房地产开发企业(新会计准则)

新会计准则下房地产企业收入确认的思考国际财务报告准则第15 号发布之后，“财政部关于修订印发《企业会计准则第14号—收入》的通知财会〔2017〕22号”要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。

一直以来，房地产行业的合同销售与会计收入确认时点不一致，成本计量滞后。

这使得房地产企业的会计信息严重滞后，不能作为企业在重大管理、投资、融资和税务筹划上决策的有力支撑。

而新收入准则是否对房地产企业收入的确认产生重大影响，进而对会计信息有重大影响，成为了业界最为关注的焦点。

对此我们结合碧桂园的案例对如何执行新收入准则进行研究与思考。

一、旧准则下收入确认（一）确认原则1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

（二）实务操作按照旧准则，在房地产的实务中，一般是以商品的交付为确认收入的标准，因为只有把符合标准的商品交付给客户后，才能实现商品的风险和报酬的转移。

同时具备条件有1、买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；2、房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；3、买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。

房地产作为一种特殊的商品，在我国受到法律以及销售合同的严格约束。

如《商品房销售管理办法》中就有明确规定“房屋在交付时如发现户型与约定的设计图不相同，或者验收的面积超过了约定的误差区间，或者验收的面积误差率超过了± 3% 的范围时，买方均有权要求卖方退房并退款。

《新会计准则第3号-投资性房地产》应用指南【导读】《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南由中国人才网小编为读者搜集整理。

一、投资性房地产的范围根据本准则第二条和第三条，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

(一)已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。

其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

(二)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

(三)某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的`部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

(四)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

(一)采用成本模式对投资性房地产进行后续计量在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销;存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。

新会计准则房产企业会计科目设置及分录企业所涉业务流程为：“公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值预备。

”一、新会计准则房产企业会计科目设置1、资产类：1001 库存现金，注重它是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。

1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细100201 结算户，下设明细100202 贷款专户，一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细100203 按揭保证金户，视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户，这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证实，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。

1009 其他货币资金、新准则取消了“短期投资”、“短期投资跌价准备”科目，设置了“1101交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科目，并在“交易性金融资产”科目下设置了“成本”、“公允价值变动”两个二级科目。

1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。

1131 应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。

1133 其它应收款留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。

财经纵横239浅析新会计准则对房地产企业的影响董书忱 辽宁工程技术大学摘要：近年来，随着社会经济的不断提升，推动了房地产行业在我国的高速发展，然而在房地产发展过程中面临着很大的差别，尤其是会计工作的发展相对落后，在一定程度上对房地产行业的发展产生了严重的制约作用。

因此我国需要创新健全的会计准则，通过这样可以更好的规避房地产行业在发展中存在的各种风险。

关键词：房地产行业；新会计准则；影响中图分类号：F235 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)028-0239-01引言新会计准则在我国正式实行以后对房地产企业产生了非常严重的影响，首先新会计准则促使企业要将自身运转的情况真实的体现出来，着重指出内部控制具有的有效性以及会计信息的稳定性；其次，把企业经营管理活动中心指定为企业财务工作，这样可以使房地产企业有效的躲避各种风险，辅助企业高层领导者有效的使用会计信息做出合理的决策，为企业以后的发展奠定良好的基础。

一、对税收的影响（一）对企业应交所得税产生的影响从新会计准则包含的内容来看，假如房地产企业第一次运用公允值计量的方式估算资产值的话，就会使房地产企业有效的提升自身的盈利水平，然而计提折旧不会对投资性房地产发挥应有的作用，在这种情况下就会增加企业的所得税，从而对房地产企业的资金链产生一定的损坏。

（二）对房地产产生的影响就目前来看，在征收房地产税过程中，需要按照两个标准，第一依据房地产企业资金收入的实际状况选择有效的征收标准，通常情况下征收比例为12%；第二，结合投资性房地产原来预估的价值采取合理的方式征收房地产税，一般征收比例为1.2%。

二、对房地产企业的债权人带来的各种影响从我国房地产企业方面来看，银行是其最为核心的债权人之一。

如此一来，债权人都会采取不同的手段。

通常情况下，债权人比较重视归还成本、支付利息的能力，如果企业拥有这两方面的能力，银行对企业投资房地产业务以及非货币交易业务所产生的利益就会相应的减少，同时还决定着债权人是否准许企业融资前景的筹划。

新准则下房地产企业应付职工薪酬的会计处理2006新会计准则体系在我国的上市公司（含实施新准则的其它公司）已经实施一年有余，不仅得到了国际上对中国会计商业语言的认可和赞同，而且提高了我国上市公司的会计信息质量，也为中国企业境外上市融资节省了部分上市成本。

新会计准则体系的最大特色是，取消了过去分行业的会计核算体系，给予了企业在国家财会法规、会计准则指导下自行组织会计核算的自主权。

习惯了按照行业会计制度进行会计处理的部分财务人员，也正因为这个特色，使得部分财务人员在实施新会计准则体系时，对一般的帐务处理感到迷茫、困惑甚至无所适从。

笔者拟根据新会计准则的要求，结合房地产开发企业会计核算的特点，对新会计准则下房地产企业“应付职工薪酬”的会计处理作如下探讨。

一、应付职工薪酬的定义与特点根据《企业会计准则第9号――职工薪酬》规定，职工薪酬是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。

职工薪酬不仅包括企业一定时期支付给全体职工的劳动报酬总额，也包括按照工资薪金的一定比例计算并计入成本费用的其他相关支出。

包括工资奖金津贴、职工福利费、各类社会保险费用、住房公积金、工会经费、职工教育经费、未参加社会统筹的退休人员退休金和医疗费用以及辞退福利、带薪休假等其他与薪酬相关的支出。

从上述可以看出，新准则下的职工薪酬与原会计制度的应付工资比较类似，但是又不完全一致，它具有以下的特点：1、职工薪酬的定义与国际会计准则基本一致，真正实现了趋同，改变了我国50多年的“工资核算”传统模式。

2、职工薪酬的内涵更加丰富，不仅包括了工资薪金，而且还将职工福利费、各类社会保险费用、住房公积金、工会经费、职工教育经费等纳入其中。

3、核算内容上，现在的“应付职工薪酬”会计科目比原会计制度的“应付工资”、“应付福利费”等科目的核算内容更广泛。

4、会计处理上，“应付职工薪酬”的帐务处理是一个全新的模式，与原会计制度相比是一种颠覆性的变化。

税务园地TAXATION FIELD新会计准则下房地产企业纳税筹划研究徐晓丽 山东德润税务师事务所有限公司摘要：目前，我国房地产行业的税收制度日渐完善。

在市场经济与住房需求的发展进程中，为房地产行业带来了前所未有的机遇与挑战。

在这一背景下，房地产想要获取长久、稳定的发展，需要立足于自身的实际情况，开展科学、合理的纳税筹划研究工作，在我国税法等相关法律法规的规范下，合法降低税负支出，创新产业结构与战略部署，不断提升自身的核心竞争力和综合实力，尽可能创造最大的经济效益和社会效益。

对此，本文围绕房地产企业纳税筹划工作的概念入手，分析新会计准则下房地产企业纳税筹划研究的重要性与注意事项，深入研究当前加强新会计准则下房地产企业纳税筹划的有效策略，希望能为房地产企业可持续发展提供一些建设性意见与建议，加快房地产企业纳税筹划工作的开展进程。

关键词：新会计准则；房地产企业；纳税筹划引言为深入贯彻落实企业新会计准则，国务院有关部委、有关直属机构等部门制定并印发了《企业会计准则解释第14号》，要求境内外同时上市采用国家财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的有关单位，应严格遵循相关的法律规定，客观、真实、完整、及时地反映自身实际的财务状况与经营成果，积极地做好合理的税收筹划工作，以合法降低税负支出为目标，以新会计准则内容为基础，结合自身发展的实际规划和市场需求，制定完善的纳税筹划计划，科学筹划税务支出与宏观调控，在缓解企业税负压力的基础上，有效提高企业的经济效益、社会效益以及生态效益，促使房地产企业能够在激烈的行业竞争中保持中坚力量，进而为我国国民经济迅速发展注入源源不断的生命力。

一、房地产企业纳税筹划工作的相关概述研究（一）房地产企业纳税筹划的概念、特点在房地产企业的运营过程中，纳税筹划工作是保证开展各项经济活动的重要组成部分，主要的工作内容是在国家税法制度政策的规范内，针对房地产企业还未履行的应税行为，做好提前的纳税筹划准备。

房地产企业会计新制度准则房地产企业会计新制度准则指的是财政部发布的《企业会计准则第33号——房地产销售》（以下简称新准则），该准则于2015年1月1日开始实施，适用于所有房地产开发企业和相关涉税部门的会计核算。

有关该制度准则的内容，可以从以下五个方面进行介绍，分别为实施背景、会计处理方法、期末披露信息、影响因素和建议措施。

一、实施背景新准则的实施是为了解决旧制度下房地产销售的会计处理问题，如折扣、收益确认和成本核算等问题。

旧制度主要关注房地产的成本，无法较好地反映出销售过程中的实际收益和成本。

因此，新准则在之前的老准则基础上进行修订，重点关注房地产的销售收入和成本核算，以更加准确地反映出房地产销售的实际情况。

二、会计处理方法根据新准则，房地产企业在销售商品房时，应当采用收入确认的实质性条件，即：在不存在不确定性或较低不确定性的情况下，确认与现金收入相应的收入，如下：1.已经发生商品房销售合同, 并已获得了已售商品房买家的确认,并且按规定足额支付了首期按揭款的,应该确认已经发生的销售收入;2.已经移交给买家并按照合同约定结算文书的商品房的,应该确认已经发生的销售收入;3.保留物业管理权的销售，应该按照建筑面积所对应租赁服务价值的模式，分期确认销售收入;4.尚未发生物业交付的销售，不能确认收入。

三、期末披露信息新准则要求房地产企业在财务资料中必须有专门的销售房地产的科目，并且应当对销售情况进行详细披露，同时需要对销售对收入贡献度较高的合同进行披露。

四、影响因素新准则的实施将会对房地产企业的财务和经济活动产生重大影响。

一方面，由于新准则的要求更加严格，如果房地产企业不能完全符合要求，可能会受到行政罚款、税收处罚等严重后果。

另一方面，随着新准则的实施，房地产企业的财务状况和绩效表现将会更加透明，增加监管部门对房地产企业的监控和约束。

五、建议措施对于房地产企业来说，建议采用合理的差异化销售策略来规避销售风险。

房地产开发企业实施新准则会计处理探讨作者：悄金林来源：《财会通讯》2008年第04期房地产开发企业的产品是商品房，鉴于其高价值性和高风险性及投资密集型的特点，商品房销售多采用预售和分期付款销售方式。

《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可，作为房地产开发企业收入的确认标准，该规定宜于实际工作中的操作，但并没有反映销售的实质，在理论上显得不够完善；而《企业会计准则14号——收入》以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上有其合理性，但要求会计人员具有较强的专业判断能力。

笔者认为，在会计实务中房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准：法律标准和专业标准。

第一，法律标准。

法律标准是指我国的相关法律规定中商品房销售必须符合的条件。

例如，房屋产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易；对于以出让方式取得土地使用权的，未按出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或者未按照出让合同规定进行投资开发(属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额25％以上)的，以及权属有争议的，未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。

凡不符合上述标准的，即使房地产已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为销售收入予以确认。

第二，专业标准。

专业标准是指《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计制度》中关于销售收入的确认标准。

新《企业会计准则第14号——收入》第4条规定了销售收入确认的5个条件，以期房预售为例作具体说明：(1)商品房交付是“主要风险和报酬转移给买方”的重要标志，也是实质重于形式原则判断的实质内容。

根据有关规定，开发商应承担以下责任：开发商已书面通知购房人办理交付手续，如已发放人住通知书；开发商提供了《商品房面积实测技术报告书》、《建筑竣工验收备案表》；开发商提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；经购房人验收合格后，双方签署了房屋交接单，交接钥匙。