《2017大悦城客群价值报告》

在休闲零食行业， 按照地域、年龄、 性别的不同，解码 消费者的口味、偏 好、购买习惯，是 通用打法。但在良 品铺子看来，这只 是“Level1”。
除了基础的客户属性，良品铺 子电商将数据维度延展至顾客 的收藏、加购、浏览等行为。 这些行为意味着潜在的购买 力。举个例子，当顾客将一款 产品加入收藏夹，却迟迟不下 单，可能是在价格上犹豫，此 时，系统推送一张优惠券，就 有可能帮他们下了决心。这 是”Level2”。
大数据的意义
因此，“用数据说话”、“让数据发声”，已成为人类认知世 界的一种全新方法。”
规模性Volume 多样性Variety 价值性Value 高速性Velocity
2016年，脉动通过支付宝口碑 的“支付即会员“ 服务，让脉 动在短短的5天内销量提升了 3.45 倍。 不仅如此，每笔销 售的背后能够沉淀品牌会员， 让品牌能够使用会员数据，更 了解自己的用户。同时，支付 宝口碑更向品牌商提供了一个 获取精准即时数据报告的渠 道，让品牌商第一次体验到了 互联网的线下零售魅力。
在支付即会员里，口碑可 以在支付宝支付时将顾客 沉淀为商家会员。商家通 过数据分析可以知道顾客 群整体的年龄分布、消费 习惯和购买能力分布。在 此基础上，商家就可以针 对不同顾客群进行精准的 会员营销。
精准择时 精物兼体验中心的朝阳大悦城， 通过“布局大数据”分析顾客购 买行为、商家销售行为总结并推 导出零售商业演变规律，以此提 升购物体验和销售业绩。2012年 销售额近15亿元，同比增长40%， 开业不足三年便实现了盈利，其 经营模式受到业界普遍关注。
通过对车流数据的采集分析和 数据监测，朝阳大悦城发现平 均每部车带来的消费客单超过 700元，商场销售额的变化与车 流变化幅度有将近92%的相关 度。

干货！购物中心最新客群分析报告完整版购物中心，已成为城市的各区域地标及超级线下聚客点。

截止到2016年6月，国内总开业纯粹意义上的购物中心超过4500家，总营业面积超过4000万平米，且以每年新增400余家加速增长。

其中又以面积大于10万平的超级购物中心为新增主体。

越来越大，配置越来越多元丰富，满足更多不同消费以及体验需求的人群成为购物中心建设和运营常态。

本次报告选取北京和上海代表商圈的典型知名购物中心进行全景洞察分析。

从业态、客群吸引力，客群线上线下行为多维画像等方面进行分析，目的是为了供行业以及相关品牌商能够对代表性聚客点以及关联客群进行参考分析，也可以对自身业态的运营，目标客群用户体验、客群经营能力等方面的提升提供参考。

北京上海典型购物中心客群分析报告1、本次分析对象2013-2015期间开业项目较多的知名商业地产品牌，分别为万达、中粮大悦城、凯德、华联、红星美凯龙、华润、百联七个品牌旗下北京和上海16个代表性购物中心项目。

整体看，本次分析的16个北京上海典型购物中心中，北京地区以定位于中端消费人群居多，上海则以定位中高端消费群体为主。

2、经营业态比例分析1）零售快消类占比比较北京的万达广场和以超市为依托的华联零售业占比最多。

▼上海的百联又一城荟萃了2000余种国际国内精选品牌，零售类占比较上海其他项目高出一个维度。

2）餐饮类占比比较北京红星爱琴海和上海凯德mall餐饮占据比例远超其他项目。

值得一提的是，北京红星爱琴海大胆打破了传统购物中心百货、娱乐、餐饮5：3：2的常见比例，重点锁定体验式餐饮业态服务，大幅增加了休闲娱乐和餐饮等体验式业态比例。

▼上海凯德七宝购物中心以时尚家庭生活购物广场为特色，以社区家庭为单位的各年龄段人群为目标客群，中外快餐、美食广场和特色餐饮一应俱全。

3）儿童类业态占比比较北京天通苑华联纯立足社区，以『社区好邻居』为理念，开业了多种儿童大型活动与娱乐类场馆，并引进了杨梅红私立美校等儿童教育业态。

规模：建筑面积20-53万㎡
年轻时尚型购物中心： • 北京西单大悦城 总建筑面积：20万㎡ 建筑组成：大型购物中心+高端服务式公寓+国际甲级写字楼 商业面积：10万㎡ 共11层 • 沈阳大悦城： 总建筑面积：52万㎡ 建筑组成：大型购物中心+高端服务式公寓 商业面积： 34万㎡ 共5层 • 上海大悦城： 总建筑面积：30万㎡ 建筑组成：大型购物中心 商业面积： 30万㎡ 共11层 • 天津大悦城： 总建筑面积：53万㎡ 建筑组成：大型购物中心、国际甲级写字楼、高端服务式公寓、高端住宅 商业面积：27万㎡ 共5层
业态特点：年轻客群的消费目的地
业态针对中青年，以饮食、服饰、数码产品为主
接替永旺百货的，是更符合大悦城目前定位的国际快时尚品牌集合店，如日系潮流 品牌moussy、西班牙时尚家居品牌Zara Home、DIGITAL数码 （趣味科技)等这些年轻 消费品牌商业定位也从当初的“家庭城”社区消费悄然转变为打造“年轻客群的消 费目的地”。
SPA
单层建筑面积：约 4000m㎡
C、巴黎
摩登家庭 ：7—77岁
成功人士 政企高管 家庭成员等
•具有较强经济能力及支配权,追求品牌实用型产品为主,消费心理 成熟； •消费以中高档为主,包括：咖啡厅、茶艺馆、主题餐厅等； •注重品牌商品的内涵, •注重家庭生活消费，投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享 受。 喜爱的品牌：HUGBOSS COACH MONT BLANC SWAROVSKI TOYS R US 双立人 喜爱的食品：俏江南 金钱豹 翡翠 鼎泰丰 喜爱的杂志：生活 ELLE家居廊 国家地理
不过每个项目不切入点会稍有不同。例如：西单大悦城是做20 岁出央的学生，朝阳就是
年轻的夫妇，上海更侧重于年轻的女性。 建筑空间：每一层主题概念不同，不一样的消费体验；大尺度中庭加跨越多层的飞天梯， 达到垂直交通上的便利和空间感。 立面设计：在建筑主出入口处及中庭位置设置大LED屏幕，使项目外部的人可以看到项目 的一些宣传和推广。

用数据给消费者“画像”：大悦城的大数据实践编者按在互联网改造一切实体经济的时代，大数据(big data)，这个专用的IT名词越来越多被实体零售业者所提及。

马云说，人不可与趋势为敌！在移动互联日益发达的时代，“大数据”将成为连接生活和商业的神秘通道。

究竟什么是大数据？实体零售商如何拥抱大数据？为此，《第三只眼看零售》携手客流分析神器——每人计联合推出“大数据时代的零售业抉择”专题。

我们走访了多家在大数据方面走在前沿的实体零售商，将它们的案例分享给诸位。

“大数据专题”将不定期推出，敬请期待！对于眼下火热的“大数据”而言，多数实体零售企业停留在叶公好龙的层面，嘴上喊得火热，在实际应用中却是一脸茫然。

这是因为数据在传统零售企业决策中只占到很少一部分，大多数企业家决策依然凭借“拍脑袋”。

在诸多实体零售企业中，大悦城算是一个“异类”，它是真把大数据当做一件事儿来做，并且用大数据来指导经营活动。

为什么是大悦城？在笔者看来，大悦城的一些先天条件决定了它在大数据上有所作为：▪大悦城成立于2007年，创办之初就以颠覆性的形象区别于传统购物中心，这使得它在经营思维上少了一些传统理念的干扰；▪大悦城管理层普遍很年轻，有不少总经理甚至都是80后。

管理队伍的年轻化使其不得不借助大数据来进行决策。

换言之，没有大数据，就无法支撑商业综合体的运营；▪大悦城属于中粮集团旗下产业，国企的雄厚财力使得它不为生存而过度分心，从而能够研究一些消费前沿的趋势；▪“大数据”为大悦城打上了一个创新的标签。

一些高科技设备商和服务商将大悦城作为“试验田”。

从而使得其在大数据方面的能接触到更前沿的玩法；3月26日，《第三只眼看零售》独家专访了上海大悦城研策部总监魏璞，在他看来，大数据对实体店最大的贡献在于利用数据对消费者的性别、工作、收入乃至购物喜好贴上标签。

换言之，就是用数据给消费者“画像”，以形成体验平台积累交互信息，这些信息被整理成顾客标签，再被应用进营销洞察的完整链条。

1.研究背景与目的2.研究对象与方法3.2017中国房地产服务品牌价值研究成果3.1 2017中国房地产销售服务品牌（1）顺势而为扩规模增业绩，品牌价值提升20.60%（2）借助智能技术引领服务创新，优化客户体验提升品牌三度（3）完善品牌谱系丰富品牌内涵，布局多元业务转型综合服务商（4）加大品牌投入强化客户关系，多维度建设焕发品牌新活力3.2 2017中国物业服务品牌（1）物业服务市场空间巨大，品牌价值增长超30%（2）匠心匠技雕琢品质服务，智能化服务提升品牌三度（3）资本市场重估品牌价值，吸聚优势资源深化品牌内涵（4）加大投入强化品牌管理，多渠道传播撬动品牌价值3.3 2017其他房地产服务品牌（1）2017中国房地产金融服务品牌（2）2017中国房地产关联服务品牌4.结语研究主持中国房地产TOP10研究组联席组长马骏：国务院发展研究中心企业研究所所长刘洪玉：清华大学房地产研究所所长莫天全：中国指数研究院院长主要成员黄瑜：中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任国务院发展研究中心企业研究所：张永伟、马淑萍清华大学房地产研究所：吴璟、徐玉勇、徐跃进、张莉、张标中国指数研究院：蒋云峰、牛晓娟、李建桥、张璇、黄靖、张蕾、王昭玥、韩瑾、修功全、邓会娟、柴志宏、李畅、费博文、刘佩佩、石晓晶、王琳、蒋金丽、颜海清、蔡艳平、杨秀、古超、王怀泉、田爽、房利松、赵鹏花、张冉、迟行、邱玲玲、马岚、汪勇、黄秀青、李力、张志杰、胡超、刘萱、林建晖、张化学、丁晓、赵玉国、张伟、高院生、祁丽静、金宁宁、程玉、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、曹旭东、王玲、袁彬彬中国房地产TOP10研究组1. 研究背景与目的2017年上半年，中国房地产持续深化“因城施策、分类调控”的政策，房地产服务品牌把握大势，深化服务能力，持续创新求变，焕发品牌新活力。

品牌凝聚产品灵魂，以工匠精神成就客户梦想，铸造企业独特的竞争力；品牌凸显企业价值，强化市场协同，高效整合优质资源；品牌引领转型升级，为企业创新发展保驾护航。

核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。

大悦城项目概况截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。

在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。

项目效果图 内容概况西单大悦城北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。

地处西单核心商圈，定位为国际化青年城，以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。

开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。

开业时间：2007年12月28日 总投资：近40亿元 建筑面积：20.5万m2 停车位：近2000个 朝阳大悦城北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。

集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲、酒店式公寓为一体，规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇开业时间：2010年5月 总投资：近30亿元 建筑面积：40.6万m2 停车位：近3000个天津大悦城天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处。

是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。

定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。

在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。

开业时间：2011年12月总投资：近30亿元建筑面积：53万m2停车位：近3000个天津六纬路大悦城天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。

三、 市场调查..............................................................................................................9 3.1 市场环境调查............................................................................................... 9 3.1.1 大连市市场环境概况........................................................................... 9 3.1.2 高新园区环境概况............................................................................... 9 3.1.3 项目自身环境分析............................................................................. 12 3.2 市场供给分析................................................................................................ 13 3.2.1 市场供应总量..................................................................................... 13 3.2.2 市场供应结构..................................................................................... 14 3.3 市场需求分析................................................................................................ 15 3.3.1 市场需求总量..................................................................................... 15 3.3.2 客户特征............................................................................................. 15 3.4 消费者调查.................................................................................................... 15 3.4.1 消费者购买力分析............................................................................... 15 3.4.2 消费者购买考虑因素........................................................................... 16 3.4.3 消费者共性........................................................................................... 17 3.5 竞争楼盘......................................................................................................... 17 3.5.1 周围区域的竞争楼盘分布................................................................... 17 3.5.2 同一区域的楼盘对比分析................................................................... 17 3.5.3 定位相同的竞争楼盘........................................................................... 19 3.6 竞争对手的调研............................................................................................. 20 3.6.1 竞争对手分布....................................................................................... 20 3.6.2 竞争对手对比分析............................................................................. 20 3.7 SWOT 分析.....................................................................................................21 3.7.1 项目 SWOT 分析..................................................................................21

音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
•.
•14
• 优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。
2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间
1.不利于最大限度的利用营业面积。
2.布局过于变化会造成顾客迷失，顾 客会因无耐心寻找而放弃一计划内购 物。
3. 大悦城也使用了装饰照明，通过采用大量的彩灯、壁灯、吊灯、落地灯和
•.
•19
采光度
•.
•20
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
60%
装饰照明
•.
•21
布局的设计
商品本身 的特性
1
商品盈利程度
2
3
顾客购买行走特 点
•.
商店的位 置优势
4 配合其他促销策略
•22
商品本身的特 性
• 大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会 临时产生冲动性购买，所以大悦城在 B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
3.服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设 相应规模的停车场。
4.地址设在商业中心或城乡部的交通枢纽点。 5.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮、实行租赁制。 6.目标顾客以流动顾客为主。
•2023/12/31
•.
•7
店面布局
大悦城
友谊新天地
•.
•8
•.

城市
贩物 7.64万
飠饮 2.57万
写字楼 1.5万
竣巟期
开业期
项目位置
靠近轨 交
北京-西单
16073
36
/
2007.3.1
2008.2
北京市西 卑北大街
是
北京-朝阳 33万（地上23万）
N/A
10万 （地上7万）
4500
3000个
43万
84610
35
2008.6.30
北京朝阳 是（6 2009.6.30完 2010.5.28 区朝阳北 号线在 成结构封顶 路101号 建）
西卑商圀作为传统商业中心，整佑商业以百货及摊位式卒场为主，虽经过调整已出现贩物中心等形态，升 级版商业形态仍有很大发展空间。
业态 零售 飠饮 休闲娱乐 合计 营业面积（㎡） 273900 54600 10500 339000 比例 81% 16% 3% 100%
西卑商圀业态构成较为卑一，零售业态为绝对主力业态，飠飢、休闲仅为零售业态癿必要配套。
物业管理费：30元/㎡/月
停车位数量：1000个
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4
1.1 项目概况
项目构成
西单大悦城包括两幢商业楼组成癿贩物中心、一幢酒店及酒店式公寓、一幢5A级写字楼，四座建 筑由中庨连廊连接为一体，建筑南北长150m，东西向宽110m。
8
1.2 项目投资商产品
大悦城——中粮商业地产Mall品牌
将“大悦城”构建成为中粮地产Shopping Mall统一品牌，形成连锁效应，如同华侨城“欢乐谷”， 万达“城市广场”等。
建筑面积（㎡）
中粮集团大悦城系列

大悦城张岩：大数据释放黄金价值公司：大悦城项目：经营管理系统建设时间：简介：建立适合购物中心的商业经营数据分析体系公司：大悦城项目：商业信息系统建设时间：简介：建立购物中心内的pos收银、客流、媒体、wifi、导识各项系统在零售业快速发展变革的时代，任何零售企业组织想在竞争对手如林的市场中脱颖而出，拥有技术创新、优质服务是不可或缺的必要手段。

作为京城时尚地标、全业态零售购物兼体验中心的朝阳大悦城，将时尚零售、餐饮娱乐、社交休闲和顾客体验做到极致是获得市场认可的主要途径。

“某种程度顾客买的不是商场里的商品而是贴心的服务。

在服务好顾客的每个环节同时，我们也在潜移默化的推广大悦城品牌，获得顾客的品牌认可度，让大悦城品牌成为顾客心目中消费的首选目的地，”大悦城IT资讯部负责人张岩说。

通过“交易数据”分析顾客购买行为、商家销售行为总结并推导出零售商业演变规律，提升购物体验和销售业绩是大悦城成为众多购物场所佼佼者的关键要素，也是大悦城从成立之初发展至今一直的关注点。

目前朝阳大悦城入驻500多家品牌商铺，从零售、餐饮娱乐、生活休闲再到儿童零售早教等几乎全业态覆盖，平均单日客流量6至7万，购买率52%左右，如此多品牌商、顾客以及销售行为产生的大量数据无疑对朝阳大悦城是一种隐性价值资产，而如果把这些隐性数据价值释放出来，并指导朝阳大悦城的经营，那么朝阳大悦城从招商到运营再到推广，将把感性的商业管理经验转化为理性的商业手段，将助力朝阳大悦城行业标杆的地位更加稳固和超然。

在张岩带领下，大悦城正在持续沿着数年来秉承的“数据驱动商业规律”的企业价值观路线前进，目前为做好数据工作，IT资讯部门已发展成初具规模的20人团队，大悦城在零售领域的日新月异惊人进步离不开这些具有市场、运营、商业背景的同事每天对顾客交易行为数据、销售数据以及商铺经营状况监测、分析所付出的努力。

据张岩介绍这只是其中日常工作的一部分工作，为更好地响应顾客，目前大悦城正开展构建新一期大数据备战项目为接下来打造“E-JoyC IT y”e大悦城而加足马力。

亮点提升
持续打造Trendy Lifestyle式的购物中心，以Trendy Lifestyle的享受、潮流、满足、 时尚特性作为亮点加以强化提升，培养顾客消费习惯对生活方式的持续性渗透，构建 以体验感受为核心的一站式购物中心；从而突出品牌核心竞争力，“悦近来远”，延
展辐射范围，吸引远端客流。
战略定位 再解读与再思考
、认识等实质.
释义：外在行为模式很 快流传于社会的现象。 如衣着、发型、语言等 方面的一种异乎寻常的
亚文化及其行为模式，
往往很快吸引许多人竞
相模仿，广为流传。
关键词
•吸引力 •竞相模仿 •广为流传
•文化 •行为模式
时尚 生活
对标杆项目进行定性研究，结果 显示：
• 新光天地是品质与时尚绚丽结 合
• 世纪金源是生活与传统品质舒
数量 152 80 92 22 12 18
1 12 2 4 1 1 2 3 2
面积 9543 5903 14828（sephora、ICB等零售） 7795 5161 9919(将太无二、金鼎轩等餐饮） 602.4 9491（便宜坊、至爱等餐饮、GAP) 3748 2572 1000 14538（JUSCO) 2389 9932（冰场、影院、朝科） 11880（蓝天城、金钱豹）
生活
释义：生活指为生存发 展而进行各种活动，也 是人类这种生命的所有 的日常活动和经历的总 和。广义上指人的各种 活动，包括日常生活行 动、工作、休闲、社交 等职业生活、个人生活 、家庭生活和社会生活
品质。时尚
关键词
•思想引领 •品味
•深度认知
品质
生活中心 时尚
释义：指人的行为和作 风所显示的思想、品性
适朝组北合目标-- “品质-时尚-生活” • 蓝色港湾和三现位状一朝体阳大悦城则

周边环境
周边商业氛围浓厚，有多个大型商场、 购物中心、品牌店等，竞争激烈。
周边居民区密集，消费需求旺盛，但 同时也存在同质化竞争的问题。
历史与现状
西单大悦城前身为西单商场，已有多 年历史，曾是北京市著名的购物场所 之一。
随着城市发展和消费需求的变化，西 单商场需要进行升级改造和重新定位 ，以满足消费者日益多样化的需求。
VS
实现方式
通过提供优质的服务、打造舒适的购物环 境、加强售后服务等措施，提高客户满意 度和忠诚度，促进口碑传播和复购率。
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价格策略
合理定价
01
根据市场情况和消费者需求，制定合理的价格策略。
促销活动
02
定期开展促销活动，吸引消费者并促进销售。
会员优惠
03
针对会员提供优惠，提高消费者忠诚度。
05 营销与推广策略
广告渠道
电视广告
通过在热门电视节目播放广告 ，提高西单大悦城的知名度和
曝光率。
网络广告
利用社交媒体、搜索引擎、电 商平台等网络渠道投放广告， 吸引目标客户群体。
03 竞品分析
优势与劣势
品牌知名度高
西单大悦城作为知名购物中心， 具有较高的品牌影响力和知名度 ，能够吸引大量消费者。
地理位置优越
位于北京市西城区西单商圈，交 通便利，人流量大，有利于吸引 客流。
优势与劣势
• 商品种类丰富：涵盖了时尚服饰、餐饮、 娱乐等多种业态，能够满足消费者一站式 购物需求。
线下体验
中青年和中年人更倾向于 线下购物，注重实体店的 体验和服务。
社交媒体影响
年轻人更容易受到社交媒 体的影响，追求网红和明 星同款。

（3）受访者出生区域、年工龄作（图区1域）及常住区域。 出生区域方面，上海本地样本实际完成26人（包括罗小姐，虽为 加拿大户籍，但出生于上海）；浙江省样本实际完成7人；江苏省样 本实际完成5人；其它省市样本实际完成6人，包括广东省2人，湖北 省1人，黑龙江省1人，香港2人。（图2） 在总受访者44人中，有31人的主要工作区域在上海（分布在上海 市各个市区），有12人的主要工作区域同时在上海和江苏、浙江等地 ，有1人是全职太太（罗小姐）。（图3）即除全职太太外，余下受访 者都会在上海工作。 从常住区域来看，来自上海（户籍地）的25受访者中常住徐汇区 9人、浦东新区4人、长宁区4人、闵行区3人、黄浦区2人、宝山区1人 、静安区1人、杨浦区1人、闸北区1人、青浦区1人，其中2人在徐汇 区和闵行区轮流住；来自江苏的5位受访者都在上海常住，其中2人同 时还在常州、苏州居住；来自浙江的7位受访者仅有1人常住上海，1 人同时常住宁波和上海，2人常住杭州，2人常住宁波，1人常住海宁 ；来自其它省份的7位受访者均常住上海，徐汇区2人、静安区2人、 长宁区1人，虹口区1人，浦东新区1人。（图4）
上海高端住宅和服务公寓目标客户群 体调研报告
（二）不同客户的居住体验 1．现有住房情况……………………………………………………………………………………………………………… 9 1.1 目前居住区域……………………………………………………………………………………………………………… 9 1.2 购房用途…………………………………………………………………………………………………………………… 9 1.3 购房考虑因素……………………………………………………………………………………………………………… 10 1.4 房屋类型、面积、户型…………………………………………………………………………………………………… 10 1.5 居住满意度分析…………………………………………………………………………………………………………… 10 2．未来购房需求……………………………………………………………………………………………………………… 11 2.1 未来购房目的……………………………………………………………………………………………………………… 11 2.2 未来购房考虑因素（关键因素）………………………………………………………………………………………… 11 2.3 可能考虑的区域…………………………………………………………………………………………………………… 12 2.4 房屋类型…………………………………………………………………………………………………………………… 12 （三）不同客户的区域认知 …………………………………………………………………………………………………. 12 （1）闸北区认知……………………………………………………………………………………………………………… 12 （2）苏河湾认知……………………………………………………………………………………………………………… 13 （3）大悦城认知……………………………………………………………………………………………………………… 13 （四）不同客户对中粮品牌的认知 ..…………………………………………………………………………………………13 （五）不同客户对苏河湾未来规划的认知与偏好 …………………………………………………………………………. 14 1．看到苏河湾规划后对地块的新认知……………………………………………………………………………………… 14 2．对大悦城项目的接受和抗拒因素………………………………………………………………………………………… 14 3．对项目内的酒店配套和品牌的偏好……………………………………………………………………………………… 15 4．对项目内产品气质的看法、对排布方式的偏好、对项目整体立面的偏好…………………………………………… 15 5．对该区域在建设高层的高档住宅/服务公寓方面的优势和劣势的看法…………………………………………………15 6．希望有哪些软性服务 ………………………………………………………………………………………………………16 7．对大悦城生活方式的定位………………………………………………………………………………………………… 17

《2017中国房地产品牌价值研究报告》在京发布作者：柒石来源：《中国房地产·市场版》2017年第10期9月14日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”最新发布了《2017中国房地产品牌价值研究报告》。

该报告受到社会各界广泛关注，对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用。

此次报告研究成果显示，2017年中国房地产品牌价值呈现出以下趋势。

一、品牌价值加速上行，锻造精品提升品牌溢价2017行业领导公司品牌中海地产、万科、保利地产、恒大集团和碧桂园的品牌价值分别达598.45亿元、590.82亿元、528.25亿元、489.72亿元和345.59亿元，品牌价值持续领跑，行业领导地位强势彰显。

2017全国品牌企业的品牌价值均值为221.48亿元，同比增长23.44%。

2017区域品牌企业品牌价值均值为34.15亿元，同比增长19.90%。

其中，华北、华南、华东、中部、西部五大区域品牌企业的品牌价值均值分别为31.09亿元、52.09亿元、34.58亿元、28.38亿元和24.62亿元。

各区域紧抓“京津冀一体化”“雄安新区”“一带一路”“粤港澳大湾区”等机遇，持续打造品质地产，品牌影响力持续提升。

二、“地产+”创新驱动品牌跨界延伸，轻资产运营扩大品牌效益随着人们生活方式的改变、新型城镇化的逐步推进以及存量房时代的来临，房地产行业业务融合与延伸愈加频繁，在“互联网+”的深度嫁接下形成群雄逐鹿态势。

品牌企业纷纷采用收购、合作等方式整合资源，加速品牌全产业链延伸，更加注重区域整体运营能力和企业业务的多元化，进一步提升品牌价值效益转化。

部分品牌企业凭借品牌，产品技术、运营模式、专业管理能力等资源优势，积极开展资产证券化、品牌管理输出及合作开发产业链环节的轻资产转型升级，以品牌为核心资源，轻资产化成为品牌企业重要的发展方向，助力房地产开发迈入专业化、品牌化、标准化的“品质服务”时代，持续扩大企业市场估值与品牌效益。

总结：大悦城购物中心分析框架（讨论版）
引子 社区商业：区位+交通+入住率
人流量
租金水平
主力业态：建材？ 餐饮服饰？
购物中心（大悦城）：体量（20-30万平）
1
中粮及其大悦城系列
2
北京西单大悦城
3
北京朝阳大悦城
4
天津大悦城
333
先来认识一下中粮及其“大悦城”系列
中粮集团，成立于1952年，由三家国有食品和食用油出口企业合并而成，成立之 初主要从事粮食进出口贸易。
中粮地产：2006年成立，经由收购“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”而来， 以住宅开发为主，业务范围涵盖住宅地产、商业地产、工业地产。
– 农业服务及粮食流 通
– 农产品加工及养殖 屠宰
– 品牌消费品及终端 销售（品牌食品、 产品包装、电子商 务）
–商业地产(大悦城) –住宅地产 –旅游地产(亚龙湾) –酒店(大悦城、美高
梅、瑞吉、华尔道 夫、北京W酒店、
辉盛阁、凯莱)
✓方便面：五谷道场
✓葡萄酒：长城葡萄酒、长城天赋葡园、长城桑干酒庄
写在前面的话：购物中心与超级卖场的不同？
购物中心与超级卖场运营哲学的根本不同：后者追求效率，所以希 望消费者购物所花时间越短越好，讲究每平米收益；购物中心则希望 消费者在这里呆得越久越好，也许下一秒钟，消费者就会冲动地打开 钱包决定购买。思考：这又是为什么？我认为，跟盈利模式相关（后文详解）。
如何延长消费者的停留时间，至关重要！把“人”作为购物中心规 划和组织的核心，通过对消费者购物心理及行为习惯的研究，进行整 体商业组织。
【模式/定位】2.商圈&交通：市级核心商圈之重要商业节点或 主要新兴高档住区的成长性区域性商圈，有轨道交通的地段

大悦城商业管理研究手记：10条经营秘籍，全面解惑！在当前国内商业地产界，大悦城（专题阅读）绝对是目前最为响亮的品牌之一。

作为当前一、二线城市时尚青年的根据地，大悦城以独树一帜的个性获得了大批粉丝。

大悦城的影响力和品牌知名度近两年迅速提升。

开一个火一个的大悦城，有何经营（专题阅读）秘籍保证如此高质量的复制？今天笔者给各位尝试全面解惑。

在写大悦城之前，我们先看看其母公司中粮集团。

现在一般人很难想象，在国有企业的体制下，怎能做出大悦城这样如此绚丽的产品？这样的产品经理应该是什么样的？这里不得不提及一位中国商界大佬宁高宁。

宁高宁在执掌华润时，曾将万科、华远两大地产公司收纳入麾下，后期进入中粮集团，打通全产业链，在涉足商业地产领域后，又很快培育出大悦城这样的潮爆的购物中心品牌。

在王石、任志强两位大佬的传记中，都多次提到宁高宁。

财经界有本书叫《谁人不识宁高宁》，更是畅销书。

宁高宁以其卓越的商业眼光和领导能力，堪称中国国有企业超级CEO。

在中粮的产业链布局中，大悦城无疑是其闪光的一个品牌，在国内商业地产界绝对属于第一梯队。

我们先用一组数据看看大悦城的业绩。

大众点评网对大悦城6个项目所在购物中心人气排名数据如下：天津大悦城：排名第1烟台大悦城：排名第1上海大悦城：排名第3朝阳大悦城：北京排名第6西单大悦城：北京排名第10沈阳大悦城：排名第14从上述数据可见，大悦城有3个购物中心人气评价在当地城市排名前三，特别是在上海这样竞争激烈的市场，能排前三绝对非比寻常。

通过观察大悦城的各种报道举动，本文从产品定位、经营哲学、业态组合、空间营造、大数据系统、餐饮经营、推广策略、020战略、品类创新、活动营销10大方面全程解析中粮大悦城商业管理核心要诀。

做出如下研究笔记，供业界查找翻阅。

一、产品定位大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall的杰出代表作大悦城的目标客户定位极其清晰，即定位于18到35岁的年轻人群体。

如何吸引客流、经营客流？一个商场，档次并不是吸引客流的唯一方法，在怎么创造、吸引、稳定客流这门课题上，大悦城的一系列做法值得借鉴。

他们只有一个目的，顾客需要什么就创造什么。

中粮大悦城在创造、经营客流上所做出的持续创新，以及取得的成功值得思考和借鉴。

虽然出自央企背景，但是这批热血商业地产人却好似成为了国内商场中的一支异军，在其他商场招商人员挤破头要去各大奢侈品品牌门前拜会的时候，他们研究的是，他们的消费者想要看什么、玩什么。

1）利用丰富多彩的展览吸引客流朝阳大悦城从用品牌吸引顾客，到用展览吸引顾客顺便消费，是新时代商场企划的重要命题。

《不朽的梵高艺术大展》、《2015 蜡笔小新25周年特展》、《亚洲最大的4D气球乐园》、《愤怒的小鸟星际大冒险》，商场企划部费尽心思，和各种国内外卡通、艺术类展览合作，保证了商场总给大众一种新鲜感，因为你下次来，又会有一次新的视觉体验。

2）将经营客流定为商业核心中粮大悦城对于目标客群的特征分析，一直都是国内开发商中做的出类拔萃的。

今年8月，“VALUE+行动”商业运营分析系统正式上线，借此将经营客群定为商业核心，通过挖掘和分析数据以提升其商业收益。

最近进入开业冲刺阶段的上海大悦城二期，甚至已经将游乐园里的摩天轮搬到了商场楼顶。

这个创意正是因为持续关注80、90后年轻消费群体后发现，爱情和时尚是这个年龄段的消费群体最重要的生活中心。

3）将“体验”发挥到极致大悦城极致单品的打造核心是通过建筑设计、内部环境、业态品牌和主题活动，来打造一种生活方式。

推出的不同种类的创意商业街区，其实就是极致单品的最有力体现，比如骑鹅公社、神兽寺街、0618街、5号仓库、悦界、良食局。

脱离购物中心千篇一律的设计风格，街区每个细节都充满记忆点与画面感，并且很多区域都留给消费者来发挥和创造。

总而言之，所有的商场管理者都希望既有档次、又有客流，但能够做到这一步，需要时间。

如果在档次和客流之间做选择，iziRetail 的建议是选择客流，因为客流等于现金流，拥有了优质的、稳定的、充足的客流，就拥有了持续提升和不断优化的坚实基础。