上海市房地产报批流程文件(可用版)

报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。

各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。

审核资料：附：《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：[返回]5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地使用权出让合同经办部门：项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同经办部门：项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节：1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。

房地产开发项目申报流程图一、立项阶段1.项目立项申请–填写并提交《项目建议书》；–国有土地使用权能否满足项目需要和政府规划；2.项目初步评估–评估项目的可行性、经济效益、社会效益等情况；–制定项目建设方案；3.项目立项报告–根据项目初步评估制定《项目建议书》和《项目建设方案》；–向上级报送项目初次立项报告，等待审核。

二、前期准备阶段1.土地审批–一般由开发企业完成；–根据项目建议书和权益人签订《意向协议》；–申请用地报批；2.规划审批–申请规划许可证；–确认开发用地环境、条件等；3.环评审批–根据国家环保法规要求，完成环境影响报告书审批；–完成环境总体评估、环境影响评价和环保改建计划；4.用途审批–根据初次立项报告所要求的用途，及时向有关部门申请；5.规划及建设方案审批–开发企业以表格形式向城市主管部门申报，等待审批。

三、建设阶段1.工程施工准备–开发企业组织施工组织设计与施工图设计；–完成用工、物资采购、设备购置等准备工作；2.工程监理验收–招标及签订监理合同；–由监理单位实施定期监理，监管工程质量；3.工程验收–工程竣工后，开发企业向有关部门提出“工程竣工验收申请书”；–等待有关部门派出专业技术人员进行验收；4.取得房屋所有权证–交纳完整的房款及杂费等款项后，向不动产登记机关申请领取《不动产权证》。

四、交付阶段1.房屋交付–开发企业按照签订的合同规定及时将房屋交付给购房人；–购房人领到房屋后，需向开发企业交付房屋款项。

2.最终清算–开发企业最终结算所有费用，向购房人提供发票或收据等证明；–协助购房人办理抵押、入住等程序。

以上是房地产开发项目申报流程图的具体内容，根据实际情况，还需要根据不同地区、不同政策的不同具体细节进行调整。

上海房地产项目开发流程1上海作为我国的经济中心，不断涌现出大量的房地产开发项目。

这些项目不仅为城市的发展做出了重要的贡献，同时也带来了极为可观的经济效益。

在房地产开发过程中，开发商需要经历一系列的流程，从土地选址到项目设计、建设、营销等，这些流程需要遵循一定的规范和流程，才能确保项目的高效、顺利完成。

本文将围绕上海房地产开发项目的流程展开讨论。

第一步：土地选址房地产项目开发的第一步是找到适合的土地。

在上海，土地的供应主要通过政府公开拍卖、协议出让以及城中村改造等方式。

开发商需要根据自身需求选择合适的土地。

在选择土地时，需要考虑土地的位置、交通、环境、建筑密度等因素。

在进行土地选址前，开发商需要了解当地的土地利用政策，以确保项目的合法性。

第二步：项目规划选好土地后，开发商需要进行项目规划，确定项目的功能、建筑面积、楼栋数量、楼层数等。

在进行项目规划时，需要考虑周边环境、市场需求以及当地政策。

项目规划需要遵循国家、地方相关的规定和标准，确保项目规划合法、合理。

第三步：招标设计招标设计是房地产项目建设的重要环节。

开发商需要根据项目规划要求，进行设计招标，并选取合适的设计单位。

设计单位需要根据开发商的要求进行设计，包括方案设计、施工图设计等。

在进行招标设计时，需要考虑设计单位的资质、能力等，以确保设计方案的合理性和施工的有效性。

第四步：审批程序房地产项目建设需要经过一系列审批程序，确保项目的规划合法、环保条件符合要求、安全等级符合标准等。

在审批过程中，需要提供相关的规划、设计、环评等文件，以便相关部门对项目进行评估和批准。

审批程序需要严格遵循国家和地方政策和规定，确保项目的合法性。

第五步：竣工验收房地产项目竣工后，需要进行竣工验收，确保项目有关规定的标准和要求得到满足。

在验收过程中，各相关部门会对项目进行评估和检查，包括房屋质量、环保条件、消防安全等方面。

验收合格后，项目方可以正式销售推广。

第六步：营销和销售房地产开发项目营销和销售环节是整个项目流程中最重要的一环。

（一）概述一、涉及职能部门：包括有市（区）规划局、市建委（区建设局）、市（区）房产局、市（区）环保局、市（区）消防局、市发改委（区发改局）、市（区）卫生局、人防办、地名办、市水务集团、市供电局、各热力公司等政府职能部门。

二、根据主要涉及的政府部门划分，报建体系划分为三大类：（一）规划建设工程类：主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目选址、申请规划设计要点、规划总平面图及办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。

规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：总包及监理中标通知书和备案合同、交纳农民工保证金、安措费、社保费、资金证明、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。

同时办理商品房预售等手续建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。

最后办理商品房的确权。

（二）用地类：主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地规划许可证》及《国有土地使用证》等有关证照。

（三）配套类：主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名的申报，公建配套用房的移交等。

（三）房地产开发主要节点流程图（四）报批流程详解(1) 发改委前期函 (5)(2) 建设用地规划许可证 (5)(3) 国有土地使用权出让合同 (6)(4) 国有土地使用证 (6)(5) 规划设计方案审定通知单 (7)(6) 建筑立面、环境景观设计方案审批 (8)(7) 建筑扩初设计审定通知单 (8)(8) 地震安全性评价 (9)(9) 环境影响评价 (9)(10) 建设项目核准 (10)(11) 净空管理审批 (11)(12) 建设工程消防设计审查意见书 (11)(13) 人防立项审批 (12)(14) 建筑设计卫生审查 (12)(15) 建设工程规划许可证 (13)(16) 建筑工程施工许可证 (13)(17) 建筑楼门牌编号审批 (14)(18) 商品房面积预测 (14)(19) 商品房预售许可证 (15)。

【工程报建报批手续办理全流程】一、征（使）用地程序和收费标准1．征（使）用农村集体所有土地程序：（1）在被征（使）用土地所在地的村发布征（使）用地公告；（2）市规划国土局、镇规划建设办公室会同被征（使）用地的村委会、股份社做好征（使）用地补偿的调查、登记和核实工作；（3）市规划国土局、镇规划建设办公室根据调查登记核实的结果和规定的征（使）用地补偿标准，会同村委会、股份社和有关单位，拟订征地（使）用补偿安置方案，并在被征（使）用土地所在村予以公告，听取意见；（4）市规划国土局将已公告和听取意见的征（使）用地补偿安置方案报市人民政府批准实施；（5）市规划国土局或委托镇规划建设办公室与被征（使）用地的村委会或股份社签订征（使）用地补偿安置协议书，并按协议书规定兑现征（使）用地补偿费，交付土地。

2．农用地转用或征用经批准后，用地按下列项目和标准缴费：（1）新增建设用地土地有偿使用费：28元/平方米；（2）耕地开垦费：一般耕地20元/平方米（现时有用地指标的已减至15元/平方米，购买易地开垦指标的要缴45.8元/平方米），一级基本农田40元/平方米，二级基本农田35元/平方米；（3）耕地占用税：8元/平方米（集约工业区范围4.1元/平方米）；（4）公路控制线两侧纵深，一级公路为500米、二级公路为400米、三级公路为300米范围内的公路建设附加费：30元/平方米；（5）征地管理费：按征地补偿费总额的2.1%计收；（6）建设用地审批公告费：12000元/宗；（7）减免被征土地农业税费，按征地补偿费总额的3.3%计收，由被征地单位负责缴交。

（8）位于集约工业区内的建设用地在办理用地手续后，按顺府办发[2002]33号文件二、农村村民申请建房条件和程序1．农村村民申请建住宅用地条件：（1）年满18周岁以上，履行兵役义务，没有违反计划生育政策；（2）没有安排过住房用地的无屋村民，或村民需分户建房，但原用地面积较小，不能分户建设的；（3）没有住宅空置、出租、出售或者改为经营场所的；（4）村民建住宅用地严格执行一户一宅和每户建筑占地面积不超80平方米的标准的规定；2．农村村民申请建住宅用地程序如下：（1）申请人应向所在村提出用地预申请；（2）村委会根据村民的申请，按照上报审批确认后的村民宅基地固化名单，把符合条件的名单在村内张榜公布1个月，确认无异议后统计好村民建房用地计划安排，并将名单上报镇规划建设办公室；（3）镇规划建设办审定各村村民建房用地计划安排，根据宅基地固化备案名单确认符合建房用地条件的名单；（4）符合用地条件的申请人正式向镇规划建设办公室提出建住宅用地申请；（5）镇规划建设办公室在已批准的农用地转用地块内依据已批准的村民住宅留用地小区建设规划安排用地，并审查发放《建设用地批准书》。

上海市人民政府批转市房地局关于《上海市房地产登记条例》实施意见的通知制定机关公布日期1996.02.16施行日期1996.02.16文号沪府[1996]11号主题类别房地产市场监管效力等级地方规范性文件时效性现行有效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市人民政府批转市房地局关于《上海市房地产登记条例》实施意见的通知（沪府［1996］11号一九九六年二月十六日）各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：市人民政府同意市房地局《关于〈上海市房地产登记条例〉的实施意见》，现转发给你们，请按照执行。

关于《上海市房地产登记条例》的实施意见《上海市房地产登记条例》以下简称《条例》已经上海市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，将于1996年3月1日起施行。

为加强房地产权属管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，根据《条例》的有关规定，提出如下实施意见：一、登记机构设置（一）区、县房地产登记机构按照政府决策性职能同执行性职能分开的原则设置。

对已实行房屋、土地管理机构合并的区、县，由区、县房地局作为本区、县房地产登记的主管部门，主要承担政府对房地产登记的协调、监督和管理职能。

同时，可建立事业单位性质的房地产登记机构，受政府及其行政部门的委托承担各区、县房地产登记发证的具体事务性工作。

（二）房屋、土地管理体制尚未改革的区、县，可由区、县政府先组织设立临时过渡性登记机构，认真搞好本辖区内的房地产登记工作。

在设置过渡性登记机构时，应充分考虑与今后房屋、土地合一的管理体制相衔接。

（三）各区、县房地产登记机构的人员编制，由各区、县政府确定。

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。