权或者使用权的小区物业共有部分，随意改变这些物业共有部分的用途（有时甚至是破坏性的），侵占属于住宅小区业主的共有财产，剥夺小区业主对物业共有部分经营管理的知情权和收益的处分权，由于小区物业共有部分是属于小区全体业主共同所有的，对于单一业主的维权行为，物业管理服务公司一般都不予理睬。
怎样才能管理好这些属于所有权人共有的不动产，使之正常运行、延长使用寿命，在很好的服务于业主居住生活的前提下，还能给该居住区域的全体业主创造一定的经济效益，降低业主们的居住成本，使业主在住房上的投资一石二鸟，是城市商品房住宅区域内广大业主们普遍关心的问题。
从《物业管理条例》规定的业主大会六项职责来看，通过各住宅小区业主自主制定的业主公约和议事规则，已经把作为业主个人享有的权利和义务很好地组织到小区业主大会的范畴中，小区内有关物业共有部分的一切管理事项，都通过业主大会进行决议，由业主委员会具体实施，把业主分散的所有权或者使用权及义务等统一起来。
以组织的力量才能够维护小区全体业主的共同权益，各小区业主大会要针对开发商遗留的侵权问题和物业管理服务企业存在的经营管理问题，授权业主委员会开展工作，监督和规范开发商和物业管理服务企业在小区中的经营行为，协助做好小区物业共有部分的使用维护和经营管理工作。
共用部位公共设施一样吗当有人在你居住的小区楼前空地上建起一个经营性收费停车场，你在有偿使用该场的同时，还要负担这块地的清洁费用，你能泰然处之吗？当某日物业公司通知你交纳原本不属于楼房公共部分物业管理费用时，你愿承担这笔费用吗？只有了解了小区共用部位和公共设施的区别后，住户才能明明白白地地交物业管理费。
从住宅建筑本身来看，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。
”显然，分摊到商品房房价中的由购买房屋者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。
从商品住宅楼分摊的土地面积来看：1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。
2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。
3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。
正因为住宅小区的共用部位和公共设施的建设费用最终是以进入房价的形式由购房者来承担的，所以购房者对共用部位和公共设施既拥有自己享有的权利；又有交纳相关物业管理费的义务。
由此可见：1、住宅小区业主对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。
对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅小区的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。
2、住宅小区的共有部分和公用设施，任何业主只能与其他业主共同使用，共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。
小区共用部位、公共设施设备分类
共用部位是指物业主体承重结构部分（包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
公共设施设备是指物业管理区域内，由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、安防监控系统、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施设备使用的房屋等。
房屋共用部位包括：
①房屋的承重结构（包括住宅的基础、墙体、梁柱等）、屋顶、烟道、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）等基础部分；
②走廊通道、大堂、公共门厅、单元门、楼梯、楼梯间、电梯间、电梯、自行车棚过道等公共部分；
③楼道内照明设备、避雷设施、供水箱、公共污水管、废水管、空调落水管、楼道内下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等共用部分。
小区公共设施、设备包括：
①小区内道路、门岗、桥梁、步行街等公共道路场地；
②消防设施、共用的化粪池、窖井及其管道系统等；
③各类垃圾收集、转运设施等。
④公共照明；
⑤智能化监控、门禁系统、设备机房（电信等专业设备机房除外）等设施、设备；
⑥公用自行车棚、露天公用停车场、交通标记、公共绿地、信报箱等；
⑦各部位的各类护栏、护网、警示牌；
⑧物业区域内的各种人工河道、观景平台、公共场地上的音响、喷泉、各类景观建筑小品、文体设施等。
物业管理如何合理利用小区的共享资源随着城市化进程的不断加快，小区作为城市居民生活的重要组成部分，其管理与运营也变得越发重要。
在小区管理中，合理利用小区的共享资源成为了一项重要的课题。
本文将探讨物业管理如何合理利用小区的共享资源，以提高小区居民的生活品质和提升物业管理水平。
一、共享资源的定义和分类共享资源是指小区内共同拥有的资源或设施，包括但不限于公共绿地、健身设施、儿童游乐区、停车位等。
根据不同性质和用途，可以将共享资源分为自然资源、社会资源和经济资源。
二、建立共享资源管理制度为了合理利用小区的共享资源，物业管理需要建立科学的管理制度。
首先，要明确共享资源的归属和使用原则，明确各类资源的管理责任单位。
其次，制定相应的使用规则和管理办法，明确居民的权益和义务，规范资源的使用行为。
最后，建立健全的监督机制，加强对共享资源的管理和维护，以确保资源的长期可持续使用。
三、优化资源配置和设置物业管理应根据小区居民的需求，合理配置和设置共享资源。
首先，通过调研和调查，了解居民对各类资源的需求和意见，针对性地进行规划和设计。
其次，在设计和配置共享资源时要注重多样性和实用性，满足不同居民群体的需求。
最后，根据小区的实际情况，合理分配资源的使用时间和频率，以充分发挥资源的效益。
四、提升资源管理的信息化水平信息化技术的快速发展为物业管理提供了便利，可以通过建立云平台或手机App等方式，实现资源的在线预约、管理和维修等。
通过信息化手段，可以更好地掌握资源的使用情况，提前进行规划和调配，提高资源利用的效率和便捷度。
五、加强居民参与和意识培养物业管理应加强居民的参与和意识培养，使其充分认识到共享资源的重要性和合理利用的意义。
可以通过开展宣传活动、组织居民议事会等方式，增强居民的责任感和参与意识，共同维护和管理共享资源。
六、加强与外部资源的合作和共享物业管理可以与周边社区、商业机构等外部资源进行合作和共享，共同开发和利用资源。
物业管理解读共有部分的管理与维护一、共有部分的概念与特点共有部分，又称公共部分，指的是在一个建筑物或小区中由多个业主共同使用或共同维护的区域或设施，如公共道路、楼梯、电梯、绿化带等。
共有部分具有以下特点：1. 共享性：共有部分是所有业主共同享有和使用的，每个业主都有权利进入和使用这些区域或设施。
2. 共同维护责任：作为共有部分的业主，需要共同承担对其进行管理、维护和修缮的责任和义务，保持共有部分的良好状态。
3. 共有权益：业主拥有对共有部分的产权，但并非独占式的，而是共同享有。
这意味着业主不能单方面决定对共有部分的改造或使用方式。
4. 共有项目：共有部分可以包括建筑物的外墙、屋面、外装修、门窗、下水道、电力系统等，以及室外绿化、游泳池、停车位等各类设施。
二、共有部分的管理与维护由于共有部分需要由多个业主共同管理和维护，因此需要建立相应的管理与维护机制，以确保共有部分的正常使用和良好状态。
以下是几个重要的管理与维护方面：1. 管理委员会：由业主投票选举产生，负责制定共有部分的管理规定、决策共有部分的使用和维护事宜。
管理委员会应该代表所有业主的利益，确保决策的公平和合理。
2. 维修基金：业主需要按照自己的建筑面积或房屋的公摊面积，按比例缴纳维修基金。
这笔基金用于共有部分的维护和修缮，包括定期保养、紧急维修和设备更换等。
3. 维护合同：管理委员会应该与专业的物业管理公司或维修公司签订维护合同，确保共有部分得到及时维护和管理。
该合同包括工作内容、费用、服务标准等方面的规定。
4. 公共场所的使用管理：共有部分中的一些设施，如游泳池或健身房，可能需要制定使用规则和预约制度，以确保合理的使用秩序和维护设施的安全性。
5. 安全管理：共有部分需要加强安全管理，定期检查和维护建筑物的消防设施、电气设备等，确保业主的生命财产安全。
6. 纠纷解决机制：对于共有部分的管理和维护出现的纠纷，应建立相应的解决机制，如业主大会、仲裁机构等，以维护各方的合法权益。
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
”共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市管理法》和《城市交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二，从商品房的成本构成来说。
国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
第三，从公共配套设施的使用权角度来看。
住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。
依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。
共用部位公共设施一样吗当有人在你居住的小区楼前空地上建起一个经营性收费停车场，你在有偿使用该场的同时，还要负担这块地的清洁费用，你能泰然处之吗？当某日物业公司通知你交纳原本不属于楼房公共部分物业管理费用时，你愿承担这笔费用吗？只有了解了小区共用部位和公共设施的区别后，住户才能明明白白地地交物业管理费。
从住宅建筑本身来看，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。
”显然，分摊到商品房房价中的由购买房屋者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。
从商品住宅楼分摊的土地面积来看：1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。
2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。
3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。
正因为住宅小区的共用部位和公共设施的建设费用最终是以进入房价的形式由购房者来承担的，所以购房者对共用部位和公共设施既拥有自己享有的权利；又有交纳相关物业管理费的义务。
由此可见：1、住宅小区业主对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。
对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅小区的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。
2、住宅小区的共有部分和公用设施，任何业主只能与其他业主共同使用，共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。
物业管理区域划分标题：物业管理区域划分引言概述：物业管理区域划分是指将一个大型物业项目划分为不同的区域，以便更好地管理和维护。
合理的区域划分可以提高物业管理的效率和质量，为居民提供更好的生活环境。
本文将从五个方面详细阐述物业管理区域划分的重要性和具体做法。
一、业态区域划分：1.1 商业区域：将商业设施如商场、超市、餐饮等集中在一起，方便居民购物和消费。
1.2 居住区域：将住宅楼和相应的配套设施如公园、健身房、游泳池等划分在一起，提供舒适的居住环境。
1.3 办公区域：为企业提供办公场所，与居住区域相分离，减少噪音和交通压力。
二、公共设施区域划分：2.1 绿化带：将物业项目内的绿化带进行合理划分，增加景观效果，提供休闲和健身场所。
2.2 停车场：将停车场划分为不同区域，方便居民和商业客户停车。
2.3 垃圾处理区：将垃圾处理设施集中在一起，方便管理和清运。
三、安全管理区域划分：3.1 门禁区域：将物业项目划分为不同的门禁区域，加强出入管理和安全防范。
3.2 监控区域：在公共区域和重要设施周边设置监控设备，提高安全监控能力。
3.3 紧急避难区：划分安全避难区域，为居民提供紧急情况下的避难场所。
四、维护管理区域划分：4.1 管道维护区：将物业项目的管道系统划分为不同区域，方便维护和修复。
4.2 绿化维护区：将绿化带划分为不同区域，定期进行养护和修剪。
4.3 设备维护区：将公共设施设备划分为不同区域，进行定期检修和保养。
五、社区服务区域划分：5.1 社区活动区：划分社区活动场所，举办各类社区活动，增进居民之间的交流和互动。
5.2 物业服务中心：设立物业服务中心，提供物业管理咨询、报修等服务。
5.3 快递邮件区：划分专门的快递邮件区域，方便居民领取包裹和邮件。
结论：物业管理区域划分对于提高物业管理效率和居民生活质量至关重要。
通过合理的区域划分，可以提供更好的商业、居住和办公环境，增加公共设施和安全管理的便利性，提高维护管理和社区服务的效果。
物业费用分摊通告尊敬的业主：根据《物业管理办法》等相关法规和合同约定，为了保证小区物业管理工作的透明度和公正性，向各位业主通告物业费用的分摊情况。
现将分摊细则和费用计算方式详细列出，供大家参考和核对。
一、费用分摊细则1. 共有部分费用：指小区内所有业主共同享有的公共区域维护和管理费用，包括但不限于绿化养护、楼道清洁、公共道路维修等。
2. 楼栋部分费用：指单栋楼内的楼梯间清洁、电梯维护等费用，由该楼栋内的业主共同分摊。
3. 园区设施费用：指小区内的游泳池、健身房、俱乐部等设施的维护和管理费用，由使用者按次数或时间付费，不属于共有部分费用。
二、费用计算方式1. 共有部分费用计算：按照每平方米的费用进行分摊。
例如，小区共有部分费用为10万元，小区总面积为10000平方米，则每平方米费用为10元。
若某业主的住房面积为100平方米，则该业主需缴纳共有部分费用1000元（10元/平方米 × 100平方米）。
2. 楼栋部分费用计算：按照每户的面积或户数进行分摊。
若某栋楼的清洁费用为5000元，该栋楼共有10个住户，若按面积分摊，则每户需缴纳清洁费用500元（5000元 ÷ 10户）。
若按户数分摊，则每户需缴纳清洁费用500元（5000元 ÷ 10户）。
三、费用缴纳方式1. 物业费用将按月度收取，业主需在每月的XX日前将费用缴纳至指定账户。
2. 业主可选择使用电子支付平台或线下银行汇款方式进行缴费。
3. 物业公司将提供电子账单和缴费通知，以确保缴费过程便捷和准确。
四、费用使用情况公示1. 物业公司将对物业费用使用情况进行定期公示，包括收入和支出明细。
2. 公示的形式可采用小区公告栏、业主微信群或物业公司官方网站等途径。
3. 如业主对费用使用有疑问或建议，可通过书面或电子邮件的方式向物业公司提出，并将在法定期限内给予回复。
请各位业主按照以上细则和方式进行费用分摊和缴纳，以确保小区的良好管理和秩序。
怎样区别住宅小区物业共有部分1. 什么是物业共有部分？在住宅小区中，物业共有部分是指由物业管理公司负责管理和维护的公共区域，这些区域是供小区居民共同使用的。
物业共有部分通常包括以下内容：•住宅楼前的花园和庭院•小区的道路和人行道•绿化带和公园•小区的入口、出口和门禁系统•停车场和停车位•小区的游泳池、健身房、公共厕所等设施2. 如何识别物业共有部分？为了避免对住宅小区物业共有部分产生误解，有几种方法可以帮助我们准确识别这些区域的范围：2.1 查阅住房购买合同住宅购房合同通常会详细列出物业共有部分的范围。
购房者通过细读购房合同，可以了解到哪些区域属于物业共有部分。
2.2 查询物业管理规约物业管理规约是小区居民与物业管理公司之间的约定，其中包括了住宅小区的共有部分的具体描述。
通过查阅物业管理规约，可以明确物业共有部分的范围。
2.3 参观小区和咨询物业管理公司如果您仍然有疑问，可以亲自参观小区并咨询物业管理公司。
物业管理公司的工作人员可以向您提供准确的信息，并解答您的疑惑。
3. 物业共有部分的使用权和维护责任物业共有部分是属于小区所有住户共同使用的，因此居民在使用这些区域时需要遵守一些规定和约束。
同时，物业共有部分的维护责任也由物业管理公司承担，其主要职责包括：3.1 日常维护物业管理公司负责保持物业共有部分的良好状态，包括定期清洁、修理、绿化等工作。
他们需确保这些区域的设施设备正常运行，并及时处理一些常见问题，如照明故障、道路损坏等。
3.2 紧急维修在物业共有部分发生紧急情况，如水管爆裂、电力故障或天灾，物业管理公司有责任立即采取紧急措施以防止进一步的损失或伤害。
3.3 安全管理物业管理公司负责制定并执行小区的安全管理措施。
他们需要确保小区的入口、出口和门禁系统的正常运行，并采取措施保护小区居民的安全。
3.4 设施维修物业管理公司负责管理和维护小区内的设施，如游泳池、健身房、公共厕所等。
他们需要确保这些设施的卫生、安全和日常维修，并定期检查设备是否正常运行。
物业管理中的共有部分与私有部分权益物业管理是指对公共建筑、住宅小区等地方的维护和管理工作，涉及到共有部分与私有部分的权益分配。
共有部分指的是属于所有物业业主共同所有的区域和设施，如公共道路、大堂、电梯等；私有部分指的是各业主独立拥有的住房或商铺等私人空间。
在物业管理中，合理平衡和维护共有部分与私有部分的权益关系至关重要。
首先，共有部分的权益应得到妥善保护。
公共区域和设施的维护与管理是物业管理的核心职责之一。
物业公司应确保公共道路的畅通、公共绿地的清洁、大堂的整洁等。
同时，要制定相应的规章制度，加强安全管理，保障业主和居民的日常生活和工作环境。
通过定期维护、装修更新等措施，提升共有部分的使用质量和品位，满足业主的需求。
其次，私有部分权益的合法性和私密性也必须得到保障。
楼房、商铺等私有部分的权益归属明确，物业公司应严格执行相关法律法规，确保业主合法的产权得到保护。
同时，物业公司应对私有部分进行规范管理，确保专用部分的安全和私密性。
在维修、装修等方面，物业公司应与业主积极沟通，做出合理的维修计划和装修规范，以保证业主享有合法权益的同时，不给其他业主带来不必要的干扰。
共有部分和私有部分权益的调和需要通过公正透明的方式实现。
物业公司应建立健全有效的业主代表机制，通过业主委员会的组织，将重要事项征求业主的意见，确保决策的公正性和合理性。
同时，物业公司还应建立健全投诉处理机制，及时解决业主之间的矛盾和纠纷，维护共有部分和私有部分权益的平衡。
除此之外，相关政府部门也应加强对物业管理的监督和指导。
完善物业管理相关的法律法规，规范物业管理市场。
加强对物业公司的资质审核，确保物业服务质量和规范运营。
同时，政府还应鼓励多主体参与物业管理，促进物业管理业态的多元化发展，提升服务质量，更好地实现共有部分与私有部分权益的平衡。
在物业管理中，共有部分与私有部分权益的平衡至关重要。
只有通过合理的规范和制度，确保业主的合法权益得到保护和实现，才能够建立和谐稳定的物业管理环境，提升居民的满意度和幸福感。
怎样区别住宅小区物业共有部分怎样区别住宅小区物业共有部分提要：怎样区分城市商品房住宅小区物业共有部分的所有权、使用权，以保证住宅区域内产权人的共同利益不受侵占怎样区别住宅小区物业共有部分城市商品房住宅小区物业共有部分，就是指一个住宅区域内，属于该区域全体所有权人即业主共有共用的不动产。
对我国城市商品房住宅小区物业共有部分所有权的界定和怎样经营管理城市商品房住宅小区物业共有部分，是铲除房地产业腐败源头、维护广大购房百姓利益的关键，更是共建和谐社会的基础之一。
随着我国城市住房*的不断加快和深入，以小区为单位的城市住宅一栋栋拔地而起，在这些居住区域内，除了独栋别墅的专有部分是独立的外，几乎所有业主的私人房产如：墙、柱、梁、地板、顶板、室内的各种管道都是连接在一起的。
他们共用楼宇大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、设备间；共享小区甬道、绿地、花园、广场、地下室、自行车房和楼宇的地基、外立面、房顶等；共同维护支撑住宅运行基础的管线组网和设施、设备，小区中还有连同住宅建设一起规划的公共配套设施，如：小区的管理用房、地下车库、锅炉房、配电室、会所等。
业主们的购房款中还包含了小区周围城市基础设施的建设成本，如：道路管线、配电室、居委会用房、人防工程、公共厕所、垃圾转运站、中小学、幼儿园的校舍等。
公摊在业主房产中的建筑面积、共有共用的设施、设备和庞大的公共使用区域以及与之有关的城市基础设施，由于这些资产的存在，构成了我国城市商品房住宅小区物业共有部分。
怎样区分城市商品房住宅小区物业共有部分的所有权、使用权，以保证住宅区域内产权人的共同利益不受侵占？这些权属区分的不界定以及住宅小区物业共有部位经营管理权的错位，是造成我国当前城市住宅小区物业纠纷频发最直接的因素。
因此，从我国现有的房地产业相关法律规定和对城市商品房住宅小区开发建设资金和成本构成的追溯，界定我国城市商品房住宅小区物业共有部分的所有权属，可以加强住宅小区物业共有部位的经营管理。
常见的利用业主共有部分产生的收入分类居民小区常见的公共收益收入，分类如下：（一）广告收入电梯间、电梯口、进出门闸、社区饮水机、滚屏灯箱、多媒体电视、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等处的广告位或广告屏、网络公司入场费等。
（二）停车费收入利用业主共有部分设置的停车位收益、临时停车费。
（二）租金收入临时门面或者摊位出租、临时摆摊设点、物业管理用房或公共设施出租，电信、移动、联通等公司在小区设置通信机房、在楼顶安装设备等支付的租金。
（三）运营收入自动售水机、自动售货机、按摩椅、衣物回收箱、充电桩、快递柜、商业活动、废品回收承包等运营收入。
（四）经营收入利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入。
（五）电费收入在设置广告、基站等设施设备用电，所产生的电价差价。
（六）人防设施使用费归属全体业主共有的人防场地空间的所得收益，包括出租人防车位等。
但是人防空间所有权的认定在司法实践中有所争议，因具体情况及不同地区，分别可能认定为归国家所有、归属开发商所有、归属全体业主所有、未明确规定四种情况。
（六）物业公司应当支付的租金小区在管物业公司占用小区除物业用房外的共有部分应当支付的租金，或者物业公司使用小区物业用房供本小区项目以外的公司人员长期办公应当支付的租金。
备注：经调查，成都金融城片区某小区原物业公司将公司办公地点开设在小区物业用房长达十年左右。
（七）会所的经营收入为何将会所单列呢？因为目前小区的会所产权很混乱。
本律师团队遇到过一个经典案例。
这小区会所的规划用途是配套用房。
开发商在办理初始登记（俗称“大产权”）时，将小区所有建筑物包括会所的产权一并登记在开发商名下。
后面在办理分户产权登记时，又将会所的分户产权（俗称“小产权”）登记在开发商名下，最后开发商将会所卖给了一个商业公司。
这个会所的面积有5000平方米左右，按照周边商业2万左右的价格计算，目前价值超过1个亿。
目前，该案件已经查清楚，问题是业主委员会连法院的诉讼费都交不起。
小区物业共有部分的分
类
文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
住宅小区物业共有部分的分类
造成我国城市商品房价格居高不下的主要原因是成本构成不合理（商品房住宅小区的开发成本，负担了太多的小区公共配套设施和城市基础设施的建设费用）。
高昂的住房价格，也给住宅区域带来了庞大的物业共有部分。
目前，我国城市商品房住宅小区几乎都实行了物业管理，只要开发商开始售房，一定会指定一家物业公司管理、经营本住宅区域内的物业共有部分。
由于物业管理服务公司先于业主入驻小区，所以，城市商品房住宅小区物业共有部分的经营管理大权，都被开发商委托给自己指定的物业服务公司，无一例外。
近年来，由于相关法律的缺失，造成住宅区域内物业共有部分产权界定模糊，加之多方监管力度不够，致使房地产开发商、物业服务公司的不自律和贪婪行为越演越烈，他们擅自处分业主依法享有所有权或者使用权的小区物业共有部分，随意改变这些物业共有部分的用途（有时甚至是破坏性的），侵占属于住宅小区业主的共有财产，剥夺小区业主对物业共有部分经营管理的知情权和收益的处分权，由于小区物业共有部分是属于小区全体业主共同所有的，对于单一业主的维权行为，物业管理服务公司一般都不予理睬。
怎样才能管理好这些属于所有权人共有的不动产，使之正常运行、延长使用寿命，在很好的服务于业主居住生活的前提下，还能给该居住区域的全体业主创造一定的经济效益，降低业主们的居住成本，使业主在住房上的投资一石二鸟，是城市商品房住宅区域内广大业主们普遍关心的问题。
从《物业管理条例》规定的业主大会六项职责来看，通过各住宅小区业主自主制定的业主公约和议事规则，已经把作为业主个人享有的权利和义务很好地组织到小区业主大会的范畴中，小区内有关物业共有部分的一切管理事项，都通过业主大会进行决议，由业主委员会具体实施，把业主分散的所有权或者使用权及义务等统一起来。
以组织的力量才能够维护小区全体业主的共同权益，各小区业主大会要针对开发商遗留的侵权问题和物业管理服务企业存在的经营管理问题，授权业主委员会开展工作，监督和规范开发商和物业管理服务企业在小区中的经营行为，协助做好小区物业共有部分的使用维护和经营管理工作。
1、住宅小区物业共有部分的分类
怎样解决开发商遗留的问题，监督物业服务企业做好本小区物业共有部分的维护使用和经营管理，是小区业主委员会为业主维权长期要做的工作。
要做好这项工作，小区业主委员会首先要尽量多地收集本小区物业档案，查清本小区物业共有部分的家底。
例如：小区业主的总户数、占地面积、建筑面积、公摊面积总和以及各楼的公摊部位、公摊系数，共有共用的设施、设备数量和使用现状等。
为制止开发商在小区的侵权行为和监督物业管理服务企业对小区物业共有部分的使用维护和经营管理，使其延长寿命，发挥经济效益，更好地为小区业主服务，就要对这些财产存在的现状进行分析加以分类，根据其特性制定相关的管理和经营制度。
根据国家有关法律规定和城市商品房住宅小区建设规划的各项指标以及对房地产开发企业的成本分析，在对已经建成的大量城市住宅小区实际情况的调查后，可以认定我国现有城市商品房住宅小区内，除业主专用的套内使用空间外，以及政府已经界定为市政设施的以外，其余部分的所有权均为小区全体业主共有，这些小区物业共有部分可以划分为以下四类：
第一类、分别计算在商品房住宅小区内全体业主房屋产权证里的公摊面积，如：楼宇大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、外墙立面、房顶、设备间、物业管理用房、生活热水锅炉等；
第二类、没有列入公摊面积，但属商品房住宅小区全体业主的公共配套设施（因为土地使用费是小区全体购房业主缴纳的），如：小区内的甬道、绿地、花园、广场、地上停车位、自行车房、地下室、楼宇地基、围墙等；
第三类、为商品房住宅小区全体业主提供各项服务的商用配套设施（这些建筑附属物的土地有些是政府划拨的、有些是开发商自己缴纳了土地使用费），如：小区独立的物业管理用房、地下汽车库、锅炉房、会所等；
第四类、在我国城市商品房住宅小区的开发建设中，城市基础建设形成的不动产，如：小区内的人防工程、市政管线、配电室、公共厕所、垃圾转运站、中小学、幼儿园的校舍等。
2、住宅小区建筑物区分所有的共有部分的管理
管理好住宅小区的物业共有部分，能够提高本小区业主居住质量，使业主拥有的房屋所有权升值。
业主委员会要依据所掌握的物业档案，排查开发商在建设小区物业共有部分时遗留的所有问题，包括物业共有部分建设项目的数量和质量，依法主张小区全体业主的合法权益，使其不受到侵害。
监督物业管理服务企业对小区物业共有部分的管理情况，要求小区物业公司制定有效的管理制度，如：楼宇大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、外墙立面、房顶、设备间、物业管理用房、生活热水锅炉等维修管理制度，因为这些建筑物区分所有的共有部分的建筑面积和设施设备全部是业主们的公摊面积，它们的维修保养费用全部由小区业主按份承担。
没有列入公摊面积，但属商品房住宅小区全体业主的公共配套设施的管理，要分项写进物业管理服务合同中，业主缴纳的物业费中含有绿化费、管理费、保洁费、公共设施维护费和公共设施日常维修费，绝大多数住宅小区的地上停车场和自行车房都是收费的，应另行签订合同。
为商品房住宅小区全体业主提供各项服务的商用配套设施如：小区的地下汽车库、锅炉房、会所等，由于目前产权界定方面还缺少法律的支持，业主委员会一定要搞清它们现在的所有权人是谁，地下车库是否有产权证明土地使用费又是由谁交的会所和锅炉房的报建手续是怎样办理的建设土地是怎样取得的还有建设成本的分摊状况等。
只有搞清这些最基础的权属问题，才能够谈到具体的管理措施。
对小区业主共同使用这些商用配套设施，一定要签订相关的合同，例如：业主委员会一定要代表小区全体业主与小区锅炉房的管理单位签订供暖合同和生活热水合同，代表全体业主与地下车库的管理单位签订地下车库的管理、使用合同，每位到地下车库停车的业主，个人还要与管理单位签订停车合同。
建设在小区内或周边的城市基础建设由政府和其他各主管部门管理，所以各小区业主委员会，只能根据本小区的实际情况，针对各个管理部门制定相关的使用、管理制度。
3、住宅小区物业共有部分的经营
《物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
小区物业共有部分的建筑面积已经按份公摊给全体业主的部位，用于经营时可以交给物业公司管理，但是，一定要由业主委员会直接或参与洽商，由业主委员会与之签订出租合同，以示小区物业共有部分所有权的严肃性，所得的收入在扣除需交给物业公司的管理费和应缴税金后，属于小区全体业主共同享有。
小区物业共有部分经营一定要经过小区业主大会决定，授权业主委员会具体执行。
没有列入公摊面积，但属商品房住宅小区全体业主的公共配套设施的经营，小区业主大会、业主委员会一定要向物业公司主张监督权、知情权和利益的分享权，这些经营收入，应在扣除经营管理成本和税金后，通过协商制定利润分成比率，属业主提成的部分交小区业主委员会管理。
为商品房住宅小区全体业主提供各项服务的商用配套设施的经营，可根据各小区具体情况的不同，由业主大会授权业主委员会主张业主的权利，与物业公司进行协商决定分配方法。
如果该小区的地下车库属于小区配套的公共设施，那么小区业主对停车场的经营利润有参与分成的权利；如果该小区的地下车库是商业配套设施，地下车库的产权属开发商所有，也应该向开发商主张小区全体业主的权利，因为地下车库的经营使用了小区的道路，排气管道占用了小区的广场或绿地。
小区自备锅炉房的供暖和会所的使用，都可以要求物业公司对本小区业主进行一定的让利，维护全体业主的利益。
建设在小区内或周边的城市基础设施的使用，小区业委会也可以根据实际情况，向管理单位主张业主的公共区域使用和分享的权利，如人防工程在小区中经营，就可以向其经营单位收取一定的公共区域使用费，小区中建有中、小学或幼儿园的，可以要求其对本小区业主适当降低收费标准，以此回报业主对建设这些城市基础设施的投资。
要做好我国城市商品房住宅小区的物业管理工作，平衡其间的各种矛盾，政府主管部门要花大力气加以领导、引导和监督，规范开发商、物业管理企业和业主大会的运作模式，提高各业主委员会的工作水平，根据市场需求，建立行之有效的管理机制，批准和帮助在城市住房体制改革进程中为满足实施民主化管理城市、社区业主自治制度的强大需求，应运而生各种组织团体、企、事业单位，让他们承担起提高业主维权意识、促进业主有偿享受物业服务的消费观念、协助治理物业管理秩序重任，要解决好我国城市商品房住宅小区物业共有部分的有关问题，组织成立业主大会，接受授权的小区业主委员会的成员可以不专业，但是小区业主委员会的各项工作必须是专业的！。
