从金融视角观察房地产市场培训课件
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《房地产金融》PPT课件 (2)
2、实际利率：实际利率，指物价水平不变，从而货币 购买力不变条件下的利息率。它是借款人所付的利息率 减去通货膨胀率后的利息率。
精选PPT
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二、未来值（终值）和现值
1、未来值：是计算存款在未来一定期限后的价值，它 包括原本金和利息。
未来值的计算可以按照单利和复利进行计算。
单利就是仅本金产生利息。
复利就是原本金和以后产生的利息共同产 1、房地产投资活动 2、房地产开发与经营贷款
3、房屋抵押贷款
4、其他资金运用任务
（三）房地产资金结算任务
1、住房公积金结算
2、房租和物业管理费结算 3、购售房资金结算 4、其他资金结算
（四）其他金融服务任务
精选PPT
5
第二节 房地产融资主体
一、房地产融资主体的含义 融资主体是指金融机构提供服务的对象，包括资金融通的各 种供需者。 房地产融资主体是指在房地产资金融通过程中处于房地产资 金融通供需者地位的有关部门、企事业单位和个人。
第二章 房地产金融机构和房地产融资主体
第一节 房地产金融机构
一、房地产金融机构含义及我国房地产金融机构的发展概况 （一）含义：
房地产金融机构是房地产金融运营的载体，是房地产 资金融通过程中处于资金供应者和资金需求者之间的信用中 介组织以及为房地产资金融通提供直接服务和配套服务的其 他金融组织。包括专业银行、商业银行及非银行金融机构。
未来值的大小取决于利率的大小、复利的形式和借款 的期限。
2、现值：是未来不同时期收益的贴现值，即投资时间 为零时的价值量。
精选PPT
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三、未来收益的贴现：将未来值转变为现值的过 程称为贴现。
贴现率：一般以投资的必要收益率为其为了投资 收益的贴现率。
精选PPT
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二、未来值（终值）和现值
1、未来值：是计算存款在未来一定期限后的价值，它 包括原本金和利息。
未来值的计算可以按照单利和复利进行计算。
单利就是仅本金产生利息。
复利就是原本金和以后产生的利息共同产 1、房地产投资活动 2、房地产开发与经营贷款
3、房屋抵押贷款
4、其他资金运用任务
（三）房地产资金结算任务
1、住房公积金结算
2、房租和物业管理费结算 3、购售房资金结算 4、其他资金结算
（四）其他金融服务任务
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第二节 房地产融资主体
一、房地产融资主体的含义 融资主体是指金融机构提供服务的对象，包括资金融通的各 种供需者。 房地产融资主体是指在房地产资金融通过程中处于房地产资 金融通供需者地位的有关部门、企事业单位和个人。
第二章 房地产金融机构和房地产融资主体
第一节 房地产金融机构
一、房地产金融机构含义及我国房地产金融机构的发展概况 （一）含义：
房地产金融机构是房地产金融运营的载体，是房地产 资金融通过程中处于资金供应者和资金需求者之间的信用中 介组织以及为房地产资金融通提供直接服务和配套服务的其 他金融组织。包括专业银行、商业银行及非银行金融机构。
未来值的大小取决于利率的大小、复利的形式和借款 的期限。
2、现值：是未来不同时期收益的贴现值，即投资时间 为零时的价值量。
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三、未来收益的贴现：将未来值转变为现值的过 程称为贴现。
贴现率：一般以投资的必要收益率为其为了投资 收益的贴现率。
金融学中的金融市场与房地产市场
金融学中的金融市场与房地产市场金融市场是指现代金融体系中的一个重要组成部分，它提供了各种金融资产和金融工具的交易场所，同时扮演着资源配置和风险管理的重要角色。
而房地产市场则是其中一个亦或是最重要的部分，它不仅直接影响着人们的生活和社会经济发展，还与金融市场之间存在着某种必然的联系。
本文将探讨金融学中金融市场与房地产市场之间的相互关系以及它们在经济中的作用。
一、金融市场与房地产市场的联系金融市场与房地产市场本质上都是资本市场，它们是通过传导资金、配置资源、调节供求关系等方式相互联系的。
首先，金融市场为房地产市场提供了资金来源。
房地产开发商通常需要大量的资金用于购地、建设和销售房产，而金融市场的各类金融工具为其提供了多样化的资金筹措方式，包括债券、股票和贷款等。
其次，房地产市场为金融市场提供了投资标的。
房地产作为一种重要的投资资产，吸引了大量资金的投入，其中不乏金融机构和个人投资者。
这为金融市场提供了更广阔的投资领域。
最后，金融市场的波动也会对房地产市场产生一定的影响。
金融市场的繁荣与萧条、利率水平的变化等因素都会对房地产市场的供需关系及房地产价格产生影响。
二、金融市场对房地产市场的作用金融市场在房地产市场中具有至关重要的作用。
首先，金融市场提供了多样化的融资渠道，促进了房地产市场的发展。
开发商可以通过发行债券或吸收股权投资来筹集资金，这种融资方式能够有效降低房地产开发的融资成本，并加速项目的推进。
其次，金融市场的投资者提供了稳定的购房人群。
金融机构为购房者提供贷款服务，购房者可以通过贷款来实现房产的购买。
同时，金融市场发挥了风险管理的作用。
金融机构通过风险管理工具对房地产市场进行监测和评估，有效防范和控制房地产泡沫和风险。
三、房地产市场对金融市场的影响房地产市场的变化也会对金融市场产生一定的影响。
首先，房地产市场的稳定与否直接影响到金融市场的稳定性。
房地产泡沫的出现会导致金融风险的增加，进而对金融市场产生不利影响。
第1章 房地产金融 《房地产金融》PPT课件
• 另外,信托成为房产融资新
第二节 房地产金融市场
(二)商业银行在中国房地产业发展中的地位
可以毫不夸张地说,在很大程度上,商业银行的资金支持(各 种形式的贷款)是维系中国房地产业资金链安全的主要力 量,当然房地产业的发展也给银行业的发展创造出巨大、 持续的机遇。
第三节
政策
是指国家政权机关、政党组
三是控制房地产信贷总规模,使之既能满足房地产开发经营 和居民购房的资金需求,又能防止过度膨胀,确保信贷平衡。
第三节 与房地产有关的货币政策
二、货币政策在房地产领域的应用 (一)利率与房地产资金供求关系 (二)公开市场业务与房地产资金供求关系 (三)存款准备金率与房地产资金供求关系 (四)再贴现率与房地产资金供求关系
第一节 房地产金融的基本含义
一、房地产金融的含义
劳动关 系基本 特征
第一，平等性。 第二，隶属性。
第一节 房地产金融的基本含义
二、房地产金融的分类
房地产 金融
政策性房地产金融 商业性房地产金融
具有较强的政策性和地域性,主要是与住房制度 有关的金融活动,其资金来源也具有强制性,而资 金的使用则兼具优惠性与专项性(只限住房);
与织威和的房其形地他式产社、有会标关政准治化的集地货团规币以定政权在策
一定的历史时期内,应该达 到的奋斗目标、遵循的行动 原则、完成的明确任务、实 行的工作方式、采取的一般 步骤和具体措施。
第三节 与•房货地币政产策有是关指的政货府或币中政央策银
行为影响经济活动所采取的 一、货币政策概货述币性措施,尤指控制货币供
第三节 与公 公 中 款)开开央房,是市市银地指场场行中产业上贷央有务款,通银是(关过习行指买的惯动中卖上货用央有称基币银价作础政行证再货在策券贷币
房地产金融课件
房地产金融课件介绍本课件旨在介绍房地产金融的基本概念、关键要素以及在实践中的应用。
房地产金融是对房地产项目进行融资和投资的过程，涉及到各种金融工具和策略的应用。
本课件将帮助学员深入了解房地产金融相关知识，并为其提供在房地产领域中做出有效的金融决策的能力。
1. 房地产金融基础知识1.1 房地产金融概述房地产金融是指通过金融手段和工具对房地产项目进行融资和投资的过程。
房地产金融的主要目的是为了获得投资回报，同时帮助开发商和投资者在房地产领域中实现其战略目标。
1.2 房地产金融的重要性房地产金融在房地产行业中起到至关重要的作用。
它不仅为购房者提供了购房贷款的便利，也为开发商提供了融资的渠道。
房地产金融还与整个经济体系密切相关，对于推动经济增长和稳定具有重要意义。
1.3 房地产金融的主要形式•房屋贷款：为购房者提供融资以购买住房。
•商业房地产贷款：为商业用途的房地产项目提供融资。
•房地产投资信托基金（REITs）：允许投资者通过购买股票来间接投资房地产项目。
•房地产发展基金：为开发商提供融资以开发房地产项目。
•房地产投资公司：通过直接投资房地产项目来获得回报。
2. 房地产金融的关键要素2.1 房地产市场房地产市场是房地产金融的基础，它涉及到房地产的供需关系、价格波动以及市场风险等因素。
学员需要了解房地产市场的基本特征以及其对房地产金融决策的影响。
2.2 金融工具和策略房地产金融涉及到多种金融工具和策略的应用，包括贷款、投资信托基金、证券化等。
学员需要了解这些金融工具和策略的特点、优势和风险，以便在实践中做出明智的金融决策。
2.3 风险管理房地产金融中存在着各种风险，如信用风险、流动性风险和市场风险等。
学员需要学习如何识别、评估和管理这些风险，以确保房地产金融决策的稳健性和可持续性。
2.4 法规和监管房地产金融受到法规和监管的影响，学员需要了解相关法规和监管政策，以便合规地进行房地产金融活动。
3. 房地产金融的实践应用3.1 房地产投资决策房地产金融在房地产投资决策中发挥着重要作用。
房地产金融专题讲座(ppt)
五、国外房地产金融的借鉴 ——新加坡公积金制度
150多年前移民村，1880年商业港口城市。 1959年自治 1963年接受马来西亚，1965年马来西亚独立 1960年吸收外资 1955年建立公积金制度，用于雇员的社会保障。 1968年修改《中央公积金法》，允许用于购买住 房
房地产金融业务种类
4、房地产抵押贷款 一般的房地产抵押贷款： 抵押人----抵押权人 按揭贷款： 买方----银行----卖方
房地产金融业务种类
5、房地产股票： 是否记名：记名式、不记名式 投 资 人：国家股、企业股、个人股 有无面值：面值股票、无面值股票 股 权：普通股、优先股
非银行型 1.住房合作社
（例如：住宅信用合作社、建筑合作社、储蓄和贷款协 会） 是一种把买房或建住房的人组织起来，共同筹 集资金，为入社成员得到住房而提供资金支持的互 助性质的房地产金融机构。 资金来源：合作社成员的共同集资、 国家金融机构的贷款。 资金运用：向社员发放住房抵押贷款， 社员按照股金多少、入股时间长短 依次获得买房、建房资金。
3.信托投资公司
专业银行办的信托投资公司 财政办的信托投资公司 业务: --发放委托贷款 --开发建设的器材、设备和部分建材的租赁 --代管住房出租 --代管房地产买卖 --土地执业信托 --房地产咨询
4.地方性的住房金融公司
管理体制: 股份制金融企业. 实行董事会领 导下的经理负责制，董事会成员由参股单位 负责人出任 双重领导: 由地方政府和人民银行。 资金来源：国家和地方拨给的住房基金; 股东单位的投资资本； 中央银行划拨的信贷周转金； 发行股票和中长期住房债券。
房地产金融业务种类
6、房地产债券： 期限长短：短期债券、中期债券、长期债券 支付利息：一次性付息、附息票式 是否贴现：可贴现、不可贴现
金某地产新与金融发展培训课件
金某地产新与金融发展培训课件一、背景介绍在当今经济发展的快速进程中，金融行业和地产行业成为了最热门的领域之一。
金融行业作为国民经济的核心和支持系统，在金融科技快速发展的背景下，不断创新和升级服务。
地产行业也是近年来高速发展的行业之一，随着城市化进程和人口增长，房地产需求也持续增加。
为了适应这种发展趋势，金某地产决定开设“金某地产新与金融发展”培训课程，旨在提升金某的员工对金融行业和地产行业发展的了解，提高他们的综合素质和能力。
二、课程目标通过本培训课程，学员将能够：1.理解金融行业和地产行业的背景和发展趋势；2.掌握金融行业与地产行业的交叉点和合作机会；3.学习金融术语和工具，提供更好的金融服务；4.分析和评估地产项目的金融可行性；5.解决金融与地产行业中的挑战和问题。
三、课程大纲3.1 金融行业概述•金融行业的定义和作用•金融行业的主要组成部分•金融机构和金融产品3.2 地产行业概述•地产行业的定义和作用•地产行业的主要组成部分•地产开发和房地产销售流程3.3 金融行业与地产行业的交叉点与合作机会•地产项目融资与金融机构的合作•房贷与房地产销售的关系•金融服务在地产行业中的应用3.4 金融术语与工具•利率、汇率、投资回报率等金融术语解释•信贷评估和风险管理工具•金融市场和金融产品的分类与特点3.5 地产项目的金融可行性分析•土地评估和项目可行性研究的基本方法•财务指标和风险评估•借助金融工具提高地产项目的可行性3.6 金融与地产行业中的挑战和问题•关于金融行业的政策法规和风险控制•地产行业的政策与限购政策•如何应对金融与地产行业中的挑战和问题四、培训方法本课程采用多种培训方法，包括但不限于：1.理论讲解：通过授课形式，讲解金融行业和地产行业的知识和概念。
2.实例分析：通过案例分析，让学员了解金融与地产行业的实际案例，加深理解和应用。
3.小组研讨：组织小组讨论，促进学员之间的交流和互动。
4.实践操作：引导学员进行实际操作，如金融工具的使用和地产项目的可行性分析。
房地产金融讲义PPT课件
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1. 现金流量
经营性房地产投资的所谓盈利就是房地产租金收入与 各种费用的差。一般它只占房地产各种毛收入的很小 比重，任何毛收入的增加及其带来的营业费用的微小 下降都对盈利贡献良多。 如：P133例子。 根据现代资产等价原则：任何形式的资产具有相同的 经济效益，任何形式的资产可以方便地进行转换，因 此，理论上有： 房地产的租金=相应的金融资产的利息， 则此例的房地产价格应分别为： 收益未增加之前：2000/10%=20000（元） 收益增加之后：20000/10%=200000（元）
可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价格也 可以同步提升10倍，这就是所谓的“净收入乘数”。
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2.融资状况和税收
融资条件（利率水平、期限长短、担保等） 和财务结构（即杠杆因子的大小）对房地产投资 收益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放 大效应，如何平衡二者，是决策者必须十分清醒 应对的。
3
2.投资机会的发现
任何投资活动都是从发现机会开始的，经营 性房地产当然也不例外。
⑴机会的发现与决策 投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了
进行经营活动而购买房地产，有的是为了获取购 销差价而购买房地产，有的是为了收取租金而购 买房地产，有的是发现某项房地产的价格实在太 低而决定购买，有的是比较了自己开发建设与在 市场购买的差异和风险之后决定购买……而有了初 步意向后，到市场搜寻是发现机会的基本途径， 掌握了某项房地产的基本信息后产生的投资知觉 是机会发现的总结，此时投资就可能正式进入决 策阶段——当然仅仅是初步决策。
同样地，税收结构和水平如何，在很大程度 上也影响着经营性房地产的未来收益和现金流， 也是决策者不能忽视的重要因素。
事实上，融资和税收是经营性房地产投资决 策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。
1. 现金流量
经营性房地产投资的所谓盈利就是房地产租金收入与 各种费用的差。一般它只占房地产各种毛收入的很小 比重，任何毛收入的增加及其带来的营业费用的微小 下降都对盈利贡献良多。 如：P133例子。 根据现代资产等价原则：任何形式的资产具有相同的 经济效益，任何形式的资产可以方便地进行转换，因 此，理论上有： 房地产的租金=相应的金融资产的利息， 则此例的房地产价格应分别为： 收益未增加之前：2000/10%=20000（元） 收益增加之后：20000/10%=200000（元）
可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价格也 可以同步提升10倍，这就是所谓的“净收入乘数”。
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2.融资状况和税收
融资条件（利率水平、期限长短、担保等） 和财务结构（即杠杆因子的大小）对房地产投资 收益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放 大效应，如何平衡二者，是决策者必须十分清醒 应对的。
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2.投资机会的发现
任何投资活动都是从发现机会开始的，经营 性房地产当然也不例外。
⑴机会的发现与决策 投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了
进行经营活动而购买房地产，有的是为了获取购 销差价而购买房地产，有的是为了收取租金而购 买房地产，有的是发现某项房地产的价格实在太 低而决定购买，有的是比较了自己开发建设与在 市场购买的差异和风险之后决定购买……而有了初 步意向后，到市场搜寻是发现机会的基本途径， 掌握了某项房地产的基本信息后产生的投资知觉 是机会发现的总结，此时投资就可能正式进入决 策阶段——当然仅仅是初步决策。
同样地，税收结构和水平如何，在很大程度 上也影响着经营性房地产的未来收益和现金流， 也是决策者不能忽视的重要因素。
事实上，融资和税收是经营性房地产投资决 策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。
金融市场与不动产融资培训课件.pptx
2020/8/24
主讲人：李军峰
6
❖ 投资信托机构是接受个别投资者委托并通过资金集 中进行投资所形成的专业投资管理机构，投资者可 借助经理人的专业管理达到小额投资及分散风险的 目的。
❖ 保险公司在不动产金融市场中通常以资金供给者的 身份出现，它从个人或者机构那里获得一定的资金， 同时承诺在未来特定事件发生时赔付一定款项。
❖ （3）为国家推行土地、不动产等政策提供了市场 调控手段。
2020/8/24
主讲人：李军峰
4
❖ 10.1.2 不动产金融市场的参与者
❖ 不动产金融市场的参与者包括资金的余缺双方、金融中介机 构和监管者，主要是政府部门、企业、居民个人、金融机构 和中央银行。
❖ 1. 政府
❖ 在不动产金融市场的运行中，政府充当多重角色。
第10章 金融市场与不动产融资
2020/8/24
10.1 不动产金融市场概述 10.2 不动产融资方式 10.3 不动产融资制度（略）
主讲人：李军峰
1
10.1 不动产金融市场概述
❖ 10.1.1 不动产金融市场的内涵 ❖ 1. 不动产金融市场的概念
❖ 不动产金融市场：房地产资金供求双方运用金 融工具进行各类房地产资金交易的场所。
❖ 地产金融一般以债券化的方式开展业务，具有债权可靠、利 息率低、还贷期长、运作安全的特点，是银行比较乐意从事 的业务。
❖ 房产金融市场和地产金融市场并不是截然分立的，二者有着 紧密的联系，它们相互影响相互作用，共同构成完整的房地 产金融市场。
2020/8/24
主讲人：李军峰
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(二)按市场层次的不同，不动产金融 市场可分为初级市场和二级市场
为自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场。
《房地产和金融关系》课件
债券发行
发行公司债、可转债等，将 房地产项目转化为可交易的 债券。
股权投资
通过发行股票，吸引投资者 投资房地产项目。
金融工具
衍生品
房地产投资组合中常用的金融 衍生品有期权、期货等，用于 对冲风险。
抵押贷款
贷款人通过抵押物获得资金， 实现房地产的融资。
证券化
将房地产贷款打包成证券，通 过证券市场进行交易与融资。
风险管理
1 市场波动
房地产和金融市场的波动性使得风险管理成为保持稳定和可持续发展的关键。
2 政府政策
政府在监管和干预方面发挥着重要作用，以保障市场的稳定和公平。
3 利率变动
利率上升或下降会对房地产融资成本和购房需求产生影响，需及时应对。
未来展望
1
数字化技术
大数据、人工智能等技术的应用将对房地产和金融市场产生深远的影响。
2
可持续发展
绿色金融和可持续房地产的发展将成为未来的主题。
Hale Waihona Puke 3创新金融产品创新金融工具和融资方式将为房地产行业带来更多发展机遇。
影响因素
1
房地产对金融的影响
房地产市场的繁荣与不景气会对金融市场的稳定性和资金流动性产生重大影响。
2
金融对房地产的影响
金融政策、货币政策和利率等因素会直接影响房地产市场的融资成本和购房需求。
3
两者的相互作用
房地产和金融市场的相互作用会形成正反馈循环，在经济发展中扮演重要角色。
融资方式
银行贷款
申请商业贷款、个人贷款等， 常见融资方式之一。
房地产和金融关系
本PPT课件将介绍房地产与金融之间的密切关系，以及它们对彼此的相互影响。
概论
房地产与金融紧密相连
金融市场与不动产融资培训课件
主讲人：李军峰 29
21.03.2019
（5）预售楼盘 对于不动产开发企业来说，按照某种合同规定预收 购房机构或个人的购房定金是筹集资金的重要手段， 这是由于不动产开发投资大、周期长的特点决定的。
主讲人：李军峰 8
21.03.2019
(1)自由的住宅金融市场
指以商业性金融机构为经营主体，以住宅抵押为基 础，并由多种信用网络交织而成的市场，由初级市 场和二级市场共同组成。 住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既 是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受 押人。即初级市场。 为增加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进 行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅抵押债券， 构成二级市场的经营活动。
出售不动产 证 券
不动产 金融中介 银行 保险 信托 投资 互助基金
出售不动产 证 券
资金短缺单位
存款
贷款
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人
资本形成 投资（资金运用） （不动产、资金、劳力）
消费增加 （住房等） 消费（资金运用）
图10-2 间接融资过程
21.03.2019 主讲人：李军峰 20
21.03.2019
主讲人：李军峰
25
10.2.4 项目融资 1. 项目融资的概念 “项目融资”：是为一个特定项目所安排的融资， 贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流 量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产 抵押作为贷款的安全保障。
21.03.2019
主讲人：李军峰
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资金短缺单位
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人 海外投资
证券市场
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人
21.03.2019
（5）预售楼盘 对于不动产开发企业来说，按照某种合同规定预收 购房机构或个人的购房定金是筹集资金的重要手段， 这是由于不动产开发投资大、周期长的特点决定的。
主讲人：李军峰 8
21.03.2019
(1)自由的住宅金融市场
指以商业性金融机构为经营主体，以住宅抵押为基 础，并由多种信用网络交织而成的市场，由初级市 场和二级市场共同组成。 住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既 是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受 押人。即初级市场。 为增加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进 行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅抵押债券， 构成二级市场的经营活动。
出售不动产 证 券
不动产 金融中介 银行 保险 信托 投资 互助基金
出售不动产 证 券
资金短缺单位
存款
贷款
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人
资本形成 投资（资金运用） （不动产、资金、劳力）
消费增加 （住房等） 消费（资金运用）
图10-2 间接融资过程
21.03.2019 主讲人：李军峰 20
21.03.2019
主讲人：李军峰
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10.2.4 项目融资 1. 项目融资的概念 “项目融资”：是为一个特定项目所安排的融资， 贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流 量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产 抵押作为贷款的安全保障。
21.03.2019
主讲人：李军峰
26
资金短缺单位
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人 海外投资
证券市场
政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人
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住宅新开工量（千万平米）
新开工增速（%）
160
140
120
100
80
60
40
20
0
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%
（2）新开工已见顶：中国投资额也已基本见顶
7 6 5 4 3 2 1 0
2000
2002
住宅投资额（万亿） 2004 2006 2008
住宅投资增速 2010 2012
从供给侧看，房地产要想真正去库存，新开工面积需要继续下降。下表模拟了不同销售面积增 速和新开工面积增速情景下，按照前述方法计算的库存面积增速变化。从结果来看，房地产库 存若要达到实质性降低，在5%的销售面积增速假设下，新开工面积增速需要进一步下降到-20% （2015年为-14%），对应库存面积增速-5.7%（2015年为2.6%）
2014
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
（3）投资未来进入容易大幅波动的阶段（参考美国）
1925～1933
1950～1953
1959～1960
1968～1970
Hale Waihona Puke 1978～19822005～2009
-4%
-27%
-27%
-18%
-29%
-51%
-48%
-43%
-90%
-80%
以房屋资产再融资的加杠杆，中国空间更大（下图为美国再融资比例数据）
房屋购买 再融资
56%
51%
49%
50%
51%
67%
66%
44% 2004
49% 2005
51% 2006
50% 2007
49% 2008
33% 2009
34% 2010
日本房地产资产管理市场借鉴
日本租赁住宅数量变化（单位：万户）
租赁住宅 0.9亿套
从增量角度看中国住宅市场的使用结构
新房市场
每年新增约1000万套 每年折旧约500万套
存量房
存量房流通率1.5% 每年二手交易400万套
二手房市场
租赁流通率20% 每年租赁5000万套
租赁市场
10%：C2C
90%:B2C
2.新房市场的变化趋势
1.新房市场今天的市场处于何种位置？
传统代理公司陷入困境
员工人数 上半年营收
人均产能
981 4182万 0.7万（每月）
新聚源公司2015年上半年数据
传统代理公司陷入困境
员工人数 上半年营收
人均产能
981 4182万 0.7万（每月）
新聚源公司2015年上半年数据
代理公司市场集中度
16%
市场集中度 30%
35%
top 10
top 50
B1
B0
B
B2
A
1997
2015
2020
（1）人均住宅套数总体已接近甚至超过发达经济体， 以及中国台湾地区
0.35
人均住房情况（套/人）
0.35
0.35
0.28
0.26
中国
美国
英国
日本
台湾
日本户均住宅套数变化
0.97
1.01
1.05
日本户均住宅套数
1.1
1.11
1.08
1.13
1.16
1963
• 在当前的基础量下，一线城 市楼市调控的潜在宏观风 险，不仅关系一线城市的行 业和经济发展，更关系着全 国楼市和经济发展。
•居民购房承受力显著下降， 使得各类人群的购房需求不 像以往那样具有刚性，购房 需求对政策调控的弹性变大
7
当前房地产市场的大致图景
从存量角度看中国住宅市场的使用结构
住宅总量2.5亿套 自住住宅 1.6亿套
全球经济治理结构也在重构，旧的均衡被打破，新的均衡还在建立，市场的动荡难以避免
GDP同比增长趋势图
中国经济新常态
2
去库存在推进之中
2015 年，房地产销售持续回升但新开工面积持续负增长， 这说明市场已经用脚投票说明了房 地产库存有明显过剩。然而更重要的是，即使在2015 年销售投资剪刀差如此巨大的情况下， 无论从哪种口径计算，2015 年底的房地产库存比年初在继续增大，这意味着房地产去库存压 力较大
2008 2003 1998 1993 1988
183
196
200
325
220 312
238284
589 576
990 922
818
694
527
独栋 Apartment Mansion
日本租赁住宅结构
租房居住家庭数量变化
2010年 2005年 2000年 1995年 1990年
253 256
257
top 100
世联：向资管和金融的转型
代理销售 顾问策划 资产服务 金融服务
2.7% 5.2% 18.5%
18.3% 5.5% 15.3%
72.7%
60.2%
收入占比
毛利占比
从金融视角观察房地产的未来
（1）从居民住房杠杆看，有一定空间
家庭 政府 企业
中国 38% 55% 125%
发达国家 75% 90% 70%
（2）新开工已见顶：中国销售趋势
销售额增速
Jul-03 Jan-04 Jul-04 Jan-05 Jul-05 Jan-06 Jul-06 Jan-07 Jul-07 Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12 Jan-13 Jul-13 Jan-14 Jul-14 Jan-15 Jul-15
1983
1993
2003
2013
（2）新开工已基本见顶：国际对比
国家 美国 英国 日本 韩国 中国台湾 中国大陆
住宅开发转折时期 60年代左右 60年代末 70年代中 90年代中 90年代中 2011年
人均住房量 0.35套 0.35套 0.28套
0.35套
城市化率 70% 77% 55% 76% 67.4% 53.4%
销售面积增速
1959 1962 1965 1968 1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013
（2）新开工已见顶：对比美国新开工
2500 2000 1500 1000
500 0
新开工量（千套）
10.80%
47.70%
39.70%
12.60%
47.20% 42.80% 42.00% 43.30%
39.10% 42.80% 41.50% 41.90%
13.70% 14.40% 16.50% 14.80%
10% 20% 30% 40% 50% 住宅自有率 民营住宅租赁率
60% 70% 80% 其他类型租赁住宅
1968
1973
1978
1983
1998
2003
2013
只有一线和个别二线结构性供给矛盾
户均家庭住宅套数
0.88
0.99
1.02
1.04
0.7
1线
2线
2.5线
3线
4线
相对于数量，住房质量的提升空间还很大
12.5%
22.5%
日本多居室住宅占比
26.9%
35.0%
40.0%
42.4%
1963
1973
新兴国家 35% 55% 50%
居民对房屋资产配置仍有需求，（以美国家庭为例2008年）
股票资产（万美元）
房屋资产（万美元）
19
9
7.8
8
低收入
中低收入
中高收入
高收入
条件是一批非银行抵押贷款机构的崛起
美国抵押贷款分布
23%
33%
11%
15%
15%
3%
房利美 私人机构 其它 银行 吉利美 房地美
从金融视角观察房地产市场
巴曙松 教授 中国银行业协会首席经济学家 中国“十三五”规划专家委员会委员 （文中观点仅仅代表个人的意见，不代表任何机构的看法） 公众微信号：金融读书会
从中国经济新常态看2016年经济走势：脉冲式探底
新常态期间最大的特征是中国经济进入结构转换期，面临经济增长的新动力的形成和旧动力的 逐渐弱化这两股力量的双重交织
数据来源： Wind 4
去库存在推进之中
据估算，在新开工面积增速-20%的假设下，2016 年的施工面积将从2015 年的1.3%降至-4.7%， 而房地产开发投资实际增速从2.8% 下降至-1.3%。按照房地产开发投资占固定资产投资比重 17%，固定资产形成占支出法GDP 比重44%，在其他条件不变的情况下，估算房地产投资的下 降对GDP 的拖累将达到0.3%左右
213 260
199 246
184 207
373
412 461 920
461 844
513 740
532 603
其他 夫妇+孩子 夫妇二人 单身
1064
东京住房自有率变化
2013全国
61.90%
27.90%
10.20%
2013 2008 2003 1998 1993 1988
0%
49.40%
39.80%
•人口净流入快速下滑甚至负增长
的情况下，此时政策一收紧，不
仅会造成成交量下滑，同时也会
推动房价下跌。
行业
人口
基础 量
•本轮一线城市楼市调控旨在“控