南京房地产价格指数预测分析.doc
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南京住房价格坚挺的原因和对策分析
南京市的房竹在全 国卫位于前列 ，且居 高币下 ，更 引起社告 各界盼普洎 关注。丰文 从戚车构成 、费用 、利恫
关键词 ｌ 房地产 ；价格 ：对策 中圈分娄号 】 ２ ３ ３ Ｆ９ ．５ 文赫标识 】 Ｂ 立章一号 】 ０ —１ １（ ｔ ４ ５６ 撇 ０ ）２ ０ 一０ ０— 啪 ２
多 样 的 购 房 贷 款 方 式 ，放 宽 了 贷 款 的 额 度 和 年 限 ； 四 是 国 家 罘 取 了 积 极 的 时政 政 策 ，鼓 勖 扩 大 内 需 ，这 些 政 策 的 实 施 均 拉 动 了 我 市 居 民 的 住 房 消
费。
房 消 费 ， 据 对 我 市 居 民 家 庭 抽 样 调 壹
据 最 近 对 我 市 二 十 家 开 发 企 业 的 卷 调 查 ， 有 ４ ％ 的 企 业 认 为 目 前 我 市 ｔ ５ 地 开 发 费 用 要 占 住 房 价 格 的 ３ ％ 以 ０
创 业 ， 刺 激 了住 房 消 费 ； 据 统 计 ， 到
２０ ０ ０年 底 我 市 市 区 人 口 ２ ９ ５ 万 』 ． ８ 、
资 料 显 示 ：在 未 来 的 三 年 中 有 近 三 成 的 居 民 家 庭 有 购 房 的 意 向 。 因 而 ，未
仍 出现 Ｈ 升 不陴 的 态 势 。据 统计 ， １ ９ ９７
年 至 ２０ Ｏ ０年 的 四 年 间 ， 我 市 商 品 住 房 的 销 售 价 格 指 数 分 别 为 １４ ９ １ 、 １２ ６、 ｌ １ ９ １ ２ ８ 比 上 年 上 涨 了 ０ ０．、 ０．，
量 的工 作 。 一是 建 设 了 一 批 具 有 高 标
准 、高 质量 的撼 市基 础配 套设施 ；二
是 利 用 科 研 院所 多 、高 等 院 校 多 的 人 才 优 势 ， 加 快 了 科 研 成 果 的 开 发 和 转 化 ；三 是 加 快 了包 括 户 藉 管 理 制 度 、 劳 动 用 工 制 度 、教 育 体 制 的 改 革 ， 加 ． 快 了科 研 成 果 的 开 发 和 转 化 。 这 些 举
2023年南京房价走势分析：房价逐步回归到理性状态
2022年南京房价走势分析：房价逐步回归到理性状态随着国庆期间，密集出台的调控政策，在新政调控下的城市中，原来楼市“四小龙”（南京、苏州、合肥、厦门）之一的南京也加入了下跌行列。
尽管目前下跌幅度并不大，但还是引起了业界人士对12月及2022年南京楼市的担忧。
以下是宇博智业我整理的2022年南京房价走势分析。
据了解，从11月份至今，南京新居上市量呈现渐渐萎缩态势，最近三四周的周末开盘量普遍在500套以内，跟正常状况相比缩水一半。
12月的第一周，南京楼市仅有两家楼盘加推，而且一个是公寓，一个是都市圈，上周也一样，也是城北一家公寓，江宁横溪都市圈一个住宅推新，这样，主城住宅已经有两周零推盘。
据南京市网上房地产数据统计，截至12月11日15：00，南京楼市上周（12月5日-12月11日）共认购商品住宅1373套，成交1385套，较前一周认购量下降37%，成交量上涨24%。
另外中国指数讨论院的统计显示，11月份南京新居价格上涨了0.43%，涨幅环比10月下降0.01个百分点，调控威力显现。
12月销许没有一张来自主城住宅上周末南京共有两盘推出369套房源，其中江宁横溪纯新盘梁台煦府推出首批296套房源，以87-136㎡的房源为主，销许均价约11180元/㎡。
城北的绿地缤纷广场估计推出3号的商业，40-200㎡，共73套。
12月1日起，南京共计发放了14张销售许可证，其中13个项目要么是车位、商业办公，要么是保障房，要么是高淳、六合和溧水的项目;唯一限购区域内的住宅项目就是昨天推盘的江宁横溪楼盘梁台煦府。
河西之前欲开盘的绿地华侨城海珀滨江、北辰旭辉铂悦金陵、正荣润峯、升龙天汇等，全部推迟上市。
城北的葛洲坝招商紫郡蘭园、电建中储·泛悦城市广场;板桥的蓝光公园1号;城东的新城璞悦钟山、城南世茂城品等都还没能领取销售许可证。
对于市场上房源偏少的状况，南京市房管局表示“正在乐观进行总量调控，合理支配房源入市，确保南京楼市平稳运行”。
GM(1,1)模型在城市地价预测中的应用——以南京市主城区为例
中 图分 类 号 ： ３ ＿（ ５ Ｆ ０１３ ２ ３） 文献 标 识 码 ： Ａ
响 ， 预 测 结 果还 有 赖 于 定 性 分析 进 行 判 断 ； 其 因
果 关 系模 型 虽 考 虑 了社 会 、 济 、 策 等 因 素 对地 经 政 价 的影 响 ， 些 因素 的变 化存 在许 多不 确 定 性 ， 这 而
收 稿 日期 ：０ ７ ０ － ０ ２０－ ５ ３
基 金 项 目 ： 土 资源 部 项 目— — 南 京 市 城 市 地 价 动 态 监 测 部 分 成 果 国
作 者 简 介 ： 畅 （９３ ， ， 士 研 究 生 ， 事 土 地 资 源 管 理 、 理 信 息 系统 等 研 究 。 钱 １８ 一） 女 硕 从 地
城市地价是 城市 土地市场信 息的核 心指标 ， 是 反 映城 市 土 地 资 源 配 置状 况 的重 要 信 号 ，也 是
反 映 整个 宏 观 市 场 经 济环 境 的重 要 指 标 。准 确 地 把 握 城市 地 价 的水 平 及其 变 化 ，有 利 于 引 导 社 会
定 性 和难 以量 化 等 问题 。
维普资讯
技术 方 法 研 究
地 价 预测 的原 始 数 据 ，对 南 京 市 主城 区未 来 的 地
将公式 （） ２求得 的ｏ代人公式 （）解微分方程 ， ： ／ ＿ １， 有
（ ） Ｘ㈩（ ） 川 ＝ １一 公式 （） ３ 即为预 测 方 程 。 （ ） 型精 度检 验 二 模
中 ， 建 了可 用 于 对 南 京 市 主 城 区 地 价 水 平 进 行 构
预 测 分 析 的 Ｇ （ ， ） 型 ， 此 模 型 对 南 京 市 主 Ｍ １ １模 据 城 区的 地 价 指 数 进 行 了预 测 。通 过 对南 京 市社 会 经 济 及 土 地 市 场 变 化 规 律 的 分 析 表 明 ， Ｍ （，） Ｇ １１ 模 型 对 南 京 市 主 城 区 的 地 价 指 数 的历 史 变 化 趋 势 拟 合 程 度 较 高 ， 明该 模 型 在 预 测 城 市 地 价 水 说 平和发展趋势中具有较好的应用潜力。 关 键 词 ： 市 地 价 ；地 价 指 数 ；Ｇ （ ， ） 型 ； 城 Ｍ １ １模 南 京 市
响 ， 预 测 结 果还 有 赖 于 定 性 分析 进 行 判 断 ； 其 因
果 关 系模 型 虽 考 虑 了社 会 、 济 、 策 等 因 素 对地 经 政 价 的影 响 ， 些 因素 的变 化存 在许 多不 确 定 性 ， 这 而
收 稿 日期 ：０ ７ ０ － ０ ２０－ ５ ３
基 金 项 目 ： 土 资源 部 项 目— — 南 京 市 城 市 地 价 动 态 监 测 部 分 成 果 国
作 者 简 介 ： 畅 （９３ ， ， 士 研 究 生 ， 事 土 地 资 源 管 理 、 理 信 息 系统 等 研 究 。 钱 １８ 一） 女 硕 从 地
城市地价是 城市 土地市场信 息的核 心指标 ， 是 反 映城 市 土 地 资 源 配 置状 况 的重 要 信 号 ，也 是
反 映 整个 宏 观 市 场 经 济环 境 的重 要 指 标 。准 确 地 把 握 城市 地 价 的水 平 及其 变 化 ，有 利 于 引 导 社 会
定 性 和难 以量 化 等 问题 。
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技术 方 法 研 究
地 价 预测 的原 始 数 据 ，对 南 京 市 主城 区未 来 的 地
将公式 （） ２求得 的ｏ代人公式 （）解微分方程 ， ： ／ ＿ １， 有
（ ） Ｘ㈩（ ） 川 ＝ １一 公式 （） ３ 即为预 测 方 程 。 （ ） 型精 度检 验 二 模
中 ， 建 了可 用 于 对 南 京 市 主 城 区 地 价 水 平 进 行 构
预 测 分 析 的 Ｇ （ ， ） 型 ， 此 模 型 对 南 京 市 主 Ｍ １ １模 据 城 区的 地 价 指 数 进 行 了预 测 。通 过 对南 京 市社 会 经 济 及 土 地 市 场 变 化 规 律 的 分 析 表 明 ， Ｍ （，） Ｇ １１ 模 型 对 南 京 市 主 城 区 的 地 价 指 数 的历 史 变 化 趋 势 拟 合 程 度 较 高 ， 明该 模 型 在 预 测 城 市 地 价 水 说 平和发展趋势中具有较好的应用潜力。 关 键 词 ： 市 地 价 ；地 价 指 数 ；Ｇ （ ， ） 型 ； 城 Ｍ １ １模 南 京 市
基于DAG方法的我国长三角地区房地产价格传导研究
基于DAG方法的我国长三角地区房地产价格传导研究温州大学朱江龙、戴明辉、姜果摘要:本论文主要分析长三角地区上海，南京，杭州，温州，宁波房价的传导效应。
首先介绍图模型DAG方法的基本原理和算法，且建立房价指数的VAR模型，通过对VAR模型新息项之间的偏相关系数分析，确定各个变量之间的同期因果关系，为结构VAR模型的过度识别提供限制。
最后，方差分解被用于分析房价传导的动态因果关系和强度。
实证结果表明上海对杭州和南京存在显著的传导效应。
浙江省杭州、宁波和温州联系相对密切，存在一定的趋同效益。
关键词：长三角地区；房地产价格指数；传导；DAG0 引言经济发达地区是国家经济发展的战略制高点，其房价变动代表着国家房地产价格的基本走向。
长江三角洲地区作为我国改革开放最早、经济最发达的地区之一，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有突出的带动作用和举足轻重的战略地位。
同时也是我国房地产业兴起最早的地区之一。
随着近年来房地产业在长江三角各地区生产总值中所占比重日益提高，其在国民经济中的地位也越来越重要。
长三角经济圈是全国最大的经济圈，其经济总量相当于全国国内生产总值20%，且年增长率远高于全国平均水平。
长江三角洲的进出口总额，财政收入，消费品零售总额均居全国第一。
长三角城市圈是世界六大城市圈之一。
长三角区域目前已被定位为亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。
目前长三角经济的经济一体化进程也在不断加快、程度不断加深。
目前，长三角地区目前经济联动效应明显，人力资源、物资、资金和信息等要素流动频繁。
这在很大程度上推动了长三角地区房地产市场的融合，加强了各个城市之间的房地产市场的联系，为这些城市的房价联动奠定了基础。
随着沪宁、沪杭、杭宁、同三国道等高速公路，相继贯通杭州湾大桥和苏通大桥，还有正在实施中的虹桥综合交通枢纽规划和建设，崇启大桥建设，上海空港和海港，以及浦东铁路等沿海大通道系列工程、高等级内河航道网等建设，为实现长三角区域区内联动提供便利。
房地产市场价格持续上涨原因剖析
【 关键词 】
房地 撑 目前 高居不 下的房价 ，在一些城 市 ， 城 镇居 民人 均 可支配 收入 甚 至不足 购 买 个 平方米 的住宅 。 一方 面 ， 部分城镇 大 居 民望 房兴 叹 ；另一 方 面 ，据 不完 全统 计 ，上 海 、北 京 、南京 、杭州 、宁波等房 价上涨 较快 的城市 ，房屋 的 “ 空住率 ”都 高于 ２ ％。 ０ 房价 的过快上涨 引起 了越来越 多 的短 期 炒作 行为 。特 别 是在一 些 大城 市 、 大城市 ， 特 国内的 民间资金 以及 国 际 游资纷 纷进 入房 地 产市 场 。而投 机 的大 量 存在又反 过来推动 了房价 的继续上扬 ， 形成 了投机 与房 价上 涨 相 互推动 的恶性 循环 ，土地 的巨大 损耗 ，进一步 造成 资 源、 环境 问题 。 已经威 胁到 中国的 经济 这 安全 ，甚 至国家安 全 。
一
【 容摘刘 内 房地 产业 关联度 高，带动 力强， 是 国民经济的支柱产业 。 近一段 时间，中 国人 民银行 发布 了二季度货 币政策执行 报 告 ， 出房地产市场价格 可能进一 步 提
上 涨 。房 地 产 再 次 成 为人 们 关 注 的 焦
占ｏ ０ 、２ ０ 年上半年的全国房地产市场呈 ７ 现近 几年来 中最为强劲的上扬态势ｏ － ｇ 地产价格的快速 上涨 ， 已经成 为我 国经 济运行 中的 突出问题 。
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房地产市场
价格持续上涨原 因剖析
金汉 志 湖北正鑫房地产 评估经纪有限公 司 ４ １０ ４０４
月提高 ０ ８ ． 个百 分点 ，同 比、 比均创 下 环 了 ２ ０ 年 以来 的新高 。在北 京、深圳 等 ０６ 线城市 连续 多月 １ ％ 的同 比涨 幅的 引 ０ 领 下 ，房产 价格 上涨 态 势正在 向其 他地 区一路蔓 延。 ０ ５ ３ 以来住房 价格相 ２０ 年 月 对 稳 定 的 长三 角 地 区 的房 价 出现 反 弹 ， 南京 、杭卅ｆ 宁 波 ６ 、 月份房 价 同比涨 幅分 别为 １ ．％， ．％、 ．％。 １ ３ ８ ６ ６ ９ 随后 的二 、 三 线城市 房价也 呈现 出普 涨局面 ， 家庄 、 石 蚌埠 、韶 关 、长沙 、惠州 、大理等市住 房 价格 的上涨 ，已经进入 到全 国 ７ 个大 中 ０ 城市 价格 涨 幅的前 十位 。北海 市 的房 价 涨 幅连续 两个 月位 居榜 首 ，同 比增 长分 别达到 了 １ ．％，１ ．％。而 事实上 ，根 ５１ ６５ 据 中房 指 数研 究 院和一 些城市 的有 关部 门对 实 际成交 数据 的统计 ，某 些地 区实 际房屋 成交 价格 涨 幅还要 高于 已经 公布 的涨 幅 。
08年以来70个大中城市房屋销售价格指数
2008年、2009年、2010年全国七十个大中城市房屋销售价格指数2011年1月份全国七十个大中城市住宅销售价格变动情况一、新建商品住宅价格变动情况（一）与上月相比，70个大中城市涨幅超过2.0%的城市有3个，下降的城市有3个。
分地区看，东部地区28个城市中，价格上涨的有26个，占92.9%，持平的城市有2个，占7.1%。
中部地区16个城市中，价格上涨的有14个，占87.5%，持平的城市有2个，占12.5%。
西部地区18个城市中，价格上涨的有13个，占72.2%，下降的城市有3个，占16.7%。
东北地区8个城市中，价格上涨的有7个，占87.5%，持平的城市有1个，占12.5%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市同比价格上涨的有68个城市，下降的有2个城市。
其中，涨幅超过10.0%的城市有10个。
分地区看，东部地区28个城市中，价格上涨的有27个，占96.4%，下降的城市有1个，占3.6%。
中部地区16个城市全部上涨。
西部地区18个城市中，价格上涨的有17个，占94.4%，下降的城市有1个，占5.6%。
东北地区8个城市价格全部上涨。
二、二手住宅价格变动情况（一）与上月相比，70个大中城市中涨幅超过2.0%的城市有5个，下降的城市有3个。
分地区看，东部地区城市价格上涨的有26个，占92.9%，持平和下降的城市各1个，占7.1%。
中部地区16个城市价格全部上涨。
西部地区城市价格上涨的有12个，占66.7%，下降的城市有2个，占11.1%。
东北地区城市价格上涨的有6个，占75.0%，两个城市持平，占25.0%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市同比价格上涨的有65个城市，下降的有5个城市。
其中，涨幅超过10.0%的城市有6个。
分地区看，东部地区城市价格上涨的有24个，占85.7%，下降的城市有4个，占14.3%。
中部地区16个城市价格全部上涨。
西部地区城市价格上涨的有17个，占94.4%，下降的城市有1个，占5.6%。
南京房地产调查报告
2013年南京房地产概况及各区房产走势1.南京房地产概况 (2)2.房地产收益方法 (2)3.南京2013年房价走势图 (3)4.雨花区各地铁周边房产价格变动图解及收益分析 (4)4.1.住宅型 (4)4.2.商铺型 (5)4.3.办公楼型 (6)4.4.建发雨花善水湾 (7)5.对于雨花区房地产投资的评估 (7)1.南京房地产概况2013年上半年南京房价上涨6.4%来源：2013-06-07 09:20:462013年楼市车轮即将驶过一半，房价依旧不缓不急地直线上升。
6月2日，中国指数研究院发布5月百城房价指数，内地楼市房价连续12个月环比上扬，其中5月南京房价环比上涨1.03%南京林业大学社会学系主任孟祥远认为，今年上半年房价连续上涨，截止目前，按照房价涨幅不得高于人均收入增幅的政府规定，目前房价涨幅额度基本用尽，未来房价涨幅空间将会更小。
伴随着下半年大的上市量，库存去化速度将会放缓。
2.房地产收益方法投资回报率定义：是指正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。
固定计算公式：投资回报率=年利润或年均利润/投资总额×100%以龙江片区商铺为例，面积约50平方米，售价约150万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是150元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得7500元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝7500元×12/150万元，通过计算，我们得出这套物业的年投资回报率将是：6%。
要是这个投资者转手放出，并以165万元成交，那么它的投资回报率＝(165-150)/150，通过计算，我们得出这套物业的总投资回报率将是：10%。
如上所述，购买房产的年收入率为6%-10%，如果可以全额支付购置房产的所有费用则此比例为净收入率，那么如果您支付了首付，之后的费用适用按揭贷款的方式付清，那么您的收益需要去除购房贷款所需支付的利息。
南京市房产网上数据资料
南京市房产网上数据资料Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8海量免费资料尽在此网上数据资料中房南京住宅指数片区报告（9月）Z1.大新街口商圈片区综合指数整体而言，城中9月份的房价与7、8月份基本持平，未出现“波澜横生”的现象，后期可能及继续小幅上升。
由于主城区可用来开发的土地是建一块少一块，所以造成土地的稀缺，同比周边一些楼盘成本要高，，我们研究认为城中项如果估计开盘价格在7000左右，面积合适，买家一定会非常踊跃。
?片区成分指数（样本项目）征选中?H1.奥体片区综合指数?打折等促销活动明显涌出，同时金马郦城推出部分7000多元/平方米的小户型房。
拉德芳丝报价8000元/平方米的房子，只是引起消费者非正常注意，但是我们认为河西目前的高价策略，我们目前保留态度，也许很快就能看到一些结果，目前部分住宅的实际成交价格业内传言在5200-5800元/平方米左右。
综合打折后计算河西5000左右的楼盘将会出现。
片区成分指数（样本项目）征选中?H3.龙江片区综合指数?价格基本稳定，目前波动区域在1%左右，部分面积过大的户型开发商会采取会一些优惠,因为总价过高购买人气有所下降。
?片区成分指数（样本项目）征选中??H2.水西门片区综合指数?价格基本稳定，尤其是在南京莫愁湖附近的住宅项目价格房价稳中略升，部分面积过大的户型开发商会采取会一些优惠,因为总价过高购买人气有所下降。
??片区成分指数（样本项目）征选中?B1.城东北片区综合指数?价格指数基本稳定，目前部分面积过大的户型开发商会采取会一些优惠,因为总价过高购买人气有所下降，金基翠城项目值得关注。
?片区成分指数（样本项目）征选中B3.城北滨江片区综合指数?价格指数基本稳定，商品房价格基本平稳，二手房未引入价格指数，中房指数系统友情提醒该片区二手房下跌明显。
??片区成分指数（样本项目）征选中??B2.中央门商圈片区综合指数?价格小幅下调，新盘开盘，购买人气有所上升，同时也传出某个项目有个别退房现象出现。
房地产市场销售数据分析
房地产市场销售数据分析房地产市场一直是经济发展的重要组成部分之一，销售数据分析对于了解市场趋势、制定合理策略至关重要。
本文将从整体市场情况、销售数据分析方法与指标、市场趋势分析等方面进行深入探讨。
一、整体市场情况房地产市场分为住宅、商业地产等不同领域，我们首先需要了解整体市场情况。
在分析之前，我们需要搜集相关数据，如各地市场的销售额、成交量、价格指数等等。
这些数据将为我们提供宝贵的信息。
二、销售数据分析方法与指标1. 成交量分析：成交量是衡量市场活跃程度的重要指标。
我们可以通过统计每个月或每个季度的成交量，对市场的销售情况进行评估。
同时，可以根据不同地区和产品类型进行细分分析。
2. 销售额分析：销售额是衡量市场规模的重要指标。
通过分析每个月或每个季度的销售额变化趋势，可以更好地了解市场对价格的接受程度。
同时，也可以通过与往年同期数据的对比，判断市场的增长率。
3. 平均价格分析：平均价格是评估市场价格水平的指标。
分析不同类型房产的平均价格变化趋势，可以帮助我们了解市场的需求偏好。
4. 地区分布分析：不同地区的市场情况存在差异。
通过分析各个地区的销售数据，可以发现潜在的市场机会，并针对不同地区采取相应的策略。
5. 产品类型分析：不同类型的房地产产品，在市场上的表现也各不相同。
通过分析不同产品类型的销售数据，可以了解市场的需求结构，从而进行产品定位和市场定位。
三、市场趋势分析1. 历史趋势分析：通过分析过去几年的销售数据，可以了解市场发展的趋势。
我们可以观察到销售额和成交量的增长趋势，并推测未来的市场走向。
2. 季节性趋势分析：房地产市场存在季节性波动，比如春季和秋季是市场销售的高峰期。
通过分析不同季节的销售数据，可以了解市场的季节性特征，并据此制定相应的销售策略。
3. 大数据分析：借助大数据分析工具，我们可以挖掘隐藏在海量销售数据中的价值信息。
通过数据挖掘和预测分析模型，可以在市场预测、定价策略等方面提供决策支持。
中国房价指数变化趋势分析及预测
中国房价指数变化趋势分析及预测中国房价指数变化趋势分析及预测提要：房地产市场呈现较快的下行趋势，市场信心明显不足，市场不确定性增加，稳定房地产市场压力很大。
汶川地震对中国房地产市场产生严重的负面影响中国房价指数变化趋势分析及预测着重分析了在次贷危机和2010年房产新政对中国房地产市场的双重影响下，房地产价格指数的变化趋势，并指出2008年之前房价非理性上涨和目前相对平稳的原因。
同时运用Gm（1，1）模型对次贷危机、房产新政后和没有次贷危机、房产新政情况下未来价格走势进行预测的对比。
中国房地产企业问题较多，如房地产开发企业鱼龙混杂，部分企业资金链管理能力和抗风险能力不强；房地产开发资金筹集方式不规范，缺乏风险控制机制；房地产开发企业债务负担过重，极易受到系统风险的影响；市场具有很强的垄断性同时房地产供求结构不均衡。
尤其是2008年上半年美国次货危机与全球经济减速，对房地产业产生了直接影响，房地产市场明显表现出信心不足，购房者持币观望，住房成交量缩减，房地产投资、新开工面积和土地购置面积持续下行。
这样造成房地产开发企业在前一阶段投资开发项目的实际收益率偏离了预期收益率，甚至有的企业将面临生存危机。
房地产市场呈现较快的下行趋势，市场信心明显不足，市场不确定性增加，稳定房地产市场压力很大。
汶川地震对中国房地产市场产生严重的负面影响，这种影响不仅在于对灾区的房地产市场造成毁灭性打击，而且在于改变目前国内居民对住房消费与投资的观念。
这些都会严重影响国内房产市场的供求关系，特别会影响房产市场的投资理念。
一、房地产价格指数变化分析图1为自2005年1月份以来中国房地产价格指数的变化图，从图中可以看出，从2005年1月起开始进入一个比较明显的下行周期，2006年初进入谷底，随后进入上行周期，2008年初中国房地产价格指数处于一个历史高位，但由于美国次货危机等因素的影响房地产价格指数一路下行，而且幅度颇大。
次贷危机的影响逐步消退，2009年底房地产价格开始回升，但是由于政府出台房地产新政策，房地产价格指数变动幅度很小，大部分投资者处于观望状态。
中国房地产价格指数的模拟和预测
ｆｒ ｃ ｔ ｏｅ ａ ． ｓ
关 键词 ：房 地产 价格 指数 ；先 行指 标体 系 ；模 拟
（ ） 于 向 量 自回归 Ｖ Ｒ 模 型 的 方 差 分 解 法 三 基 Ａ
一
、
基 本 思路 和 统 计 方 法
本 文 利 用 该 方 法 （ｉ ｓ１８ ） 分 析 各 变 量 对 房 屋 销 Ｓｍ ，９０ 来
维ｏ ９ ． ２ ６ 帅
统 计 研 究
Ｓａ ｓｃｌｌ ｓａｃ ｌｌ ｌｓ ｌ ｅｒｈ ｔｔ ｅ ２ ７
中国房地 产 价格 指数 的模 拟 和预 测
曾五一 孙 蕾
ＡＢＳ ＴＲＡＣＴ
Ｒｅ ｅ ｔ ｔｈ ｓ ｂ ｅ ｅｙ ｓ ｒｏ ｓｐ ｏ ｌ ｍ ｏ ｆｒｃ ｔｔ ｅ ｔｅ ｄ ｏ ｅ ｌｅ ｔｔ ｒｃ ｎ ｅ Ａｌｈ ｕ ｈ ｃ ｎ ｙ ｉ ａ ｅ ｎ ａ ｖ ｒ ｅ ｕ ｒ ｂｅ ｔ ｏｅ ａ ｈ ｒｎ ｆｒａ ｓａｅ ｐ ｅ ｉ ｄ ｘ． ｔ ｏ ｇ ｌ ｉ ｓ ｉ ｔ ｅ ｇ ｖ ｒ ｍｅ ｔｈ ａ ｃ ｅ ｅ ｅａ ｏ ｉｉｓ ｔ ｏ ｔｏ ｔ ｉ ｓｅ ａ ｅ ｏ ｔｗｏｋ． ｏ ｗｈ ｔ ｅ ｅ ｈ ｏ ｅ ｎ ｎ ａ ｌｕｎ ｈ ｄ ｓ ｖ ｒｌ ｐ ｌ ｅ ｏ ｃ ｎｒ ｌｉ，ｔ ｅ ｍｓ ｔ ｔｔ ｙ ｄ ｎ’ ｓ ｃ ｈ ｈ ｒ Ｓ ｅ ｒｔ ｈ ｈ ｒ ａ ｓａ ｅ ｐ ｃ ｎ ｅ ａ ｅ ｅｆｃｅ ｔ ｏｅ ａ ｔｄ ｅ ｌｅ ｔｔ ｒ ｅ Ｉ ｄ ｘ ｃ ｎ ｂ ｆ ｉｎｌ ｆｒ ｃ ｅ ？ ｉ ｉ ｙ ｓ ｉ ａ ｅ ｒｖｄ ｓ ａ ｍｐ ｒｃ ｌａ ａｙ ｉ ｉ ｇ ａ ｓ ｐ ｐ ｒ ｐ ｉｅ ｅ ｉ ａ ｌｓｓ ｕｓｎ ｏ ｎ ｉ ｎ
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关 键词 ：房 地产 价格 指数 ；先 行指 标体 系 ；模 拟
（ ） 于 向 量 自回归 Ｖ Ｒ 模 型 的 方 差 分 解 法 三 基 Ａ
一
、
基 本 思路 和 统 计 方 法
本 文 利 用 该 方 法 （ｉ ｓ１８ ） 分 析 各 变 量 对 房 屋 销 Ｓｍ ，９０ 来
维ｏ ９ ． ２ ６ 帅
统 计 研 究
Ｓａ ｓｃｌｌ ｓａｃ ｌｌ ｌｓ ｌ ｅｒｈ ｔｔ ｅ ２ ７
中国房地 产 价格 指数 的模 拟 和预 测
曾五一 孙 蕾
ＡＢＳ ＴＲＡＣＴ
Ｒｅ ｅ ｔ ｔｈ ｓ ｂ ｅ ｅｙ ｓ ｒｏ ｓｐ ｏ ｌ ｍ ｏ ｆｒｃ ｔｔ ｅ ｔｅ ｄ ｏ ｅ ｌｅ ｔｔ ｒｃ ｎ ｅ Ａｌｈ ｕ ｈ ｃ ｎ ｙ ｉ ａ ｅ ｎ ａ ｖ ｒ ｅ ｕ ｒ ｂｅ ｔ ｏｅ ａ ｈ ｒｎ ｆｒａ ｓａｅ ｐ ｅ ｉ ｄ ｘ． ｔ ｏ ｇ ｌ ｉ ｓ ｉ ｔ ｅ ｇ ｖ ｒ ｍｅ ｔｈ ａ ｃ ｅ ｅ ｅａ ｏ ｉｉｓ ｔ ｏ ｔｏ ｔ ｉ ｓｅ ａ ｅ ｏ ｔｗｏｋ． ｏ ｗｈ ｔ ｅ ｅ ｈ ｏ ｅ ｎ ｎ ａ ｌｕｎ ｈ ｄ ｓ ｖ ｒｌ ｐ ｌ ｅ ｏ ｃ ｎｒ ｌｉ，ｔ ｅ ｍｓ ｔ ｔｔ ｙ ｄ ｎ’ ｓ ｃ ｈ ｈ ｒ Ｓ ｅ ｒｔ ｈ ｈ ｒ ａ ｓａ ｅ ｐ ｃ ｎ ｅ ａ ｅ ｅｆｃｅ ｔ ｏｅ ａ ｔｄ ｅ ｌｅ ｔｔ ｒ ｅ Ｉ ｄ ｘ ｃ ｎ ｂ ｆ ｉｎｌ ｆｒ ｃ ｅ ？ ｉ ｉ ｙ ｓ ｉ ａ ｅ ｒｖｄ ｓ ａ ｍｐ ｒｃ ｌａ ａｙ ｉ ｉ ｇ ａ ｓ ｐ ｐ ｒ ｐ ｉｅ ｅ ｉ ａ ｌｓｓ ｕｓｎ ｏ ｎ ｉ ｎ
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【国家自然科学基金】_商品住宅_基金支持热词逐年推荐_【万方软件创新助手】_20140803
2009年 序号 1 2 3 4 5 6 7 8
科研热词 自然属性 消费偏好 效用 指标体系 房地产估价 属性价格 回归分析模型 价格模型
推荐指数 1 1 1 1 1 1 1 1
2010年 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
科研热词 饿地政策 轻钢轻板住宅 趋势分析 热度分析 新建商品住宅 性价比 均衡研究 地方政府 土地财政 土地供给 保障性住房建设 价值 交易类指标
2014年 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
2014年 科研热词 复合系统 商品住宅价格 协调发展 gm(1,n)模型 预期评估 预期因素 非均衡市场 空间评价模型 稳定性 现实因素 状态方程 投资性商品 形成机制 城市房地产 城市宜居性特征 因子分析 商品住宅 反馈控制 先行因素 偏最小二乘回归 住宅价格 价格 推荐指数 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
推荐指数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
2013年 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
2008年 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 通货膨胀 北京 住宅价格 grange因果检验 聚类分析 空间分析 流动人口 居住空间结构 居住区 居住供给系统 土地利用 商品住宅价格 南京市 住房保障动态演化
全国35个大中城市房屋销售市场价格简析
全国35个大中城市房屋销售市场价格简析房地产业作为国民经济新的增长点，为我国经济的快速增长做出了积极的贡献。
2001年全国房地产市场稳步升温，房屋销售价格同比上涨2.2%。
2002年全国房地产市场仍呈火暴态势，上半年房屋销售价格同比上涨3.6%。
东南沿海地区和西部重点地区重点城市的房屋销售价格出现了较高涨幅。
那么，全国三十五个大中城市房地产市场的价格水平如何？理性程度如何？又有怎样的发展态势？下面将就2001年有关统计数据进行简单描述，供研究参考。
房地产市场温度不均价格差异较大如“表1”所示，2001年全国三十五个大中城市房屋销售价格抽样调查资料表明：三十五个大中城市中，房屋销售价格较高的城市是深圳、广州、北京、上海和南京，分别为6921.2、4957.2、4883.7、3820.6和3579.2元/每平方米；较低的城市是西宁、郑州和银川，分别为1208.4、1463.1和1484.3元/每平方米。
房屋销售价格同比涨幅明显的城市是宁波、武汉、杭州、上海和银川，分别上涨7.2%、6.1%、5.8%、4.4%和4.2%；同比下降的城市是大连、昆明和海口，分别下降0.4%、0.3%和0.2%。
房屋销售价格较高而同比价格涨幅又较明显的城市是上海，价格较低而同比价格涨幅又较明显的城市是银川。
那么，全国三十五个大中城市房地产市场状况与各地区经济状况、收入水平和人们消费取向的关系又如何呢？全国三十五个大中城市房屋消费状况如“表2”所示，全国三十五个大中城市中购房建房消费占可支配收入比例较高的城市是宁波、呼和浩特、沈阳、厦门和上海，分别为22.0%、16.9%、13.9%、13.2%和12.6%；比例较低的城市是昆明、青岛、杭州和福州，分别为1.0%、1.0%、1.4%和1.7%。
可支配收入较高，购房建房消费所占比例较高的城市是上海和宁波；所占比例较低的城市是杭州和福州。
可支配收入较低，购房建房消费所占比例较高的城市是呼和浩特和沈阳。
南京市房价与物价的协整关系分析
独 编 制 房价 指数 （ ｏ ｉｇ Ｐ ｉｅ Ｈ ｕ ｃ ｓｎ ｒ
整理论与误差修正模型【 。 以及格兰杰 因果检验方法 定量探讨房价指数与
物 价 之间 的协整 关 系 。
’研 究方法
１ １模型分析 ．
一
般情况下， 现实时间序列资料
往往都是非平稳的，对其直接建立 计量 经济 模型 并展 开分析 会产 生 伪回归 ，从而导致所得结论的严 重失误 但一些不平稳时间序列的 某个组合却可能呈现出平稳的特性。
协 整关 系 ．否则不存 在 。 尽管 某些经济 变量之 间可能存 在长 期稳定 的均衡关 系 ．但 是短 期 内这种 关 系也 许会 出现 某种失 衡 。为 了弥 补这 些缺 陷 ． 图 １２０ 年 １ 月 ～２０ 年 １ 月 南京市房价 ０５ １ ０７ ０ Ｈ Ｉ 物价 Ｃ １ 布图 Ｐ和 Ｐ分
（）协 整理 论与误 差修正 模型 。 ２
所谓 协整 （ｏ ｉｅｒ ｉ ） 是指两个或两个以上同阶单 Ｃ —ｎ ｇ ｔ ｎ ｔ ａｏ 整的非平稳时间序列的线性组合是平稳的ｆ，反映这些时间序 ６ 】 列之间的长期均衡关系。两变量之间的协整检验 目前普遍采用 两步检验法 ， 也称Ｅ 检验法【 Ｇ ６ 。其基本原理是 若两变量同阶 单整，首先用最ｊ －乘法 （Ｌ ｊ ＼ Ｏ Ｓ法）估计两变量的回归方程并 计算其残差 ．其次检验残差的平稳性。若是 ，则两变量间存在
ｆ ＝Ｉ １
其中 ， ． Ｅ 一是协 整方程 的误差修正 项 ，月 是使残 差 为 白
噪声的最优滞后期 ，一般可根据 ＡＣ准则确定 。 Ｉ
（ ）格 兰杰 因果检验 。 ３ 虽然两 变量 和 可 能存在协整 关系 ， 是在这种 长期均 但
衡的形成中双方有无因果或孰因孰果，需要进一步开展因果关 系检验 ，而目前普遍采用的是格兰杰因果检验方法【。其基本 ７ ｌ
整理论与误差修正模型【 。 以及格兰杰 因果检验方法 定量探讨房价指数与
物 价 之间 的协整 关 系 。
’研 究方法
１ １模型分析 ．
一
般情况下， 现实时间序列资料
往往都是非平稳的，对其直接建立 计量 经济 模型 并展 开分析 会产 生 伪回归 ，从而导致所得结论的严 重失误 但一些不平稳时间序列的 某个组合却可能呈现出平稳的特性。
协 整关 系 ．否则不存 在 。 尽管 某些经济 变量之 间可能存 在长 期稳定 的均衡关 系 ．但 是短 期 内这种 关 系也 许会 出现 某种失 衡 。为 了弥 补这 些缺 陷 ． 图 １２０ 年 １ 月 ～２０ 年 １ 月 南京市房价 ０５ １ ０７ ０ Ｈ Ｉ 物价 Ｃ １ 布图 Ｐ和 Ｐ分
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所谓 协整 （ｏ ｉｅｒ ｉ ） 是指两个或两个以上同阶单 Ｃ —ｎ ｇ ｔ ｎ ｔ ａｏ 整的非平稳时间序列的线性组合是平稳的ｆ，反映这些时间序 ６ 】 列之间的长期均衡关系。两变量之间的协整检验 目前普遍采用 两步检验法 ， 也称Ｅ 检验法【 Ｇ ６ 。其基本原理是 若两变量同阶 单整，首先用最ｊ －乘法 （Ｌ ｊ ＼ Ｏ Ｓ法）估计两变量的回归方程并 计算其残差 ．其次检验残差的平稳性。若是 ，则两变量间存在
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其中 ， ． Ｅ 一是协 整方程 的误差修正 项 ，月 是使残 差 为 白
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（ ）格 兰杰 因果检验 。 ３ 虽然两 变量 和 可 能存在协整 关系 ， 是在这种 长期均 但
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房价指数变化趋势分析及预测
的； ⑥社会因素 ， 包括政治安定状况 、 社
会 治 安 状况 、房地 产 投机 和 城市 化 ； ⑦
行 政 因 素 ． 地 制 度 和 住 房制 度 ． 房 土 对
Ｉ
地 产 价格 有着 决 定性 影 响 ：⑧ 环境 因
素 ： 利 率 因素 ⑨
２ ０ — ０ ０年 由 于 金 融 危 机 和 中 国 ０ ８２ １ 房地 产 新政 策 的影 响 ． 地 产价 格 指数 房
业 价格 上 涨 ： 人 口因素 。 ④ 房地 产 （ 别 特
是 居 住 房 地 产 ） 需 求 主 体 是 人 ． 的 的 人 数 量 、 质 、 成 等 状 况 对 房 地 产 价 格 素 构
房地 产 价格 指 数处 于 一个 历 史 高位 ． 但
由 于 美 国 次 货 危 机 等 因 素 的 影 响 房 地 产 价 格 指 数 一 路 下 行 ．而 且 幅 度 颇 大
价 格 的变 动 趋 势 ： 经 济 经 济 因素 是 经 济 发 展 状 况 ．经 济 的高 速发 展 预示 着 投资 、 生 产 、 营 活 动 活 跃 ， 厂 房 、 场 、 动 经 对 商 活 室 等 设 施 需 求 增 加 必 将 会 推 动 房 地 产
且 在 于 改 变 目 前 国 内 居 民 对 住 房 消 费
与投 资 的观念 这 些 都会 严重 影响 国 内 房产 市 场 的供 求 关 系 ． 别会 影 响房 产 特 市 场 的投资 理念 ２ １ ０ ０年 ４月 １ ７日出
指 那些 对 房 地产 价 格有 影 响 的 ． 映房 反
发资 金筹 集 方式 不 规 范 ． 乏 风 险控 制 缺 机制 ：房 地 产开 发 企业 债 务 负担 过 重 ，
当前房价波动原因及趋势分析【定稿】
自考本科毕业论文专业：金融论文题目：当前房价波动原因及趋势分析准考证号：012409203282姓名：刘俊指导教师：张静琪考生电话：137-0803-3551成都市（州）郫县目录一、当前房价的大背景 (2)二、当前价格形势评述 (2)（一）主要物价指标的变动态势 (2)1、CPI 同比涨幅持续扩大，非食品CPI 相对稳定 (2)2、PPI （生产者价格）同比涨幅提高，环比继续上升 (2)（二）主要资产价格走势 (3)1、房价、房租及居住用地交易价格持续较快上涨 (3)2、股票价格振荡上行，交易量有所萎缩 (3)3、国债指数先升后降，市场紧缩预期总体较强 (3)4、人民币对主要货币继续小幅升值 (3)（三）国内市场需求与政策形式等造成的影响 (3)1、刚性需求是此轮房价上涨的根本原因 (4)2、国五条的出台 (4)三、当前价格走势的成因分析 (5)（一）总需求增长强劲推动价格总水平上升 (5)1、世界经济保持较快增长 (5)2、总需求增长依然强劲 (5)（二）CPI 同比涨幅持续扩大的主要原因是食品价格上涨加快 (6)（三）供求矛盾加剧、供给成本上升推动房价加速上涨 (6)1、商品房需求持续保持旺盛势头 (6)2、商品房供给趋紧 (6)3、土地价格上涨推动住房开发成本上升 (7)四、未来经济增长与价格变动趋势预测 (7)（一）景气指标分析 (7)（二）未来GDP增长趋势预测 (7)（三）未来价格变动趋势预测 (9)内容摘要：宏观经济运行保持平稳态势。
在宏观政策调整压力下，近期固定资产投资重新显示出较强的增长势头，表明国内的投资需求仍然较为旺盛。
同时，在房地产市场调控政策作用下，土地市场竞争强度整体呈回落趋势，流标、流拍比重有所提高。
宏观经济和房地产市场的变化传导至土地市场，使得土地市场出现一些新的特点当前的房价各地个异，但是总体的价格高，大多数的工薪阶层很难负担。
近期，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨。
房地产开发项目经济评价 案例
房地产开发项目经济评价1 项目概况1.1项目名称:汇锦水岸城1。
2项目地块情况项目地址：南京市六合区雄州街道彤华街9号地块的现状:汇锦水岸城位于六合区南门,小区地理位置优越,东临龙津路,西临朝天街，南临双客路，北靠河滨大道。
整个地块在成熟商圈的核心辐射区域范围内，有着先天的地理与人文优势，既拥有繁华的商业设施、便捷的交通优势和完备的生活配套，又独享闹中取静的幽雅环境。
苏果超市、菜场、银行、六合人民医院、实验小学、励志中学等如众星捧月,生活便利、学区优良，让您尽享奢华人生.周边配套:项目西北面为幕燕风景区,南面有红山风景区、红山风景区，原生态生活咫尺之遥；地处晓庄商业中学和好又多商业中心的辐射范围内，周边商业街、超市、银行、通讯网店、学校、医院环绕，生活氛围成熟。
1.3项目建设单位南京中澳房地产开发有限公司法人代表:邱成双单位简介：南京中澳房地产开发有限公司成立于2009年6月，注册资金人民币5100万元，系股份制开发企业,现有工程技术人员等各类员工22人.1。
4开发项目主要建设内容项目将建成六合区主城内集居住、商业、为一体的高档建筑群，全力营造一种少数名门望族典藏的极致尊崇生活.项目总占地37409平方米，整个项目共5幢楼，4幢多层、1幢独立商业，面积从45平米－206平米，小区规划地下停车位670个。
1.5项目建设必要性：雄州街道襟江带滁，屏障金陵，控苏皖之通道，扼南北之要冲，堪称“江北交通城".雄州街道山清水秀，生态环境极佳。
镇东的灵岩山为六合第一灵秀山，山上植被繁茂,景点众多，为雨花石的正宗产地；龙池湖景色宜人,盛产龙池鲫鱼，为休闲垂钓、游泳娱乐的绝佳去处；凤凰山公园山水相映，休闲娱乐设施齐全。
雄州街道坚持以科学发展观为指导，积极应对宏观形势变化，街道经济持续快速增长,获“南京市发展杯”金杯。
综合实力位列南京市20强.雄州街道办事处面积70.3平方公里，人口11。
5万人，街道劳动力资源丰富，综合设施配套完善，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务一应俱全。
南京贸奥房地产开发有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告南京贸奥房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:南京贸奥房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分南京贸奥房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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目录中文摘要 (1)英文摘要 (1)1引言 (2)2南京房地产价格指数的预测与相关分析 (2)2.1南京的房屋销售价格指数预测 (3)2.2南京与全国房屋销售价格指数的相关性分析 (7)2.3南京居民家庭可支配收入与南京房屋销售价格指数的相关性分析 (9)2.4土地交易价格指数和房屋销售价格指数的相关性分析 (11)2.5房屋租凭价格指数和房屋销售价格指数的相关性分析 (12)3 从房地产市场供求关系来推测房价走势 (15)4 调控政策及建议 (16)参考文献 (18)附录 (19)致谢 (21)南京房地产价格指数预测分析摘要:近几年来,随着房地产价格持续上涨，整个社会对于房地产市场的发展都非常关注,尤其是关注房地产市场的价格。
众所周知,改革开放之后,中国的房地产市场无论制度还是规模都发生了巨大的变化,南京房地产市场的价格水平也一路走高。
然而,现在房地产的价格有没有完全反映市场的真实供求。
本文主要以南京市为例,通过近年来该市的各类房地产价格指数统计数据作预测分析，并结合南京居民家庭可支配收入情况和南京房屋销售价格指数做相关分析以及地价对房价的相关性影响,对近几年南京房地产市场的发展做一分析,由此提出一些相关调控政策建议，并研究了南京今后的房地产走势。
关键词:房屋销售价格指数，人均可支配收入，房屋租凭价格指数Abstract：Recently, the whole society pays more attention to the development of the real estate market, especially to the price of premises, as the price of the real estate price rises continuously, .As we all know, since the opening and reform, great changes has been taken place in both system and scale of the real estate market, with the rising of the market price of Nanjing. However, many people thought that the price didn’t reflect the real supply and demand of the market. This paper mainly uses Nanjing as an example, to predict and analysis the various statistics of real estate price index in recent years, and do the correlation analysis by combining the condition of Nanjing households’ disposable income with the housing sales price index of Nanjing, and analyze the correlation impacts between land prices and housing prices. Then this paper will analyze the development of the real estate market in recent years. From the data, some control policy advice will be given, and this paper has researched the future trend of the Nanjing real estate.Keywords：Housing sales price index，Per capita disposable income，Housing lease price index1．引言众所周知，房地产业是国民经济的重要组成部分，其创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，又由于其基础性，先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展对整个江苏省乃至全国的经济增长发挥着重要的作用，而且对全省居民百姓的生活质量也有着至关重要的影响。
由此，房地产问题也愈来愈成为全社会乃至居民百姓所关注的问题，大家关注的不仅仅是整个房地产的发展，更注重的是房地产价格以及房地产价格指数，居民的住房买房问题无不与房价及相关房价指数密切相关。
本文主要以房地产市场价格指数为中心，以各年房地产价格指数为基础数据，运用相关统计方法并结合统计分析软件作一定的预测分析和各指标间的相关性分析，对江苏省今后几年的房地产业的发展趋势作一定的探索。
2、南京房地产价格指数的预测与相关分析以下进行南京房地产市场价格指数预测分析以及讨论该指数与南京若干指标之间的关系。
房地产价格指数：反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。
它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。
房地产价格指数的种类主要有以下三个：（1）房屋销售价格指数；（2）房屋租凭价格指数；（3）土地交易价格指数。
该指数一般采用重点调查与典型调查相结合的方法取得被调查项目的价格资料，然后采用由下到上逐级汇总的方法编制。
即由细项到小类，由小类到中类，再由中类到大类，最后由大类汇出总指数。
对没有细项或小类的部分，其起始类就是小类或中类。
中类以下（含中类）指数采用样本资料作权数的加权调和平均公式计算，大类和总指数采用固定权数加权的算术平均公式计算。
以房屋销售价格指数为例，具体的计算方法如下：首先，计算细项、小类、中类价格指数，计算公式为：K细、小、中＝为细项中第i个调查对象的价格指数；代表权数，即不同调查对象的报告期销售额。
其次，计算大类价格指数，计算公式为：K中为该大类下某中类的价格指数；W中为中类权数，即某中类上年的销售额占全社会销售额的比重。
最后，根据计算出商品房销售、公房销售和私房销售三大类的类指数，计算房屋销售价格总指数，计算公式为：、、为商品房销售、公房销售和私房销售三大类类指数；、、为权数，表示上年度商品房销售、公房销售和私房销售的金额占全社会总金额的比重。
2.1 南京的房屋销售价格指数预测在房地产市场中，房地产价格是对市场状况最基本、最直接的反映，但由受到国内经济、市场竞争程度以及干系人自身等各种因素的影响，总是处在不停的波动变化之中，而且各种因素对其影响又是极其复杂的。
科学合理地预测未来的住宅交易价格，准确把握其未来走势，有利于政府、开发商和消费者理性把握市场动态，避免市场预期的大起大落带来房价的大起大落。
从近几年南京房价的变化趋势来看，房价上涨呈现出一定的规律性。
针对这个变化的特征，本文采用灰色GM（1，1）预测模型对南京房地产价格指数的未来走势进行预测，为南京经济可持续发展提供参考。
灰色GM（1，1）模型的构建灰色系统GM(1,1)预测模型是针对贫信息量、少数据资料且呈单调趋势波动不大的一类问题进行中长期预测的有效方法。
但对波动性较大的数据列则拟合效果较差，预测精度较低。
而GM(1,1)残差修正预测的优势在于可对波动性较大数据序列有较好的预测效果，它是根据GM(1,1)残差多次修正来预测系统未来变化，反映了各状态之间转移的内在规律和各种随机因素的影响程度。
因此，GM(1,1)残差修正预测正好可以弥补GM(1,1)模型的局限性，将两种方法合二为一，取长补短，用GM(1,1)模型来揭示经济现象长期发展变化的某种总趋势，而用GM(1,1)残差修正预测模型，对房地产价格进行具体预测探讨，从而可以大大提高预测精度。
房地产市场的特殊性就在于住房既是普通的商品,同时又是一种投资品,可以作为投资的对象。
因此,对于房地产市场的讨论就不能够仅仅按照一般商品去讨论,其住房需求的构成也就不是单一的生活需求,还包括投资需求以及投机需求等等。
住房作为一种商品,其价格弹性是不高的,表现为缺乏弹性。
这也就是说,在价格变动时,短时间内,住房的供给水平不会有太大的变化,需求也是如此。
我们先来看看南京最近几年的房屋销售价格指数表1：南京最近几年的房屋销售价格指数注：该数据来自国统计年鉴下面由DPS统计软件，采用GM（1，1）模型对南京未来几年的房屋销售价格指数作预测：100.5 103 109.8 115 108.1 104.3计算结果当前日期2008-5-28 下午03:08:13模型参数:a=-0.000808 b=107.740759x(t+1)=133468.905556e0.000808t+-133368.405556No. 观察值拟合值误差%X( 2) 103.00000 107.86551 -4.86551 -4.72379X( 3) 109.80000 107.95268 1.84732 1.68244X( 4) 115.00000 108.03993 6.96007 6.05223X( 5) 108.10000 108.12724 -0.02724 -0.02520 X( 6) 104.30000 108.21463 -3.91463 -3.75323 对当前模型的评价:C=0.8878不好p=0.4000不好未来3个时刻预测值:X(t+1)= 108.30208X(t+2)= 108.38961X(t+3)= 108.47721Qmin=-4.86551*** 继续对残差序列进行建模分析***第1次残差序列分析结果:模型参数:a=-0.227665 b=1.744958x(t+1)=12.530112e0.227665t+-7.664601No. 观察值拟合值误差%X( 2) 103.00000 106.20350 -3.20350 -3.11019 X( 3) 109.80000 111.97520 -2.17520 -1.98106 X( 4) 115.00000 111.24354 3.75646 3.26648X( 5) 108.10000 105.66213 2.43787 2.25520X( 6) 104.30000 107.39825 -3.09825 -2.97051 对当前模型的评价:C=0.6153一般p=0.4000不好未来3个时刻预测值:X(t+1)= 113.43638X(t+2)= 116.08050X(t+3)= 119.37832Qmin=-5.37870*** 继续对残差序列进行建模分析***第2次残差序列分析结果:模型参数:a=-0.221176 b=0.526878x(t+1)=7.760867e0.221176t+-2.382166No. 观察值拟合值误差%X( 2) 103.00000 102.74594 0.25406 0.24666X( 3) 109.80000 112.19671 -2.39671 -2.18280X( 4) 115.00000 114.23354 0.76646 0.66648X( 5) 108.10000 105.63582 2.46418 2.27953X( 6) 104.30000 105.85744 -1.55744 -1.49323对当前模型的评价:C=0.3590 好p=1.0000很好未来3个时刻预测值:X(t+1)= 113.86315X(t+2)= 117.94438X(t+3)= 123.03504Qmin=-2.14266从预测结果我们得到未来3年（2007，2008，2009年）的南京房屋销售价格指数预测分别为113.86315, 117.94438, 123.03504。