下载文档原格式
长沙房地产市场2023风险评估一、整体市场（一）供求关系1、供应量——相比23年将大幅缩水，市场存量仍然巨大房地产投资开发周期依开发规模而定，一般中小型规模开发周期在2年之内，从获得施工许可证到预售上市一般需要六个月时间。
本次预测未来期间供应量以上六个月新动工面积为基数进行分析记录。
根据官方公布数据，23年商品住宅新动工建筑面积达1138万平方米，23年上六个月商品住宅新动工595万平方米；结合下六个月全市土地旳动工状况以及目前开发商对市场形势旳判断，估计23年下六个月商品住宅新动工面积为250万，23年上六个月为200万平方米；23年初至23年上六个月，估计合计新动工面积达2183万平方米；23年下六个月长沙全市纯商品住宅已供应面积为383.23万平方米，23年估计在940万平方米左右；23年起至23年上六个月尚有新动工建筑面积860余万平方米，考虑到部分项目六个月内无法实现上市，估计23年整年供应面积将达700万平方米。
图1- 1 长沙商品住宅市场23年季度供应量走势图数据来源：CRIC中国房地产决策征询系统23年楼市步入严冬已成公认事实，23年将继续处在楼市周期旳低谷。
预测23年供应量将展现低开高走，整体处在较低位运行旳局面。
第一季度：峰回路转，供应量锐减由于23年第四季度供应量集中“井喷”，市场去化缓慢，导致楼市存量大幅囤积，销售压力剧增。
同步，入冬以来，新动工项目工程建设进度放慢，从而导致本季度新增供应量锐减。
第二季度：顺势回升，变化不大春节长假过后，停建工程纷纷续建，加紧工程进度。
部分23年下六个月到达预售条件因楼市低迷而观望旳项目将在此阶段择时开盘，加之进入夏季以来，销售形势相对趋好，第二季度供应量将有所增长。
第三季度、第四季度：振荡中调整，难以恢复到年前峰值从23年土地市场来看，23年土地出让成交一度低迷，市场土地储备多为23年旺市期间囤积旳土地。
23年商品住宅供应量以之前土地开发为支撑。
工程项目风险评估报告项目背景本次工程项目是一个房地产开发项目，涉及建设多幢住宅楼和商业综合体。
总投资额达到 5 亿人民币，占地面积 10 万平方米，计划工期为三年。
风险评估市场风险由于当前的房地产市场存在较为严重的波动，担保公司存在被迫变现的可能性。
同时，随着COVID-19 疫情的影响，市场供需关系将发生变化，对项目销售造成影响。
这将被列为风险的重要来源。
法律风险当地法规规定，购房者不能直接与施工队伍签订施工合同，只能与开发商签订买房合同，并由开发商负责施工。
然而，开发商涉嫌以低于市场价格的价格出售房屋，并从中获利。
这一做法违反了当地法规，可能会被政府部门調查和处罚。
施工风险工程项目涉及的建筑面积较大，在建筑施工期间可能会发生严重的事故，如坍塌、水灾、火灾等。
在安全风险高的活动期间，需增加安全检查的频次，并建立计划以便应对紧急情况。
财务风险该项目涉及大量资金，尤其是前期的建设资金。
如果投资方在资金储备和投入流程控制方面出现问题，继续执行项目的可能性将受到影响。
在得到投资方的支持后，项目开发方应尽量减少开支和税务审核压力以避免财务风险。
管理风险风险事件的处理需要及时跟进和准确执行的干预措施以防止其产生更严重的后果。
此外，文件和记录的管理也是重要的一环。
项目应有一份完整的准备计划以应对风险事件，以便在必要时采取行动，并尽快解决事故。
结论总之，在开发项目中，各种风险都会存在，需要对其进行有效的管理和控制。
只有对风险的评估和准确的掌握，才能使项目得以有效执行和成功实现。
房地产开发项目风险评估报告一、前言房地产开发项目风险评估是对项目进行全面、系统的风险分析和评估，旨在帮助投资者和开发商更好地了解项目的风险状况，从而做出明智的决策。
本报告将对该房地产开发项目进行风险评估，并提供相关建议和措施。
二、项目概况（在此部分，对房地产开发项目进行简要介绍，包括项目的地理位置、规模、土地情况、开发商背景等，以便全面了解项目的背景信息。
）三、市场风险评估1. 宏观经济因素（在此部分，对国家宏观经济状况、金融政策、利率等因素进行分析，确定其对房地产市场的影响，以及如何应对可能的变动。
）2. 市场供求关系（在此部分，对当前房地产市场供求关系进行分析，了解市场调控政策对项目销售的影响，以及竞争对手的项目情况，从而评估该项目的市场竞争力。
）四、法律、政策风险评估1. 土地使用权证状况（在此部分，对该项目土地使用权证的合法性和稳定性进行评估，以确保项目在法律层面上的合规性。
）2. 政策风险（在此部分，对相关房地产政策进行评估，了解政策变动可能对项目带来的风险和机遇，从而制定相应的应对策略。
）五、投资风险评估1. 投资回报率分析（在此部分，对项目的投资回报率进行详细计算和分析，包括预期销售收入、成本费用、融资成本等，以评估项目的投资回报潜力。
）2. 融资风险评估（在此部分，对项目的融资风险进行评估，包括融资渠道、融资成本、融资周期等，以确定项目的融资可行性和风险程度。
）六、工程施工风险评估1. 工程质量控制（在此部分，对项目的工程质量控制措施进行评估，包括施工单位的资质、工程施工标准、工程监理等，以确保项目在建设过程中能够达到预期的质量要求。
）2. 工期控制风险（在此部分，对项目的工期控制风险进行评估，包括工程计划的合理性、施工进度的监控、人力资源的合理配置等，以确保项目能够按时交付。
）七、风险应对策略（在此部分，根据项目风险评估结果，提出相应的风险应对策略和措施，包括市场调整策略、法律合规措施、项目管理与控制策略等，以规避或降低项目风险。
房地产开发项目的风险评估房地产开发项目是一种高风险的投资活动，可能涉及到资金、市场、法律等多方面的风险。
因此，在进行房地产开发项目前，进行全面的风险评估是至关重要的。
本文将就房地产开发项目的风险评估进行探讨。
一、市场风险评估市场风险评估是房地产开发项目风险评估的重要组成部分。
首先，需考虑供求关系，评估项目所在地区的市场需求情况。
其次，需了解竞争对手的情况，预估市场潜力。
最后，需对政府政策进行分析，衡量政策对项目产生的影响。
二、资金风险评估资金风险评估是另一个不可忽视的方面。
进行资金风险评估时，首先需要了解项目所需的投资额，以及资金来源。
此外，需对项目的资金回报率进行预估，评估项目是否具备足够的盈利能力。
此外，还需考虑到利率、汇率等因素对资金风险的影响。
三、法律风险评估法律风险评估是确保房地产开发项目合法性和稳定性的重要环节。
在法律风险评估中需要关注土地所有权、土地使用权、规划许可等方面的法律问题。
此外，也需关注当地法律法规变化对项目的影响，以及可能涉及到的合同纠纷、产权争议等风险。
四、技术风险评估技术风险评估是房地产开发项目中的一个关键环节。
在技术风险评估中，需对项目所需的建筑技术、施工工艺、设备设施等方面进行评估。
此外，需关注施工期间可能出现的安全事故、质量问题等风险，并制定相应的应急预案。
五、政治风险评估政治风险评估是房地产开发项目中一个不可忽视的方面。
政治风险涉及到政府政策、宏观经济环境、法律法规等多个因素。
在进行政治风险评估时，需对政府态度、政策稳定性、社会环境等进行评估，以预测可能对项目产生的政治风险。
六、环境风险评估环境风险评估是房地产开发项目中的一个重要内容。
在进行环境风险评估时，需关注项目所处地区的自然环境、生态保护等因素。
此外，还需评估项目可能对环境带来的污染、破坏等影响，以及相关的环境保护法规。
综上所述，房地产开发项目的风险评估涉及到市场风险、资金风险、法律风险、技术风险、政治风险和环境风险等多个方面。
项目投资风险评估报告项目投资风险评估报告一、项目背景该项目是一项涉及房地产开发的投资项目，总投资金额为1亿元。
项目计划在地理位置优越的城市中心区域建造一座商务写字楼。
投资者希望通过该项目获得稳定的回报。
二、投资风险评估1. 市场需求风险该项目的成功与否取决于市场需求的稳定性。
如果租赁需求下降，可能导致楼宇的出租率降低，进而影响项目的回报。
因此，投资者需要对目标市场的需求进行详细调研和评估，以尽量减少市场需求风险。
2. 法律风险在进行房地产开发过程中，可能会遇到各种法律问题，例如土地所有权争议、市政规划变动等。
这些法律风险可能导致项目延迟或遭受损失。
投资者需要与专业法律顾问合作，确保项目的合法性和合规性。
3. 资金风险该项目需要大量资金用于土地购买、建设和运营。
资金不足或者不稳定可能导致项目无法按时完成或推进。
投资者需要进行充分的资金筹集工作，并与银行或其他金融机构建立稳定的融资渠道，以减轻资金风险。
4. 建设风险房地产开发项目涉及大量的建设工程，可能会面临施工质量、工期延误等问题。
投资者需要选择优秀的建筑承包商，并对其进行监督和管理，以确保建设能按时按质完成。
5. 经营风险一旦项目建设完成，投资者需要积极运营和管理写字楼的日常事务，包括租赁、维护、运营等。
如果租户流失较多、租金收入不稳定等问题发生，可能会对项目的回报带来负面影响。
投资者需要制定完善的经营策略，并与专业物业管理公司合作，提高维护和管理水平。
6. 政策风险政府政策的变动可能会对房地产市场产生重大影响，包括土地供应、房地产市场调控等。
投资者需要密切关注政策变化，并及时做出调整，以应对可能带来的风险。
三、风险应对策略1. 多方调研：投资者应进行市场调研，了解目标市场的需求和变化趋势，从而评估项目的可行性。
2. 合法合规：投资者需与专业法律顾问合作，确保项目在法律法规范围内进行，并避免法律风险。
3. 资金充足：投资者需要进行充分的资金筹集工作，建立稳定的融资渠道，以充足资金支持项目的顺利进行。
房地产项目风险评估报告一、项目概述本报告主要对XXX房地产项目进行风险评估，以期为投资者提供详尽的风险预警和决策支持。
XXX房地产项目位于城市中心，占地面积约XXX万平方米，由XXX开发商开发，计划建设住宅、商业和公共设施等。
二、风险评估指标本报告将综合考虑市场风险、政策风险、资金风险和工程风险等多个方面的指标，对XXX房地产项目进行风险评估。
1. 市场风险评估基于目前市场环境和趋势，预测潜在市场需求和销售前景。
根据调研结果，本项目所处区域属于繁华地段，人口密度高，周边设施齐备，市场前景良好。
然而，需注意的是该区域已有多个竞争性房地产项目，并且未来市场供需关系和政策影响可能带来潜在风险。
2. 政策风险评估考虑相关政策对房地产市场的影响，包括土地政策、规划政策和财政政策等。
目前，国家政府政策对于房地产市场存在一定支持力度，包括鼓励住房供应、调控市场稳定等政策举措。
然而，政策的变化性和不确定性仍然存在，可能对本项目的开发和销售带来一定风险。
3. 资金风险评估综合考虑项目的投资规模、涉及的资金来源、融资成本等因素，评估项目的资金风险。
XXX房地产项目涉及的资金规模庞大，需要依靠多方面的资金来源，如自有资金、银行贷款等，其中的融资成本和利率波动风险需要引起关注。
4. 工程风险评估考虑项目的设计、施工、质量控制等方面的风险。
本项目采用专业设计团队，工程施工质量有一定保障，但需要密切关注施工进度、材料供应等问题。
三、风险应对措施基于以上的风险评估，本报告提出以下风险应对措施，以减少风险带来的不利影响：1. 市场风险应对措施通过加大销售推广力度，提高项目的知名度和吸引力，增加竞争优势。
同时，及时关注市场变化，灵活调整销售策略，确保项目的市场需求和销售前景。
2. 政策风险应对措施建立政策研究团队，密切关注相关政策的变化，制定应对策略。
同时，加强与政府部门的沟通与合作，确保项目开发符合政策要求。
3. 资金风险应对措施建立健全的资金管理体系，严格控制成本，减少资金风险。
房地产开发项目的社会稳定风险评估在现代社会中，房地产开发项目对于经济的发展和城市的建设起着至关重要的作用。
然而，随着社会的不断变化，房地产开发项目也面临着一系列的社会稳定风险。
本文将针对这些风险进行评估，并提供相应的解决方案，以确保房地产开发项目的社会稳定性。
I. 社会稳定风险的定义1. 风险概述房地产开发项目的社会稳定风险是指由于项目建设过程中可能引发的社会问题和社会不稳定因素，对社会秩序和公共安全产生潜在威胁的情况。
这些风险包括但不限于土地纠纷、群体性事件、居民异议、社会矛盾等。
2. 社会稳定风险的影响因素社会稳定风险的产生与多种因素有关，包括政策与法律、社会文化、经济发展水平、社会公众参与程度等。
这些因素相互交织，对房地产开发项目的社会稳定性产生重大影响。
II. 社会稳定风险评估方法1. 数据收集与分析通过搜集相关的数据和信息，包括土地权属、社会状况、就业情况、居民满意度等因素的数据，并进行综合分析。
基于数据的分析结果，可以评估出房地产开发项目所面临的社会稳定风险。
2. 专家评估与意见征集征求相关领域的专家意见，以获取专业的社会稳定风险评估报告。
专家评估可以提供针对性的建议和解决方案。
III. 社会稳定风险管理策略1. 公众参与与沟通提高公众参与房地产开发项目决策的程度，建立多方参与、信息化的沟通平台，以便提前发现和解决社会问题，并主动回应公众关切。
透明、诚信的沟通可以增加居民的信任和满意度。
2. 黑灰产业管控加强对房地产开发项目周边黑灰产业的管控力度，有效遏制非法行为，维护社区的安全和社会稳定。
3. 社会责任履行房地产开发商应履行社会责任，加强对项目周边环境的保护和建设，提供良好的基础设施和公共服务，以满足居民的需求，提高社区的整体生活品质。
IV. 成功案例与启示通过研究国内外一些成功的房地产开发项目，可以总结出一些成功经验，为其他项目提供参考。
1. 安全管理与风险预警成功的房地产开发项目经常采用先进的安全管理机制和风险预警系统，及时发现并解决潜在的社会稳定风险问题。
房地产风险评估报告在开始撰写房地产风险评估报告之前，我想首先明确一下报告的目的和内容。
本报告旨在对特定房地产项目进行全面风险评估，以帮助投资者、金融机构或相关利益相关者做出明智的决策。
以下是对该项目的风险评估结果的综合分析。
一、市场风险评估：在市场风险评估中，需要对项目所处地区的房地产市场进行分析。
市场供需情况、政策法规、竞争状况和潜在买家或租户群体的需求等因素都对项目的风险产生重要影响。
综合考虑后，该项目市场风险评估如下：1. 市场需求：根据市场调研报告和相关数据，发现该地区存在着较高的房地产需求。
当地人口增长、经济发展和投资活动的增加，为该项目提供了市场需求的基础。
2. 竞争分析：市场上已存在大量类似房地产项目的竞争对手。
这些项目在吸引买家或租户方面可能对该项目带来竞争压力。
3. 政策法规：政府发布的房地产相关政策法规对该项目的影响值得重视。
目前，政府政策对房地产市场限制较多，这可能影响项目的销售和收益。
二、财务风险评估：对房地产项目的财务健康进行评估是确保投资者或金融机构决策的关键。
以下是对该项目的财务风险评估结果：1. 投资回报率：根据项目的预计收入、成本和投资额度，计算得出项目的投资回报率。
根据我们的分析，该项目的预期投资回报率在行业平均水平，投资风险尚可接受。
2. 资金来源：项目所需资金的来源和可行性进行评估。
资金来源不稳定可能会对项目运营和发展带来风险。
3. 成本控制：在项目运营过程中，控制成本是确保项目利润最大化的关键因素。
三、技术风险评估：技术风险评估主要关注项目的设计、施工和使用过程中存在的潜在问题。
以下是对该项目的技术风险评估结果：1. 建筑设计：对项目建筑结构、材料选择和设计规范进行评估。
在建筑设计方面，需要确保安全性、功能性和美观性的均衡。
2. 施工工艺：对施工工艺和施工质量进行评估。
对施工加工过程中的潜在风险进行识别和控制。
3. 维护和管理：项目竣工后，维护和管理对项目的长期价值保持至关重要。
房地产开发项目风险评估报告一、引言本报告旨在对房地产开发项目进行全面的风险评估，以提供决策者对项目的风险状况和潜在风险因素的认知。
通过深入分析和综合评估，我们将为您提供最准确的风险评估结果，帮助您做出明智决策。
二、项目概述房地产开发项目是指将一片土地进行规划、建设并销售为住宅、商业或工业用途的综合性开发项目。
本项目位于城市中心地段，占地面积xxx平方米，拟建设xx栋住宅楼和xx座商业设施。
项目将为城市增加人口和经济活力，具有重要的社会和经济意义。
三、风险评估1. 市场风险市场风险是房地产开发项目面临的最主要风险之一。
房地产市场受政策、经济环境和购房者需求等多个因素的影响，市场需求的变化可能对项目销售和卖出价格产生重大影响。
因此，我们需要对市场的发展趋势、政策环境以及竞争对手的情况进行全面的研究和分析，以获得对项目未来销售情况的准确预测。
2. 财务风险财务风险是指项目筹资、利润和现金流等方面面临的潜在风险。
项目的筹资方案需要结合市场情况和发展需求，确定融资方式和利率，并合理规划项目的现金流量。
同时，还需要关注项目运营期间的成本控制和盈利能力，确保项目能够实现预期的投资回报率。
3. 施工风险施工风险是指项目在建设期间面临的技术、进度和成本等方面的风险。
施工过程中可能出现的因素包括施工人员技术能力、材料供应和突发事件等。
为降低施工风险，我们建议制定详细的施工计划，确保项目按时、按质完成。
4. 法律风险法律风险是指项目可能面临的法律纠纷和合规要求等问题。
在项目的规划、建设和销售过程中，需要严格遵守相关的法律和法规，确保项目的合规性。
同时，还需要进行土地权属和建设用地审批的核实，以避免潜在风险。
5. 环境风险环境风险是指项目可能面临的环境影响和生态破坏等问题。
在项目规划和建设过程中，需要进行环境影响评价，并制定相应的环保措施，确保项目对自然环境的影响最小化。
四、应对措施针对上述风险评估结果，我们提出以下建议以应对潜在风险：1. 市场风险：建议密切关注市场需求的变化，及时做出调整，制定合适的销售策略，并提高产品的竞争力。
房地产项目风险评估报告尊敬的各位领导：根据您的要求，我为大家撰写了一份关于房地产项目风险评估报告。
在这份报告中，我将利用严谨的分析和论证，为您提供一份全面的评估，以帮助您做出明智的决策。
一、项目概述本次房地产项目名称为XXXXXXXX，位于XXXXXX地区。
项目总投资为XXXXX万元，总占地面积为XXXX平方米，涉及住宅、商业、公共设施等多个功能区。
该项目的主要目标是满足该地区日益增长的房屋需求，并为当地经济发展带来良好的空间和条件。
二、市场分析在市场分析部分，我对该项目所在地区的房地产市场进行了综合调研。
根据最新统计数据，该地区房地产市场需求旺盛，但也存在一些风险因素。
具体而言，市场竞争激烈、政策调控风险以及投资回报率不确定性是该项目所面临的主要风险。
三、项目风险评估1. 市场竞争风险由于该地区房地产市场需求旺盛，市场竞争激烈，各类开发商纷纷涌入。
在这种背景下，项目的销售压力将会增加。
为了应对这一风险，项目团队应制定明确的销售策略，并与相关销售渠道建立稳定的合作关系。
2. 政策调控风险近年来，政府对房地产市场实行了一系列措施，以稳定市场秩序。
然而，政策调控政策的变化不可预测性，可能对该项目的筹划和运营带来不利影响。
因此，项目团队需要密切关注政策动态，并根据实际情况及时调整项目计划。
3. 投资回报率风险投资回报率是衡量项目经济效益的重要指标。
虽然目前该地区房地产市场需求旺盛，但随着房地产市场发展的变化，投资回报率可能会出现波动。
为此，项目团队需要制定全面的风险管理策略，以最大程度地降低投资回报率风险。
四、风险应对措施为了有效管理和降低项目风险，以下是本报告建议的风险应对措施：1. 建立稳定的销售渠道和销售策略，以确保项目的销售压力得到适当缓解。
2. 密切监测政策调控动态，及时调整项目计划以应对政策风险。
3. 制定全面的风险管理策略，包括多元化投资、降低成本等，以降低投资回报率风险。
五、结论和建议经过对该房地产项目的综合风险评估，我们认为项目存在市场竞争激烈、政策调控风险以及投资回报率不确定的风险。
目录1 项目概况1.1 项目简介1.2 项目现状及周边情况1.3 项目主要内容1.4 总投资构成1.5 项目的实施方案1.5.1 项目运作模式1.5.2 内部管理方式1.5.3 进度计划2 项目风险分析2.1 项目的政策风险2.2 金融风险2.3 项目控制风险2.4 项目的经营风险2.5 其他不可抗力风险3 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测3.2 采用多样化（或组合化）投资3.3 以财务方式控制风险3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售3.6 加强管理，缩短工期3.5 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量4 结论1、项目概况1.1项目简介项目的位置和规模1.2项目现状及周边情况项目用地情况。
由于项目所处是长江中下游平原地带，所以地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。
目前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况目前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。
1.3 项目主要内容项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。
预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。
根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。
1.4总投资构成（1）土地出让金及契税；（2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；（3）其他费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；（3）资金贴息费用：主要为建设期资金成本费用。
1.5 项目的实施方案1.5.1项目运作模式本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以达到效益的最大化。
1.5.2内部管理方式由开发公司负责项目总体运作，总公司负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。
项目建设施工由总公司授权、开发公司组建项目经理部负责建设（具体办法根据公司制度另行制定）。
1.5.3 进度计划项目控制工期：首批商品房上市预售在0年0底，上市量约0万平方米2、项目风险分析房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。
它是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。
而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
2.1项目的政策风险政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。
例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。
我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
我国最近出台的《国六条》以及各种住房公积金、抵押贷款、住房分配制度改革等有关文件、规定，既为房地产投资者提供了机遇，又对其形成了一定的限制，有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。
2.2金融风险房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。
据有关资料分析表明，大部分房地产投资中，贷款一般都占总投资的50%以上，有时甚至占80%或90%以上。
自有资本和借入资本组合比率是高些好还是低些好是不一定的，主要取决于企业的融资能力和金融市场的环境变化。
（1）融资能力不足在该项目运作中，需投入的资金量非常大，如此大的资金投入量，单靠开发公司自有资金来保障项目建设可能性非常小。
因而，自有资本都是项目投资中的少部分，大部分是通过项目再融资来推进整个项目建设。
项目运作的负债比例比较高也是不争事实。
为保障项目的顺利运作，开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键，如果公司对自己的再融资能力估计不足，而盲目开工，必然会产生资金链断裂的风险。
（2）货币利率变化的风险房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。
国家和地区的货币利率波动是经常的、动态的，特别是在全国或全世界性的金融危机期间，其货币利率波动幅度非常大，货币利率波动对项目的建设成本影响较大，直接关系到项目盈利水平的高低。
当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。
因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
这无疑会给投资者经营者带来损失。
2.3项目控制风险在该项目运作中，开发公司对项目建设的整体控制能力是决定投资成败的关键，由于项目建设周期内存在着自然、经济、社会、人为等因素的不确定性，必然隐含着一些投资风险，在项目控制中，主要存在以下几种风险。
（1）成本控制风险房地产开发与其他项目建设一样，受原材料价格变化、劳动力成本增加、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技术等方面的影响而增加投资风险。
同时，房地产开发也有其自身的特殊性。
房地产开发不同于建设工程总承包。
建设工程总承包只负责建设工程施工，即根据建设工程总承包合同约定的合同总价或计价办法、建设工期、质量标准等要求，按照建设方提供的设计资料完成施工任务，其成本控制仅是施工过程中的成本，不包括项目前期工作、项目设计等成本构成，成本的可控性较高。
而在房地产开发过程中，从项目的征地、可行性研究开始，到项目的规划、施工图设计、施工、销售，到最后项目的竣工交付使用，开发商几乎承担了项目建设中的所有成本风险，无论是哪一环节成本控制出现偏差，都会导致整个项目成本控制的不确定。
（2）建设工期、质量、安全控制的风险工程能否在规定的工期内按照合同约定的质量、安全标准完工，将直接关系到房地产公司的投资盈利。
作为一个开发项目，控制项目工期、安全、质量也是成本控制的重要环节。
如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、质量出现问题，一方面资金占用时间延长，资金成本增大；另一方面，会造成房屋销售合同交房时间的违约而引发赔偿；更重要是会造成社会上的不良反应，使企业的信誉受到损害。
2.4项目的经营风险经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如市场分析能力、管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。
经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。
（1）市场风险。
市场风险是指由于房地产使擦黑能够的变动而引起的投资损失。
房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。
土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。
房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。
例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。
（2）购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。
购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。
由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
（3）资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。
不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。
房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。
（4）商业风险。
商业风险是房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。
商业风险是一种综合性风险，是多种因素综合作用的结果，这些因素作用具有不确定性。
但投资者仍可通过各种手段对商业风险进行防范，例如投资者可以通过抵押贷款的方式，利用固定利率将投资部分风险转移给银行。
投资者也可以通过委托物业管理的方式，将投资的部分商业风险转移给物业管理公司。
2.5其他不可抗力风险由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。
3、项目投资风险防范措施3．1对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测仔细分析房地产开发周期并预测其变动，选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；充分了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，特别对近期出台的《国六条》以及建房部建住房[2006]165号文件的精神我们都进行了专业的分析；同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。
对现有的安庆市新城东苑项目进行系统的可行性研究分析，并选择在适当的时候开发适当的项目，抓住机遇，这样既可以创造效益，又可以大大减少不必要的风险投资费用。
3.2 采用多样化（或组合化）投资看准房地产市场，把资金有选择地投放到不同时期开发的项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。
因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。
一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。
如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。
房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
所以我们在安庆市新城东苑设规划过程中，结合本地的实际情况，既设计有多层住宅，也有小高层、高层住宅，还有连排别墅、商业办公用房等。
3.3 以财务方式控制风险（1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。
将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。
实行项目股份化和项目风险抵押承包，将经营风险分散到全体股东身上。
