某别墅项目营销推广方案ppt课件(130张)
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某别墅营销推广策略提案.pptx
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自古以来的伟人，大多是抱着不屈不 挠的精 神，从 逆境中 挣扎奋 斗过来 的。202 1/1/191 6:4221. 1.19
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科学技术的进步将会给人们的生活带 来巨大 的影响 ，而人 们要不 断适应 这种时 代的变 化，而 不要坐 等未来 ，失去 自我发 展的良 好机202 1/1/19 会。202 1年1月 19日星 期二4 时42分2 7秒
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在市场竞争的条件下，首先是员工素 质的竞 争。
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建立自信的最快最确实的方法，就是 去做你 害怕的 事，直 到你获 得成功 的经验 。
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管理不是独裁，一个家公司的最高管 理阶层 必须有 能力领 导和管 理员工 。
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在没出现不同意见之前，不做出任何 决策。 下午4时 42分27 秒21.1. 19细节 的不等 式意味 着1% 的错误 会导致1 00%的 错误。
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花费数百元买一本书，便可以获得别 人的智 慧经验 。然而 ，如果 你全盘 模仿， 不加思 考，那 有时就 会画虎 不成反 类犬。
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不能搞平均主义，平均主义惩罚表现 好的， 鼓励表 现差的 ，得来 的只是 一支坏 的职工 队伍。2 1.1.191 6:42
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利人为利已的根基，商业经营上老是 为自己 着想， 而不顾 及到他 人，利 也就可 能随之 “飞” 了。
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机会并不会自动地转化为钞票
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只花一元钱的顾客，比花一百元的顾 客，对 生意的 兴隆更 具有根 本性的 影响力 。16:42:2719:1 121.1.1 9
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做事，不止是人家要我做才做，而是 人家没 要我做 也争着 去做。 这样， 才做得 有趣味 ，也就 会有收 获。21. 1.1921. 1.19
某别墅项目销售策划方案(PPT 53页)
我们在探索，探索一块具有发展力的地区，探索一块适宜城市名 流人群生活的土地，探索城市发展的脚步。 从西域到东方，从王室专属到私宅可及，从国际标准到楚州精神， 数千年文明精华，只为续写锦园华府每个门牌的家族史新篇。
B：房产价值—
1、物业形态——法式别墅高档水景别墅，利于品质的塑造，形象的提升。 星级酒店配套，环形社区商业配套，一方面能够提升项目的整体档次，另 一方面给社区业主带来极大的便利。
本金阶层对人文的要求： 品质性、身份感、体验性、功能性、交流性
目录 contents
Part1 市场认知
寻找客户
Part2 产品解析
打造价值体系
Part3 概念提炼
产品定位
Part4 营销思路
营销执行篇
Part 1 产品解析打造价值体系
价值对比，有别与竞争对手的差异化亮点 放大差异，突出产品特有的卖点 价值凝练，建立不一样的品牌形象 价值表现，独具创意的品牌展示
2、本案门前的道路短时间内，很难有 所改善，增加客户看房的抗性。
3、本案别墅的面积较大，增加总价抗 性，对销售带来巨大压力。
O——机会Opportunity
1、新一轮经济提升，增加部分有能力改善居住环境的购 买需求。
2、项目门前道路的维修，增加未来项目的机会点。 3、通过我司包装、推广给楚州带来全新的感受，提升项
面对竞争激烈的楚州市场， 面对独具优势的本案，我们的客户是谁？
客户有很多类，但我们只瞄准与项目气质符合的那一类！
PART 2 目标客户寻找
目标客户描摹 ——谁会欣赏我？
这儿还是蛮安静的， 离市区不远，居住 舒适度会更高一点。
这个位置离新的市 政中心不远，未来 升值潜力巨大，投 资一套放那，不住 也会升值。
B：房产价值—
1、物业形态——法式别墅高档水景别墅，利于品质的塑造，形象的提升。 星级酒店配套，环形社区商业配套，一方面能够提升项目的整体档次，另 一方面给社区业主带来极大的便利。
本金阶层对人文的要求： 品质性、身份感、体验性、功能性、交流性
目录 contents
Part1 市场认知
寻找客户
Part2 产品解析
打造价值体系
Part3 概念提炼
产品定位
Part4 营销思路
营销执行篇
Part 1 产品解析打造价值体系
价值对比，有别与竞争对手的差异化亮点 放大差异，突出产品特有的卖点 价值凝练，建立不一样的品牌形象 价值表现，独具创意的品牌展示
2、本案门前的道路短时间内，很难有 所改善，增加客户看房的抗性。
3、本案别墅的面积较大，增加总价抗 性，对销售带来巨大压力。
O——机会Opportunity
1、新一轮经济提升，增加部分有能力改善居住环境的购 买需求。
2、项目门前道路的维修，增加未来项目的机会点。 3、通过我司包装、推广给楚州带来全新的感受，提升项
面对竞争激烈的楚州市场， 面对独具优势的本案，我们的客户是谁？
客户有很多类，但我们只瞄准与项目气质符合的那一类！
PART 2 目标客户寻找
目标客户描摹 ——谁会欣赏我？
这儿还是蛮安静的， 离市区不远，居住 舒适度会更高一点。
这个位置离新的市 政中心不远，未来 升值潜力巨大，投 资一套放那，不住 也会升值。
某别墅豪宅项目营销推广策略(ppt 53页)
• 项目的特性不仅仅是图片、多媒体、示范景观以及样板间的抢 眼球效应能够充分表达完的。通过售楼部、体验中心、样板间、 景观示范区、独有的尊荣服务等方式，运用 “体念式营销”， 其目的就是在于深层次的把握消费者兴趣点，再来不断的挖掘 其真实购买力
• 我们要做到的，是让客户在亲眼所见和亲身所感中体验到项目 的尊荣与便捷，让客户切身的感受来促成其下单。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（5）充分利用春季传统销售旺季时机
春季为房市销售传统旺销季节，项目在本阶 段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的 促进项目销售，规避项目在夏季的淡季销售期 （主要指强销期）。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消 化原有储备客源，房交会上全力做好新客户拓展 工作。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（4）借势营销 片区诸多项目目前已开始进行前期推广，到明年
3、4月份区域整体关注度将达到较高水平，届时片 区市场客群基础较好，林海山庄在该阶段开盘将可以 实行顺势与借势营销，可共享该片其他项目推广推广 成果，节约广告推广资源；若滞后，将会为重新启动 市场关注度而投入大量的广告资源和成本；
景观个性围墙
三、目前进行的准备工作
（一）、基础准备事宜
为保障营销计划的整体进度推进及推广效果，相关基础事宜务必按以下 时间节点完成，以便于一线执行。
1、相关景观的效果图方案在12月前完成； 2、别墅私家花园（每户）的界限确定，并出图基本框定工作于2009年12 月前确定；私家花园的精装方案设计（含效果图）于2009年12月前 完成； 3、项目物业管理的服务内容方案于2009年12月30日前确定； 4、项目智能化系统的确定于2009年12月30日前完成； 5、VI系统、形象宣传片、DM单、楼书、模型、户型渲染等准备工作完成；
• 我们要做到的，是让客户在亲眼所见和亲身所感中体验到项目 的尊荣与便捷，让客户切身的感受来促成其下单。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（5）充分利用春季传统销售旺季时机
春季为房市销售传统旺销季节，项目在本阶 段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的 促进项目销售，规避项目在夏季的淡季销售期 （主要指强销期）。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消 化原有储备客源，房交会上全力做好新客户拓展 工作。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（4）借势营销 片区诸多项目目前已开始进行前期推广，到明年
3、4月份区域整体关注度将达到较高水平，届时片 区市场客群基础较好，林海山庄在该阶段开盘将可以 实行顺势与借势营销，可共享该片其他项目推广推广 成果，节约广告推广资源；若滞后，将会为重新启动 市场关注度而投入大量的广告资源和成本；
景观个性围墙
三、目前进行的准备工作
（一）、基础准备事宜
为保障营销计划的整体进度推进及推广效果，相关基础事宜务必按以下 时间节点完成，以便于一线执行。
1、相关景观的效果图方案在12月前完成； 2、别墅私家花园（每户）的界限确定，并出图基本框定工作于2009年12 月前确定；私家花园的精装方案设计（含效果图）于2009年12月前 完成； 3、项目物业管理的服务内容方案于2009年12月30日前确定； 4、项目智能化系统的确定于2009年12月30日前完成； 5、VI系统、形象宣传片、DM单、楼书、模型、户型渲染等准备工作完成；
某别墅项目的营销推广方案(ppt 39页)
环境卖点布置方面的建议
1、沿湖地段建“健康小路”； 2、根据自然主题为小区别墅命名，如：“翠堤兰轩”等 3、放养如鸳鸯、野鸭等动动增加别墅区景观的生动性。 4、在别墅区外围购置农家地，开辟小型种植区提供业主绿色
食品或亲自参加种植或采摘活动等。
翠湖别墅会所以亲近自然为主题，首先应区别于市 内公寓会所的功能，可设： • 药浴桑拿中心
• 生态的：翠湖别墅依上庄水库而栖，水生动植物等生态环境
让人陶醉。
• 环保的：在翠湖，不仅没有空气和噪音污染，还能随时享
用绿色食品，就连饮用的水也可算是天然矿泉水。
绝色
• 大自然的颜色是最美的颜色：
这一点是无需解释的，生活艺术中，每一种颜色都来自 于大自然。
• 充裕的生活是最美好的生活：
住在翠湖的人，时间是充裕的，空间是充裕的，新鲜的 食品、空气、水是充裕的，所以生活也是美好的。
• 在项目的设计上，下跃层是明显优势；在这样一个大自然环 境中，翠湖别墅在设计上的细节处理也值得一提。
下跃层进行个性化定义，如：自然中的真我空间
无论是收藏、或是冥想、还是健身都是私密的，只属于你自 己的空间。
• 双拼别墅中，小户型对年轻人也有一定吸引力；年轻人享受 生活的需求也越来越强烈，尤其是每天深陷于繁忙商务中， 更需要大自然的空气过滤这种无奈。
• 另一方面，小户型别墅对于业主投资也具有想当优势，在自 然景区内的翠湖别墅投资的优势极为明显。Βιβλιοθήκη 以自然为主题设定本案推广主线：
＊纯美生活 ·绝色人间 自然主义 ·天地人家
纯美
• 自然的：翠湖的风景，都是天然形成的。
• 不混浊：翠湖的空气，是清新的。
• 单纯的：住在翠湖，人也变得单纯了。
• 简单的：住在翠湖，享受自然不是件难事。
某别墅阶段推广营销计划概述(PPT107页)
我们这次首先要把传统的广告推广和网络推广形成一个整体来思考， 在做传统广告创意的时候，要考虑到他在网络上怎么样推广， 在做网络推广创意的时候，要想到在传统广告中怎样应用， 把传统广告推广和网络推广形成一个系统。
角色营销 网络营销的绝佳手段
“黄河岸·梨花岛·托斯卡纳国际半岛别墅”这样物理属性的价值诉求， 对目标客群虽然有一定吸引力，但是它的感染力和传播力不适合网络传播。
这里成功的关键是转换了市场推广的角度，从说产品到说消费者， 使消费者迅速产生认同和共鸣。并用比较极端的语言，吸引消费者关注。
红常青羊胎素之后，我们转向房地产推广，继续着角色营销， “中海阳光棕榈园”的发现阳光棕榈园人， “中海大山地”的“默先生”，“ 中海怡瑞山居”的“四个小恐龙”， ……
阳光城林隐天下，拥有兰州最稀缺的绿洲，最广阔的黄河景观，最纯粹的别墅群，最养人 的自然环境，最舒适的居住环境，最高端的配套，最优质的品质…… 这样一个高素质的楼盘，我们完全有条件在市场塑造一个完美主义者的形象。
某别墅阶段推广营销计划概述(PPT107 页)
事实5：
盐什公路已经开工开建， 城关到什川15分钟，家住梨园不是梦
某别墅阶段推广营销计划概述(PPT107 页)
某别墅阶段推广营销计划概述(PPT107 页)
事实6：
3年成熟别墅区，一期已经入住， 居住人气旺、自然环境更葱郁
某别墅阶段推广营销计划概述(PPT107 页)
“一岸一岛·一墅一生”这样高大上的词，对树立品牌的高端调性当然有一定作用， 但这种语境很难在网络环境中跳出来，
那么，在网络的世界里，什么最容易吸引人的眼球？什么最容易传播？
1、角色
在微信传播中，我们发现“角色”最容易吸引人，你说一件事，不如说某某干 的这件事。 比如前阵比较火的“小明，滚！”“大白，暖男““小黄人，萌咖” 甚至人们在说一件创业的事时，就会把这件事按到马云等名人头上， 当然这里有名人效应，更主要的是，有了角色，就有了识别力， 有了角色就有了趣味性， 另外，通过角色的性格塑造，诉求就有了个性和方向
叠拼别墅营销方案(推广部分) PPT
代表风格：注重功能性，强调更多社会资 源，包括：城市，环境，生态的占有。
受众：最早富裕起来的第一批人，学历低 ，文化素养较差。
受众：企业高管、中小企业成功者、离不 开繁华，又舍不下自然
叠拼产品概念包装
第一代别墅，是给别人看的； 第二代别墅，兼顾城市身份； 第三段别墅，外在之余，是内在的生活补充
本案，是否成为第三代别墅？ 它能带给消费者什么？
3、金地品牌和金地物业
4、光谷二小和光谷二小附属幼儿园
5、私家院落，信步闲庭——独立庭院， 赠送面积达百平米，尽享闲情生活
8、南北露台，双向观景——赠送瞰景 露台，面积达60平米，双湖美景尽收眼 底 9、入户挑空，别墅感强——6米挑空 空间，营造气势空间，奢华尺度扩展居 者心境 10、情景空间，自由打造——步入式 露台，拥簇阳光与风景，尽显尊贵气质
生活
配套 价值
城市景观资源：汤孙湖、九峰山森林公园
品牌
价值
金地武汉首座褐石产品/金地物业
大面宽：约10—13米面宽采光
大宅
舒适大卧室：约30㎡私密化主卧套房
价值
拓展空间：约100㎡可优化空间
叠拼价值梳理
自身产品
1、经典褐石外立面，时尚轻奢——学院 风的经典褐石外立面，尽享独特风格。
2、电梯私家入户怀——最新科技刷卡感 应电梯入户，打造科技智能住宅
叠拼销售产品期推广形象
候车亭
叠拼产品期软性炒作推广方向示意
软性炒作：
在美国，每一个成功者，每一个轻奢艺墅家
——金地艺墅，源自美国的美式轻奢城市别墅，为光谷而来
漂洋过海，金地艺墅，为光谷成功者私人定制！
——金地艺墅，光谷绝版美式轻奢城市别墅， 66席全城竞藏！
叠拼重点推广渠道
受众：最早富裕起来的第一批人，学历低 ，文化素养较差。
受众：企业高管、中小企业成功者、离不 开繁华，又舍不下自然
叠拼产品概念包装
第一代别墅，是给别人看的； 第二代别墅，兼顾城市身份； 第三段别墅，外在之余，是内在的生活补充
本案，是否成为第三代别墅？ 它能带给消费者什么？
3、金地品牌和金地物业
4、光谷二小和光谷二小附属幼儿园
5、私家院落，信步闲庭——独立庭院， 赠送面积达百平米，尽享闲情生活
8、南北露台，双向观景——赠送瞰景 露台，面积达60平米，双湖美景尽收眼 底 9、入户挑空，别墅感强——6米挑空 空间，营造气势空间，奢华尺度扩展居 者心境 10、情景空间，自由打造——步入式 露台，拥簇阳光与风景，尽显尊贵气质
生活
配套 价值
城市景观资源：汤孙湖、九峰山森林公园
品牌
价值
金地武汉首座褐石产品/金地物业
大面宽：约10—13米面宽采光
大宅
舒适大卧室：约30㎡私密化主卧套房
价值
拓展空间：约100㎡可优化空间
叠拼价值梳理
自身产品
1、经典褐石外立面，时尚轻奢——学院 风的经典褐石外立面，尽享独特风格。
2、电梯私家入户怀——最新科技刷卡感 应电梯入户，打造科技智能住宅
叠拼销售产品期推广形象
候车亭
叠拼产品期软性炒作推广方向示意
软性炒作：
在美国，每一个成功者，每一个轻奢艺墅家
——金地艺墅，源自美国的美式轻奢城市别墅，为光谷而来
漂洋过海，金地艺墅，为光谷成功者私人定制！
——金地艺墅，光谷绝版美式轻奢城市别墅， 66席全城竞藏！
叠拼重点推广渠道
高端别墅推广活动策划方案.ppt-
高端别墅推广活动策划方案.ppt1、天湖邀约皇室抱负GoldenIdeal一件建筑上品。
自天湖倾泻人间，限量17。
一行望族名门。
举手投足之间，轻撩奢华尊贵。
一弯白金美月。
盛夏华尔兹相随，悄然挥洒。
一抹水岸小景。
亚艺园畔，正值繁星灿烂。
仅以此皇室礼赞，欧洲古老而优秀的文化艺术，在此环环相连成诗。
皇室邀约巡回索引思维旅程活动规划视觉设计ThinkingJourneyPerformancePlanningVisionDesignRoyalInvitati onCatalog思维旅程ThinkingJourneyRoyalInvitation对时尚经典精准定位和心情支配，将一场盛宴的核心应凝炼在2、情感点。
思维旅程邀约ThinkingJourney以顶级奢华大牌PRADA理念时尚的名义邀请上流圈层人士，于天湖17墅特殊小聚，借助贵重的土壤和温存的夜色，体验阶层的荣耀与贵族的辉煌。
Part1RoyalInvitation思维旅程ThinkingJourney两小时梦幻装饰般皇室礼遇全程，在建筑大师独特的作品诠释下，轻松愉悦的上流社会PARTY，这不仅仅是一次开放体验，更是时代贵族憧憬的生活情景典范。
尊倾Part2RoyalInvitation思维旅程ThinkingJourney上层建筑与国际服务是一种很微妙的平衡，在带给人身心的舒适之后必定留下3、对奇特的玄想与期盼，在奢华背后，更有奢想，天湖17皇家爵位，等您来施展，一场品质升华。
奢想Part3RoyalInvitation活动规划PerformancePlanning对流程的严格操控和细心支配，严谨与细化每一个值得关怀的角落。
RoyalInvitation项目基本信息活动时间：2021年8月9日活动地点：佛山·天湖17墅活动名称：天湖17墅皇室邀约参与人员：龙光地产高层领导嘉宾、高端客户群体活动描述：邀请世界顶级奢华品牌PARDA现身别墅一道了解现代欧洲时尚为契机的高端圈层生活体验酒会。
某房地产别墅推广方案培训课件
某房地产别墅推广方案培训课件1. 概述本课程旨在向房地产公司的销售团队介绍一种针对别墅推广的方案。
别墅作为高端住宅产品，需要有针对性的推广策略以吸引目标客户的关注和购买意愿。
本课程将从目标客户分析、市场调研、推广渠道选择等方面介绍如何制定一个成功的别墅推广方案。
2. 目标客户分析在开始制定别墅推广方案之前，首先需要对目标客户进行深入分析。
目标客户的特征将影响推广的定位和策略选择。
本部分将介绍常见别墅目标客户的特征，如高净值人群、投资者、豪华生活追求者等。
2.1 高净值人群高净值人群通常具有较高的收入和财富积累，他们对于居住环境和生活品质有着较高的要求。
本部分将介绍如何定位高净值人群，并通过精准的推广策略吸引他们的注意。
2.2 投资者别墅也是一种投资产品，可以带来持续的收益和增值空间。
对于投资者来说，他们更关注的是别墅的投资价值和潜在收益。
本部分将介绍如何向投资者展示别墅的投资价值，以及如何选择合适的推广渠道去吸引他们关注。
2.3 豪华生活追求者一些人对于豪华生活有着强烈的追求，他们渴望拥有一栋漂亮的别墅来展示自己的社会地位和财富。
本部分将介绍如何将别墅与豪华生活品牌建立关联，通过建立独特的品牌形象来吸引豪华生活追求者的关注。
3. 市场调研在制定推广方案之前，进行市场调研是十分重要的环节。
市场调研可以帮助我们了解目标客户的需求和偏好，分析竞争对手的优势和劣势，为制定推广策略提供数据支持。
3.1 目标客户需求调研市场调研的第一个步骤是了解目标客户的需求和偏好。
通过问卷调查、深入访谈等方式，收集客户对于别墅的需求和期望，了解他们的关注点和考虑因素，为后续推广策略的制定提供依据。
3.2 竞争对手分析别墅市场竞争激烈，了解竞争对手的优势和劣势是制定推广策略的重要基础。
本部分将介绍如何进行竞争对手分析，包括竞争对手的产品特点、定价策略、市场份额等方面。
4. 推广渠道选择选择合适的推广渠道可以帮助我们有效地传达别墅的价值和优势，吸引目标客户的关注和购买意愿。
别墅项目营销策划方案ppt课件
龙湖滟澜山
37
12456.15
MOMA万万树
107
48571.97
龙湾
98
42867.98
丽宫别墅
5
4610.88
清锦源
3
644.31
誉天下
275
78588.67
壹千栋二期
89
39490.26
壹千栋三期
82
43914.26
泰禾红御
29
12798.71
澳景园
37
16471.83
暖山
21
8834.53
格拉斯小镇
09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均 价19127元/平米，总成交额69.4亿元。
精品课件
11
11
2009年竞争项目成交明细
统计时间：2009年1月-11月
项目名称
签约套数 签约面积 成交均价(元/平米) 销售额（元）
东方普罗旺斯
19
12241.29
12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
•09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度
•但2010年政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业
以基本的政策支持。
精品课件
4
4
2.土地市场情况
2009年土地供应计划完成情况 单位：公顷
2010年初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力；年中也
存在货币政策收紧的风险。
精品课件
8
8
3.房地产大势预判【市场】
供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形 势为近三年最严重的时期。
某别墅广告推广思路(PowerPoint 18页)
拥有尊贵 缘于荣耀
十三、阶段性营销活动建议：
a. 知名企业洽谈活动、学术交流活动。 b. 业主庆祝活动，别墅区揽胜活动、点评。 c. 节目、专题日庆典活动。 d. 其它相关的社会公益事业或文化的资助活动等。
拥有尊贵 缘于荣耀
十四、参与的形式：
全程的跟进式服务，由我司组成专案小组，人员由 策划人员和创作人员及服务人员组成，直接与代理商或 其它部门对接、沟通。
拥有尊贵 缘于荣耀
十五、服务的内容与报价：
我司可以提供该项目的市场整合营销推广的总体策略 服务以及设计服务，具体如下： 一、项目的全程整合营销推广策划方案：
a.市调的调研（提交调研报告） b.市场的分析（细分） c.广告与营销市场的环境分析 d.项目的细分与整合 e.竞争对手的整合分析
拥有尊贵 缘于荣耀
生活总会给你谢另一个谢机会，大这个机家会叫明天 6、
。2 021年7 月24日 星期六 上午1 时16分5 6秒01:1 6:5621. 7.24
人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走
•
7、
。202 1年7月 上午1 时16分2 1.7.240 1:16July 24, 2021
•
8、业余生活要有意义，不要越轨。20 21年7 月24日 星期六1 时16分 56秒01 :16:562 4 July 2021
M21.7.2421.7.24
每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成
•
1、
功的路2021年7月24日星期六1时16分56秒01:16
成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦
•
2、
。0 1:16:56 01:16:5 601:167 /24/20 21 1:16:56 AM
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2、如何以最高效的方式，整合推广营销，在保障品牌形象的基础上，完成“短平快” 的销 售目标。
目录
第一篇
市场扫描及战略突围
第二篇
产品价值梳理及定位
第三篇
营销推广策略及执行
第一篇
市场扫描及战略突围
整体市场态势
火爆2009
• 2009市场火爆
• 08客户存量爆发
•市场营销火爆
• 政府经济刺激
成功造就
了解市场承载能力
60 50 40 30
15 20
10
区域市场别墅去化历史
二期集中 签售
推出别墅 一口价120
万/套
三期联排推出
一期尾房一口 价140万清盘
百福山庄 香溪庭院 惜夏板块
6期 联排 推出
0 2006年280月06年120月006年122月007年22月007年42月007年62月007年280月07年120月007年122月008年22月008年42月008年62月008年280月08年120月008年122月009年22月009年42月009年62月009年280月09年10月
170、180万的联排别墅，270万的双 拼别墅是项目的竞争主力。而大的花 园是项目的绝对竞争点。
北花园、露台小、多房间
外观、园林环境不到位，单户面积大
2010年主推产品
客群定位 预计市场份额占领
四期顶级联排，平均每户200平米100户 左右，是香溪庭院的精髓产品
35-55，私营企业主等
联排+独栋共实现150余户，销售额3个 亿。
除了百通香溪庭院、百福山庄外，区域内新增别墅项目较多，山水太和月光、财宝山庄都处于即 将入市或刚入市阶段。将在2010年对市场形成冲击。
区域
项目
动态
山水太和月光 总建面积21641平米 ，纯独栋社区，259平米起，毛坯价格最低400万/ 套
财宝山庄 由11月开盘，主力户型250、320平米，主力总价在200万、300万
1、了解市场承载力 2、现有市场可进入程度 3、新品项目威胁所在 4、寻求界定
目前，青岛市别墅市场主要集中在惜夏板块、温泉镇板块两个区域，另外，即墨市区板块、西海岸 沿海版块也有部分别墅项目，但版块发展尚不成熟。
对于项目竞争，主要从两层面来看：一个层面为板块竞争，则主要以区域的定位、后期发展总体潜 力来对比，或可形成一定的客户分流。但从别墅销售角度看，产品的竞争主要存在于另外一个层面，即 区域内部竞争。
项目
百通香溪庭院
百福山庄
客户认可核心 热销产品情况
局部销售障碍点
产品欧陆风格纯粹，园林景观到位
二、三百平的庭院赠送，30%面积的 赠送，低价位
联排别墅是项目的主打，200万左右别墅 是销售的绝对主力。 另外，350万左右的小独栋别墅市场认可 度较高。 相同户型产品中，把两头、靠近景观 带、庭院较大者占绝对优势。
• 百福山庄共销售249套，销售面积7万平米，实现销售额4.84亿，平均每月销售额1200万，销售均 价6987元/平米。另2009年，销售近2亿，平均每月1650万
• 百通香溪庭院07年5月正式开盘至今共销售384套，销售面积9万方，实现销售额7.5亿，平均每月 销售额2000万，销售均价8268元/平米。2009年目前共实现销售逾4亿。平均每月3500万
区域高端市场开发，始于2005年的千禧国际村，但以高端洋房为主，2006年8月百福山庄和千禧 国际村的别墅组团共同推出，开启别墅市场。2007年3月百通香溪庭院开始进入市场，与百福山庄相互 依存经历了08的观望，更完美引领了09年别墅市场的爆发，坚定了区域市场的领先地位。
了解市场承载能力
• 区域开发截至目前40个月，千禧国际村、百福山庄、百通香溪庭院共销售别墅18.3万平米，748套， 实现销售13.9亿，平均每月销售不足20套，销售额3500万。
崂山西麓
栖霞沟别墅 伟东，占地70万方，未定 院后村项目 银盛泰·万科联合开发，约70万方，开发周期未定
怡馨苑
有新增别墅组团项目计划 规模未定
新品项目威胁
除了惜夏板块，温泉镇板块虽然在2009年没有行成声势，但区域内别墅项目众多，尤其是2010 年最具影响力的港中旅海泉湾项目、领海项目的投入，区位价值对市场的冲击不容忽视。
270平米联排别墅产品，170万/套
35-55，私营企业主等 100余户，1.8亿
现有市场可进入程度
2010年，百通香溪庭院、百福山庄将继续活跃在区域别墅市场，且将占有50% 以上的市场份额。
1. 从区域现有产品情况看，百通香溪庭院、百福山庄已经进入到最后组团的开发，剩余产品虽 然不多却是整个项目的精髓，因此无论从声势上，或者从产品的成熟程度上，都是其他项目 望尘莫及的。
• 客户的区域认可
潜
• 4000亿资金转移
在
因
素
• 二套房贷放松
• 豪宅投资的认可 • 别墅价格提升
• 市场通胀预期
• 阶段性卖方市场
• 豪宅的保值认可
未来市场战略突围
预期2010
一片红海… •绝对需求减少 • 政府抑制通胀 • 银行贷款收紧 • 市场放量加剧 • 阶段性价格屏障
•…
必须
在红海中寻求突围
2. 从剩余产品的存储量看，香溪庭院尚有130余户顶级联排别墅，30户独栋产品尚待消化。而 百福山庄7期、8期尚待开发。足够支撑2010年的销售周期。且分别预计将实现3亿、1.8亿的 销售额。
现有产品预计将占有4.8亿的市场份额。而要想进入市场除了占有新增市场外，更要从现 有产品中挣一杯羹。
新品项目威胁
经历了07年的市场开拓，08年的观望，09年的爆发基本反映市场承受情况。 2010年市场趋向平稳，虽然有价格的增长、放量的增加，但要想在2009年区域销 售额5000万/月的基础上再有一个大的飞跃，存在一定难度。
3200万/月的营销目标相当于市场份额的高度占有与开拓
现有市场可进入程度
2009年，百通香溪庭院、百福山庄在打响区域保卫战的同时，更为其自身鉴定了绝对的影响力， 而要想在现有市场上分一杯羹，则需要更领先于现有市场的产品。
从开发愿景说起
定性目标
一二期 的品牌
过渡
扩容更 广泛的
客群
快速而 简单的 周期
产品创新的必要性
定量目标
9000元 的预定 单价
2.2个亿 的总案
额
7个月的 销售周
期
3200万/月的高额占领
带着两个课题上路：
1、如何以最易行的方式，创新“叫好又叫座”产品，并将此影响力，转换成千禧品牌的市 场影响力。
目录
第一篇
市场扫描及战略突围
第二篇
产品价值梳理及定位
第三篇
营销推广策略及执行
第一篇
市场扫描及战略突围
整体市场态势
火爆2009
• 2009市场火爆
• 08客户存量爆发
•市场营销火爆
• 政府经济刺激
成功造就
了解市场承载能力
60 50 40 30
15 20
10
区域市场别墅去化历史
二期集中 签售
推出别墅 一口价120
万/套
三期联排推出
一期尾房一口 价140万清盘
百福山庄 香溪庭院 惜夏板块
6期 联排 推出
0 2006年280月06年120月006年122月007年22月007年42月007年62月007年280月07年120月007年122月008年22月008年42月008年62月008年280月08年120月008年122月009年22月009年42月009年62月009年280月09年10月
170、180万的联排别墅，270万的双 拼别墅是项目的竞争主力。而大的花 园是项目的绝对竞争点。
北花园、露台小、多房间
外观、园林环境不到位，单户面积大
2010年主推产品
客群定位 预计市场份额占领
四期顶级联排，平均每户200平米100户 左右，是香溪庭院的精髓产品
35-55，私营企业主等
联排+独栋共实现150余户，销售额3个 亿。
除了百通香溪庭院、百福山庄外，区域内新增别墅项目较多，山水太和月光、财宝山庄都处于即 将入市或刚入市阶段。将在2010年对市场形成冲击。
区域
项目
动态
山水太和月光 总建面积21641平米 ，纯独栋社区，259平米起，毛坯价格最低400万/ 套
财宝山庄 由11月开盘，主力户型250、320平米，主力总价在200万、300万
1、了解市场承载力 2、现有市场可进入程度 3、新品项目威胁所在 4、寻求界定
目前，青岛市别墅市场主要集中在惜夏板块、温泉镇板块两个区域，另外，即墨市区板块、西海岸 沿海版块也有部分别墅项目，但版块发展尚不成熟。
对于项目竞争，主要从两层面来看：一个层面为板块竞争，则主要以区域的定位、后期发展总体潜 力来对比，或可形成一定的客户分流。但从别墅销售角度看，产品的竞争主要存在于另外一个层面，即 区域内部竞争。
项目
百通香溪庭院
百福山庄
客户认可核心 热销产品情况
局部销售障碍点
产品欧陆风格纯粹，园林景观到位
二、三百平的庭院赠送，30%面积的 赠送，低价位
联排别墅是项目的主打，200万左右别墅 是销售的绝对主力。 另外，350万左右的小独栋别墅市场认可 度较高。 相同户型产品中，把两头、靠近景观 带、庭院较大者占绝对优势。
• 百福山庄共销售249套，销售面积7万平米，实现销售额4.84亿，平均每月销售额1200万，销售均 价6987元/平米。另2009年，销售近2亿，平均每月1650万
• 百通香溪庭院07年5月正式开盘至今共销售384套，销售面积9万方，实现销售额7.5亿，平均每月 销售额2000万，销售均价8268元/平米。2009年目前共实现销售逾4亿。平均每月3500万
区域高端市场开发，始于2005年的千禧国际村，但以高端洋房为主，2006年8月百福山庄和千禧 国际村的别墅组团共同推出，开启别墅市场。2007年3月百通香溪庭院开始进入市场，与百福山庄相互 依存经历了08的观望，更完美引领了09年别墅市场的爆发，坚定了区域市场的领先地位。
了解市场承载能力
• 区域开发截至目前40个月，千禧国际村、百福山庄、百通香溪庭院共销售别墅18.3万平米，748套， 实现销售13.9亿，平均每月销售不足20套，销售额3500万。
崂山西麓
栖霞沟别墅 伟东，占地70万方，未定 院后村项目 银盛泰·万科联合开发，约70万方，开发周期未定
怡馨苑
有新增别墅组团项目计划 规模未定
新品项目威胁
除了惜夏板块，温泉镇板块虽然在2009年没有行成声势，但区域内别墅项目众多，尤其是2010 年最具影响力的港中旅海泉湾项目、领海项目的投入，区位价值对市场的冲击不容忽视。
270平米联排别墅产品，170万/套
35-55，私营企业主等 100余户，1.8亿
现有市场可进入程度
2010年，百通香溪庭院、百福山庄将继续活跃在区域别墅市场，且将占有50% 以上的市场份额。
1. 从区域现有产品情况看，百通香溪庭院、百福山庄已经进入到最后组团的开发，剩余产品虽 然不多却是整个项目的精髓，因此无论从声势上，或者从产品的成熟程度上，都是其他项目 望尘莫及的。
• 客户的区域认可
潜
• 4000亿资金转移
在
因
素
• 二套房贷放松
• 豪宅投资的认可 • 别墅价格提升
• 市场通胀预期
• 阶段性卖方市场
• 豪宅的保值认可
未来市场战略突围
预期2010
一片红海… •绝对需求减少 • 政府抑制通胀 • 银行贷款收紧 • 市场放量加剧 • 阶段性价格屏障
•…
必须
在红海中寻求突围
2. 从剩余产品的存储量看，香溪庭院尚有130余户顶级联排别墅，30户独栋产品尚待消化。而 百福山庄7期、8期尚待开发。足够支撑2010年的销售周期。且分别预计将实现3亿、1.8亿的 销售额。
现有产品预计将占有4.8亿的市场份额。而要想进入市场除了占有新增市场外，更要从现 有产品中挣一杯羹。
新品项目威胁
经历了07年的市场开拓，08年的观望，09年的爆发基本反映市场承受情况。 2010年市场趋向平稳，虽然有价格的增长、放量的增加，但要想在2009年区域销 售额5000万/月的基础上再有一个大的飞跃，存在一定难度。
3200万/月的营销目标相当于市场份额的高度占有与开拓
现有市场可进入程度
2009年，百通香溪庭院、百福山庄在打响区域保卫战的同时，更为其自身鉴定了绝对的影响力， 而要想在现有市场上分一杯羹，则需要更领先于现有市场的产品。
从开发愿景说起
定性目标
一二期 的品牌
过渡
扩容更 广泛的
客群
快速而 简单的 周期
产品创新的必要性
定量目标
9000元 的预定 单价
2.2个亿 的总案
额
7个月的 销售周
期
3200万/月的高额占领
带着两个课题上路：
1、如何以最易行的方式，创新“叫好又叫座”产品，并将此影响力，转换成千禧品牌的市 场影响力。