北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答

审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答随着城市化进程的加速，房屋租赁市场的需求也越来越旺盛。

但是，在租赁过程中，由于双方的权利义务不明确或者一方的违约行为，可能会导致租赁合同纠纷的发生。

本文将围绕房屋租赁合同纠纷案件中的若干疑难问题进行解答。

一、如何界定租赁合同的有效性？租赁合同的有效性需要满足以下条件：1、合同当事人的主体资格；2、租赁物的明确；3、租赁期限的明确；4、租金的明确；5、租赁物的用途的明确；6、租赁物的交付和接收的明确。

例如，甲方与乙方签订租赁合同，但乙方未满18周岁，此时乙方的主体资格不具备，该合同无效。

二、租赁物的交付和接收问题如何处理？租赁物的交付和接收是租赁合同的重要环节，应当在合同中明确约定。

如果租赁物的交付和接收没有明确约定，应当参照《合同法》的规定，即租赁物的交付应当以甲方将租赁物交付给乙方并乙方接收为准。

例如，甲方与乙方签订租赁合同，但甲方未将房屋交付给乙方，而乙方已经支付了租金，此时甲方应当将房屋交付给乙方，否则甲方应当承担违约责任。

三、租赁物的维修和保养问题如何处理？租赁物的维修和保养是租赁合同中的重要内容，应当在合同中明确约定。

如果合同中没有明确约定，应当参照《合同法》的规定，即由甲方负责租赁物的维修和保养，但乙方在使用过程中造成的损坏应当由乙方承担。

例如，甲方与乙方签订租赁合同，但合同中未明确约定维修和保养的责任，此时甲方应当负责租赁物的维修和保养，但如果乙方在使用过程中造成了损坏，应当由乙方承担。

四、租赁物的返还问题如何处理？租赁期满后，租赁物应当返还给甲方。

如果租赁物在使用过程中发生了损坏，应当按照合同约定或者按照市场价值进行赔偿。

例如，甲方与乙方签订租赁合同，但租赁期满后，乙方未将租赁物返还给甲方，此时甲方可以要求乙方返还租赁物，并要求乙方承担违约责任。

如果租赁物在使用过程中发生了损坏，应当按照合同约定或者按照市场价值进行赔偿。

总之，租赁合同纠纷案件的处理需要根据具体情况具体分析，严格依据法律法规进行处理。

北京高院关于审理房屋租赁合同房屋租赁合同是近年来城市人口迅速增加和经济发展的背景下衍生的一项重要法律关系。

为了保障合同双方的权益，维护社会秩序，北京市高级人民法院于近期出台了关于审理房屋租赁合同的一系列指导意见。

这一举措引发了公众的广泛关注和探讨。

首先，北京市高院明确指出，房屋租赁合同是一种典型的民事合同，双方应本着平等、自愿和互利的原则进行签订。

合同中应明确约定房屋的租金、租期、用途等各项内容，并保证合同的合法性和有效性。

此举为市场经济的正常运作提供了坚实的法律基础。

其次，高院规定了一系列准则，用于确保房屋租赁合同的公正和合理。

首先，合同双方应当遵守诚实守信的原则，不得以失实的方式隐瞒或者歪曲事实。

其次，租赁方应当认真履行租金支付义务，房东则应确保租赁房屋的正常使用功能。

再次，双方如发生纠纷，应通过协商等合法方式解决，并可以依法向法院提起诉讼。

这些规定有助于提高合同各方的风险意识，进而减少纠纷的发生频率。

高院还对租赁合同纠纷的处理提供了一些指导意见。

首先，租赁合同纠纷应由双方自行解决，若不能达成一致，可以通过仲裁、调解等方式解决争议。

其次，在解决纠纷过程中，法院会根据事实与法律进行评估，并依法判决。

此外，若一方默认或拒不履行合同义务，对方可以申请法院进行强制执行。

通过这些规定和指导，高院旨在为租赁合同纠纷的解决提供适用的法律依据和方向。

北京市高院的这一系列指导意见在房屋租赁市场中发挥了积极的作用。

首先，它有助于建立租赁市场的健康发展机制，让房东与租户在公平交易的基础上建立长期稳定的合作关系。

其次，通过明确法律准则，可以加强人们对于法治和规则的认识，促进社会的和谐与稳定。

最重要的是，这一系列的规定为法院提供了一种科学而合理的审理标准，使其能够更好地履行司法职能，保障各方当事人的合法权益。

然而，我们也需要看到，仅仅出台这些指导意见，可能无法解决所有的问题。

当前，房屋租赁市场存在的问题还很多。

比如，一些房东以虚构或夸大的理由拒绝退还押金；一些租户则擅自改变房屋用途，侵犯房东的权益等。

最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）2009年9月1日正式施行。

最高人民法院民一庭负责人近日就相关话题回答了本报记者提问。

据这位负责人介绍，在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。

近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。

由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。

为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康发展，最高人民法院于2006年9月着手《解释》（征求意见稿）的起草和调研工作。

房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。

居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。

最高人民法院从“保增长、保民生、保稳定”的全局工作出发，高度重视该部司法解释的起草工作，确定以落实科学发展观和司法为民作为指导思想，严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容的针对性和可操作性。

其间，起草小组多次奔赴全国各地调研，广泛征求各方意见。

在反复研究讨论的基础上，《解释》经最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过。

明确租赁合同无效的范围问：《解释》在合同效力的认定上，是如何体现促进房屋租赁市场发展和维护稳定的房屋租赁交易秩序这一目标的？答：合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。

《解释》在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则：一是限定无效合同的范围。

关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答近年来，随着城市化进程的加速和人口流动的增加，房屋租赁市场逐渐成为了人们关注的焦点。

然而，在房屋租赁过程中，由于双方权利义务的不清晰和意见分歧等原因，常常会出现一些纠纷。

如何合理有效地解决房屋租赁合同纠纷，成为了一个亟待解决的问题。

本文旨在针对房屋租赁合同纠纷中的若干疑难问题进行解答，以期为相关当事人提供参考。

一、如何确定房屋租赁合同的有效性？房屋租赁合同是指出租人和承租人之间订立的关于出租房屋的协议。

在确定房屋租赁合同是否有效时，需要考虑以下几个方面：1. 合同的签订是否真实有效。

出租人和承租人在签订合同时，应当按照法律规定进行签订，并保证合同的真实性。

2. 合同的内容是否合法。

房屋租赁合同的内容应当符合法律规定，如租金、租期、物业费、押金等。

3. 合同的履行是否符合法律规定。

出租人和承租人在合同履行过程中应当遵守法律规定，如保证房屋的安全、卫生等。

二、如何处理租金纠纷？房屋租赁合同中的租金是承租人使用房屋的费用。

在租金纠纷中，需要考虑以下几个方面：1. 租金的支付方式。

房屋租金的支付方式有多种，如月付、季付、半年付、年付等。

在签订合同时，应当明确租金的支付方式。

2. 租金的涨价。

在租赁合同中，若约定租金涨价，需遵守法律规定，如需提前告知承租人等。

3. 拖欠租金的处理。

在承租人拖欠租金时，出租人可以采取法律手段进行追讨。

三、如何处理物业费的问题？物业费是指承租人使用房屋所需缴纳的费用，包括房屋维修、保洁、水电费等费用。

在处理物业费纠纷中，需要注意以下几个问题： 1. 物业费的支付方式。

物业费的支付方式有多种，如按月支付、按季度支付等。

在签订合同时，应当明确物业费的支付方式。

2. 物业费的涨价。

在租赁合同中，若约定物业费涨价，需遵守法律规定，如需提前告知承租人等。

3. 物业费的处理。

在承租人拒绝缴纳物业费时，出租人可以采取法律手段进行追讨。

四、如何处理押金的问题？押金是承租人在租赁房屋时向出租人支付的保证金，用于保障出租人的权益。

关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答随着城市化进程的加快，房屋租赁合同纠纷案件的数量也呈现出逐年增长的趋势。

这些案件的审理涉及到多方面的法律问题，对于法官来说，需要具备扎实的法律知识和敏锐的判断能力。

本文将就房屋租赁合同纠纷案件中的若干疑难问题进行解答，以期对相关从业人员提供一定的参考和帮助。

一、房屋租赁合同的成立1. 什么是房屋租赁合同？房屋租赁合同是指出租人将其拥有的房屋出租给承租人使用，承租人支付租金的合同。

根据《合同法》的规定，房屋租赁合同应当采用书面形式，并签订正本和副本。

同时，出租人应当向承租人提供房屋的真实情况，包括面积、用途、装修等信息。

2. 房屋租赁合同的成立条件是什么？房屋租赁合同的成立需要满足以下条件：（1）当事人的意思表示要达成合同；（2）合同的内容合法、真实、明确；（3）合同的形式符合法律规定。

在签订房屋租赁合同之前，出租人应当向承租人提供房屋的真实情况，包括面积、用途、装修等信息。

如果出租人故意隐瞒房屋的真实情况，导致承租人因此受到损失，承租人有权要求解除合同并要求出租人承担赔偿责任。

二、租金的支付和调整1. 租金的支付方式有哪些？租金的支付方式主要包括现金支付、银行转账、支付宝、微信等电子支付方式。

无论采用何种支付方式，出租人应当向承租人提供租金发票或收据。

2. 租金的调整应当如何处理？在签订房屋租赁合同之后，如果出租人需要调整租金，应当与承租人协商一致，并采用书面形式进行确认。

如果出租人未经承租人同意擅自调整租金，承租人有权要求出租人恢复原有的租金标准，并承担因此产生的费用。

三、房屋维修和保养1. 出租人应当承担哪些房屋维修和保养的责任？出租人应当承担以下房屋维修和保养的责任：（1）对房屋的结构、屋面、墙体、地面、门窗等进行维修和保养；（2）对房屋的水电设施、管道、热水器、空调等进行维修和保养；（3）对房屋的公共设施、绿化、卫生等进行维修和保养。

2. 承租人应当承担哪些房屋维修和保养的责任？承租人应当承担以下房屋维修和保养的责任：（1）对房屋内部的日常维修和保养；（2）对房屋内的设施、家具、电器等进行维修和保养；（3）对房屋内的卫生、绿化等进行维修和保养。

北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答北京市高级人民法院于近日发布了一份《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，对房屋租赁合同纠纷中的一些疑难问题进行了解答。

本文将就该文件进行分步骤阐述。

一、关于租金支付1、租金逾期五日以上的情况下，承租人应承担违约责任。

2、当租赁双方就租金支付条款存在争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。

3、当房屋租赁期限届满，租赁双方未能就续租达成一致时，租赁双方应当按照原租赁合同规定的租金支付至合同届满。

二、关于租金的增减变更1、如果房屋租赁合同中存在不定期的租金增减变更条款，承租人可以随时依据变化的事实情况，向出租人提出变更租金。

2、当房屋租赁合同中明确规定了租金的增减变更具体条件时，双方应在协议中注明相关变更条件，否则变更无效。

3、当租赁双方就租金的增减变更存在争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。

三、关于保证金1、保证金应当在租赁双方签订合同时一次性交清，并在租赁期满后如实返还。

2、当租赁双方就保证金产生争议时，可以请求人民法院进行调解或者提起诉讼。

四、关于房屋维修1、房屋的维修责任应当由出租人承担，但是承租人应当保持房屋的清洁、卫生。

2、当房屋出现无法居住的情况时，承租人可以解除合同，并要求出租人退还已支付的租金和保证金。

五、关于延长租赁期或转租赁合同1、当租赁双方延长租赁期或者转让租赁合同时，应当取得出租人的书面同意。

2、当租赁合同被转让时，原始承租人应当按照合同约定向出租人支付转让金。

六、关于提前终止租赁合同1、当租赁合同需要提前终止时，应当双方协商达成一致，或者依法解除合同。

2、当双方协商一致解除合同时，原始承租人应当按照合同约定向出租人支付违约金。

以上是北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答的主要内容。

在房屋租赁合同纠纷中，双方应当依据此文件的相关规定，遵守合同条款，协商解决争议，以维护双方合法权益。

北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答京高法发﹝2013﹞462号一、房屋租赁合同的效力1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。

4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

5、集体土地租赁合同的效力如何认定？当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。

但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。

二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。

关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答随着我国房地产市场的不断发展和完善，房屋租赁作为一种重要的居住方式，越来越受到人们的青睐。

然而，随着房屋租赁合同的签订和履行，也不可避免地涌现出了一些纠纷。

为了更好地保护当事人的合法权益，提高审判质量，对于一些房屋租赁合同纠纷案件中的疑难问题，特作出如下解答。

一、租赁期间房屋出现质量问题，如何处理？在房屋租赁期间，房屋出现质量问题，如漏水、墙皮开裂等，这时，租赁双方应当及时协商解决。

如果协商不成，租赁人可以向出租人提出修缮要求。

如果出租人不予修缮，租赁人可以要求减免租金或者提前解除合同。

如果房屋质量问题严重影响租赁人的正常居住，租赁人可以要求出租人承担相应的违约责任，包括赔偿租赁人的经济损失等。

二、租赁期间出现房屋安全问题，如何处理？在房屋租赁期间，如果出现房屋安全问题，租赁人应当及时通知出租人，要求出租人采取措施解决。

如果出租人不予解决，租赁人可以要求减免租金或者提前解除合同。

如果房屋安全问题导致租赁人受到人身伤害或者财产损失，租赁人可以要求出租人承担相应的赔偿责任。

三、租赁期间出现房屋被侵占问题，如何处理？在房屋租赁期间，如果出现房屋被侵占问题，租赁人应当及时通知出租人，要求出租人采取措施解决。

如果出租人不予解决，租赁人可以向公安机关报案，要求出租人承担相应的赔偿责任。

如果房屋被侵占导致租赁人无法正常居住，租赁人可以要求出租人承担相应的违约责任，包括赔偿租赁人的经济损失等。

四、租赁期间出现租金支付问题，如何处理？在房屋租赁期间，如果租赁人未按照合同约定支付租金，出租人可以要求租赁人补交租金并支付相应的滞纳金。

如果租赁人长期拖欠租金，出租人可以向人民法院提起诉讼，要求解除合同并要求租赁人承担相应的违约责任，包括赔偿出租人的经济损失等。

五、租赁期间出现物品损坏问题，如何处理？在房屋租赁期间，如果租赁人损坏了房屋内的物品，租赁人应当及时赔偿。

如果租赁人拒绝赔偿，出租人可以向人民法院提起诉讼，要求租赁人承担相应的赔偿责任。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见(试行)》的通知文章属性•【制定机关】北京市高级人民法院•【公布日期】1994.04.25•【字号】•【施行日期】1994.04.25•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财产所有权正文北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见（试行）》的通知市中级人民法院、各区县人民法院：《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见（试行）》，已于１９９４年４月１８日经本院审判委员会讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告我院。

北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见（试行）（北京市高级人民法院审判委员会１９９４年４月１８日讨论通过）最高人民法院法发［１９９３］３７号文件规定：“以房地产为标的的买卖、租赁、典当纠纷应由民庭受理，以房地产为标的的开发、建筑承包、入股、联营、代理、居间等民事行为发生的纠纷同样应由民庭受理。

”我市各级法院应认真贯彻执行上述规定。

结合我市的具体情况，现就受理房地产案件中的若干问题提出如下意见。

一、关于私房纠纷受理问题１、凡属平等主体之间以私有房屋为标的发生的权属、析产、买卖、租赁、借用、代管、赠与、抵押等纠纷，及侵害私房所有权、使用权纠纷等，由民庭受理。

２、落实私房政策后的遗留问题，当事人诉请法院处理的，原则上不予受理，应告知其向落实政策主管部门申请解决。

个别问题确须法院立案处理的，可逐案具体研究。

二、关于公有房屋纠纷受理问题３、平等主体之间以房管局直管公房为标的发生的租赁、借用、换房及强占房屋等纠纷，由民庭受理。

４、房管局直管公房原承租人死亡后，其原共居人为确定新的承租关系而发生的纠纷，当事人向法院起诉的，不予受理，应告知当事人向房管部门申请解决。

５、职工对本单位分配自管住房方案、决定有意见，而与本单位发生的争议，不属法院管辖范围。

审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答示例文章篇一：《审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》嘿，大家好！今天我想和你们聊聊房屋租赁合同纠纷案件中的那些疑难问题。

这事儿可太重要啦，就像我们玩游戏的时候遇到超级难的关卡一样，这些疑难问题就像是那些大boss，得好好研究才能通关呢。

我先给你们讲个故事吧。

我有个邻居叔叔，他把房子租给了一个年轻人。

一开始呢，他们就签了一份房屋租赁合同。

叔叔觉得这事儿挺简单的，就是把房子租出去，每个月收收租金就行了。

可是啊，没过多久，问题就来了。

那个年轻人说房子里有些东西坏了，像水龙头老是漏水，他觉得这应该是叔叔负责修。

叔叔就觉得奇怪了，他说合同里没写这个呀，而且他觉得这些小问题租客自己可以解决。

这就开始有矛盾了，两个人就像两只斗架的公鸡，谁也不让谁。

这就是房屋租赁合同纠纷的一个小例子啦。

那在审理这些纠纷案件的时候，有好多疑难问题呢。

比如说，关于房屋的维修责任到底归谁。

这就像两个人一起种一棵树，树生病了，到底是浇水的那个人负责治呢，还是施肥的那个人负责呢？有些合同里写得很清楚，那当然好，按照合同来就行。

可是很多时候，合同里就没写明白呀。

这时候法官就很头疼了，就像我们做数学题，没有公式一样。

那法官就得根据一些规定和习惯来判断。

一般来说，如果是房子本身的结构问题，像屋顶漏水这种，可能就得房东负责。

但是如果是租客自己弄坏的东西，像租客把窗户玻璃打破了，那肯定就是租客自己修啦。

还有一个问题就是租金的调整。

我听妈妈说，她有个朋友也是出租房子的。

一开始租金定得比较低，后来周围的房子租金都涨了很多。

这个房东就想涨租金，租客可不同意了。

租客说：“我们合同里写了租金的呀，你怎么能随便涨呢？”房东就觉得很委屈，他说：“我也要生活呀，周围都涨了，我不涨我多亏呀。

”这时候又产生纠纷了。

在这种情况下，法官要考虑很多因素呢。

如果合同里规定了租金不能随便调整，那房东就不能乱涨。

但是如果合同里有类似根据市场情况可以调整这样的条款，那就得看看市场情况到底是怎么样的了。

法院判决解除房屋租赁合同执行中是否可以强制承租人腾退房屋篇一：租赁合同解除后第三人占用该房屋拒不腾退的可强制执行租赁合同解除后第三人占用该房屋拒不腾退的可强制执行王显彪高旭一、基本案情20XX年2月，周树君与李涵订立租房协议书，约定李涵从周树君处承租坐落在门头沟区大峪南路的楼房一套。

期间，李涵与第三人刘平共同居住此房屋。

后因承租人李涵未按约定给付周树君房屋租金，20XX年4月23日，周树君到法院提起诉讼，要求法院判令解除租房协议书，同时要求李涵腾退租赁的房屋，给付欠缴的租金，并返还电卡。

20XX年6月3日，周树君与李涵在法院主持下，达成调解协议，双方解除租赁合同，李涵承诺其将于20XX年6月29日前将其租赁的房屋腾退，将该房及房屋配套的电卡返还给周树君，并向周树君给付房屋租金及违约金。

李涵未及时履行调解书确定的义务，20XX年6月30日，周树君向法院申请执行，要求李涵腾退房屋，返还房屋钥匙和电卡。

二、执行情况在受理该执行案件后，执行人员随即到李涵所在单位将传票发给其单位领导转交给李涵，并向其释明经法院传票传唤拒不到庭的法律后果，要求李涵务必尽快到法院，与申请人办理腾退房屋、交接设施的手续。

在此期间，申请人周树君来到法院，向法院提交了李涵的父亲李金明出具的承诺书，承诺书内容为：“经双方认可，李金明同意房主从20XX年7月10日开启李涵所租之房屋，屋内物品请费心给予整理，暂存放周先生处。

如有丢失损坏由李方负责。

”周树君据此要求法院同意撬开房门锁，将李涵的物品清空，将房屋交还给申请人。

执行人员经审查后认为，李金明虽为被执行人李涵的父亲，但其并非李涵的委托代理人，也非本案的当事人，其无权对李涵的物品进行处分，此事还须李涵亲自解决。

随后，在法院执行机制威慑下，李涵在第二次传唤后来到法院，执行人员立刻联系周树君，双方在法院主持下，研究腾房交接的方案。

李涵称该套房屋虽然是由其承租的，但是他是替第三人刘平租的，现在实际上是刘平在里面居住，房子里面有些什么东西他不清楚，哪些物品是刘平的也并不清楚。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。

为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。

二、预约合同的效力和履行当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。

预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。

三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。

当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。

四、房屋买卖中阳合同的效力当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。

当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。

五、购房指标转让合同的效力当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日京高法发[2010]458号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答近年来，随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，房地产市场也日益繁荣。

与此同时，房屋租赁市场也逐渐成为了人们生活中不可或缺的一部分。

然而，在房屋租赁过程中，由于各种原因，租赁双方之间往往会出现一些纠纷，给租赁市场的正常运转带来了一定的影响。

因此，如何正确地处理房屋租赁合同纠纷，成为了当前司法实践中亟待解决的问题。

一、租赁合同的订立租赁合同是租赁关系的基础，也是解决租赁纠纷的依据。

根据《合同法》的规定，租赁合同是指出租人将房屋等财产交付承租人使用，承租人向出租人支付租金的合同。

租赁合同的订立应当遵循自愿、平等、公平、诚信的原则。

在签订租赁合同之前，出租人应当对房屋进行充分的检查，保证租赁房屋符合出租人提供的承诺，同时承租人也应当对房屋进行充分的检查，以保证租赁房屋的质量和使用功能符合自己的需求。

二、租金的支付租金是租赁合同中最重要的内容之一，租金的支付方式和时间也是租赁合同纠纷中最常见的问题之一。

根据《合同法》的规定，承租人应当按照合同约定的时间和方式支付租金。

如果承租人未按照约定时间和方式支付租金，出租人可以要求承租人支付违约金或者解除合同。

如果出租人未按照合同约定的时间和方式提供租赁房屋，承租人可以要求出租人支付违约金或者解除合同。

三、租赁房屋的维修和保养租赁房屋的维修和保养是租赁合同中另一个重要的内容。

根据《合同法》的规定，出租人应当按照约定对租赁房屋进行维修和保养，保证租赁房屋的正常使用。

如果租赁房屋因为出租人的原因无法正常使用，承租人可以要求出租人承担相应的赔偿责任。

如果承租人在使用租赁房屋的过程中造成了损坏，承租人应当承担相应的赔偿责任。

四、租赁合同的解除租赁合同的解除是租赁合同纠纷解决的重要手段之一。

根据《合同法》的规定，当租赁合同中的一方违反合同约定，严重影响合同的履行，另一方可以解除合同，并要求违约方承担相应的赔偿责任。

如果租赁合同中没有约定违约方应当承担的违约金或者赔偿责任，另一方可以要求违约方按照实际损失进行赔偿。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。

但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

北京市高级人民法院关于公房租赁纠纷案件如何受案的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市高级人民法院关于公房租赁纠纷案件如何受案的通知
(京高法发[2000]185号)
市第一、第二中级人民法院；
各区、县人民法院：
近来，对因公房租赁发生纠纷的案件是作为民事案件受理还是作为行政案件受理，各院作法不一。

为此，经研究，提出如下处理意见：
一、房管所与公民在履行公房租赁合同过程中，因违反合同规定的权利义务
所产生的纠纷，向人民法院提起诉讼的，应作为民事案件受理。

二、除上述情况外，公民与房管所之间因公房租赁产生的其他争议，凡符合行政诉讼法规定的起诉条件，应作为行政案件受理。

特此通知。

二０００年六月五日
——结束——。

房屋租赁合同纠纷中若干疑难问题解答近年来，租赁合同纠纷不断.为妥善处理好此类纠纷，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“最高法解释”）和《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》2013的司法解释，在此就一些疑难问题做专项解答,供大家在处理租赁合同纠纷时参考。

一、房屋租赁合同办理登记备案手续问题《最高法解释》第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定.但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外.【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定,并非效力性强制性规定,不能作为房屋租赁合同的生效条件,故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

二、违法消防等国家强制性规定时的解除合同条件《最高法解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;（二）租赁房屋权属有争议的;(三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

【解读】在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等）关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。

所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用,或者无法按照租赁房屋的性质使用。

三、合同解除和期满时附合的装饰装修物的处理规则《最高法解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。