中原2019东莞塘厦德洲·丹缇轩二期营销执行策略

荣兆集团·郯城檀都项目下半年营销方案( 08.09—09.01)目录一、郯城楼市未来发展趋势预测 ................................. 错误!未定义书签。

二、项目销售情况及下半年可售房源分析 ............... 错误!未定义书签。

( 一) 项目销售情况分析.................................... 错误!未定义书签。

1．工程进度........................................................ 错误!未定义书签。

2．销售指标完成情况分析与评价 ................... 错误!未定义书签。

综述: ................................................................. 错误!未定义书签。

( 二) 下半年可售房源分析 .............................. 错误!未定义书签。

1、可售房源情况.............................................. 错误!未定义书签。

2、可售及下半年可推房源分析...................... 错误!未定义书签。

三、下半年项目营销推广思路.................................... 错误!未定义书签。

( 一) 营销目标及工作条件................................ 错误!未定义书签。

1、工作目标 ...................................................... 错误!未定义书签。

2、总体销售目标.............................................. 错误!未定义书签。

俊城浅水湾项目推广策略目录第一部分销售策略........................................................................................................1.销售策略......................................................................................................................1.1销售总策略........................................................................................................1.2 2005年各阶段推售目标..................................................................................1.2.1销售初期（2005.2-3）.........................................................................1.2.2强销期（2005.4-6）.............................................................................1.2.3持销期（2005.7-9）.............................................................................1.2.4第二次强销期（2005.10-12）.............................................................1.3项目销售必备条件............................................................................................1.3.1法律文件.................................................................................................1.3.2现场包装.................................................................................................1.3.3宣传途经.................................................................................................1.3.4销售工具.................................................................................................1.3.5销售策略.................................................................................................1.3.6其他配合.................................................................................................1.4销售方式............................................................................................................1.4.1现场接待（坐盘销售）.........................................................................1.4.2展销会.....................................................................................................1.4.3数据库营销.............................................................................................1.4.4中原一二手联动.....................................................................................1.4.5外延展示.................................................................................................1.4.6客户联谊会.............................................................................................1.5促销策略............................................................................................................1.5.1折扣.........................................................................................................1.5.2变相折扣汇总.........................................................................................1.5.3宣传造势活动......................................................................................... 第二部分宣传推广策略................................................................................................ 第一章、意义·影响力.................................................................................................. 标竿·关于俊城·浅水湾的奖项.................................................................................. 创新·为时代的英雄们筑屋建所.................................................................................. 唯一性的卖点..................................................................................................................1、项目定位.............................................................................................................2、规划.....................................................................................................................3、建筑..................................................................................................................... 第二章思想·创造力.................................................................................................... 认知·机会藏于威胁中..................................................................................................1、认知劣势与威胁.................................................................................................2、认知优势.............................................................................................................3、认知机会............................................................................................................. 第三章操作·执行力....................................................................................................1、策略核心....................................................................................................................1.1策略·计划........................................................................................................1.2整合....................................................................................................................1.2.1产品.........................................................................................................1.2.2园林.........................................................................................................1.2.3地理位置及配套.....................................................................................2、项目解析....................................................................................................................2.1项目分析............................................................................................................2.2客群分析............................................................................................................2.3项目方向性阐述................................................................................................3、推广主线与宣传卖点组合........................................................................................3.1全程推广主题与推广主线................................................................................3.2宣传卖点............................................................................................................3.3推广主线与卖点的有效组合............................................................................4、各阶段推广策略........................................................................................................4.1销售初期............................................................................................................4.1.1时间安排.................................................................................................4.1.2形象推广主题.........................................................................................4.1.3阶段目标.................................................................................................4.1.4配合条件.................................................................................................4.1.5形象推广策略.........................................................................................4.1.6造势活动.................................................................................................4.1.7跟进情况.................................................................................................4.2强销期................................................................................................................4.2.1时间安排.................................................................................................4.2.2形象推广主题.........................................................................................4.2.3阶段目标.................................................................................................4.2.4配合条件.................................................................................................4.2.5形象推广策略.........................................................................................4.2.6产品推广策略.........................................................................................4.2.7推售单位.................................................................................................4.2.8造势活动.................................................................................................4.2.9跟进情况.................................................................................................4.3平稳销售期........................................................................................................4.3.1时间安排：2005年7-9月....................................................................4.3.2形象推广主题：“公园2005，感·受生活”......................................4.3.3阶段目标.................................................................................................4.3.4配合条件.................................................................................................4.3.5形象推广策略.........................................................................................4.3.6产品推广策略.........................................................................................4.3.7推售单位.................................................................................................4.3.8造势活动.................................................................................................4.3.9跟进情况.................................................................................................4.4一期尾盘销售期（二期强销期）....................................................................4.4.1时间安排：2005年10-12月................................................................4.4.2形象推广主题：“公园2005，感·悟生活”......................................4.4.3阶段目标.................................................................................................4.4.4配合条件.................................................................................................4.4.5形象推广策略.........................................................................................4.4.6产品推广策略.........................................................................................4.4.7造势活动.................................................................................................5、各阶段广告媒体投放频率及建议............................................................................5.1媒体列表............................................................................................................5.2媒体说明............................................................................................................5.3媒体选择............................................................................................................5.4媒体组合............................................................................................................5.5投放频率及规模................................................................................................5.6项目推广............................................................................................................5.6.1项目推广整合.........................................................................................5.6.2项目推广排期.........................................................................................5.6.3项目卖点挖掘.........................................................................................5.7户外广告牌安排（全年）：..............................................................................5.8路名牌安排........................................................................................................6、PR、SP活动方案.......................................................................................................7、地盘包装建议............................................................................................................7.1现场参观路线包装............................................................................................7.2售楼处内部分区及包装建议............................................................................7.2.1售楼处功能布局建议.............................................................................7.2.2售楼处室内包装建议.............................................................................8、费用统计....................................................................................................................俊城·浅水湾营销推广方案第一部分销售策略1.销售策略1.1销售总策略分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差俊城·浅水湾作为23万平米的西南生态大盘,园区内拥有不同建筑形式的产品，应更注重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。

海洋新城二期营销执行方案1提纲一、项目产品现状二、客户策略1、目标客户区域分析2、二期价格期望分析3、户型面积需求分析4、需求户型结构分析5、来访客户职业特征分析6、客户总结及策略三、定价策略1、价格均价2、市场价3、价格策略四、销售推广策略1、销售目标预期2、推广卖点及主题3、推广文案4、推广计划（含开盘活动案）2五、总论一、项目产品现状新城二期公开发售的共有4栋住宅，其中3栋小高层、1栋高层，总销面积共计27676.16㎡，房源共计250套。

楼号层数户型面积（㎡）总面积（㎡）楼总面积（㎡）套数总套数套数1#楼9 1-1-1 62.82 879.485721.481454 3-2-1 121.92 1706.88 143-2-2 133.12 1863.68 142#楼11 1-1-1 66.3 1458.66519.922266 2-2-1 104.3 2294.6 223-2-1 125.76 2766.72 224#楼11 2-1-1 86 946799711662-1-1 92 1012 113-2-2 131 1441 113-2-2 135 1485 113-2-2 136 1496 1134说明：摘自《海洋新城二期营销方案》二、客户策略1、目标客户区域分析0%20%40%60%80%台上台下其他区域一期购买客户区域分布比重表比重4-2-2 147 1617 11 11#楼 16 3-2-1 109.44 3502.08 7437.76 32 64 3-2-1 122.99 3935.6832 合计27676.16250■ 7、8月份截止8月20日止，共积累了212组客户。

分布区域：和平路以上（春秋路、湖滨车站、会兴乡、建设路）区域约占目标客户群体的50%以上（113组）。

■ 和平路和文明路间及开发区共占14%（28组）。

崤山路、虢国路、河堤路约占20%（42组），以路过为主，意向较弱。

九州大唐花园阶段性推广思路九州大唐花园自2002年6月6日我工作室接手代理之后，到现今已近一个月，销售业绩尚未进入高速通道，且时值楼市中销售淡季即将来临，对此楼盘的销售却进入关键时期，针对代理时间短、销售任务重的现象，我们认为有必要对前期的工作做一总结，并对后期的营销工作做相应调整，以利于在较短时间内促进整体销售进程工作。

销售现状1、本案共分三期，一期北面1、2两个小岛上35幢别墅已售出31幢，其中1岛实现了100％的销售率，2岛尚有4幢别墅还未售出。

2、4、5两岛共32幢独立别墅已拿到预售许可证，销售情况为4岛19幢别墅已售4幢，5岛13幢别墅已售5幢（注：该9套别墅均在工作室签订代理合同前售出）。

3、3岛预售许可证还未发放，已有一套被预订，订金为1万元。

（注该套别墅是工作室签订代理合同之后下订的。

）4、目前3岛别墅均价6454元／平方米，4岛别墅均价5364元／平方米，5岛别墅均价5869元／平方米，各岛之间均价落差在500-600元／平方米左右。

5、在已购房者中，以上海人居多。

6、渡假、投资性购买有增多之势。

6月媒体宣传总结从6月初开始，我们试探性地在常规媒体上周期性地发布广告，这主要基于规避以往工作的误区：1、宣传节奏。

宣传计划与楼盘各阶段销售期没有紧密结合，无法达到预期的宣传效果。

2、媒体选择。

以往广告发布的媒体主要集中于上航、东航杂志等非主流媒体居多，传播途径有限、传播面狭窄，在固有的客源消化之后，新客源的派生通道受阻3、平面表现。

以往平面表现多以中国传统风格为主，乡土气息浓重，未突显本项目别墅物业所特有的个性，广告文案晦涩难懂，不符合目标市场的审美情趣。

因此，签订代理合同后，6月推广思路逐步转换：1、投放频率加大。

利用我们特有的媒体优势，自6月5日开始，分别在新闻晚报、解放日报住宅消费上每周定期刊登广告。

2、选择主流媒体。

解放日报和新闻晚报。

3、改变平面表现。

以“岛上时间”概念为主线，尝试愉悦、隽永的语汇诠释“繁华深处一抹优雅的禅意”的境界，从而抬升品质传播到达率。

项目营销策略报告\暨销售策略总纲销售顾问单位：深圳市云灏房地产经济评估有限公司策划总监/文案-：王洋广告协作单位：深圳市雅玛广告有限公司创意总监/文案：杨阳2001-8-8新唐贵府典雅的. 时尚的..非凡的西安首座人文主义超凡生活社区将现代建筑\个人居住理念\现代生活方式带到西安IT'S MY HOUSE主张目录●前言●市调方法统计报告第一章：项目的总体框架及营销策略的提出一、项目定位二、目标对象厘定三、产品概念四、营销主张第二章：产品营销策略框架及其建议一、风生水起——小区规划策略二、人文主义——小区功能策略三、扬长避短——户型销售策略四、实话实说——物业管理策略五、人无我有——社区交通策略第三章：产品推广策略框架提出一，推广道具的准备二，上市前推广策略三，上市期推广策略四，强销期推广策略五，持销期推广策略附件开盘前60日工作时间表硬件设施准备/咨讯准备/媒介宣传准备/包装准备/销售控制准备/文件准备前言本策略报告旨在通过对市场定性、定量研究分析基础上，对产品销售策略、市场推广策略提出有针对性、有建议性、有指导性、有参考性的意见和证据。

本报告目的是具有极强的销售针对性的，我们将紫薇城市花园作为目标对象，进行分析市场、梳理思路、明确方向、制定对策。

因此，本策略报告抛弃常见表述方法，而直接针对各需要策划的项目核心问题、实际问题，边分析、边结论、边制定相应对策，使策划有的放矢、处处务实、真实有用。

针对性方向如下：1.紫薇城市花园，销售主张和基本情况2.紫薇城市花园产品的SWOT分析及对应的控制策略3.紫薇城市花园的死穴及攻击策略诉求一、市场调研及方法：1．由于我公司介入本项目的时间比较晚，所以我们本次市调采用了定性调查和定量调查相结合、同质产品类比的方式来收集西安楼市的市场数据，结合统计数据和定性认识研究分析本项目市场销售策略和产品销售策略。

2．本次市调的定量消费调查，采用互联网随机取样观察式，前提是有置业需求的潜在消费者，定量调查代表西安总体的消费需求状况，存在了解整体的消费动机，行为和态度，本次互联网观察对象不代表项目最终厘定的细分受众群。