房地产开发企业纳税实务(一)(同名13986)

房地产开发纳税实务房地产开发纳税实务前言房地产开发在开发经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点；同时税收政策复杂，纳税程序规范，是税务部门的重点管理对象。

因此，房地产开发商很有必要学习掌握开发过程涉及的所有税收政策，主动加强与税务部门的沟通，尽可能降低纳税风险，夯实企业的盈利能力和竞争实力，以实现企业价值最大化目标。

本文主要介绍房地产开发全过程涉及的税收政策，在税务征管方式下的各种税收计算方法，并利用税收优惠政策对房地产企业开发经营过程税收筹划实务进行分析。

第一部分:房地产开发过程涉税政策房地产开发主要涉及八大环节，包括立项规划环节、筹集资金环节、征地拆迁环节、工程建设环节、开盘预售环节、竣工交房环节、自用保有环节，项目清算环节。

开发经营整个过程税收无所不在，各环节涉及的税收政策如下：一、规划设计环节在立项规划环节直接涉及的税收很少，但是企业在做项目规划及向有关部门报批时，要能通盘考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。

在立项规划环节可供选择的税收政策如下：1、房型设计：普通住宅增值额不超过20%免征土地增值税，超过20%全额征收。

普通住宅应同时满足三个条件：每套建筑面积不超过140平米、小区容积率在1.0以上、销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。

符合普通住宅标准的，同样可以享受税收优惠政策。

2、补偿方式：地面附着物的补偿有货币和还建两种方式，采用货币补偿的，其补偿金额有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实列入征地费用。

用还建方式的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。

（国税函[2010]220号）二、筹集资金环节筹集资金环节涉及利息支出的税收政策，主要规定如下：企业所得税法规定，企业向非金融机构借款的利息支出不能超过金融机构的正规利率，超出规定标准的利息不得税前扣除。

第1章1、房地产开发企业开发的房屋包括（）。

A.商品房B.经营房C.周转房D.代建房【答案】ABCD2、（）属于房地产开发企业的其他业务收入。

A.出租开发产品租金收入 B .配套设施销售收入C.土地转让收入D.商品房售后服务收入【答案】D3、开发成本中的前期工程费包括（）。

A.土地征用费B.勘察测绘费C.规划设计费D.项目可行性研究费【答案】BCD4、开发成本中的土地征用及拆迁补偿包括（）。

A.耕地占用税B.三通一平费C.劳动力安置费D.安置动迁用房支出【答案】ACD第2章1、2016年5月，兴达房地产公司购买印花税票1000元，缴纳土地入股时的契税60000元，应如何进行会计处理。

【答案】借：管理费用 1000土地征用及拆迁补偿费—契税 60000贷：银行存款 610002、2016年3月，中天房地产公司设立，注册资本为3000万元，公司该年度设置总账1本、其他营业账簿12本，计算应纳的印花税额。

【答案】总账应纳印花税额=30 000 000×0.5‰=15000元其他营业账簿应纳税额=12×5=60元第3章1、以下各项有关土地使用权的会计处理中，正确的有（）。

A.土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧B.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本C.外购土地使用权及建筑物支付的价款应当按照合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配D.外购土地使用权及地上建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间进行分配的，应当全部作为无形资产E.企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产【答案】ABCE【解析】企业外购的土地使用权及建筑物，如果确认无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理，选项D 不正确。

第一节房地产开发企业纳税概述房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。

―、契税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。

除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。

二、房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税由房产所在地的税务机关征收。

三、城镇土地使用税城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。

四、营业税营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。

五、城市维护建设税城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。

凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。

城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。

六、教育费附加教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。

房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。

教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。

七、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

房地产开发企业涉税实务随着经济的发展，房地产开发企业成为了社会经济的重要组成部分，然而，税收问题是企业面临的重要问题之一。

本文将从税种、税率、申报纳税等方面讲解房地产开发企业在涉税实务方面需要注意的问题。

税种房地产开发企业在涉税实务中，需要涉及到的税种如下：•增值税开发商的业务范围常常包括新开发住宅楼盘、商业和工业用房，均需要缴纳增值税。

一般来说，开发商所交的增值税按照预征率1.5%计算，并且开发商通常也可以从房屋销售的总价款中扣除购房者所需支付的增值税，因此，开发商需要精确计算缴纳增值税的税额。

•土地增值税土地增值税一般来说是由开发商缴纳。

当开发商购买土地时，土地的价格往往比较低，然而，一旦开发商将土地开发成房地产并出售，该土地就会发生增值，从而需要缴纳土地增值税。

需要注意的是，在土地出售之前，开发商也需要缴纳土地增值税。

•企业所得税企业所得税是根据企业利润的实际情况计算的。

对于房地产开发企业来说，企业所得税的计算方式是非常复杂的，需要考虑到房地产开发成本的各种因素，扣除各种支出后，才能计算出实际应缴纳的企业所得税。

税率房地产开发企业在涉税实务中，需要注意的税率如下：•增值税税率根据国家税务总局的规定，房地产开发企业需要按照17%的增值税税率缴纳税款。

•土地增值税税率土地增值税的税率根据各地的不同计算方法会有所不同，一般来说，税率在30%-50%之间。

•企业所得税税率企业所得税税率根据企业利润情况也会有所不同，通常情况下，税率在25%-33%之间。

需要注意的是，这些税率会根据国家的财政政策和税收调整进行相应的调整，因此，开发商需要时刻关注税收政策变化。

申报纳税房地产开发企业在涉税实务中，需要注意的申报纳税事项如下：•增值税申报房地产开发企业需要按照国家税务总局的规定，于每月底前在国税局网站上进行增值税申报和缴费。

•土地增值税申报土地增值税申报周期一般为每年一次，开发商需要在规定时间内将土地增值税申报给税务局。

房地产开发各环节涉税实务专题一、前期工作涉税实务1.土地收购–根据《土地管理法》和相关规定，土地收购需要缴纳土地出让金，出让金的计算规则如下：•土地出让金 = 土地面积 x 地均价 x 容积率 x 折扣系数–在土地收购过程中，还需要注意以下事项：•土地压减款：土地当前拥有者已经交了土地出让金，在政府规定的时间内没有起~建新的房屋，则按照规定需要退款给拥有者•土地赔偿款：在土地收购过程中，需要向农民或村庄进行补偿2.立项阶段–开发商在立项阶段需要按照规定缴纳土地增值税、营业税及印花税等–另外需要注意的是，如果企业实施资产重组，也要关注相关的税务处理3.前期准备–开发商在前期准备阶段，需要缴纳房产税、土地使用税、城镇土地使用税、教育附加税、城建税等相关税费二、开发建设涉税实务1.施工建设环节–建筑施工过程中，需要缴纳增值税、营业税、土地增值税等–同时还需要考虑到建设期的贷款利息抵扣税务处理–在施工建设过程中，如果出现施工违规或督查发现问题，可能还需要面临违法行为税的处罚2.建设竣工阶段–在建设竣工阶段，开发商需要经过多项手续之后才能进入售房环节，包括领取建筑竣工验收证明等–同时，建筑竣工后将需要缴纳资产税、印花税、个人所得税或企业所得税等相关税费3.售房阶段–开发商在售楼阶段，除了需要考虑到各种经营税费，还需要注意到个人所得税、房产税等方面的处理–对于购房者来说，也需要注意处理个人所得税申报和纳税等问题三、投资收益涉税实务1.资本利得税–资本利得税是指资产转让产生的利得应当缴纳的税费–当开发商出售房产或房地产股份时，需要按照规定缴纳资本利得税2.合作企业税务处理–在房地产开发中，存在多个企业间的股权并购、股权交换等合作关系，因此需要考虑到税务处理–合作企业之间，需要根据实际情况确定如何处理各种税务问题四、其他涉税实务1.税收优惠政策–房地产开发企业可以享受到一些税收优惠政策，比如鼓励开发出租房地产等，需要开发商根据实际情况进行具体的申报操作2.税务尽职调查–开发商在进行任何房地产开发业务前，需要对相关的税务事项进行尽职调查，以确保整个业务的税务合规性3.税务争议解决–在房地产开发过程中，可能会出现税务方面的争议，如税务机关认为开发商未能缴纳相应税费，或者认为开发商存在偷漏税等问题–这时候开发商可以依据相关法律规定，进行税务申诉、诉讼等操作，以维护自身合法权益五、以上是关于房地产开发各环节涉税实务的相关介绍，从前期工作、开发建设、投资收益等多个方面进行了详细的阐述。

房地产开发企业会计与纳税实务1. 引言房地产开发企业作为一个重要的经济实体，其会计和纳税实务对于企业经营和税务管理具有重要意义。

本文将从房地产开发企业的会计和纳税实务两个方面进行探讨，以帮助企业更好地了解和应对相关问题。

2. 房地产开发企业会计实务2.1. 会计核算方法房地产开发企业的会计核算方法主要包括权责发生制和计划成本制。

权责发生制是以交易产生的债权债务关系为基础进行核算，适用于销售房地产和收取租金等业务。

计划成本制则是以工程和项目为核算对象，根据预估成本进行核算，适用于开发和建设房地产项目的情况。

2.2. 固定资产管理房地产开发企业的固定资产主要包括土地、房屋建筑、机械设备等，其管理涉及到资产的获取、投资决策、使用维护和处置等方面。

企业应建立完善的固定资产登记台账，并确保资产的准确计量和分类。

2.3. 合同会计在房地产开发过程中，企业与买方、供应商、承包商等多方签订合同，并按照合同条款进行交易。

合同会计是指根据合同的具体条款，进行收入、成本和资产的确认、计量与处理。

合同会计对于企业的收入和成本能得到准确的核算，具有重要的意义。

2.4. 应收账款管理房地产开发企业往往需要与购房人签订预售合同，从而形成应收账款。

企业应建立健全的应收账款管理制度，及时核对、确认和收取款项，防止坏账风险的发生。

2.5. 融资与股权管理房地产开发企业常常需要通过融资来支持项目的开发和经营。

企业应根据实际情况选择适当的融资方式，并建立融资和股权管理制度，以充分利用外部资金和优化企业的财务结构。

3. 房地产开发企业纳税实务3.1. 企业所得税房地产开发企业涉及到的企业所得税主要包括增值税、企业所得税和房产税等。

企业应了解并遵守相关税法法规，合理规划税务筹划，以降低税负和合规风险。

3.2. 增值税管理房地产开发企业从事房地产销售和租赁业务，通常需要缴纳增值税。

企业应按照法律法规规定，合理申报增值税，确保税款的及时缴纳和税务报表的准确填报。

房地产开发企业会计与纳税实务1. 引言房地产开发是一个具有高风险、高收益的行业，对于房地产开发企业而言，良好的会计与纳税实务能够帮助企业更好地管理财务、降低税务风险，提高盈利能力。

本文将介绍房地产开发企业会计与纳税实务的相关知识，帮助读者了解该行业的财务管理和税务管理。

2. 房地产开发企业会计实务2.1 会计准则与报表房地产开发企业需要按照相关的会计准则编制财务报表，常用的会计准则包括《企业会计准则》和《房地产开发企业会计准则》等。

财务报表包括资产负债表、利润表、现金流量表等，这些报表可以用于了解企业的财务状况和经营业绩。

2.2 资金管理与成本控制房地产开发企业通常需要大量资金进行实施开发项目，因此资金管理对于企业的发展至关重要。

良好的资金管理可以帮助企业提高资金利用效率，降低融资成本。

此外，成本控制也是房地产开发企业需要重视的方面，合理控制开发成本可以提高项目的盈利能力。

2.3 风险管理与内部控制房地产开发企业面临着众多风险，如市场风险、资金流动性风险、政策风险等。

在进行财务管理时，企业需要制定有效的风险管理策略，防范可能的风险对企业的影响。

同时，建立健全的内部控制制度也是保障企业财务安全和规范运作的重要举措。

3. 房地产开发企业纳税实务3.1 税务政策与税收筹划房地产开发企业需要依法纳税，并合理进行税收筹划。

税务政策是企业纳税的重要依据，企业需了解相关政策并及时调整财务结构，以降低税负。

在确保合规的前提下，利用税收优惠政策可以最大程度地减少企业的税收成本。

3.2 税收申报与税务合规房地产开发企业需要按照规定的时间和程序进行税收申报，如增值税、企业所得税等。

同时，企业也需要遵循税务合规要求，如开具规范的发票、及时缴纳税款等。

合规经营可以避免不必要的罚款和税务风险。

3.3 跨地区税收管理对于跨地区经营的房地产开发企业而言，税收管理更具复杂性。

企业需要了解不同地区的税收政策，合理规划项目分布和资金流向，以最大化地降低跨区域经营带来的税款负担。

房地产行业纳税实务1. 引言房地产行业作为国民经济的重要组成部分，对国家税收的贡献不可忽视。

纳税是房地产企业应尽的一项重要义务，合理的纳税实务操作可以为企业减少税负，提高经营效益。

本文将就房地产行业常见的纳税实务进行介绍和分析，并提供一些实用的纳税策略和建议。

2. 房地产行业税收政策概述房地产行业纳税礼貌直接关系到企业的经营成本和利润，因此了解房地产行业的税收政策是非常重要的。

该部分将简要概述房地产行业的税种和税收政策，包括土地增值税、契税、个人所得税等，并介绍相关政策的适用范围和税率。

3. 房地产项目财务确认和核算房地产项目在财务确认和核算方面存在一些特殊的问题和要求。

本部分将讨论房地产项目的财务确认和核算原则，包括成本确认、收入确认和资产折旧等，并介绍如何正确处理开发成本、土地使用权和预售款等方面的会计处理。

4. 房地产销售模式及其涉税问题房地产销售模式包括纯销售、租售同权、合作开发等多种方式。

不同的销售模式对税务处理存在一定的差别，例如纯销售模式需要缴纳契税，租售同权模式需要缴纳增值税等。

本部分将详细介绍不同销售模式下的涉税问题，并提供针对性的解决方案和策略。

5. 房地产企业所得税申报和纳税调整房地产企业所得税申报和纳税调整是房地产行业纳税实务中的重要环节。

本部分将介绍房地产企业所得税的计算方法和申报流程，并探讨如何通过合理的纳税调整措施来减少企业所得税负担。

6. 房地产行业特殊税收政策房地产行业存在一些特殊的税收政策，如土地使用税、房产税等。

本部分将介绍这些特殊税种的适用范围和税率，并提供相应的纳税策略和注意事项。

7. 房地产行业税务合规和风险管控房地产行业纳税实务存在一定的风险和涉税纠纷。

本部分将就房地产企业如何进行税务合规和风险管控给予指导和建议，包括建立完善的内部控制制度、合规风险评估和税务尽职调查等方面。

8. 结论房地产行业纳税实务涉及面广泛、操作复杂，企业需要深入了解相关税收政策和规定，开展合规的纳税工作。

有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。