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房屋异议登记有关问题探析摘要: 异议登记是《物权法》中新规定的一种登记类型。
现实生活中，因房屋权利人主观故意或其他原因造成房屋登记簿记载事项与实际状况不符的情况在所难免。
因此可能会给该房屋的利害关系人的合法权益带来损失。
此时，利害关系人可以用异议登记这个法律手段，到房屋登记机构申请异议登记。
从而使该房屋暂时处于”休眠”状态，留出足够的履行司法程序时间，等待司法机关的裁定或者人民法院的判决。
关键字：房屋登记异议登记一、异议登记制度的含义所谓异议登记，是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请,并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。
此项制度起源于普鲁士法,最早确立于德国，后为瑞士、日本等民事立法所采纳,成为一种重要的不动产登记制度。
[1]异议登记实质上是一种暂时的保全登记，存在登记错误时，为事实权利人及利害关系人提供的一种暂时性救济手段，是通过对记载权利的异议警示，排除原登记的公信力，暂时对被异议权利造成某种隐性或显性的阻却，从而使得在繁琐的权利争议解决程序和其所能达成的更正登记实现之前，对真实权利人、利害关系人以及交易安全予以某种过渡性的、辅助的保护，而并非对物权归属或变动的确认性登记。
我国在借鉴国外相关法律制度的基础上, 结合我国不动产登记的实际情况, 经过反复论证,也确立了该项制度。
二、发生异议登记的前提条件发生异议登记，前提条件是房屋登记簿记载的房屋基本状况、权利状况、其他状况与该房屋的实际状况不符。
此时，《物权法》设计了两条解决途径：一是房屋权利人自愿申请更正错误，可以申请房屋更正登记；二是房屋权利人不同意更正登记，房屋利害关系人为了维护自身合法权益，可以申请房屋异议登记。
利用异议登记暂时”休眠”该房屋，以争取充足时间寻求其他司法救助能够造成房屋登记簿记载的事项错误有两个方面。
一个是房屋权利人失误或者故意隐瞒实情，提供虚假房屋登记要件造成的；另一个则是房屋登记机构的过错导致的房屋登记簿记载错误。
论我国不动产登记制度我国不动产登记制度是一项十分重要的制度，它对于保障国家的土地和不动产的权属权利、完善市场经济体系、加强社会管理等方面都起到了至关重要的作用。
本文将从定义、意义、现状、案例分别进行探讨。
一、不动产登记的定义及意义不动产登记是指国家在特定机构对不动产进行记录注册，记载其权益状况、使用状况、限制状况、状况变动等情况的程序。
它在土地及其使用、房地产、财产保护、司法审判、金融信贷等方面都具有重要的作用。
首先，不动产登记可以保障国家的土地和不动产的权属权利。
只有进行了登记，才能确立权属关系和界定边界，从而维护了不动产所有权的合法性和权属归属的明确性。
此外，不动产登记还可以有效地防止土地纠纷、房屋买卖纠纷等问题的发生，具有重大的法律意义。
其次，不动产登记可以完善市场经济体系。
当前，我国的经济已进入快速发展时期，不动产登记制度的建设显得更加重要。
通过制度化的国家机构，规范土地、房产等不动产交易的流程，使不动产通产流通更加自由、保值增值更加稳定，从而促进了市场经济稳定崛起及健康和持续发展。
再者，不动产登记可以加强社会管理。
在大规模的城市化过程中，不动产作为市民的生命财产安全和生活资本，为政府尤其重要。
利用不动产登记制度可以有效的规范社会资源配置，保障公共安全以及民生福利等方面的需求。
同时，也有利于社会信用体系建设。
让不动产相关企业和个人都遵守规则创造良好的商业环境，有助于社会管理体系的建设。
二、我国不动产登记制度的现状我国现行的不动产登记制度是由土地登记机构负责实施的。
最新的《物权法》已于2007年后开始实施，授权了土地登记机构全面开展不动产登记和备案工作。
但是其仍有一些问题，例如登记的基础还不够扎实，所涉及的登记资料不够全面。
此外，不动产登记在批准的速度和业务量上也存在问题。
最近，为了加快进程，国务院印发了《加快推进不动产登记全覆盖工作实施方案》。
方案提出，到2020年，将全面实现不动产登记全覆盖，推进不动产登记基本设施、信息系统建设与升级。
不动产登记申请书异议登记近年来，随着我国不动产市场的不断发展，不动产登记的重要性逐渐凸显。
不动产登记是一项重要的法律程序，它用于确认不动产的所有权归属、权利状况和变化情况。
然而，在实际操作中，由于各种原因，存在着不动产登记申请书中的异议问题。
一、不动产登记申请书的重要性不动产登记申请书是办理不动产登记的必备材料，它是不动产权证的法定根据和登记的依据，也是不动产交易和鉴权的法定材料。
只有经过不动产登记申请书的审核，才能确保不动产权利的真实性和合法性，保护各方当事人的权益。
二、不动产登记申请书异议登记的原因不动产登记申请书异议登记的原因主要包括以下几个方面：1.权利人之间的纠纷。
由于不动产的所有权可能会发生转移、分享或产生纠纷，因此，在登记申请时，可能会出现多位权利人同时提出异议，争议不断。
2.申请人提供的材料不完整或不符合要求。
由于申请人对不动产登记的法律程序不熟悉，或者为了达到某种目的，可能会提供不完整或不符合要求的材料，造成申请书中的异议。
3.不动产的权属不清晰。
在某些情况下，不动产的权属可能模糊不清，或者存在多重权利归属，此时申请人可能会提出不同的异议。
三、解决不动产登记申请书异议登记的方法为了解决不动产登记申请书中的异议问题，我们可以采取以下一些方法：1.加强信息公开和知识普及。
通过加强信息公开，提高申请人对不动产登记的了解度和准确性，减少申请书中的异议。
2.建立健全异议登记制度。
建立健全不动产登记异议登记制度，对于不动产登记申请书中的异议，及时核查、调查和处理，确保权利人的合法权益。
3.强化登记部门的监督和执法。
加强对不动产交易和登记环节的监督和执法力度，严厉打击不动产登记申请书中的虚假和违法行为，维护不动产市场的正常秩序。
四、不动产登记申请书异议登记的意义不动产登记申请书异议登记的意义在于保护权利人的合法权益，维护不动产市场的正常秩序，促进不动产的交易和发展。
只有通过对不动产登记申请书中的异议进行核实和处理，才能确保不动产的权属真实、完整和清晰。
异议登记制度在实践中的适用作者：梁晴来源：《中国房地产》2012年第05期异议登记制度是《物权法》第19条第2款所规定的一项不动产登记制度，《房屋登记办法》和《土地登记办法》也分别对房屋和土地的异议登记作了规定。
它以暂时阻断不动产物权登记公信力为代价，保护真实权利人的合法权益，保护不动产交易安全，维护市场交易秩序。
然而，异议登记只是一种临时性的救济措施，相关法律对于异议登记制度各构成要件规定过于笼统，而现实中情况纷繁复杂，因对法条理解存在歧义，使得异议登记制度在实践中的应用常常遇到一些问题。
对此，笔者提出一些粗浅建议，以期抛砖引玉。
一、不动产登记存在错误的内涵根据《物权法》第19条，异议登记是以不动产登记簿的记载存在错误为前提的，然而并未对不动产登记存在错误的内涵进行具体规定。
笔者认为，并不是不动产登记簿记载存在任何错误，利害关系人都可以据此提出异议登记，而是只有在涉及不动产权属和内容的相关记载错误的情形下利害关系人才可以提出相关申请，如只是不动产自然情况（面积、坐落等）的记载错误，不存在因物权发生变动导致真实权利人权利受损的可能，则无需申请异议登记，通过更正登记予以更正即可。
此外，利害关系人申请异议登记只要提供证明不动产权属或内容记载可能存在错误的证据即可办理，作为登记机构，对于申请人提供的证据的证明力不予进行实体认定。
如：乙主张现在登记在其丈夫甲名下的房产属于夫妻共同财产，现二人准备诉讼离婚，为防止甲私自处分房产，申请异议登记。
在这种情况下，乙只要提供其身份证明以及其与该房产登记权利人甲为夫妻关系的证明向登记机构提出书面申请，登记机构就应当为其办理异议登记，而不审查该房产是否确属于夫妻共有。
二、利害关系人的范围德国《民法典》中规定异议登记的申请主体为“申请更正权利人”。
我国《物权法》第19条第2款将异议登记的申请人界定为“利害关系人”，而对利害关系人的具体范围并未作细化规定。
下面来看一个案例：夫妻共同出资购买的房产登记在丈夫一人名下，丈夫在其妻不知情的情况下将房屋进行处分（卖给善意第三人）并已办理过户，后其妻子欲起诉离婚，对该房产申请异议登记。
《民法典》项下，对房屋异议登记的理解展开全文作者：天津泽惠律师事务所【引言】在商品房交易中，常会听到一个词“异议登记”，其属于不动产登记的一种，那究竟什么是异议登记呢？【基本概念】异议登记就是对已不动产登记簿上记载的事项有异议而进行的登记，其目的在于对阻碍不动产登记簿记载的权利人处分不动产。
这里面涉及几个元素：一是申请条件，即只有权利人、利害关系人申请变更登记，而不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，此时方可申请异议登记。
如果不动产登记簿记载的权利人同意的，直接办理更正登记即可，无需进行异议登记。
用一句话说概况就是，异议登记是在更正登记不能获得同意后的补救措施。
二是申请主体，异议登记的申请人只能是利害关系人或权利人，就是与不动产具有某种特定关系的人，比如房屋继承中被非法剥夺继承权人，如果不是利害关系人或权利人，即使登记簿记载有误也无权申请。
三是异议登记是有一定保护期的。
在办理异议登记后，申请人必须在15日向法院提起诉讼，超过15日未起诉的，异议登记将失效。
由此可知，异议登记只是一种临时性的保护，必须在办理后15日内提起诉讼。
四是异议登记并不能随意提出，申请人需要对自己提出异议的行为承担责任。
如果因为不当异议给权利人造成损害的，权利人是有权要求申请人损害赔偿的。
一般情况下，申请人提出异议登记，均是对不动产的权属产生争议。
因此，在异议登记后，申请人需要启动“确权之诉”，由法院最终对于不动产的权属做出裁决。
这也是要在15日内提起诉讼的原因所在。
举例说明：夏某与李某商量共同出资购置幸福小区7号楼6门201号房屋，但不动产登记簿上最终只记载了夏某为所有权人，李某认为自己应为房屋共有人，于是向登记机关申请更正登记。
夏某不同意，此时李某可以申请办理异议登记。
【法律依据】《民法典》第二百二十条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
论我国的不动产异议登记制度
10法学宣元帅100402122
一、异议登记制度简介
异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。
异议登记制度起始于早期的普鲁士法，但那时的异议登
记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。
再经由后期普鲁
士法的发展与概念的分合，再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们
今天所讨论的异议登记制度。
该制度是物权法是的一项重要制度。
二、各国立法例比较分析
1、异议登记制度虽源起于德国，被德国、瑞士、日本及旧中国采纳并预以
规定。
但各国法对该制度的规定并非完全一致。
异议登记制度在不同的国家名
称也不甚相同，具体的制度设计并非完全照搬他国，相反，融入了本国法律制
度相结合的新特色。
2、异议登记与更正登记（或者是涂销、回复登记）相结合，在更正登记之
前作出，意在填补在发现登记错误与最终得以更正错误之间这一段时间对真实
权利人权利保护的空缺。
德国、旧中国民法中异议登记以及瑞士民法中的暂时
登记者是为保护真实权利人或利害关系人，排除善意第三人的信赖而存在的。
日本民法上的预告登记则是为了警示第三人而设的，它的作用是提醒其注意该
权利登记可能不正确，交易有风险。
异议登记作为一项临时性的登记在保障交
易安全方面确实能起到较大的作用，它的存在是必要的。
3、我国台湾地区现行民法上虽不再有明确的异议登记制度，但它实则
是将异议登记纳入民事诉讼法上的假处分制度。
笔者认为这仍可视为台湾法中
有异议登记之实。
台湾法中异议登记要假借诉讼中的强制执行程序来作成，其
法律效果与德国、瑞士不尽相同。
因为假处分制度实为一种诉讼保全程序，意
在“将争议的法律关系暂时冻结”，以免权利人处分权利之后，判决难以执行。
所以笔者认为台湾地区民法中的实质的异议登记制度是禁止登记权利人对登记
不动产的处分的。
在作出异议登记的方式上，台湾地区民法与日本民法似有一
些类似之处。
三、我国采纳异议登记制度的必要性和可行性分析
异议登记与公示公信制度相伴而行，能更好地协调登记权利人、事实权利
人及交易第三人之间的利益，设有异议登记制度有利于缓和物权变动中公示公
信原则对第三人保护的绝对性，弥补对真实权利人保护的漏洞。
在我国未来物
权法中，采用折衷式的债权形式主义物权变动模式在理论界和立法中并无太大
的争议。
债权形式主义的立法模式与物权形式主义的变动模式的区别在于它不
承认物权合意的存在，物权发生变动的根本原因仍然是债权合意，但在此之外，仍需践行交付或登记之类的法定方式；债权形式主义的物权变动模式也不同于
债权意思主义的模式，债权意思主义公有当事人之间有债权合意即可发生物权
变动，、而无须为其他要件，诸如交付或登记。
债权形式主义自然要求以公示
作为物权变动的要件并赋予公示以公信力。
公示公信的作用在于保障交易安全，第三人可以基于“无公示即无物权变动”、“有公示则有物权变动”的信赖而
为交易，法律保护这种信赖。
然而，事实上这种信赖只是对公示的信赖，而公
示并不总是与实际状况相符的。
不动产以登记为公示方法，在不动产物权中表
现为登记记载的状态与现实状况不符，登记有误。
此时，事实权利人可以采取
更正登记的方式彻底消除原来登记所具有的公信力，以更正后的登记确立新的
公信力。
然而，更正登记提出之时当事人双方往往对是否属于错误登记有争议，因而更正登记的最终实现通常需要很长一段时间，而在更正登记作出之前在法
律上有无对原权利人和与错误登记有利害关系的人进行保护的方法正是异议登
记制度所要考虑的问题。
异议登记记载于不动产登记簿只在于昭示一个可能性，即在登记簿上记载的不动产物权的正确性问题上打一个问号，这个登记有可能
是正确的有可能也是错误的，第三人不可再信赖其一定是正确的。
通过这种措施，在权利尚未最终确定属谁之时，警示第三人，客观上也能起到降低登记权
利人处分不动产的机率。
因为有交易意向的第三人在看到登记异议之后，可能
会因为对交易安全性的考虑而放弃了与之为交易的想法。
即便有第三人愿意与
登记权利人进行交易，那也是在自愿承担因登记确实有误时真正权利人对不动
产行使追及权之风险。
异议登记制度是作为对抗现时登记公信力的制度，对事
实权利人和利害关系人提供了周全的保护，有此制度可以避免法律在当事人保
护上的顾此失彼或者是厚此薄彼。
四：对我国《物权法》上异议登记制度的理解与适用
《物权法》关于不动产异议登记制度的规定只限于第１９条第２款的
内容，对该规定的理解与适用要注意以下几点：
第一，异议登记提起的实质要件是不动产登记簿记载的事项错误，即
登记权利和事实权利不一致。
此处登记错误的范围应仅限于权利错误，不动产
的面积、形状等事实状况的登记错误不包括在内。
还需要说明的是，所谓登记
记载错误强调的是异议登记申请人的主观认识，这一主观认识可能与实际状况
不符，法律也不要求申请人的认识一定是正确的。
第二，异议登记提起的程序要件是申请人向不动产登记机构提出申请。
异议登记的申请人是利害关系人。
所谓利害关系人，是指除权利人外因登记错
误而受到损害的人。
笔者认为《物权法》第１９条第２款所说的利害关系人应
该解释为包括真正权利人。
第三，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人要求
赔偿。
也就是说异议登记通常伴有一定风险，异议登记申请人理应承担此种风险，否则会造成异议登记申请人滥用权利，恶意利用异议登记制度来损害权利
人的权益。
五、我国《物权法》上异议登记制度的不足及其完善
（一）我国异议登记制度的不足之处
我国的异议登记制度总体来说是不错的，但也存在不足之处，第一，
缺乏异议登记的具体程序性规定，从而导致异议登记制度至今不具备可操作性；
第二，对异议登记的效力缺乏明确规定，从而导致理论界和实务界对异议登记
的效力内容理解不一，导致法律适用的不统一，极易产生不公正的结果。
第三，只规定了依申请的异议登记，而没有规定依职权的异议登记。
实际上，依职权
的异议登记确有规定的必要。
登记机关为了纠正登记错误，有权办理异议登记。
因异议登记错误给现行登记权利人造成损害的，由登记机关承担赔偿责任。
（二）完善我国异议登记制度的思考
首先，尽快制定《不动产登记法》，统一规定异议登记的程序及具体情形，明确不同情形下异议登记的具体条件，使该制度尽快在现实生活中发挥作用。
其次，在《不动产登记法》中明确规定异议登记的效力。
笔者以为立法应肯定异议登记的基础效力在于阻断登记的公信力，其实现方式宜采用事前防止
式并加以适当改进，如可以允许登记权利人在异议登记存续期间从事物权处分
行为，但要同时规定登记机关在异议登记存续期间中止办理相关物权变动登记。
最后，在制定出《不动产登记法》之前，最高人民法院可以通过制定司法
解释来明确我国异议登记制度在司法适用中的具体问题，从而促使这一全新法
律制度在司法实践中更好地发挥作用。
注释：
1.陈卫佐译注《德国民法典》，法律出版社2004年5月版。
2.参考[德]鲍尔/施蒂尔纳著，张双根译《德国物权法》（上册），法
律出版社2004年2月版，第361-363页。
3.同上注，第367页。
4.殷根生、王燕译《瑞士民法典》，中国政法大学出版社1999年8月版。
5.王书江译《日本民法典》，中国法制出版社，2000年4月版，第211、217页。
6.王轶著《物权变动论》，中国人民大学出出版社，2001年版，第
181页；孙鹏著《物权公示论--以物权变动为中心》，法律出版社2004年5月版，第203页。
7.李鸿毅《土地法论》，364页，台北，“中国地政研究所”，1993。
转引自王轶著《物权变动论》，中国人民大学出出版社，2001年版，第184页。
8.孙宪忠著《物权法原理》，法律出版社，2004年4月版，第235页。
