房开企业拿地阶段涉及的各个税种分析

房地产开发项目各类税种分析房地产企业开发项目全程涉及的税种主要包括：契税、印花税、城镇土地使用税、增值税及附加、土地增值税、企业所得税，以下逐一进行介绍。

一、契税1、契税，是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产权交易价格的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

2、契税税率为3%-5%，可由各省市政府根据实际情况确定，目前江西省契税税率为4%。

计算方式为土地出让成交交*4%。

二、印花税1、印花税是对经济活动和和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。

2、房地产企业取得土地阶段，因与政府土地部门签署《国有土地使用权出让合同》而缴纳印花税按照合同所载金额的0.05%贴花，即税率为0.05%。

三、城镇土地使用税1、城镇土地使用税，是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。

2、根据国家规定，土地使用税每平方米年税额如下:大城市1.5元-30元/平米、中等城市1.2元-24元/平米、小城市0.9元-18元/平米、县城、建制镇、工矿区0.6元-12元/平米。

于都县目前套0.6元-12元/平米，且根据地理位置划分成了三个区域：一类区8元/平米（繁华老城区）、二类区6元/平米（一般老城区）、三类区4元/平米（工业园区）。

按年计算、分期缴纳，一般缴至所有商品销售完毕为止。

三、增值税1、根据《增值税暂行条例》规定，增值税的纳税人为在中国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，且销售不动产的增值税税率为11%。

2、纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人税率11%、小规模纳税人税率5%；且目前均采用预缴税款制预征，预征率3%，；而根据2016年新规定，2016年5月1日前老项目（以《建筑施工许可证》时间为准）可采用简易计税方法按照5%的征收率计税，不得扣除对应的土地价款，即按照商品房总销售金额*5%计算税款（我们调查报告测算可采用这种更简单）。

房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。

房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。

应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产开发工作流程图招投标管理流程市交易中心招标人市捋标办1房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。

房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。

应纳税额二房地产成交价格或评估价格x税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额二合同金额X 0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额二土地使用面积x单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

(1)营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用X 5%(2)营业税附加税：城市维护建设税二营业税额X 7%教育费附加二营业税额x 3%(3)土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展，房地产业已成为支柱性产业，也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。

房地产企业涉及的税收分析较为复杂，需要从不同的环节逐一分析。

一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务，也是涉及税收的重要环节。

房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。

（1）土地增值税：土地增值税是属于土地交易方面的一种税收，主要针对土地出让所得实行征收，它是按照该土地的增值部分计算，并且是属于事业性税收。

房地产开发企业在开发过程中需要获得土地，并以此作为开发的基础，当企业完成房地产开发并将其售出时，就可以通过合法渠道追缴土地增值税。

（2）企业所得税：企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入，减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润，按照税率进行计算所应缴纳的税收。

房地产企业从事开发业务时，除了要支付增值税外，还需要缴纳企业所得税。

二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。

（1）契税：契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收，它是按照房屋交易价格的一定比例（具体比例根据不同地区会有所不同）征收。

房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。

（2）个人所得税：个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收，根据我国税法规定，房地产销售收入应计入个人所得税范围。

如果房地产企业的销售对象是个人，那么销售所得就要缴纳个人所得税，而如果销售对象是企业或单位，则不需要缴纳个人所得税。

三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售，还需要进行物业管理工作。

物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。

（1）城市维护建设税：城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。

房地产企业在进行物业管理时，需要缴纳城市维护建设税。

（2）房产税：房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。

房地产开发各环节税收政策详解房地产开发是我国经济中的一个重要领域，对于促进城市化建设、推动产业升级和提升人民生活质量有着重要作用。

然而，对于房地产开发项目而言，其涉及的税收政策颇多，而且在具体实践中也存在着很多的问题和争议。

一、房地产开发前期税收政策1、土地出让金的征收。

土地出让金被视为地方政府重要的财政收入来源之一，也是房地产项目开发前的重要财务支出。

具体来讲，土地出让金的征收标准按照土地的性质、所处位置等诸多因素不同而不同，按照每平米建筑面积收取。

2、增值税的预征。

在房地产项目开发前期，开发企业还需要交纳增值税的预征金，该政策旨在防止开发商在项目完成后将多余利润带走，确保税收的稳定和高效。

3、房地产税的征收。

房地产税是我国新开征的一项重要税种。

自2017年开始，全国各地陆续实施该项税收政策，目前主要覆盖城区房屋和商业用房。

按照税率计算，税款支付的具体标准按照房屋的属性、用途、位置等方面考虑。

二、房地产开发中期税收政策1、土地使用税的征收。

土地使用税主要针对已经开始涉及施工的项目，该税种在我国实行已久，其税率根据地区不同而异，主要收取开发企业在项目实际施工过程中对土地的使用权所产生的费用。

2、印花税的征收。

在房地产项目的中期周期中，往往会涉及到一些交易、变更、过户等行为，而在这类交易情况下开发企业需要缴纳的印花税费用相对较高，该费用的计算标准以房产的市场价格作为基础。

三、房地产开发后期税收政策1、个人所得税的征收。

在房地产交易结束后，买卖双方需要缴纳个人所得税。

根据税法规定，个人所得税缴纳的标准根据房屋的售价和转让时间来计算，同时，对于非本地区户籍居民，税收按照特定的标准计算。

2、物业管理费的缴纳。

在房地产项目开发结束后，物业管理费才正式开始收取。

该费用的标准通常以物业面积、楼层、物业类型等因素为主，在部分一线城市中，物业管理费标准相对较高。

四、房地产开发中存在的税收问题1、土地出让款高企。

由于土地出让款的标准存在着去化缓慢的现象，同时政府部门对靠近市中心、交通便利的土地更为青睐，因此土地出让款的缴纳金额相对较高，可能会对开发企业造成压力。

房地产开发企业需要缴纳的税种简介第一篇：房地产开发企业需要缴纳的税种简介房地产开发企业需要缴纳的税种简介：房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税、营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税等7个税种。

根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。

（一）、耕地占用税在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。

耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额。

（二）、城镇土地使用税房地产开发企业为开发房屋占地，按照规定缴纳契税。

在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。

除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

城镇土地使用税的税额标准为大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元。

具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。

城镇土地使用税年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。

（三）、营业税在房屋销售环节，营业税部分，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。

单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为，都属于有偿转让不动产，均应按5%的税率征收营业税。

从1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。

（四）、土地增值税土地增值税部分，房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。

增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。

房地产企业各环节涉及的税收分析随着中国经济的快速发展，房地产行业在经济中扮演了越来越重要的角色。

大量的房地产企业涌现出来，为促进经济发展和满足人们对居住品质要求的需求做出了重要贡献。

但是，房地产企业在从开发到销售的每个环节都将涉及到税收问题。

因此，下文将会对房地产企业在各个环节中涉及到的税收问题做出深入的分析。

1、房地产开发环节的税收问题在房地产企业开发房地产时，其必须向国家缴纳开发税。

根据《房地产税法》规定，开发税为房地产增值税（简称“VAT”）。

这种税收是根据增值税税率来确定的，税率为17%。

不过，房地产企业在开发过程中并不仅仅只需要缴纳开发税。

根据《房地产税法》的规定，房地产企业开发房地产还需要向国家缴纳土地增值税和契税。

关于土地增值税，一般情况下，买卖价值远高于市场价值的土地将需要缴纳土地增值税。

这种税收是根据土地增值额来确定的，税率通常为30%。

另外，在土地开发过程中产生的其他一些收入，在满足一些特殊条件的情况下也会被纳入土地增值税的范畴。

契税是指在房地产买卖合同中涉及到的税收。

这种税收也是根据房屋的市场价格来计算的，但税率要根据不同地区而定。

例如，在北京地区购买二手房产买卖契税为1.5%，而在广州地区为3%。

2、房地产销售环节的税收问题房地产企业在销售房地产时需要向国家缴纳所得税、营业税和个人所得税。

所得税是依据公司的利润来计算的。

根据《企业所得税法》的规定，税率通常为25%。

营业税是房地产企业销售房地产所需缴纳的税种之一。

目前，营业税税率为5%，不过自2016年5月1日起，营业税被增值税取代。

房地产销售以及金融、保险、新闻出版等行业将被纳入到增值税的范畴。

个人所得税是买卖房产时涉及到的税种之一。

根据《个人所得税法》的规定，卖方在收到房地产销售款后还需要向国家缴纳个人所得税。

这种税收通常按照房地产的市场价值的5%计算。

3、房地产代理环节的税收问题房地产代理需要向国家缴纳增值税和营业税。

房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。

房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为4%。

应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。

销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

房地产企业各环节涉及的税收分析_原稿随着房地产市场的火热，房地产企业成为了各类企业当中的“香饽饽”。

然而，对于房地产企业来说，涉及到各类的税收问题，不仅需要有所了解，更需要有针对性的规划。

本文将深入探讨房地产企业各环节涉及的税收问题，及其相应的分析。

一、房地产企业开发环节税收分析房地产企业在开发环节所涉及的税收主要是土地出让金、增值税、房产税等等。

1.土地出让金土地出让金是指土地使用权转让所获得的价格，税收政策规定，地方政府按土地出让金税率标准收取土地出让金税。

缴付土地出让金税，可预计财务成本，进行税费规避和缴费安排，但是土地出让金税率高，增加企业开发成本。

2. 增值税在房地产的供应链条中，增值税是最为重要的税种。

在房地产企业的经营过程中，需要缴纳增值税。

(1) 业务范围涉及的增值税在房地产企业的业务范围中涉及到的增值税主要有：a.房屋销售与租赁b.建筑工程、施工、监理、设计、咨询等相关业务c.建筑材料、设备、机械等进口业务(2) 不同税率的增值税在房地产企业的经营过程中，需要根据不同的业务范围，支付不同税率的增值税。

a.销售自建房屋（普通住宅）纳税率为5%b.销售商贸、办公等经营性类房屋纳税率为11%c.拆迁补偿房等纳税率为4%以上只是增值税涉及的主要业务，此外还涉及到不动产投资、资产交易等涉及不同税率的增值税。

3.房产税房产税是对居民住房及非居民娱乐用房的税种。

房产税税基一般计算房屋的租金收益，税率与居民所在的城市不同，但是对于房地产企业的开发环节并不涉及到房产税。

二、房地产企业销售环节税收分析销售环节税收主要包括增值税和企业所得税。

1.增值税(1)一般纳税人房地产企业在销售环节的增值税主要针对一般纳税人，其纳税标准为销售额－进项税额，税率为17%。

(2)小规模纳税人对于销售额在500万及以下的企业可以选择小规模纳税人，并按照当地规定的税率交纳税费。

2.企业所得税在销售环节，房地产企业可根据当地税收政策，享受不同的所得税减免政策。

房开企业不同环节的涉税分析1. 引言1.1 房开企业不同环节的涉税分析房地产开发企业是指专业从事房地产项目的开发、建设、销售和管理的企业，在整个房地产开发过程中涉及到诸多税费。

从土地购置、开发建设、销售与出租到资金运作等各个环节，都存在着各种税费相关问题。

在土地购置环节，房地产开发企业需要缴纳土地增值税、城市维护建设税等相关税费。

而在开发建设环节，企业则需要纳税地方教育附加、房地产税等税费。

在销售与出租环节，房地产开发企业还需要缴纳契税、企业所得税等相关税费。

而资金运作环节也面临着利息、汇兑损失等税费问题。

为了降低税务成本、规避税务风险，房地产开发企业需要注重税务合规及风险防范。

合理规划税务策略、优化税务结构，持续改进税务管理水平，对于提高企业的竞争力和盈利能力至关重要。

只有深入了解不同环节的税费政策，合理利用税收优惠政策，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

税务管理是房地产开发企业发展不可忽视的重要环节，只有做好税务工作，企业才能稳步发展、长期可持续。

2. 正文在房地产开发企业的经营过程中，土地购置环节是一个重要的税费支出环节。

在土地购置环节中，房地产开发企业需要承担多项税费，包括土地增值税、土地出让金、土地使用税等。

土地增值税是土地购置环节中最重要的税费之一。

根据国家相关法规，开发企业在购买土地后需根据土地转让价格支付土地增值税。

土地增值税的税率一般为5%，但具体税率可能会根据不同地区和政策进行调整。

土地增值税的计算是企业必须重点关注的事项，因为计算错误可能导致企业财务成本的增加。

土地出让金也是土地购置环节中不可忽视的税费。

土地出让金是政府为了将土地转让给企业而收取的费用，其数额一般按照土地的估值来确定。

房地产开发企业必须根据土地出让金的金额来进行支付，并需要留意政府相关政策的变化，以避免不必要的风险。

土地使用税也是房地产开发企业在土地购置环节中需要缴纳的税费之一。

土地使用税是根据土地的使用年限和面积来确定的税费，其税率一般为每年土地面积的一定比例。

房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产开发工作流程涉及多种税种和征税方法，下面分阶段分析并介绍主要税种和征税方法，以便更好地理解和应用。

阶段一：规划和项目准备该阶段主要涉及的税种和征税方法为：1. 城市规划税城市规划税是指按照国家规定征收的一种地方税，主要用于城市规划、市政设施建设等方面的投资。

在规划与项目准备阶段，企业可能需要向地方政府缴纳城市规划税。

2. 土地增值税土地增值税是指在土地使用权有价值的情况下，以土地增值为征税对象的一种税费。

在规划与项目准备阶段，企业可能需要向地方政府缴纳土地增值税。

阶段二：建设和销售前期该阶段主要涉及的税种和征税方法为：1. 城镇土地使用税城镇土地使用税是指在市区和城镇地区内使用土地和房屋的单位和个人应缴纳的税费。

在房地产开发企业在建设房屋时，可能需要向地方政府缴纳城镇土地使用税。

2. 城镇土地登记费城镇土地登记费是指在建设房屋时，为了登记土地使用权而向地方政府缴纳的费用。

3. 印花税印花税是指在销售房屋或转移所有权时，为了证明交易合法性而向税务机关缴纳的税费。

在销售前期，房地产开发企业需要向税务机关缴纳印花税。

4. 转让土地使用权所得税转让土地使用权所得税是指在转让土地使用权时，根据转让价款和土地取得成本之差计算的税费。

在房地产开发企业向购房者销售房屋时，可能需要向税务机关缴纳转让土地使用权所得税。

阶段三：销售和交付该阶段主要涉及的税种和征税方法为：1. 增值税增值税是指按照增值税法规定，对销售货物、提供服务和向进口货物征税的税种。

在房地产开发企业向购房者销售房屋时，需要向税务机关缴纳增值税。

2. 房产税房产税是指按照国家规定征收的税费，主要用于对城市和农村居民住房进行征税。

在交付房屋时，房地产开发企业和房屋所有者需要向税务机关缴纳房产税。

3. 印花税在交付房屋时，房地产开发企业需要向税务机关缴纳印花税，以证明房屋所有权的转移合法性。

4. 城镇土地使用税在购房者开始使用房屋之后，需要向地方政府缴纳城镇土地使用税。

房地产企业拿地阶段的涉税事项分析2017-02-27房地产财税佟军点击上方"蓝色字"可关注我们！众所周知，房地产企业是税负最高的行业之一，其从拿地到销售、清算，涉及增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、房产税、土地使用税及其他附加税费等等。

今天我们主要针对房地产企业在拿地阶段涉及到的税收做简要分析。

一、契税只要取得土地、房屋权属，不管是以出让方式、转让方式、还是投资者投入方式取得，都要按3%-5%的幅度税率缴纳契税。

强调，即使只是签订了土地出让合同，还没有取得土地证，也要缴纳契税。

1、纳税义务人：《契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照法规缴纳契税。

2、契税的计税依据:财税[2004]134号：1）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

2）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

财税[2016]43号：3）计征契税的成交价格不含增值税。

3、纳税义务发生时间：《契税暂行条例》第八条：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、城镇土地使用税房地产企业取得土地使用权后，就要依法按土地面积乘以单位税额缴纳土地使用税。

强调：土地是否开发或是否办证，与缴纳土地使用税无关。

所以即使尚未开始开发或尚未办证，也要缴纳城镇土地使用税。

《城镇土地使用税暂行条例》第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。

财税〔2006〕186号第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

房开企业征地环节涉及税收分析一、增值税房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额预缴增值税，向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

（部分地区可以扣除的拆迁补偿费用仅含货币支付的部分，回迁房及置换房等不得扣除）。

向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证，房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税可以按受益原则计入房地产开发成本。

拆迁补偿费用，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能证明拆迁补偿费用真实性的材料。

二、土地使用税房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税按受益原则可以计入房地产开发成本部分。

凡在土地使用税开征范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴土地使用税。

年应纳税税额=(实际占用的土地面积（平方米）×适用税额÷12)×应税期限（月）或：年应纳税税额=【(实际占用的土地面积（平方米）—尚未利用的土地)】×适用税额÷12)×应税期限（月）。

开发产品交楼后，可以按照交楼面积折算成站地面积，扣减土地使用税应纳税额。

三、印花税房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。

对其应按产权转移书据征印花税。

四、契税（税率3-5%）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

土地、房屋权属以下列方式转移，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

房地产开发项目税种全面分析1.增值税增值税是指在生产过程和流通环节中，按照商品增值额征收的一种税收。

对于房地产开发项目来说，涉及到不动产的买卖，所以增值税是不可避免的。

一般来说，房地产开发企业需要按照房屋总价值的17%交纳增值税。

2.印花税印花税是指在一定的法定情形下，对于特定的行为或者事项所征收的税款。

房地产开发项目中，涉及到土地使用权转让、建筑物买卖等等，都需要按照一定比例交纳印花税。

具体比例根据不同的地区和具体情况而定。

3.城市维护建设税城市维护建设税是指按照城市人口和用地面积作为计算基础，按照一定比例征收，用于城市基础设施建设和维护。

房地产开发项目涉及到的房屋买卖、转让等都需要按照一定比例交纳城市维护建设税。

4.土地使用税土地使用税是指所有者或者承租人按照土地的利用方式和面积缴纳的税款。

一般来说，房地产开发项目需要按照土地面积以及利用方式交纳土地使用税。

5.房产税房产税是指对于拥有房地产的个人或者企业所征收的税款。

对于房地产开发项目的开发商和买房者来说，都需要按照房产的评估价值交纳房产税。

6.企业所得税企业所得税是指企业在一定会计年度内按照所得额交纳的一种税收。

房地产开发企业对于销售的房屋或者转让土地所得进行纳税。

7.个人所得税8.城镇土地使用税城镇土地使用税是指城镇土地使用权出让金的一种地方税收。

对于房地产开发项目来说，需要按照土地使用权出让金的一定比例交纳城镇土地使用税。

9.房地产开发企业所得税10.基础设施建设费基础设施建设费是指房地产开发项目涉及到的基础设施建设所需的费用。

房地产开发企业需要按照一定的比例交纳基础设施建设费。

总结起来，房地产开发项目涉及到的税种包括增值税、印花税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房地产开发企业所得税以及基础设施建设费等。

不同的税种对于房地产开发项目有着不同的征收依据和征税比例，房地产开发企业需要按照相关法规和规定进行纳税。

房地产前期拿地阶段涉及的契税和土地使用税的简要分析！【本文看点】房地产前期拿地阶段涉及的契税和土地使用税的简要分析对于税负最高的行业之一房地产企业，其从拿地到销售、清算的每一个环节，都将涉及到涉及增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、房产税、土地使用税及其他附加税费等等。

今天我们主要针对房地产企业在拿地阶段涉及到的契税和土地使用税做简要分析。

如果契税和土地使用税只需缴纳对应的土地出让金，你也这样想的话也就错了！只要取得土地、房屋权属，不管是以出让方式、转让方式、还是投资者投入方式取得，都要按3%-5%的幅度税率缴纳契税。

强调，即使只是签订了土地出让合同，还没有取得土地证，也要缴纳契税。

《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134 号）一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

而对于契税缴纳的依据很多地产企业都会模糊，大部分只对土地出让金对应的契税进行缴纳，未对市政配套费对应的契税进行缴纳。

同理，对于土地使用税的缴纳的时间以及主体也是很容易混淆，例如有一家企业在13年5月签订合同，合同交付日期为13年6月，但由于该企业未进行开发，就未及时进行缴纳土地使用税，在14年6月份开动时才开始进行缴纳土地使用税，并在账面上也把13年6月到14年5月底进行统一缴纳，并未对补缴土地使用税说明，另外有一部分缴纳的主体是企业总部而不是项目公司。

房地产开发企业税种说明房地产开发企业涉及的税种很多，大体上分为三个环节，即获取土地阶段、开发建设阶段、转让及销售阶段。

另外还有房地产企业经营过程中涉及的其他税种。

具体如下：(一)房地产开发企业获取土地阶段涉及的主要税种及税率1、耕地占用税，在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。

我公司不涉及。

2、契税，契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种，税率为3％-5％。

赤峰市按照国有土地使用权转让价格的3%缴纳契税。

内蒙首地按照土地转让价格16800万元的3%缴纳契税为504万元。

内蒙首地公司的土地由于商改住和土地使用年限的延长而补交土地出让金的同时，需按土地出让金的3%缴纳契税。

3、印花税，印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。

此阶段的印花税分为两个税目，其一是，权利、许可证照，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证，按件贴花5元；其二是，产权转移书据，包括土地使用权转让合同，按所记载金额的0.05%缴纳印花税。

(二)房地产开发建设阶段涉及的主要税种及税率1、土地使用税，土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。

房地产开发企业从取得土地使用权证的次月起，至开发项目竣工交付使用为止的期间内，均按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳土地使用税。

目前内蒙首地的土地证面积为533333.91平米，按6元/平米计算，每年缴纳土地使用税约为320万元。

2、印花税，签订的各类合同，按规定税率（0.05%-0.3%）计算缴纳。

(三)房地产转让及销售阶段涉及的主要税种及税率1、营业税，转让及销售房地产，按营业额的5%税率缴纳。

2、城市维护建设税，作为营业税的附加其纳税义务同时产生，赤峰市按营业税税额的7%缴纳。

3、教育费附加，与城建税一样，作为营业税的附属税种，赤峰市按营业税税额的3%缴纳。

综上所述，营业税金及附加的上缴税率为营业额的5.5%。

房地产开发项目各税种全程税务测算
房地产开发项目各税种全程税务测算
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一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种
房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税、增值税及附加、土地增值税、企业所得税
二、涉及税种的相关规定及测算方式
1耕地占用税
房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。

有很多地方的房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前，就已经实际占用了耕地，甚至进行了违规建设。

那么在取得土地之前占用耕地的这段时间内，房地产开发企业是否缴纳耕地占用税呢？
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，且《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条第二款规定，未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。

因此，未经批准占用耕地的房地产开发企业也应当缴纳耕地占用税。

房地产开发各环节税收政策详解之拿地阶段从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收〔费〕。

同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。

一、拿地阶段房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉与到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。

〔一〕契税 1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。

即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以与其他个人为契税的纳税人。

因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。

2、征税X围《中华人民##国契税暂行条例》〔国务院令第224号〕第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的X畴。

《中华人民##国契税暂行条例细那么》第八条规定，以下转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。

因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、承受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税X围。

3、计税依据《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》〔财税字[1998]96号〕第一条关于计税价格问题规定，根据《中华人民##国契税暂行条例》〔以下简称条例〕第四条第〔一〕款与《中华人民##国契税暂行条例细那么》〔以下简称细那么〕第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。