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尾盘销售策略及具体方案
以下是 7 条关于尾盘销售策略及具体方案：
1. 加大优惠力度呀！你想想，就像超市大减价的时候人们疯狂抢购一样，咱给尾盘房子来个大幅度优惠，那吸引力不就蹭蹭上来了吗？比如推出“限时特价，错过后悔一辈子”的活动，指定几套房子给出惊人的折扣。
2. 举办特色活动呀！嘿，像搞个亲子 DIY 活动，邀请业主和潜在客户
带着孩子来玩，现场氛围热闹了，房子不也就好卖了嘛！比如说来个陶艺制作活动，让大家玩得开心。
3. 找老带新奖励呀！这不就跟介绍朋友去好地方一样嘛，给老业主奖励，让他们帮着推荐新客户呀！可以实行“老业主推荐成功一套，奖励一年物业费”这样的方案呢。
4. 重新包装展示呀！就好比给灰姑娘穿上漂亮衣服一下子成了公主，咱把尾盘的房子精心布置一下，展示出它最美的样子。
例如请专业设计师重新搭配软装，让房子焕然一新。
5. 强化销售团队培训呀！让销售们都像打了鸡血一样有激情，那销售效果能不好吗？对他们进行专业知识和销售技巧的深入培训，就像给战士配上最锋利的武器。
6. 与中介深度合作呀！这就好比搭伙做事，大家一起用力呀！给中介高额佣金，让他们全力推咱的尾盘。
可以签订独家合作协议呢。
7. 挖掘独特卖点呀！每套房都有它独特的地方呀，咱得把这些找出来大肆宣传呀！像有个房子视野特别好，那就主打无敌景观呀！说“在这里，享受极致的视觉盛宴”。
总之，尾盘销售就得想各种招儿，吸引客户眼球，让他们心动，然后果断下单！。
尾盘销售策略大集合对于房地产销售来说也许前期的销售并不难，当时当一个项目到了尾盘的时候就让人操心不少为了方便策友，大家可以将自己掌握的销售尾盘的方法发上来，这样方便大家，也助于共同学习我先来：尾盘沉淀了我们的目标利润，压住了我们前行的热情。
秘诀并不存在，方法总是有的。
该文总结了尾盘实现销售突破的几种战略选择，并透露了碧云天与万科在尾盘销售领域的实战心得。
第1操作环节：诊断尾盘销售难题按照国际营销学一个通用观点，任何商品销售都分为四个时期：进入期、成熟期、持续销售期和尾声。
深圳地产界通常所说的尾盘一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率在7成左右的时候，余下的单位便称作层盘。
尾盘一直是令发展商和代理商都感到头疼的一件事，因为实尾盘时已不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，这是业内人士一直在探讨的难题。
楼盘销售接近尾声时，剩下的大都是一些销售较为困难的单元，大多数接盘销售都是如此，都会或多或少地留下一些尾盘，那么有没有可能不出现这种情况，也就是说避免出现尾盘呢？在南山名气较大的代理商冠厦公司有关负责人称，以其多年的经验证明，住宅销售基本可以避免出现最后那种朝向、采光、楼层较差的尾盘。
据介绍，寇厦做项目代理一般从前期就开始介入，即从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计、客户定位等均和发展商一起共同完成，也就是通常所说的“全程策划”，朝向、采光、楼层较差的单位一般在开盘时就首先以较低的价格推出。
这位负责人认为，一个前期策划较好的项目，在销售高潮、人气旺盛的时期推出楼盘中位置较差但价格较低的单元，是比较容易吸引买家的，因为接盘积压除建筑质量、户型结构、立面造型等方面的原因外，一个最重要的因素还是价格问题，关于购房的大量的问卷调查都得出这些最基本的条件能够得到保障外，影响置业者购房最重要的因素就是价格。
一些较差的单元留到最后卖困难会大得多.他认为，中途接手的项目成功的机会较小，单一做尾盘难度相当大。
“尾盘半⼩时”定乾坤！学会尾盘精准买卖股票！（图解）尾盘往往是全天交易最集中也是多空较量最激烈的⼀段时间，会直接影响次⽇盘⾯⾛势，对第⼆个交易⽇开盘及前⼀个⼩时的⾛势有⼀定的指⽰作⽤。
如何根据尾盘买卖股票呢？本⽂为⼤家作分享下⾯对尾盘的具体情况进⾏⼀些分析。
⼀、上涨趋势中如果股价处于上涨趋势中，有以下⼏种情况需要注意：1、尾盘股价上涨，随之成交量不变或减⼩，如果同时均线成多头排列初期，这种情况为涨势，投资者可积极介⼊，如果当⽇没有买⼊的机会，可以在次⽇进⼊，次⽇开盘多会出现跳⾼开盘，随即回调的⾛势，投资者可以在回调的时候借机进⼊。
2、尾盘股价急速下跌，并且成交量随之放⼤，这种情况如果发⽣在涨幅过⼤，并且全天⼀路下跌的尾盘，投资者应该尽快离场，次⽇⼀般以平开或跳低⽅式开盘，并且有可能形成顶部。
3、尾盘股价上涨，并随之成交量增⼤，说明此时市场中的⼈⽓旺盛，多⽅⼒量占优势地位，第⼆天开盘时常常会⾼开，投资者可以⼤胆介⼊。
⼆、盘整趋势中盘整趋势指的是股价在⼀段时间内波动幅度⽐较⼩，没有特别明显的上涨或下降趋势。
盘整趋势中有以下⼏种情况需要注意：1、尾盘股价下跌，但是成交量增⼤，这种情况说明有资⾦在承接，只要不出现⽐较⼤的量，说明有主⼒在护盘，如果成交量⾮常⼤，则有可能是换主⼒，需要仔细观察盘中每⼀笔的交易，分出端倪。
如果⼤盘回升，⽽该股却只是盘整放量，则可能是主⼒认赔出局，后市下跌的可能性极⼤。
2、尾盘价格上涨，成交量也增⼤，说明多⽅⼒量⼤于空⽅⼒量，次⽇开盘⼀般会出现平开或⾼开，投资者可以择机介⼊。
3.、下降趋势中如果股价处于下跌趋势，有以下⼏种情况需要注意：1、尾盘价格下跌，成交量缩⼩，这种情况多为主⼒所为，没有成交量配合，空头⼒量得不到有效的释放，其反弹也将是弱势反弹，很难改变个股的下降趋势。
尾盘价格下跌，成交量增⼤，这种情况说明空⽅⼒量强于多⽅⼒量，次⽇开盘⼀般会出现⼩幅低开，然后再急速或逐步下跌，投资者离场观望⽐较稳妥。
一、方案背景随着房地产市场的发展，尾盘现象逐渐增多。
为提高尾盘销售效率，提升品牌形象，特制定本销售促销方案。
二、促销目标1. 提高尾盘销售速度，缩短库存周期。
2. 提升品牌知名度，树立良好口碑。
3. 吸引潜在客户，增加成交率。
三、促销策略1. 价格策略- 对尾盘房源进行折扣优惠，如“限时8折优惠”、“优惠价至x万元”等。
- 针对一次性付款或全款购房的客户，提供额外优惠。
- 对于购买特定户型或楼层的客户，给予额外优惠。
2. 营销策略- 利用线上线下渠道进行广泛宣传，包括但不限于：- 在售楼处、户外广告、网络媒体等发布促销信息。
- 开展线上直播、短视频宣传，展示尾盘房源优势。
- 合作房地产媒体、社区论坛等进行口碑营销。
3. 服务策略- 提供一对一专业咨询服务，解答客户疑问。
- 为客户提供免费看房、装修、贷款等增值服务。
- 设立客户关怀小组，关注客户需求，及时解决客户问题。
4. 活动策略- 定期举办“限时抢购”、“团购优惠”等活动，吸引客户关注。
- 邀请知名房地产专家、风水大师等举办讲座，提升项目品质认知。
- 开展“购房送礼品”、“砸金蛋赢大奖”等活动，增加客户参与度。
四、促销方案实施步骤1. 前期准备- 确定促销方案，制定详细计划。
- 设计促销海报、宣传单页等物料。
- 联系媒体、合作机构，进行宣传推广。
2. 执行阶段- 在售楼处、户外广告、网络媒体等渠道发布促销信息。
- 开展各类活动，吸引客户关注。
- 提供专业咨询服务，解答客户疑问。
3. 后期跟进- 对已成交客户进行回访，了解客户满意度。
- 收集客户反馈，优化促销方案。
- 继续宣传推广，提升品牌知名度。
五、预期效果通过本促销方案的实施，预计可实现以下效果：1. 提高尾盘销售速度，缩短库存周期。
2. 提升品牌知名度，树立良好口碑。
3. 吸引潜在客户，增加成交率。
六、总结本方案旨在通过一系列促销活动，提高尾盘销售效率，提升品牌形象。
在实施过程中，需密切关注市场动态，灵活调整策略，确保促销活动取得预期效果。
尾盘营销方案引言尾盘营销是指在销售过程中，在接近截止日期时执行的一种销售策略。
通过尾盘营销，销售团队可以刺激销售额的增长，并促使客户更快地作出购买决策。
本文将介绍尾盘营销的概念，分析其优势、策略和执行步骤，以及一些成功案例。
尾盘营销的优势尾盘营销有以下几个优势：1. 提高销售额尾盘营销通过促销活动、优惠券等手段，能够吸引更多客户进行购买。
由于截止日期的压力，客户会更加倾向于在尾盘时段下单，从而提高销售额。
2. 激发购买欲望尾盘营销的时间限制，能够激发客户的购买欲望。
当客户意识到时间已经不多，他们往往会更加急切地作出购买决策。
3. 清仓库存尾盘营销对于清仓过剩库存非常有利。
商家可以通过尾盘促销活动的方式，将库存迅速出售，降低滞销风险和损失。
尾盘营销策略以下是一些常见的尾盘营销策略：1. 限时促销通过设定促销活动的时间限制，例如24小时限时折扣等，来激发客户的购买欲望。
2. 搭配销售在尾盘时段，推出搭配销售的促销活动。
例如，购买产品A，就可以获得产品B的特价优惠，或者赠送礼品等。
3. 会员专享将尾盘优惠活动限定给会员，提高会员的购买动力，同时也增加了会员的尊贵感。
4. 限量特供推出限量特供的产品，通过稀缺性激发客户的购买欲望。
客户会感受到这是一个独特的机会，会更倾向于立即购买。
5. 社交媒体推广利用社交媒体平台进行尾盘促销活动的推广，通过定期发布倒计时、特价商品等信息，吸引更多潜在客户的关注。
尾盘营销的执行步骤下面是尾盘营销的一般执行步骤：1.制定尾盘营销计划：确定促销活动的时间、促销方式、促销商品等。
2.定义目标客户：确定目标客户群体，分析他们的购买习惯和行为特点，以便更好地制定推广策略。
3.设计促销活动：根据目标客户的需求和偏好，设计吸引人的促销活动策略，例如满减、买一送一等。
4.制作推广素材：制作符合品牌形象的推广素材，例如海报、宣传页等，并投放到适当的平台上。
5.推广促销活动：利用各种推广渠道，例如社交媒体、电子邮件等，将促销活动信息传递给目标客户。
尾盘说尾盘通常给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”，而在我们的观念中，常常觉得剩下的就是不好的，开发商都不大愿意卖，进入三级市场作为二手房来卖了，肯定是无利可图的，但事实可能并非如此。
在开发商心目中尾盘是进入到了楼盘营销的生命周期的一个特定阶段，需要使用一些特别的营销技巧来完成，相对来说是一种“压力”。
但是尾盘并不是就此退出市场，与“空置楼”划上了等号，而是见仁见智的“考验”的开始。
尾盘聚集中大户型尾盘的成因很多，但是业界认为，最主要的是因为市场的发展，竞争的日益激烈和产品的淘汰加快。
市场早已经离开了抢购的时代，近几年开发量增加，市场上不断传出“过热”的呼声，也为消费者提供了一个较为广阔的选择空间。
供大于求，产品竞争随之加强，开发商在压力之下迅速成长，好的产品和设计应运而生，于是市场兴奋，高素质新产品新概念不断创新，更新换代提速。
在喜新厌旧的市场里，产品一面世就必须趁热打铁，抓住时机，尾盘的产生也可以说是市场的需要，所以尾盘一般主要集中市场供应量相对较大的中、大户型，由于小户型一般都能受到市场的追捧，相对尾盘量较少。
排除这个因素，尾盘的形成还有营销技巧的问题。
例如有的开发商将好卖的楼故意地滞留，以求赢得更好的升值，但是，楼盘销售时机就此错过，好楼也成了尾盘。
还有，就是楼盘本身的缺陷，例如朝向差、户型设计不好、景观差、采光通风不好、违背消费的潮流、将豪宅建在适合开发小户型的区域、开发时机不好等等原因，这些策划错误或产品先天不足形成尾盘是最有可能“无法毕业”成为用来增长空置率的积压盘。
转换思路促销尾盘一想到尾盘，开发商大部分都表示会用降价的方式进行促销，这已经成为尾盘的销售定势。
例如打很低的折扣，一口价，还有隐形降价，例如送装修、送家电等等。
价格的吸引力非常大，但是，降价不是尾盘的唯一出路。
事实上，降价伤害了之前以正常价格购楼的客户，楼盘保值会受到影响，所以开发商也尽量挺住价格，或者选择改变营销思路的方法打开新的市场。
尾盘销售方案引言尾盘销售是指在交易活动即将结束时进行的销售活动。
在这个阶段，销售人员需要采取一些策略和技巧来激发客户的购买意愿，达到销售目标。
本文将介绍一种有效的尾盘销售方案，帮助销售团队在交易的最后阶段实现更高的销售量。
1. 建立紧迫感在尾盘销售中，建立紧迫感是至关重要的。
客户需要感受到压力和动力，以促使他们作出购买决策。
以下是一些建立紧迫感的方法：•限时优惠：提供有限时间的折扣或优惠活动，激发客户的购买欲望。
•库存紧张提示：告知客户所需产品的库存情况，强调机会有限，以推动购买行为。
•近期涨价通知：向客户表示产品价格即将上涨，让客户抓紧时间购买。
2. 提供额外价值为了吸引客户购买，在尾盘销售中提供额外的价值是必不可少的。
以下是一些方法可以提供额外的价值：•套餐优惠：将多个产品或服务打包销售，并提供优惠价格。
•赠品或附加服务：赠送客户一些小礼品或提供额外的服务，增加购买的价值感。
•定制化选择：根据客户的需求和偏好，提供个性化的定制选择，增加购买吸引力。
3. 制定购买决策支持材料在尾盘销售中，销售人员需要为客户提供决策支持材料，以帮助他们做出购买决策。
以下是一些常用的决策支持材料：•产品资料和说明：提供详细的产品信息和说明，让客户更好地了解产品的特性和优势。
•客户案例研究：分享已经成功采用产品的客户案例，以证明产品的价值和效果。
•用户评价和推荐：收集用户的评价和推荐，并向客户展示，增强产品的可信度和口碑。
4. 加强销售团队的沟通和协作在尾盘销售中，销售团队的沟通和协作是非常重要的。
以下是一些建议提高销售团队的协作性：•指标共享：销售团队成员可以共享自己的销售指标和进展情况，以激发彼此的积极性和竞争性。
•知识共享：定期组织销售团队会议或培训，分享最新的销售策略和技巧，提高整体销售水平。
•协作支持：销售团队成员之间可以提供互助和支持，在处理客户问题和挑战时一起寻找解决方案。
5. 跟踪和评估销售结果在尾盘销售结束后，跟踪和评估销售结果对于改进销售策略和提高销售绩效是必不可少的。
房地产策划案例尾盘营销方案尾盘营销方案案例：尊敬的业主：感谢您对我们房地产项目的关注和支持！在此，我们为您准备了一个精彩纷呈的尾盘营销方案，以使您更加确信这是一个理想的投资机会。
1. 特殊优惠政策：我们将推出尾盘特惠价格，为购房者提供额外折扣。
这将是您在项目中获得的最低价格，为您节省更多资金。
2. 附加价值：除了优惠价格，我们还为每位购房者提供一系列特殊权益。
这可能包括装修套餐、家电套餐、停车位、会员卡等。
这些附加价值将使您的住宅更具吸引力。
3. 定制服务：为了满足每位购房者的需求，我们将提供个性化的定制服务。
无论是房屋装修设计、家具选购，还是搬家服务，我们的专业团队随时待命，为您提供便利和高质量的服务。
4. 强化社区设施：为了增加投资价值，我们将继续加强社区设施建设。
例如，附近将迎来一家高端商场，开设更多便利店和餐厅，建设更多专业医疗机构等。
这将为您的生活带来更多选择和便利。
5. 永久产权宣传：在尾盘销售期间，我们将重点强化该项目的产权宣传。
我们将详细介绍该项目的产权证明和法律文件，并提供专业的法律顾问服务，以帮助您确保您的投资安全。
6. 强化推广活动：为了吸引更多的潜在买家，我们将举办各种推广活动。
这可能包括开放日、推介会、主题活动等。
除了传统媒体宣传，我们还将加强线上推广，通过社交媒体、网络广告等平台，将项目推广给更多人。
7. 急售优惠：对于尾盘销售期间未售出的房屋，我们将推出急售优惠政策。
这将提供更大幅度的折扣和附加权益，以吸引持有现金和急需购房的买家。
总结：我们的尾盘营销方案旨在为购房者提供更具吸引力的优惠和特殊权益。
我们相信，这个方案将使您更加确信这是一个理想的投资机会。
我们期待着您的光临，并为您提供一流的购房体验。
如有任何疑问或需要进一步了解，请随时与我们的销售顾问联系。
谢谢！最真诚的问候，XXXX房地产开发公司尊敬的业主：在之前的尾盘营销方案中，我们为您介绍了一系列特惠政策和附加价值，以及定制服务和强化社区设施的计划。
尾盘车位销售方案在房地产项目开发中，尾盘阶段是指项目即将结束销售的阶段。
当项目中剩余车位较多，销售进展缓慢时，开发商常常需要制定一套有效的销售方案来促进尾盘车位的销售。
本文将就尾盘车位销售方案进行探讨，提出一些可行的策略，以期在销售尾盘车位时达到预期的销售目标。
1. 定价策略尾盘车位的销售往往需要通过调整价格来刺激购买意愿。
此时，开发商可以采取以下策略：- 降价优惠：通过适度的降价来吸引购房者的眼球，增加购买的动力。
- 打包销售：将尾盘车位与其他产品或服务进行捆绑销售，如赠送一定的装修费用或家具家电等。
- 分期付款：提供分期付款方案，减轻购房者的购房压力，提高购买的可及性。
2. 促销活动尾盘车位销售需要增加市场宣传和促销力度。
以下是一些促销活动的建议：- 举办开放日：邀请潜在购买者参观项目，了解周边环境和配套设施，加强购房者对项目的认知和信任。
- 参与房展会：租用展位参展，向更多潜在购房者宣传项目，提高项目知名度和曝光率。
- 合作推广：与周边商业机构合作，通过其客流量来宣传项目，如与超市合作推出购房优惠券等。
3. 优质服务提高尾盘车位销售的关键在于为购房者提供优质的服务，赢得购房者的信任和满意度：- 客户关怀：与购买者保持良好的沟通，了解他们的需求和疑虑，积极提供解答和帮助。
- 售后服务：加强售后服务团队的建设，确保购房者在交房后能够得到及时的维修和服务支持。
- 社区建设：为购房者打造一个完善的社区环境，如建设公园、健身房等公共设施，提升居住体验和生活品质。
4. 其他推广渠道为了扩大尾盘车位销售覆盖面，开发商可以考虑拓宽推广渠道：- 整合互联网资源：通过房产网站、社交媒体和购物平台等互联网渠道，加强项目的线上宣传，吸引更多购房者关注。
- 原业主推荐：鼓励已购买车位的业主推荐亲友，提供相应的奖励或优惠。
- 与中介机构合作：寻求专业中介机构的合作，将尾盘车位纳入他们的销售渠道，扩大销售的影响力。
综上所述，针对尾盘车位销售，可以通过定价策略、促销活动、优质服务和拓宽推广渠道等方式来促进销售。
解决房地产尾盘销售的最佳方案(2010—04—11 23：58：41）解决房地产尾盘销售的最佳方案核心提示：因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成为了令房地产商倍感头疼的一件事。
尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。
因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成为了令房地产商倍感头疼的一件事,尾盘不仅沉淀了开发商的目标利润，更压制了他们前进的热情。
解读尾盘尾盘一般分为两种,一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员或代理公司为追求业绩，销售中不管不顾只一味推荐客户容易接受的好户型，对一些朝向偏差、户型偏大的单位没有进行很好的引导,致使这部分单位被冠上尾盘的称谓。
用一些专业人士的话来说，这种尾盘除了降价，没有更多的办法。
另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾，例如某项目价位是4900元/平方米，市场定位在普通白领阶层,却将顶层的户型均设计为面积在200平方米以上的复式结构，其中平层部分户型面积也达到200平米，总楼价100多万元，它的买家是谁很难确定，这类项目之所以销售出现困难是开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。
如何将这部分尾盘尽快被市场消化掉，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位,红石行针对各类尾盘进行了详细的分析、研究，从而找出了解决的最佳方案.方案一：正确引导消费市场根据红石行的民意调查反映出,目前消费市场对尾盘没有一个正确的认识,甚至还存在一定的排斥心理，常将‘尾楼'与‘烂尾楼’混淆，觉得尾盘就是非常不好的房子。
除了各种自身条件有限以外,其实尾盘具有两大特点；一是绝对的现楼。
买家可以直接看到现房，实地品评房屋质量、社区环境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那样的担忧.二是在物业管理设施及各方面的磨合上可以省时省力.经过前期的入住，实际生活中的物业管理问题、发展商与配套部门之间是否具有良好的合作关系、楼房质量等问题都可以提早知道。
一、方案背景随着房地产市场的逐步成熟，尾盘商铺的销售成为开发商和代理商共同关注的焦点。
尾盘商铺通常由于位置、面积、户型等因素，在销售初期未能完全消化。
为了提高尾盘商铺的销售效率，降低库存风险，特制定本销售方案。
二、销售目标1. 在规定时间内，实现尾盘商铺的全面销售。
2. 提高尾盘商铺的知名度和市场占有率。
3. 通过合理的销售策略，实现开发商和代理商的双赢。
三、销售策略1. 市场调研与分析- 对目标区域进行详细的调研，了解周边商业环境、消费人群、竞品情况等。
- 分析尾盘商铺的优势和劣势，制定针对性的销售策略。
2. 产品定位与包装- 根据市场调研结果，对尾盘商铺进行重新定位，突出其独特卖点。
- 对尾盘商铺进行精装修，提升商铺形象和吸引力。
3. 营销推广- 利用线上线下多渠道进行宣传推广，提高尾盘商铺的曝光度。
- 线上：利用微信公众号、朋友圈、抖音等新媒体平台进行推广。
- 线下：制作宣传册、户外广告、地铁广告等，进行全方位宣传。
4. 价格策略- 根据市场调研和产品定位，制定合理的价格策略。
- 采用阶梯式降价策略，逐步降低价格，刺激客户购买欲望。
5. 优惠政策- 对购买尾盘商铺的客户，提供一定的优惠政策，如折扣、装修补贴、物业费减免等。
- 对老客户和推荐客户，给予额外的奖励。
6. 销售团队建设- 组建一支专业、高效的销售团队，负责尾盘商铺的销售工作。
- 对销售人员进行专业培训，提高其销售技巧和服务水平。
四、销售流程1. 签订代理合同，明确双方权利义务。
2. 制定销售方案，进行市场推广。
3. 接待客户，了解客户需求，提供专业咨询。
4. 协助客户办理相关手续，确保交易顺利进行。
5. 跟进客户满意度，提高客户忠诚度。
五、预期效果通过本销售方案的实施，预计在规定时间内完成尾盘商铺的销售目标，提升开发商和代理商的品牌形象，实现双方共赢。
六、总结尾盘商铺的销售是一个复杂的过程，需要代理商和开发商共同努力。
通过本销售方案的实施，相信能够有效提高尾盘商铺的销售效率，实现预期目标。
一个天才操盘手尾盘买入的技巧准确率极高！收盘价是一天里最索要的价格。
收盘价的高低也显示了当天多空双方争斗的最终结果，也是为下个交易日开盘价提供一个重要的一句。
因此，尾盘往往是多空争斗最为激烈的时刻。
同时，由于早盘和盘中的走势具有太多的不确定因素，到了尾盘，很多不确定性的因素已经消息，多空双方的力量基本可以确定。
这边得到不少短线投资者喜欢在尾盘进行交易，因此，尾盘阶段也是整个交易日最为活跃的时刻。
而庄家也充分利用大家对尾盘的关注程度去拉升或者打压股价，这些动作，在股价的不同位置，有着不同的含义。
因此，对于尾盘阶段行情的移动，投资者需要综合去分析，进行仔细鉴别。
1、拉尾盘尾盘时某只股的股价突然出现大幅度的上涨，而且收盘价往往都是当天最高价，或者相距不远，称之为“拉尾盘”。
拉尾盘主要有两种表现形式，一种是两点半之后即开始拉升，另一种是块收盘时才出现拉升动作。
(1)两点半后开始拉升个股在两点半之后出现大幅上涨，成交量放大，尤其是拉升后的股价创当天新高，并且在拉升后的个股仍然保持强势，此时投资者需要高度关注。
如果这种走势出现在一个阶段性的地位，同事当天的成交量出现放大的情形。
一般来说就意味着股价开始启动，短期内行情还是可以看高一线。
此时投资者可以短线参与荣华实业在早盘以及盘中的走势都很稳健，盘面波澜不惊。
到两点半时，股价突然放量上涨。
这表示有大量的短线资金在收市前买入。
如果砚察K线图可以看出，这之前股价一立在回调当中，当日尾盘突然启动，预示着短线调整的到位。
(2)临收盘时拉升在个股的尾盘走势中，经常出现临收盘才开始大幅度拉升的情况。
这种拉升持续的时间不会太长，因此无法判断股价走势的真正强度，在这种情况下，投资者贸然介入，将会承担较大的市场风险。
案例：江山化工此个股在收盘前几分钟，股价被突然被拉升。
这时投资无法利断股价未来运行的方向，不能贸然追涨。
此后几个交易日，股价持续走低。
这个时候投资者应该尽早卖出股票规避风险2、砸尾盘尾盘下跌，也可以分为两点半开始下跌和临收盘下跌。
房地产策划案例尾盘营销方案汇报人：2023-12-12•案例背景介绍•尾盘定位与目标客户分析•营销策略与方案设计目录•实施与执行方案•效果评估与总结•其他补充资料和案例参考01案例背景介绍项目概况01020304项目名称项目位置项目类型项目规模XX房地产项目XX市XX区XX路XX号住宅、商业、办公总建筑面积XX平方米，共XX栋楼XX市经济发展稳定，居民收入水平较高，房地产市场需求较大。
宏观经济政策环境竞争态势政府对房地产市场进行了调控，但整体政策环境较为稳定。
区域内存在多个竞争对手，但本项目具有品牌优势和地理位置优势。
030201市场环境分析竞争对手营销策略通过多种渠道进行营销推广，如线上平台、线下活动、中介合作等。
本项目优势地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善；品牌信誉良好，客户口碑佳；价格相对竞争对手具有一定优势。
主要竞争对手XX花园、XX家园、XX府邸等竞争态势概述02尾盘定位与目标客户分析尾盘定位该尾盘位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
以中高端住宅为主，包含少量商业和办公空间。
在同区域楼盘中，价格相对较为合理，性价比较高。
以本地居民和有一定购房需求的白领为主。
地理位置产品类型价格定位目标客户群体以30-50岁的家庭为主，多数为有一定购房经验的客户。
年龄层次多数为企事业单位员工、医生、教师等具有一定社会地位的职业人士。
职业类型多数客户的年收入在10万-30万之间。
收入水平多数客户购房是为了改善居住条件或结婚需求。
购房需求目标客户群体分析客户对房源的位置、价格、户型、装修等方面有较高要求，希望购买到性价比高的房源。
客户需求客户对开发商的信誉和品质有较高期望，希望得到良好的售后服务和社区文化氛围。
期望值客户需求与期望03营销策略与方案设计针对尾盘的实际情况，可以采取适当的降价措施，以吸引更多的购房者。
降价策略可以推出各种优惠活动，如购房折扣、抽奖活动等，以增加购房者的购买意愿。
尾盘销售案例说明曾经在某篇文章读过这句话“如果谁发明了尾盘销售的秘诀，他一定会成为全中国最富有的房地产商。
”，虽然当中有夸张的成分，但不难看出开发商对尾盘又爱又恨的纠结心情。
尾盘真的那么难吗？房地产界对尾盘的普遍定义为：一般指处于持续销售期和尾声期的在售单位，即楼盘销售率在达到7成左右时余下的单位称作尾盘。
对于大部分房地产开发项目而言，都普遍面临着尾盘销售的难题。
尾盘都有哪些类型？尾盘滞销的原因是什么？应该如何应对？本文将结合案例进行总结分析。
一、尾盘的类型及特征1.尾盘类型尾盘的最终出现是由销售而产生，但其病因却始于销售之前和销售之中。
《尾盘操作手册》中曾经对尾盘的产生原因和方式进行了如下分类：而造成尾盘滞销的原因一般有3个：1，产品本身存在问题，消费者难以接受；2.营销水平比较低，缺乏有效的销售手段，比如推广、展示、价格、服务等方面存在问题；3.面对新的竞争对手，项目缺乏应对策略。
2.尾盘滞销2种情况对于尾盘项目，一般有2种情况，剩下的房源质量高但价格较高，另一种是产品本身品质一般。
导致这第一种情况滞销原因一般有2个：①市场承受能力较弱，客户宁愿选择质素较差的或楼层较差的单位认购，故剩余的是质素较好但价格高的部分，这种情况一般出现在“价格决定一切”的市场状态中；②户型过大、总价过高，从而导致市场有效需求缺乏，例如有些定位为中档的项目的顶层大面积复式单位，它的总价不是目标客户所能承受，这主要缘于前期产品定位的失误。
第二种产品本身素质不高的滞销原因一般是：①市场承受能力较强，重质不重价，首选质素好的部分；②在推售初期没有拉开优劣单位的差价，价差太接近，导致买家集中选择质素好的单位。
二、快速清盘12个必杀技那么在项目出现尾盘滞销情况下，应该如何应对呢？根据分析项目案例，zz归纳了12种尾盘快速清盘的方法，供粉丝参考：1.认准目标各个击破在项目没有后期开盘的营销依托下，最好的办法是重新熟悉本地市场，制定认准目标各个击破的战略战术，对每一套剩下的房子都进行仔细研究。
其次寻找相对匹配的消费，用不同的销售方式、策划、优惠政策来吸引消费者。
这样售楼小姐在介绍时，优缺点清楚，成功率大幅提高。
2.调整入市时机目前，绝大多数发展商因资金的问题，往往采用预售方式发售商品房。
这样，买家在买楼时无法正确识别质素好的单位，属于这种情况的可以调整入市时机，等到准现楼或现楼时再推。
3.重新定位市场尾盘出现滞销，缺乏有效市场需求是重要原因之一，因此应重新进行市场定位，挖掘市场买点，并进行相应的包装与推广。
例如可以将素质好的单位进一步包装，提升档次，让经济承受力较高的阶层能对此项目产生兴趣，从而带动高质素单位的“出货”。
一些楼盘在项目收尾期，仍以唯美抽象的概念进行宣传，没有很好地将现房优势表现出来，致使客户对该物业的认识仍停留在初始阶段，这样就难免大量流失目标客户。
此阶段的宣传内容一定要以亲切的生活画面来增强与客户沟通的亲和力，主题应着重表现在“家”上。
4.产品改造对于在尾盘时期出现的产品不适应市场的情况，可根据市场实际需求对产品进行成本允许条件下的改造，例如复式改为平层、大户型分隔成小户型、小户型打通改大等等。
5.策略性降价这个对策比较适合尾盘剩余房源质量较差的情况。
对于此类尾盘滞销情况，最基本的对策就是降价、降价、降价，以价格冲击市场。
在具体操作上，首先可利用仅余的好质素单位拉开差价，降低较差单位的价格，并于价目表中显示全部单位，使消费者在对比中感到实惠；其次可开展各种促销活动，尽快在项目成为现楼前甩货。
但是直接降价可能引发的老客户的不满和新客户的质疑，因此在降价前必须准备好统一销售说辞。
首先，要向目标客户说清楚降价的原因，不能让他们认为是房子卖不动了才降价。
本案的解释是：由于广大客户的厚爱，项目J销售火爆，在总体销售任务已经完成的情况下，这次既是实实在在地给您让利，也是要抓紧卖完，好开新项目；其次，要让老客户明白他买的房子没有贬值。
比如可以这样解释：您买的房子是户型最好的、楼层最便宜的，是性价比最高的，您的房子已经升值不少了，他们买的是您挑剩下的，不能简单地和他们比价格；再说，只有加快进度、提高入住率才能完善物业管理，也是为您好。
充分的准备说辞将众多新客户的顾虑和老客户的不满轻轻松松消除。
6.“特价房”策略在尾房中选数套“位置最不理想”或“总价最低”的房子做“特价处理”，利用广告吸引客户到现场，然后由置业顾问引导该客户购置其它未作“特价处理”的房源。
7.制造“鲶鱼效应”制造现场“热销很难买到”的紧张气氛，通过销控让客户看到同层、同朝向、同户型的房源已经售出，现场只剩“保留房源”，如需购买，必须依靠“人脉关系”才能购置。
同时，利用节日业主蜂拥而至过来领取礼品的契机，告知房源“涨价”信息，制造“热销不愁卖”的氛围。
8.“诱惑性”销售主要体现在广告策略上，不管是住房还是商住，坚持走“投资”路线或“增值型家产”路线。
9.促销优惠这种方式比较适用于尾盘房源品质较高的项目。
隐性降价通常由头要找好，如降低首期、送装修、送家私家电、送管理费、送花园、送车、送保险、送创业基金等等。
这一手法重在根据实际情况的变通。
10.“巧借别人的势”借周围楼盘开盘或搞活动的契机，在活动现场人员派发DM或传单。
11.采用新的营销方式此处的“新”并非仅指创新的营销方式，同时也可指项目前期营销过程中并未使用的营销方式。
12.加入新的更有激情的销售人员由于原来的销售人员心态上很难扭转过来，而长期的滞销也会容易让销售人员产生倦怠情绪。
这时可以适当加入新的更有激情的销售人员，有利于促进尾盘项目的快速销售。
三、案例分析案例1：剩余单位质素较好但价格较高某项目由于在建筑风格与项目案例方面的创新，前期销售形势良好，前3个月销售了总量51%。
，但由于营销推广的失误，使项目在后期销售中面临着重重困境。
项目在营销推广中存在3方面失误：一是过于盲目乐观，广告投入太大，推广成本过高；二是概念炒作过大，在营销策略推广上，一味地强调卖名字、卖风格，从而忽略了实实在在地对楼盘根本素质、使用功能和生活方式进行夯实、提升；（3）推广失误，在项目前期置业的客户类型来看并无明显的港人置业倾向，但发展商却到香港进行了推广，单广告花了150万，结果一套房子没卖出。
应对策略：1.户型改进从项目已登记的客户来看，私企老板约占25%，公司中高层职员约占69%，政府公务员占4.8%，业主中，当地居民并不多，而是“散落”在深圳的各地人士，无明显的港人置业，有港人背景的在所有客户中只占2户。
此外，在买家中，98%以上用于自住，绝少用于投资炒作，所购房型以三房和二房为多数。
但是在最后剩下的一些户型不好的三房，原先所定位的目标客户群已经不感兴趣，因此需要重新研究市场，根据项目的楼盘特色对租客很有吸引力，并结合租客的需求特征，当机立断将户型改为四房、五房，并附送一个车位，使之符合小型公司员工租住条件。
2.广告策略针对前期广告工作不足，开发商对后期的广告推广做出调整和改进。
在操作过程中牢牢地把握住这两个原则。
原则A：贵精不贵多把较唯美抽象的广告画换成能体现项目本身特征的，很亲切的生活画面，增强与客户沟通的亲和力。
并进行强势宣传，给买家留下了深刻的印象。
原则B：注重感情的沟通项目在调整后的广告宣传十分注重“客人”情感的沟通和交流。
比如，“搬来了高科技许多新邻居”、“让孩子的眼光更辽远”、“欢迎生活专家鉴赏”等等。
3.攻心策略在节日期间进行促销活动，对老客户派发礼品，并对客户赠送往返机票。
半个月后，将广告诉求重点转移到付款方式等方面，当然也没有放弃“家”的营造。
四、尾盘销售经典说辞所谓“兵来将挡，水来土淹”，销售也一样，成功的销售人员总是想客户之所想，说客户之所说，把客户担心的问题都解决了，客户都不好意思不买了，这就是推销的策略。
销售人员在一线作战，但整个售楼部的人员素质层次不齐，各有长短，有的擅长卖顶楼，有的擅长卖一楼，有的擅长卖高楼层的，有的擅长卖西北朝向的。
但是，在客户进入售楼部的那一瞬间，没人知道他想买什么样的房子，如果推销重点错误，就是浪费了一个客户资源，因此售楼部的每一个置业顾问都必须是全才，可以解决客户可能要提出的任何棘手的问题。
对于尾盘，问题更多，所以我们就要把所有棘手的问题归结起来，做专业性的应付，即专门的销售说辞。
下面是笔者对某多层住宅做的专门培训说辞：在与客户进行了前期的洽谈，确定客户的购买意向楼号与户型面积后，适用以下销售说辞：问：这栋楼还有哪一层？答：您的眼光不错，这一栋是我们小区（或者采光最好，或者景观最好，或者最抢手）保留的一栋楼，在我们没有正式销售之前，就被消防大队团购了下来，所以我们公司一直没有出售这一栋房子，但是后来由于消防大队拼命压价，我们没办法，最后经公司领导综合考虑研究决定，从×月×号起执行对外销售，10天以来我们已成功销售80%。
目前我们还保留了×层楼，我帮您介绍一下。
问：那剩下的是不是最差的了？答：不同的楼层有不同的客户需求，我们这里没有最差的，只是每个人的置业选择标准不一样。
就像在我们这里，老年人喜欢2F、3F，年轻人喜欢5F、6F，比较传统一点的人喜欢3F、4F。
为什么呢？对于老年人来说，他们讲究的是身体健康与老年幸福，高层则有个安全因素，许多高血压、高血脂都是因为住高层引起的，因为离地面远，如果让老人住高层，那就不叫享受，而是忍受，去一下超市，买一把菜拧点东西，需要爬上三四层楼，做子女的哪一个放心呢。
何况价格又比较合适，楼间距全部在18米以上，更不用担心采光问题，（如果居住主体是老人的话）这套房子是非常适合您的。
这套房子目前还没有出售，就把这套订下来，没问题！对于年轻人来说，他们喜欢一种居高临下的感觉，喜欢做人上人的感觉，喜欢视野开阔，喜欢自由时尚，对于物质条件比较丰富的，都非常喜欢这边的空中花园，所以把6F与阁楼一起买下来的在我们这里的格外多。
在我们小区里，我从来没有见过年轻人买2、3楼的。
（如果居住主体是年轻人人的话）这套房子非常适合您。
没问题，现在就把它定下来。
问：不太喜欢顶楼，太晒了，容易漏水。
答：这个您放心，首先我们的建筑方与施工方是×州的品牌公司：××公司。
施工质量过硬，我们属于一期工程，是打品牌创口碑的，这一点我们自己是不敢懈怠的，如果我们一期就出现工程质量漏水问题，我们二期三期怎么卖，谁敢买。
说实话，目前顶层隔热与防水技术早已成熟了，我们这里的所有顶棚全部采用彩瓦坡屋顶外形，花岗岩珍珠岩混合结构，并采用沥青卷材隔热防漏处理，同时您持有由房产局颁发的《住宅质量保证书》。
书中已有明文规定，强调各种主体承重结构具体保修期，对门窗、PR上下水管、弱电系统等，都有具体的保修期，根据国家相关规定都做出了具体的约束。
