各种估价方法一览表

2.查证评估地块条 件
3.查定各项修正系数
4.修正岀宗地价
现实性
评估结果与市价相近，最具现实 性
评估结果与市价稍有偏差
接近市价
评估结果与市价常有偏差
接近市价
接近市价
掌握难易
易
难
易
容易
易，适于多宗地估价
易，适于多宗地估价
评估结果
比较价格
收益价格
剩余价格
成本累加价格
比较价格
比较价格
各种估价方法一览表
方法 比较项目
市场比较法
收益还原法
剩余法
成本逼近法
路线价法
基准地价 修正法
观点
替代
~收益
建筑成本+地价=房地价
成本可及性、替代
~替代
替代:
评估对象
1.土地
2.建筑物
3•不动产
1.土地
2.建筑物
3•不动产
1.土地
2.建筑物
1.建筑物
2.新开发地
土地
土地
适用范围
适宜有交易实例地区的土地及不 动产估价
适宜有收益的土地或建筑
有交易地区，且地产有开发、再开 发价值
建筑物或新开发地
道路系统完整，且附设 有路线价，深度修正系 数表和条件修正系数表
已有基准地价和宗地 价格修正系数表
限制
1.无类似交易案例，或无市场交 易时，难以评估
2•必须考虑所有差异的项目，并
加以适当修正
3.必须查证比较案例资料的准确 性
1.土地价格=土地纯收益/土 地还原率X[1—1/（1 +土地 还原率）土地收益年期]
土地纯收益=房地纯 收益一房屋纯收益
房屋纯收益=房屋现 值X房屋还原率
2.有理论基础
1.地价=不动产总价-建筑开发费 —专业费—不可预见费—利息—租 售费用-税金-开发商合理利润
2•建筑价=房地价—地价
3.有理论基础
1•对无收益不动产评估困难
2•收益数据必须合理、准确
3•还原利率必须适当
1.对不适宜建筑或无再开发价值土 地评估困难
2•房价预测难以准确
3.开发费用难以准确
1.不适宜于已建成地或已开发 地
2.成本不等于价格
不适宜于无路线价区域
不适宜于无基准地价 区域
理论基础
1.依实例地价格，比较求评估地 价格
2.无理论基础，但实用
4.开发成本的计算（包括建筑费、 专业费、税费、租售费用）；
5.利息的计算；
6.利润的计算；
7.土地价格的计算。
1.确定土地征用拆迁费
2.确定开发费
3•确定利润
4.确定利息
5.计算成本价格
6.位置修正
1•查定路线价
2•查定深度指数
3•查定条件指数
4,查定时间修正指数
5.修正岀宗地价格
1.查定基准地价
1.建筑价=重置成本—折旧
2.新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+土地增值 收益（利润=（土地取得费+土 地开发费+税费）X投资回报 率；增值收益=（土地取得费+开发费+税费+利息+利润）X土 地增值收益率）
宗地价=路线价X深度 指数X条件修正指数X时间修正系数
宗地价=基准地价X（1土刀区域及个别 因素修正系数）X批 租年期系数X时间修 正系数
估价程序
1•收集适当交易实例
2.查证交易条件状况，包括价格、 支付条件、动机及宗地条件
3•实例交易情况修正
4•实例期日修正
5•实例区域及个别因素修正
6•判定比较价格
1.估计总收益
2.估计ห้องสมุดไป่ตู้费用
3.计算纯收益
4.选定还原利率
5.计算收益价格
1.调查清楚待估宗地的基本情况；
2.最佳开发利用方式的确定；
3.估计开发建设周期和投资进度安 排、开发完成后不动产价值的测算；