小产权房的法律规制初探

关于小产权房买卖的最新政策法规不管是什么都会随着时间和社会的发展而变化，因为事物总是在发展变化的，没有一成不变的事物，要是不随着时间的推移而发展变化的，都会有更新换代的时候，就像是什么事物都在发展的，下面就为大家介绍一下关于小产权房买卖的最新政策法规。

一、关于小产权房买卖的最新政策法规小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，为了很多暂取这点蝇头小利，很多购房人选择购买小产权房，根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。

前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。

目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。

根据小产权房最新政策，小产权房不得发证《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。

《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。

对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

二、小产权房买卖合法吗,是否受法律保护小产权房买卖不受法律保护，小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也称之为乡产权房。

小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案。

其所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。

根据《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

三、私人小产权房买卖合同范本是怎样的出卖人(甲方)：身份证号码：买受人(乙方)：身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

试析小产权房开发与非法经营罪摘要：当下小产权房开发屡禁不止，由于其具有严重的社会危害性，为有效遏制而施以刑罚似有必要，实践中已出现以非法经营罪追究的。

但依罪刑法定原则，目前尚不宜以非法经营罪加以追究。

只有将小产权房开发者的刑责法定化，才能兼顾现实需要和法律原则之要求。

关键词：小产权房开发；刑事责任；非法经营罪中图分类号：f293.3 文献标志码：a 文章编号：1673-291x （2012）32-0167-02引言2007年年初，林某与池某（另案处理）以56万元的价格，非法购得福州市仓山区浦下村新兴桥附近一块0.92亩土地，由李某负责施工建起了一栋7层高共24套住房的楼房，3人获利39万余元。

2007年3月，林某、李某与池某等人，又以85万元的价格，非法购得1亩土地并建起一栋7层高共36套住房的楼房，林某、李某等人非法获利74.95万元。

福州市仓山区检察院以涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪，对林、李二人提起公诉。

仓山区法院经审理认为，二人伙同他人在不具备房地产开发资质，未取得工商营业执照、土地使用证、建设规划许可证、商品房预售许可证的情况下，非法合作，该行为更符合非法经营罪的构成要件，应以非法经营罪追究其法律责任，分别判处林某和李某二人有期徒刑5年，分别处罚金25万元[1]。

该案是见诸媒体的我国首例开发出售小产权房而被判非法经营罪的案件。

该案引起了笔者对小产权房开发行为可否入罪、以非法经营罪加以处罚是否得当等问题的思考。

一、动用刑罚手段遏制小产权房开发，确有其现实的需要小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”[2]。

当前，小产权房开发呈愈演愈烈之势。

1995—2010年间，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%[3]。

《深圳市小产权房现状调查》显示，截至2011年12月，深圳小产权房的建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市建筑总面积的49.27%，占深圳市总建筑量的一半，占全市建筑面积近50%[4]。

小产权房法律问题探究[摘要]小产权房的买卖问题越来越被大家所关注，小产权房的买卖对社会稳定等因素不利，所以要是对其放任是对法的秩序价值的违背。

但是，如果一味的禁止对小产权房的买卖，又会违背意思自治与自由、平等等法的自由价值。

所以，小产权房问题可以由法理学中法的价值之间的冲突来解释。

[关键词]小产权房；效力；价值；合法化“小产权房”并非是从法律上得来的说法，它真正的来源是变化万千的社会中随着经济的发展所成就的概念。

最近几年，城市中正常开发的房地产价格不断上涨，在一些中、小城市都出现了小产权房市场，并且越发繁荣。

普通民众明知小产权房是不合法的，但仍愿意冒着风险购买，这不得不引起人们对法律秩序与生活秩序之间冲突的思考。

对于小产权房有较多的争论，其中肯定说的理由是由于小产权房的本质并不是与法律相违背的，而是与法理以及宪法的精神相吻合的。

不但小产权房本身是不违法的，我们相应的还应该加快建立健全我国与土地管理相关的法律法规，并重新对小产权房的概念进行明确。

王轶教授说过：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，小产权房都是否违规都值得商榷，政府国土部门叫停小产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。

”马克思认为：“法律是人的行为本身必备的法律，是人的生活的自觉反映。

”由以上的分析可以得出：对于小产权房得出了应该进行合法化改造，而不应该一位否定的结论。

一、小产权房（一）小产权房定义小产权房究竟是什么，学术界主要有以下几种学说：第一种观点把小产权房定义为虽然房子本身是建立在农村的集体土地之上的，但是他并不是成为了本村村民的家庭住房而是成为了销售给本村之外的其他人口的房产。

另一种观点则把小产权房与正常房产的划分以是否具有国家统一发给的产权证作为划分的关键，具有国家统一颁发的产权证的叫做大产权房，不发产权证的叫做小产权房；第三种说法是以土地再转让时是否要补交土地出让金为区分的，不需补交的是大产权房，需要补交土地出让金的则被称为小的。

现行制度下小产权房的合法化研究作者：宁谦来源：《法制博览》2013年第06期【摘要】小产权房的合法性与合理性问题，小产权房的法律定义和法律的归属性问题，以及能否用现行法律适用到小产权房的问题。

一方面小产权房的热销和另一方面小产权房的属性与现行法律政策的冲突，使其成为当下政府急迫需要解决的与民生息息相关的重大问题。

但是小产权房问题并不是单一的法律，其政策性政治性和普遍性使其面成为复杂的社会问题。

我们可以选择法律和政治政策相结合的手段，平稳的解决。

【关键词】住房；小产权房；法律规制；政策调整一、小产权房存在的原因和发展（一）目前学术界关于小产权房的产生和发展的原因研究结论由于经济的发展，对于房屋的刚性需求的增加，而商品房屋的供不应求和投机性房屋的购买导致商品房的价格飞涨，廉租房和经济适用房的供给也是更不上住房需求的增长。

城乡经济发展的差距的扩大以及分配方式的不合理导致贫富差距的拉大。

民众普遍存在的一个法律信条是法不责众和法难责众和人性的逐利性以及政府管理的缺位和权力寻租的存在。

都是导致小产权房存在以及扩大发展趋势的原因。

而且在市场上已经占了相当一部分的规模，并且迅速绵延，产业的链条也在慢慢成熟。

学术界有些是基于土地政策，有些住房政策。

对小产权房的合法与否提出了不同的看法和解决办法。

有些主张合法化，有些主张取缔，有些主张折中合法化。

但是在小产权房如此复杂的社会背景下，任何一个单一的主张都很难解决掉这个棘手的山芋。

（二）政府的政策规制小产权房的发展引起了中央和各个地方政府的高度重视。

同时也颁发了一系列的法规和政策性的文件。

即是利用看得见的手合又是利用看不见的手进行调控。

即从宏观上控制小产权房的发展，也出台了一系列的微观措施来规制小产权房的流转。

虽然中央和地方政府的出发点是好的，中央和地方政府也在为土地问题的利益进行博弈以及各方利益的博弈。

出台了小产权房开发禁令，购买风险提示或者就是直接禁止买卖。

由于利益的驱使，执行上遇到了基层执行难的问题，也出现了“上有政策，下有对策”。

小产权房现状研究及对策分析从2007年开始，小产权房逐渐成为社会关注的热点，小产权房出现是中国城乡土地二元制下各方利益博弈的产物，它既给消费者带来了实惠，但也存在着很多问题。

本文以中牟县城关镇的小产权房为研究对象，通过实地调研分析该镇小产权房的产生原因、存在的问题并试提出解决小产权房问题的对策。

标签：城关镇；小产权房；城乡土地二元制一、研究目的及意义小产权房是在农村集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或者个人购买的，没有依法取得由县级以上的房屋管理部门所颁发的房屋所有权证书的房屋。

〔1〕近年来小产权房作为一个社会热点屡屡被提及，而其作为一个历史遗留问题又一直未得到妥善解决。

小产权房自身作为一个多方利益博弈的产物存在诸多不合理性，比如它的占地与我国现行土地使用制度相违背，存在不合法性、建设存在安全隐患、交易过程中可能产生经济纠纷、业主的权益得不到法律保护等问题。

小产权房问题能否妥善解决事关国家、农村村集体、村民个人及小产权房业主等多方利益，因此要十分审慎地对待。

本文以此为出发点，研究小产权房问题的合理解决。

二、研究内容及方法本文在研究内容上以郑州市中牟县城关镇的小产权房为例，分析小产权房的产生原因、存在的问题、影响，从而研究出小产权房的解决对策。

本文的研究方法主要采用文献法和访谈法。

笔者对当前学界关于小产权房的研究成果、政府出台的相关政策进行搜集和分析，从而在学理上充分把握和认识小产权房的研究现状，找到突破口。

此外，本文采用访谈方式，通过对小产权房利益相关者进行相关问题的访谈，以获悉他们对小产权房的理解与认识，以及他们所能接受的小产权房问题的解决途径等内容。

文章访谈对象均为中牟县城关镇中小产权房的所有者、以及小产权房所在地的管理者等利益相关者。

访谈内容包括受访者姓名、住址、家庭收入情况、对小产权房的认识、是否明晰国家关于小产权房的政策及态度、理想的小产权房的解决对策。

本文中的统计数据来自河南省统计年鉴及郑州市、中牟县政府网站。

小产权房法律问题探究□薛雯【摘要】近年来，我国小产权房市场交易十分火爆，其在满足城乡居民的住房需求和经济利益的同时，也暴露出了诸多隐患和法律问题。

本文通过对小产权房的产生以及所面临的法律障碍进行分析探究，提出了一些处理方案和思路。

【关键词】小产权房；法律问题；解决思路【作者简介】薛雯（1982 ），女，天津人，南开大学陈省身数学研究所馆员；研究方向：不动产法上世纪九十年代小产权房在我国悄然兴起。

随着近年来房地产业的迅猛发展，城市商品房价格直线攀升，对巨额房价望而却步的购房者纷纷将目光投向了价格更为低廉的小产权房，使得小产权房交易愈加繁荣，在部分大中城市持续升温。

而与此供需两旺的市场现状相矛盾的是，我国现行法律和政策对小产权房基本持否定态度，政府部门“叫停”小产权房，法院在审理此类买卖纠纷时也统一司法尺度一般认定合同无效。

由于其中涉及多方利害关系，一时间小产权房成为社会关注的热点问题。

究竟小产权房该何去何从，如何解决其面临的法律困境，需要进行深入探讨。

一、小产权房概况（一）小产权房的概念。

实际上，“小产权房”并非一个严格意义上的法律概念。

通俗认为，国家颁发产权证的为“大产权房”，国家不予颁发产权证的即为“小产权房”。

本文所讨论的小产权房特指，在农村集体所有的用于非农业建设的土地或宅基地上建造的售予农村集体组织以外的居民的房屋。

有别于“大产权房”，小产权房只能获得由所属地乡镇政府或村委会颁发的房屋使用证，因此又成为“乡产权房”。

（二）催生小产权房产生的原因。

1．制度因素。

与实行土地私有制的国家不同，我国现行采取二元制的土地制度。

依据我国《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。

”即我国土地分为国有和农村集体经济组织所有。

而按照《土地管理法》第四十三条的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。