城镇化背景下集体土地增值收益分配问题研究

中国土地科学China Land Science s Ｖｏｌ．２６Ｎｏ．７Ｊｕｌ．，２０１２第２６卷第７期２０１２年７月收稿日期：２０１１－１０－１２修稿日期：２０１２－０１－０８基金项目：安徽省哲学社会科学规划项目“集体土地使用权抵押制度研究”（AHSKF09-10D26）；安徽省教育厅2009年度优秀人才项目“失地农民补偿问题与地方政府利益研究”（2009SQRS086）。

第一作者：张晓云（１９７９－），女，吉林通化人，讲师。

主要研究方向为土地法学。

Ｅ－ｍａｉｌ：ｘｉａｏｙｕｎｚｈａｎｇ＠１６３．ｃｏｍKey Issues of Transfer Pattern of Collective Land Use RightＺＨＡＮＧＸｉａｏ－ｙｕｎ，ＣＨＡＮＧＪｕｎ，ＹＡＮＧＪｕｎ（ＣｏｌｌｅｇｅｏｆＬｉｔｅｒａｔｕｒｅａｎｄＬａｗ，ＡｎｈｕｉＳｃｉｅｎｃｅａｎｄＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｆｅｎｇｙａｎｇ２３３１００，Ｃｈｉｎａ）Abstract:Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｓｏｆｔｈｅｐａｐｅｒａｒｅｔｏｆｉｇｕｒｅｏｕｔｋｅｙｉｓｓｕｅｓｏｆｔｈｅｔｒａｎｓｆｅｒｐａｔｔｅｒｎｏｆｔｈｅｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｌａｎｄｕｓｅｒｉｇｈｔａｎｄａｎａｌｙｚｅｔｈｅｃｕｒｒｅｎｔｌｅｇａｌｉｓｓｕｅｓｓｏａｓｔｏｐｕｔｆｏｒｗａｒｄｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｎｇｌｅｇｉｓｌａｔｉｖｅｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓａｎｄｌｅｇａｌｆｒａｍｅｗｏｒｋ．Ｍｅｔｈｏｄｓｅｍｐｌｏｙｅｄａｒｅａｎａｌｙｓｉｓｃａｓｅ，ｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅｓｔｕｄｙａｎｄｅｍｐｉｒｉｃａｌａｎａｌｙｓｉｓ．Ｔｈｅｒｅｓｕｌｔｓｉｎｄｉｃａｔｅｔｈａｔ１）ｍｏｒｔｇａｇｉｎｇｒｉｇｈｔｏｆｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｌａｎｄｓｈｏｕｌｄｂｅａｌｌｏｗｅｄ；２）ｉｎｈｅｒｉｔａｎｃｅａｓａｌｅｇａｌａｐｐｒｏａｃｈｆｏｒｔｈｅｔｒａｎｓｆｅｒｏｆｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｌａｎｄｕｓｅｒｉｇｈｔｉｓｆｅａｓｉｂｌｅ．Ｉｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔｗｅｓｈｏｕｌｄｒｅｖｉｓｅｔｈｅｒｅｌｅｖａｎｔｌａｗｓ，ｓｕｃｈａｓｔｈｅLand Administration Law ,ｔｈｅRural Land Contract Law ａｎｄｔｈｅProperty Law ,ｅｔｃ．Key words:ｌａｎｄｌａｗ；ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｌａｎｄｕｓｅｒｉｇｈｔ；ｒｕｒａｌｌａｎｄｃｏｎｔｒａｃｔｕａｌｒｉｇｈｔ；ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｕｓｅｒｉｇｈｔ；ｍｏｒｔｇａｇｅ；ｉｎｈｅｒｉｔ１引言２０１１年１２月２７日，温家宝总理出席在北京召开的中央农村工作会议，阐述在推进工业化、城镇化进程中继续做好“三农”工作需要把握好的若干重大问题时强调指出：“土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等是法律赋予农民的合法财产权利，无论他们是否还需要以此来作基本保障，也无论他们是留在农村还是进入城镇，任何人都无权剥夺。

城镇化进程中农村土地产权制度存在问题与对策摘要：随着我国国民经济的快速发展，社会主义市场经济发展的不断完善，在这样背景的带动下，我国农村经济的发展也得到了快速发展，其中就包括农村经济结构发展的变化，即农村二三产业的发展，逐渐使农村劳动力向城镇转移。

而农村土地产权作为土地所有制的重要内容及核心，关系到有关农民、农村、农业等三农问题发展的好坏。

所以在新时期经济快速发展的背景下，对城镇化进程中农村土地使用权制度的有效研究，完善农村土地产权制度，强化政府对农村土地的宏观调控，对于全面建设社会主义下的小康社会具有重要的历史意义与现实意义。

关键词：城镇化检测农村土地使用权制度问题研究对策我们知道，农业作为国民经济发展的基础，无论是在历史、还是在现在对国民经济的发展都起着无可替代的作用，所以，在城镇化进程加快的现阶段，农业作为国民经济的基础地位仍不可以动摇。

而现阶段，我国国民经济发展正处于转型的重要阶段，所以处理好三农问题才能解决我国经济快速、稳定发展的后顾之忧。

其中农村土地产权制度所指的就是土地产权机构与产权关系之间的制度安排，具体内容包括我国农村土地的所有权、土地使用权、土地占有权、土地支配权以及土地收益权等，所以农村土地产权处理的好坏，将直接影响我国三农问题全局的发展。

所以，该文对城镇下农村土地产权制度的研究，分析了现阶段我国农村土地产权制度存在的问题，并针对问题提出了相关的解决对策与措施。

下面，我们来从以下几个方面来系统探讨下。

1 现阶段我国城镇化进程中农村土地制度的现状及存在的问题首先，我们来分析下我国现阶段农村土地制度的现状。

随着改革开放国策的深化发展，社会主义市场经济的不断完善，加快了我国城镇化进程的速度，所以，城镇化农村土地已经形成一个完整体系，所以，纵观我国农村土地制度体系主要包括五中基本的制度构成，这五种基本的制度发展现状可以概括为农村土地集体所有制必须得到坚持与发展，土地的集体所有权明细需要加强，其次就是农村的土地家庭联产承包制度得到稳固与发展，但是还需要我们有关部门将其完善，第三，就是在城镇化进程中，农村集体土地使用权流转制度得到发展与完善，但是仍出土地整体发展的初级阶段，有待我们进一步去发展与探索。

工业化、城镇化进程中的农村土地问题特征、诱因与解决路径作者：陈志刚、曲福田、韩立、高艳梅日期：2012年02月15日来源：经济体制改革浏览：38次[摘要]：中国快速的工业化、城镇化进程已引发了一系列农村土地问题,有效解决这些问题对于工业化、城镇化进程的顺利推进以及经济社会的持续发展意义重大。

中国工业化、城镇化进程中农村土地问题的主要特征表现在耕地资源大量损失、土地质量急剧退化、土地利用效率低下、农民土地权益受损。

这些问题产生的诱因在于土地制度的缺陷、政府管理的不善和市场发育的滞后三大方面。

解决当前农村土地问题的基本思路为:完善农村产权制度、深化征地制度改革;规范政府职能;培育土地市场体系和加强法律体系建设。

[关键词]：农村土地问题;特征;诱因;解决路径工业化和城镇化是一个国家(或地区)实现现代化的必由之路,也是经济社会发展中的必然现象。

因此,在其工业化、城镇化的进程中,将不可避免地伴随着经济、社会和文化等各方面的变迁,从而产生一系列的经济、社会问题。

而农村土地问题则无疑是其中非常敏感而关键且波及效应十分强烈的一个问题,这不仅仅是单纯的农业用地向非农业用地的转化,同时还涉及到对农业用地进行高效地利用和保护问题,涉及到生存的安全和可持续的发展等。

[1]众所周知,中国正处于工业化和城镇化的快速起飞阶段,工业化水平的快速递增和城镇化规模的急剧扩张已导致一系列农村土地问题的产生。

因此,系统把握当前这些问题的主要特征及其诱因,并在此基础上深入探究农村土地问题的解决之道,不仅有助于工业化、城镇化的有序推进,也将大大促进中国经济社会可持续发展目标的实现。

一、农村土地问题的特征当前快速的工业化、城镇化进程致使农村土地问题日益突出,在不少地区农村土地问题业已成为影响并制约中国经济社会可持续发展的重要因素。

总体来看,现阶段中国工业化、城镇化进程中的农村土地问题主要是伴随着农地的非农化过程而产生和引致的。

具体可以概括为以下几个方面:(一)耕地资源大量损失随着工业化、城镇化进程的加快,非农建设占用耕地日加,耕地面积大幅减少。

基于土地发展权视角的耕地保护补偿标准研究——以东莞市为例摘要：当前，我国经济发展进入新常态，新型工业化、城镇化建设深入推进，耕地后备资源不断减少，耕地保护面临多重压力。

文章从土地发展权视角出发，以东莞市为例，通过村集体和政府两个角度，分别测算其耕地保护机会成本，通过结果比较分析，对东莞目前耕地保护补偿水平进行评价，并提出未来东莞耕地保护补偿工作的建议。

关键词：土地发展权，耕地保护，机会成本，补偿标准引言耕地是我国最为宝贵的资源，耕地保护是关系我国经济社会可持续发展的全局性战略问题。

近年来，按照党中央、国务院部署，各地有关部门积极采取措施，耕地保护工作取得显著成效。

当前，我国经济发展进入新常态，特别是珠三角地区，工业化和城镇化进程较高，土地开发强度大，耕地后备资源不断减少，加之耕地保护激励约束机制尚不健全，耕地保护面临多重压力。

本文基于土地发展权视角开展耕地保护补偿标准研究，明确耕地保护主体的机会成本和预期，进而推动政府制定合理的耕地保护补偿标准，有助于提高相关主体耕地保护积极性，对于稳固粮食生产、保持社会和谐稳定也具有重要意义。

一、测算理论基础（一）土地发展权理论土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利1，是一项独立于土地所有权的权利2。

基于土地发展权视角，耕地与建设用地一样拥有虚拟发展权，作为耕地使用权人，具有对耕地进行开发建设的权利，可将产出收益较低的耕地转变为收益较高的建设用地，从而获得耕地非农用途的相应收益，即耕地保护的机会成本是指耕地保护主体为了保护耕地而放弃的耕地作为其他用途的最高收益。

（二）土地收益理论土地收益理论认为,土地价格是土地收益即地租的资本化。

美国经济学家伊利认为：“土地的收益是确定它的价值的基础，土地的使用会不断地、年复一年地产生收益,这也就是土地年收益系列,或称为地租流。

把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金,这在经济学上就称为土地的资本价值,在流行辞汇中则称为土地的售价。