上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答

最⾼院解读《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》国家规定的法律法规，规定着⽅⽅⾯⾯，是我们的⾏为准则，更是不可逾越杠杆。

但法律规定到底有什么，⼜有什么强制性规定呢？就以城镇房屋租赁合同为例，下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。

最⾼法院民⼀庭负责⼈解读《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》近年来，⼈民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件⽇益增多。

由于相关法律规范⽐较原则，⼈民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中⾯临很多具体适⽤法律的难点问题。

为统⼀法律适⽤，最⾼⼈民法院今天公布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》。

最⾼⼈民法院民⼀庭负责⼈对这⼀解释作出了权威解读。

转租期超承租⼈剩余租期合同⽆效合同效⼒的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重⼤。

解释在准确判断相关法律、⾏政法规的强制性规定是否为效⼒性强制性规定基础上，确定了认定合同效⼒的原则：⼀是限定⽆效合同的范围。

解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租⼈剩余租赁期限的合同、未经出租⼈同意的转租合同认定为⽆效。

在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使⽤期限的临时建筑为违法建筑。

⼆是对⽋缺⽣效条件合同效⼒的处理上，采取了补救性的措施，即当事⼈只要在⼀审法庭辩论终结前，取得了法律、⾏政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定的⽆效情形，就认定合同有效。

⽆效合同⽀付使⽤费是返还财产对于有观点认为，解释规定合同被认定⽆效后，承租⼈要⽀付房屋占有使⽤费，是将⽆效合同按照有效处理，这位负责⼈表⽰：“这种理解是错误的。

”合同⽆效后，承租⼈⽀付占有房屋期间的使⽤费，是返还依⽆效合同取得的财产的⼀种⽅式，并不是按照合同履⾏⽀付的租⾦。

依照⽆效合同的处理原则，承租⼈应返还依⽆效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（沪高法民一[2005]14、15、16号）一、租赁合同的效力1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。

合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。

租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。

法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。

2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。

但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。

最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。

因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。

但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。

因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。

3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。

如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

二、转租合同4、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。

租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。

上海市高级人民法院民事法律适用问答（2014年第2期）（小额诉讼专辑）一、案件类型问题在公有房屋的房屋租赁合同纠纷案件中，对于被告欠费事实清楚、权利义务关系明确、欠费金额不大的案件，其性质与物业服务合同纠纷类似。

经研究决定，自2014年5月1日起，将单纯的公房租赁费欠费纠纷纳入小额诉讼范围。

（在审判流程管理系统中，选择“房屋租赁合同纠纷”，并在“是否公有房屋租赁”项下选择“是”）但应审慎处理，避免矛盾激化情况的发生。

物业服务合同纠纷案件中，业主对欠缴物业费进行抗辩的是否应排除适用小额诉讼，应视具体情况而定：如业主仅抗辩物业费金额过高，不属于争议较大，仍应适用小额诉讼程序进行审理；如业主对物业服务质量有重大异议，可能引发矛盾激化或是集团诉讼的情况，则应当排除适用小额诉讼程序。

二、排除适用问题关于裁定驳回起诉的案件是否适用小额诉讼的问题，因现行法律及司法解释对此问题未作出明确规定，而考虑到如允许对驳回起诉的裁定提出上诉不符合小额诉讼快捷、便利的特点，但不允许上诉又不足以保障当事人的诉权。

因此，在有关司法解释尚未出台之前，对裁定驳回起诉的案件，应当排除适用小额诉讼程序，而适用简易程序一般性规定或普通程序。

三、约定适用问题为了凸显小额诉讼制度的灵活性，高院《实施细则》规定了两种情形下当事人可以合意选择适用小额诉讼程序，但合意适用的标的额不应当超过当年公布的小额案件诉讼标的额的两倍，这既体现小额诉讼的灵活性，也可以兼顾程序正义和防范虚假诉讼。

实践中，有部分法院提出，是否应当扩大约定适用的范围。

对此我们认为，作为一项新增设的程序制度，小额诉讼尚属运行初期，为保障程序运行平稳推进，防止虚假诉讼，小额诉讼标的金额不宜再次突破，也不宜为扩大约定适用空间而提高小额诉讼约定适用标的额标准。

四、程序适用异议问题实践中，对于当事人就适用小额诉讼程序提出异议的，可以参照《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三条规定作出相应的处理。

三种房屋租赁合同无效廉租房经适房等不适用9月1号，最高人民法院出台了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的司法解释，明确了有三种租赁合同无效。

司法解释明确规定：违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见文章属性•【制定机关】上海市高级人民法院•【公布日期】2016.03.08•【字号】•【施行日期】2016.03.08•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】民事诉讼综合规定正文上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见（2016年3月8日）一、房屋租赁合同纠纷（一）租赁期间，房屋被纳入征收范围的租赁合同纠纷受理问题租赁合同履行过程中，出租人以房屋被征收为由要求解除租赁合同，承租人则以未获得征收补偿为由拒绝解除合同、搬离房屋。

此类纠纷在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，因房屋承租人是被征收主体，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成拆迁补偿安置协议的，应适用裁决前置程序。

出租人提出解除租赁合同之诉的，人民法院不予受理。

但《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人，承租人不再具有签订征收补偿协议的资格，故实践中对该类案件是否受理存在争议。

倾向性意见认为，承租期间，房屋被列入征收范围的，一般涉及两个法律关系，即征收补偿关系和房屋租赁关系。

若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的，则应按其约定进行处理。

若房屋租赁合同未有约定，则宜先处理征收补偿关系。

因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系，若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同，则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于保障承租人的合法权益。

故此类租赁合同纠纷案件，宜待征收补偿协议签订后再行处理。

在征收补偿问题尚未得到解决之前，若出租人提出解除租赁合同的，人民法院应裁定驳回起诉，但符合合同解除权的除外。

（二）侵犯承租人优先购买权的赔偿问题出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

上海市高级人民法院民一庭关于下发《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知文章属性•【制定机关】上海市高级人民法院•【公布日期】2010.12.28•【字号】沪高法民一〔2010〕13号•【施行日期】2010.12.28•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】租赁合同正文上海市高级人民法院民一庭关于下发《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知沪高法民一〔2010〕13号第一、第二中级法院民二庭，各区、县法院民三庭，卢湾、黄浦、杨浦法院民四庭，浦东新区法院民五庭：为进一步统一房屋租赁合同纠纷的办案思路，在全市房产审判庭讨论的基础上，高院民一庭制定了《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》，现下发给你们，供审理案件时参考。

适用中如发现问题，请及时向高院民一庭反映。

二○一○年十二月二十八日城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南第一条本指南所称房屋租赁，是指出租人将城镇房屋交给承租人使用、收益，承租人支付租金的法律行为。

【说明】城镇房屋是指依据《城乡规划法》中规定的市、镇规划区内的房屋。

房屋租赁合同具有双务性、有偿性、期限性、诺成性、标的物特定性以及租赁期限内租赁物的占有权、使用权发生转移等法律特点。

当事人因租赁农村房屋产生的纠纷，可参照本指南处理；依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本指南。

第二条当事人主张租赁合同关系存在的，应当举证证明双方存在书面租赁约定、口头约定或者存在其他构成租赁合同关系的要件事实。

【说明】实践中，当事人为明确双方权利义务，一般都会签定书面的房屋租赁合同，对租期、租金等事项进行详细约定，当事人提交书面房屋租赁合同，即可认定双方存在房屋租赁关系。

一些特殊情形下，如由于当事人双方较为熟悉、租期较短等因素，往往通过口头约定，或者通过实际履行的方式建立租赁关系。

《合同法》第十条规定，当事人订立合同可采用书面、口头或其他形式，因此通过口头等方式建立的房屋租赁合同关系，属于有效的签定形式，只是根据《合同法》第二百一十五条规定，未采用书面形式的应视为不定期租赁。

关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答近年来，随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，房地产市场也日益繁荣。

与此同时，房屋租赁市场也逐渐成为了人们生活中不可或缺的一部分。

然而，在房屋租赁过程中，由于各种原因，租赁双方之间往往会出现一些纠纷，给租赁市场的正常运转带来了一定的影响。

因此，如何正确地处理房屋租赁合同纠纷，成为了当前司法实践中亟待解决的问题。

一、租赁合同的订立租赁合同是租赁关系的基础，也是解决租赁纠纷的依据。

根据《合同法》的规定，租赁合同是指出租人将房屋等财产交付承租人使用，承租人向出租人支付租金的合同。

租赁合同的订立应当遵循自愿、平等、公平、诚信的原则。

在签订租赁合同之前，出租人应当对房屋进行充分的检查，保证租赁房屋符合出租人提供的承诺，同时承租人也应当对房屋进行充分的检查，以保证租赁房屋的质量和使用功能符合自己的需求。

二、租金的支付租金是租赁合同中最重要的内容之一，租金的支付方式和时间也是租赁合同纠纷中最常见的问题之一。

根据《合同法》的规定，承租人应当按照合同约定的时间和方式支付租金。

如果承租人未按照约定时间和方式支付租金，出租人可以要求承租人支付违约金或者解除合同。

如果出租人未按照合同约定的时间和方式提供租赁房屋，承租人可以要求出租人支付违约金或者解除合同。

三、租赁房屋的维修和保养租赁房屋的维修和保养是租赁合同中另一个重要的内容。

根据《合同法》的规定，出租人应当按照约定对租赁房屋进行维修和保养，保证租赁房屋的正常使用。

如果租赁房屋因为出租人的原因无法正常使用，承租人可以要求出租人承担相应的赔偿责任。

如果承租人在使用租赁房屋的过程中造成了损坏，承租人应当承担相应的赔偿责任。

四、租赁合同的解除租赁合同的解除是租赁合同纠纷解决的重要手段之一。

根据《合同法》的规定，当租赁合同中的一方违反合同约定，严重影响合同的履行，另一方可以解除合同，并要求违约方承担相应的赔偿责任。

如果租赁合同中没有约定违约方应当承担的违约金或者赔偿责任，另一方可以要求违约方按照实际损失进行赔偿。

上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答（一）问题1：一些夫妻离婚后，双方均不愿履行抚养未成年子女的义务。

由此产生一些问题：如，按照婚姻法有关规定，有负担能力的祖父母、外祖父母，对于父母无力抚养的未成年孙子女、外孙子女有抚养的义务。

但祖父母、外祖父母能否以“父母有能力抚养”为由，作为原告起诉要求该未成年人的父母承担监护之责；如未成年子女作为原告起诉父母要求履行抚养义务，应由其监护人作为法定代理人代为诉讼。

但因父母是未成年人的法定监护人，只有父母已经死亡或没有监护能力的，才可变更由父母以外的其他人担任监护人，故诉讼中子女的法定代理人难以确定等。

答：对于第一个问题，我们认为，由于祖父母、外祖父母对未成年孙子女、外孙子女负有抚养义务，是建立在未成年人的父母“无力抚养”的基础上的。

因此，对于父母有能力抚养，而未尽到抚养义务的，祖父母、外祖父母当然可以要求该未成年人的父母履行抚养义务。

而且，父母不履行抚养义务，属于不履行监护职责，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第20条的规定：“监护人不履行监护职责，或者侵害了被监护人的合法权益，民法通则第十六条、第十七条规定的其他有监护资格的人或者单位向人民法院起诉，要求监护人承担民事责任的，按照普通程序审理；要求变更监护关系的，按照特别程序审理；既要求承担民事责任，又要求变更监护关系的，分别审理。

”本规定不仅明确了其他有监护资格的人或者单位，对于监护人不履行监护职责的行为可以起诉，要求其承担民事任，而且更进一步明确了各种情况下应当分别适用何种审理程序的问题。

因此，本问题涉及的情况，可以适用上述规定来解决。

对于第二个问题涉及的情况，我们认为，虽然父母是子女的监护人和法定代理人，但是，这也不是一成不变的，我们在理解相关规定的时候，不仅要对这些规定作文意解释，从字面上理解，更应当对其作目的解释，结合法律规定的目的来认识和理解，而不应僵化看待法律规定。

常用房产法律规定汇编一、房屋买卖合同法城市房地产管理法商品房销售管理办法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释上海市房地产转让办法上海市高级人民法院关于审理二手房买卖案件若干问题的解答二、房屋租赁合同法最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释上海市居住房屋租赁管理办法上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）（二）（三）三、离婚房产分割婚姻法婚姻法司法解释（一）（二）（三）上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释二若干问题的解答（一）（二）最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》四、房产继承物权法继承法继承法司法解释一上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见五、拆迁国有土地上房屋征收与补偿条例城市房屋拆迁管理条例《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》上海市城市房屋拆迁管理实施细则及其贯彻通知上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法上海市高级人民法院关于审理房屋拆迁民事案件若干问题的意见六、公房上海市房屋租赁条例上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见（一）（二）关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见七、售后公房关于出售公有住房的实施细则，94方案2关于出售公有住房的暂行办法，94方案上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知，96方案一九九五年出售公有住房方案实施细则（95方案）八、中介服务关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知九、物业管理物业管理条例2007上海市人民政府批转市房地资源局关于上海市实施《物业管理条例》若干意见的通知最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释业主大会和业主委员会指导规则。