投资估值之预测增长率培训资料
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投资指标测算河南公司——投资拓展部2020.11一丶测算逻辑核心指标销售利润率净利润率年化自有资金收益率地货比利润地价比辅助指标销售利润率净利润率地货比利润地价比年化自有资金收益率= 毛利润/ 权益货值= 净利润/ 权益货值= 净利润/ (自有资金×回正时间/12)×100%= 权益地价/ 权益货值= 毛利润/ 权益地价毛利润净利润= 收入-土地成本–营建成本-财务费用-增值税= 毛利润–土增税–所得税(含销管费用)规划指标土地成本营建成本销售收入税收现金流指标表土地成本表非土成本表销售收入表算税表销售分期表成本投资计划现金流表指标投资指标表静动测算结构表框架测算检验表规划指标土地成本表非土汇总表成本拆分表成本投资计划表成本付款节点表销售数据表销售分期表算税现金流量表投资指标表敏感性分析测算逻辑二丶分表讲解对子表之间关联准确性的检验,尤其是动态、静态表之间的关联,例如:销售数据表中总货值应和销售分期表中的总货值相等,避免由于货值拆分分期时出现误差。
关注“检验值”一栏,若检验数值不为“0”,则证明有误差,根据备注涉及的表格进行检验。
规划指标表为测算基础表格,是测算结构建立的基础 根据项目规划方案指标对应填写标黄部分的数据。
“其他可售住宅业态”作为业态补充,用来应对产品业态较多且定价和成本不能简单统一到某业态的情况,修改命名后整表自动调整。
“层数”一栏填写的目的是为了推算该业态的建筑基底面积,用于计算地下面积。
不可售的均计入“配建部分”。
“环境绿化”、“道路面积”、“地下建筑面积”、“地下车位数”及“规划总户数”等图中标绿色的指标,原则上根据规划方案测出的准确值填写。
若草算,则按测算表中给出的公式计算方法自动计算。
绿化面积=(总占地面积-总建筑基底面积)×80% 道路面积=(总占地面积-总建筑基底面积)×20% 地下室面积=总建筑基底×地下层数地下车位计算逻辑:1、根据建筑基底面积及人防要求,1:1计算人防面积。
第二讲如何预测增长率(2005/09/08 09:02)浏览字体:大中小一家公司的价值最终不是决定于公司当前的现金流,而是公司预期的未来现金流,因此,估计收益和现金流增长率是公司合理估价的关键。
本讲探讨了估计未来增长率的不同方法,并考察了决定增长率的各种因素。
第一节使用历史增长率公司的历史增长率和预期未来增长率之间是存在联系的,下面我们将探讨运用历史增长率预测未来增长率的各种方法。
一、使用历史增长率的平均值此方法使用公司历史增长率的平均值作为预期未来增长率。
下面我们讨论与使用增长率平均值有关的几个问题:1、算术平均值与几何平均值增长率平均值是使用算术平均值还是几何平均值,结果是不一样的。
算术平均值是历史增长率的中值,而几何平均值则考虑了复利计算的影响。
显然后者更加准确地反映了历史盈利的真实增长,尤其是当每个增长是无规律的时候,这可用一个简单的例子进行说明。
例:运用算术平均值或几何平均值:A公司以下是A公司1995年至2000年间的每股盈利(假设股本不变):年份每股盈利(元)增长率(%)1995 0.661996 0.90 36.361997 0.91 1.111998 1.27 39.561999 1.13 -11.022000 1.27 12.39算术平均值=(36.36%+1.11%+39.56%-11.02%+12.39% )/5=15.68%几何平均值=(1.27 元/0.66 元)1/5-1=13.99%几何平均值小于算术平均值,并且这一差值将随着盈利水平波动方差的增加而增大。
一种替代使用简单算术平均值的方法是使用加权平均值,即较近年份的增长率赋予较大的权数,而较远年份的增长率给予较小的权重。
2、估计时段增长率平均值对预测的起始和终止时间非常敏感。
过去5年盈利增长率的估计结果可能与过去6年增长率的估计结果大相径庭。
预测时段的长度取决于分析人员的判断,但是应根据历史增长率对估计时段长度的敏感性来决定历史增长率在预测中的权重。