中原-宁波九龙湖别墅项目营销策划提报

中海某某别墅项目营销策划汇报目录市场篇一、别墅大市场研判 (04)二、板块市场研究 (12)三、市场篇大结论 (24)策略篇一、SWOT分析 (25)二、定位系统 (27)三、营销策略 (31)销售篇一、价格策略 (35)二、推案策略 (37)三、客源销控 (39)四、开盘条件 (40)五、现场售楼处及样板段 (40)六、现场售楼处 (40)广告企划篇一、案名 (43)二、广告总精神 (43)三、广告总口号 (43)四、广告推广专题 (44)五、媒体计划 (44)六、阶段性营销推广 (45)附件销售管理程序及步骤 (51)广告投放步骤 (63)[市场篇]——序言——➢上海别墅市场在近两到三年展现供大于求现实状况，而因为现在全国和上海对于别墅用地停止供给和上海经济快速增加使得个人收入较大增加，别墅购置群扩大，在未来5到成为稳定购房热点；➢伴随上海经济飞速发展，别墅用户群也正在不停发展壮大，当地用户和外地来沪发展实力阶层、海外归国创业人群将逐步形成新别墅购置人群—新上海富裕阶层，该阶层将成为上海中高等级墅最大购置群，但千万以上顶等级墅仍然以外籍人士和外地高端企业主为关键客源；➢从别墅分布来看，伴随一城九镇开发和上海中心土地资源日渐稀少和私家车大量普及，上海别墅外延将由现在西郊和浦东移向自然原生态景观更为理想而距离市区半径更大松江、嘉定、上海远郊、昆山、苏州等地，并形成规模化、集中化别墅大盘；➢以佘山为中心正在形成一个上海最大、资源最好高等级墅区——大佘山富人区；➢沪青平公路沿线别墅经过快要发展，已经成熟。

别墅档次已由原有中低级，发展为中高等级墅聚集区；➢西区泗泾、松江、新桥、青浦是四个同质竞争别墅板块，其供给别墅多为200-300万总价楼盘。

对于现今“两头俏，中间冷”别墅市场而言，200-300万市场处于最为尴尬境地。

而各板块各有特点。

关键词：“供大于求”、“新上海富裕阶层”、“集中开发”、“佘山富人区”、“松江新城板块”、“泗泾板块”、“新桥板块”和“沪青平板块”。

宁波某营销策划方案2008年目录目录 (2)一、市场环境 (3)二、本案市场定位 (3)三、客户群体定位与分析 (4)四、企划设计 (5)五、产品包装 (15)六、价格定位分析与价格策略 (21)七、营销方略 (24)八、底商营销策略 (26)一、市场环境（一）宁波房地产市场现阶段关键词●楼市板块竞争加剧●“90”产品集中上市，未来成为供应主流●目前宁波楼市观望气氛浓厚，购房者信心不足，房产市场需求萎缩●成交量同比去年大幅下降●开发商在信贷紧缩、政策调控、市场销售不畅的情况下，拿地也逐渐理性●房价依然在高位运行，价格相对稳定，没有明显大面积松动或下滑●楼盘营销活动方式多样，各竞争楼盘展开促销大战●房地产“政策性”利好趋势明显；减息、中房协上书国务院建议调整房地产调控政策等（二）宁波写字楼市场关健词●写字楼与住宅销售价格倒挂，滞销风险较大●08年上半年宁波写字楼销售13万平方米，潜在供应量却超过200万平方米，按这销售速度，将要用8年时间来消化.●外贸、货代、船运、物流等写字楼占宁波写字楼总量的70%左右。

●稀缺地段优势和品质优势的写字楼受市场热捧，而缺乏差异化的产品则陷入市场“红海”，销售压力较大。

●海曙板块：售价:在12000-22000元/平方米区间●江东板块：售价在8300-14500元/平方米区间鄞州板块：售价在8500-11000元/平方米区间●高新区板块：售价在5000-11000元/平方米区间（三）宁波单身公寓市场1、现阶段关键词●08年单身公寓推出量较大，但区域供应量差别明显●受市场大环境影响，整体市场销售量呈一定比例萎缩●外贸行业的不景气给整个宁波的投资环境带来极大的影响●区域分布较为广泛，且呈“郊区化”扩张，以鄞州区最为集中●改变以往消费观念，追求创新产品2、未来市场预测●未来市场供应量较大，竞争压力突显●“商变住”给市场带来新契机●需求政策逐渐规划化●租房趋势让单身公寓成为“香饽饽”二、本案市场定位（一）本案产品特质●市中心核心地段●小面积、低总价●40年产权●4米8挑高●底楼大型菜场（二）本案市场定位综观项目特点，我们不难发现，如果本案产品作为单纯的、传统的写字楼销售。

市场营销学实训报告（开元宁波九龙湖度假村SWOT分析）5篇范文第一篇：市场营销学实训报告(开元宁波九龙湖度假村SWOT分析) 《旅游市场营销学》教学实训报告姓名学号专业班级指导教师学院年月日“旅游市场环境分析”实训报告一、实训目的1．学会应用理论知识的能力，提高分析市场环境的能力；2．增强实战经验，积累更多的实践经验。

3．培养独立解决问题的能力，提高学生的综合素质。

二、实训时间、地点与方式（一）时间安排：（二）实践教学地点：（三）实践教学方式：三、实训要求每位学生根据任务，课堂上进行操作准备，并完成实训内容。

实训内容的总的要求如下：1、每人/每组都要写实训报告，实训报告严禁抄袭，否则实训报告不及格处理，字数1000字左右。

2、注意实训报告版面的工整，这是评定实训成绩的重要指标。

3、必要的数据处理的结果要附在实训报告之后。

具体要求如下：1、每位同学找自己熟悉的一家旅行社或旅游酒店（以免网上抄袭，以怀化君源华天大酒店为例），分析其所处的宏观环境和微观环境；2、进一步进行机会-风险SWOT分析。

3、撰写实训内容。

参照“京东商城的SWOT分析“的相关PPT 资料。

课前准备，之后课堂分享，含PPT介绍。

四、实训内容开元宁波九龙湖度假村SWOT分析（实习酒店）酒店简介：开元宁波九龙湖度假村位于被誉为“浙东香格里拉”的九龙湖风景区内，九龙湖畔、香山寺旁，至宁波市区22公里，至镇海城区19公里，至宁波栎社机场35公里，宁波绕城高速公路近在咫尺。

度假村由美国WATG公司和香港贝尔高林景观设计公司联合打造，根据不同的自然景观和房间朝向推出各种不同的房型，354间豪华客房，每间客房都有独到的视觉。

8个宴会厅和1个专门用来接洽会见的贵宾厅，装修精致典雅，现代化的会议设施，满足各类高档会议所需。

1500多个餐位，豪华精致而独具特色。

宁波美食、特色农家菜、各类海鲜珍品和高档燕鲍翅在此荟萃。

配备各种健身娱乐休闲设施，同时可供举行草坪舞会、篝火舞会等各类活动。

东方圣荷西营销报告解决问题：形成购买、提升销量购买活动的构成要素：产品买方——客户卖方——销售团队目录东方圣荷西营销报告 (1)第一部分产品 (2)[一] 产品外部环境 (2)1.行业动态 (2)1.1国内 (2)1.2大连 (7)2.政策走向 (9)3.区域环境 (11)4.竞争环境 (13)[二] 产品内部环境 (14)1.产品描述 (14)2.产品细分 (14)3.销售情况 (15)4.SWOT分析 (16)5.产品定位——寻找购买决定因素 (16)第二部分客户 (17)[一] 来访客户——“触动”成交 (17)1.成交客户分析 (17)2.意向客户分析 (17)[二] 未访客户——寻找目标 (18)第三部分销售团队 (19)1.专业 (19)2.管理 (20)3.执行力——标准化、信息化、分级审核机制 (21)4.服务——与客户成为朋友 (22)第四部分销售指标 (22)1.销售目标 (22)2.销售节奏 (22)第五部分合作方式 (23)【方案一】 (23)【方案二】 (23)第一部分产品[一] 产品外部环境1.行业动态1.1国内从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。

从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。

总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。

接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。

第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。

由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。

今年前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明显回落。

住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。

48个地产项目成功营销策划案例软文九龙家园热卖因素分析房地产E网-房地产物业管理资料库九龙家园热卖因素分析--------------------------------------------------------------------------------19xx年12月10日01:40 北京青年报一个原来在传统区位概念中并无优势可言的物业项目，在9、10、11月短短3个月的时间内，令人难以置信地创下了销售率70％的业绩。

在被许多买家看好的同时也引起了业内的关注，这就是九龙家园■市场的转型促使发展商意识转变，最为直接的表现，就是房屋产品的多元化趋势、精品化趋势，准确的市场定位是成功的首要因素。

因为，市场提供了更大的选择空间。

“卖点”宅趋势也日趋凸现。

被业内人士称为“九龙”现象的九龙家园的开发商正是超前地把握了这一市场信息，把全新的居住理念融入设计思路中，以精品化的高品质住宅得到了众多买家的认同。

日前，笔者带着些许好奇，来到了位于玉泉营立交桥以南4．5公里的九龙家园。

随着玉泉营立交桥的建成通车，昔日城南这个瓶颈变成通途，加之明年京开高速路即将开工建设，这里的交通将更为便利。

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感谢原作者所作出的努力！房地产E网-房地产物业管理资料库在工地现场，眼前一座座新近落成的别致小楼令笔者眼前一亮。

九龙家园规模面积20万平方米，一期工程5．3万平方米，是以3至4层低层住宅为主、部分6层住宅的社区，仅从建筑外形这一方面，就的确与市场上常见的高层建筑风格迥异。

据发展商华野房地产开发有限公司的负责人介绍，今天的市场演变，决定了房屋产品日益丰富、品质日益提升的发展方向，对于九龙家园这样的郊区住宅而言，在社区总体风貌上，一定要满足人们摆脱城市后的释然心理，还有亲近自然、返璞归真的归属心理。

因此，九龙家园的社区规划，确定了以低层住宅为主、部分多层住宅的整体格近自然性（与蓝天接壤的海蓝色屋顶）随着市场的细化，准确的市场定位将是房地产项目成功的关键因素。