2020年第44周上海房地产市场周报

2024年上海二手房中介市场调查报告
1. 引言
近年来，上海的房地产市场发展迅猛，二手房交易成为市场的重要组成部分。

然而，在这个市场中，众多的中介机构给用户带来了选择困难。

本报告将对上海的二手房中介市场进行调查分析，以了解市场的现状及存在的问题。

2. 方法
本次调查采用了问卷调查和实地访谈相结合的方式，共有200名二手房买家和100名二手房卖家参与了调查。

3. 调查结果
3.1 选择中介机构的因素
调查结果显示，选择中介机构的主要因素有以下几个方面： - 中介机构的声誉和口碑 - 中介机构的服务质量和专业性 - 中介机构的佣金比例
3.2 用户体验与满意度
调查结果显示，大部分用户对中介机构的服务体验较为满意，但也有一部分用户表示不满意的原因主要有： - 服务态度不好 - 信息不透明 - 在房源匹配和交易过程中出现问题
3.3 中介机构的市场份额
调查结果显示，当前上海的二手房中介市场呈现一定的垄断现象，少数几家大型中介机构占据了市场的大部分份额。

这导致市场上的竞争相对较弱，给用户选择带来了限制。

3.4 中介机构的改进空间
根据用户的反馈意见和建议，中介机构可以从以下几个方面进行改进： - 提升服务态度和专业性 - 加强信息透明度，及时提供房源信息和交易进展 - 降低佣金比例，提高性价比
4. 结论
上海的二手房中介市场存在一定的问题和挑战，但同时也有改进的空间。

通过提升服务质量、降低佣金比例等措施，中介机构可以更好地满足用户的需求，并促进市场的竞争和发展。

注：本报告纯属调查分析，不代表任何实际中介机构的立场和观点。

2024年，上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。

以下是该市房地产市场的主要情况：1.房价持续上涨：2024年，上海市房价继续保持上涨趋势。

据统计数据显示，房价上涨幅度约为6%，主要集中在新建商品房和二手房市场上。

尽管政府多次出台调控政策，但购房需求仍然旺盛，供不应求的现象依然突出。

2.成交量下降：尽管房价上涨，但2024年上海市房地产市场的成交量却有所下降。

受到政府调控政策的影响，购房者普遍表现出更加理性的购买态度，短期炒房热情有所降低。

此外，房屋供应量有所增加，也导致了成交量的下降。

3.限购限贷政策：上海市政府在2024年进一步加强了房地产市场调控力度，推出了新的限购限贷政策。

这些政策限制了非本地户籍人士的购房权利，并加大了购房者首付比例和贷款利率的要求，有效控制了市场投机炒房的情况，促进了市场的健康发展。

4.租赁市场兴起：受到房价上涨和购房限制的影响，2024年上海市房地产租赁市场迅速崛起。

政府也相继推出了一系列扶持政策，鼓励发展长租公寓、租售同权等新型租赁模式。

投资者纷纷进军租赁市场，推动了租赁市场的快速扩大。

5.二手房市场活跃：2024年上海市二手房市场交易量较大，成交量逐渐增加。

一方面，二手房价格相对较低，吸引了很多刚需购房者；另一方面，购房需求略有下降，购房者更多地转向选择二手房，推动了二手房市场的活跃。

6.住房供应有增无减：受到政府鼓励土地供应的影响，2024年上海市供应的住房有所增加。

政府还加大了保障房建设的力度，为低收入群体提供了更多的可负担住房。

尽管如此，由于市场需求依然大于供应，房地产市场供需矛盾仍然存在。

综上所述，2024年上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。

政府通过限购限贷等调控政策，有效抑制了炒房需求，促进了市场的稳定。

同时，租赁市场兴起和二手房市场活跃也为购房者提供了更多选择。

然而，供需矛盾依然存在，房价上涨趋势也仍然存在一定的压力。

房地产销售周总结报告6篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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上海房产市场调研报告总结1. 简介本报告是对上海房产市场进行的调研总结，旨在全面了解上海房产市场的现状和发展趋势。

2. 市场概况根据调研数据，上海房产市场在过去几年持续火爆，价格呈现上涨趋势，并且交易量稳定增长。

供需关系紧张，购房者需面临高房价和激烈竞争。

3. 资金来源上海房产市场的购房资金主要来自以下几个方面：- 首付款：购房者通常需要支付一定比例的首付款，这对首次购房者来说是个较大的经济压力；- 商业贷款：购房者可以选择银行或其他金融机构提供的商业贷款，在可负担范围内按揭购房；- 其他投资：一些购房者将房产作为投资手段，通过借贷或出售其他资产来筹集购房资金。

4. 房价趋势上海房价一直以来呈现上涨趋势，尤其是在中心城区。

据数据显示，平均房价已经突破了每平方米5万人民币，部分地段更是高达10万人民币以上。

房价的上涨主要受到供需关系、土地稀缺以及投资需求的影响。

5. 房地产开发商上海有许多大型房地产开发商参与房产市场，为购房者提供了多样化的选择。

其中，一线房企和知名开发商具有较高的市场份额。

许多开发商通过品牌价值、质量保证和市场口碑来吸引购房者。

6. 住宅类型上海房产市场主要以住宅为主，涵盖了公寓、别墅、普通住宅等多种类型。

随着市民收入水平的提高，对品质住宅的需求越来越高，高端住宅和豪宅的市场需求也在不断增长。

7. 交通便利度上海的交通网络非常发达，公共交通系统包括地铁、公交和出租车等，方便市民出行。

此外，上海还拥有高速公路、城市快速路和轨道交通等，交通便利度较高，对房产市场具有积极影响。

8. 政策影响政府在房产市场调控方面采取了一系列措施，包括限购、限贷、限价等。

这些政策的实施对抑制房价过快上涨、稳定市场预期起到了积极作用。

9. 市场前景未来，上海房产市场仍然具有较高的增长潜力。

随着人口流入的增加和经济的发展，房产需求仍然旺盛。

同时，政府将继续加强房地产市场监管和调控，以确保市场的稳定和健康发展。

上半年上海录得三个新增项目入市，分别是静安宝华中心、前滩东方广场二期与上海金融街中心一期，总计12.2万平方米，多个项目推迟至下半年交付。

随着申城疫情得到进一步控制，商务活动也逐步恢复正常，二季度写字楼带看量明显增多，需求活跃度逐渐回暖，录得净吸纳量72,874平方米。

上海多元化的经济结构为写字楼需求的复苏奠定优势，金融、TMT、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学行业多点开花，其中证券、银行等传统金融类需求最为活跃。

区域上来看，性价比突出的新兴商务区前滩、大虹桥等区域录得大面积医药及生命科学、专业服务、3C电子产品等搬迁扩租需求；核心区以南京西路、陆家嘴为代表，经济活动回暖之下需求呈现韧性，录得专业服务、消费品制造业、TMT以及传统金融的新租扩租需求，季内该子市场空置率录得小幅回调。

但同时受疫情影响较大的零售贸易、消费服务、第三方办公运营等行业出现部分租户退租，大部分为300-500平方米的中小面积案例。

供需两侧同步放缓的情况下，全市空置率较去年底仅轻微上升0.5个百分点至19.9%。

租金表现上，二季度市场平均报价为每月每平方米282.1元，较去年底下跌3.0%。

“预计下半年供应将有100万平方米，随着上海各项秩序逐渐恢复，经济出现好转，之前被推迟的租赁需求将一一落地，料下半年净吸纳量逐步攀升。

过去几个月上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发外资企业需求。

同时在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下，预计将吸引更多的中资龙头企业落沪，一并推动上海写字楼市场新一轮增长。

”2020年上半年商务园区写字楼市场共迎来13.8万平方米新增供应，其中近八成来自于漕河泾板块。

在充沛供应与紧缩需求的叠加作用下，空置率较去年底上升0.9个百分点至18.6%。

然而，疫情影响逐步减缓使租赁需求在二季度呈现复苏迹象，季度净吸纳量达48,815平方米。

新冠疫情为医药及TMT行业提供发展契机，本季度医药研发企业在张江、外高桥等板块积极扩张；游戏开发与电商类公司选址于漕河泾；金融证券及服务行业在张江与金桥板块中录得大面积成交。

行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2020年08月23日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:销售端持续向好、投资端再超预期——统计局7月数据点评》 2020-08-182 《房地产-行业研究周报:量价齐升，销售持续改善，关注低估值优质房企——房地产销售周报0816》 2020-08-163 《房地产-行业研究周报:土地市场热度持续趋缓，关注低估值优质房企——房地产土地周报0816》 2020-08-16行业走势图关注偿债优质企业，销售持续改善、因城施策松紧互现——房地产销售周报0823行业追踪（2020.8.10-2020.8.16）一手房：环比上升0.1%，同比上升26.54%，累计同比下降16.73%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.09万套，环比上升0.1%，同比上升26.54%，累计同比下降16.73%，较前一周增加1.09个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别4.17%、-6.43%、12.79%；同比增速分别为42.83%、26.92%、16.41%；累计同比增速分别为-15.75%、-13.62%、-22.7%，较上周分别增加1.75、0.93、0.97个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-12.75%、13.61%、16.58%、-6.98%；累计同比分别为-18.3%、-19.84%、-11.62%、-9.14%，较上周分别变动2.92、1.32、1.9、1.13个百分点。

二手房：环比上升3.95%，同比上升30.62%，累计同比下降0.34%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.52万套，环比上升3.95%，同比上升30.62%，累计同比下降0.34%，较上周增加1.81个百分点。

行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告2020年11月08日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:10月单月同比增速提升，龙头房企分化明显—10月百强房企销售点评》 2020-11-012 《房地产-行业研究周报:房地产贷款增速回落，土地市场热度逐渐改善——房地产土地周报1101》 2020-11-013 《房地产-行业研究周报:销售持续改善，房地产贷款增速回落——房地产销售周报1101》 2020-11-01行业走势图销售强劲势头未变，关注高权益比例、销售良好龙头房企——房地产销售周报1108行业追踪（2020.10.26-2020.11.1）一手房：环比下降11.63%，同比上升17.02%，累计同比下降10.42%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.45万套，环比下降11.63%，同比上升17.02%，累计同比下降10.42%，较前一周增加0.52个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-9.93%、-10.65%、-14.08%；同比增速分别为-4.28%、7.92%、57.72%；累计同比增速分别为-1.16%、-10.75%、-14.96%，较上周分别增加0.25、0.29、1.03个百分点。

一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为-48.38%、10.05%、-1.02%；北京、上海、广州、深圳累计同比分别为4.89%、-5.11%、-2.32%、3.5%，较上周分别变动2.36、1.05、-3、0.98个百分点。

二手房：环比下降11.54%，同比上升34.72%，累计同比上升3.6%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.31万套，环比下降11.54%，同比上升34.72%，累计同比上升3.6%，较上周增加1.57个百分点。

2020年上海房地产市场分析报告目录01 政策环境分析02 土地市场分析03 商品住宅市场分析04 市场总结与展望回首上海楼市，上下半年均可以用“先扬后抑”来总结。

上半年，三月的“小阳春”来得猝不及防，新房、二手房随之火热了一把，一度呈现出复苏之势，然而二季度成交量却持续回落。

下半年，新房成交量随着夏季的到来再次上涨，但期盼中的“金九银十”却略显冷清。

从全年来看，量涨价稳可以贴切地反映上海的楼市表现。

我们将对2019年上海市场进行回顾，并以此对下一阶段走势进行研判。

01政策动态2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以微调为主，松紧并存，稳定市场走向。

2020年，维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向。

➤二手房部分税费下调2月19日，《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》发布。

通知明确，从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人一律按50%的幅度减免资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

新政后，原适用增值税及附加税税率5.55%的区域，增值税及附加税税率调整为5.3%；原适用增值税及附加税税率5.45%的区域，增值税及附加税税率调整为5.25%。

➤临港自贸新片区限购政策微调8月6日，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，临港自贸新片区正式官宣，并透露临港新片区将支持特殊政策，包括人才“居转户”年限缩短，限购微调等。

8月20日，自贸新片区正式揭牌，拉开新片区全面建设的帷幕。

11月20日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》等系列人才政策正式发布。

人才新政细则的落地为新片区吸引和引进人才注入了“强心剂”。

➤上海普通住宅标准延期5年11月19日，上海政府网站公示《关于调整本市普通住房标准的通知》有效期继续延长5年。

行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2020年08月16日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************资料来源：贝格数据 相关报告1 《房地产-行业研究周报:房贷利率稳中趋降，因城施策以稳为主，关注高盈利质量房企——房地产销售周报0809》2020-08-09 2 《房地产-行业研究周报:各地推地节奏略缓，关注高盈利质量房企——房地产土地周报0809》 2020-08-093 《房地产-行业研究周报:政治局会议重提房住不炒，一线城市土地市场热度略升——房地产土地周报0802》 2020-08-02行业走势图 量价齐升，销售持续改善，关注低估值优质房企——房地产销售周报0816行业追踪（2020.8.3-2020.8.9）一手房：环比下降7.66%，同比上升13.51%，累计同比下降17.88%本周跟踪36大城市一手房合计成交3.95万套，环比下降7.66%，同比上升13.51%，累计同比下降17.88%，较前一周增加0.65个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-19.08%、13.88%、-32.46%；同比增速分别为15.13%、23.5%、-5.76%；累计同比增速分别为-17.88%、-14.53%、-23.67%，较上周分别增加0.8、0.74、0.4个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-8.87%、-9.54%、-22.58%、-46.7%；累计同比分别为-21.22%、-21.16%、-13.52%、-12.58%，较上周分别变动1.6、0.83、1.33、-1.07个百分点。

二手房：环比下降14.2%，同比上升9.3%，累计同比下降1.76%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.31万套，环比下降14.2%，同比上升9.3%，累计同比下降1.76%，较上周增加1.21个百分点。

存量市场：2020年上海住宅交易市场图：近六年全市二手住宅成交量价走势——全年成交近30万套，市场行情明显好转2020年上海二手住宅共计成交29.9万套，同比增加25.7%，较2017年增加100%，创近四年新高。

住宅交易市场已经逐渐从本轮调年控的低谷期（2017年、2018年）走出，并延续2019年的上升之势进一步回暖。

需求提升、交易量增加也推动了价格的上涨，成交均价首次突破4万元/平方米，剔除了成交结构等影响因素的RVMS均价也达到了历史高位。

突发的疫情并未使得住宅交易市场受到影响，大众对未来经济增长的信心不断增强，这也体现在楼市方面，房源流动性加快、交易活跃度提升。

虽然目前全市整体价格走势还算平稳，但地段的重要性和配套资源分配不平等的问题，使得局部区域房价在这个过程中出现较大幅度的提升，供需矛盾加剧或会进一步推高其价格并逐渐向全市蔓延。

注：RVMS价格内涵——利用先进的网络化平台，大容量、高覆盖度地甄选市场有效挂牌案例，并严格按照估价规范，运用信息技术对海量信息进行精确修正，计算结果通过与资深房地产估价师的经验充分揉合，最终得出准确的小区价格。

——季度成交量价一路上行，年图：2019-2020年各季度二手住宅成交量价走势末翘尾明显除去一季度，2020年其余时期的表现都优于2019年。

元旦和春节两个假期加上疫情使得买房活动被迫中断，2020年一季度仅有3万套的成交，但随着疫情好转，前期积压的购房需求集中入市，二季度上海二手住宅成交强势反弹，交易行情快速回暖。

下半年，人才引进政策放宽，同时城市更新又为市场注入一批购房需求，成交量继续扩大，随后新一轮学区热度崛起，助推整体成交价格大幅攀升，年末出现明显的翘尾行情。

持续的高成交消耗了大量房源，使得二手住宅重新回归卖方市场，坐地起价、随意跳价的行为频现，热门学区房“有客无房”成为普遍现象。

学区拉动下整体价格或将继续上行，但因近期银行放贷速度趋缓且市场房源不足，2021年初期成交量将有所下滑，难以延续年末的高位行情。

上海房地产调研报告根据最新的上海房地产市场调研，以下为该报告的主要内容：一、上海房地产市场现状分析根据数据统计，上海房地产市场整体保持稳定增长态势。

上海的房价水平继续居高不下，尤其是核心城区房价更是高企。

此外，随着城市扩张和城市规划优化，远郊区域的房地产市场也出现了新的增长点。

二、上海房地产市场走势预测根据市场分析，预计未来上海房地产市场仍将保持稳定增长的趋势。

随着城市的发展，房地产需求将持续增加。

此外，政府将加大对房地产市场的调控力度，使市场更加稳定和健康发展。

三、上海房地产市场调控政策上海市政府对房地产市场实行了一系列的调控政策：限购政策、限售政策、加强土地供应等。

这些政策的实施对于控制房价和稳定市场起到了积极的作用，但也对市场需求造成了一定的影响。

四、上海房地产市场投资机会尽管房价持续攀升，但上海的房地产市场仍存在投资机会。

核心城区的房地产市场稳定增长，而远郊区域的发展潜力也越来越大。

此外，商业地产、写字楼等领域也是投资者的热门选择。

五、上海房地产市场风险分析上海房地产市场也存在一定的风险和挑战。

房价高企和供需失衡问题一直困扰市场，可能会导致房产泡沫的出现。

此外，政府调控政策的频繁出台也使得市场变化不断，投资者需要谨慎选择。

六、上海房地产市场建议鉴于上海房地产市场的现状和潜在风险，建议投资者在选择投资项目时要谨慎考虑自身需求和风险承受能力。

此外，了解市场的政策动态和供求关系也是投资者做出决策的重要依据。

总结：上海房地产市场作为中国房地产市场的重要组成部分，持续保持稳定增长的趋势。

然而，市场仍存在一定的风险和挑战，投资者需要谨慎选择投资项目，并密切关注市场变化和政府政策。

2021年1月17日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报一线城市2020楼市回顾，看好主流房企估值修复核心摘要⏹本周观点：本周我们回顾北上广深杭五个核心城市2020年楼市表现，整体看，深圳楼市表现最优、量价明显抬升，上海受民办摇号等影响楼市明显复苏，广州下半年楼市逐步活跃，杭州新房、二手房交替升温，北京整体平稳、呈现价平量涨。

尽管热点城市楼市活跃，但内部仍有分化，如上海核心板块表现明显优于非核心板块。

往后看，短期房价上涨预期升温及供给下降背景下，上海、广州二手房房价仍存上涨压力，但“三稳”基调下未来房价涨幅或将收窄，同时区域分化料将延续。

本周四川发文要求加快物业服务业转型升级，后续不排除其他城市出台类似政策，物管行业发展方兴未艾。

板块投资方面，当前地产估值已降至近五年3%分位，主流房企估值、股息率均具吸引力，市场风格趋于均衡背景下配置价值凸显，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设（2020年归母净利润预计同比增44%-92%）、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益政策推动的物管板块。

⏹政策环境监测：1）四川：加快物业服务业转型升级，2030年实现千亿营收；2）2020年上海、杭州、广州土地出让收入超2500亿。

⏹市场运行监测：1）新房成交环比略降，后续以稳为主。

本周（1.10-1.16）新房成交6.0万套、二手房成交2.2万套，环比降2.1%、升19.9%；由于上年基数较低，1月新房月日均成交同比升72.0%，较12月升54.1pct。

随着房企年终冲刺完成，1月成交较12月料下台阶，但“三稳”基调下单周走势预计相对稳定。

2）改善型需求占比回升。

12月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升1.5pct至77.5%。

3）推盘节奏放缓，短期力度或将收缩。