一文看懂土地储备的前世今生

我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方中华人民共和国城市土地储备制度是指国家政府为经济社会发展需要，在城市规划、建设之前通过土地储备方式占有和管理成片土地并控制使用权的制度。

本文将探讨我国城市土地储备制度的演进逻辑和变革方向。

1. 早期阶段。

1950年代以前，中国实行的是“公共土地所有制”政策，即国家拥有全部城市土地。

此时期，政府对土地的占用主要靠强制征收，没有出现土地储备制度。

2. 填权阶段。

1980年代，中国开始逐步放宽土地使用购买、出让和租赁等手段，出现了城市土地市场，此时期被称为填权阶段。

为了规范土地市场，1988年，国务院发出《城市土地使用权出让暂行条例》，明确规定城市土地使用权应通过拍卖或者招标等方式来实现，同时也开始试行土地储备制度。

3. 多元化阶段。

1990年代以来，中国城市化进程加快，城市土地需求日益增长。

为了更好地控制城市土地供应和保障土地市场运转正常，我国逐步深化土地市场改革并完善土地储备制度，同时，城市土地的管理也从单一的国家行政手段转变为市场化、法制化、社会化多元化管理。

目前我国的土地储备制度主要有以下几种形式：1、行政划拨制度行政划拨制度是我国早期实行的土地配置方式，即由政府对土地进行划拨，将该块土地划归特定的部门或单位使用。

该制度虽然存在长期性以及适应市场调节的优点，但也有不足，如一方面市场调节力度弱，公平性不高，另一方面极易出现腐败和非法的利益输送等问题。

2、招标拍卖制度招标拍卖制度强化市场调节，使土地价格真实反映市场供需情况。

但土地市场虚高、实低的情况也随之出现。

此制度需要政府强有力的监管。

3、预留制度预留制度让政府将一部分土地预留出来用于建设公共设施或者特殊用途。

对于土地需求量较大、土地市场较为火爆的城市而言，政府预留土地成为解决供需矛盾的重要手段。

4、收储制度收储制度是指政府用货币等价格手段，向市场购买土地并占有、管理，是土地储备制度的主要形式之一。

收储制度配合“招标拍卖”以及“预留制度”发挥更大的作用。

我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方近年来，我国城市土地储备制度逐渐成为城市土地管理和利用的重要组成部分。

为了促进城市发展和保障土地资源的合理利用，在城市规划和土地使用方面，我国推行了土地储备制度。

本文将从演进逻辑和变革方案两个方面，探讨我国城市土地储备制度的现状与未来发展。

一、演进逻辑我国城市土地储备制度的演进逻辑主要包括三个阶段：初期建立阶段、规范化发展阶段和创新改革阶段。

1. 初期建立阶段我国城市土地储备制度的初期阶段可以追溯到改革开放前夕。

当时，经济建设对土地资源的需求急剧增加，为保障城市发展和城市土地的合理利用，出台了一系列土地管理和利用政策文件。

在这个阶段，我国建立了城市土地储备制度的基本框架。

2. 规范化发展阶段随着城市化进程的加快，我国城市土地储备制度逐渐规范化发展。

从1990年代开始，我国建立了城市土地储备制度的法律和制度体系。

土地储备目录、储备地块的规划和管理、土地储备收益的管理等各个环节都得到了明确规定。

各地政府也建立了土地储备中心，负责土地储备工作的统筹规划和资源配置。

3. 创新改革阶段当前，我国城市土地储备制度面临着一些问题和挑战，亟需进行创新与改革。

一方面，土地储备制度设立的初衷是为了保障和完善土地资源的供给，但由于土地储备规模不断扩大，土地闲置和浪费问题凸显。

土地储备与农村土地征收制度存在着错位和不协调的问题，导致土地征收、集约化利用和城镇化进程的难以顺利推进。

为此，我国城市土地储备制度需要进行创新与改革，以适应新时代的发展需求。

二、变革方案为解决我国城市土地储备制度存在的问题并推动其进一步发展，可以从以下几个方面进行变革。

1. 完善土地储备规划和管理需要完善土地储备规划和管理。

城市土地储备规划应与城市总体规划和土地利用规划相衔接，确保土地储备的合理布局和稳定供应。

应加强对土地储备的管理，严格控制新增储备用地规模，防止土地闲置和浪费。

2. 推动土地储备与农村土地征收的衔接需要推动土地储备制度与农村土地征收制度的衔接。

我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方1. 引言1.1 背景介绍城市土地储备制度是我国城市规划和土地利用政策的重要组成部分，也是城市土地资源管理的重要手段和方式。

随着我国城市化进程的加快，土地供应与需求之间的矛盾日益凸显，土地储备制度在城市发展中扮演着至关重要的角色。

背景介绍一方面是我国城市土地储备制度形成的历史背景，另一方面也涉及到目前我国城市土地资源的利用现状和存在的问题。

在城市化进程中，保障土地资源的合理利用和市场化供应，促进城市土地资源配置的优化和城市发展的可持续性，都需要对城市土地储备制度进行深入的思考和探讨。

研究城市土地储备制度的形成、演进逻辑与改革方向具有重要的理论和实践意义。

通过对城市土地储备制度的探讨和研究，可以为解决我国城市土地资源管理中存在的问题和挑战提供重要的参考和启示，推动我国城市土地利用政策的不断创新和完善。

1.2 研究意义我国城市土地储备制度的研究意义在于深入探讨这一制度的演进逻辑和变革方向，可以为我国城市土地管理体制和土地利用方式的改革提供参考和借鉴。

通过对我国城市土地储备制度的历史发展和存在问题的分析，可以揭示其中的规律和瓶颈，为解决当前土地资源配置不合理、城市化进程矛盾突出等问题提供理论支持和实践指导。

研究我国城市土地储备制度的转型与变革，可以促进政府主导下的土地管理体制改革，推动城市发展模式转变，实现土地资源的持续利用和可持续发展，有利于提升城市土地利用效率和促进经济社会可持续发展。

深入研究我国城市土地储备制度的演变过程和存在问题，探讨改革方向和措施，展望未来发展趋势，具有重要的理论和现实意义。

2. 正文2.1 我国城市土地储备制度的形成我国城市土地储备制度的形成可以追溯到上世纪80年代末和90年代初，当时我国城市化进程加快，城市土地需求急剧增加，但土地供应不足，土地市场秩序混乱，城市规划与土地利用之间存在严重脱节。

为解决这一问题，政府开始探索建立城市土地储备制度。

我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方城市土地储备制度是指城市基础设施建设、城市扩展区开发、城镇化发展等需要保留的土地，通过政府购置、统一安排、集中管理，为今后城市发展提供保障的土地资源管理制度。

这一制度在我国城市发展进程中扮演着极其重要的角色。

本文将从历史演进、问题与困境和变革方向三个方面，分析我国城市土地储备制度的现状和未来发展趋势。

I. 历史演进上世纪90年代初，随着我国城市扩张的加速，土地市场逐渐繁荣，各地政府通过拍卖、出租、流转等方式将大量土地用于城市建设。

但是，土地市场的繁荣并没有为城市的可持续发展提供足够的保障。

为了避免城市化进程中出现重重困难，也为了保证城市在将来的持续发展中有足够的土地储备用于基础设施和社会公共服务设施建设。

2004年，国务院发布了《城市土地使用管理暂行条例》，正式推出了城市土地储备制度。

此制度由城市选择土地、政府统一购置和管理，建成后不得转让，只用于城市基础设施建设等公共用途，并在相应的财政预算中列明土地储备专项经费，从而为城市可持续发展提供坚实的土地保障。

II. 问题与困境城市土地储备制度推出至今，虽然在一定程度上为城市发展提供了保障，但也面临着一些问题和困境。

其中最突出的是土地储备缺乏效率，扰乱了市场秩序，导致了成本的上升。

具体表现为：(一) 土地储备缺乏效率土地储备的规划和建设往往缺乏系统性和全局性，存在重复和浪费的问题，导致城市土地资源的浪费和不必要的压力。

同时，由于城市土地储备大多为政府购置，其价格往往高于市场价格，导致房企继续用高于市场的价格获取土地，成本进一步加大。

(二) 扰乱市场秩序城市土地储备制度对于土地市场造成的冲击是显而易见的，造成市场秩序的混乱，增加了企业的开发成本，从而使得房价不断上涨，特别是在一线城市。

此外，由于土地藏量有限，土地储备的存在也是一种“潜在垄断”，对于未来的土地供应以及市场定价也可能造成了一定的影响。

III. 变革方向为了解决城市土地储备制度存在的问题和困境，推进我国城市土地储备制度的深化和完善，需要从以下几个方面进行着手：提升土地利用效率需要实现“节约用地、集约利用”的可持续性发展理念。

土地储备制度专题一、国外土地储备制度⏹土地储备制度最早起源于1896年的荷兰。

到20世纪初期，瑞典也开展了土地储备工作，随后匈牙利、比利时、丹麦、芬兰、法国、英国、以色列、荷兰、挪威、西班牙、德国、瑞典和瑞士等国家实行了土地储备制度。

此外加拿大、澳大利亚、波多黎各等国家也实行了这个制度。

美国的纽约、夏威夷等部分地区也推行过类似于土地储备的制度。

⏹不同学者给土地储备制度下的定义很多，理解不同，可以归为三类：⏹最狭义的：政府为将来公共设施使用，而在需用之前预先取得土地，以确保土地的可用性，并减少土地取得成本的措施。

⏹狭义的：政府在需用前预先取得相当面积的土地，最后将其释放，进行与计划目的一致的开发，以确保计划有效执行，并引导都市合理发展的管制措施。

⏹广义的：对都市成长、土地利用及土地价格方面都具有实质影响力的大规模土地取得、管理及处分。

⏹综合来看，土地储备的基本含义是：在土地需要开发利用之前，由公共机构（团体）将其获取并持有，以作为未来开发之用，或用作实现某一公共利益。

土地储备目标各国实施土地储备政策的目标基本定位在：⏹促进都市有计划且均衡发展；⏹提供住宅；⏹改善都市生活环境；⏹抑制土地投机，平抑地价。

⏹部分国家因社会福利制度推行的需要，也开展相应的土地储备。

如荷兰的土地储备是1896年从阿姆斯特丹开始的，当时，荷兰的主要城市都进入了高速发展阶段，为涌入城市的工人提供住房是土地储备的最根本原因。

而即将开发的土地位于海平面以下，在开发前需要整理改造。

由于荷兰此前已建造一套庞杂的全国性排水系统，土地整理改造需要依赖该系统来完成。

因此，由国家而不是私人来购买土地并进行开发，成为顺理成章的事情。

在瑞典，虽然从未出现过人口太多、增长太快的问题，但在瑞典，公共不动产计划被看作推动社会福利的一种方式，为所有人提供合适的住宅和优良的居住环境，是公共福利的重要内容。

19世纪末，瑞典向美洲的大量移民为20世纪初的土地储备提供了可能。

我国土地储备相关政策及问题研究引言一、我国土地储备政策的演变及现状我国土地储备政策起源于上世纪80年代，当时我国实行了土地使用权制度改革，为了解决土地供给不足的问题，土地储备政策应运而生。

土地储备政策在建设用地和商品住房用地中得到了广泛的应用，通过将一定数量的土地储备起来，在城市化进程中起到了重要的作用。

目前，我国已经建立了健全的土地储备制度，包括土地储备计划、储备用地的划定和管理等方面。

随着城市化进程的不断推进和土地利用方式的多样化，我国土地储备政策也面临着一些问题和挑战。

1. 土地储备用地的过度储备在城市化进程中，一些地方政府存在过度储备土地的现象。

他们通过大规模的土地征收和储备，导致土地资源的浪费和低效利用。

这不仅增加了地方政府的财政负担，也削弱了土地储备政策的效果。

2. 土地储备政策与农村土地流转的矛盾随着城市化进程加快，越来越多的农村土地流转到城市用地，这与土地储备政策存在一定的矛盾。

农村土地流转不仅影响了土地储备政策的实施，也带来了一系列的农村土地问题，如耕地减少、农民土地流失等。

3. 土地储备政策与城市规划的协调问题土地储备政策需要与城市规划相协调，确保储备用地的合理利用。

在一些地方，土地储备政策实施过程中存在规划与储备不相适应的情况，导致储备土地的有效利用受到影响。

我国土地储备政策的实施受到多种因素的影响，包括经济、社会、环境等多个方面。

1. 城市化进程的加快随着城市化进程的加快，对土地资源的需求也在不断增加。

这使得土地储备政策面临更大的压力，需要更加灵活和精细的管理。

2. 土地利用方式的多样化随着城市化进程的不断发展和经济结构的调整，土地利用方式也在不断多样化。

土地储备政策需要与不同的土地利用方式相适应，这对政策的实施提出了更高的要求。

3. 地方政府的行为地方政府在土地储备政策的实施中起着重要作用，其行为对政策的效果和结果有着直接的影响。

一些地方政府存在土地储备政策过度行政化、损害农民权益等问题，这也制约了土地储备政策的发挥作用。

我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方我国城市土地储备制度是指政府为满足未来城市发展需要预留的土地资源，其演进逻辑与变革方向如下。

首先，我国城市土地储备制度的起源可以追溯到20世纪50年代初期，当时的城市规划主要以战略性思考为基础，政府通过公有制土地储备来规划和管理城市土地利用。

此时的土地储备机制主要以国家和地方政府为主体，以统一规划和集中控制为特征。

然而，改革开放以来，城市化迅速发展，土地储备机制也随之变革。

在20世纪80年代末90年代初期，我国城市土地市场开始出现，由于国家政府对土地采取限制性政策，土地市场的运作方式仍然是非正式的私人交易。

这一时期的土地储备机制更多地考虑到政府的管理能力，并试图通过权力分散和市场化手段优化土地使用效益。

然而，由于缺乏有效的市场机制，土地市场可能导致价值扭曲，以及腐败和政府干预的情况。

随着经济市场的发展和城市化进程加快，2004年我国决定进行土地市场化改革，推进土地储备制度的变革。

2004年《土地管理法》的修订，赋予了政府对土地的可调控性，包括出让的土地地块大小、形状、用途等，并在土地出让的过程中实行竞拍制度。

在这一背景下，本着“规划优先、储备为主”的原则，土地储备机制进一步偏向市场化，并将土地管理的主要职责转移到地方政府。

近年来，随着城市化进一步加速，土地储备机制又出现了新的问题。

一方面，市场化、城乡规划难以协调，导致土地储备难以得到充分利用，城市发展规划又不能很好地满足土地市场需求；另一方面，土地资源存在短缺问题，政府土地储备资金难以满足发展需要。

因此，在当前环境下，需要在市场和政府监管机制之间建立平衡，对土地储备机制进行综合改革。

综上，我国城市土地储备制度的演进逻辑是从政府集中储备到市场化运作，然后再次由政府和市场共同推动土地储备机制的改革，以适应城市化的快速发展和土地资源的紧张局势。

在未来的发展中，政府应进一步完善市场机制，引导市场发展，在维持土地市场正常秩序的前提下，积极推进土地储备的科学规划和管理。

我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方随着我国城市化进程的不断加快，城市土地资源的有效管理和合理利用变得尤为重要。

城市土地储备制度作为城市土地管理的重要组成部分，在我国经历了多次演进和改革，以适应不同发展阶段的需求。

本文将从演进逻辑和变革方向两个方面分析我国城市土地储备制度的发展。

我国城市土地储备制度的演进逻辑可以总结为从集中储备到分散储备，再到综合储备的过程。

早期，我国采用的是集中储备制度，即由政府统筹规划和管理城市土地资源，将符合城市发展需要的土地统一储备起来，供城市规划和建设使用。

这种制度确保了政府对土地资源的掌控和调控，有利于统一城市用地规划和管理。

由于土地市场体制不完善和政府行政干预过多，导致土地的供应不足、价格偏高等问题。

随着经济改革的深入，我国城市土地储备制度逐渐由集中储备转向分散储备。

分散储备制度将土地储备的权力下放到地方政府和市场主体手中，鼓励各类主体通过各种方式储备土地资源，以满足城市发展的土地需求。

分散储备制度的实施，一方面增加了土地供应的灵活性和多样性，另一方面也减少了政府的行政干预，提高了土地市场的效率。

分散储备制度也存在着土地过度储备、土地托市等问题，对土地市场带来诸多负面影响。

为了解决分散储备制度的问题，我国城市土地储备制度正在逐步向综合储备制度转变。

综合储备制度是指以城市空间规划为基础，统一城市土地储备和供应市场，通过建立健全的土地市场机制和政策体系，实现土地资源的高效利用。

综合储备制度的核心是推行土地利用总体规划和土地市场化，改变过去政府主导的土地供应模式，引入市场机制来调节土地供应与需求的关系。

综合储备制度的实施可以从根本上解决土地过度储备、土地托市等问题，并促进土地资源的合理配置和市场的健康发展。

城市土地储备制度的变革方向主要包括三个方面。

要加强政府的规划和引导作用，确保土地储备与城市发展的有效衔接。

政府应当明确土地储备的总量和结构，根据城市发展需要制定相应的规划和政策。

我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方我国城市土地储备制度是一个重要的土地制度，其演进历程主要经历了三个阶段。

第一阶段为计划经济时期，国家对于土地的管理主要采取了计划化的方式，对于城市用地的划定和分配主要由国家计划部门负责。

所有的土地都归国家所有，程序化地进行流转和分配。

储备土地主要用于国家重点建设项目，而且是由国家提供资金，由国家行政部门执行土地的征用和拆迁。

此时，土地储备制度的特点是由国家主导，自治较少，市场因素较少。

第二阶段为改革开放后的市场化时期，国家决策和行政力量逐渐削弱，土地市场在公有制和私有制间转换。

此时，城市土地储备制度的目的不再是仅仅为了国家重点建设项目的需要，而是更多地为了市场经济的需要。

储备土地的范围扩大到整个城市，包括市政设施，公共用地等。

同时，储备土地的管理也由国家计划部门转交到地方政府层面。

此时，土地储备制度的特点为地方政府主导，市场化程度加强。

市场经济的举措开始显现，比如土地拍卖和出让。

第三阶段为新型城镇化时期，国家加强土地管控，调控和约束。

政府仍保持对于土地储备制度的影响和干预，既要满足市场经济的需要，也要保证国家的发展战略。

此时，土地储备制度的目的更多地体现为实现公共利益和市场经济的平衡，储备土地不仅仅是维护市场秩序，也要实现城市环境，生态和社会的可持续发展。

对于城市土地储备制度的变革方向，应该在以下几个方面进行改进：1. 维护公共利益，注重社会管理和文化因素的整合。

城市土地储备制度的主要目的是为了维护公共利益，为整个社会提供优质的城市公共服务。

因此，在制定城市储备土地政策时，应注重社会管理和文化因素的整合，保障公众的合法权益，并使城市的建设和发展更加符合市民的需求和喜好，为其提供服务。

2. 逐步从政府主导向市场主导进行转换。

近年来，在城市土地储备制度的建立和运作中，政府的主导作用体现得较为明显。

政府应当逐渐减少干预，规范土地市场竞争，加强市场监管，向市场经济进行转型，推动土地储备制度实现更高效，公正和透明。

我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方随着城市化进程的加速推进，城市土地的使用和管理成为了一个重要的社会议题。

我国城市土地储备制度作为城市发展的重要组成部分，在调控土地利用、促进城市健康发展方面发挥着重要作用。

随着城市化进程的加速，我国城市土地储备制度逐渐暴露出一些问题和不足，亟待进行变革和完善。

本文将从我国城市土地储备制度的发展演进逻辑和变革方面进行分析，以期为未来城市土地管理提供借鉴和参考。

1. 城市土地储备制度的初期建立我国城市土地储备制度起源于改革开放初期，当时城市土地使用主要依靠集体土地使用权出让和征地拆迁。

这种方式在城市化进程中暴露出一些问题，比如土地资源的浪费、土地征收过程中的冲突等。

为了解决这些问题，我国开始建立城市土地储备制度，即通过政府统一收储土地，统一规划利用，从而实现城市土地资源的合理利用。

随着城市化进程的推进和土地利用需求的增长，我国城市土地储备制度也经历了不断的发展和完善。

在1990年代初，我国开始建立了城市用地预留制度，即为城市未来发展预留一定数量的土地，以应对日益增长的城市用地需求。

我国还建立了城市发展边界控制制度，限制城市向外扩张，从而促进城市内部空间资源的充分利用。

随着城市化进程加速和城市规模不断扩大，我国城市土地储备制度也面临着新的挑战。

一方面，城市土地储备制度在土地供给方面存在不足，导致土地供给不足以满足城市发展需求；在土地使用和管理方面也存在一些问题，比如土地规划不合理、土地征收过程中的权益冲突等。

我国城市土地储备制度亟需进行变革和完善。

二、我国城市土地储备制度的变革方向我国城市土地储备制度在发展过程中，存在一些缺乏有效法律依据的问题。

需要完善城市土地储备的法律制度体系，明确土地储备的范围、程序和方式等，从而确保土地储备制度的合理性和稳定性。

2. 加强土地供给和规划管理当前，我国城市土地供给不足的问题仍然突出，需要通过加强土地供给和规划管理来缓解。

一方面，可以通过扩大城市土地储备规模，提高土地利用效率；可以通过完善土地规划管理制度，推动土地资源的合理配置和利用。

土现在地—规—现划行的土地过利去用总、体现规划在(1和996未—来2010年)的修
编 规划背景
✓ 社会经济快速发展的用地需求与严格保护耕地的协调 统计表明，工业化中期阶段是建设占用耕地的高峰期。
不同国家在工业化阶段都经历了这个历程。按2004年的不 变价格计算，2010年的GDP将超过2.6万多亿美元，人均 1900美元左右；2020年的GDP将超过5万多亿美元，人均 3500美元左右（国务院发展研究中心的研究成果）。未来 15年我国处于工业化发展的中期阶段，重化工业仍然占主 导地位，建设用地需求增势不减。同时作为人口大国，人 均耕地资源少，粮食安全是国家安全的重要组成部分，要 实行最严格的耕地保护制度。协调建设占用耕地以及保护 耕地的矛盾是土地利用面临的首要形势。
土地规划的过去、现在和未来
过去——第二轮土地利用总体规划(1996—2010年)
以 耕 地 总 量 动 态 平 衡 为 核 心 的 “ 第 二 轮 ” 土 地 利 用 规 划 （ 1996-2010 ） “第二轮”规划是在贯彻落实中央11号文件（《关于进一步加强土地 管
理切实保护耕地的通知》）精神和新《土地管理法》（1998），以及建立 社
土地规划的过去、现在和未来
过去——第一轮土地利用总体规划(1986—2000年)
以 保 护 耕 地 ， 保 障 建 设 用 地 为 核 心 的 “ 第 一 轮 ” 土 地 利 用 规 划 （ 19862000）
“第一轮”规划是在党的十一届三中全会实行经济体制改革、国家土地 管
理局成立、实施《中华人民共和国土地管理法》首次颁布的条件下开展的。 在实行有计划的商品经济背景下，依据中共中央、国务院发出《关于加强土 地统一管理工作，制止乱占耕地的通知》（中发[1986]7号），按照我国实

我国土地储备相关政策及问题研究随着城市化进程不断加快，我国土地资源面临着巨大的挑战和压力。

土地储备作为国家土地资源管理的重要手段，对于保障国家粮食安全、实现城市化和产业发展具有重要意义。

我国土地储备政策的制定和实施过程中依然存在一些问题和挑战，需要进行深入研究和解决。

一、我国土地储备政策的历史演变1964年我国开始实行土地储备制度，一直到1988年县级以上地方政府统一实行土地储备政策。

1990年，国务院正式颁布《国务院关于土地储备的若干规定》，并规定了土地储备的基本原则和管理办法。

2004年和2008年，我国又分别颁布了《城市用地储备管理办法》和《国土资源部国家发展和改革委员会建设部政府国土资源部国家发展和改革委员会建设部关于完善土地储备管理体制和机制的指导意见》，进一步完善了我国土地储备政策。

我国土地储备政策的基本原则包括坚持国家统一规划、公益为先、适应城市化和保障食品安全。

具体内容包括：1. 规划先行。

国家对土地储备实行统一规划，加强对土地储备使用的管理和监督，确保土地储备的利用和开发符合国家发展规划。

2. 公益为先。

土地储备应优先用于保障国家粮食安全、城市基础设施建设和社会公共服务设施用地。

3. 合理使用。

土地储备应根据城市化进程和产业发展的需要，合理规划和开发利用，避免浪费和滥用。

4. 保留制度。

土地储备不得随意转让和变更用途，必须按照规划和需求合理保留。

5. 环境保护。

土地储备开发利用必须符合国家环境保护法律法规，保护生态环境和自然资源。

1. 土地储备规划与城市化不匹配。

我国土地储备规划往往滞后于城市化进程，缺乏对城市化发展趋势和需求的准确把握。

导致土地储备使用不能满足城市化发展的需要。

2. 土地储备管理制度不完善。

土地储备使用管理缺乏有效监督和约束机制，储备土地往往被滥用和乱用，严重浪费国家资源。

3. 土地储备开发利用不科学。

部分地方在土地储备开发利用过程中，缺乏科学规划和合理利用，导致土地资源利用效率低下。

土地储备和一级开发律师实务第一节土地储备制度的诞生一、土地储备制度的诞生在国外，土地储备都被统一称为“LandBanking"。

按照字面意义直接翻译，即为土地储备各国外进行土地储备的主要目的是为了保障城市发展所需要的土地可以及时获取，因此重点在储备上——储存起来以备未来使用。

在我国，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

土地储备制度最早起源于20世纪80年代初期的香港这个高度发达的城市，是香港维持其高度自治的避税港型经济体系下的产物。

1996年，在上海市成立全国第一家土地收购储备机构——上海市土地发展中心。

1997年8月，杭州市成立了杭州市土地储备中心。

由于效果比较突出，1999年在“全国集约用地市场研讨会”上，对杭州市土地储备制度的经验和成果进行了推广。

2001年4月30日，国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

”之后，全国大部分城市开始模仿和推行，土地储备制度得到快速发展，成为土地政策参与宏观调控和实施土地收益分配的重要工具，也是我国土地供应制度的重要组成部分。

但是，除个别地方出台了一些相关的文件之外，法律法规和规章几乎没有涉及到。

2007年11月，由国土资源部牵头，财政部和中国人民银行共同参与制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。

这是一部涉及土地储备制度的最高效力的规章。

土地储备制度诞生主要有以下几个方面的原因：（一）土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之间的矛盾是催生土地储备法律规范的沃土。

土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉。

”然而，作为一种自然资源，土地具有稀缺性。

我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方引言土地作为城市发展的重要资源，在城市化进程中扮演着重要的角色。

随着城市化进程的不断推进，土地资源的供给与需求矛盾愈发凸显，土地储备制度也因此备受关注。

我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方向，将对未来城市土地利用、城市规划和城市发展等方面产生深远影响。

本文将通过对我国城市土地储备制度发展历程进行梳理，探讨其演进逻辑与变革方向，并提出建设性的意见和建议。

一、我国城市土地储备制度的演进逻辑1.1 制度建立初期我国城市土地储备制度起源于上世纪80年代初期，当时主要是在城市扩张和城市重建中引入了土地储备制度。

土地储备制度的初衷是为了保障城市基础设施建设和城市扩建的土地供应，有效化解城市用地供应与需求的矛盾。

这一阶段的城市土地储备制度，在推动城市基础设施建设和城市扩建方面发挥了积极作用，为城市建设提供了有效的土地保障。

1.2 制度完善与拓展阶段随着我国城市化进程的加快和城市发展规模的不断扩大，城市土地储备制度逐渐得到完善与拓展。

在这一阶段，土地储备制度逐步扩大到城市新区、产业园区等领域，形成了多层次、多类型的土地储备体系。

城市土地储备制度的作用也逐渐扩大，除了用于城市基础设施建设和城市扩建外，还被用于支持产业发展和促进城市更新等方面。

1.3 制度存在问题的反思阶段在城市化进程的不断推进中，我国城市土地储备制度也逐渐暴露出了一些问题和矛盾。

土地储备规模庞大，而且大部分处于闲置状态，导致土地资源的有效利用程度不高。

土地储备制度缺乏有效的监管机制和制度设计，容易产生腐败和滥用的问题。

土地储备制度对土地的使用权和开发权进行了分离，容易导致多头协调困难和效率低下的问题。

这些问题使得土地储备制度在实践中遭遇了一些挑战和困境，需要进行深刻的反思和调整。

二、我国城市土地储备制度的变革方向2.1 推动土地储备制度改革针对土地储备制度存在的问题，我国在推动土地储备制度改革方面提出了一系列政策措施。

土地储备制度的起源、演变及挑战摘要：土地储备制度是我国土地管理制度的一大创新，我国于1996年引进土地储备制度并根据国情进行改善，使之成为我国制度的一大创新。

之后，全国土地储备制度发展迅速，各地区不断引进并加以创新。

城市土地储备制度是城市土地使用制度改革不断发展完善的成功衍生物，在我国当前经济社会发展中发挥着重大作用。

本文在研究国外土地储备制度的基础上，探析我国土地储备制度借鉴、发展国外土地储备制度的过程；在分析我国现今土地储备制度内容的前提下总结出我国现今土地储备制度对于社会、经济、文化发展的推动作用与重要意义；同时，在归纳总结我国范围内当今土地储备制度运作的三种典型模式的基础上，阐述杭州模式的优越性；再者，立足于实际操作角度系统讲述杭州地区土地储备制度三阶段的具体运作程序与模式；另外，通过分析杭州土地储备制度深入挖掘杭州土地储备制度的现存缺陷与不足，并重点提出完善对策。

最后，在研究中共十八届三中全会关于集体经济体制土地制度改革的决定的同时，讨论集体经济土地转让方式的变化对我国现今土地储备制度的影响与挑战。

关键词：土地储备制度问题对策研究集体经济AbstractAbstract: Land reserve system was introduced into China in 1996, when exogenous land reserve system was introduced into Hangzhou in 1997 after first land reserve agency established in Shanghai in 1996. Since then, it took more than ten years to develop and perfect. In June, 1999, Land and Resources announced 《The measures for the implementation of landacquisition in Hangzhou》. Owing to the restriction and cooperation of laws and regulations, land reserve system developed so fast in nationwide scale and regions kept introducing and innovating. Urban land reserve system is a successful derivative, which results from continuous development and improvement of reform of urban land use system. It plays an essential role in current development of economic society in China.This paper is focused on analyzing the procedure of learning from foreign land reserve system, based on studying foreign land reserve system; Under the premise of analyzing current land reserve system of our country, this paper summarizes that our country’s current land reserve system has a great promoting and meaning on development of society, economy and culture.Meanwhile, this paper elaborates the superiority of Hangzhou model in generalizing our country’s current three typical operation models of land reserve system. What’s more, this paper illustrates specific operational procedures and models systematically, of three stages of Hangzhou land reserve system. In addition, this paper comes out a strategy to perfect the system by deeply analyzing the defects and shortcomings of Hangzhou land reserve system. Lastly, while studying the decision of the reform of the land system of collective economy by The eighteen session of the Third Plenary Session of the Communist Party of China, discuss the influences of our country’s current land reserve system caused by the changes of collective economy land transfer mode and come up with issues of development of landreserve system we may face in the future.Keywords: land reserve system, issues, strategy study, collective economy一、绪论（一）国内外土地储备发展与背景1、我国土地制度的形成与演变我国于1996年于引入土地储备制度，并随着同年上海成立的第一家土地储备机构之后杭州也于1997年外生型引入土地储备制度，此后经历了十余年的发展与完善。

二、土地储备机构的管理
2.名录审核与更新
2012年12月至今，我部审核通过了三批，共2559家土地储备机构， 以国土资厅函的形式下发至各省级国土资源主管部门。
各地各级国土部门要做好名录的传达工作：
一是传达给基层国土部门； 二是传达给进入名录的土地储备机构，包括开发区的机构； 三是及时抄送同级财政、人民银行分支机构、银监等部门； 四是及时向同级政府报告。
土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
一、背景和概念
2012年以来，国土资源部会同相关部门相继出台了三个重要文件：
2012年11月5日，《国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监 督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发 „2012‟162号） 2013年7月9日，《财政部 国土资源部关于核定土地储备融资规模等 问题的意见》（财预„2013‟182号） 2013年11月28日，《国土资源部办公厅关于开展土地储备信息监测与 监管工作的通知》（国土资厅函„2013‟1092号）
主要内容
• • • • • 一、土地储备制度的相关背景和概念 二、土地储备机构的管理 三、土地收储的管理 四、土地储备资金与融资的管理 五、土地储备监测监管系统
五、土地储备监测监管系统
（一）用户注册管理
两类用户： 1.国土资源部门：负责土地储备机构和运行的监督管理； 2.土地储备机构： 每家机构2个账户，分为基本信息和其他信息 （1）对账户的安全性负责； （2）对数据填报质量负责； （3）补充账户的“其他信息”；
土地储备相关政策解读
国土资源部 土地利用管理司 2014.3
主要内容
• • • • • • 一、土地储备制度的相关背景和概念 二、土地储备机构的管理 三、土地收储的管理 四、土地储备资金与融资的管理 五、土地储备监测监管系统

一文看懂土地储备的前世今生一文看懂土地储备的前世今生土地储备的流程主要包括：（1）征购，（2）储备，（3）供地。

土地储备机构制度规范的变迁：2016年4号文规定，每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，并要求土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。

土地储备机构与城投公司的合作：按照2016年4号文以及2017年87号文，土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务可以通过政府购买服务的方式合作，土地前期开发需要通过政府采购工程或PPP。

财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预[2017]62号），土地储备机构资金来源正式开放了“地方专项债”开门。

而同样是今年，5月份，财政部、发展改革委、司法部、人民银行、银监会、证监会六部委发布《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预[2017]50号），要求“地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”；6月份，财政部发布《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预[2017]87）号文，严禁将“储备土地前期开发”作为政府购买服务项目；两大文件共同封住了土地储备机构融资的“后门”。

规定：土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

土地储备的运作流程土地储备的流程主要包括征购、储备和供地三个环节。

征购：土地储备机构获取土地的过程征购环节是土地储备机构取得土地的过程。

根据《土地储备管理办法》，可以纳入土地储备范围的土地主要包括：（1）新增城市用地的征用征收的新增城市用地主要是已办理农用地转用、土地征收批准手续的集体土地。

土地征收方案依照法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。