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蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目可行性研究报告目录第一章项目概况 (6)1.1项目简介 (6)1.2编制依据 (6)1.3项目主要技术经济指标表 (7)1.4研究结论及建议 (8)第二章项目建设背景及区域现状和规划 (9)2.1项目建设背景 (9)2.2蔡家坡经济技术开发区概况 (10)2.3高家崖村概况 (13)2.4项目周边概况 (13)第三章项目需求分析与政策保障 (15)3.1项目政策影响 (15)3.2项目目标市场分析 (16)第四章项目建设条件 (21)4.1开发建设的用地情况 (21)4.2项目周边配套设施 (21)4.3项目建设的市政配套条件 (21)第五章项目规划、设计方案 (23)5.1项目总体规划方案 (23)5.2 建筑设计方案 (24)5.3 环境艺术设计建议 (25)第六章建设方案 (27)6.1总平面布置 (27)6.2建筑方案 (28)6.3建筑结构 (32)6.4给排水 (36)6.5消防 (39)6.6景观及绿化 (42)6.7卫生防疫 (44)6.8安全防护 (44)第七章项目管理与实施进度安排 (45)7.1项目管理 (45)7.2项目监理 (46)7.3项目实施进度安排 (47)第八章建设项目招投标 (48)8.1招标范围及招标组织形式 (48)8.2招标方式 (48)8.3招投标相关要求 (49)8.4项目招标事项核准表 (50)第九章环境影响及评价 (51)9.1概况 (51)9.2法律法规 (51)9.3环境影响分析评价 (52)9.4结论及建议 (57)第十章项目分析的假设前提 (58)10.1 项目的顺利开展 (58)10.2 产品市场平稳发展 (58)10.3 国家经济发展平稳 (58)第十一章项目投资估算 (60)11.1估算依据与说明 (60)11.2投资估算 (61)第十二章项目财务评价 (63)12.1 财务评价基础数据的测算 (63)12.2 盈利能力分析 (64)12.3 评价结论 (65)第十三章社会效益综合评价 (67)13.1 项目有利于改善当地人民生活质量和社会稳定 (67)13.2 项目能够适应当地基础设施发展的水平 (67)第十四章项目投资风险分析 (69)14.1主要风险因素的识别 (69)14.2风险程度分析 (69)14.3防范和降低风险措施 (70)第十五章结论与建议 (72)15.1 对项目的结论性意见 (72)15.2对项目中尚未解决问题的修改意见和建议 (73)附件：1、总投资估算表2、销售收入与营销税金及附加估算表3、损益表4、现金流量表5、项目位置平面图6、蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目功能分区平面布置图7、陕西中精诚项目数据分析师事务所营业执照复印件8、陕西中精诚项目数据分析师事务所执业证书复印件第一章项目概况1.1 项目简介1、项目名称蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目2、项目性质：限价商品房3、项目承建单位：宝鸡市蔡家坡经济技术开发总公司4、建设地点：本项目位于蔡家坡开发区，西邻西一路北段，北临陇海铁路线，东临陕汽铁路专用线，南邻蔡家坡中西医医院、邮政局。
关于港区两地块的初步调查报告2013年7月2日，根据中间人介绍，由省委后勤处领导带领到郑州航空港区考察两块储备土地，基本情况如下：一、地块概况：本次考察土地共两块，均位于航空港区张庄镇范围内A地块位于张庄村村内道路与南水北调干渠交叉口的东北角，地势平坦，面积80亩，北侧临张庄村村内道路，南侧临港区规划道路（郑港九路），西侧临南水北调干渠。
地表为农作物，无建筑物。
B地块位于A地块东北约2公里处，地形方正，东侧和北侧临张庄村自然道路，规划显示，B地块西临府前街，北临槐荫路。
地势平整，地面种植有农作物，土地面积110亩，在B地块占地范围内有一所混凝土搅拌站和五栋两层农民自助用房。
二、地块位置示意图：三、周边楼盘润丰悦尚：楼盘价格：6200元/平方米。
位于航空港区机场迎宾大道与四港联动大道交会处北100米（机场收费站区域），是郑州航空港区目前唯一最具中心的复合型项目，整体建筑面积约20万平方米，共分为住宅、精装酒店式公寓、风情商业街、富士康高级人才房等。
蓝天商务花园：航空港区云港路北侧（机场收费站北100米），别墅洋房，均价260 万元/套（9500元/㎡）。
山顶时代商业广场：郑州航空港区郑港7路和郑港6街交叉口东南角，商业售价：20000元/平方米。
山顶时代商业广场总建设用地面积93867.94㎡（约140亩），规划总建筑面积312734.73㎡，其中公寓建筑面积170944.66㎡，住宅建筑面积64905.07㎡，集中商业23898.17㎡，地下建筑面积52986.83㎡。
山顶时代商业广场规划设计6栋小高层公寓，5栋小高层住宅，1个多层商业广场，共建公寓2812间，可供约24000人入住，普通住宅554套.裕鸿世界港：郑州国际机场北（四港联动大道与郑港六路交叉口，机场收费站北），楼盘价格：9000元/平方米。
裕鸿世界港项目是郑州超千亩的新型国际社区，建筑面积超过150万平方米，包括五星级酒店、花园洋房、商业广场、公寓、商务办公等。
渝北区（空港新城）房地产市场调查报告第一部分：宏观区域概况一、区域概况二、区域经济发展状况三、区域规划发展第二部分：中观市场解读一、空港新城二、空港新城发展状况第三部分：空港板块市场预判第四部分：区域个案分析渝北区市场调查报告第一部分：宏观区域概况一、区域概况1、渝北区位于重庆主城东北部，东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。
幅员1452平方公里，辖12街道、12镇。
万801；汽回升了10个百分点。
同时2010年零售总额目标数额发展良好。
本节点评：国民生产总值与政府财政收入等各项指标的稳步上升表明区域整体经济发展情况乐观良好，同时第二产业局主导地位，第三产业业态丰富，物流、餐饮、旅游等百花齐放。
居民人均可支配收入及社会零售品总额迅猛发展，体现了区域内强劲消费能力及购买能力。
良好的经济发展状况为房地产市场的蓬勃发展奠定了一定的基础。
三、区域规划发展1、渝北区整体规划为六大功能区，分别为渝北城市综合功能区（包括重庆两路空港新城、龙溪地区和北部新区）、城北近郊工业功能区（兴隆镇、木耳镇和古路镇）、城东工-旅-农复合功能区（包括龙兴镇和玉峰山镇）、东北部旅游与农业功能区（包括统景镇、石船镇和大盛镇）、北部生态农业与旅游功能区（包括茨竹镇和大塆镇）和东部工业与物流功能区（洛碛镇），2010年根据国家整体发展战略组成，特批成立两江新区，渝北区部分版块也拉入其中。
2、两江新区涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域。
该区域是源于是国家战略层面的部署，国务院2007年新批准的《重庆城乡总体规划》确定的城市和产业布局重点拓展区，，是辐射带动西部地区及广大内陆地区的综合类开发“新区”。
拥有国家级高新技术开发区、国家级经济技术开发区拓展区，以及内陆唯一的保税港区，具备在西部及内陆地区率先开发开放、加快发展的良好基础。
两江新区整体定位为统筹城乡综合配套改革试验的先行区；中国内陆重要的先进制造业基地；中国内陆重要的现代服务业基地；长江上游地区金融中心和创新中心；内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。
航空港综合仓储物流园区建设项目可行性研究报告编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司高级工程师：高建目录第一章总论 (1)1.1项目概要 (1)1.1.1项目名称 (1)1.1.2项目建设单位 (1)1.1.3项目建设性质 (1)1.1.4项目建设地点 (1)1.1.5项目负责人 (1)1.1.6项目投资规模 (1)1.1.7项目建设规模 (2)1.1.8项目资金来源 (2)1.1.9项目建设期限 (2)1.2项目承建单位介绍 (3)1.3编制依据 (3)1.4编制原则 (3)1.5研究范围 (4)1.6主要经济技术指标 (4)1.7综合评价 (5)第二章项目背景及必要性分析 (7)2.1项目提出背景 (7)2.2项目提出缘由 (8)2.3项目建设必要性分析 (9)2.3.1顺应现代物流业发展趋势的需要 (9)2.3.2是有效地拉动机场经济的需要 (9)2.3.3项目建设具有明显的集聚效应 (10)2.3.4满足航空货运增长需求的需要 (10)2.3.5增加当地就业带动产业链发展的需要 (11)2.3.6带动当地经济快速发展的需要 (11)2.4项目建设可行性分析 (11)2.4.1政策可行性 (11)2.4.2管理可行性 (13)2.4.3财务可行性 (13)2.5分析结论 (13)第三章行业市场分析 (15)3.1我国物流产业发展前景分析 (15)3.2我国空港物流园区发展现状分析 (16)3.3空港物流业特点分析 (17)3.4本项目市场发展机遇分析 (18)3.5市场分析结论 (21)第四章项目建设条件 (22)4.1地理位置选择 (22)4.2区域建设条件 (22)4.2.1区域位置 (22)4.2.2区域地形地貌条件 (23)4.2.3区域气候条件 (24)4.2.4区域自然资源条件 (24)4.2.5区域交通运输条件 (26)4.2.6经济发展条件 (27)第五章总体建设方案 (29)5.1项目总体规划方案 (29)5.1.1物流园区布局原则 (29)5.1.2物流园区功能布局重点 (29)5.1.3接纳企业类型和服务对象 (30)5.1.4物流园区功能布局划分 (30)5.1.5项目基础功能规划 (31)5.2主要建设内容及工程量 (33)5.3基础设施和物流信息系统 (34)5.3.1园区基础设施 (34)5.3.2 监管设施 (34)5.3.3 航空物流信息系统 (35)5.4土地利用情况 (36)5.4.1项目用地规划选址 (36)5.4.2用地规模及用地类型 (36)第六章节约能源方案 (38)6.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 (38)6.2建设项目能源消耗种类和数量分析 (38)6.2.1能源消耗种类 (38)6.2.2能源消耗数量分析 (38)6.3项目所在地能源供应状况分析 (39)6.4节能措施和节能效果分析 (39)6.4.1工业节能 (39)5.4.2节水措施 (40)6.4.3建筑节能 (40)6.4.4企业节能管理 (41)6.5结论 (42)第七章环境保护与消防措施 (43)7.1设计依据及原则 (43)7.1.1环境保护设计依据 (43)7.1.2设计原则 (43)7.2建设地环境条件 (44)7.3 项目建设和运营对环境的影响 (44)7.3.1 项目建设对环境的影响 (44)7.3.2 项目运营过程产生的污染物 (45)7.4 环境保护措施方案 (45)7.4.1 项目建设期环保措施 (45)7.4.2 项目运营期环保措施 (47)7.5绿化方案 (47)7.6消防措施 (48)7.6.1设计依据 (48)7.6.2防范措施 (48)7.6.3消防管理 (49)7.6.4消防措施的预期效果 (50)第八章劳动安全卫生 (51)8.1编制依据 (51)8.2概况 (51)8.3劳动安全 (51)8.3.1工程消防 (51)8.3.2防火防爆设计 (52)8.3.3电力 (52)8.3.4防静电防雷措施 (52)8.4劳动卫生 (53)8.4.1防暑降温与冬季采暖 (53)8.4.2卫生 (53)8.4.3照明 (53)8.4.4安全教育及防护 (53)第九章企业组织机构与劳动定员 (54)9.1组织机构 (54)9.2劳动定员 (54)9.3人力资源管理 (54)9.4物业管理 (55)9.5福利待遇 (55)第十章项目实施规划 (56)10.1建设工期的规划 (56)10.2 建设工期 (56)10.3实施进度安排 (56)第十一章投资估算与资金筹措 (57)11.1投资估算依据 (57)11.2建设投资估算 (57)11.3流动资金估算 (58)11.4资金筹措 (58)11.5项目投资总额 (58)11.6资金使用和管理 (61)第十二章财务及经济评价 (62)12.1总成本费用估算 (62)12.1.1基本数据的确立 (62)12.1.2产品成本 (63)12.1.3平均产品利润与销售税金 (64)12.2财务评价 (64)12.2.1项目投资回收期 (64)12.2.2项目投资利润率 (65)12.2.3不确定性分析 (65)12.3综合效益评价结论 (66)第十三章风险分析及规避 (67)13.1项目风险因素 (67)13.1.1不可抗力因素风险 (67)13.1.2市场风险 (67)13.1.3工程风险 (67)13.1.4资金管理风险 (67)13.2风险规避对策 (68)13.2.1不可抗力因素风险规避对策 (68)13.2.2市场风险规避对策 (68)13.2.3工程风险规避对策 (68)13.2.4资金管理风险规避对策 (69)第十四章招标方案 (70)14.1招标管理 (70)14.2招标依据 (70)14.3招标范围 (70)14.4招标方式 (71)14.5招标程序 (72)14.6评标程序 (72)14.7发放中标通知书 (72)14.8招投标书面情况报告备案 (72)14.9合同备案 (72)第十五章结论与建议 (74)15.1结论 (74)15.2建议 (74)附表 (75)附表1 销售收入预测表 (75)附表2 总成本费用估算表 (76)附表3 外购原材料表 (77)附表4 外购燃料及动力费表 (78)附表5 工资及福利表 (79)附表6 利润与利润分配表 (80)附表7 固定资产折旧费用表 (81)附表8 无形资产及递延资产摊销表 (82)附表9 流动资金估算表 (83)附表10 资产负债表 (84)附表11 资本金现金流量表 (85)附表12 财务计划现金流量表 (86)附表13 项目投资现金量表 (88)附表14资金来源与运用表 (90)第一章总论1.1项目概要1.1.1项目名称航空港综合仓储物流园区建设项目1.1.2项目建设单位1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项目建设地点1.1.5项目负责人1.1.6项目投资规模项目的总投资为497600.00万元，其中，建设投资为490100.00万元（土建工程为232190.40万元，设备及安装投资179855.00万元，土地费用72000.00万元，其他费用为1206.29万元，预备费4848.31万元），铺底流动资金为7500.00万元。
房地产之成都航空港项目可行性分析报告一、项目背景房地产是我国经济发展的重要支柱产业之一，而成都作为中国西南地区的经济中心城市，拥有广阔的发展空间和良好的资源环境，吸引了大量的投资和人才流入。
其中，成都航空港项目作为成都市重点发展的房地产项目，将成为推动城市经济发展的重要引擎。
二、项目概述成都航空港项目位于成都市新都区，紧邻成都双流国际机场，总占地面积约5000亩。
项目计划建设物业包括商业综合体、住宅小区、办公楼等，为满足机场周边地区的产业发展和人口需求提供合适的居住和工作环境。
三、市场需求分析1.成都经济发展迅速，吸引了大量的投资和人口流入。
据统计，2024年成都市人口超过2000万，预计未来几年还将持续增长。
因此，对于住房和商业用地的需求将进一步提升。
2.成都双流国际机场是西南地区最大的航空港，每年吸引大量国内外游客和商务人士。
随着机场的不断扩建和航空业的快速发展，机场周边商业和住房需求也将不断增长。
四、可行性分析1.地理位置优势：成都航空港项目位于成都双流国际机场附近，交通便利，有利于商业和居民的出行和物流配送。
这为项目的商业运营和住宅销售提供了有力的支撑。
2.市场需求旺盛：成都经济发展迅速，人口规模庞大，对于住房和商业用地的需求持续增加。
同时，航空港项目的特殊定位和机场周边商业资源的丰富，有望吸引更多商家和购房者。
3.政府支持力度大：成都市对于房地产项目的发展高度重视，积极出台相关政策和措施，为项目的规划和建设提供了有力的支持和保障。
4.供应链优势明显：成都双流国际机场是西南地区的航空物流中心，周边形成了一条完整的供应链体系。
依托这一优势，航空港项目可以吸引更多的商家和物流企业入驻，形成完善的商业配套和物流体系。
五、风险分析1.市场竞争激烈：成都房地产市场竞争激烈，项目周边已经存在多个大型商业综合体和住宅小区。
项目在定位和市场推广方面需要做好充分的调研和规划，提高自身的竞争力。
2.土地供应不足：成都市土地资源有限，高质量土地供应十分紧缺。
成都航空物流园国际快件中心及口岸联检楼项目可行性研究报告成都空港物流投资有限公司2007年4月目录一、总论二、项目实施及承办企业基本情况三、项目提出背景及建设的重要性四、项目功能及建设规模五、建设场地简况六、建设方案七、环境影响评价八、劳动安全卫生与消防九、项目能耗与节能措施十、组织机构与人力资源十一、项目实施进度十二、投资估算十三、财务评价十四、项目风险分析一、总论1、项目名称、地址：项目名称：成都航空物流园国际快件中心及口岸联检大楼项目项目地点：四川省成都市双流县东升镇航空物流园内2、编制单位成都空港物流投资有限公司3、编制依据：成都空港物流投资有限公司及其母公司对于物流园区的开发经验；成都航空物流园管委会与成都空港物流投资有限公司签订的《投资协议》；国家及地方的有关政策、法规、规范；《建设项目经济评价方法与参数》；企业提供的有关资料和要求等；本报告的编制范围主要包括：项目功能、建设目的和拟建规模、初步建设方案，投资估算和财务分析。
4、项目概况本项目为成都空港物流投资有限公司投资建设。
项目的经营模式以物业出租、物业服务为主，同时提供一定的物流服务。
根据项目运营经济效益测算，预计项目投资回收周期约为9年。
本项目建设期约为6个月：2007年4月－5月：项目立项及勘查、设计、招标工作，完成项目报批报建；2007年6月中旬：进场施工；2007年6月－10月：完成主要建筑物的结构、装修、设备安装；2007年10月：完成厂区内道路、绿化及管线施工；2007年11月中旬：项目竣工验收，投入使用1）拟建主要建筑物建设项目净总用地面积约78亩，拟建建筑物建筑面积约25400平方米，容积率为0.49，绿化率为15％。
2）项目投资总额及投资强度本项目总投资约为8000万元，超出注册资本部分，由投资方自筹建设资金。
项目投资强度约为80万元/亩，符合政府要求。
3）主要财务评价数据及指标：5、结论随着国内经济的不断发展，国内外交往的日益增多，目前国内西南地区的航空快件市场迅速发展，成都双流机场的口岸联检事务也不断增加。
空港物流园项目可行性研究报告目录第一章总论 (1)第二章项目背景及必要性 (11)第三章市场分析及预测 (17)第四章场地选择及土地利用 (24)第五章设计方案 (25)第六章项目建设内容 (28)第七章环保、劳动安全及消防措施 (34)第八章节约能源 (39)第九章组织机构 (44)第十章项目实施进度 (47)第十一章投资估算与资金筹措 (48)第十二章效益分析 (49)第十三章项目招标方案 (55)第十四章结论 (57)附表 7页附图 2页第一章总论一、项目提要1、项目名称廊坊空港物流园项目2、建设性质新建3、项目建设单位、法人代表、所有制形式：项目建设单位：？有限公司法人代表：？所有制形式：有限公司4、建设地点、规模、期限及建设内容（1）建设地点：项目位于？。
（2）建设期限：（3）建设规模：项目占地304.5亩，总建筑面积154341平方米，购置先进的运输、装卸、仓储、包装、加工、信息系统等设备1000余台套。
拟购部分设备清单如下：（4）建设内容：总建筑面积154341平方米，建筑物占地面积8.2892公顷，道路、停车场占地面积10.5113公顷，绿化占地面积1.5公顷。
建筑物具体工程量如下：5、投资规模及资金构成：项目总投资45000万元。
固定资产投资为40500万元，铺底流动资金4500万元。
6、资金筹措；本项目总投资为45000万元，其中申请银行贷款30000万元，单位自筹资金15000万元。
7、主要技术经济指标：本项目经济效益计算期定为10年。
建成后销售收入正常年21000万元，正常年利润14923万元，投资利润率33％，投资回收期6年（不含建设期）。
二、报告编制依据1、《河北省固定资产投资项目备案管理办法》；2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）；3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；4、国家发改委等9部委《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行〔2004〕1617号），5、《河北省投资优惠政策》；6、《廊坊市投资优惠政策》；7、国家有关政策规定、法律规定、技术标准、规范、规程等；8、项目单位委托书。
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！)空港新城空港花园A地块限价房建设项目可行性研究报告目录第一章总论 (1)1.1项目概况 (1)1.2研究结论与建议 (4)第二章项目建设的背景与必要性 (6)2.1项目建设背景 (6)2.2西安市房地产市场分析 (7)2.3项目建设的必要性 (10)2.4项目实施的可行性 (11)第三章建设条件分析 (13)3.1建设地址 (13)3.2 建设条件 (14)第四章项目开发方案 (19)4.1项目规模及建设内容 (19)4.2开发方案 (20)第五章环境保护与安全卫生 (31)5.1环境保护 (31)5.2安全卫生 (32)第六章节能 (33)6.1节能依据 (33)6.2节能措施 (33)第七章投资估算 (36)7.1编制依据 (36)7.2投资估算 (36)7.3项目筹资 (38)第八章工程招投标与进度安排 (41)8.1项目招投标相关政策规定 (41)8.2项目招标方案 (42)8.3进度安排 (43)第九章财务评价 (44)9.1基础数据 (44)9.2评价指标 (44)9.3评价结论 (44)第十章社会效益评价 (46)10.1社会影响分析 (46)10.2互适性分析 (47)第十一章风险分析 (48)11.1风险分析 (48)11.2风险控制与对策 (49)第十二章结论与建议 (51)12.1结论 (51)12.2建议 (51)附图：总平面布置示意图；附表：1.全部投资现金流量表；2.损益表；3.销售收入与经营税金及附加表；4.筹资计划表；5.还款付息计划表。
第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称空港新城空港花园A地块限价房建设项目1.1.2建设单位及建设背景（一）建设单位陕西空港置业有限公司（二）建设背景近年来，西咸新区高度重视保障性住房建设，充分利用国家关于保障性住房的政策机遇，努力创新保障性住房建设、分配和管理运营模式，打通不同类型保障房之间分配、运营的一些制度障碍，充分将保障性住房建设与农村征地拆迁和农民安置相结合，以人为本，加大各类公共服务设施的建设。
保障性住房建设是民生工程、发展工程，也是社会进步工程。
加快保障性住房建设，对于提升西咸新区综合配套能力、促进招商引资、吸引人才和社会稳定具有重要意义，有利于促进农民进城、实现城乡一体化和区域城镇化的协调发展。
为了加快保障性住房建设，把西咸新区打造为推动关中地区城市集群的核心区，全面推进城镇化发展，陕西空港置业有限公司提出了空港新城空港花园A地块限价房项目。
1.1.3建设地址本项目建设地址位于空港新城园区七路北侧，项目总用地面积约105663.32平方米（含代征路18553.20平方米）。
图1—1 项目选址位置图图1—2 项目地块图1.1.4建设内容空港新城空港花园A地块限价房建设项目总用地面积约105663.32平方米，规划总建筑面积约113190平方米。
项目建设内容主要包括：新建36栋多层住宅楼、部分社区服务用房、部分沿街商业用房及1所幼儿园，具体为：住宅建筑面积106435平方米，社区服务用房345平方米，商业用房4210平方米，幼儿园2200平方米。
项目整体分为两期实施。
一期规划总建筑面积约60870平方米，其中住宅建筑面积57229平方米，社区服务用房245平方米，商业用房3396平方米。
二期规划总建筑面积约52320平方米，其中住宅建筑面积49206平方米，社区服务用房100平方米，商业用房814平方米，幼儿园2200平方米。
表1—1 主要技术经济指标表1.1.5投资估算及资金来源本项目开发建设投资约为29844.78万元。
本项目资金筹措方案拟定为：自筹资金11000万元，申请银行贷款8000万元，其余资金由预售收入补充。
1.1.6财务结论本项目全部投资内部收益率为11.62%（税后），大于基准收益率10%。
项目累计所得税额为475.41万元，项目的开发可为国家上缴可观的税收，有利于国家财政收入的增加。
从项目的财务评价数据来看，项目的实施从财务上具有可行性。
1.2研究结论与建议1.2.1研究结论在对本项目概况总体把握的基础上，通过进行市场分析、费用估算、资金筹措、财务评价、风险评价等深入分析，提出了规划设计相关建议。
综合以上意见，空港新城空港花园A地块限价商品房建设项目是可行的，建成后将产生良好的经济效益和社会环境效益。
1.本项目财务效益较好。
本项目税后全部投资内部收益率为11.62%，大于基准收益率；税后全部投资财务净现值为254.03万元；财务综合评价反映项目具有一定的盈利能力。
2.本项目作为限价商品房建设项目，符合国家大力推进保障性住房建设的政策，政策环境良好，受房地产调控政策影响较小。
3.项目建设所需的水电、通讯、道路和交通等各方面条件较好，对项目顺利实施非常有利。
1.2.2建议1.本项目建设投资大、建设周期长，有效合理利用资金、加快周转回笼是本项目取得盈利的关键。
因此建议项目建设单位在后期施工阶段加强项目管理，在保证质量的前提下加快开发建设进度。
2.项目地块距城区较远，目前周边环境较差，建议加强销售阶段的服务工作，以取得良好的销售业绩。
第二章项目建设的背景与必要性2.1项目建设背景近年来，随着国家经济的快速发展，全国范围内住房价格迅速攀升，广大普通民众的购房压力越来越大，住房问题日渐成为社会焦点。
俗话说“安居才能乐业”，住房是城市归属感的主要来源之一，居住问题不解决，其它如子女教育、社会保障、精神文化生活等都无从谈起，因此住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
改革开放30多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但是我国人口数量大，地域发展差异较大，人民收入差距日益增加，仅靠发展房地产市场、增加商品房供应不可能彻底解决我国人民的居住问题。
因此我国必须建立双轨制的住房供应体系，即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的限价商品房、经济适用住房、廉租住房及公共租赁住房供应体系和以高收入家庭为对象的普通商品房供应体系，才能满足各阶层群众的住房需求，保持社会的稳定与和谐。
限价商品房作为政府从供给面入手实施住房保障的一种方式，是由政府在土地供应阶段就限套型、限房价，采用竞地价、竞房价的方法，以招标形式确定开发建设单位，由其建设的“限套型、限房价”商品住房。
限价商品房主要供给对象是城市广大中低收入人群和广大新就业职工。
目前，西安市房地产建设正处于稳步发展阶段，虽然受国家调控房地产政策影响，房价涨势有所减缓，但与广大普通市民的收入相比，房价依然攀高。
根据调查2012年2季度西安普通住宅类物业成交价格约在6761元/平方米，普通市民购房仍有一定难度。
因此，积极推进保障性住房建设，加大限价商品房、经济适用房、公共租赁住房、廉租住房的市场供应，成为当前平抑房价的有效手段，同时也是解决低收入阶层住房问题的迫切要求。
本项目正是在这样的大背景下提出来的。
2.2西安市房地产市场分析2.2.1商品房供应市场在国内宏观经济增长下滑、欧债危机等大环境影响下，个人住房按揭贷款的发放周期缩短，久违的房贷利率折扣再现楼市等利好的促动，使得饱受政策调控压力的房地产市场仿佛又看到了回暖的曙光，房产市场供应方又重拾起了信心，西安楼市投资额及供应量在2012年2季度得到了增长。
据统计，2012年2季度西安商品房市场各供应指标均呈现出大幅上扬之势，环比值均超过五成，其中，季度投资额更是剧增94.35%。
表2—1 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市场总体供应情况对比表从2季度各月西安楼市供应市场的情况来看，随着楼市“金三银四红五”的到来，房企推货量开始放大，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，西安商品房月度批售面积始终处于百万平米以上的高位，月均达169.4万平米，相比2011年2季度月均92.32万平米增长83.49%。
而从2012年整个上半年的情况来看，除1、2月受春节因素影响批售面积急速下滑外，3-6月商品房批售面积得到了爆棚式的增长，月度批售量保持高位运行，其中3月更是达到2009年以来批售面积的第二高值。
西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年1-6月，西安商品房累计新批预售面积共821.1万平米，相比2011年同期上涨43.97%。
图2—1 西安商品房各季度施工、竣工、新开工面积对比情况2.2.2商品房销售市场从销售市场的表现来看，随着3月楼市促销的全面铺开，刚需购买力渐融，买方市场活跃指数上升，2季度西安商品房成交量较1季度呈大幅上扬之势。
2012年2季度，西安商品房市场成交面积为311.56万平米，环比上涨78.39%，同比上涨20.43%，同时，2012年1-6月，西安商品房累计销售面积486.22万平米，环比下滑18.24%。
表2—2 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市场总体销售情况对比表而从商品房各月销售情况来看，在“限购”依旧不动摇的背景下，宏观经济政策的微调，首套房贷利率的下调，使得房企竞相促销跑量，2季度西安楼市“低价换量”取得了不错的效果。
2012年4-6月，商品房市场销量呈稳步上扬走势，月均销售量达到104.61万平米，超出2011年同期月均86.55万平米20.87%。
而就2012年上半年的走势来看，受房地产业利润率已趋向于行业平均化水平回归，房企销售成本已逼近底线，部分楼盘价格也已止跌回调，市场“看跌”心态在逐渐变淡，2012年1-6月，西安商品房交易量呈逐月攀升态势，5、6月销量更是均双双取得了破百万平的佳绩。
图2—2 西安商品房月度销量情况2.3项目建设的必要性2.3.1项目建设符合国家政策方针党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。
社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。
因而，建立完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措。
国务院温家宝总理在全国人大政府工作报告再次强调：“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。
”“建立健全考核问责机制。
稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负责，市县区级人民政府负直接责任。
对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
”由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。
