最新购物中心租赁方式策略详解-：固定租金、扣点和保底

商业项目租金方式：纯租金、纯扣点以及租金加扣点一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择上。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一、商业项目租金方式解析1、纯租金按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。

其特点为：①、账期短，现金流较为顺畅选择纯租金的租金方式已成为当今商业项目的主导趋势。

近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。

例如：翠微百货、王府井百货等。

纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。

翠微百货在其最新的项目——翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。

②、拥有自主经营权当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的租金方式。

购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。

进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同——是否拥有自主经营的权利。

每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。

因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。

购物中心的招商政策和租金制定第一篇：购物中心的招商政策和租金制定购物中心的招商政策和租金制定对于任何购物中心项目来说，在进行准确定位的前提下，招商的正确与否和项目的成败也会有直接关联的作用。

招商能否成功，当然也取决于招商政策的制定是否科学合理。

本节就针对购物中心各种业态的招商政策进行分析说明。

8．2．1主力商家招商政策购物中心项目牵涉的主力商家主要是百货店、超市大卖场及电影娱乐，很显然每一类主力商家都会有多个选择，但其品牌、辐射半径、投资价值推动力、开发商的成本指标及商家是否有开店计划都显然存在根本的差别。

评估时，品牌度指标从低到高分1—10级；辐射半径指标分为：周边(3～5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；投资价值推动力指标从低到高分为1～5级；成本指标指开发商为了推动合作，需要让利或投入；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。

以上指标对于招商政策产生直接影响。

在主力商家招商过程中，需要从上述五个指标判断招商综合可行性，单纯考虑一个方面显然不足以作出足够准确、清晰的判断。

依据对主力商家品牌度、辐射商圈范围、投资价值推动力、有无开店计划及开发商引入可能发生的成本趋势等因素的分析，提出相应的招商政策。

在招商执行过程中也必然存在相应的调整。

8．2．2半主力商家招商政策半主力商家招商的关注点和主力商家有很大不同：评估半主力商家需要从品牌、辐射半径、经营特色、商家是否有开店计划和成本指标五个方面来看。

在评估过程中，品牌度指标从低到高分1—10级，和主力商家采取同样的指标分级。

辐射半径指标分为：周边(3—5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；经营特色分为价格优势、差异化、品质等；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。

以上指标对于招商政策产生直接影响。

购物中心租金定价方案购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。

租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。

只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。

厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。

项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。

接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。

购物中心实施租赁策略及运用方式租赁招商是将零售市场的开发从营建方案阶段转变成零售营运个体阶段的中间步骤。

租赁招商是人与人间的关系，它是一项选择，也是一项替选方案的评估，它拥有的产品使零售商希望成为它的一部份，它创造了一个零售的焦点，使消费者愿意前往。

租赁招商是一项艺术也是一项技巧，它包括了客观的资料、经验与直觉反映，对于市场、消费者、零售商及购物中心本身的分析将是成功的租赁招商得以达成的主要关键。

最重要的，租赁招商的关键在于了解如何促成一桩交易及了解如何执行这一交易，创造力与资料可说是租赁招商的门槛。

下面的资料将帮助解释许多有关招商作业的重点，在很多方面而言，租赁招商是自发性直觉的反映，且就像是轶闻趣事一般，其规则常常不是片断而枯燥的，而且成功的捷径常随着不同的购物中心而有所不同。

当你继续往前阅读本部份就会发现许多观念和基本原则都将帮助你更进一步了解租赁招商的真谛。

招商租赁是任何购物中心经营成功与否最重要的要件之一，如何将空间招商出租，如何将空间分割适当以适用不同业种，而与各承租户达成协议，也就是（1）将他们引入购物中心，（2）创造一零售商与业主双赢的财务安排，但是所有以上成功的要点对于不同的购物中心并非全然相同。

一般而言，下列所述综合在一起通常可以说明为什么租赁是如此的重要：・没有租赁购物中心将没有收入：假使零售商不愿签订租约承租购物中心内部营业空间，则购物中心将没有收入产生。

・租赁决定购物中心市场价值：例如，假使你有一座一百万平方尺购物中心，有.400,000平方尺可出租空间（G1A）,而你能够将每一租约每平方尺提高US$1租金,则表示每年将有$400,OOO额外年收入。

・没有出租空间表示空间闲置，而高空置率通常转变成购物中心管理与市场行销头痛的课题：空置空间不仅仅不具生产力，它亦影响了其它进驻店家的生产力，较少的商店表示较少的客源，也表示较少的营业额，也就是每一个人的收入降低了。

・成功的租赁不仅表达购物中心的现况且反映市场未来的驱势：它可以预测市场改变并在空置发生前已有因应对策。

购物中心租金定价方案购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。

租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。

只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。

厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。

项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。

接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。

购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。

租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。

只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。

厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。

项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。

接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。

3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格。

商场租赁策划书模板3篇篇一《商场租赁策划书模板》一、商场概述1. 商场名称：[商场名称]2. 商场位置：[商场地址]3. 商场规模：[商场面积、楼层数量等]4. 商场定位：[商场的目标客户群体、经营特色等]二、租赁目标1. 租赁面积：[具体面积]2. 租赁期限：[起始日期至结束日期]3. 租金及支付方式：[租金金额、支付周期、支付方式等]4. 租赁用途：[商业经营、办公等]三、市场分析1. 周边商业环境：对商场周边的商业设施、竞争对手进行分析。

2. 目标客户群体：研究商场的目标客户群体，包括其消费习惯、需求等。

3. 市场趋势：了解当前商业市场的发展趋势，以便制定相应的租赁策略。

四、商场优势1. 地理位置优势：强调商场所处位置的便利性和吸引力。

2. 商场设施与服务：介绍商场的硬件设施、配套服务等方面的优势。

3. 品牌形象与知名度：如果商场有一定的品牌知名度，可以加以突出。

4. 营销策略与活动：说明商场的营销推广计划和举办的各类活动。

五、租赁策略1. 租金定价策略：根据市场情况和商场优势，制定合理的租金价格。

2. 优惠政策：提供一些吸引租户的优惠政策，如免租期、装修补贴等。

3. 租赁方式：可以采用长期租赁、短期租赁或灵活租赁等方式。

4. 租户筛选标准：明确选择租户的标准，确保租户与商场定位相符。

六、招商推广1. 招商渠道：列举招商的主要渠道，如广告宣传、中介机构、网络平台等。

2. 招商资料准备：包括商场宣传册、租赁方案、平面图等资料。

3. 招商活动策划：组织招商活动，如招商发布会、现场考察等。

七、运营管理1. 商场管理团队：介绍商场的管理团队及其经验和能力。

2. 运营管理制度：制定完善的运营管理制度，确保商场的正常运营。

3. 租户服务与支持：为租户提供必要的服务和支持，帮助其顺利开展业务。

八、风险评估与应对1. 市场风险：分析市场变化可能带来的风险，并提出应对措施。

2. 租户风险：评估租户经营不善或违约的风险，制定相应的防范措施。

购物中心租金制定参考与借鉴一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。

如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。

一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。

这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。

1.基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。

（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。

这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。

（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。

这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。

（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。

这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。

采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。

决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。

例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。

该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表A购物中心客流支撑分析表:A购物中心基础租金:租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。

购物中心租金定价方案(总4页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。

租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。

只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。

厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。

项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。

接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。

购物中心租户组合的四大原则及策略购物中心的租户组合是各种零售与服务承租商的选择、配置方式，通过租户之间的相容性原则，使租户聚集的规模效应和正向外部效应达到最大化，从而提高购物中心的整体价值和全体租户的经营业绩。

对购物中心而言，拥有一批品质优良、功能多样、业态互补、客流共享的租户，将大大提升购物中心的整体运营业绩，而单个租户也将获得比在独立地区更高的营运成果，这就是购物中心理想的租户组合效果。

然而，对动辄规模达十万以上平方米、承租商户上百个的购物中心而言，其租户组合方式有无数种可能。

在此，提出购物中心租户组合的四大核心要素以及应遵循的指导策略，希望对从事购物中心工作的相关人员有所启迪。

一、购物中心租户组合的四大要素一个成功购物中心的租户组合，绝对不是简单地把各种租户堆放在一起，把营业空间招商填满而已。

不同类型租户在购物中心中承担不同的角色和功能，不同类型的租户在贡献租金、吸引客流和配套功能等作用上各不相同。

租户组合的过程其实就是购物中心根据自身的定位确定租户类型及每一业种所需的品牌在购物中心中的比例分配及分布的过程。

购物中心租户组合内容的四大要素，分别是租户的类型、所分配的营业面积大小、相同或类似租户的数量以及这些租户在购物中心中的空间位置。

1、租户的类型租户的类型是指租户经营的商品与服务所属的业种类别，如男装、女装、化妆品等。

租户的类型是购物中心商品与服务多样性的基本来源，租户类型愈多，多样性就越明显，满足顾客多目的消费的可能性就越大。

租户类型的进一步细分就是各类业种及其所包含的品牌，品牌加深并扩展了消费者的选择性。

根据同类聚集和异类聚集的原则，购物中心不同类型租户(如鞋、服装)的异类聚集可以满足多目的购物需求，同类租户的聚集可以满足比较购物的需求,这两者都能降低购物成本。

购物中心所拥有的业种及其品牌数量是租户组合核心与多样性的体现，一方面，不同类型租户所经营商品与服务业种的差异性构成异类聚集，体现多样性；另一方面，同一类型租户所包含的不同业种和品牌数量构成同类聚集，构成组合主题与核心，两者同时提升了购物中心商品和服务的丰富性，增强了业种广度和商品选择的深度。

购物中心租金类型、收取模式与定价方法很多地产商有一个错误观念，认为商业面积越大越好，尤其是购物中心项目，认为面积越大就能挣的越多，租金收益越高，但真实情况并非如此。

因为任何一个商业项目面积超过本区域内可以承载的能力时，项目租金水平将直线下跌。

不但是面积因素，而且影响租金收入的原因还有：租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等等因素。

那么所以为追求项目回报与租金收益，任何商业地产项目都应在满铺率（或者降低空置率）上不遗余力。

然而很多购物中心项目，对于项目租金并不清楚该如何定价？何种标准？如何收取，在谈及这些问题时都是含糊其辞。

既不能面对租户的疑问，又不知道自身租金的构成，在招商谈判（满铺率）时，往往没有底气。

因此，我向大家介绍一下购物中心项目通常所应收取费用的主要构成种类及模式，以供参考。

一、购物中心项目收费的主要构成种类(一)租金以固定租金方式付租时，业主方向承租方按月定时收取，履行合同的对价，通常为上行支付，即：提前支付下月度租金。

(二)履约保证金承租方签订承租合同时，向出租方支付履约保证金，确保承租方会在指定时间内持续不断按照双方合同约定的规则，完整履行承租约定内容，缴付租金等义务。

(三)物业管理费用主要包含公共区域中的水、电、电梯、空调、供暖、网络、公共区域清洁、安保等费用。

(四)施工保证金通常是为确保承租方在所承租的店铺内，为保施工期间的安全、合规而支付的保证金。

由于施工期间的施工单位多是承租方委托的第三方企业，所以该第三方企业须缴交保证金予业主方，以确保以符合规定的方式、时间、流程、材质等进行施工。

若施工期间未造成损害的，施工完成后可将保证金予以退还。

(五)施工管理费在承租方在施工期间，业主方就为该装修所提供水、电、垃圾清运等费用，承租方应当予以承担。

通常多数是以施工天数计算，以便于催促承租方早日开业。

(六)收银机费用如租金计算方式是抽成方式计算，一般需业主方向承租方提供指定型号的收银机并要求使用，承租方应付就该收银系统向业主方每月支付固定的租赁费用。

购物中心租金制定方法及参考方案(餐饮\\娱乐\\文化\\服装)在商业地产领域，租金的制定是一个复杂的体系，理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，但主要集中在三大点：1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，再根据不同的业态租金承受水平去推算。

这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是比较客观的。

要注意的方面：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。

这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。

要注意的方面：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。

这个是我现在正在使用的办法之一。

要注意的方面：涉及的细节问题太多，不好把握。

同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。

娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。

酒吧：30—80元/平米·月；KTV：20—40元/平米·月；滑冰场：30元左右/平米·月；游乐场、电影院：30—50元/平米·月。

餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。

一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月；西餐如有合适的位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。

商场承租策划方案背景商场是一个聚集商家、服务、消费者的大型综合性商业场所。

商场的承租对于商家来说具有重要的战略意义。

通过合理的承租策略，商家可以充分利用商场的优势资源，获取更多的客流和收益。

因此，商场承租策划方案对于商家的经营和发展具有重要的意义。

目标本文旨在提供一份完整的商场承租策划方案，帮助商家充分发挥商场的优势资源，获得更多的客流和收益。

策略商场承租策划方案应该从以下几个方面展开：1. 评估商场资源商家在选择商场承租时，需要全面评估商场的资源优势。

具体包括商场的客流量、客户结构、消费水平、商户配套、品牌租户、物业服务等方面。

只有全面了解商场资源，才能针对性地制定承租策略。

2. 确定承租目标在评估商场资源的基础上，商家需要根据自身的发展需要和经营特点，确定承租目标。

目标可以包括增加知名度、提高销售额、开拓新市场、拓展业态等方面。

只有明确自身的承租目标，才能有针对性地选择商场位置、制定租金和装修方案。

3. 选择适合的商场位置商家在确定承租目标后，应选择适合的商场位置。

商场位置对于商家来说非常重要。

一般来说，商场的交通、客流、品牌和租金等因素决定了商场的位置优劣。

商家应根据自身的承租目标和经营特点，选择适合的商场位置，提高自身的曝光率和客流量。

4. 制定租金策略商家在选择商场位置后，需要针对商场的租金水平，制定租金策略。

租金策略主要包括租金标准、租赁面积、租期、押金等方面。

商家要根据自身的承租目标和经营情况，制定合理的租金策略，提高经营效益，降低经营成本。

5. 制定装修方案商家在确定商场位置和租金策略后，需要制定装修方案。

装修风格、装修材料和装修费用等都是需要考虑的因素。

商家应根据自身的商业特点和承租目标，设计符合自身品牌形象和定位的装修风格，并控制装修费用，保证收益最大化。

6. 选择合适的物业服务商商家在选择商场承租之后，需要与商场物业管理公司签订租赁合同。

在签订租赁合同时，商家需要选择物业服务商。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年购物中心租约指南本合同目录一览第一条：租赁物的描述与范围1.1 购物中心名称与位置1.2 租赁店铺的面积与位置1.3 租赁店铺的布局与设施第二条：租期与租赁开始日期2.1 租赁期限的开始日期2.2 租赁期限的结束日期2.3 租期的延长条件与程序第三条：租金与支付方式3.1 租金的计算方式3.2 租金的支付日期与时间3.3 租金的支付方式与账户信息第四条：租金调整机制4.1 租金调整的触发条件4.2 租金调整的计算方法4.3 租金调整的周期与时间点第五条：经营行为与管理规定5.1 租赁方的经营范围与限制5.2 租赁方的营业时间与休息日5.3 租赁方的管理与维护责任第六条：维修与保养6.1 租赁方的维修与保养责任6.2 购物中心提供的维修与保养服务6.3 维修与保养的费用承担第七条：保险责任7.1 租赁方的保险责任与要求7.2 购物中心的要求与审核流程7.3 保险费用的承担与支付第八条：合同的变更与解除8.1 合同变更的条件与程序8.2 合同解除的条件与程序8.3 合同解除后的责任与处理第九条：违约责任与赔偿9.1 租赁方的违约行为与责任9.2 购物中心的违约行为与责任9.3 违约赔偿的计算与支付第十条：争议解决方式10.1 争议的解决方式与机构10.2 争议解决的费用承担10.3 仲裁或诉讼的适用法律与管辖地第十一条：合同的生效与终止11.1 合同的生效条件与时间11.2 合同的终止条件与时间11.3 合同终止后的权利与义务处理第十二条：保密条款12.1 保密信息的定义与范围12.2 保密责任的承担与期限12.3 保密违反的后果与赔偿第十三条：通知与通讯13.1 通知的方式与时间13.2 通讯地址与联系方式的变更13.3 通知的有效性与证据第十四条：其他条款14.1 合同的完整性与互斥性14.2 合同的修改与补充14.3 合同的适用法律与解释权第一部分：合同如下：第一条：租赁物的描述与范围1.1 购物中心名称与位置租赁物的名称为X购物中心，位于市区街道，具体地址为。

超市租赁方案超市租赁方案是租赁商和超市经营者之间达成共识的一项重要协议，旨在规定租赁条件、租金及其他相关事项。

本文将就超市租赁方案展开讨论，介绍合理的租赁方案设计，以便租赁双方能实现互利共赢。

一、引言超市租赁是人们在城市中开展各类商业活动的重要方式之一。

租赁方案的合理性与否直接影响着经营者的利益及企业的发展，因此，制定一份恰当的租赁方案是至关重要的。

二、租赁条件租赁条件是超市租赁方案的核心内容，对双方权益的保护起着重要作用。

在设计租赁条件时，以下几个方面应该予以充分考虑：1. 租赁期限：明确租赁合同的起止日期，并约定续租或提前解除合同的条件与方式。

2. 租赁面积：明确超市可使用的面积，必要时考虑安装货架、展示区等特殊要求，确保商家有足够的空间展示商品。

3. 装修责任：明确房屋装修的责任分配，包括超市方是否承担装修费用，装修标准以及后续维护等。

4. 租金及支付方式：明确月租金数额、支付方式（分期付款或一次性支付）以及逾期付款的违约责任与处罚。

5. 押金及退还：规定超市方需缴纳的押金数额，以及合同结束后的退还标准和条件。

三、租金调整及升降机制租金的调整是超市租赁方案中常见的内容，为了避免租赁期内双方因租金问题而产生的冲突，建议在合同中约定租金调整的原则和方式。

以下几种方式供租赁双方参考：1. 定期调整：约定在每年固定时间进行租金调整，例如每年年初或年末。

2. 按指数调整：以某一指数为基准，例如物价指数或租金指数，根据指数变动的百分比来调整租金。

3. 协商调整：双方可以在合同期限内根据市场情况和实际需求进行协商调整。

四、其他条款与责任除了租赁条件和租金调整，超市租赁方案还应包括其他重要的条款和责任，以确保双方的权益均得到保护。

以下几个方面值得关注：1. 维护及修缮责任：明确租赁期内双方对房屋及设施的维护责任，租赁期满后修缮责任的界定。

2. 保险责任：权衡风险和费用，约定超市方是否需要承担房屋及设施的保险费用。

商场整体租赁工作方案商场整体租赁工作方案是一个将商场整体出租的方案，旨在满足商业租赁市场的不同需求，包括卖场、餐饮、娱乐等种类。

此方案为提供整体出租商场的服务，在商业租赁市场中提供创新方案。

背景如今商业租赁市场已渐入稳定期，且市场需求成熟。

而商场整体租赁方案对于业主和租户双方来说，都能提供更多的优势和便利，尤其是对于业主而言，整体租赁能够减少一定的管理和营运成本，降低各种风险和责任。

而对于租户，整体租赁也减少了人力成本，并强化了市场曝光率和品牌影响力，提升了企业的盈利能力和市场竞争力。

因此在市场中，商场整体租赁发展趋势越来越明显。

但是需要注意的是，整体出租商场的管理流程比较复杂，许多商业细节和操作步骤要求被认真对待和处理。

因此，建立完善的商场整体租赁工作方案是非常必要的。

方案框架一、商场规划和定位首先，要根据商场所在地区的商业环境和城市规划，进行商场规划和定位。

一般来讲，一个成功的商场应该满足如下标准：1.商场地理位置方便、交通便利。

2.商场设计适应当地文化、语言和市场需求。

3.商场规模和面积要适应当地人口数量和居住环境。

4.商场设施和服务要适应当地人群的消费需求和生活习惯。

5.商场租户要符合当地消费人群的需求，形成相对稳定的客户群体。

二、商场招商和运营商场招商是整个商场租赁工作的核心部分。

不同于普通的商业招商，整体出租商场的招商虽然招商对象较少，但需要考虑到整体招商的难度和成效。

因此，在进行商场招商时，要着重考虑以下几点：1.确定租赁结构和商场定位，明确租金标准和租期目标。

2.制定专业的商业招商计划，并招募专业招商团队。

3.发布租赁信息和市场方案，提升招商曝光率。

4.加强与招商公司和物业公司的合作，招募有实力和资源的品牌商户。

商场运营同样也是商场整体租赁工作的重点。

商场的运营范围包括商场管理和营销两个方面，需要全方位、综合性的策划和执行。

具体包括以下几个方面：1.商场规范和管理：商场的管理涉及到人员管理、安全防范、设备维护等多个方面。