无锡中山路商圈市场简析

曾经繁华过、现已消失的⼀条⽆锡百年⽼街——⽆锡观前街 1、⽆锡观前街我看到过⼀个年轻⼈，在听到说⽆锡曾有过⼀条观前街时，就像是听到了外星⼈到了⽆锡似的，瞠⽬结⾆。

这样的年轻⼈还不在少数，他们只知道苏州有⼀条有名的观前街，就在苏州⽞妙观之前，⽽⽆锡⼏时有过观前街呢？在哪⾥？⽆锡的观前街在上世纪50年代初还在，是位于城中洞虚宫前的⼀条古街，就在⽼市图书馆的南⾯。

要不是⼈民路拓宽，它不会很快在⽆锡城区地图上消失。

2、百年⽼街查⽆锡县志，到康熙年间（1662年⾄1722年），⽆锡城内出现了观前街，但还不叫街，只是叫“观前巷”。

康熙《⽆锡县志》：“观前巷，通⼋⼉巷。

”到了乾隆年间（1736年⾄1796年），⽆锡城内的观前街正式登场了。

乾隆《⽆锡县志》：“观前街，通⼋⼉巷。

”到了光绪年间（1875⾄1908年），⽆锡的地图上标出了观前街，光绪《⽆锡⾦匮县志》：“⼋⼉巷，观前南⾄⼤娄巷，旧名新通巷。

”“东门街，⾃寺巷东经观前街”，“寺巷，清宁巷北，东为观前街。

”锡观前街真是⼀条百年的⽼街了。

3、洞虚宫⽆锡观前街所以之有名，⼀是它的地理位置。

上世纪四⼗年代，中⼭路路段纵横⽆锡城的南北，⽽观前街则横贯东西，⾃东城门进熙春街，经观前街、连东、西两⼤街⾄西城门。

⼆是它⾝据⽆锡的闹市区、市中⼼。

苏州观前街得名于它在⽞妙观之前。

⽆锡观前街得名于它在⽆锡洞虚宫前。

洞虚宫，最初名青元宫，创建于梁⼤同⼆年（536），位于⽆锡东乡胶⼭，后荒废；约在宋⼤中祥符三年（1010）重建于城中⼼崇安寺左侧，得到了酷爱道教的宋真宗的御笔题名，改名“洞虚观”。

后⼜更名洞虚宫。

在北宋庆历年间、元代⾄元年间和明万历年间，洞虚宫曾经三度毁于⽕灾，后⼜三度重建。

这时洞虚宫拥有三清、⽟皇、雷尊、七元、真武、三官六殿宇，后⼜复增太⼄、⽣长两殿及魁星、⽞都、涵碧、吟仙等数座楼阁，清康熙三⼗⼆年(1693)，邹性善等⼈集资缮修⽟皇殿，蔡贞⼥建左侧诸天殿，乾隆九年(1744)，⾢⼈邹⽂锦建右侧诸天殿，咸丰⼗年(1860)，宫宇全毁，同治⼗三年(1874)，重建三清、灵官、⽕神、祖师等六殿，光绪⼆年(1874)，道⼠秦瑞芳集资重建⽟皇殿。

无锡商圈调查无锡，中国十大经济城市之一，在中国科学院发布的城市竞争力排行榜上，无锡名列第七位……这成为175席世界品牌五百强进入无锡市场的理由。

而事实上，无锡仅是一个地级市。

百货业竞争异常激烈，几近疯狂。

商业大厦历时3年完成改造，无锡八佰伴几度易主，第一百货被茂业国际收入旗下，新世界百货放下身段改走时尚路线……近年来，无锡百货零售业可谓是“一波未平一波又起”。

与此同时，在中山路主商圈之外，越来越多的城市副中心“兴旺”起来，新落成的哥伦布广场、预计2013年完工的燕莎商务中心、计划落户崇安区且对环境挑剔至极的恒隆广场等均将带动“次商圈”发展。

这对核心商圈中山路来说，既是互补，也是挑战。

一旦面临开业“井喷”，无锡百货业发展将全面进入立体化竞争阶段。

中山路商圈上世纪80年代末，中山路进行第一次改造，商场里首次出现了自动扶梯；1997年第二次改造时被打造成“样板路”；2007年第三次改造，则重在提升整条街的文化品位。

经过三次改造，中山路已然成为无锡商业的代名词，是商家掘金的必争之地。

目前，一个个新商圈在无锡城的东南西北崛起着，但中山路在无锡商业地段的龙头地位无法撼动。

虽说中山路是无锡名副其实的商业轴心，业内人士却一致评价“商圈不成熟”，究其原因主要是中山路的商铺并不是“一气呵成”地鳞次栉比，而是被学前街、后溪西、人民路、县前街分割成五段，商铺之间的连贯性被打破，商脉也因此受到阻隔。

商圈商场无锡商业大厦、无锡八佰伴、三阳百盛、新世界百货大洋百货、无锡第一百货等。

无锡商业大厦2008年9月，无锡商业大厦历时三年的改造工程终于完成，改造后的商业大厦“华丽转身”，整体档次由原来服务于工薪阶层的中档定位提升至中高档；在体量上也有所扩大，分A B两幢，营业面积近8万平方米。

A 幢定位为精品百货，有300多个国际国内知名新品牌入驻。

相较于改造前，二三楼的品牌更换率达50%以上。

B座定位为时尚大众百货，在保留着原来中档品牌的同时，还特辟200平方米专区销售特殊体型的中老年妇女服装。

无锡商业地产深度分析前言岁月无声，2004年即将逝去。

这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。

而作为房地产业之一的商业地产，是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程，其难度远远超过普通的住宅开发。

为把握无锡地产商业地产市场发展趋势，及今后更好地为开发商和顾客服务，提供了有力支持，无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查，最终完成了《无锡主要商业街调查报告》。

这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析，将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈，并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析，使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参考依据作用。

这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。

但是由于时间有限，数据无法及时更新，有些纰漏在所难免，希望读者批评指正。

期盼在我们的共同努力下，揭开无锡商业地产崭新而辉煌的篇章！第一部分无锡商业街概述商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。

随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。

而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。

国内商业地产开发保持持续快速发展的主要因素：一是经济日趋发达，有充足的资金；二是市场需求旺盛。

另外，商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。

统计数字显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。

无锡市商业开展分析一、综述1、城市介绍地理位置: 无锡地处长江三角洲中心, 东邻上海, 西望南京, 南接浙皖, 北临长江, 中抱太湖。

人口近440万, 人口215.9万。

行政区划: 全市总面积4788平方公里, 其中市区面积1659平方公里, 现辖江阴、宜兴两个县级市和崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区七个区。

交通状况：境内京沪铁路、新长铁路、沪宁高速公路、京沪高速公路、沪宜高速公路、宁杭高速公路、沿江高速公路等纵横交错, 是上海到成都、黑龙江至海南、上海到北京三条高速公路的交汇点, 是连接南北、沟通东西的重要节点。

京杭大运河在无锡穿城而过。

江阴港是长江出海口的重要换装港之一。

位于新区的无锡机场的有通往全国各地的多个航班。

〔4〕宏观经济:国民经济持续快速开展。

初步核算, 2006年全市实现地区生产总值3300亿元, 按可比价格计算, 比上年增长15.3％。

按常住人口计算人均生产总值57709元, 按现行汇率折算达7390美元。

第三产业增加值占全市生产总值的比重到达38.8％, 比上年提高1.0个百分点。

全市完成财政总收入亿元从商贸效劳业看, 连续三年中选为?福布斯?中国内地最正确商业城市: 社会消费品零售总额从2004年的708.62亿元, 到2007年预计完成1127亿元, 在全国大中城市的排位由第20位提升到14位；商品市场成交额从2004年的994亿元, 到2007年预计突破2000亿元；全市亿元以上商品市场成交额占全省份额的29%, 全国的4.5%；百亿元市场个数占全省半壁江山；同时完成“农贸市场商场化改造〞44家, “百千万连锁放心工程〞门店建设309家, 对92家农贸市场实施了在线即时检测；全市已拥有城市空中航线18条、对外开放码头泊位27个, 并开通了香港、澳门国际航线和韩国釜山的远洋航线, 集装箱吞吐量2007年预计可完成37万标箱。

〔5〕人民生活据公安部门统计, 截至2006年末全市户籍人口为457.80万人, 其中: 市区232.30万人, ‰‰‰。

亲历无锡城变迁】中山路的三次改造：无锡不可替代的商业“硬气”对于每一个无锡人来说，中山路或许都是最熟悉的那条路。

在中山路，人们眼见一座座摩天大楼拔地而起，穿梭于夜晚华美的霓虹灯中，感受这个城市中最繁华活跃的中心。

在这里，您或是同伴携手走进一间间商场，或是驾车经过时感慨市区的车流量之大，或是流连各式美食餐厅无法自中山路从来都不是无锡最宽阔的那条路，却在无锡商业界有着不可替代的地位。

它像城市的主动脉，贯穿起这座城市的历史、经济、文化……今天，让我们一同来看看由江南晚报记者吴军、金恬伊所撰写的《中山路的三次改造及现代商业业态的形成》，近距离感触这条路的变迁。

全文如下：个城市总有其核心的道路，就像一条主动脉，贯穿起整个城市的历史、经济、文化。

倘若问及无锡的主动脉，那非中山路莫属。

中山路，在无锡人心中，就是一个中心，就是个城市的情结。

听老一辈人谈起，中山路古时是穿城而过的旧河道，被称之为弦河。

据明弘治七年（1494 年）、清康熙八年（1689 年）、光绪七年（1881 年）以及1948 年的无锡县志》《无锡金匮县志》等史料记载，弦河河道走向同中山路完全一致。

自南向北，河道上依次建有南市桥、中市桥、大市桥、仓桥等跨河桥梁。

随着近代民族工商业的发三凤桥以北路段已基本形成，但路宽不足二三米，多以煤渣山路的兴起，与无锡城市的交通发展有着很大的联系。

船运 盛行时期，成就了北塘沿河一带兴盛的无锡米市。

到了上个 世纪六七十年代，铁路运输成为主力，工运路、火车站地区 成了商业繁华地。

上世纪 80 年代后，公路交通日益兴盛， 道路的拓宽和沿路商铺的改造，商业中心更加凸现在中山路， 中山路愈加繁华起来，成为至今无锡不可替代的商业文化大中山路的变迁经历了 70 年的风雨。

改革开放后的这 30过三四米的小路。

解放初期，路宽仅 8 米多，三凤桥至胜利 门仅长约 1.2 公里，道路交通拥挤不堪， 两辆汽车对面相交， 必须缓行， 方可勉强挤过。

一、无锡宏观环境1、无锡：无锡是江苏省辖地级市，地处长江三角洲腹地，东临苏州，南濒太湖，西靠常州，北依长江，古运河穿境而过。

距上海128公里、南京183公里；全市总面积为4788平方公里，市区面积1659平方公里。

下辖7个市辖区：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、锡山区、惠山区、新区代管2个县级市：江阴市、宜兴市。

交通：无锡是华东地区主要的交通枢纽，现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。

2011年全年完成客运量23618万人次，比上年增长2.5%；完成货运量11774万吨，比上年增长4.5%。

全年空港旅客吞吐量221.79万人次，比上年增长35%。

无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，拥有 7条主要航道，总里程1656公里，已开通营业航运线221条，成为全国34个港口主枢纽之一；作为客货特等站和货运特等站的无锡铁路站和无锡南站，经沪宁线、新长线与全国铁路连网直通。

正在建设中的京沪高速铁路、沪宁城际铁路、宁杭城际铁路以及正在规划中的沿江城际铁路（镇南铁路）、沪泰城际铁路将为日后无锡及周边地区交通提供便捷。

经济：长三角经济圈核心动力城市、沿江改革开放的中心城市。

无锡自古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一，无锡也是一座现代化城市，我国民族工业的发源地之一，是全国15个经济中心城市之一，无锡城市经济正从传统产业向新兴产业战略转型，经济总量连续多年排名国内前十，2011年无锡GDP达6880.15亿，按常驻人口和现行汇率计算人均达1.7万美元。

消费品零售总额达到2117亿元。

2011年省委省政府与无锡市政府明确提出：锡澄一体化、锡宜一体化发展，确保无锡在全国和全省的城市地位国务院给无锡的城市定位：长三角区域中心城市。

文化：历史文化名城无锡是全国第二批文化体制改革试点城市，是一座传统文化与现代文明交相辉映的城市。

无锡以其‘吴文化’、‘工商文化’、‘山水文化’逐步建构起鲜明的城市文化个性。

无锡主要商业街调查报告（3）各区域商业街情况商业街一中心区中心区是解放环路以内的区域，商业中心区包括以中山路为纽带的CBD商圈和以火车站为辐射的火车站商圈。

他们是无锡最为成熟的两个经济商圈，商业条件成熟、商业氛围浓厚，承担行政、商业、文化、金融等职能的一级中心区，历来是商家入主无锡的必争之地。

特别是无锡近两年加快了城市化建设，中心区规划对城中分区的功能结构和用地性质进行调整，进一步加强城市中心区的商贸功能，改善居住环境，完善道路系统，使中心区的商业配套更趋完善。

一、CBD商圈CBD即中央商务区，是一个城市的经济中心，是最繁荣的商务区。

无锡CBD商圈汇聚无锡最旺的人气、财气、商气，是市民购物、休闲、娱乐的汇集区；是商家掘金的黄金宝地。

他的繁华程度折射出城市的经济状况。

1、商圈范围CBD商圈包括了无锡最为繁华的10条商业街：中山路、人民中路、人民东路、县前东街、学前街、崇宁路、复兴路、健康路、新生路、后西溪，他是无锡历史最早、商气最旺的商圈,是无锡最繁华的中央商务区。

2、商圈内各商业街情况中山路中山路商业街，商业大楼林立，是一条集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街，是全国十条中华商业示范街之一。

它地处无锡市市中心，北至胜利门广场，南联朝阳广场，中有崇安寺地区，是无锡最繁华的商业街道。

中山路商业街商厦林立，有无锡第一百货、花都百货、商业大厦、大洋百货、三阳百盛、新世界百货、无锡八佰伴7家大型综合性商场。

中山路共有店铺198家，其中服饰类56家，包括知名品牌服饰21家，以中高档服饰为主，专卖店较多。

餐饮21家中，大酒店有10家，西餐3家，档次相对较高；珠宝、金店、银楼6家，占3%,是无锡市珠宝首饰类商家分布最多最集中的商业街；投资、金融、保险类16家（银行12家），占8.1%；另外还有婚纱摄影、婚庆礼仪、眼镜店、高档化妆品、饰品、培训机构等大多设在繁华地段，能承受高额租金的商业形态。

人民中路是•条东西走向，横穿市中心的商业街，是CBD 商圈中又一条较为繁华的商业街。

中山路商圈调研一、中山路商圈的历史沿革泉州古城原在丰州，在唐代就形成了街市，唐久视元年（公元700年），泉州成为武荣州的州治，并建设了州治的府衙，六曹都堂署和参军万等行政建筑。

府衙前的南大街（先中山路一部分）被设为市，并严格管理。

宋元时期中国政治、文化中心南移，泉州社会经济繁荣成为东西方贸易的主要中心之一，被马可波罗称为“东方第一大港”，这是泉州发展的鼎盛时期，城市建设也达到了相当水平。

其中山路街道宽阔，“可容十四匹马齐驱”，而且街市已经完全不同于唐代，许多地方沿街设店，城市中有多处市街。

明清后，朝廷闭关自守，海外贸易萎缩，泉州渐渐失去了“东方第一大港”的地位。

中山路逐渐退化，到清末时，街道宽度减小到一丈多。

民国初年（1920-1930年），泉州中山路由南洋华侨投资改造成为骑楼街道，建筑形式明显受到南洋影响，其街道分行设计。

长2.5米，宽约12米，石路面，骑楼宽约2.7米，高2层。

经过这次改造，泉州中山路及旧城区的街巷道都有较大的变化。

二、中山路商圈的概况形成于20世纪30年代的泉州老街区。

中山路共分为三截路段，涂山街头以南至新桥头称中山南路，涂山街头至钟楼称中山中路，钟楼以北至华侨新村模范巷口称中山北路。

这里一直是泉州最繁华的商住街，人烟辐辏，生意兴隆，也是“老店号”最集中的一条街。

街道两旁有柱廊式骑楼可作遮阳避雨人行道，建筑风格糅合南洋和闽南传统特色，是泉州人民和海外侨胞感情血浓于水的实物见证。

在马来西亚、新加坡还保存有这种建筑风格的街道。

因此中山路是泉州籍侨胞寻根谒祖、思乡、爱国的亲情信物，是侨乡的象征性建筑。

三、中山路商圈的经济和文化基础泉州是个典型的移民城市，华侨众多，仅台湾就有900万祖籍泉州。

中山路历史街区至今仍生机一片，可见无疑具有合理性的一面。

分析其主要有五个原因：（一）适合泉州这样的中小城市，特别是在其城市旧区。

这一街区的建筑多为单层，少数二层及以上，人口密度低。

（二）自古起到民国时期，似有、个体经济都占主要的地位。

市场调研报告（中⼭路商圈）中⼭路商圈市场调研明细⼀、商圈介绍中⼭路商圈位于厦门岛西南部，以中⼭路为主⼲，沿街向南北辐射出多条⽀路，只要分⽀有太平路、局⼝街、⼤同路、镇邦路、海后路、⽔仙路，其向外延伸出来的商业⽼街有安定路、升平路、思明东西路及⼤同路等。

局⼝⼥⼈街、⼤中路、镇邦路等⽀路的经营业态都已经逐步形成特⾊商品专业街。

中⼭路商圈是厦门乃⾄整个闽南⾦三⾓最具商业价值的商圈之⼀，除与⽣俱来的区位优势，还有独特的⼈⽂积淀。

商圈内的中⼭路⽬前厦门全市唯⼀⼀条国家级“百城万店⽆假货”⽰范街，并且被誉为中华⼗⼤名街之⼀。

◆商业辐射：外来旅游者、⽼城区居民等。

◆功能描述：休闲、旅游、购物。

◆商业规模：共35万平，铜锣湾⼴场6万平、南中⼤地⼴场5万平，其他商场⽼虎城、中华城、⾹港时代⼴场等及沿街店⾯24万平。

◆业态分布：有来雅百货、巴黎春天、铜锣湾百货、华联超市、永乐思⽂等主⼒店，以及分布服饰、⼩吃、⾸饰等⼤量骑楼店⾯业态。

◆价格表现：销售价格2-10万元每平，⼀层沿街主流价格5-8万元每平，租⾦400-800元每平每⽉。

◆商业意义：独特的骑楼建筑风格，百年商业、⼈⽂积淀，在探索中前进。

中⼭路经历了风风⾬⾬的变迁起落，早期中⼭路有着适合于不同层次客户的商品。

各⼤药店、酒店、书房等都是中⼭路的组成部分。

80年代中期，个体经营⼤规模进⼊中⼭路。

80年代末90年代初，第⼀百货、华联商厦等⼤型企业相继成⽴，担起中⼭路的⼤梁，中⼭路越来越繁华。

随着厦门经济的发展，⽕车站、富⼭商业区、SM商业城。

⽲祥西商业街的崛起，超市规模⽇益扩⼤，导致以中⼭路旧城区为核⼼的商业街区在厦门地位逐年下降。

⽼城区⼈⼝⼤量向东部新区转移。

中⼭路商圈⼀度出现经济衰退的状况。

但随着政府新策的实施，步⾏街改造计划，塑造⽂化氛围。

中⼭路现在的定位与以前发⽣了巨⼤的转变-----已经从初级的购物商业街变⾝成为⼀条集旅游、购物、休闲为⼀体的具有⽂化内涵的商业街，整体⼈⽓得到⼀定提升。

中山路片区业态导则
中山路片区业态导则是一份指导中山路片区业态发展的文件，旨在规范和引导该片区的商业活动和经济发展。

该导则能够帮助确立该片区的发展方向，促进经济的繁荣和可持续发展。

中山路片区业态导则通常包括以下内容：
1. 片区定位：明确中山路片区的定位，包括所属的城市以及区域，以及该片区的发展重点和目标。

2. 业态划分：根据中山路片区的市场需求和特点，将商业活动划分为不同的业态，例如商业综合体、餐饮街区、文化创意区等，以便规划和管理。

3. 商业布局：在中山路片区内明确商业设施的布局，包括商业空间的分配、建筑风格和布局设计等方面的规划。

4. 产业支持：提供支持、培育和促进中山路片区内特定产业的发展，以增加就业机会和经济增长。

5. 管理与服务：明确中山路片区的管理责任和服务标准，包括保障商户和消费者的权益，提供公共设施和基础设施等。

6. 环境保护：强调中山路片区的环境保护和可持续发展，包括绿化规划、垃圾处理和能源利用等方面的要求。

中山路片区业态导则是为了引导中山路片区的商业发展而制定
的，能够规范和提升该片区的经济实力和市场竞争力，提供商业机会和就业机会，同时保护环境和提升片区形象。

中山路片区业态导则
（原创实用版）
目录
1.中山路片区概况
2.业态导则的目的和意义
3.业态分类与分布
4.业态发展方向与策略
5.实施与管理
正文
【中山路片区业态导则】
一、中山路片区概况
中山路片区位于我国某城市中心地段，拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴。

片区内商业发达，拥有众多知名的商业街区和历史文化景点，是市民和游客购物、休闲、娱乐的重要场所。

近年来，随着城市快速发展，中山路片区面临着业态调整和产业升级的压力，亟待制定相应的业态导则，以促进片区的可持续发展。

二、业态导则的目的和意义
本业态导则旨在明确中山路片区的业态发展目标和方向，引导各类业态健康、有序发展，提升片区整体品质和竞争力。

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