《房地产评估》试卷A及其参考材料规范标准答案

一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。

A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。

（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。

因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。

A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。

估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。

在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。

华中师范大学成人本科 学年第二学期《房地产评估》试卷（A 卷）考试时间：90分钟 闭卷 任课老师：班级：学号：姓名：成绩:、单项选择题（每小题1分，共20分）F 列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（A 、土地总价B 、土地单价C 、楼面地价D 商品房价格对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（房屋重置价格X 成新度假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 10、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的易，买方付给卖方2325元/怦，应缴纳的税费均由买方负担， 则该宗房地产的正常成交价格为 （）1、 2、 A 、 般物价指数 B 建筑材料价格指数 C 、房地产价格指数 D 定额调整系数3、 基本完好房的成新度一般为（A 、七成新B 、六到七成新C 七到八成新D 、 八到十成新4、 其他条件相同，期房价格一般（现房价格。

5、 6、 A 、咼于B 、低于C 等于D 、 不可比土地价格=（房地净收益-）/ 土地资本化率。

（ A 、土地净收益 C 、房地费用B 、建筑物价格x 建筑物资本化率 D 建筑物净收益从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（A 、越咼B 、越低C 、不变D 越可靠7、 用成本法估价时，房屋现值等于（A 、 房屋重置价格-年折旧额X 尚可使用年限B 、房屋重置价格-年折旧额X 耐用年限 D 、 房屋重置价格-年折旧额A 、毛地的拆迁安置补偿费B 、已投入的费用C 、投资利息D 销售税费9、 一宗房地产交易能够达成的充分条件是（A 、 买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B 、 买房愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格D 、 买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（A 、抵押B 、买卖C 、租赁15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达 500万元，则该房地产的价格为（ ）D 1500万元至2000万元之间16、 对建筑物与土地的组合来讲， 假设有两块位置相当，面积相等的土地， 其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会 大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于 _______ 原理造成。

2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识过关检测试卷A卷附答案单选题（共40题）1、王某已有一套住房，2006 年又接受赠与一套价值为100 万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5 万元。

2012 年7 月1 日，王某将该住房以125 万元转让，应缴纳个人所得税（）万元。

A.0B.4C.24D.25【答案】 C2、下列金融工具中，属于长期直接金融工具的是（）。

A.股票B.保险单C.商业票据D.大额可转让存单【答案】 A3、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。

A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承【答案】 D4、以下各项中，不属于国有土地范围的是（）。

A.城市市区的土地B.农村被国家没收的土地C.国家依法征收的土地D.城市郊区中的土地【答案】 D5、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的( )存款利率计息。

A.活期B.3个月整存整取C.6个月整存整取D.1年整存整取【答案】 A6、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的()市县人民政府组织实施。

A.市、县人民政府土地行政主管部门B.市、县人民政府C.省级人民政府土地行政主管部门D.省级人民政府【答案】 B7、公有住房出售中，购房者按购房款( )的比例向售房单位缴交维修资金。

A.1%B.2%C.3%D.4%【答案】 B8、以下不属于城市总体规划主要内容的有（）。

A.综合交通体系B.用地布局C.建筑密度D.功能分区【答案】 C9、下列房屋部位中，不计算建筑面积的是( )。

A.房屋的天面B.与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊C.有围护结构的门廊D.不封闭有项盖的永久性架空走廊【答案】 A10、企业房屋保险价值应依据出险房屋建筑的（）确定。

A.账面原值B.账面净值C.重置价值D.账面原值加成数【答案】 C11、某房地产估价机构，暂时不可从事公司上市、企业清算两项房地产估价业务。

其欲提升等级，则要求其已具备（）名以上专职注册房地产估价师。

2007—2008学年《房地产评估》试卷A答案一、名词解释1、房地产：是指土地及其地上永久性建筑物衍生的权力和义务关系的总和。

2、估价时点：是指估价结果对应的时期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用年、月、日表示。

3、市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

4、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准5、房地产估价：是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。

二、单项选择题1.D2.A3.C4.C5.D6.A7.B8.C9.D 10.B 11.C 12.B 13.C 14.D 15.C 16.C 17.C 18.A 19.B 20.B二.多选题：1.A.B.D2. A.B.C3. A.C.D4.A.B.C.D5.A.C6. A.B.C.D7. A.B.C8. A.B9.A.B.C.D 10.A.B.C.D四、判断题1.×2.×3.×4.√5.×6.√7.√8.√9.×10.√五、简答题1、土地利用的限制可归纳为那些？答：（1）土地权力的设立和行使的限制（2）房地产相邻关系的限制（3）土地使用管制2、房地产的物理特性答：（1）位置的不可移动性不可移动性（2）使用的长期性（3）用途的多样性（4）数量的有限性3. 房地产价格的形成基础有那些？答：（1）房地产本身具有效用性（2）房地产的相对稀缺性（3）房地产存在有效需求六、计算题1、搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积为300平方米，成交总价为120万元人民币，分三期付款，首期为20万元人民币，第二期于一年后付50万元人民币，余款50万元人民币于2年后付清。

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷A卷附答案单选题（共60题）1、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。

A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】 C2、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。

假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。

（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07D.31.07【答案】 D3、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案】 D4、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。

A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 D5、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。

B.下降C.不变D.无法确定【答案】 A6、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 A7、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。

销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。

A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 C8、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。

A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】 C9、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（）×临街宽度。

房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是（）。

A. 替代原理B. 收益还原法C. 成本法D. 剩余法答案：A2. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德规范？（）。

A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润最大化D. 遵守法律法规答案：C3. 房地产估价报告中，估价对象的描述不包括以下哪项内容？（）。

A. 地理位置B. 权属状况C. 估价师的个人评价D. 利用现状答案：C4. 在房地产估价中，收益还原法适用于（）。

A. 无收益的房地产B. 有收益的房地产C. 未完工的房地产D. 已抵押的房地产答案：B5. 房地产估价师在进行估价时，不需要考虑的因素是（）。

A. 市场需求B. 房地产的物理状况C. 房地产的法律状况D. 估价师的个人偏好答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价的基本原则包括（）。

A. 合法原则B. 客观原则C. 独立原则D. 公平原则答案：ABCD2. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？（）。

A. 地理位置B. 房屋结构C. 估价师的经验D. 市场供求关系答案：ABD3. 房地产估价报告应包含的基本内容有（）。

A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价师的个人评价答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以主观臆断。

（）答案：错误2. 房地产估价报告中，估价对象的描述应尽可能详细。

（）答案：正确3. 房地产估价的目的是为房地产交易提供参考价格。

（）答案：正确4. 房地产估价师可以对估价结果进行隐瞒。

（）答案：错误5. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（）答案：正确四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的包括但不限于：为房地产交易提供参考价格、为房地产抵押提供价值依据、为房地产税收提供计税依据、为房地产投资决策提供参考。

房地产估价试题及答案### 房地产估价试题及答案#### 一、选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪项？- A. 合法性原则- B. 客观性原则- C. 市场性原则- D. 随意性原则答案：D2. 房地产估价中，下列哪项不是估价方法？- A. 比较法- B. 成本法- C. 收益法- D. 折旧法答案：D3. 以下哪个因素不属于影响房地产价值的主要因素？ - A. 地理位置- B. 周边环境- C. 房屋面积- D. 业主喜好答案：D4. 房地产估价报告中不包含以下哪部分内容？- A. 估价目的- B. 估价对象描述- C. 估价方法选择- D. 估价结果的法律效力答案：D5. 以下哪项不是房地产估价的程序？- A. 估价准备- B. 估价对象分析- C. 估价方法确定- D. 估价结果发布答案：D#### 二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价结果具有法律效力。

（）答案：×2. 房地产估价中，比较法是最基本的估价方法之一。

（）答案：√3. 房地产估价的客观性原则要求估价人员必须完全依据市场情况进行估价。

（）答案：√4. 房地产估价中，收益法适用于所有类型的房地产。

（）答案：×5. 房地产估价报告不需要对估价对象进行详细描述。

（）答案：×#### 三、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的。

房地产估价的目的主要是为了确定房地产的市场价值，为房地产交易、抵押、征税、保险、投资决策等提供依据。

2. 列举并简述房地产估价的三种基本方法。

- 比较法：通过比较类似房地产的交易价格来估算估价对象的价值。

- 成本法：基于估价对象的重置成本减去折旧来估算其价值。

- 收益法：根据估价对象的预期收益来估算其价值。

3. 房地产估价报告应包含哪些主要内容？房地产估价报告应包含估价目的、估价对象的详细描述、估价方法的选择与应用、估价结果及其分析等。

《房地产评估》试卷A及参考答案华中师范大学成人本科学年第二学期《房地产评估》试卷（A 卷）考试时间：90分钟闭卷任课老师：班级：学号：姓名：成绩:、单项选择题（每小题1分，共20分）F 列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（A 、土地总价B 、土地单价C 、楼面地价D 商品房价格对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（房屋重置价格X 成新度假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格10、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的易，买方付给卖方2325元/怦，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）1、 2、 A 、般物价指数 B 建筑材料价格指数 C 、房地产价格指数 D 定额调整系数3、基本完好房的成新度一般为（A 、七成新B 、六到七成新C 七到八成新D 、八到十成新4、其他条件相同，期房价格一般（现房价格。

5、 6、 A 、咼于B 、低于C 等于D 、不可比土地价格=（房地净收益-）/ 土地资本化率。

（ A 、土地净收益 C 、房地费用B 、建筑物价格x 建筑物资本化率 D 建筑物净收益从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（A 、越咼B 、越低C 、不变D 越可靠7、用成本法估价时，房屋现值等于（A 、房屋重置价格-年折旧额X 尚可使用年限B 、房屋重置价格-年折旧额X 耐用年限 D 、房屋重置价格-年折旧额A 、毛地的拆迁安置补偿费B 、已投入的费用C 、投资利息D 销售税费9、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（A 、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B 、买房愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格D 、买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（A 、抵押B 、买卖C 、租赁15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达 500万元，则该房地产的价格为（）D 1500万元至2000万元之间16、对建筑物与土地的组合来讲，假设有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于 _______ 原理造成。

2022-2023年房地产估价师之房地产案例与分析综合检测试卷A卷含答案单选题（共60题）1、结构化分析方法（SA）的主要思想是（）。

A.自顶向下、逐步分解B.自顶向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】 A2、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。

A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B3、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。

A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍D.本着谨慎原则，应优选比较法【答案】 A4、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。

A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】 D5、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。

A.O(n2）B.O（n）C.O（log n）D.O（n log n）【答案】 C6、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。

2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。

房地产估价试题答案（仅供参考）一、第一题试题答案：A 第2题试题答案：C 第3题试题答案：C 第4题试题答案：C 第5题试题答案：B 第6题试题答案：D 第7题试题答案：D 第8题试题答案：C 第9题试题答案：B 第10题试题答案：D 第11题试题答案：B 第12题试题答案：B 第13题试题答案：B 第14题试题答案：A 第15题试题答案：C二第16题试题答案：ABDE 第17题试题答案：CDE 第18题试题答案：ACE 第19题试题答案：ABC 第20题试题答案：CD 第21题试题答案：ACD 第22题试题答案：ACE 第23题试题答案：ABCD 第24题试题答案：BCD 第25题试题答案：ABC三、第26题错误第27题正确第28题错误第29题正确第30题正确第31题正确第32题错误第33题正确第34题错误第35题错误四、第36题试题答案：1 试题解析：解： (1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为： V＝A/Y(2)计算客房与餐饮年总收益：1)客房年总收益＝(400×200＋100×350)×365×(1-25%)＝3148.13(万元)2)餐饮年总收益＝3148.13×30%＝944.44(万元)(3)计算客房与餐饮年总费用：1)客房年总费用＝3148.13×35%＝1101.85(万元)2)餐饮年总费用＝944.44×55%＝519.44(万元)(4)计算年净收益＝3148.13＋944.44-1101.85-519.44＋200 ＝2671.28(万元)(5)由所给资料计算报酬率：可比房地产的报酬率：A＝3000/25200＝11.9%B＝3500/29400＝11.9%C＝2800/23800＝11.76%D＝2000/16600＝12.05%以其平均数作为估价对象的报酬率：(11.9%＋11.9%＋11.76%＋12.05%)/4＝11.9%(6)从公式求得该宾馆价格为：V＝A/Y＝2671.28/11.9%＝22447.73(万元)第37题试题答案：1 试题解析：解： (1)设该在建工程的正常购买总价为V。