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2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，与之相适应，房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化，持续五年的紧缩型调控慢慢放松，正在过渡到2009年的扩张型调控轨道上去。
在这样一个调控政策转型的过程中，我们通过本报告对2008年的房地产政策做全面回顾和盘点，并对2009年政策做适度展望。
一、2008年宏观经济政策：由“双防”演变为“一保”2008年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年。
国际上，爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后，不断升级、扩散。
尤其2008年9月份，随着“两房”、AIG 被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，次贷危机演变成百年一遇的金融风暴并波及全球，诸多发达国家经济已经或正在步入衰退。
目前金融危机进一步升级为全球经济危机，实体经济亦受到显著影响。
从国内经济分析，改革开放三十年来，我国经济平均增速高达9.8%，其中2003年至2007年，连续五年以高于10%的速度增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，并于2007年达到13%，经济有由偏快转为过热的风险。
从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个节点，国际金融危机为我国经济带来了外部冲击。
在内外双重压力下，2008年我国经济开始下行，其中三季度经济增长已快速下滑至9%，通货膨胀也快速回落。
2009年将为“保八”而苦战。
在经济形势风云突变的情况下，2008年我国宏观经济政策也发生方向性变化。
2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的宏观调控“双防”任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。
进入2008年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和加深，随着CPI连续回落，党中央、国务院及时调整宏观政策，把宏观调控的首要任务从年初“两防”调整为年中的“一保一控”：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。
2009年成都市房地产市场回顾及2010年展望时至2010年春节，刚刚过去的2009年房地产市场热潮还意犹未尽，经过了08年的低迷之后，2009年成都楼市强劲复苏。
地震和金融危机的影响逐渐散去，在购房优惠政策的刺激下，成都楼市从春节后就逐渐活跃起来，压抑的需求开始不断释放，房价也止跌回升。
同时，成都市加大了旧城改造力度，造成拆迁置业需求大幅增长。
在买涨不买跌的心理驱动下，投资者和恐慌性置业的市民也越来越多，助推成都楼市成交量节节攀高。
市场是否真的恐慌，恐慌过后市场该何去何从，在此通过一些数据浅析成都房地产市场，以试图看清市场通往何方。
1． 2009年成都市房地产运行情况1.1商品房供应情况1.1.1主城区新增商品住宅供应2009年主城区累计新增商品住宅供应843万平方米，同比下降15.95%，降幅有所减小。
图一 近三年成都市主城区新增商品住宅供应1.1.2 主城区环线商品住宅供应从2009年主城区商品住宅供应的环域情况来看，二三环之间供应430万平米，约占总供应的51%，其次为三环外，供应量达到312万平米，占总供应的37%。
图二 成都市主城区各环线供应比例0102030405060内环内内一环间一二环间二三环间三环外1.1.3主城区各行政区域商品住宅供应从2009年主城区商品住宅供应的区域情况来看，成华区全年供应168.6万平米，约占总供应的20%，其次为高新区、锦江区和金牛区，分别占总供应的19%、18%。
青羊区供应最少仅占12%。
图三 主城区各行政区域供应510152025成华区锦江区金牛区武侯区高新区青羊区1.2 2009年主城区商品房成交1.2.1 主城区各行政区域成交2009年主城区共成交商品房面积约1415.83万平方米，其中成华区住宅成交339.8万平米。
位居五城区及高新区之首，占总交易量的24%，其次为锦江区，成交260.7万平米。
图四 主城区各行政区域成交比例16%1.2.2 2009年成都市主城区商品房月成交走势09年春节后刚需井喷导致交易量迅速恢复，市场聚集了较高人气，交易量在5月份因春季房交会的到来市场成交量创历史新高，达207.93万㎡的顶峰；之后6月份因为刚需疲软、交易淡季的到来和炎热天气的影响，市场进入正常调整期；10月份秋交会开始后，市场出现短暂的回暖小高峰，但成交量远不及春交会。
2009年国际国内形势分析包永明国际货币基金组织预测2008年全球经济增长率为3.7%，大大低于2007年5.0%的实际经济增长率。
其中，美国经济增长将从2007年的2.0%降至1.4%；欧元区从2007年的2.6%降至1.2%，日本从2007年的2.1%降至0.5%。
估计2009年中国经济增长率将从2008年的9.8%降为8.5%；预计2009年各国政府将继续采取宽松的货币政策和积极的财政政策，资本市场流动性不足的问题将得到解决，而投资者市场信心也将逐步恢复，从而推动资本市场和商品市场脱离价值低估的底部区域。
2009年商品市场将会有众多新品种推出，商品市场将先于股票、房地产等市场率先对各项经济刺激措施作出反应，我们对2009年商品市场持相对乐观态度，逢低做多应成为我们年度战略的首选。
一、国际经济形势分析1、次贷危机动摇美国霸主地位2007年初露端倪的次贷危机因美国房地产市场持续下跌而不断升级，并最终在2008年演变为一场罕见的金融危机，不仅摧毁了贝尔斯登和雷曼，而且终结了华尔街过去70年来的神话。
美国商务部数据显示，美国2008年第三季度国内生产总值（GDP）同比负增长0.5%，创下了2001年以来新低，而第三季度消费者支出下跌幅度创下近30年以来的最高水平。
12月中旬美联储将美国联邦基金率下调至0%～0.25%，同时表示它将利用一切手段来结束这场二战以来最严重的经济衰退，并激活信贷市场。
美国财政部最近公布的一系列重大救市举措并未有效地遏制住经济下滑态势。
图1美国国民生产总值（GDP）年增长率变化趋势资料来源：美国商务部、方正期货研发中心图2美国工业生产增长率2007年7月-2008年11月变化趋势资料来源：美国商务部、方正期货研发中心美国2008年1-10月贸易逆差累计达7116亿美元，比上年同期继续增加。
受经济放缓、大规模经济刺激和金融援助计划影响，财政赤字大幅上升，在9月30日结束的2008财年联邦政府预算赤字创下同期历史新高4550亿美元。
2009年西安商品房市场发展报告西安房地产信息网数据研究中心在国际国内形势发生重大变革的背景下，受多年来房地产政策的调控影响，2008年西安房地产市场首次呈现“价滞量跌”的运行态势，近十年的高歌猛进后，西安楼市进入了调整期。
而2009年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。
在此情势下，从年初到年尾，西安楼市从冰天雪地走到火热盛世，09年西安房地产市场供应及销售也呈现出不同于往年的走势特征。
一、房地产市场运行背景1.1全国及西安经济运行情况分析1.1.1全国经济持续向好2009年，在宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”推动下，中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。
“保增长”取得明显成效，预计全年经济增长率略高于8%；“扩内需”对全年经济企稳回升起了关键作用，以“内”补“外”内需拉动经济增长功不可没；“调结构”启动了10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业，中国经济“升级换代”全面展开；“促民生”一年集中近7300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出。
可以说，面对世界主要经济体普遍衰退的大背景，“保增长、扩内需、调结构、促民生”在非常时期以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举。
1.1.2 西安经济运行回升向好2009年在中央政府在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略指导下，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好，城市建设和发展突飞猛进，城市化进程不断加快，房地产市场发展迅速。
前11个月，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好。
1-11月，西安市规模以上工业企业实现增加值650.54亿元，同比增长15.5％，增幅比1－10月提高1.0个百分点，增幅逐月加快。
2009年房地产政策2009年是中国房地产市场发展的关键一年，也是我国房地产政策调整的重要时期。
这一年，中国政府在为推动经济发展的同时，着力调控房地产市场，加强了对房地产行业的监管。
2009年初，国务院颁布了《关于实施中央预算投资计划的通知》，明确提出要加快房地产项目审批，加大对保障性住房项目的支持力度，以满足人民群众的基本居住需求。
此举旨在通过增加房地产投资，刺激消费需求，进一步拉动国内经济的增长。
然而，在该政策的推动下，房地产市场迅速升温，过快的房地产开发开始引发社会不稳定因素。
为了遏制非理性投资和过度投机行为，中国政府出台了一系列调控政策。
首先，2009年4月，国务院发布了《关于进一步规范房地产市场管理的通知》。
该通知规定，各级政府要坚决抑制房价上涨，严格控制土地供应，减少土地使用权出让金规模，并对购房者实施限购政策。
其次，同年10月，国务院又发布了《关于进一步加强房地产市场调控的若干意见》，该意见进一步加强了对房地产市场的调控。
其中，对地方政府调控失误的追责机制进行了明确，要求地方政府加大对房地产市场的宏观调控力度，严格控制房价上涨。
此外，为加强金融监管，防止金融风险，2009年12月，中国人民银行发布了《关于进一步加强商业银行个人住房按揭贷款管理的通知》。
该通知要求商业银行实行差别化、分档次的住房按揭贷款政策，提高购房者的首付款比例，限制房地产开发商的融资渠道。
这些政策的出台，有效地遏制了非理性投资和过度投机行为，对稳定房地产市场发挥了积极的作用。
从长期来看，这些政策也为中国房地产市场的持续健康发展奠定了基础。
然而，2009年的房地产政策也存在一些问题和争议。
一方面，房地产市场调控力度过大，导致一些地方房地产市场陷入停滞，房地产开发商面临着较大的资金压力。
另一方面，限购政策未能完全遏制投机行为，一些购房者通过虚假身份和违规手段绕开限购政策。
综上所述，2009年的房地产政策是我国房地产市场调控的重要一年，政府通过加强监管和出台调控政策，有效地遏制了过快上涨的房价和非理性投资行为。
一、房地产开发完成情况2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。
其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。
2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。
二、商品房销售情况2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。
其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。
2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。
其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。
三、房地产开发企业资金来源情况2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。
其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。
在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。
四、70个大中城市房屋销售价格指数12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。
新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。
分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。
2009年我国经济应对危机报告2009年，全球金融危机的阴云笼罩了世界各国，我国也不例外。
面对外部环境的严峻挑战，我国经济采取了一系列积极的措施，努力应对危机带来的冲击，并取得了良好的成效。
首先，我国政府出台了一揽子的经济刺激政策。
这些政策主要包括增加财政支出、降低税收负担、扩大内需、提高对外贸易的支持力度等。
通过提高财政支出，政府积极扩大了公共投资，促进了基建项目的开展，拉动了经济增长。
同时，政府还大幅降低了企业税负，鼓励企业扩大生产和雇佣人员，以稳定就业。
此外，政府还采取了一系列措施支持对外贸易，包括加大对外贸易信贷的投放、降低关税，以促进出口贸易增长。
这些刺激政策的实施，有效地提振了市场信心，推动了经济复苏。
其次，我国加大了对金融体制改革的力度。
在全球金融危机爆发后，我国金融体系也受到了一定的冲击，市场信心受到了打击。
因此，为了稳定金融市场，我国采取了一系列措施，包括加强监管、完善制度、推进市场化改革等。
通过实行严格的监管，加强对金融机构的风险防控，有效地遏制了金融风险的扩散，维护了金融体系的稳定。
同时，我国还加大了对金融市场的开放力度，推进利率市场化，促进金融与实体经济的良性互动。
通过这些措施，我国金融体系得到了有效的改革和完善，为经济的稳定发展创造了良好的环境。
此外，我国还积极推进科技创新，提高了经济结构的优化。
在全球经济危机的冲击下，一些传统产业受到了较大的压力，为了应对这种情况，我国政府大力推进科技创新，加强了对高新技术产业的支持。
通过加大科研投入，提供创新企业的支持，我国加快了科技成果转化的速度，推动了新兴产业的发展。
这种经济结构的转型，促使我国经济从资源驱动型向创新驱动型的转变，提高了经济的竞争力。
最后，我国加强了与国际社会的合作，积极参与全球治理体系的建设。
面对全球金融危机，我国认识到单靠国内力量很难取得较好的成效，因此，我国积极参与了各种国际机构的合作，包括参与国际金融机构的改革、推动货币体系的多元化等。
2009年全国房地产运行情况与分析2009年即将结束，关于房地产市场的是是非非基本尘埃落定，2010年即将迎来，在这里，仕一邦房地产投资研究中心通过本文对即将过去的2009年房地产市场所经过的变化与起伏进行总结，并利用敏锐的宏观剖析对2010年房地产行业形势进行分析。
本文的立足点是“宏观经济分析”，分析的基础来源是各种“数据”与政策指导分析，仕一邦房地产投资研究中心并不只通过简单的数据阐述，而是透过数据本身深入分析并详细阐述宏观经济政策对房地产市场的影响以及应变。
1、2009年全国房地产运行情况与分析————2009年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
（1）投资增长：逐季加快，回升势头好于08年预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来大陆房地产开发投资增长逐季加快。
前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。
此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于08年预期。
（2）销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。
前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。
其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。
商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。
经济危机下的中国商业地产2009年展望
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从2007 年末到2008 年上半年，宏观调控的严峻形势令住宅开发面临相当的困境，而商业地产则被认为是房地产开发商的避风港湾。
但在2008 年的下半年发生的令人瞠目结舌的戏剧性变化，也迫使商业地产不得不去直面凛冽的冬日寒风。
众所周知，这场危机的早期是由“次贷”引起的，而始料不及的是：“虚拟经济”的危机，很快演变成了满街头都在讨论的全球性经济危机。
要想分析和预测这场经济危机对商业地产的影响，首先要从危机的本质来着手：供需平衡的影响+ 资本与金融市场的影响。
直面终端：供求新趋势
住宅房地产有着投资和消费的双重属性，但商业地产的作用一定是投资，而其投资价值一定在于其租金收益。
2008 年开始的“熊市”必然延伸至2009 年，而商业地产终端用户（租户）的需求也必然随之而变。
首先、当经济下行时，在短期内对大多数商业物业的租赁都会是负面影响，但业态不同所受影响不同。
商业物业一般主要分为写字楼、零售、工业、酒店、公寓等几大类别，每一个大业态下面又有一些具体的细分类，针对的目标客户不同，其需求受经济的影响也不同。
此外，已经成熟并满租的物业受冲击较小，但新入市的物业则会有较大的租赁压力。
其次、经济不景气阶段会使很多持有物业自用的企业考虑租赁。
在牛市阶段，很多主营业务非房地产的公司会大量持有写字楼、工业厂房等商业物业以自用。
这是因为：牛市阶段资金充沛；并且牛市阶段中房地产价格不断上涨，持有物业会带来资产增值收益。
但当熊市来临时，情况就反过来了，企业的资金饥渴、房地产折旧费用甚至贬值会吞噬利润，都会促使企业选择租赁而不是购买物业或买地自建，甚至已持有物业的企业也会选择把资产剥离（Off balance-sheet）然后再回租（Sales & Lease-back）。
1
此外，经济周期的每一轮变化都是推动产业升级的最直接动力。
尤其是中国，此轮危机下的出口制造业的不景气，不仅会带来第三产业发展的契机，同时在制造业（第二产业）内部，也会促进规模化、产业链升级等趋势，这必然带来对相关商业地产（如写字楼）的大量需求。
资金困难或将进一步加剧
商业地产投资规模大，周期长，回报率也较低（尤其是相对前几年住宅开发市场的高利润而言）；但现金流稳定、风险较低，是金融市场非常青睐的基础资产。
所以，商业地产的发展一定要有相匹配的金融环境来支持。
本轮危机的来临，将对商业地产赖以生存的金融环境产生哪些影响呢？
一个正在明显化的趋势是：商业地产的贷款融资更加艰难。
商业地产投资期长、资金规模需求大，对债务杠杆的需求相对较依赖。
但一直以来，国内商业银行对商业地产的融资一直偏紧，在经济不景气的情况下，更有收紧的趋势。
这是因为：(1) 在早期阶段（2000 年前），烂尾楼（NPL）多出现在商业地产项目上，所以银行对商业地产是一朝被蛇咬十年怕井绳；（2）日本等房地产泡沫破灭时，商业地产也是造成不良资产的主要原因之一；（3）相对于住宅，银行内部对商业地产项目的判断更难把握。
其实，因商业地产的阶段不同（开发阶段还是成熟阶段），风险不一，贷款政策不能单一化；前几年房地产价格疯涨主要在于住宅，而商业地产和住宅的价格一直是倒挂的，所以本次国内房地产泡沫与以前日本、香港的泡沫本质也不甚相同。
但银行的这种偏见的消除尚需时间。
而令商业地产融资环境雪上加霜的是投资市场的消极和悲观。
首先，前几年积极挤入中国市场的外资基金的未来动向很可能会有较大变化。
一方面，欧美的资产价格大跌，外资的大本营跌出了很多投资机会；另一方面，欧美金融机构资金紧缺，机构投资者的元气有一定伤害，不仅不会追加投入，甚至会撤出投资本金或投资承诺的可能。
再者，随着中国出口额增速锐减，人民币快速增值的趋势将难以维续，甚至有出现贬值的可能。
同时，国内机构投资者短期内仍将以信托、银行理财等工具募集中小投资者为主，成熟市场中真正主力投资者，如保险、年金基金等，由于政策监管及其自身能力原因，尚待时日才能发挥更大的力量。
2
期待REITs破冰
2009 年，最值得期待的就是以REITs（房地产信托基金）的正式推出。
近日，因为商务部等部委的力促，国务院的“金融国九条”已经原则上同意了REITs。
REITs 推出的重要意义在于，它为商业地产开发商提供了最好的“退出通道”。
到目前为止，很多开发商都认为商业地产很难做，难在哪里？最大的问题在于“出口”（Exit）。
商业地产项目一般分为开发(Development)、孵化(Incubation)、稳定(Stabilized) 等几个环节，其中稳定环节的风险低、相应收益也低，但开发商自有资金成本往往较高，开发完成后或稳定后一般更愿意退出而形成资金的有效周转。
而最佳的退出通道之一就是REITs（房地产信托基金）市场，即把成熟物业（稳定现金流）打包资产证券化，使追求较低风险、较稳定收益的低成本资金持有者（如公众、机构投资者等）可以接手长期持有。
而REITs 能够推出的最好时机就是熊市。
因为，熊市物业资产价格回落，租售比（租金/ 价格）较高，资本市场的资金成本也较低、投资风格趋于防守型。
例如美国REIT 的真正繁荣是在大熊市之后的90 年代；日本的J-REIT也是在房地产泡沫破灭后长期熊市的2001年推出。
本轮经济危机为中国REITs 产品的出现奠定了最好的机会。
我们有理由相信，以REITs为象征的金融创新将会在2009 年破冰。
模式革新
中国的房地产行业真正起步是在上世纪90 年代后期，目前尚未走过一个完整周期。
商业地产因为其复杂性，更是处于刚起步阶段。
如何度过本轮危机，我们有必要从海外成熟市场借鉴更多的经验。
商业地产企业如何“过冬”？香港的恒隆公司在几次经济低谷中的经验教训是非常有参照意义的。
在1980 年初，香港历时十年以上的高速发展后，经历了一次严峻危机洗礼，恒隆因大量的商业物业尚处于开发阶段，资金周转困难，几乎破产。
1998 年亚洲金融风暴后，香港房地产价格大跌，恒隆因持有很多成熟期的商业物业，现金流稳定，反而抓住机会在熊市抄底获利。
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从中可以看出，当经济不景气时，房地产行业重视的是快速周转，此时投入开发阶段的商业物业会因其低周转性而被拖入泥潭。
相比国内，在2008 年初，房地产行业开始过冬，一些人开始鼓吹商业地产是“避风港”，使得一些住宅开发企业贸然进入商用物业开发，现在，他们已经开始品尝苦果了。
当然，如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳，也是一个非常好的机会。
还有一个比较好的借鉴就是日本。
日本人口众多，土地狭小，民众一直相信土地的稀缺会带来地价的持续上升的“土地神话”，但1990 年代初，经济与房地产泡沫同时破灭，众多的房地产公司破产、银行形成大量的坏账。
但也因此带来了房地产证券化（REIT、私募基金等）的繁荣，推动了商业房地产领域的革命性变化。
我们也在拭目以待本轮危机是否可以加速推进国内商业房地产模式的变革。
很少有人会不赞同2009 年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。
商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇，谁把握了机遇就会掌握未来。
暴风雨来得越快、越猛烈，往往天晴得也会越快。
经济波动是否也会如此呢？
（来源：和讯）
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