株洲市云峰湖国际度假区策划思路

湖南省株洲市国第⑪鹿邪泼窗倒密百第一部分：前言第二部分：产品整体开发原则（一）株洲市场的整体把握（二）项目的发展目标（三）项目的开发原则第三部分：项目定位分析（一）整体开发战略（二）项目定位第四部分：项目规划设计理念（一）设计的服务理念（二）设计要领（三）各楼层功能与设施配套第五部分：项目配套设施建议第六部分：项目楼层及功能布局建议（一）项目功能划分（二）项目功能布局（三）楼层功能分布第七部分：项目产品开发投资收益分析第八部分：项目核心竞争优势的构筑第一部分：前言在经过与我司多次讨论及我司对株洲市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品开发思路及理念，并形成文字，供双方讨论实施。

本产品报告书是以株洲市市场的实际为出发点，结合地块自身的特点，力求根据市场的发展态势与趋势而制定。

本着一切为了项目的销售、招商及后续经营的策划原则，我们在本产品开发策划案中系统地阐述了项目开发思路，以创造性的思维，从整体到功能分区，从概念到细节地进行策略性建议，力求把项目打造成为株洲市渡假物业的典范，成就株洲首个特色渡假文化产权式酒店，从更高、更具体的层面体现项目未来发展的必然趋势，从而奠定项目在当地房地产市场及渡假休闲的领先地位。

在策划案中，我们用创新、求异的专业态度，对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、现代的形象，通过本产品报告为项目的规划与设计提供参考性的指引，提高项目的竞争及吸引能力，给予株洲市民一个全新的投资方式，成为株洲渡假型物业市场标志性的产品开发模式。

第二部分：产品整体开发原则（一）株洲市场的整体把握随着城市的规划发展，目前株洲市房地产格局：南区火车站周边地带是株洲市传统的商业集中区域，具有商业气息浓，交通便捷，人流旺盛等特点；南区沿江（湘江）区域，湘江四季花园一带，是株洲高档住宅的开发区域；随着市政单位的西迁，西区新城市中心已具规模，西区新兴住宅项目较多，天元超市一带成为西区的商业集中区域。

株洲旅游升温实施方案解读关于印发株洲市旅游升温战实施方案的通知各县市区人民政府，市政府各局委办、各直属机构：《株洲市旅游升温战实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真执行。

二○一○年二月二十四日株洲市旅游升温战实施方案为贯彻落实市委、市政府《关于着力打好城市提质、园区攻坚、旅游升温“三大战役”的决定》，特制定如下实施方案。

一、指导思想以科学发展观为指导，认真贯彻落实《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔XX〕41号），按照市委“保二争一、科学跨越”的要求，以项目建设为主体，以市场开发和行业管理为两翼，全面实施全域规划、品牌带动、形象策划、市场培育、行业服务、人才培训和旅游目的地建设，把株洲旅游业培育成国民经济的支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，把株洲建设成知名的旅游目的地，全方位打好旅游升温战。

二、战略目标通过3年左右的努力，完成“一个创建”，即把株洲市创建成为知名的旅游目的地；实现“二个翻番”，即接待国内外游客人数翻一番，达到1800万人次以上，全市旅游综合收入翻一番，达到110亿以上，跨入百亿产业群。

三、“123”战役重点（一）完善一套规划、策划一项活动。

以可操作性为原则，完善形成株洲旅游发展、品牌营销规划体系，策划开展一项有国内外影响力的活动。

（二）构建两条旅游长廊。

推进旅游资源开发和项目建设，构建沿“岳汝高速”株洲段旅游长廊和“大京—仙庾—云峰湖”休闲度假旅游长廊。

（三）创建三大特色品牌。

南攻炎陵神农福地，打造祭祖祈福圣地和疗养休闲基地；北取云峰湖，打造中部欢乐谷；中夺神农城，打造全球炎帝文化景观中心。

四、工作举措（一）主攻项目开发，推进规模升格。

加大对非物质文化遗产、工业历史文化遗产、温泉等旅游资源的挖掘和开发。

加大旅游项目的策划、包装和招商。

科学整合资源，推进湖南旅游名镇、休闲旅游名村的创建，加大“红官窑”国瓷、茶叶及本土特色旅游商品的整合和研发力度，加强旅游商品市场建设。

湖旅游度假区项目规划及商业计划书项目规划一、项目概述本项目位于中国南方一个拥有著名湖泊的城市，是以湖泊作为主要景点，以休闲度假为主题的旅游度假区。

项目占地1000亩，周边环境优美，气候宜人，交通便利，是中国南方一处难得的秀美地景。

二、项目目标1.成为中国南方湖泊旅游度假区的旅游品牌。

2.建设一个现代化，高质量，有特色的旅游度假区。

3.为游客提供全方位的旅游服务，让游客感受到亲近自然的感觉。

三、主要项目1.水上乐园：包括各种刺激、有趣的水上游戏，如滑水道、漂流、冲浪等项目。

2.健身区：提供多种健身项目，如游泳、瑜伽、健身器械训练等。

3.自然探险区：提供环湖徒步、自行车和划艇等项目，让游客亲身体验湖泊的美景。

4.休闲区：提供多种娱乐设施，如泡温泉、休息茶屋、品茶等项目，让游客能够放松身心，享受热带风情。

四、开发重点本项目的开发重点是在建设一个具有现代特色和高质量的旅游度假区的同时，保护自然资源和生态环境，营造一个亲近自然的环境。

五、市场分析本项目所在地是一个旅游业发达的城市，拥有丰富的自然资源和人文资源，吸引了大量的游客前来旅游度假。

同时，该市的经济水平也在不断提高，人们的生活水平也在逐步提升，对旅行的需求也在不断增加。

商业计划书一、项目概述本项目是以湖泊为主题，以休闲度假为主要方向的旅游度假区，是集生态旅游、文化旅游、休闲旅游、度假旅游为一体的综合性旅游度假区。

二、投资规模及资金来源本项目总投资额为1亿元人民币，资金来源包括融资和自筹。

融资方面，可通过银行贷款、发行债券等方式获得资金；自筹方面，可通过股权融资、债权融资等方式获得资金。

同时，也可通过政府支持和国际合作等方式获得必要的资金支持。

三、市场分析及营销策略1.市场分析本项目所在地有着丰富的自然资源和人文资源，吸引了大量的游客前来旅游度假。

同时，该市的经济水平不断提高，人们的生活水平也在逐步提高，对旅行的需求也在不断增加。

故本项目的市场前景是非常广阔的。

株洲市旅游发展规划实施分析株洲市旅游发展规划实施分析1．主要预期目标完成情况十二五时期，我市旅游业发展预期指标为：接待国内外游客2781.7万人次年，旅游综合收入达到166.9亿元年以上。

201X年，我市接待国内外游客总人数1625.6万人次，同比增长18.83%，旅游综合收入109.58亿元，同比增长37.78%；201X年，我市接待国内外游客总人数2240.56万人次，同比增长37.8%，旅游综合收入140.17亿元，同比增长27.91%。

实现全市旅游经济指标稳步增长。

2．主要工作进展情况及成效规划体系不断完善十二五期间，完成了《株洲市旅游发展总体规划》的修编工作，并正式颁布实施，为指导全市旅游产业发展提供了纲领性指导文件。

先后启动了湘江两岸旅游项目发展规划编制，完成了攸县、芦淞区区域旅游发展规划评审以及茶陵县红色旅游规划编制，使全市旅游发展规划体系日趋完善。

产业规模和品牌不断壮大目前，全市共有国家4A级景区6个，3A级景区7个，2A级景区1个，国家工业旅游示范点1个，国家经典红色景区2个，国家风景名胜区1个，国家地质公园1个，国家森林公园2个，国家自然保护区1个，国家水利风景名胜区1个，省级旅游强县2个，旅游名镇4个，旅游名村12个，旅游星级饭店38家，旅行社50家，旅游从业人员超过13万人。

一批特色旅游景点和品牌逐步树立。

重大项目有序推进目前，华强方特梦幻王国已完成基础工程建设，魔法城堡、欧洲街等主题项目按计划有序推进，预计201X年9月可以开园；神农城之神农坛和神农塔已于201X年国庆节期间对外开放，神农太阳城城南段已试营业，神农艺术中心，神农大剧院实现封顶；湘江风光带河东段完成规划编制，部分路段进入施工建设；茶陵洣水书院对外开馆；荷塘月色仙泉谷、茶陵云阳大酒店已对外营业；酒埠江攸女仙境、中华茶祖文化园等重点旅游项目以及丽景湾、大汉希尔顿、美的万豪、和一国际等知名星级酒店正加快建设。

景区形象持续提升十二五期间，我市先后成功举办第七届中国湖南红色旅游文化节、第六届樱花节、第二届杜鹃花节、第三届海峡两岸炎帝神农文化祭、第三季穿越荷塘大冲关等活动，做旺了旅游市场，打响了旅游品牌，区域合作不断深化，使我市传统旅游市场得到巩固，游客量大幅增长。

株洲市人民政府办公室关于加快建设知名旅游目的地的意见文章属性•【制定机关】株洲市人民政府•【公布日期】2012.11.13•【字号】株政办发[2012]19号•【施行日期】2012.11.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】旅游综合规定正文株洲市人民政府办公室关于加快建设知名旅游目的地的意见（株政办发〔2012〕19号）各县市区人民政府、云龙示范区管委会，市政府各局委办、各直属机构：为深入打好旅游升温战，加快知名旅游目的地建设，促进我市旅游产业又好又快发展，根据《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）和《中共湖南省委湖南省人民政府关于建设旅游强省的决定》（湘发〔2012〕12号），经市人民政府同意，结合本市实际，现提出如下意见：一、坚持政府主导（一）加强组织领导。

建立健全市县两级旅游产业发展领导小组，加强对区域旅游产业发展的组织领导。

完善考核评估机制，考核评估结果纳入全市绩效考核。

（二）加大政府投入。

市县两级财政要加大政府主导资金投入，确保旅游发展专项资金逐年稳步增长。

专项资金主要用于旅游宣传促销、旅游规划编制、大型旅游项目策划和重点旅游项目引导。

（三）完善旅游业发展规划。

按照“一江二廊三片区”（一江：株洲段湘江两岸。

二廊：岳汝高速株洲段炎帝文化景观长廊，醴陵-大京-仙庾岭-云峰湖生态休闲长廊。

三片区：大炎陵祈福养生旅游度假区，神农城炎帝文化景观中心旅游区，云峰湖国际旅游度假区）发展布局，进一步完善区域旅游业发展总体规划，并将旅游基础设施和重点旅游项目建设纳入本区域国民经济和社会发展总体规划。

新建、改建、扩建旅游建设项目，须符合旅游规划并征求旅游行政管理部门意见。

（四）明确旅游发展目标。

到“十二五”末，全市实现接待国内外游客达到2700万人次，实现旅游业总收入达到200亿元。

二、夯实发展基础（五）加快基础设施建设。

结合全市旅游景区（点）布局规划，构建航空、铁路、公路、水运等多种交通运输方式互补的综合立体旅游交通网络。

株洲市云龙示范区纲要主要目标和任务实施情况评估云龙示范区1.《纲要》主要目标和任务实施情况评估（1）经济社会发展主要目标基本实现生产总值2011年和2012年全区生产总值为14.7亿元和16.7亿元，分别比上年增长15.6%和13.8%，年均增长14.7%；2013年上半年生产总值为8.5亿元，同比增长13.6%。

人均生产总值全区人均生产总值2011年为*****元、2012年为*****元，分别增长14.4%、12.1%。

预计2013年上半年人均生产总值为*****元。

产业结构三次产业比例2011年为16.4：62.2：21.4 ，2012年为16.2：59.4：24.4，2013年上半年为18.7：50.3：31。

财政总收入财政总收入2011年4.01亿元，2012年为5.3亿元，分别增长78.2%、32.1%。

2013年上半年为3.3亿元，同比增长10.4%。

固定资产投资2011年完成全社会固定资产投资58.4亿元，增长100.1%；2012年完成88.1亿元，同比增长50.6%；2013年上半年完成固定资产投资48亿元。

（2）基础建设框架快速拉开实施基础先行战略，共铺开各类基础设施与配套工程项目46个，累计完成投资95.1亿元。

一方面，路网建设快速推进。

共启动新建或改造主次干道29条，总里程100余公里，总投资70.7亿元。

其中，茶马线和老株长路提质改造，云龙大道、长株高速、迎宾大道、华强路、云峰大道复线等7条道路相继竣工通车；玉龙路、学林路等12条道路正在加快建设。

同时，累计完成总里程117公里的68条乡村道路的提质改造工程。

另一方面，配套工程同步跟进。

沿老株长路、云龙大道等主干道共铺设水电气通信等各类管网100多公里；白石港水质净化中心项目快速建设，2013年将投产运营；总投入8000万元的美华线、龙华线、云集线等总里程达29公里的大型供电线路基本建成；总投入6亿元的天然气利用工程顺利推进。

云龙湖策划方案1. 引言云龙湖作为一个具有优美自然环境和丰富生态资源的地区，具有巨大的发展潜力。

本文档旨在制定一套完整的云龙湖策划方案，以促进云龙湖的可持续发展和提升游客体验。

2. 目标•提升云龙湖的知名度和吸引力，成为全国知名的旅游目的地之一；•保护和改善云龙湖的生态环境，实现生态保护与旅游开发的有机结合；•推动云龙湖地区经济发展，提供就业机会和经济效益。

3. 项目内容3.1 旅游设施建设•建设完善的旅游接待中心，提供游客咨询、导览、餐饮和其他服务；•建设多样化的住宿设施，包括酒店、度假村和露营地，满足不同游客的需求；•建设高质量的游船、游艇和游览车等交通设施，提供便捷的旅游交通服务；•建设丰富多样的娱乐设施，如游乐园、水上乐园和文化展览中心等。

3.2 生态保护与环境改善•制定可持续发展的旅游规划，确保旅游开发与生态保护相协调；•加强湖水环境治理，减少污染物排放，保持水质清澈；•设立保护区和自然保护区，保护湖区丰富的生物多样性；•植树造林，增加湖岸带绿化，改善景观环境。

3.3 旅游推广与宣传•制定有效的市场营销策略，提高云龙湖的知名度和形象；•在各类旅游平台上推广云龙湖的旅游资源和特色景点；•举办旅游节、文化活动和赛事，吸引更多游客参与；•加强与旅行社、景区运营方的合作，提供优惠的旅游套餐和服务。

4. 实施步骤4.1 策划阶段•就项目目标、内容和实施计划进行全面评估和确认；•设立专门的项目组织机构，明确各个部门和个人的职责；•收集相关数据和信息，进行市场调研和风险评估。

4.2 实施阶段•确定项目的具体细节和时间计划，分解任务和制定里程碑；•调动各方资源，包括人力、物力和财力；•进行工程建设和设备采购；•开展生态保护和环境改善工作；•启动旅游推广和宣传活动。

4.3 运营阶段•建立健全的运营管理体系，包括人员培训和制度建设；•定期评估和调整旅游产品和服务，根据市场需求进行更新和改进；•加强与游客的沟通和互动，关注游客的意见和建议；•加强与相关机构和企业的合作，共同推动云龙湖的发展。

旅游度假区招商规划方案一、项目背景随着我国经济社会的快速发展，人民生活水平的不断提高，旅游产业已成为国民经济的重要支柱产业。

旅游度假区作为旅游产业的重要组成部分，既满足了人们对休闲度假的需求，又推动了当地经济的发展。

为进一步提升旅游度假区的吸引力和竞争力，制定合理的招商规划方案至关重要。

二、项目目标1.提升旅游度假区的知名度和品牌形象。

2.优化旅游度假区的产业结构，拓展产业链。

3.提高旅游度假区的经济效益，带动周边产业发展。

4.打造具有特色和竞争力的旅游度假区，满足游客多样化需求。

三、招商方向1.旅游休闲项目：度假酒店、民宿、休闲娱乐设施、主题公园等。

2.养生保健项目：养生度假村、康复中心、温泉SPA、健身中心等。

3.文化创意项目：文化艺术品展览、创意产业园区、非物质文化遗产体验等。

4.乡村旅游项目：农家乐、生态农业、乡村旅游综合体等。

5.会议商务项目：国际会议中心、商务酒店、企业家俱乐部等。

四、招商优惠政策1.税收优惠：对新引进的企业，依法给予税收优惠，减轻企业负担。

2.土地政策：根据项目性质和投资规模，给予土地优惠政策，如土地使用权出让金减免、土地租赁等。

3.财政支持：对投资规模大、带动作用强的项目，给予财政补贴或奖励。

4.融资支持：为企业提供融资对接服务，帮助企业解决融资难题。

5.人才政策：提供人才引进、培训、住房等方面的优惠政策，吸引高素质人才。

五、合作方式1.独资：鼓励企业全额投资，自主经营，自负盈亏。

2.合资：欢迎国内外企业共同投资，共享项目收益。

3.合作开发：与有实力的企业合作，共同开发旅游度假区的特色项目。

4.委托运营：对于有运营经验的企业，可采取委托运营的方式合作。

六、项目评估1.项目可行性分析：对项目进行市场调查，评估项目的市场前景、经济效益、社会效益等。

2.项目风险评估：分析项目可能面临的政策风险、市场风险、财务风险等，并提出应对措施。

3.项目实施方案：明确项目的建设内容、建设周期、投资估算等。

株洲市旅游发展总体规划（２０１１－２０25年)第一章规划总则第一节规划范围规划范围为株洲市市域范围，包括株洲市区天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区及其下辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县五县（市），共有140个乡镇，2225个行政村。

市域总面积11262㎞2，其中市区面积535㎞2。

第二节规划时限一、近期：2011—2015年（开发建设期）着重开发具有启动和引导功能的旅游项目,开发建设对整个株洲市旅游业发展能起到启动和辐射作用的炎帝陵、云峰湖、神农城等重点旅游项目,以此作为株洲旅游业的骨干脉络，初步形成株洲旅游特色。

二、中期：2016—2020年（发展开拓期）着重于旅游产业的发展开拓，完善基础设施、服务设施及配套旅游产品等各建设项目，应在进一步完善重点产品与重点项目、形成精品产品的基础上，不断开拓储备旅游资源，形成旅游产品序列,旅游目的地的建设初见成效。

三、远期：2021—2025年(整合提升期)根据旅游市场的需求变动，对旅游产业结构体系进行整合、提升，逐步提高休闲度假和生态旅游的比重，提质增效,增强各景区的可持续发展能力,完善旅游支撑和保障体系.第三节规划依据一、法律法规《中华人民共和国环境保护法》，全国人民代表大会常务委员会，1989；《中华人民共和国环境影响评价法》，全国人民代表大会常务委员会，2002；《中华人民共和国森林法》，全国人民代表大会常务委员会,1984；《中华人民共和国土地管理法》，全国人民代表大会常务委员会，1998;《中华人民共和国自然保护区条例》,国务院，1994；《风景名胜区条例》，国务院，2006；《建设项目环境保护管理条例》，国务院，1998；《关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号），国务院，2009;《风景名胜区建设管理规定》，建设部，1993《森林公园管理办法》，林业部，1994；《旅游发展规划管理暂行办法》，国家旅游局，1999；《湖南省旅游条例》,湖南省人民代表大会常务委员会,2008.二、国家标准《旅游规划通则》（GB/T18971—2003），国家质量监督检验检疫总局，2003；《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003)，国家质量监督检验检疫总局，2003；《森林公园总体设计规范》(LY/T513295)，林业部，1996;《风景名胜区规划规范》（GB/50208-1999)，建设部,1999；《中国森林公园风景资源质量等级评定》(GB/T18005—1999)，国家森林公园管理办公室，1999；《自然保护区类型与级别划分原则》(GB/T145291—1993），国家环境保护总局,国家技术监督局,1993；《旅游区(点)质量等级的划分与评定》(GB/T1775—2003），国家质量监督检验检疫总局，2003;《中国优秀旅游城市检查标准(修订本)》，《中国优秀旅游城市检查标准实施细则》，国家旅游局，2003；《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2003）,国家质量监督检验检疫总局，2003;《旅游厕所质量等级的划分与评定》（GB/T18973—2003）,国家质量监督检验检疫总局，2003。

云峰景区旅游线路业态提升方案1227 云峰景区重点旅游景点业态提升方案云山屯景区内有山、有水、有田、有溶洞、有村寨、有城墙、有演绎、有展示、有活态文化等旅游元素和内容，将返璞归真、参与体验、享受宁静等完美结合，构成现代养生、休闲、体验等高品味旅游目的地。

因此，建议区分为军旅和军垦体验区两大区域，动静有别的旅游体验，让游客在游览行进的过程中不断产生惊喜。

一、云峰景区服务中心(牛蹄关)1.入口景观在入口处设置介绍石碑、图腾柱及各种景观设计，吸引游客下车后的第一眼，让游客对即将进入的风景区有一种美好的遐想。

2.服务区包括停车场、购物超市、导览一体机等。

服务中心旁设一个LED显示大屏幕，可以动态的展示云山景区大致旅游路线以及景- 1 -观设置分布路线。

还可包含智慧旅游项目体验(触屏多媒体自助服务一体机、虚拟现实体验中心、智能停车场等)。

服务区内还可以有一些酒店商铺，销售一些当地特色产品、小吃、物件、旅游地图(手绘表现)。

3(代步车租赁点在服务区旁设置代步车租赁点，除传统的自行车租赁外，还将考虑引入“思维体感代步车”、“自平衡电动独轮车”等高科技项目，满足年轻时尚人群需求。

- 2 -二、牛蹄洞(暂定名)隧道前设置屯堡元素浓郁的古式大门，让游客一看见大门就可以察觉到屯堡文化的氛围，让游客对里面的世界充满好奇。

进入隧道后两边是用灯光照射的古墙壁，上面画着600年前的明朝壁画，让游客能够了解到到明朝时期调北征南的军垦屯堡场景。

(通过灯光和色彩营造出三十万屯堡先祖离乡背井，开拓大明疆域史诗场景)。

三:大明古战场遗址(暂定名)游客穿过“牛蹄洞”，眼前豁然开朗，呈现出一片军旅体验道具展示，让游客仿佛置身穿越至明朝，情不自禁拍照留念。

- 3 -大明古战场遗址是一个分叉路口，左边通往云山屯老大门(旅发大会主会场)，途中可择地区域开辟为军旅文化体验区;右边为既定的旅游线路，至虎牙关(暂定名)区域可随途开辟为军垦文化体验区。