天津市房屋建筑面积计算规定

2023年天津市普通住宅和非普通住宅划分标准2023年天津市普通住宅和非普通住宅划分标准随着国家经济的快速发展和城市化进程的推进，天津市的房地产市场也迎来了蓬勃发展。

为了更好地管理和规范住宅建设，天津市政府制定了2023年的普通住宅和非普通住宅划分标准。

本文将详细介绍这两类住宅的标准。

一、普通住宅划分标准天津市将满足以下条件的住宅定义为普通住宅：1.规划用途为居住的住宅：即建筑物规划用途为居住、商业、办公或其他用途的住宅均不属于普通住宅。

2.建筑面积：普通住宅的建筑面积不得超过180平方米。

若建筑面积超过180平方米，则不属于普通住宅。

3.房屋售价限制：普通住宅的销售价格不得超过当地人均可支配收入的限制。

天津市会根据不同区域的经济发展水平和居民收入情况设定相应的房屋售价限制。

4.建筑风格：普通住宅建筑风格应符合天津市规划部门的要求，并且应具备较为基本的安全、舒适和便利性。

5.墙体材料：普通住宅的主体结构应采用符合国家相关标准的混凝土或砖石结构，并符合环保要求。

二、非普通住宅划分标准1.规划用途为非居住的住宅：非普通住宅包括商业、办公、旅游、文化、休闲娱乐等非居住类住宅。

这些住宅不属于普通住宅范畴。

2.高端住宅：非普通住宅还包括高端住宅，即售价较高且配置高端装修和设备的住宅。

高端住宅往往拥有较大的建筑面积，以及豪华的设施和配套服务。

3.墙体材料与建筑风格：非普通住宅的墙体材料和建筑风格并无特别限制，但也需要符合天津市规划部门的相关要求，并能满足相应的安全、舒适和便利性要求。

三、划分标准的意义制定普通住宅和非普通住宅划分标准，有以下几个重要意义：1.规范房地产市场：划分标准使得住宅市场更加明确和规范，有利于避免恶意抬高房价、控制房地产泡沫等问题。

2.保障居民住房需求：普通住宅的设定符合居民的经济承受能力，有助于改善低收入人群的住房条件，促进社会公平和稳定。

3.推动城市发展：非普通住宅的建设为城市增加了商业、办公和文化娱乐等多元化发展的空间，提升了城市的整体形象和竞争力。

房产面积计算规则
1. 套内使用面积：指房屋内部实际可供使用的面积，不包括墙体、柱子等结构部分。

一般包括客厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域的面积。

2. 套内建筑面积：指套内使用面积加上套内墙体面积和套内阳台面积之和。

3. 公摊面积：指将整栋建筑物的共用部分（如楼梯、电梯、走廊、门厅等）按照一定比例分摊给各户的面积。

4. 建筑面积：指套内建筑面积加上公摊面积之和，也就是房屋的总建筑面积。

5. 实测面积：指房屋竣工后，由专业测绘机构测量得出的实际建筑面积。

在房产交易中，不同地区和国家可能会有略微不同的计算规则，因此在具体计算时，建议参考当地相关部门或专业机构的规定和标准。

此外，对于购买房产的人来说，了解房产面积的计算规则有助于清楚房屋的实际大小和价值，避免在交易中出现纠纷。

需要注意的是，以上内容仅为一般性介绍，具体的房产面积计算规则可能因地区、法律法规和实际情况而有所不同。

在进行房产交易或其他相关活动时，建议咨询专业人士或当地房地产管理机构以获取准确的信息和指导。

市房屋建筑面积计算规定第一章总则第一条为加强房地产管理，适应房地产市场的发展，根据国家经委《建筑面积计算规则》和建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，结合我市的实际，制定本规定。

第二条本规定适用于市城镇区域的房产登记、交易、评估、抵押、仲裁的面积测量计算。

第二章房屋市及其附属建筑面积计算第一节计算建筑面积围第三条单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。

其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算。

单层建筑物设有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

第四条多层建筑物面积，按各层建筑面积之和计算，其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。

第五条地下室、半地下室及其相应的出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

第六条建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层和深基础地下架空层加以利用时，其层高超过2.2M，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

第七条穿过建筑物的通道、建筑物的门厅、大厅，不论其高度如何均按一层建筑面积计算、门厅、大厅设有回廊时，按其自然层的水平投影面积计算建筑面积。

第八条电梯井、提物井、管道井、垃圾道等均按建筑物自然层计算建筑面积。

第九条舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

第十条建筑物设备管道层，其层高超过2.2M时，应计算建筑面积。

第十一条有柱的雨棚、车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积，独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

第十二条突出屋面的有维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按维护结构外围水平面积计算建筑面积。

第十三条建筑物外有维护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、阳台、挑廊、走廊等，按其维护结构外围水平面积计算建筑面积。

第十四条建筑物外有柱和顶盖走廊、檐廊、按柱外围水平计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊，按其投影面积一半计算建筑面积。

土建工程总阐明一、天津市建筑工程预算基价DBD29-101-2023(如下简称“本基价”)是根据国标《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2023规定规定，以《全国统一建筑工程基础定额》(土建工程)、《天津市建筑工程预算基价》(2023年)为基础，结合本市实际编制旳。

二、本基价是编制设计概算、施工图预算、竣工结算、编审工程量清单和确定招标控制价旳根据；是编制概算定额、估算指标旳基础；是计算投标报价旳参照；是核定投标报价与成本价对比旳基础。

三、本基价合用于天津市行政区域内工业与民用旳新建与扩建工程。

四、本基价是按照现行旳施工及验收规范、质量评估原则、安全及技术操作规程制定旳，是在合理工期内、正常条件下、采用常规旳施工措施和施工工艺以及合理旳施工组织和机械配置，完毕单位合格产品所需要旳人工、材料、机械台班及对应管理费用旳消耗量原则，它反应了本市社会平均消耗量水平。

五、本基价中旳工作内容仅阐明了重要施工工序，次要工序虽未阐明但基价中已考虑。

六、本基价中各子目旳预算基价由人工费、材料费、机械费和企业管理费(如下简称“管理费”)构成。

七、本基价中人工费旳阐明和规定：1.本基价旳人工消耗量是以现行《全国建筑安装工程统一劳动定额》和《全国统一建筑工程基础定额》(土建工程)为基础，并结合本市实际编制旳，已考虑了各项目施工操作旳基本用工、辅助用工、材料超运距用工及人工幅度差。

2.人工效率按八小时工作制计算。

3.人工单价按工种技术含量不一样分为三类：一类工每工日59.20元；二类工每工日47.20元；三类工每工日37.70元。

4.人工单价中包括基本工资、工资性质补助、职工福利费、生产工人旳辅助工资和劳动保护费等。

5.人工费中包括其他人工费，内容包括：(1)工程定位、复测、点交、清理中旳人工费。

(2)生产工具用品使用费。

6.工日消耗量带有括号者表达该工日不作为计算垂直运送旳基数。

八、本基价中材料费旳阐明和规定：1.材料费包括重要材料、零星材料费、其他材料费等。

《天津市建筑飘窗、设备平台及阳台建筑面积规划计算规则》，并已于日前实施。

根据该规则，凡不符合标准的建筑飘窗和装饰性阳台将计入建筑面积。

据了解，国内及本市对于建筑飘窗及装饰性阳台的定义不甚明了。

根据新规，建筑飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

根据最新标准，飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.6米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2米。

符合以上条件的，飘窗不计算建筑面积；不符合以上条件的，按超出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。

装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通，采用阳台形式的装饰性构件。

自外墙墙体外边线至装饰性阳台外边线距离应小于或者等于0.6米。

装饰性阳台符合以上条件的，不计算建筑面积；不符合以上条件的，按水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率指标。

凸阳台、半凸半凹阳台凸出部分，自外墙墙体外边线至阳台外边线距离应小于或者等于1.5米。

凹阳台、半凸半凹阳台凹进部分，自外墙墙体外边线至阳台外边线距离应小于或者等于2.1米。

凸阳台、凹阳台以及半凸半凹阳台符合以上条件的，按水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率指标；不符合以上条件超出规定部分的，按水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率指标。

设备平台是指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。

户式集中制冷、供热水的设备平台根据安装与使用要求确定，但面积应小于4平方米，分体制冷、供热水的设备平台面积每个应小于1平方米，个数不多于主要建筑空间个数。

符合以上条件的，设备平台不计算建筑面积；不符合以上条件超出规定部分的，按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。

天津市规划和自然资源局关于规范建设项目建筑面积测算管理工作的通知文章属性•【制定机关】天津市规划和自然资源局•【公布日期】2007.05.17•【字号】规建字〔2007〕485号•【施行日期】2007.05.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城乡建设正文天津市规划和自然资源局关于规范建设项目建筑面积测算管理工作的通知规建字〔2007〕485号各有关单位：为进一步加强规划建设和土地管理工作，提高审批效率，保障建设单位的合法权益，现就进一步规范建设项目建筑面积测算管理工作有关意见通知如下：一、规划管理部门在办理建设项目的《建设工程规划许可证》、规划验收时，依据中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353--2005）控制建筑面积。

国土房管部门办理建设项目的销售许可证和初始登记时，依据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）及《天津市房屋面积测算技术规范》控制建筑面积。

二、建设工程竣工后，按下列程序办理有关手续：1、建设单位在办理建设项目规划验收过程中，竣工实测建筑面积与《建设工程规划许可证》之间误差在允许范围之内的项目，规划管理部门按照竣工实测建筑面积核发《建设工程规划验收合格证》。

竣工实测建筑面积与《建设工程规划许可证》之间误差超出允许范围的项目，超出部分认定可以保留的，按规定进行处罚，并将处理情况函告国土房管部门。

处罚完毕后，建设单位依法按程序重新申请变更《建设工程规划许可证》。

变更完成后，规划管理部门核发《建设工程规划验收合格证》。

2、建设单位持《建设工程规划验收合格证》（存在违法行为的，同时持违法处罚决定通知书），到国土房管部门办理初始登记手续。

登记测量面积超出土地出让合同约定面积的，由国土房管部门按照登记测量面积，根据有关规定收取增加部分的土地出让金，有关部门收取增加部分的配套费等费用后，再办理初始登记手续。

天津市房屋安全使用管理条例正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 天津市人民代表大会常务委员会公告（第八十三号）《天津市房屋安全使用管理条例》已由天津市第十四届人民代表大会常务委员会第三十二次会议于2006年11月7日通过，现予公布，自2007年1月1日起施行。

天津市人民代表大会常务委员会2006年11月7日天津市房屋安全使用管理条例第一章总则第一条为了加强房屋安全使用管理，维护社会公共利益，保障公民、法人和其他组织的生命财产安全，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内已建成交付使用房屋的安全使用和相关管理活动，村民在宅基地上自建的房屋除外。

第三条使用房屋应当遵循合法使用、定期检查、及时修缮、确保安全的原则。

第四条市国土资源和房屋管理局是本市房屋安全使用的行政主管部门，负责本条例的组织实施。

区、县房地产管理局是本辖区内房屋安全使用的行政主管部门，业务上受市国土资源和房屋管理局的指导。

规划、建设、市容、环保、工商、公安、消防、人防、地震、安全生产监督等有关行政主管部门，应当按照各自职责，做好房屋安全使用的管理工作。

第二章房屋使用第五条房屋所有人、使用人应当合法使用房屋，保障房屋的整体性、抗震性和结构安全。

禁止下列使用房屋的行为：（一）在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品，在室内增设超荷载分隔墙体；（二）在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸；（三）将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房；（四）拆改住宅楼房或者与其结构垂直连体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构；（五）其他危害房屋安全的行为。

建筑面积计算规则总结汇总在建筑设计和房地产行业中，建筑面积计算是一个重要的环节。

建筑面积是指建筑物内在结构中可供使用的总面积，包括房间、走廊、楼梯等空间的总和。

建筑面积的准确计算对于评估房产价值、规划使用空间、规划建筑设计等方面具有重要意义。

在计算建筑面积时，需要遵循一定的规则和标准，下面将对建筑面积计算的规则进行总结汇总。

1. 所有的室内空间计入建筑面积在计算建筑面积时，所有的室内空间都应计入建筑面积之中，包括房间、走廊、楼梯等。

需要注意的是，阳台、露台、楼梯间等不适用于长期使用的空间通常不计入建筑面积。

2. 墙体和结构柱不计入建筑面积在建筑面积计算中，墙体和结构柱通常不计入建筑面积。

只有室内空间的面积才算作建筑面积，墙体和结构柱的存在并不改变这一计算原则。

3. 建筑面积的计算方法建筑面积的计算方法通常包括净面积和总建筑面积两种。

净面积是指室内实际可使用的面积，不包括墙体和结构柱；总建筑面积则包括室内空间的全部面积，包括房间、走廊、楼梯等。

4. 建筑用地面积与建筑面积的关系建筑用地面积通常指建筑物占用的地面面积，与建筑面积有所区别。

在规划建筑项目时，建筑用地面积是一个重要的考虑因素。

建筑用地面积与建筑面积之间的比例关系需要根据具体的设计要求和土地规划进行合理确定。

5. 不同国家和地区的建筑面积计算标准不同国家和地区可能存在不同的建筑面积计算标准和规定。

在进行建筑面积计算时，需要遵循当地相关的法律法规和标准，确保计算结果的准确性和合法性。

综上所述，建筑面积是建筑设计和房地产行业中一个重要的计量指标。

在进行建筑面积计算时，需要遵循一定的规则和标准，确保计算结果的准确性和可靠性。

建筑面积的计算不仅对于评估建筑价值和规划使用空间具有重要意义，也为建筑设计提供了重要参考依据。

建筑面积计算规则的总结汇总有助于提高建筑行业从业者对于建筑面积计算的理解和应用能力。

最新版建筑面积计算规则
建筑面积计算规则是指在建筑设计和建设过程中，用于确定建筑物各个部分面
积的标准和方法。

这些规则在不同国家和地区可能有所不同，因此建筑从业者需要时刻关注最新的规定和标准以确保设计方案的合规性和准确性。

1. 建筑总面积计算
建筑总面积是指建筑物所有层面在地面投影的总面积。

根据最新版的建筑面积
计算规则，建筑总面积的计算公式如下：
建筑总面积 = 建筑底层面积 + 各层面积之和
其中，建筑底层面积指建筑物从地面到第一层天花板之间的面积，各层面积为
每一层的地面投影面积。

2. 建筑净面积计算
建筑净面积是指建筑物内部可供使用的实际面积，不包括墙体、柱子等构件的
面积。

根据最新版的建筑面积计算规则，建筑净面积的计算公式如下：建筑净面积 = 建筑总面积 - 墙体面积 - 柱子面积 - 其他构件面积
其中，墙体面积、柱子面积和其他构件面积应按照一定的方式计算并从建筑总
面积中剔除，以得到建筑净面积的准确数值。

3. 建筑使用面积计算
建筑使用面积是指建筑物内部各个功能空间的实际可用面积总和。

根据最新版
的建筑面积计算规则，建筑使用面积的计算方法如下：
建筑使用面积 = 各功能空间面积之和
建筑使用面积应包括所有功能空间的面积，如起居室、卧室、厨房、卫生间等，以确保建筑物设计满足使用需求。

结语
建筑面积计算规则在建筑行业中具有重要意义，正确的面积计算可以为设计、
施工和使用阶段提供准确的参考数据。

建筑从业者应不断关注最新版的建筑面积计算规则，以确保自身工作的合规性和准确性。

天津市规划局最新文件规定建筑面积计算方法为了有效的控制建筑物超高或层高不达标以及容积率不规范问题的发生，天津市规划局日前发布《关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知》(规建字[2006]1081号)，10月1日实施。

据介绍，该通知适合于天津市市域范围内住宅建筑、办公建筑、(写字楼)、公寓建筑、商业建筑。

容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与土地使用面积的商。

地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；一般情况下，建筑计算值与建筑面积相等，遇有特殊情况按下列计算规则执行：一、当住宅建筑标准层层高大于3.6米且小于等于4.8米(2.7＋2.1米)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层高大于4.8米且小于等于5.4米(2.7米×2)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。

跃层式住宅、低层式住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时以及住宅坡屋顶不计入超高范围。

二、当办公建筑(包括写字楼)、公寓建筑标准层层高大于4.8米(2.7米＋2.1米)时，不论层高有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层层高大于5.4米且小于等于6.6米(3.3米×2)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。

门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围。

三、当商业建筑标准层层高大于5.1米且小于等于6.0米(3.9米＋2.1米)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层层高大于6. 0米且小于等于7.8米(3.9米×2)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。

单一空间达到2000平方米以上的大型商业用房，建筑高度可根据功能要求适当提高，门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围。