2013-2014年信托行业分析报告

2014年信托市场年度报告一、2014年信托行业发展情况回顾2014年，信托公司步入监管和发展转型并重的一年。

截至14年三季度末，信托资产规模已达12.95万亿，同比增长27.8%。

2014年，中诚信托“诚至金开1号”30亿信托计划延期兑付引燃全行业对于信托业风险的担忧，而在经济下行压力下，特别是地产行业风险加剧作用下，这种担忧逐渐演变成事实，信托业风险事件频频爆出。

14年，国务院加强地方政府债务管理，其祭出《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（43号文），要求剥离融资平台公司政府融资职能，2015年12月31日之后只能通过省级政府发行地方政府债券方式举借政府债务。

这即意味着信托业赖以生存的两大传统主业“房地产信托”和“政信合作类信托”业务遭遇滑铁卢，信托公司急需谋求新出路。

因此，2014年信托业的整体基调演变为“控风险，谋转型”。

由于信托资产规模的不断增加及风险资产的不断累积，信托公司急需增加资本金以提高风险抵御能力和开展新业务。

因此，2014年，信托公司迎来了增资扩股潮，全年共有24家信托机构增资和变更股权，其中有16家增加资本290亿元。

其中增资幅度最大的是中信信托，增资88亿元，注册资本由12亿元变更为100亿元，高居业内之首。

二、2014年集合理财信托产品回顾分析2014年发行规模小幅增长，发行量创历史新高。

2014年全年已公布的集合理财信托产品发行规模为11890.86亿，较2013年增长8.28%。

2014年集合信托产品发行数量为9782只，较2013年增加了3766只，增长幅度高达62.6%，发行数量的大幅增加主要是由基础产业类信托和金融类信托发行数量大幅增加所致。

不同投向的单只信托产品规模都呈现了不同程度的下降，主要原因在于信托公司为避免出现产品的集中性违约风险，对融资企业的授信额度作出了严格的限制，同时发行难度的增加也迫使信托公司将信托产品拆分发行。

页码，1/7三、2014年基础产业信托分析2014年基础产业类信托产品期限整体呈现先上升后下降趋势，信托产品收益率与信托产品期限呈现较明显的正相关关系。

2014年信托行业分析报告2014年10月目录一、信托业现状分析 (3)1、信托规模持续增长，贷款类信托占比上升 (3)2、信托资金主要流向工商企业、基建和房地产 (4)3、银信合作规模略有上升，但占比下降明显 (6)二、2014年信托业的风险分析 (8)1、14年信托资金兑付压力较大，兑付高峰在5月和12月 (8)2、14年到期信托主要集中在基建和房地产行业 (9)3、贷款类房产信托占比居首，兑付风险集中在杭州和成都 (12)4、债权投资类基建信托居首，兑付风险集中在哈尔滨、大连和成都 (14)三、信托业应对“刚性兑付”的手段 (17)1、信托风险事件频繁出现 (17)2、信托公司的应对策略 (20)四、银信合作的模式 (21)1、银信理财模式 (21)（1）股权投资 (21)（2）单一信托固定收益产品 (22)（3）集合信托固定收益产品 (23)2、信托渠道模式 (24)（1）信托贷款模式 (24)（2）票据业务模式 (26)3、银信接力贷款业务 (27)五、银信合作的潜在风险和监管政策分析 (28)1、银信合作的潜在风险 (28)2、银信合作监管政策 (30)六、结论 (31)一、信托业现状分析1、信托规模持续增长，贷款类信托占比上升2013年信托业管理资产规模突破10万亿，成为仅次于银行的第二大金融机构。

随着国内经济的快速发展，高净值人群不断增加，目前面向个人投资者的资产管理行业规模已经达到30万亿，信托占据了三分之一的市场份额。

在过去的3年里，信托管理的资产规模平均增长率达到53.17%，2013年信托资产达到10.91万亿元，同比增长46%，增速较2012年下降9%，迅猛增长过后增速出现回落。

按信托资金运用方式分类，信托资产用于贷款的占比回升，2013年占比达到47.13%，同比增加4.19%；贷款信托规模也在持续上升，13年达到4.86万亿元，同比增加1.86万亿元。

贷款类信托资产规模的上升，主要由于：1、信托资金成本较高，股权类投资、货币市场和存放同业等投资收益无法弥补其融资成本。

第1篇一、概述本报告旨在对XX信托公司的财务状况进行全面分析，包括公司的资产质量、盈利能力、偿付能力以及流动性等方面。

通过对公司财务报表的深入研究，评估其财务风险和经营效率，为投资者、监管机构及公司管理层提供决策参考。

二、公司基本情况XX信托公司成立于XXXX年，是一家经中国银保监会批准设立的非银行金融机构，主要从事信托业务、资产管理业务、证券承销与保荐业务等。

公司注册资本为XX 亿元，总部位于XXXX市。

三、财务报表分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析截至XXXX年XX月，XX信托公司总资产为XX亿元，较年初增长XX%。

其中，信托资产占比XX%，银行存款占比XX%，其他资产占比XX%。

信托资产是公司的主要资产，反映了公司业务的主体。

2. 负债结构分析截至XXXX年XX月，XX信托公司总负债为XX亿元，较年初增长XX%。

其中，信托负债占比XX%，银行借款占比XX%，其他负债占比XX%。

信托负债是公司的主要负债，体现了公司业务的特点。

（二）利润表分析1. 营业收入分析截至XXXX年XX月，XX信托公司营业收入为XX亿元，较年初增长XX%。

其中，信托业务收入占比XX%，资产管理业务收入占比XX%，其他业务收入占比XX%。

信托业务收入是公司的主要收入来源。

2. 营业成本分析截至XXXX年XX月，XX信托公司营业成本为XX亿元，较年初增长XX%。

其中，信托业务成本占比XX%，资产管理业务成本占比XX%，其他业务成本占比XX%。

3. 利润分析截至XXXX年XX月，XX信托公司净利润为XX亿元，较年初增长XX%。

其中，信托业务利润占比XX%，资产管理业务利润占比XX%，其他业务利润占比XX%。

（三）现金流量表分析1. 经营活动现金流量分析截至XXXX年XX月，XX信托公司经营活动产生的现金流量净额为XX亿元，较年初增长XX%。

这表明公司经营活动产生的现金流入大于现金流出，有利于公司财务状况的稳定。

2. 投资活动现金流量分析截至XXXX年XX月，XX信托公司投资活动产生的现金流量净额为XX亿元，较年初增长XX%。

2014年房地产信托行业分析报告2014年8月目录一、房地产投资信托 (5)1、根据投资对象划分 (6)（1）权益型房地产投资信托（Equity REITs） (6)（2）抵押型房地产投资信托（Mortgage REITs） (7)（2）混合型房地产投资信托（Hybrid REITs） (7)2、根据募集方式划分 (7)（1）公募型房地产投资信托 (7)（2）私募型房地产投资信托 (8)3、根据运行方式划分 (8)（1）封闭型房地产投资信托 (8)（2）开放型房地产投资信托 (8)4、根据是否上市交易划分 (9)5、根据组织形式划分 (10)（1）信托型 (11)（2）公司型REITs (11)二、亚洲主要国家和地区的房地产信托发展状况 (12)1、香港房地产投资信托 (13)（1）香港房地产投资信托基金的定义和结构 (13)①受托人 (13)②管理人 (14)③上市代理人 (15)（2）投资限制、分红及新单位发行 (15)①投资标的 (15)②分红 (16)③新单位发行 (16)（3）税收 (16)（4）香港房地产投资信托基金现状 (17)（5）领汇房地产投资信托基金 (18)2、日本房地产投资信托 (19)3、新加坡房地产投资信托 (22)（1）持有人结构与是否需要上市 (23)（2）S-REIT资产分配要求 (24)4、台湾房地产投资信托 (26)（1）不动产投资信托 (26)①主管机关核准 (27)②不动产投资信托的募集 (27)③相关中介机构的配合 (27)④受托机构的受托经营 (28)⑤向受益人分配收益 (28)（2）不动产资产信托 (28)三、美国房地产投资信托 (31)1、美国房地产投资信托的发展 (32)（1）萌芽期：1960-1990 (32)（2）成长期：1990-2000 (34)（3）成熟期：2000以后 (37)2、REITs的收益特征 (39)3、衍生型REITs结构 (42)（1）UPREIT (42)（2）DownREIT (44)4、美国REITs的其它特征 (47)（1）REIT roll-up (47)（2）空池REITs（Blind pool REITs） (47)（3）内部管理REITs与外部管理REITs（Internally managed REITs /Externally managed REITs） (48)房地产一直是我国宏观经济的重要影响因素，也是大众最为关注的话题。

2013年度中国信托业发展评析--增长周期下的挑战和转型2014-02-13 06:59:05 作者：中国信托业协会专家理事周小明浏览量：10903一、良性发展态势的持续 2013年，信托业发展的外部环境充满了前所未有的不确定性。

经济下行增加了信托公司经营的宏观风险，利率市场化加大了信托公司经营的市场风险，年中和年末的两次“钱慌”引发了对流动性风险的担心，频繁发生的个案风险事件引起了对信托业系统性风险的担忧；继2012年“资产管理新政”以来，2013年商业银行和保险资产管理公司资管计划的推出，全面开启了“泛资产管理时代”，进一步加剧了竞争；财政部等四部委2012年底发布的规范地方政府融资行为的“463号文”以及2013年3月份银监会发布的规范商业银行理财业务投资运作的“8号文”，增加了信托公司政信合作业务和银信合作业务的不确定性。

所有这一切使信托业一直处于社会的关注热点之中，不少人认为信托业又站在了发展的“十字路口”上。

令人欣慰的是，2013年年末信托公司主要业务数据表明，信托业经受住了上述考验，继续保持了良性的发展态势，再次在丛丛疑云之下交出了满意的答卷。

（一）信托资产规模再创历史新高2013年，信托公司信托资产总规模为10.91万亿元，与上年7.47万亿元相比，同比增长46.00%。

从信托财产来源看，单一资金信托占比69.62%，同比增加1.32个百分点；集合资金信托占比24.90%，同比减少0.3个百分点；管理财产信托占比5.49%，同比减少1.01个百分点。

从信托功能看，融资类信托占比47.76%，同比减少1.11个百分点；投资类信托占比32.54%，同比减少3.3个百分点；事务管理类信托占比19.70%，同比增加4.42个百分点。

从资金信托的投向看，工商企业占比28.14%，同比增加1.49个百分点；基础产业为25.25%，同比增加1.63个百分点；金融机构占比12.00%，同比增加1.79个百分点；证券市场占比10.35%，同比减少1.2个百分点；房地产占比10.03%，同比增加0.18个百分点；其他占比14.23%，同比减少3.89个百分点。

2014年房地产信托投资基金REITS行业分析报告2014年10月目录一、REITS介绍 (4)1、REITS的定义 (4)2、REITS的分类 (7)3、REITS的特点 (9)（1）长期收益率较高 (9)（2）与其他资产的相关性较低 (10)（3）收益稳定性较好 (11)（4）权益型REITS在各类REITS中占主导地位 (13)二、REITS在国外的发展 (15)1、全球REITS市场的总体介绍 (15)2、美国REITS市场的介绍 (17)（1）投资领域多元化 (18)（2）回报稳定，募资规模逐步扩大 (19)（3）税收提高，REITS投资收益及价格受到影响 (20)3、英国REITS市场的介绍 (21)4、日本REITS市场的介绍 (22)5、新加坡REITS市场的介绍 (23)6、香港REITS市场的介绍 (24)三、我国房地产信托投资基金行业发展现状 (25)1、经济以及地产行业发展状况 (27)（1）美国 (27)①社会经济发展特征 (27)②地产行业发展特征 (29)（2）日本 (31)①社会经济发展特征 (31)②地产行业发展特征 (33)（3）中国 (35)①社会经济发展特征 (36)②地产行业发展特征 (37)2、商业物业回报率低于无风险利率 (40)3、政策制度设计的缺失 (42)（1）税收优惠政策制度的缺失 (42)（2）法律不健全 (45)四、加速市场成长速度 (45)1、商业地产现状：看得到的成长 (46)（1）写字楼 (46)（2）零售物业 (49)（3）酒店 (51)2、REITS对商业地产项目运营的影响 (54)（1）REITS对商业地产企业运营模式的影响 (54)（2）REITS对于商业地产企业经营业绩的影响 (56)五、凯德集团：“地产+金融”双轮驱动 (58)1、关键在于第一步 (59)（1）内部增长 (63)（2）创新资产增值 (67)（3）高收益增值收购 (68)2、走出去，迈步宽 (72)六、潜在受益公司 (76)七、风险因素 (78)房地产信托投资基金（REITS），作为美国等国外房地产市场主要的房地产资产证券化手段，已经诞生了半个世纪，但在我国却始终处于尝试和探索的阶段。

2013年信托产品收益率统计分析本文从期限、投资方向、发行机构类型、收益率等维度分析了2013年以来新发集合信托产品的趋势，讨论了各种因素对集合信托产品定价的影响，对金融资产交易提供一定的参考价值。

一、概述据中国信托业协会数据统计，2013年，信托公司信托资产总规模为10.91万亿元，与上年7.47万亿元相比，同比增长46.00%。

从信托财产来源看，单一资金信托占比69.62%，同比增加1.32个百分点；集合资金信托占比24.90%，同比减少0.3个百分点；管理财产信托占比5.49%，同比减少1.01个百分点。

考虑到单一资金信托业务中，信托公司实质仅承担通道职能，故本文侧重集合信托产品研究。

二、分析据用益信托网数据统计，2013年，信托公司累计发行集合信托产品5886个，发行规模合计11276.86亿元。

其中，房地产类集合信托产品为1104个，发行规模3951.26亿元，规模占比35%；基础产业类集合信托产品为884个，发行规模2214.42亿元，占比20%。

房地产行业和基础产业仍是集合信托的主要资金投向。

2014年一季度，受房地产行业景气度下行、地方政府债务风险以及信托违约风险事件的曝光，信托公司集合信托产品发行规模呈现下降趋势，信托公司累计发行集合信托产品1288个，发行规模合计2,104.84亿元，同比减少7.74%，环比减少40%，但各类型占比较为稳定。

图1：2013年各类集合信托产品个数图2：2013年各类集合信托产品规模占比基础数据来源：用益信托网，由撰稿人整理绘制从时间分布来看，集合信托产品密集发行期主要集中在年底11月、12月，其次年中6月左右为第二个高峰期，而年后2-3月则基本处于全年低位。

图3：2013年以来各类集合信托发行规模单位：亿元基础数据来源：用益信托网，由撰稿人整理绘制产品期限方面，集合信托产品期限考虑了资金投向的行业属性和发行因素，三年期及以上产品较少，大部分集中在1~2年期。

信托行业大环境介绍2014行业数据：2014年末，信托行业管理的信托资产规模为13.98万亿元（平均每家信托公司2055.88亿元），较2013年末的10.91万亿元，同比增长28.14%；较2014年3季度末的12.95万亿元，环比增长7.95%。

但是，资产规模的增幅明显回落，较2013年末46.05%的同比增长率，2014年同比回落了17.91个百分点；从年内季度环比增速看，2014年前三季度也一直延续了自2013年1季度开始的持续回落态势：2014年1季度为7.52%，2季度为6.40%，3季度为3.77%，4季度环比增速则有大幅度回升，为7.95%，企稳迹象明显。

从营业收入看，2014年末，信托业实现经营收入954.95亿元（平均每家信托公司14.04亿元），相比2013年末的832.60亿元，同比增长14.69%，但较2013年末的30.42%的同比增长率，同比增幅回落了15.73个百分点；从利润总额看，2014年末，信托业实现利润总额642.30亿元（平均每家信托公司9.45亿元），相比2013年末的568.61亿元，同比增长12.96%，但较2013年末的28.82%的同比增长率，同比增幅回落了15.86个百分点；从人均利润看，2014年末，信托业实现人均利润301万元，相比2013年的305.65万元，小幅减少4.65万元，首次出现了负增长。

风险项目情况截至2014年末，有369笔项目存在风险隐患，涉及资金781亿元，占比0.56%，低于银行业不良水平，相比2014年2季度末风险项目金额917亿、占比0.73%，余额和比例均有所下降。

虽然转型中的信托业单体产品风险暴露增大，但是信托产品之间风险隔离的制度安排以及信托业雄厚的整体资本实力、风险处置能力的整体增强、行业稳定机制的建立，正是信托业能够控制整体风险、不引发系统性风险的根本抓手。

结构分析从信托财产来源看，2014年度仍然以资金信托为主、财产信托为辅。

2013年3季度中国信托业发展评析--信托业的“拐点”到来了吗？中国信托业协会一、固有业务呈现良性发展态势（一）资本和权益不断增厚。

自2011年起，监管部门对信托业实行了净资本管理，推动信托公司近年来不断增资扩股，资本实力不断增强。

今年3季度末，全行业（67家信托公司）实收资本为1053.03亿元，平均每家公司15.72亿元，相比去年3季度末的934.94亿元总额和平均每家（当时为66家公司）14.17亿元，同比分别增长12.63%和10.94%；相比今年2季度末的1014.78亿元总额和平均每家15.15亿元，环比增长3.77%。

此外，得益于信托业的良好经营业绩，行业所有者权益和每股净资产也不断增厚。

3季度末，全行业所有者权益为2355.56亿元，平均每家公司达到35.16亿元，每股净资产平均达到2.24元。

相比去年3季度末的1892.15亿元权益总额、每家（当时为66家公司）28.67亿元的平均额和每股2.02元的平均净资产，同比分别增长24.49%、22.64%和10.89%；相比今年2季度末的2248.72亿元权益总额、每家（当时为67家公司）33.56亿元的平均额和每股2.22元的平均净资产，环比分别增长4.75%、4.75%和0.9%。

毫无疑问，全行业实收资本和所有者权益的不断增强，进一步增厚了信托公司的行业风险抵御防线，提升了信托行业的资本信誉，为信托业的健康、快速发展构筑了良好的经营基础。

（二）固有资产结构日趋合理。

3季度末，67家信托公司固有资产规模为2621.80亿元，相比去年3季度末的2082.93亿元，同比增长25.87%；相比今年2季度末的2517.29亿元，环比增长4.15%。

在固有资产的结构分布上，多年来货币类资产一直在20%上下略有增减，3季度末占比为17.75%，平均每家公司持有现金类资产高达6.95亿元，资产流动性较好。

相比之下，贷款类资产一直呈下降趋势，而投资类资产则一直呈稳步上升趋势。