杭州市房地产发展历史回顾杭州市住宅开发历史简介杭州市真正意义上的房地产开发始于93年，真正意义上的房地产开发是指由企业进行房地产投资开发和建设，通过市场销售的行为。
而在此以前，房地产开发一般是计划经济下的政府行为，土地由政府划拨，建成后由政府和企业购买分配给职工，即所谓福利分房，市场上基本没有可以用货币购买的房产品，居民获得住房的唯一办法就是由政府或单位分配。
到93、94年，杭州市出现了居民可以用货币通过市场购买的住宅。
这种具有商品属性的住宅，即称为“商品房”。
因此杭州市房地产发展史应是商品房的开发历史。
93年至今的杭州市房地产发展基本可分成四个历史波段：1993年-1995年的初步繁荣期，1995年一1997年的平稳调整期，1998年至2004年的增长繁荣期，2005年至今的新一轮宏观调控期。
一、1993-1995年的初步繁荣期自从93年国家政策允许以公司、企业行为进行房产的开发与销售后，杭州的房地产有了一个爆发式的发展，房地产开发公司如雨后春笋般地涌现出来。
一是老牌的市区级国营公司，号称老十八家，分别为各级政府及房管部门所属。
一般来说，每个区都有两家区级开发商，一家为区政府所属，另一家为区房管部门所属。
像现在大家比较熟悉的滨江房产集团，最早其实是江干区下属的开发公司。
区级开发商一般承担行政区内的旧城发行项目。
市属房地产开发公司，包括市政府、市建委、市房管局所属的房地产开发公司一般承担市级旧城改造或城建项目。
他们的开发项目一般集中在老城区内，以行政行为为主。
在当时，官属开发商无论是市场占有率、影响力、客户接受程度都要远高于其他新组建的一些开发商，所以当时老百姓买房，是比较相信“组织”的，官字号的比较放心，觉得更有保障。
另外，每一行业相应成立自已的开发公司，如石油、纺织、轻工、经贸等一系列行业房地产公司，像名城房产，最早就是经贸厅下面同时。
要高，竞争也更为激烈一些，但仍不及城西蒋村商住区。
在这里，重点介绍一下城西蒋村。
群雄混战蒋村商住区是当时许多新兴的房地产公司搏杀、成长、壮大的地方。
许多公司在这里走向没落，也有更多的开发商在这里迎来了辉煌，杭州目前几家最有影响力的房地产开发商均是在这里发家的。
整个蒋村商住区的开发史，从某种意义上说就是杭州房地产的发展史。
蒋村商住区是目前杭州市商品房开发量最大、品牌楼盘最多、开发时间最长、房价上涨最快的一个区域。
开发最初兴起时就有数十家房地产开发公司涌向这里进行开发，且多是一些新兴的开发公司和一些民营开发商，几年同时推出了许多楼盘。
这些楼盘中有多层住宅、高层住宅、别墅、排屋，甚至还有多层电梯公寓。
杭城的跃层住宅、错层住宅也都首先出现在这里。
由于同时期推出楼盘的数量很多，蒋村商住区的基础配套还相当不完善，道路了不通，该区域当时又属于余杭，加上老百姓的购买能力和购买意识还不强等原因，因此蒋村商住区当时的房地产市场情况还是比较萧条的，竞争也非常激烈，有些开发商销售不畅，资金又跟不上，出现了烂尾楼盘，如皇朝城市花园。
总的说来，当时蒋村所有开发商的开发水平基本都还不高，大家处于一种无序竞争状态，更多的是一种投机行为，相互之间尚难分出高下，给人总体感觉是群雄混战，场面难以捉摸。
公司成长的舞台在蒋村商住区搏杀的众多房地产开发公司中，有三家在竞争中脱颖而出，成为后来杭城房地产开发中的重量级公司。
这三家开发公司分别是绿城房产、南都房产及金都房产。
绿城房产可以说是目前杭城房产开发中的第一品牌，去年上市以后更是有了逐鹿全国市场的资本。
该公司几乎完全是在蒋村商住区成长起来的，与其他一些开发商的投机行为不同，绿城房产在开发理念、规划、设计开发质量上均远领先于其他开发商，它一直侧重于高档房产的开发，即使是现在来看，绿城房产最早开发的楼盘也具备相当的水平，绿城在1995年开发的丹桂公寓，定位为“舒适型房产”，即便以现在的眼光来看，还是非常高品质的楼盘。
绿城的经营风格也较为务实，没有过多的营销花样，用老总宋卫平的话来说就是“用产品说话”，这种产品至上的理念，吸引了一大批的购房追随者，从后来的桂花城、紫桂，到公元大厦边上的绿园、钱塘江边的春江花月。
另一家开发商是南都房产，当然现在已经被万科兼并，改名为万科南都了，这也是我们公司发展的老基地。
在公众视野中，这是一家重视营销、善于炒作的公司，当然，产品做得也很不错，很有新意。
我们公司现在的重点发展后一条，避免成为一家说得比做得好的公司。
南都的第一个楼盘——南都花园也是蒋村商住区最早推出的楼盘之一。
在南都花园的销售过程中，正好碰上了第一次的宏观调控，前一个月还是排队买房，一个月卖掉200多套，后一月就彻底进入低迷期，连续三个月都卖不出一套房。
开发完南都花园后，南都房产一直没有什么动作，直到98年才一鸣惊人，推出德加公寓。
从蒋村成长起来的另一家开发商是金都房产。
它在蒋村开发的金都花园、金都新城、新金都城市花园代表了三代房产的开发水平。
虽然风格没有绿城和南都那么鲜明，但它凭着第三个楼盘的开发水平在杭城的开发公司中获得了一席之地。
开发水平不均。
蒋村早期的开发可谓是丰富多彩，开发商有成功、有失败，杭州市第一个商品楼盘就出现在这里。
这个叫做紫金小区的楼盘，在刚推出时就出现了排队买房的场面。
有些项目推出明显困难，如亚洲城的高层住宅。
当时杭州人对高层远还没有接受，即使在市区地是如此。
而亚洲城却在当时看来还是非常偏远的地区建了高层住宅，且房价在3000元/ m²左右。
而周边的多层住宅价格仅为1800~2200元/ m²左右，最高也不过2500元/ m²。
另一个明显的错误发生在天湖公寓。
天湖公寓为带电梯的多层公寓，售价高达4000元/ m²。
而当时周边的一些别墅售价不过2800元/ m²~3000元/ m²，使得天湖公寓的销售长期不畅。
还有当时蒋村开发区的一些别墅、排屋建设连农民房子都不如，足见当时开发水平之低。
外围开发外围房地产主要集中在富阳银湖开发区、下沙九堡及钱江南岸三个区域。
政府开放房地产开发后，马上就有外围的房地产项目推出。
这些外围房产的推出与近郊房产的推出几乎是同步的，从物业类型看，开发的大部分为别墅项目。
其中项目最多的为富阳银湖开发区，当时有8-9个项目。
其次为钱塘江南岸，约有5-6个项目。
下沙九堡三个项目（其中两为多层公寓）。
当时杭城外围的房价基本在2000-3000元/ m²之间，多层一般为2000元/ m²，高层的则便宜一些。
总的说来，杭州市外围房产大部分是不成功的，项目烂尾和项目终止的比例相当高，而且此后相当长时间内外围没有新的楼盘推出过。
勉强维持下来的仅有海景城、伊甸山庄、紫云山庄、之江花园、之江公寓等几家，但耗费了极大的精力和财力，使得难以继续开发新的项目。
多数外围的开发商也没有继续在杭州搞别的房地产项目。
外围三区房地产项目直到2000年才有了复苏的迹象，开始有一些楼盘推出。
杭城外围房产的失败，原因是多方面的。
其中最主要的原因是时机不成熟。
主观原因是消费者的观念不成熟，而同时又没有多少国外、境外的客户来购买，客观原因如：道路交通状况不好，楼盘周边的农村大环境欠隹，城市化水平不高，生活配套不完善，轿车进入家庭的数量不多，开发商开发的楼盘档次较低。
如此种种原因，造成外围楼盘几乎全军覆没。
3、市场需求不足且与供应结构不吻合。
当时福利分房制度仍在执行，大量的机关事业企业单位的职工仍以分配形式获得住房，单位经济收入高低和住房享受指标直接制约了需求总量。
因此，除原有的国有企业继续提供福利分房的房源外，此阶段，大量开发的城内高档住宅与城郊别墅都以社会上极少数收入较高又无法通过分配获得住房的人和境外消费者为目标客源。
但事实上，前者的数量在93年还很少，而境外消费者更是极小一部分“出口转内销”的中国人，因此，当供应量远远大于这部分需求量时，这些高价楼盘出现销售困难。
尤其是郊区以别墅为主的楼盘终究因目标市场不明而陷入困境。
另一方面，低价位的商品房供应严重不足，市区的旧城改造项目和中外合资项目供应价格都在3500-6500元/平方米，远远超过一般市民的承受能力，而1500-2000元/平方米的住宅分布在当时水电路条件极差的蒋村。
4、开发水平低下，无品牌意识，几乎没有出现经得起时间考验的精品楼盘。
当时的几大开发主体中，占主导地位的国有企业采用的是计划经济的开发模式，住宅质量只需满足基本的建筑标准，其余概不考虑；其他投资主体以经济效益为开发的第一原则，虽然不得不以非福利性的市场需求为销售目标，但因缺乏开发经验，且急功近利，开发的楼盘大多品质低下，多层住宅间距过近，高层住宅出现纯北向单位，别墅间距过小等等。
这一时期住宅质量不高而价格高企也是导致需求不足的重要原因。
二、1995年一1997年的平稳调整期随着宏观经济进入调整期，同时也随着供大于求且结构不合理等矛盾，杭州楼市进入平稳调整期。
有如下特征：1、开发主体以政府所属开发企业与行业类开发企业为主，其他类型的企业淡出市场，但私营企业蓄势待发。
此阶段，杭州的经济形态仍带有浓重的计划经济色彩，在房地产市场上消费者仍以福利公房占绝对优势，市场需求的主体仍是团购，市中心和次市中心地段房产成为团购的首选，以此类房产为主的国有企业继续兴旺繁荣。
而93年一哄而上的以外销为主的楼盘因销售受阻而进入低潮，尤其是郊外的别墅项目大多以失败告终，以高档楼盘和郊外楼盘开发为主的众多合资和非当地中资企业淡出市场。
但值得注意的是，一些资金虽小、但“用心做产品”的私营企业崭露头角。
2、供应方面土地供应总量因政府的控制和其他郊外土地开发的降温而比94年回落，使得杭州楼市的调整期相对于其他城市而言，得以平稳过渡。
杭州市控制房地产供应总量是促使杭州市楼市迅速步出低迷期、进入繁荣期的重要因素。
但由于93、94年掀起的开发高潮，96年的施工和竣工面积均较大，而市场需求不足，导致此时期空置面积迅速增加，许多房地产公司面临困境。
从供应结构看，比上个阶段有所调整，地域分布上由市中心向次市中心和外围扩展，次市中心有京都苑、中河花园、和平小区等开发量较大的楼盘，外围有城西的蒋村商住区，城北的大关、德胜一带，城东的景芳、洑家新村及滨江四号地块等。
这些区块中，以蒋村商住区的开发规模最大，开发商最多，市场影响力也最大。
其次为滨江四号地块。
城北的大关、德胜一带，城东的景芳、洑家新村基本上用于市中心区域旧城改造安置拆迁户，因此由国有企业进行开发，作为商品房提供给市场的供应量并不大。
而城东滨江四号地块则是由杭州市政府市场化行为出让各类开发商，蒋村开发区则是余杭市政府出让给各类开发商，因此，此阶段，杭州市新区开发和商品房供应最集中的供应地是滨江四号地块和蒋村商住区。
