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某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
时代城名目编辑报告一、名目根基情况：名目位于南山商业的黄金地段南油大道，南山商业文化中心区，也是今后南山最繁华的商业街，为住宅裙楼，主体三层，单层面积约2560多平方米，总面积约7700平方米。
二、名目周边商业情况：·南山商业市场根基得到认可，商业价值得以初步显示滨海大道开通，带来了南山房地产开发高潮，从而促进了南山商业的开发，南山商业四面开花，从目前南山已售、在售商场情况来瞧，一楼售价根基集中在25000-30000元之间，二楼售价根基集中在15000-18000元之间，三楼因此10000元左右，南山商业根基得到市场认可，商业的价值得以初步显示，南山差不多成为投资者重点关注的对象。
南山区已售、在售商场、立即推出商场一览表：·名目区域商业出现断层，空气有待提升，开发前景和空间宽广名目现在所处位置商业空气不浓厚，一方面由于距离南边的沃尔玛商圈和北边的海雅百货商圈都有一定的距离，另一方面对面为的南油购物公园待建名目，尚未启动。
从而致使名目所在区域成了沃尔玛商圈和海雅百货商圈之间商业的断层与真空地带，整体商业空气有待于进一步提升和升级。
但就名目所处区域条件而言，其开发前景好比华强北商圈之于福田，商业文化中心区的决定了该片区将是南山的商业、金融、文化中心，商业业态必将丰富多彩，多种业态的均衡开发势在必定，区域商业拥有宽广的开发空间。
·名目周边百“商〞争喊，楼盘林立，消费群体庞大，消吃力强劲名目周边集中了众多的百货、家居专业主题市场，北面有友谊城百货〔未开业〕和海雅百货、满家福百货和岁宝百货万象店〔未开业〕；南面有沃尔玛、人人乐购物广场、顺电家居广场；歪对面为金晖家居广场和集美堂家居广场。
同时随着滨海大道的开通，缩短了南山与罗湖、福田的距离，南山成了最适宜居住的区域，从而带动了整个南山的住宅大开发，名目的东侧即为南山商业文化中心区新兴的大型社区组团，是南山的高尚居住区，人口素养和收进水平都对比高。
深圳南山区商业分析报告深圳南山区商业分析报告目录序一南山概况二区域商业历史概况三区域商业状况分析1南山区商业现状总述2区域繁华道路商业状况3区域次级商圈对比状况4区域商铺调研有关数据统计分析四南山区域消费者的分类及其购物行为方式消费习惯状况分析A此报告为南山区商业分析B报告数据来源于对商场的实地调研C调研对象商场物业规模在500平米以上D部分资料来源于《房地产年鉴》南山区概况1行政概况南山区于1990年1月经国务院批准成立是深圳市的六个市辖区之一下辖南头南山沙河西丽蛇口招商粤海和桃源共八个街道办事处2地理概况南山区位于深圳特区的西部东临深圳湾西濒珠江口北靠羊台山南至大铲岛和内伶仃岛与香港隔海相望南山区东部以侨城东路与福田区相隔西部以二线关与宝安区相隔3政策规划南山区的功能定位是以一个中心三个基地即高新技术产业基地旅游基地高等教育基地和特区西部物流中心为发展方针随着深圳特区建设重心西移南山区作为深圳高新技术基地旅游基地高等教育基地和特区西部物流中心的区位优势产业优势人才优势更为突出藉此南山区将进一步发展成为华南乃至全国通向世界的重要口岸珠三角经济圈与国际间人流物流资金流信息流互动的重要枢纽高层次人才的培养基地高水平的科研开发基地高素质人群的聚居地4发展潜力南山区作为深圳高科技区域拥有３００万平方米的高尚社区现有人口约１００万在现有人口中拥有中大专及以上学历的人数占人口总数的７０％以上而蛇口一带还居住着近３０００多名外籍人士政府的规划中南山商业中心区将设有大商场星级酒店金融大厦信息中心地铁站娱乐城和休闲广场等经济概况2002年南山区国内生产总值达到4827亿元年均递增207人均838万元居深圳市前列优势产业迅速掘起南山已成为全市重要的高新技术产业基地旅游基地和特区西部物流中心高新技术产品产值占全市的41接待旅游人数占全市的42西部四大港区集装箱和散货吞吐量分别占全市的45和75人年均拥有可支配收入达２．４万元消费能力强1996年至2003年南山商业发展每年增长速度超过232004年社会商品零售总额将超过100亿元市场物质丰富市场繁荣商品房交易量增大出现了社会消费品零售总额的增长幅度近几年来的最高水平商业贸易兴旺白领惠尔佳超市1000 1F日常百货160元㎡低档周围租住房内居民一本电器10000 1F手机小家电橱具小五金2F空调冰箱冷柜3F家庭影院影音制品160元㎡中档周边白领及本地居民美之都800 1F服装皮鞋箱包180元㎡中低周边年轻白领人群特别是女性沃尔玛社区店8000 1F食品果蔬冷冻食品2F日常生活用品家电奶制品扣点1626 中档附近上班的白领周围居民因靠近深南大道过往客流较大漂亮妈妈母婴商场4000 1F母婴用品食品超市床上用品2F妈妈及婴幼儿的知名品牌服装3F玩具鞋类皮具文具音像1F200元㎡2F168元㎡3F110元㎡中偏高专业性的母婴用品商场具较大辐射影响力万家福超市6000 1F食品日杂新鲜果蔬2F服装化妆品床上用品药品扣点14--24 低档周围工业区居民工人南源百货6000 1F服装皮鞋首饰化妆品药品小五金床上用品2F百货果蔬冷冻食品粮油扣点1424 低档周围工业区居民工人姊妹城百货10000 1F手机音像数码金银首饰2F服装鞋类美容数码摄影3F日常百货1F220元㎡2F130元㎡扣点25七折中档周边年轻白领阶层常兴路商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群家乐福 12000 1F金银首饰化妆品音像制品2F日杂百货新鲜冷冻食品扣点1426 中档周围居民及其附近白领常兴时代广场40000 1F品牌店2F5F天虹进驻 1F300元㎡高档周围居民附近白领佳华时装城1200 中档服装220250元㎡中低档周边居民及附近打工者玛迪莎百货1500 百货200元平米中低档周边住宅居民云娜时装3000 中低档服装180220元㎡周边居民及附近打工者南山大道商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群百安居 16000- 1F五金工具及配件电工电料地板及附件墙地砖2F橱具卫浴家具装饰园艺保底扣点中偏高档刚购房白领企事业单位怡康商城4000 1F各式服装精品2F手机音像制品数码产品1F130元㎡2F100元㎡中档府前路与南山大道附近大众市场湘量工具城600 工量刃具机床附件系列模具磨料系列仪器仪表120元㎡中偏低档针对南山及宝安西乡附近客户人人乐购物12000 1F生鲜水果蔬菜等2F冷冻保温食品综合日用3F床上用品家电等扣点1426 中偏高档周围居民工薪白领荔馨商业广场 4000 服装医药精品首饰125元㎡中偏低档周边年轻女性苏宁电器3000 1F手机及配件入网受理2F空调冰箱冷柜油烟机等3F彩电办公室设备家庭影院整租 70元㎡中档收入层次较高的白领私营企业老板南油大道商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群海雅百货35000 1F化妆品皮鞋珠宝金银首饰2F少女服饰淑女服饰饰品3F精品男装休闲服运动服4F流行女装职业装内衣5F童装家居精品摄影器材6F美食街贝贝乐园扣点1626 高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民儿童世界7000 1F童装2F玩具婴育儿用品图书音像扣电25左右中档针对南山区儿童市场辐射影响力较大友谊城 15000 1F男装及内衣金银首饰2F箱包皮具手表皮鞋3F女装及内衣饰品1F300元㎡2F220元㎡3F150元㎡高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民创景名店15000 1F男装化妆品鞋珠宝皮具2F精品女妆饰品美容中心3F休闲服饰运动系列泰式家具用品整租50元中高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民金晖家居广场15000 建材家具1F168元㎡2F120元㎡3F90元㎡中档接近大众居家消费综合功能兼具集美堂家居12000 1F卫浴器具磁砖灯饰2F木地板门小五金3F4F床上用品沙发茶几等1F200元㎡2F145元㎡3F110元㎡4F75元㎡中高档接近大众居家消费综合功能兼具岁宝万象店20000 1F食品冷饮五金灯具烟酒2F日用品钟表家电游戏厅3F时装窗帘布艺4F儿童用品儿童乐园保底扣点1626 中高档周边白领及附近居民满家福百货2500 1F服装美容首饰摄影冲印银行服务2F生鲜果蔬文体用品鞋区超市整租45元㎡低档附近普通居民及打工者海典数码城12000 以数码城为主题通信音响数码电脑设备二楼有国美IBMTCL商主商户进驻1F250元㎡2F70元㎡中高档定位为南山的数码商城客户为年轻时尚高收入群体东滨路商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群顺电4000 1F小家电手机电脑2F大家电家居饰品整租50元中档偏高附近居民人人乐购物10000 1F日用小五金家电生鲜冷冻食品2F服装化妆品扣点14---26 中档偏高周围居民白领私营主蛇口沃尔玛20000 1F用综合超市2F精品男女装床上用品扣点1826 高档南油生活区居民工薪白领及私营业主南油市政精品城3000 各色精美小饰品书刊音像制品店中店1F135㎡2F100元㎡中偏低周边普通打工者天天惠商场1000 各式男女服装整租 60元㎡偏档周边普通打工者蛇口南水街和太子路商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群万家乐百货7000 1F超市2F日用品3F服装25扣点租金120200元㎡中低档本地居民蛇口工业区打工者常青百货8000 1F日用品2F超市3F服装扣点20左右中低档本地居民蛇口工业区打工者白佳超市800 普通生活日用超市自有物业中档本地居民蛇口工业区打工者华润超级市场1000 综合日用新鲜果蔬小五金整租50元㎡中高档本地居民及工业区打工白领区域繁华道路商业状况对比分析如下表所示街道主要商业情况街铺月平均租金主消费群及成因南新路商业繁荣低档为主业态多样约120--200元㎡南山老城区人流量大以本地居民公务员及较早来深成功人士为主常兴路商业繁荣业态多样餐饮业最发达有家乐福商场约150--220元㎡深南大道以大型专业市场超市百货为主商业前景可期但目前显得业态相对单一120---160元㎡商业沿大道分布较散车流和人流量较大加上沿路居民消费能力较高商业物业体量规模较大辐射影响力知名度相对而言较高南山大道以家居服装电器等主题商场经营为主但分布分散难以形成整体规模效应有百安居苏宁电器女儿国等约120--250元㎡人流量大主要服务于周边居民区南油大道商业前景好以档次较高的大型商场为主有海雅百货沃尔玛等但分布较散她是贯通南山区的区级主干道具有较大发展前景但目前交通干线不聚人气约150元㎡---200元㎡消费群体构成复杂但因交通的便利性具备较大辐射影响力登良路业态以装饰材料为主五金配件也较发达但物业规模普遍较小难以体现聚合效应80--120元㎡以满足周围居民及打工者低档次日常方便为主内环路基本无商业目前大型商场仅有东方巴黎服装市场约80元㎡因为南靠大南山北面也只是一些不具规模的工业区无法形成有效商业氛围东滨路商业繁荣业态多样有人人乐顺电等及大型餐饮四食肆随着后海大批住宅兴起被众商家看好约120--160-元㎡位处招商街道办事处因这里高素质住宅的相继上市而聚集了大批高素质人群创业路商业主要以餐饮五金和建筑为主商业繁荣档次较高约100元㎡直接贯通南山路南油大道后海大道是目前南山区开发的重点有大批高素质白领蛇口南水街和太子路商业业种主要以满足日常生活便利的中低商品为主高档耐用和珍贵的产品决大部分只能靠异地采购解决约80100元㎡因地处蛇口工业区附近异地打工者占该地人口结构的相当大比例方便简洁是他们目前的生活方式小结南山大道常兴路南新路围合成的区域是南山政治经济文化的中心发展较早是本地居民及早期来深圳的成功人士聚居地具备良好的市政配套设施商业业态丰富商业繁荣整体租金也高出许多但明显发展后劲不足诸如交通阻塞圈内商家定位雷同商业扎堆现象明显商业规模不够等发展瓶颈已逐步制约其形象和运作力度3区域次级商圈状况由于南山区位交通产业经济的的发展特点已自然明显地形成各成特色的4大次级商圈跨圈消费的现象不明显次级商圈之间要吸引更多人流就需要特色经营进一步突显完善以弥补时空限制而导致的不足方便起见以ABCD四字母代表4大次级商圈由于D商圈所在区域为华侨城与其他三个商圈相距甚远加上其特有的地域性以及与本分析报告可比程度不高故在此略为带过市场调查资料汇总分项列表如下A商圈代表性商场状况具体区域深南大道南头段及以南南新路沿线项目名称鸿洲沃尔玛曼哈商场姊妹城百货家乐福一本电器位置深南路与南新路交汇处常兴路与桃园路交汇处南新路与桃源路交汇处常兴路南新路凤凰宾馆对面商业类别超市主题商场服装百货超市超市主题商场电器规模㎡ 8000 10000 10000 12000 10000楼层及主要业态1F食品果蔬冷冻食品2F日用品儿童用品小家电1F箱包鞋类2F时尚女装3F内衣女装4F休闲装男装 1F通讯器材音像数码首饰2F服装鞋类3F超市1F金银首饰化妆品音像2F日杂百货冷冻食品1F手机小家电橱具小五金2F空调冰箱冷柜3F家庭影院影音配件经营档次中档高档中档中低档中档日均人流量平时21600 平时1900 平时10000 平时12500 平时5400 节假日 46000 节假日 4000 节假日23000 节假日 25000 节假日 8500 租金或扣点扣点1826 扣点1822 1F220元㎡2F130元㎡扣点25七折扣点1626 1F125元㎡经营模式开放式半开放式统一管理敞开式统一经营管理开放式独立式停车位约200个地下300个地上约40个地下250个地下120个经营状况好一般一般好一般周边环境商业住宅商业住宅商业住宅住宅商业住宅工厂备注主要针对该区社区居民购物环境宽敞商场布局差但位置好主要消费群为附近打工族周边主要是居民小区但相对来讲交通不便因附近工厂较多相对而言橱具小家电小五金市场需求较大B商圈代表性商场状况具体区位东滨路以南大南山以西蛇口工业区及以北后海大道沿线及以西区域项目名称万家乐百货蛇口沃尔玛长青百货百佳超市金汇城百货位置蛇口南水步行街南油大道与东滨路交汇处蛇口南水步行街蛇口太子路招商东路与后海路交汇处商业类别百货超市百货超市百货规模㎡ 7000 20000 8000 800 12000 楼层及主要业态1F超市2F日用化妆品3F服装皮具1F生鲜食品2F日用品儿童用品小电器1F 日用品2F超市3F服装小规模综合超市1F百货果蔬化妆品2F厨房用品服装皮具箱包床上用品经营档次中档中高档中低档中档中低日均人流量平时7200 平时20000 平时8500 平时720 平时12000 节假日 10000 节假日 36000节假日 15000 节假日 1000 节假日 20000 租金或扣点25扣点租金100150元㎡扣点1826 扣点20 租金110元㎡扣点1626 经营模式开放式开放式开放式开放式开放式停车位约80个约300个40个左右约50个经营状况一般好一般一般较好周边环境蛇口工业区商业住宅字楼住宅工业写字楼娱乐酒吧等农民房住宅商业备注2003年4月8日开业受非典影响生意不好近一二个月才恢复一些主要面对的消费群50居民50打工者亚洲最大规模的沃尔玛与万家乐距离较近双方竞争激烈单因周围工厂多日常用品需求量较大规模太小产品不丰富其他超市的开业分流了消费群辐射的范围小周围有大片的农民房此地聚集了周边大量租客C商圈代表性商场状况具体区域南山商业文化中心区域及附近项目名称海雅百货友谊城百货创景名店乐安居国美电器位置南油大道与滨海大道交汇处附近南油大道海雅百货附近南油大道海雅百货旁后海大道与创业路交汇处后海大道与创业交汇处商业类别百货百货百货主题建材市场专业电器连锁规模㎡ 25000 15000 15000 15000 8000 楼层及主要业态1F化妆品皮鞋珠宝金银首饰2F少女服饰淑女服饰饰品3F精品男装休闲服运动服4F流行女装职业装内衣5F童装家居精品摄影器材6F美食街1F男装及内衣金银首饰2F箱包皮具手表皮鞋3F女装及内衣饰品1F男装化妆品鞋珠宝皮具2F精品女妆饰品美容中心3F休闲服饰运动系列泰式家具用品1F卫浴石材瓷砖玻璃灯饰2F橱具墙纸油漆装饰建材厨房电器1F手机数码产品五金超市小家店2F空调冰箱洗衣机家庭影院影音配件经营档次高档高档中高档中档中档日均人流量平时18000 平时5000 平时4500 平时3000 平时3200 节假日 30000 节假日12000 节假日 10000 节假日 5000 节假日 6500 租金或扣点扣点1626 保底扣点1F300元㎡2F220元㎡3F150元㎡整租50元1F128元㎡2F85元㎡整租45元㎡经营模式开放式开放式开放式开放式经营统一管理开放式停车位约300个约150个约200个约200个约120个经营状况较好不太好已停业一般一般周边环境商业高尚滨海住宅区同左同左同左同左备注周边商业和高尚住宅迅速崛起档次较高开业不久还不能有效聚集人气由于受到总店租金问题拖累现已停业2003．4开业靠近后海目前人流量不太大但实力买家占比较高目前人流量不太大但实力买家占比较高次级商圈综合对比分析如下表所示商圈包括位置主要商业类别经营档次物业规模周边环境主要特色A商圈以深南大道南新路桃源路南山大道所围成的区域百货超市餐饮娱乐美容美发等配套服务综合性较强大部分中等偏小南山政治经济文化中心业态多样商业层次丰富B商圈蛇口区东滨路以南的区域百货超市中等偏低较小工业中心物流基地消费者较单一业态单一不具备跨区吸引消费的可能C商圈以商业文化中心区为中心主要是以滨海大道南油大道东滨路所围合成的区域主题商场专卖店中偏高档普遍较大南山商业规划新版快配套完善规划现代靠后海附近是高品质住宅区目前正规划建设中的南山商业文化中心占地243万平米规模宏大业态多样商场功能定位明确规模化特色化经营较具发展潜力D商圈华侨城住宅区主主题商场专卖店娱乐中高档大型全国知名景点高尔夫球场业态丰富应有尽有交通极为便利4区域商铺调研有关数据统计分析南山商场铺位面积情况铺位面积以1030㎡所占市场份额最高主要以经营小吃小商品小家电等为主经营方式灵活投资风险较易规避3050㎡的铺位主要以经营服装皮具箱包金银首饰为主布局合理档次较高50㎡以上的铺位主要以经营家具大型电器床上用品及大型娱乐食肆为主B南山商场经营类型情况随着南山经济增长速度的加快外来人口日渐增多人口文化综合素质也相应逐步提升消费群体不断细化消费者的需求日趋个性化为满足某一特定消费群体的需求一些能提供安全系统精致服务的主题商场便应运而生他们以拓展产品线深化服务内容提供专业化服务赢得顾客南山近几年的主题商场发展迅速C 区域物业规模情况商场规模受到消费者购物疲劳度市场定位及自身有效辐射影响力等的限制近几年建设的商场大部分集中于10000----15000㎡之间超过20000㎡的商场目前在南山区较少仅有在经营的海雅百货35000㎡及南山常兴·时代商城D电子商城在南山陆续开张兴起社区数码消费码卖场的面积将达到４万四南山区域消费者的分类及其购物行为方式消费习惯状况2002年全区常住人口为57万后海前海蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地居住人口多为罗湖福田上班一族文化水准普遍在大专以上年龄主要集中在5-40之间居住人口素质居深圳各片区之首蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士超过3000名社区国际化氛围浓烈具有较高的消费能力南山的人口结构相对其他区比较单纯以充满活力的年轻人居多而且其中大部分是高学历高智商的白领一族30分钟家庭耐用消费品家具电视洗衣机等比较高不频繁单一目的购买车程30分钟日用品低档商品日用品杂品药品厨具调味中低档经常一年几次至频繁多种目的反复购买步行515分钟个人服务美容洗涤品保健品低档频繁每天到每月多种目的反复购买步行515分钟修理服务家电修理家具维修低档频繁至经常多种目的反复购买步行515分钟个人理财服务储蓄保险和房产服务不定经常单一或多种目的购买重复或比较购买适中多种属性或混合类商品餐饮快餐正餐服务等低档经常单一或多种目的购买重复或比较购买适中娱乐剧院舞厅酒吧等低档经常单一目的重复购买适中自动服务和配套服务加油洗车等低档高档经常到频繁单一或多种目的重复或比较购买适中五南山区商业状况的发展趋势南山区部分商业裙楼状况项目名称项目地址商业规模业态定位目前现状付款方式价格租金水平新街口南油大道与内环路交汇处12000㎡潮流百货招商阶段不售1F250元㎡2F扣点263F55元㎡金晖家居广场南油大道南油大厦对面 15000㎡建材家具营业中首付08成买铺即收四年32的租金1F28万元㎡2F21万元㎡3F168万㎡1F168元㎡2F120元㎡3F90元㎡保利商城南油大道与创业路交汇处15000㎡友谊城进驻以百货为主营业中不售保底扣点1F300元㎡2F220元㎡3F150元㎡常兴时代广场桃园路与常兴路交汇处 40000㎡天虹商场进驻营业中首期4成一次性返还二年20租金1F不售2F28万元㎡3F22万元㎡4F15万元㎡5F098万元㎡1F300元㎡25层由天虹待定南头商业步行街中山路与深南大道交汇处16000㎡特色小商品批发市场试业中首期4成一次性返还二年租金16 均价29万㎡未定港湾丽都桃园路与前海路交汇处 20000㎡1F品牌店2F人人乐超市招商阶段6成10年按揭 1F28万元㎡1F120-180元㎡2F扣点1626 小小家南油大道4500㎡1F 店中店2F餐饮营业中 ----海岸明珠创业路与后海路交汇处 7350㎡1F街铺2F主题商城已售完 6成10年1F均价3万元㎡二层70元㎡依引进商家势力而定现代城华庭位于南山创业路地处南山商务中心区与海王大厦仅一路之隔23298㎡为大开间商场大中华百货进驻基本售完6成10年均价3万元㎡海典数码城南油大道旁海雅斜对面12000㎡主营数码产品基本售完低首期二楼免月租均价25万元㎡ 1F250元㎡2F70元㎡A目前南山商铺出售价格情况由于产权式商场的兴起及返租回报和金融政策运作手法的应用65的人是为了出租而购买商铺而出于自营目的购买商铺的人为25另有10的人纯粹是为了在买进买出中赚取差价结合在售或在租商场各物业层次情况总体均价集中于2528万元之间B 随着地产开发速度的加快南山商业地产捷报频传未来23年内将会出现较受市场追捧的单体商场步行街等纯商业建筑以完善南山商业地产产品结构C 经营管理模式日趋规范大多采用开放式的统一经营管理并注重著名商业品牌的引进以加强提升自身商服物业品牌和形象D规模性将成为南山商业地产的发展主流社会零售消费市场的活跃催生了商业地产开发速度的加快而且规模越来越大以实现经营的规模化集约化E功能定位方面南山商业物业仍会以主题商场为主要形式推出主题确定会更为细分大型购物中心融娱乐休闲购物为一体的商服物业模式将会面市仍会有商场继续寻找著名品牌合作深圳商业的著名品牌如万佳天虹茂业赛格等都有可能以品牌合作方式进入南山F区位规划方面随着深圳城市重心的西移CEPA颁布实施西部通道立项动工及二线拓关等等的利好南山区商业发展前景越趋明朗有望成为深圳继罗湖人民南和东门商圈福田华强北商圈之后的第三大商业板块而倍受投资客的青睐形成深圳下一个商业投资洼地G招商营销手段方面宣传上舍得经费投入有重点的立体投播信息量以扩大影响吸引眼球全方位强化目标受众对本物业的印象在项目本身规划设计上规划。
世联代理深圳南山区商凯动漫游戏产业园项目个案分析深圳南山区商凯动漫游戏产业园项目是世联代理公司正在推进的一个重要项目，下面将对该项目进行个案分析。
一、背景介绍深圳南山区商凯动漫游戏产业园项目旨在打造一个集动漫游戏企业孵化、培训、研发和创意产业展示为一体的综合性产业园区。
南山区作为深圳市重要的创新创业先行区之一，拥有丰富的科技创新资源和人才优势，同时动漫游戏产业也日益兴旺，因此该项目具有广阔的市场前景和发展潜力。
二、目标和策略1.目标：打造一个以动漫游戏产业为核心的综合性产业园，吸引优秀的动漫游戏企业入驻，培养和吸纳更多的人才，推动南山区动漫游戏产业的发展。
2.策略：a)引进优质企业：世联代理公司将积极寻找和引进国内外优质的动漫游戏企业，帮助他们在南山区建立基地或分支机构，并提供相关的支持和服务。
b)打造创新孵化平台：世联代理公司将建立一个丰富的产业创新孵化平台，为动漫游戏创业者提供创业辅导、资源对接、融资支持等服务，帮助他们实现创业梦想。
c)推动人才培养：世联代理公司将与相关教育机构合作，推动动漫游戏人才培养的工作，开展专业培训、学术交流等活动，提升人才素质和创意能力。
d)创意产业展示：世联代理公司将组织和推动创意产业展示活动，吸引更多的投资者、合作伙伴和客户，打造一个产学研合作的良好平台。
三、SWOT分析1.优势：南山区有较为完善的科技创新生态圈，政府支持力度大，世联代理公司具有丰富的项目推进经验。
2.劣势：动漫游戏行业竞争激烈，需要充分发挥自身优势和特色。
3.机会：动漫游戏行业发展迅速，市场需求大，南山区有较好的市场和基础。
4.威胁：其他地区也在积极发展动漫游戏产业，需要与其竞争。
四、实施计划1.建设园区基础设施：包括厂房建设、网络通信设施、绿化景观等。
2.寻找和引进优秀企业：与海内外动漫游戏企业进行洽谈，签订入驻协议，提供相关的扶持政策和服务。
3.建立创新孵化平台：与创业服务机构合作，提供创业辅导、融资支持等服务，帮助初创企业快速成长。
商业项目产品定位报告
一、项目的立地条件分析
◆人文
◆地理
◆居民构成
◆交通
◆配套设施
◆行政管理
◆参考项目对比分析
二、项目所在商圈的确定和研究
◆商圈范围的确定
◆商圈的构成及顾客来源
◆商圈的发展趋势
◆商圈内竞争分析
◆商圈内业态组合分析（分业种、分楼层、分品牌做交叉分析，得出该区域内消费特性及欠缺的
市场空间）
◆商圈范围内消费者特性分析（问卷调查、深访、小区居民结构研究等，研究结果包括购物平率、
客单价、就餐习惯、用车习惯、家人团聚习惯等）
三、项目的市场定位
◆档次定位
◆规模定位
◆主题定位
◆诉求对象定位
◆产品组合定位
四、初步业态规划建议：
◆业态比例建议
◆楼层主题
◆主力店、半主力店引进策略拟定
◆品牌店区域规划
◆参考案例分析
五、建筑规划设计建议（室外、室内、软装、推广物料等）
◆建筑
◆景观
◆室内装饰
◆软装
◆推广物料
◆标识系统
六、初步推广策略
◆案名
◆主题
◆推广策略
◆计划
七、招商策略建议
◆计划
◆执行
八、运营管理建议
◆计划
◆执行
九、财务评价
◆租金评估
◆物业费评估
◆推广费评估
◆运营费评估
◆管理成本评估
◆财务模型
◆财务指标
十、结论
◆项目可行性评价
◆项目规模及定义。
